营改增后房地产企业的税负变化与因应之道

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营改增后房地产企业的税负变化与因应之道作者：唐丽

来源：《财会学习》2016年第08期

摘要：2016年5月1日开始，我国全面推开营业税改增值税试点。为此，本文回顾了营改增的改革背景，分析了营改增后房地产企业的税负变化，并从不同角度阐释了房地产企业的因应之道。

关键词：营改增；房地产企业；税负；影响

房地产行业是我国经济发展的支柱产业，实施营改增有利于降低房地产企业税务负担，也有利于稳定房地产市场，为企业提供更为可靠的政策环境。但是，应对失策的话，企业税负就可能大大增加，带来巨大的资金压力，严重影响企业的发展。房地产行业营改增已是大势所趋，如何顺应时代发展形势，在变革中谋求发展，是企业需要深思和面对的问题。

一、营改增的改革背景

营改增就是把缴纳营业税改为征收增值税，2012年，上海的交通运输业以及部分服务业

开始了营改增试点；同年8月试点范围扩展到北京、江苏、广东等10个省区市；2013年试点扩展到全国，同时广播、影视制作和发行也被纳入试点；2014年铁路运输业、邮政通信业以

及电信业被纳入试点范围；据粗略统计，2012年到2015年间，我国试点营改增已经累计减税5000多亿元；2016年5月1日我国全面推开营业税改增值税试点，房地产行业将迎来重大的变革。营改增最大的变化在于改变了营业税重复征税、无法抵扣、无法退税的弊病，实现了增值税进项和销项的抵扣，能有效降低企业税负，完善我国财税体制，这是我国供给侧结构性改革的重头戏，也与国际趋同。

二、营改增后房地产企业的税负变化

（一）正面影响

全面实施营改增有利于缓解房地产企业的税收负担，降低企业成本。笔者对一个住宅项目进行了具体测算，营改增之前，房地产企业的营业税税率为5%，综合计算得出总税负率为14.97%；营改增之后，按增值税税率11%计算，总税负率为14.49%，可见，营改增后房地产企业的总体税负率有所下降，而随着整体抵扣链条的逐步完整，企业的税负还会继续下降。其次，营改增的实施，将推动房地产企业的优胜劣汰，营改增改变了价格体系，实行层层抵扣，因此企业必须重新设计经营流程，自觉调整内部架构，实施精细化管理，这有利于正规企业降低税负。相反，运营不正规的企业难以适应，税负反而会增加。

（二）负面影响