2017年上半年重庆省房地产估价师《案例与分析》：在建工程实地查勘记录试题

2017年上半年重庆省房地产估价师《案例与分析》：在建工程实地查

勘记录试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守__。

A．现实性原则

B．适宜性原则

C．技术性原则

D．客观原则

2、__是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。

A．书面报告

B．口头报告

C．叙述式报告

D．表格式报告

3、某个国家2000～2004年的基尼系数分别为0.32、0.3

4、0.36、0.40和0.42，由此可以推断__。

A．该国家的居民收入分配趋于平均化

B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重

C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势

D．该国家的国民收入呈现出上升的趋势

4、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为__。

A．899

B．10013

C．1349

D．1500

5、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，预计风险报酬为无风险报酬的25％。该写字楼目前的价格为万元。

A：5061．44

B：5546．94

C：5562．96

D：6772．85

E：工业用地的监测点评估价格

6、高尔夫球场属于。

A：居住物业

B：商用物业

C：工业物业

D：特殊物业

E：借款合同

7、（）是指房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。

A．经营成本

B．开发产品成本

C．期间费用

D．开发项目总投资

8、假设开发法的基本理论依据是。

A：生产费用原理

B：预期原理

C：替代原理

D：供求原理

E：工业用地的监测点评估价格

9、小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府__提出住宅小区竣工综合验收申请报告，并附相应文件资料。

A．建设行政主管部门

B．房地产主管部门

C．建设行政主管部门和房地产主管部门

D．房地产主管部门和土地管理部门

10、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是。

A：投保人

B：被保险人

C：被保险人和受益人

D：投保人、被保险人和受益人

E：执行层的组织协调

11、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当自拆迁委托合同签订之日起日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

A：15

B：30

C：45

D：60

E：房地产估价机构必须加盖公章

12、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。按照税收优惠政策，张某应缴纳营业税元。

A：100

B：150

C：300

D：400

E：执行层的组织协调

13、房地产投资资本金不能低于总投资的__。

A．10%

B．20%

C．30%

14、某建设项目建设期为3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元(2004年试题)

A：305

B：463

C：636

D：961

E：执行层的组织协调

15、下列说法有误的一项是__。

A．个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理

B．单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户

C．W临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过2年D．一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行

16、下列关于地租的表述中，错误的是。

A：农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B：土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息

C：生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的

D：经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的

E：工业用地的监测点评估价格

17、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为。A：有效经过年数等于实际经过年数

B：有效经过年数短于实际经过年数

C：有效经过年数长于实际经过年数

D：有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

E：工业用地的监测点评估价格

18、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是__。

A．各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值

B．各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称

C．各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致

D．各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值

19、印花税的税率采用两种。

A：定额税率和累进税率

B：比例税率和定额税率

C：累进税率和累退税率

D：特殊税率和一般税率

E：执行层的组织协调

20、已知某宗临街土地的面积是5000m2，临街宽度为80m，累计深度价格修正率为70%，其所在区段的标准临街宗地的总价为500万元，标准临街宽度为100m，则这宗临街土地的单价为（）元/m2。

A．560

B．700

D．280

21、具有保值、增值性，是因为房地产本身的__。

A．多样性

B．固定性

C．稀缺性

D．消耗材料多

22、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150 ㎡，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2 600元／㎡，原来安装的供热空调系统拆除费用1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为。

A：43万元

B：38．93万元

C：39万元

D：38．87万元

E：工业用地的监测点评估价格

23、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是。

A：出租的房地产

B：自用的房地产

C：餐饮的房地产

D：营业的房地产

E：工业用地的监测点评估价格

24、用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图，是。

A：建筑平面图

B：建筑剖面图

C：建筑立面图

D：总平面图

E：执行层的组织协调

25、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。

A．1.07

B．1.47

C．2.07

D．3.33

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、保险的基本原则有__。

A．最大利益原则

B．权责一致原则

C．保险利益原则

D．近因原则

E．损失补偿原则

2、张某以自己的房产向保险人投保，确定该房产的价值为100万元，由于地震

该房屋开裂，评估其重置净值为60万元，损失比例为50％，则赔偿金额为万元。A：100

B：75

C：50

D：25

E：执行层的组织协调

3、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。

A．完全产权价值

B．出租人权益价值

C．快速变现值

D．承租人权益价值

E．残余价值

4、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是。

A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B：估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告C：估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告

D：估价专家委员会应当自收到申请之日起7日内，出具书面鉴定意见

E：执行层的组织协调

5、下列关于抵押的表述中，不正确的有。

A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D：抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产

E：抵押权为价值权，也是实体权

6、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革。

A：城镇住房制度改革

B：城市土地使用制度改革

C：房地产生产方式改革

D：社会体制改革

E：政治体制改革

7、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。

A．土地取得成本

B．开发成本

C．管理费用

D．销售费用

E．销售税费

8、比准价格是一种__。

A．理论价格

B．市场价格

C．评估价格

D．交易价格

9、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发

成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为__。

A．1.4

B．1.5

C．1.6

D．1.8

10、下列属于损益表内容的有。

A：负债

B：投资收益、营业外收入

C：销售收入、销售成本、销售税金、销售利润

D：营业外支出、所得税

E：净利润

11、单利计息与复利计息的区别在于（）。

A．是否考虑资金的时间价值

B．是否考虑本金的时间价值

C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D．采用名义利率还是实际利率

12、根据保险的近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间的因果关系来判断。A．投保人与保险标的

B．被保险人与保险标的

C．保险事故与保险标的的损失

D．保险人与保险标的的损失

13、已知某笔贷款年利率为12％，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是。A：12.35％

B：12.55％

C：12.68％

D：12.93％

E：借款合同

14、吸纳率是指报告期内吸纳量占同期__的比例。

A．可供租售量

B．出租量

C．销售量

D．房地产需求量

15、与任意拍卖相比，强制拍卖有如下等特点。

A：国家强制性

B：标的的自有性

C：主体的特定性

D：目的的利他性

E：权利义务的对等性

16、下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是__。

A．物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入

B．它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积

C．能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化

D．它代表物业实际获取的收入

17、在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。

A．年度运营预算

B．资本流预算

C．资本支出预算

D．长期预算

E．短期预算

18、当前我国缴存住房公积金的对象主要包括。

A：国家机关及其离休职工

B：国有企业及其退休职工

C：城镇集体企业及其在职职工

D：外商投资企业及其在职职工

E：城镇私营企业及其在职职工

19、债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。下列说法正确的包括。A：偿还期在1年以内的为短期

B：1年以上、5年以下的为中期

C：1年以上、10年以下的为中期

D：10年以上的为长期

E：5年以上的为长期

20、下列关于划拨土地政策，说法正确的是。

A：划拨土地可以转让，但是有条件的

B：划拨土地的转让可以由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金

C：划拨土地无偿取得，因此不得转让

D：划拨建设用地使用权可以出租

E：划拨建设用地使用权可以抵押，其抵押的金额应包括土地价格

21、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。

A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请

B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记

C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人

D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书22、拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，应。

A：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置

B：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，对承租人进行安置

C：实行货币补偿，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋撤销租赁协议

D：实行产权调换

E：被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议

23、宏观经济政策目标包括。

A：充分就业

B：价格稳定

C：经济增长

D：国內收支平衡

E：国内收支不平衡

24、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为__元/m2。

A．72

B．108

C．180

D．270

25、拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有__。

A．线条图

B．散点图

C．网络计划技术

D．统筹法

E．抛物线