2008年05月深圳住宅市场研究月报

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报告摘要

新盘定价谨慎，价格波动收窄

5月，深圳各区房价涨跌幅度开始收窄。关内四区除罗湖区小幅下跌外，福田、南山、盐田均有所回升。关外宝安、龙岗由于供应量大而买盘稀少，价格依然走低，新盘开盘价格较为保守。

五月供应井喷并未出现，销售创出今年新高

深圳5月新增住宅供应56.7万平方米。花半里别馆、山海家园、浪琴半岛等原定5月发售的新盘延迟到6月开盘，一定程度上减少了5月的市场供应量，致使春交会后的供应井喷并未出现。

深圳5月住宅销售40.6平方米，较4月环比增长超过5成，但是相对市场供应，供大于求的局面依然维持，特别是关外市场更为凸显。品牌楼盘大让利，优质平价单位交易活跃

根据监测蓝筹项目成交结果，一些品牌楼盘大让利，特别是一些楼盘5月的新推单位价格实惠，甚至开盘价格低于本片区一些普通楼盘的价格，激起客户购房热情。

CONTENTS

P3、价格走势 P4、供需动向 P8、蓝筹物业 P12、外部发展环境

图3 分类产品销售率情况（单位：%）

注：数据来源于星彦地产市场监测平台1-5月2房销售速度最快，此类产品面积在59-78平方米之间，户型布局紧凑、分区合理，最重要的是总价低、性价比高，适合急需住房即将结婚或已经结婚的小两口。金地梅陇镇三期均价为11000元/平方米，且赠送品牌精装修，

根据5月份的蓝筹物业监测，一些在售蓝筹由于在春交会推广力度较大，加之五一前降价幅度基本到位，所以5月份特价房相对较少。监测结果显示，关内高端、大户产品价格依然坚挺，中信红树湾四期一套单位为31542元/平方米，侨香诺园一套单位为35852元/平方米，价格基本维持在30000元/平方米左右。

而关内外一些普通楼盘、公寓产品新一批推出的单位，采取平价推售策略，以迎合市场需求，表现比较明显的项目有公园大地二期加推单位、金地梅陇镇、高发城驰等。

四、外部发展环境分析

（一）、地方经济与政策环境

1-4月，深圳工业生产、交通运输、固定资产投资平稳增长；商业零售较快增长、外贸出口进一步放缓；财政金融形势良好；消费物价持续上涨。1-4月份，全社会固定资产投资330.14亿元，增长0.3%。其中，基本建设投资187.59亿元，增长4.3%；房地产开发投资119.35亿元，增长2.8%；更新改造投资19.52亿元，下降25.3%；其他投资3.68亿元，下降47.3%。全社会固定资产投资增速由一季度的下降3.0%到1-4月增长0.3%，主要是由于基建投资进度有所加快。4月份当月基建投资63.08亿元，比3月份增长15.2%，拉动全社会固定资产投资由负转正。

——深圳今年新供应居住用地1.8平方公里

深圳市政府常务会议14日审议并通过了2008年度全市土地利用计划，今年深圳市新增居住用地1.8平方公里。根据深圳市2008年度土地利用计划，普通商品住房用地1.3平方公里，各类政策性、保障性住房用地0.5平方公里，同时优先保障地铁上盖物业和公共租赁住房用地。

——深圳叫停分期首付

近期深圳出现的分期首付、垫资首付的楼市促销行为，已被深圳市国土资源与房产管理局叫停。该局负责人表示，已通知全市开发商，禁止分期首付。

（二）、全国政策环境

5.12地震后，房屋质量、抗震等级等相关的法规政策正在修订中。由于地震的影响，未来经济增长速度将受到一定影响，通货膨胀压力有所缓解，央行再次加息的可能性不大。对于房地产行业来看，未来货币政策和财政政策将不会进一步趋紧。

——央行重申按规定把握二套房首付政策和利率政策

中国人民银行上海总部昨日公布2008年《上海市信贷投向指引》，强调金融机构要关注中小房企资金链的压力，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策。今年以来我国房地产市场价格滞涨，成交量同比大幅减少，已经出现房屋中介资金链断裂，部分房地产开发商资金紧张的情况，这对商业银行来说风险陡增。因此该份指引中对房贷的内容颇多。《指引》要求，关注开发贷款增长情况，关注中小房企资金链的压力，关注土地贷款与节约集约利用土地国策的衔接，严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策。同时要限制对外资投资房地产领域的信贷投放。

——《违反土地管理规定行为处分办法》发布

5月29日，中共中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资

源部联合公布了一份名为《违反土地管理规定行为处分办法》的文件。

该文件以行政首长问责制为核心，详细规定了对行政机关领导及其公务

员的土地违法的处分规定。该“办法”自2008年6月1日起施行

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