房地产基础知识300问

房地产基础知识

1、房产：房屋产权的简称。

2、地产：是指土地财产。

3、房地产：是房产和地产的总称。

4、房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑

的活动。

6、土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地：是指农村集体所有的土地。

8、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处

分的权能。

10、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地

使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的

行为。

12、地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、

分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13、生地：不具备开发条件的土地。

14、熟地：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。

15、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

16、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地

权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图：即房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合

法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。

21、住房补贴：住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22、房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。

23、房地产交易形式：主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。

24、建筑物：是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。

25、构筑物：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、

水井、道路、桥梁等。

26、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。

27、期房的介定：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收

合格可以直接入住使用）为止。

28、预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。

29、现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产

证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

30、毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛

坯房。

31、成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32、商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

33、商品房预售：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期

房出售给受买人。

34、商品房现售：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

35、二手房：通常是指再次进行买卖交易的住房。

36、经济适用房：经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。

37、安居房的种类：安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、

全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38、低层住宅：低层住宅为1-3层的住宅。

39、多层住宅：多层住宅为4-6层的住宅。

40、小高层住宅：小高层住宅为7-11层的住宅。

41、中高层住宅：中高层住宅为12-16层的住宅。

42、高层住宅：16层以上为高层住宅。

43、超高层建筑：总高度超过100米的建筑。

44、商品房的结构：指房屋主体所使用的施工工艺和用材。

45、钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

46、钢混结构：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47、砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

48、砖混结构：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

49、框架结构：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

50、开间：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

51、进深：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

52、层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

53、净高：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

54、占地面积：地块的总面积。

55、亩与平方的换算：1亩≈666.66㎡

56、居住小区总用地：是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用

地的总和。

57、住宅总用地：住宅用地面积的总和。

58、公建总用地：小区内部公共建筑占地面积的总和。

59、建筑用地面积：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

60、建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。

61、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

62、房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

63、道路面积：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。

64、广场面积：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

65、庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、

水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

66、人均总占地面积（㎡/人）：人均总占地面积=建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

67、人均住宅用地面积（㎡/人）：人均住宅用地面积=小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

68、总建筑面积：指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

69、住宅建筑面积：指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

70、套建筑面积：指一套房屋的整体面积。

71、套建筑面积的构成：套内建筑面积＋套分摊的公用建筑面积

72、幢：是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

73、架空房屋：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

74、夹层：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。

75、技术层：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

76、技术层计算：经规划部门批准，且建在自然层之间的技术层，其层高2.20米以上的计算层数。

77、结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结

构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

78、跃层式住宅：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。

79、阁楼：利用房屋内的上部空间加建的楼层。

80、地上层数：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上

的楼层数。

81、地上层数的表示：地上层数用自然数表示。即1层2层。

82、地下层数：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。

83、地下层数的表示：地下的层数用负数表示。即－1层－2层。

84、房屋总层数：房屋的地上层数与地下层数之和。

85、哪些层不算在房屋总层数内：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱

间不计层数。

86、柱廊：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

87、骑楼：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

88、挑廊：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。

89、门廊：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。

90、门斗：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。

91、檐廊：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

92、天棚：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。

93、晒台：又称露台，指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

94、阳台：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设

施。

95、阳台的分类：封闭式阳台和半封闭式阳台。

96、封闭阳台：在围护栏、墙上部用铝合金玻璃窗等围闭的阳台。

97、半封闭阳台：除围护栏、墙以外没有进行围闭的阳台。

98、楼梯：是指房屋层之间供垂直交通用的通道，

99、室外楼梯：依靠房屋外墙体搭建的永久性楼梯。

100、屋顶楼梯间：指突出房屋屋面有顶盖，四周有围护结构，层高在2.20米以上供上屋顶维修或安全出口用的用房。

101、屋顶电梯间：指突出房屋屋面，层高在2.20米以上，供停放、检修、升降电梯的用房。102、设备间：一幢大楼内放置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋。

103、功能区：根据各共有建筑部位的用途而划分的服务范围称为功能区。

104、连廊：连接两幢房屋的走廊。

105、连楼：连接两幢房屋的楼房。

106、过街楼：底层局部为通道的楼房（或两座上层贯通、底层局部为通道的相连楼房）。

107、架空通廊：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。

108、围护结构：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用，如墙、栏杆等。

109、基地面积：一个小区总的占地面积。

110、间距：建筑平面外轮廓线之间的距离。

111、间距标准：国家标准是楼高:间距＝1:1.2。

112、日照标准：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，全天满足2小时。113、结构面积：是指房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。

114、公用面积：是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和。

115、公用面积的分摊：按栋或单元户数面积按比率分摊。

116、套内建筑面积：套门内范围的建筑面积。

117、套内建筑面积包括：套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。

118、套内使用面积：指套内住户独自使用的面积。

119、套内使用面积的计算：一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

120、套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。121、套内墙体面积的计算：各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。122、套内阳台建筑面积：阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。

123、阳台面积计算：封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

124、公用建筑面积：各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

125、容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

126、建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。127、人口毛密度：人口毛密度＝小区内总居住人数÷小区内占地面积。

128、平均每平方米造价（元）：平均每平方米造价＝建筑物总造价÷建筑面积。

129、使用面积系数K1（%）：使用面积系数＝总使用面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。130、居住面积系数K2（%）：居住面积系数＝总居住面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。131、绿地率：指公共绿地、宅旁（宅间）绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等四类绿地面积的总和占居住区用地总面积的比率。

132、公共绿地面积计算：公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%。

133、哪些绿化不能算入绿地面积：距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，地下车库、化粪池等地表覆土达不到3米深度的设施不能计入。

134、绿化覆盖率：所有绿化面积与建设用地面积之比。即绿化面积÷基地面积×100%。

135、绿化覆盖面积：所有植被垂直投影面积的总和。

136、得房率：指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。

137、公共能耗：是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗。

138、公共能耗费：因公共能耗而产生的费用，此费用由全体业主承担。

139、规划形态：是指这一项目的具体建筑构成。

140、单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；

141、居住单元：每个楼梯的控制面积称为一个居住单元。

142、一梯几户：是指一个单元里平层有几户的俗称。

143、房型（户型）：是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫等组成的总称。

144、面积配比：指的是各种房型面积在项目或单元中所占比例的多少。

145、房型配比：指的是各种房型在项目或单元中所占的比例的多少。

146、阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

147、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅。

148、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

149、居住组团：指一般被小区道路分隔，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。150、公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

151、纯办公楼：是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

152、商场：是指规划为对外公开进行经营的建筑物。

153、综合楼：是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

154、商住住宅：是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

155、别墅：是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。

156、联排别墅：三户或三户以上连体的别墅。

157、双拼别墅：二户连体的别墅。

158、独栋别墅：单楼独栋的别墅。

159、跃层式产品：住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯联接。

160、跃层式产品的优点：跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

161、复式产品（LOFT）：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。

162、错层式住宅：是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

163、SHOPPING MALL：大型购物广场的英文名称。

164、共有房产：共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。

165、半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。166、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

167、商品房验收合格：指的是单体（即单幢楼盘）验收合格。

168、商品房综合验收合格：指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

169、空鼓：局部面与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用。

170、地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。

171、基础：建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。

172、基础的作用：基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。

173、墙体：是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。

174、停车场：指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。

175、停车场面积计算：停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。

176、商品房销售面积（套建筑面积）：套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

177、商品房预售许可证：是房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。

178、契税：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。

179、公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。180、公共维修基金的交纳人：商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳。

181、印花税：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。

182、居住用地使用年限：70年。

183、商业用地使用年限：40年。

184、工业用地使用年限：50年。

185、综合用地使用年限：50年。

186、土地使用年限届满后怎么办：业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

187、申办产权需具备哪些资料：审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

188、办理产权需交纳哪些费用：产权登记费、勘丈测绘费、工本费。

189、房地产产权初始登记：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

190、房地产登记：即房地产产权登记。

191、房地产登记的种类：分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

192、什么情形属于房地产变更登记：（1）地产使用用途改变；（2）权利人姓名或名称发生变化的；

（3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；（4）建筑物、附着物倒塌、拆除。

193、房地产登记是以什么单位进行登记的：是以一宗土地为单位进行登记的。

194、申请房地产登记可否委托他人代理：申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。

195、房地产转让：是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

196、房地产转让时其他公用设施是否一起转让：房地产转让时，转让人对其他公用设施所拥有的权

益同时转移。

197、在什么情况下房地产开发项目可以交付使用：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

198、预售面积：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；

199、竣工面积：竣工面积是指房地产竣工后实测的面积。

200、商品房预售须符合哪些条件？：（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

201、哪些情况下预售房购买者可以要求取消预售房合同：（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。

202、五证：商品房“五证”分别是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》。

203、国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

204、建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

205、建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

206、二书：《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。

207、房地产抵押：指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押

权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。

208、申请抵押登记应提交什么资料：（1）《房地产抵押登记申请书》；（2）委托书；（3）房地产证；

（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。

209、贷款期如遇利息调整如何处理：贷款期限在1年以内（含1年）的不做调整。对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。

210、贷款人提前偿还贷款时本息如何计算：提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。

211、银行按揭：是指购房抵押贷款，是购房者以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。

212、个人住房按揭需提交哪些资料：购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（未婚证明原件）、收入证明（个体户则提供营业执照及税票）、已首付购房款收据原件及复印件、购房合同、贷款行的活期存折、贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。

213、住房公积金：是指单位为其在职职工缴存的长期住房储金。

214、公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心委托银行向购买自住住房的公积金交存人发放的贷款。

215、公积金贷款担保费用：贷款金额×贷款年限×千分之0.75。2008年12月8日起，首次购买普通自住房和改善型住房的客户在申请公积金（组合）贷款时，可给予担保服务费减免40%的优惠。216、申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。

217、办理公积金贷款应提供哪些资料：身份证、户口簿、结婚证、收入证明、公积金卡、审核后购

房合同一份，首付款票据。

218、组合贷款：组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。

219、放宽住房公积金贷款政策：住房公积金贷款最高额度由32万元提高到50万元，其中一人符合贷款条件的最高额度由20万元提高到30万元；降低住房公积金贷款首付比例，购买90平方米以内（含）商品住房由30%降低至20%，存量成套住房首付款比例由40%降低至30%；恢复对购、建住房的借款申请人申请第二次（含）以上住房公积金贷款的办理，借款申请人还清住房公积金贷款后，可再次申请办理住房公积金贷款。

220、实行购买商品住房契税减半：对个人购买市区内（吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区、苏州工业园区、苏州高新区，下同）商品住房可减半征收契税. 苏州市现执行的标准是144平方米以下适用1%的契税税率，144平方米以上适用2%的税率。

221、界定购买第二套住房的对象：对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，其贷款可比照首套住房贷款政策执行。

222、实行“买新卖旧”的成套存量住房交易契税减半：对个人购买市区内商品住房后再出让其原有市区内成套存量住房的，该存量住房交易可减半征收契税。

223、加大税费优惠政策的执行力度：对出售自有住房，并在一年内新购住房的纳税人，先按现行规定缴纳个人所得税纳税保证金，待其换购住房后，可凭正式发票按规定办理退还保证金。

224、个案：指房地产项目。

225、开盘：一个项目正式公开发售。

226、销售率：指售出的户数占可销的总户数的比例。

227、起价：是指商品房在销售时各单元或整个项目销售价格中的最低价格。

228、均价：单元或整个项目总销售额除以可销售面积得出的价格。

229、基价：经过核算而确定的每平方米的基本价格。

230、销售价：以基价增减楼层和朝向差价后得出的价格。

231、总价：总价是指每套房子的单价乘以面积所得出的价格，是购房者购买该套房子所要付出的全款。

232、定金：只是预付款的一部分，起到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，双倍返还，客户违约定金不退。

233、订金：只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。

234、计算全部建筑面积有哪些：1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2、20米以上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2、20米以上的，按其水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2、20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2、20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2、20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计

算竣工面积时仍采用150毫米的数据。13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2、20米以上部分的外围水平面积计算。15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。235、计算一半的建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。236、不计算建筑面积的有那些?1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2）检修、消防等室外爬梯。3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

237、分摊公用建筑面积的计算方法：分摊公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数238、公用建筑面积分摊系数计算方法：公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和239、公用建筑面积计算方法：公用建筑面积＝整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积

240、哪些公用面积应分摊：应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

241、哪些公用面积不能分摊：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；

为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。