新疆2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：房屋租赁登记备案模拟试题

新疆2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：房屋租赁登记备案

模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、穿过建筑物的通道__计算建筑面积。

A．按分层水平投影面积

B．按水平投影面积的一半

C．按一层水平投影面积

D．按自然层分层投影面积

2、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比。

A：甲类房地产比乙类房地产强

B：乙类房地产比甲类房地产强

C：该两类房地产强弱程度相同

D：该两类房地产强弱程度不可比

E：工业用地的监测点评估价格

3、《城市房地产权属档案管理办法》规定，房地产权属档案应当以为单元建档。A：房号

B：街道

C：丘

D：幢

E：执行层的组织协调

4、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是。

A：资本金-借贷资金预租售收入

B：预租售收入-资本金借贷资金

C：借贷资金预租售收入-资本金

D：资本金-预租售收入借贷资金

E：借款合同

5、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。A．产品线定价

B．选择品定价

C．补充品定价

D．产品束定价

6、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的．(2005年试题)

A：损益表

B：资金来源与运用表

C：资本金现金流量表

D：全部投入现金流量表

E：借款合同

7、供给价格弹性系数是的比值。

A：供给与价格

B：供给量与价格量

C：供给量变动率与价格变动率

D：需求量变动率与供给变动率

E：执行层的组织协调

8、一般地说，债券的发行价格与债券的票面价值是一致的，即。

A：折价发行

B：平价发行

C：溢价发行

D：逆价发行

E：执行层的组织协调

9、下列有关丘的表述中，不正确的是__。

A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘

B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制

C．组合丘一定大于独立丘

D．房屋权属证书中应注明丘号

10、证券市场上的资金供给者是。

A：证券发行人

B：证券投资者

C：证券监管机构

D：证券市场的中介机构

E：借款合同

11、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过确定是否进行投资。

A：等待投资型期权估价

B：放弃型期权估价

C：成长型期权估价

D：柔性期权估价

E：借款合同

12、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的__存款利率计息。

A．活期

B．3个月整存整取

C．6个月整存整取

D．1年整存整取

13、H市兴华学校地址在H市城市规划区內，该学校属于经营性私立学校性质，2008年12月，H市A房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，A房地产开发公司应当。

A：根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者补偿

B：根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者补偿

C：产权调换

D：货币补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章

14、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指__。

A．经营成本

B．开发产品成本

C．期间费用

D．开发项目总投资

15、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A．3.5%

B．5.17%

C．7.75%

D．8.59%

16、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行的原则。

A：权利主体不一致

B：权利主体一致

C：权利主体分设

D：权利主体分离

E：执行层的组织协调

17、下列房地产价格中，属于短期均衡价格的是。

A：成交价格

B：市场价格

C：理论价格

D：投资价值

E：工业用地的监测点评估价格

18、房地产估价师续期注册的有效期为__年。

A．一

B．二

C．三

D．四

19、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）万元。

A．368

B．552

C．561

D．920

20、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60%

21、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A．7.5%

B．8.3%

C．12.5%

D．16.7%

22、市场需求的预测一般需要从__类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。

A．三

B．四

C．五

D．六

23、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。

A：52％

B：58％

C：62％

D：68％

E：借款合同

24、下列关于房屋转租，表述不正确的是。

A：出租人可以从转租中获得收益

B：在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人

C：房屋转租应当订立转租合同

D：转租合同不用办理登记备案手续

E：执行层的组织协调

25、某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/㎡，可出租面积为建筑面积的65％，正常出相率为90％，运营费用为有效毛收入的25％。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％。假设报酬率为8％，折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为万元A：2281.83

B：2474.60

C：3798.30

D：4119.18

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。

A．开发期+经营期

B．开发期+运营期

C．开发期+经营期-前期-建造期

D．开发期+运营期-前期-建造期

E．前期+建造期+经营期

2、某基金允许持有人中购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。

A．契约型

B．公司型

C．封闭型

D．开放型

3、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。

A．12.55%

B．12.68%

C．14.75%

D．15.01%

4、会计假设包括。

A：会计主体假设

B：会计客体假设

C：持续经营假设

D：会计分期假设

E：货币计量假设

5、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。

A．4000

B．5000

C．6000

D．9000

6、建筑物区分所有权包括（）等。

A．按份共有所有权

B．专有部分所有权

C．共同关系成员权

D．共同部分持份权

E．长期使用和租赁

7、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于1/4处切断留孔，并在__上也要留有通气孔。

A．主龙骨

B．次龙骨

C．主梁

D．玻璃

8、房地产交易活动的部门__。

A．房地产管理部门

B．房地产中介机构

C．房地产交易所

D．房地产市场

9、.2010年3月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于万元。

A：4000

B：5000

C：6000

D：7000

E：执行层的组织协调

10、下列__工程在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

A．从事各类房屋建筑及其附属设施的建造

B．从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线路、管道、设备的安装

C．城镇市政基础设施工程的施工

D．从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰

E．工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程

11、房地产开发项目策划的主要工作内容有__。

A．开发内容和规模的分析与选择

B．评价方案构造

C．区位分析与选择

D．开发时机的分析与选择

E．融资方式的分析与选择

12、下列关于房地产图的比例尺，表述正确的是。

A：城市地籍图比例尺一般为1：500

B：宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：500或大于1：500 C：建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1：1000的比例尺，其他区域的房产分幅图可以采用1：500比例尺

D：房产分丘图的比例尺为1：100—1：1000

E：房产分户图的比例尺一般为1：200

13、下列关于现行经济适用住房政策，表述正确的是。

A：经济适用住房建设用地应以协议出让方式供应

B：经济适用住房单套的建筑面积控制在60左右

C：经济适用住房面向城市中、低收入住房困难家庭供应

D：经济适用住房购房人拥有有限产权

E：个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前可以用于出租经营

14、下列关于新设立房地产估价机构资质等级核定，表述正确的是__。

A．核定为三级，并设3年的暂定期

B．核定为三级，并设1年的暂定期

C．核定为暂定级，并设1年的暂定期

D．核定为暂定级，并设3年的暂定期

15、契税的税率为__。

A．1%～3%

B．3%～5%

C．5%～7%

D．3%～7%

16、关于投资项目资本金的表述错误的是__。

A．投资者可以转让其出资

B．投资者享有所有者权益

C．投资者不得以任何方式抽出

D．投资者可从项目法人处获取利息

17、勘察设计的委托应遵守如下规定。

A：委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方

B：工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托方式进行，但不可通过直接委托的方式进行

C：工程勘察设计业务的竞选委托可以采取公开竞选或邀请竞选的形式进行D：委托方原则上应将整个建设工程项目的设计业务委托给一个承接方

E：委托方将整个建设工程项目的设计业务分别委托给几个承接方时，必须选定其中一个承接方作为主体承接方

18、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种（）。

A．房价收入比

B．实际价格/理论价格

C．房地产价格指数

D．期内吸纳率/历年同期吸纳率

E．房地产投资需求/房地产使用需求

19、成功的房地产租售一般包括。

A：为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段

B：就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段

C：不毁其双方的利益，做到公平交易

D：把握全过程的信息，掌握全局

E：双方协商一致后的签约阶段

20、报建审批管理主要包括审批核发__。

A．项目选址意见书

B．建设用地规划许可证

C．建设工程规划许可证

D．国有土地使用证

E．施工开工证

21、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是。

A：简单平均法

B：移动平均法

C：加权移动平均法

D：指数平滑法

E：借款合同

22、下列会计恒等式，正确的是。

A：收入-费用=利润

B：资产=权益=债权人权益-所有者权益

C：资产=负债+所有者权益

D：所有者权益=资产+负债

E：资产+利润=负债+所有者权益+(收入-费用)

23、如果我们知道报告期内销售和出租房屋的数量、以及同期可供租售量，则我们可以得到__指标。

A．容积率

B．绿化率

C．灭失率

D．吸纳率

24、下列各项符合房屋租赁政策的有__。

A．出租人持有《房屋所有权证》

B．公有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权

C．房屋需要拆迁时，租赁合同自动解除

D．承租人在租赁期间死亡的，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原合同

E．拖欠租金累计六个月以上的，出租人有权中止租赁合同

25、运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于__。

A．开发费用的正确预测

B．最佳开发利用方式的选取

C．正确地预测未来开发完成后的价值

D．开发利润的客观预测

E．开发时间的准确预测