台湾省2017年上半年房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目盈亏平衡分析考试试题

台湾省2017年上半年房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目

盈亏平衡分析考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、物业使用人和业主在权利上的最大区别是。

A：物业使用人有对物业的最终处置权

B：物业使用人没有对物业的最终处置权

C：业主没有对物业的最终处置权

D：以上三项均不对

E：执行层的组织协调

2、某家房地产企业获得贷款1 000万元，期限为2年，年利率为12％，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是万元。A：120

B：200

C：220

D：240

E：借款合同

3、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是__。

A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管

B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管

C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用

D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还

4、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为__。

A．4400元/m2

B．4409元/m2

C．4445元/m2

D．4455元/m2

5、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．单一市场集中化

6、我国《公司法》规定，公司当年的税后利润，先应提取列入法定公积金，当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的后可不再提取。

A：5％30％

B：10％30％

C：10％50％

D：20％50％

E：执行层的组织协调

7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于__。

A．物质折旧

B．功能折旧

C．经济折旧

D．会计折旧

8、征收集体土地的补偿费归__所有。

A．县级以上人民政府土地管理部门

B．乡(镇)人民政府

C．土地使用者

D．农村集体经济组织

9、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是．【2007年考题】

A：有租约限制下的价值

B：共有房地产的价值

C：无租约限制下的价值

D：承租人权益的价值

E：工业用地的监测点评估价格

10、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。

A．0.5%

B．6%

C．6.16%

D．6.19%

11、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％，月租金为40元／㎡，报酬率为6％，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。

A：67.60

B：811.24

C：1622.48

D：2433.72

E：工业用地的监测点评估价格

12、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是。

A：土地使用期限

B：土地使用管制

C：土地面积大小

D：土地权利性质

E：工业用地的监测点评估价格

13、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为。

A：849元／㎡

B：865元／㎡

C：882元／㎡

D：915元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

14、房地产权属档案应当以__为单元建档。

A．街道

B．房号

C．幢

D．丘

15、下列关于路线价法的表述中，不正确的是．【2005年考题】

A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格

E：工业用地的监测点评估价格

16、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请材料。

A．人事部

B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

17、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。

A．系统风险

B．资本价值风险

C．个别风险

D．比较风险

18、李某将其在某建制镇的营业用房以100万元出售，应缴纳城市维护建设税元。A：500

B：2500

C：3500

D：6000

E：执行层的组织协调

19、路线价法实质是一种。

A：经济法

B：权益法

C：市场法

D：比价法

E：工业用地的监测点评估价格

20、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的__以上。A．40%

B．50%

C．60%

D．70%

21、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过年。A：5

B：6

C：8

D：10

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、以下关于房地产市场调查的步骤的排序，正确的是__。①收集信息；②分析信息；③报告结果；④确定问题和调查目标；⑤制定调查计划

A．④⑤①②③

B．①②③④⑤

C．⑤④①②③

D．④⑤②①③

23、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。

A．被烧损前的状况

B．被烧损后的状况

C．被烧损前与被烧损后的差异状况

D．未来修复或重建后的状况

24、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定

25、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。A．操作风险

B．信用风险

C．市场风险

D．法律风险

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、住房公积金的提取和使用原则包括。

A：足额缴存原则

B：合理使用的原则

C：定向使用的原则

D：严格时限的效率原则

E：安全运作的原则

2、从2004—2009年，某市商品房销售量分别为50、60、80、100、120、150万，若以1996年为基期，则2009年该市商品房销售量的定基增长速度为。

A：100％

B：200％

C：300％

D：400％

E：执行层的组织协调

3、房地产平面图包括。

A：房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图

B：房产分幅平面图

C：房产分丘平面图

D：房屋分层分户平面图

E：房产分幅位置图

4、下列房地产中，不得抵押的有。

A：集体所有的土地使用权

B：村办企业厂房

C：列入城市房屋拆迁范围的房屋

D：宅基地

E：已经设定抵押权的房地产

5、下列不属于房地产中介服务特点的是。

A：人员特定

B：时间准确

C：委托服务

D：服务有偿

E：执行层的组织协调

6、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。

A．增加抵押贷款

B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D．处置抵押房地产

E．租赁抵押房地产

7、房屋权属登记机关受理房屋权属登记申请后，对符合登记条件的（）登记，应在30内核准登记，并颁发房屋权属证书。

A．所有权初始

B．变更

C．转移

D．他项权利

E．注销

8、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。

A．房地产平均价格

B．房地产中位数价格

C．房地产价格指数

D．房地产同质价格

9、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过__年。

A．1

B．2

C．3

D．4

10、房屋拆迁管理部门发放《房屋拆迁许可证》时，应当向被拆迁人发出房屋拆迁公告。公告应明确__等。

A．拆迁人

B．拆迁范围

C．拆迁期限

D．资金来源

E．拆迁方案

11、行政裁决的主要制度有__。

A．行政调解制度

B．拆迁听证制度

C．集体决策制度

D．行政复议制度

E．行政公开制度

12、我国现行法律制度体系包括。

A：法律

B：行政法规

C：地方性法规

D：部门规章

E：技术规范

13、复式记账法包括。

A：收付记账法

B：借贷记账法

C：支出记账法

D：收入记账法

E：信贷记账法

14、投资机会研究分为一般投资机会研究和__。

A．详细研究

B．粗略研究

C．特定项目的投资机会研究

D．建设项目的投资机会研究

15、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为__%。

A．40

B．60

C．50

D．67

16、下列属于普通股股东享有权利的有。

A：参加股东大会的权利

B：参加表决的权利

C：股票转让权

D：公司剩余财产的分配权

E：对公司债务负有限责任

17、有了资金的时间价值观念后，收益性房地产的价值就是其未来净收益现值之和，该价值的高低主要取决于。

A：未来净收益的大小

B：获得净收益的报酬率的大小

C：获得净收益期限的长短

D：市场年利率的大小

E：获得净收益的可靠性

18、房地产的最高最佳使用状态具体包括（）。

A．最佳区位

B．最佳规模

C．最佳用途

D．最佳集约度

E．最佳收益

19、水污染可分为。

A：海洋污染

B：地下水污染

C：地表水污染

D：承压水污染

E：潜水污染

20、”某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括

A：按地域范围细分

B：按房地产用途细分

C：按增量存量细分

D：按交易形式细分

E：按目标市场细分

21、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是。

A：说明估价报告的合法性、真实性

B：说明估价的独立、客观、公正性

C：规避估价风险

D：保护估价报告使用者

E：防止委托人提出高估或低估要求

22、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有。

A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担

B：如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任

C：委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任

D：承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责

E：即使拍卖巾确实存在应告知而来告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责

23、下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有。

A：普通商品住宅

B：城市基础设施用地

C：公立学校办公楼

D：大型商场

E：经济适用住房

24、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未开工的，按地价款的__以下征收土地闲置费。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

25、目前，国家收回建设用地使用权的原因可能是。A：建设用地使用权期间届满而收回

B：因公共利益的需要而提前收回

C：因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回D：因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回E：司法机关决定收回建设用地使用权