银行个人一手房屋按揭贷款操作规程

银行个人一手房屋按揭贷款操作规程
银行个人一手房屋按揭贷款操作规程

ⅩⅩ银行个人一手房屋按揭贷款操作规程

1.总则

1.1制定依据

为规范个人一手房屋按揭贷款业务操作,防范业务风险,根据《ⅩⅩ银行个人贷款管理办法》有关规定,制定本操作规程。

1.2基本概念

1.2.1个人一手房屋按揭贷款(以下简称按揭贷款)是指我行向符合贷款条件的自然人借款人发放的,用于借款人购买一手房屋并以所购房屋作抵押的贷款。

一手房屋是指房地产开发商依法取得土地使用权后,在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。

1.2.2本操作规程所称房屋根据用途分为住房和商业用房。住房包括普通住宅、高档住宅、公寓和别墅,商业用房包括商铺和写字楼。对以“商住两用房”名义申请贷款的,按商业用房管理规定执行。

1.2.3本操作规程所称房屋价值是指购房人从开发商处购买房屋时支付的总价款。

1.2.4本操作规程所称直客式按揭是指不引入阶段性担保,在办妥所购房产(预)抵押登记手续后放款的贷款业务操作方式。

1.3购房人先筹款支付房屋全部购房款,可在满足下列条件的情况下视同一手房屋按揭贷款:

(1)购房合同签订之日起一年之内申请贷款的;

(2)办理预售登记备案并竣工验收或取得产权证;

(3)购房人能提供买卖发票等证明交易真实性的材料;

(4)办妥抵押登记或预抵押登记后放款。

2.贷款要素规定

2.1按揭房屋应具备以下条件:

(1)按揭房屋所属楼盘项目合法合规,手续完备,《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等四证齐全,取得《商品房预(销)售许可证》,工程进度符合当地监管部门房屋贷款的要求,楼盘销售情况良好;或者已具备办理房屋所有权证条件,能够办理现房抵押登记。

直客式按揭房屋所属楼盘项目,还需主体结构封顶、开发商资信状况较好、历史开发业绩较好并且不存在违约或经济纠纷问题。

(2)按揭房屋所在楼盘综合品质较好,具有较强的变现能力和市场销售前景。

(3)按揭房屋所属楼盘可办理房地产权证和抵押登记手续。

2.2贷款成数

2.2.1贷款成数由我行根据借款人的资信情况、信用评级、所购房产类型综合确定,其中住房不超过房屋价值的8成,商业用房不超过5成。

2.2.2借款人所购房屋为第二套(含)以上住房或用于

投资的住房,应适当降低贷款成数。

2.2.3各分行在符合当地监管部门监管要求的基础上,可参照当地同业普遍做法确定贷款成数。

2.3贷款期限

所购房屋为住房的,贷款期限最长不超过30年;所购房屋为商业用房的,贷款期限最长不超过10年。

2.4贷款利率

各分行在符合监管部门监管、央行利率管理规定及总行要求的基础上,可参照当地同业普遍做法,并结合借款人的信用评级、竞争价格策略、贷款风险和综合收益等情况综合确定。

商业用房贷款利率上浮幅度不低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的10%。

2.5还款方式

贷款期限在一年(含)以内的,可实行利随本清,按月或按季付息、一次还本的方式,也可采取按期还本付息的方式;贷款期限在一年以上的,采取按期还本付息的方式。按期还本付息方式包括按月或按每三个月等额本息还款法、按月或按每三个月等额本金还款法以及总行规定的其他方式。具体计算方式按照监管部门和总行有关规定执行。

2.6财产保险和公证手续

地区信用风险管理部可根据当地实际情况以及借款人所购房产的状况,自行决定是否要求客户购买抵押财产保险。

借款人为外国人、无国籍人以及港、澳、台居民的,要求借款人办理借款合同、担保合同的强制执行公证。

2.7贷款担保

(1)直接以所购房产提供抵押担保的,在办妥抵押登记或预抵押登记手续后放款。

(2)所购房产抵押加开发商阶段性担保,即贷款发放日至我行收到房地产权证书、取得他项权证期间,由开发商承担阶段性连带责任保证。在受理贷款之前,我行须与开发商签订按揭项目合作协议。

(3)所购房产抵押加其他阶段性担保,即贷款发放日至我行收到房地产权证书、取得他项权证期间,由我行认可的其他担保方式提供阶段性担保,阶段性担保具体包括自然人保证、担保公司或房地产中介公司保证、其他房产抵押、质押等方式中的一种或多种组合作为阶段性担保。

所购房屋办妥现房抵押登记并将他项权证交付我行后,上述阶段性担保根据需要或合同约定解除,如贷款所购房屋未在约定期限内办妥正式现房抵押登记手续,我行有权提前收回贷款。

a.以自然人保证作为阶段性担保的,所购房屋仅限于普通住宅,借款人和保证人个人信用等级均应为AAA级;

b.开发商、担保公司或房地产中介公司提供阶段性保证担保的,开发商、担保公司和房地产中介公司须符合《ⅩⅩ银行个人信贷业务担保管理实施细则》、《ⅩⅩ银行个人房屋按揭贷款合作企业最高额保证授信业务操作规程》、《ⅩⅩ银

行个人贷款担保机构管理办法》的规定条件,并按规定程序取得我行按揭额度授信,与我行签订合作协议,明确阶段性担保责任和合作内容。合作内容包括但不限于按揭专用账户的开立和监督使用,担保连带责任的履行,房地产权证书的办理与移交,退房、换房、转卖或其他导致解除购房合同情况出现时,开发商承诺协助我行提前收回按揭贷款所欠本息和其他应付款项等内容,并对授信项下的按揭贷款承担阶段性担保责任;

c.以其他房产抵押作为阶段性担保的,抵押房产应为现房,取得房地产权属证书且符合《ⅩⅩ银行个人信贷业务担保管理实施细则》规定的条件;

d.以质押方式提供阶段性担保的,质押物须符合《ⅩⅩ银行个人信贷业务担保管理实施细则》的有关规定。

(4)其他经总行批准的担保方式。

3.贷款程序及要求

贷款程序包括贷款受理与调查、贷款审查、贷款审批、贷款发放、贷款回收与贷后管理等环节。

3.1贷款受理

借款人应向我行提出按揭贷款申请,并全面、详实地填写借款申请书,同时提供以下资料:

(1)借款人及配偶、共同申请人及配偶和权利共有人的有效身份证件原件及复印件,如身份证、军人证、护照等;

(2)借款人、共同申请人和权利共有人的婚姻状况证明文件;

(3)借款人及共同申请人收入证明原件(或纳税税单);

(4)提供阶段性担保的担保资料;

(5)首付款发票、收据原件或拟付首付款存款证明原件;

(6)经当地房地产管理部门进行销售备案的购房合同或购房协议原件;

(7)自雇人士或公司的股东、董事以个人身份申请贷款的,还须提供所在公司营业执照复印件以及我行认为需要提供的其他证明资料;

(8)根据我行需要选择提供的其他资料,如配偶资料、户口簿、学历证明、职称证明、财产证明、借款人配偶收入证明等。

客户经理受理贷款申请后,应先检查借款人所购房屋是否符合我行一手房屋按揭贷款要求,并审核申请资料的完整性、有效性,对借款人进行预筛选。对预筛选合格的,客户经理进行贷款调查,对不符合条件的,予以退回。

3.2贷款调查

3.2.1借款人应具备的条件:

(1)能够提供有效身份证明、具有完全民事行为能力的自然人,其中外国人、无国籍人和港澳台居民须同时符合国家外汇管理和房地产市场外资准入有关规定条件;

(2)已与房地产开发商签订购房合同或协议,并支付了规定比例的首付款或在我行存入首付款,购买意愿真实;

(3)具有稳定的职业和收入,资信状况良好,具有按

期还本付息的能力;

(4)借款人年龄加贷款年限不超过70年;

(5)同意以所购房产作为我行贷款的抵押物;

(6)同意委托我行将贷款资金一次性或分期划入开发商账户,同意我行直接从其还款账户上扣收贷款本息;

(7)外国人、无国籍人以及港、澳、台居民申请贷款的,须满足以下条件:

a.提供我国公安部门出具的证明其具有合法居留身份的证明文件,并符合当地监管部门相关要求;

b.各分行可根据借款人风险状况酌情决定是否要求所提供的材料及所签署的相关文件在国内外办理公证手续或经过我国驻当地大使馆或领事馆认证;涉及香港特别行政区的,按照《中国委托公证人(香港)管理办法》的规定执行;

c.须在境内指定联系人;借款人签署的借款合同、抵押合同、其配偶出具的同意抵押的承诺函必须办理强制执行公证手续。

(8)我行规定的其他条件。

3.2.2借款人还款能力规定

借款人申请按揭贷款时,应将借款人房屋贷款的月房产支出与收入比控制在50%(含)以下,月所有债务支出与收入比控制在55%(含)以下。

房产支出与收入比的计算公式为:(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入;

所有债务与收入比的计算公式为:(本次贷款的月还款

额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入。

上述计算公式中提到的收入是指借款申请人自身的可支配收入,即单一申请为申请人本人可支配收入,共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款,如将申请人配偶的收入计算在内,则应该先予以调查核实,同时对将配偶收入计算在内的贷款也应相应把配偶的债务一并计入。

3.2.3客户经理须进行全面、详细的贷前调查,确保贷款资料的真实性。客户经理通过面谈、电话或实地拜访等方式,对借款人基本情况、资信状况、职业和收入情况、贷款用途、担保情况等内容进行详细调查,调查内容包括但不限于以下内容:

(1)通过电话、面谈或走访等方式调查借款人家庭情况、婚姻状况、教育情况、健康状况、收支情况、资产负债状况等;通过电话或上门走访聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查,核实借款人的工作单位、收入情况和信用状况;

(2)调查借款人在我行内部的信息,了解借款人在我行的贷款记录及存款情况;

(3)调查购房交易的真实性。调查了解借款人是否支付了规定比例的首付款或在我行存入首付款,购买意愿是否真实,查实首付款支付的真实性;

(4)通过实地考察楼盘调查按揭房屋是否符合我行按揭贷款条件,所购房屋的价格是否与当时、当地、同类房屋

的市场价格水平相符,查实所购房屋是否存在重复交易的现象;所购房屋为商业用房的,还须调查该地段商业用房的行业适用性,包括该商圈的商业氛围、人流走向、周围的租赁情况、供求关系、将来的发展潜力以及在商铺空臵期借款人的经济承受能力。对于大型商业用房或写字楼,贷前应有明确的承租对象,同时调查承租对象经营范围是否合法合规,是否具有支付租金的能力;对所购房屋用于公司经营办公的,客户经理须对该公司进行实地考察,重点调查借款人与公司的关系,公司的经营范围、经营情况和财务情况等;

(5)担保是否符合《ⅩⅩ银行个人信贷业务担保管理实施细则》的有关规定,担保意愿是否真实;由开发商或担保公司提供阶段性担保的,开发商和担保公司是否在我行授信合作企业范围之内,贷款额度和期限是否在授信额度和授信期限范围内;

(6)对自雇人士或公司股东、董事申请贷款的,实地调查核实其经营情况、财务状况,全面分析其还款能力;

(7)对非境内居民申请贷款的,应通过调查其在国外的工作和收入背景,了解其购房目的,并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿;

(8)客户经理须核实购房合同或协议的销售备案登记情况;

(9)我行认为需要调查的其他内容。

贷款最终审批前,客户经理至少与借款人面谈一次,面签借款申请书等申请文件。

3.2.4调查分析

客户经理通过借款申请人年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断申请人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响;通过申请人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿还能力;通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及购买意愿等因素,并据此对贷款申请作整体分析。

3.2.5信用评级

客户经理根据调查情况对借款人进行信用评级。借款人的个人信用评级应达到A级(含)以上,对不符合我行准入标准而需要继续贷款流程的,应予以说明。

3.2.6撰写调查报告

客户经理撰写调查报告,填写风险评估书,签署意见后按规定程序上报审查审批。购房合同可根据需要选择扫描上传首页、主要条款页、签章页等重点内容。

3.3贷款审查

客户经理主管对贷款申请、调查报告和风险评估书的真实性、完整性、合规性和合法性进行审查,并出具明确的审查意见,审查同意的,提交地区信用风险管理部审批,不同意的退回。

3.4贷款审批

按照《ⅩⅩ银行个人贷款操作规程》规定的审批流程办理。

3.5贷款发放

3.5.1办理委托代办手续

贷款经审批同意后,借款人签订委托我行领取房地产权证书、办理抵押登记等手续的委托书,我行代收办理上述手续的相关费用。

3.5.2签订合同、落实担保

3.5.2.1客户经理双人与借款人当面签订借款合同和抵押合同,与阶段性担保人当面签订担保合同。如抵押房产产权证书的权利人为一人以上的,全部权利共有人须在合同的财产共有人栏签字确认。

3.5.2.2办理担保手续

(1)直接以所购现房作抵押担保的,客户经理办理现房抵押登记手续,取得他项权证,放款审核员办理他项权证入库手续,取得相关回执。

(2)以抵质押方式提供阶段性担保的,客户经理办理抵押登记、质押止付手续,放款审核员办理抵质押物凭证入库手续,取得相关回执。

(3)以自然人保证、开发商、担保公司或房地产中介公司提供阶段性保证担保的,客户经理双人与阶段性担保人当面签订担保合同。

3.5.2.3在可以办理房产预抵押登记的地区,原则上客户经理应按当地有关规定办妥预抵押登记手续。因特殊原因需提前放款的,应在办妥阶段性担保手续且风险可控的前提下,至少取得销售备案或预抵押登记的受理回执,并在放款后1个月内取得预抵押登记凭证。

3.5.3贷款发放

办妥上述手续后,客户经理在系统内发起放款申请,将全部放款资料扫描入系统后提交放款审核员,同时将纸质档案资料移交放款审核员。放款审核员审核通过后,提交地区信用风险管理部信贷支持中心放款复核员。放款复核员审核通过的,出具放款通知书,客户经理持放款通知书到营业室柜台办理放款。客户经理应及时将借款凭证、开户通知书、放款通知书复印件等放款凭证移交放款审核员。

贷款发放时,会计人员应将贷款资金一次性划入开发商在我行开立的结算账户(不含本操作规程 1.3款规定的情况),如借款人和开发商同意,也可将贷款资金分次划入开发商账户。

贷款发放后,客户经理须及时通知借款人并督促借款人提供由房地产开发商开具的付清房款证明原件、售房发票或全额收据原件等。

3.6档案移交

经办机构放款审核员在放款后10个工作日内将纸质贷款档案移交辖区行档案管理人员归档集中保管。

3.7接收房地产权证及办理抵押登记手续

3.7.1接收房地产权证书

在借款人所购房产具备办理房地产权证书条件时,客户经理须督促借款人和开发商及时办理房地产权证书并及时转交我行办理抵押登记手续。

经营单位须建立房地产权证书交接管理登记薄规范房

地产权证书的交接保管,明确记载交接人和交接时间,房地产权证书在我行保管期间须入会计库保管。

3.7.2办理抵押登记手续

客户经理持借款人签署的授权委托书或与借款人共同办理现房抵押登记手续,取得他项权证,及时办理入库保管手续。

3.7.3抵押资料归档

客户经理将抵质押品代保管凭证、他项权证复印件等文件交与放款审核员移交辖区行档案管理人员归档保存。

3.8档案管理

放款审核员将贷款档案按《ⅩⅩ银行个人贷款操作规程》、《ⅩⅩ银行个人客户信贷档案管理实施细则》中的有关规定及时移交保管,他项权利证、预抵押登记证明、保险单等抵质押重要权利凭证原件交会计部门入库保管,贷款资料、借款合同、购房合同、销售备案登记证明等一并移交辖区行档案管理人员集中保管。档案管理员应按照规定做好档案的整理、装订、归档、保管、利用等工作。

3.9贷款回收

经营机构按照合同约定及时足额回收贷款本息。

3.10贷后管理

辖区行和地区信用风险管理部按照贷后管理有关规定,定期现场检查核对抵押物登记、保管情况,及时做好贷款的催收、日常监控、贷后重检、风险预警、五级分类等管理工作,落实贷后管理责任,加强贷款的检查监督和总结分析,

确保贷款资金的安全。

3.11贷款结清

借款人偿还贷款本息后,借款合同自行终止。经办机构将抵押权利证明、保单等退还借款人,并协助借款人办理注销抵押登记手续。

4.风险提示

经营单位应充分关注下列情况,防范假按揭的发生:

(1)多名借款申请人为实际用款单位员工或关系人;

(2)在较短时间内,集中办理多笔按揭贷款,借款人之间关联度高,不了解房屋交易信息,金额、期限相近等;

(3)大量借款人多期在同一时间、同一机构、同一柜台办理还款;

(4)实际用款单位以代发工资名义,通过现金存入或转帐等方式,为多名借款人偿还月供;

(5)多笔业务集中退房等其他异常情况。

5.附则

5.1本操作规程由总行制定、修改,总行个人业务部解释。

5.2本操作规程自ⅩⅩ年9月5日起实施。原《ⅩⅩ银行个人一手房屋按揭贷款操作规程》(ⅩⅩ发…ⅩⅩ?577号)同日废止。

银行个人住房贷款借款合同标准样本

合同编号:WU-PO-165-58 银行个人住房贷款借款合同标准样 本 In Order T o Protect The Legitimate Rights And Interests Of Each Party, The Cooperative Parties Reach An Agreement Through Common Consultation And Fix The Responsibilities Of Each Party, So As T o Achieve The Effect Of Restricting All Parties 甲方:_________________________ 乙方:_________________________ 时间:________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑

银行个人住房贷款借款合同标准样 本 使用说明:本合同资料适用于协作的当事人为保障各自的合法权益,经过共同协商达成一致意见并把各方所承担的责任固定下来,从而实现制约各方的效果。资料内容可按真实状况进行条款调整,套用时请仔细阅读。 (中国建设银行)个人住房贷款借款合同(封面)合同编号: 年 字 号借款人: 贷款人:住 所: 住 所:电 话:

法定代表人(或授权代理人)邮政编码: 电话:开户金融机构及账号: 邮政编码: 借款人(以下简称甲方):____________ 贷款人(以下简称乙方):____________ 甲方向乙方申请借款,乙方经审查并根据 __________同意发放贷款。为明确各自的权利、义务,甲乙双方遵照有关法律规定,经协商一致,订立本合同,以便共同遵守执行。 第一条借款金额 甲方向乙方贷款人民币(大写)____________ 第二条借款用途 甲方借款将用于____________ 第三条借款期限 甲方借款期限自_______年______月______日至

银行个人贷款管理办法

ⅩⅩ银行个人贷款管理办法 第一章总则 第一条为规范全行个人贷款业务的管理和操作,完善内控制度建设,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》等法律法规,制定本办法。 第二条本办法中的个人贷款(以下简称贷款)是指向符合我行贷款条件的自然人发放的,用于借款人及其家庭消费、生产经营等用途的人民币贷款。 本办法中的特别贷款业务是指以借款人本人或第三人所有的我行储蓄存款、凭证式国债、电子式储蓄国债、保本型个人理财产品以及我行认可的其他金融机构签发的存单等作全额质押发放的个人贷款业务。除上述外的其他贷款业务称为一般贷款业务。 第三条贷款业务管理主要包括贷款受理、贷款调查、贷款审查审批、贷款发放、贷后管理等环节。 第四条贷款的发放、使用和管理遵循国家有关法律法规,遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则,遵循安全性、效益性和流动性的原则。 第五条单个客户贷款实行最高额度管理。采用循环贷款授信的,在授信额度和期限内可循环使用贷款。采用自助方式放款的,在设定期限和额度范围内可自助循环发放贷款。

第六条经营机构负责贷款营销、受理、调查、放款审核、收贷收息、贷后检查维护等。业务管理部门负责营销管理、客户经理管理、档案管理、产品开发、业务培训等。信用风险管理部门负责贷款的审查审批、放款复核、五级分类、贷后管理的监督与预警、资产保全、信贷系统管理等。 第七条为鼓励信贷业务产品创新,分行在本办法规定范围内,可开展贷款业务的组合和创新,报总行批准后实施。 第二章贷款种类 第八条贷款按用途分类,分为个人消费性贷款和个人经营性贷款。 个人消费性贷款,指我行发放的借款人及其家庭用于购房、购车、购买大额消费品、装修、旅游、医疗、教育助学及其他消费性支出的个人贷款业务。 个人经营性贷款,指我行发放的个人及其家庭用于生产、经营的个人贷款业务。 第九条贷款按贷款期限不同,分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。 短期贷款,系指贷款期限在1年(含)以内的贷款。 中期贷款,系指贷款期限在1年以上、5年(含)以下的贷款。 长期贷款,系指贷款期限在5年以上的贷款。 第十条贷款按担保方式不同,分为抵押贷款、质押贷款、保证贷款和信用贷款。

银行个人旅游贷款操作规程

XX银行个人旅游贷款操作规程 第一章总则 第一条为满足个人客户因境内外旅游产生的贷款融资需求,规范个人 旅游贷款业务管理,防范和控制信贷风险,根据《中华人民共和国物权 法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《贷款 通则》、《个人贷款管理暂行办法》及国家有关法律法规、本行有关规章制 度,制定本规程。 第二条本规程属于“操作规程” ,适用于本行各级机构。第三条本 规程所称个人旅游贷款,是指以信用方式办理的、本行向借款人发放的用于 借款人本人或其家庭成员,以及旅游同行人员境内外旅游支出的人民币贷 款。采用抵押或保证担保方式的个人旅游贷款,按照《XX银行零售信贷业 务操作手册(2013版)》的个人综合消费贷款相关规定执行。 第四条个人旅游贷款采用总行“信贷工厂”集中征信、审查模式。 第五条贷款期限超过 1 年的个人旅游贷款纳入本行中长期贷款规模 管理。 第二章贷款用途和品种管理 第六条贷款用途。 (一)个人旅游贷款的用途应符合《贷款通则》、人民银行和银监会相关规定,以及《XX银行零售信贷业务操作手册(2013 版)》规定的用途。 (二)个人旅游贷款资金应用于借款人本人或其家庭成员,以及旅游

同行人员的旅游消费支出,包括: 1、支付出国旅游保证金; 2、开具用于签证的存款证明; 3、支付旅游团费; 4、境内外购物、租车等旅游消费支出; 5、其他用于个人旅游的支出。 第七条借款人在结束境内外旅游后的一年内,可以申请用于旅游团费或消费用途的个人旅游贷款(借款人须为实际旅游者)。 第八条个人旅游贷款纳入“个人旅游贷款”会计科目和“个人旅游贷款”品种进行管理。 第三章贷款对象和条件 第九条借款人申请个人旅游贷款,应符合如下基本条件: (一)年龄在18周岁(含)以上、65周岁(含)以下,有完全民事行为能力的中国公民(不含港澳台居民),且非本行关系人1。 (二)借款人满足以下条件: 1旅游目的地为境内的借款人,应为本行高端、优质或核心客户2。 2、旅游目的地为境外(含港澳台)的借款人,满足以下三个条件之一: (1)借款人为本行高端或优质客户; 1按照《商业银行法》第四十条的规定,商业银行的关系人包括:商业银行的董事、监事、管理人员、信贷业务人 员及其近亲属。 2本行高端、优质和核心客户标准,详见《兴业银行零售信贷业务操作手册(2013版)》正文第一部分“ 8.2零售贷 款业务的客户准入标准”章节的内容(含“兴业通”客户)。

中国人民银行关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知

中国人民银行关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知 中国人民银行各省、自治区、直辖市分行、深圳经济特区分行;中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信实业银行、光大银行、华夏银行、中国投资银行、中国民生银行、广东发展银行、深圳发展银行、招商银行、福建兴业银行、上海浦东发展银行、海南发展银行、烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行(各城市合作银行由当地人民银行转发): 为促进住房消费,支持住房产业成为新的经济增长点,改善银行信贷资产结构,我行对《个人住房担保贷款管理试行办法》进行了修改,现将修改后的《个人住房贷款管理办法》(以下简称《办法》)印发给你们,请遵照执行,并就有关问题通知如下: 一、个人住房贷款业务可在所有城镇办理。 二、个人住房贷款限用于购买自用普通住房和城市居民修、建自用住房,不得用于购买豪华住房。 三、各家银行要认真组织学习《办法》,加强对此项业务的监督和管理。对《办法》执行中出现的新情况、新问题,要及时研究解决并报人民银行总行信贷管理司。 附件:个人住房贷款管理办法 中国人民银行 1998年5月9日 附件: 个人住房贷款管理办法 第一章总则

第一条为支持城镇居民购买自用普通住房,规范个人住房贷款管理,维护借贷双方的合法权益,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》,制订本办法。 第二条人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时,借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或由保证人承担偿还本息的连带责任。 第三条本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。 第二章贷款对象和条件 第四条贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。 第五条借款人须同时具备以下条件: 一、具有城镇常住户口或有效居留身份; 二、有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力; 三、具有购买住房的合同或协议; 四、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款;享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款; 五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人; 六、贷款人规定的其他条件。 第六条借款人应向贷款人提供下列资料: 一、身份证件(指居民身份证、户口簿和其他有效居留证件);

商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number:WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为

中国银行个人住房贷款规定合同

实用文案 个人购房贷款合同编号:年字第号 中国银行股份有限公司 标准文档

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借款人: 身份证件号码: 住址: 邮政编码: 联系电话: 贷款人:中国银行股份有限公司重庆 负责人: 住所地: 邮政编码: 联系电话: 传真: 保证人(开发商): 营业执照号码: 法定代表人: 住所地: 邮政编码: 联系电话: 传真: 第一条贷款金额及期限 1、本合同项下贷款金额为:人民币(大写)元,(小写)元。 2、本合同项下贷款期限为个月,贷款起止时间预计自年月日起至年月日止,贷款实际起止时间自贷款人实际放款日起算;若为分期放款,则自第一个实际放款日起算。 第二条贷款用途 本合同项下的贷款用途为:借款人支付其购买坐落于的 ·2·

房屋的购房款,并该所购房屋为借款人利用贷款购买的第套房产。购房合同号为:。所购房屋总价款:人民币(小写)元。 未经贷款人书面同意,借款人不得改变贷款用途。 第三条贷款利率与计结息 1、本合同项下贷款利率为浮动利率方式,浮动周期为个月。即从贷款人实际放款日(若为分笔放款,则从第一个实际放款日)起个月内,按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率浮 %计息。 每满一个浮动周期后,以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率浮%作为下一个浮动周期的适用利率。 中国人民银行调整法定贷款利率的,以人民银行公告为准,贷款人不另行通知借款人。 2、计息 按贷款人适用的计息方式计算利息。 3、结息和付息 按月结息和付息,每月的约定还款日为结息日和付息日。 若贷款的最后一期到期日不在结息日和付息日,则该贷款的最后一期到期日为结息日和付息日。 4、罚息 (1)若借款人未按约定期限还款,就逾期部分,从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息,直至清偿本息为止。 逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。 (2)若借款人未按约定用途使用贷款,就挪用部分,从挪用之日起按照挪用贷款罚息利率按3计收利息,直至清偿本息为止。 挪用贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收100% (3)同一笔贷款既逾期又挪用的,按照贷款挪用罚息利率计收利息。 (4)按罚息利率计收利息的,计息公式为:利息=(本金+应付未付利息)×实际天数×日罚息利率。 第四条贷款发放的条件 贷款人向借款人发放贷款以满足下列第项条件为前提: 1、本合同已生效; ·3·

个人贷款管理暂行办法

中国银行业监督管理委员会令 2010年第2号 《个人贷款管理暂行办法》已经中国银行业监督管理委员会第72次主席会议通过,现予公布,并自发布之日起施行。 主席:刘明康 第一章 第一条为规范银行业金融机构个人贷款业务行为,加强个人贷款业务审慎经营管理,促进个人贷款业务健康发展,依据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中 第二条中华人民共和国境内经中国银行业监督管理委员会批准设立的银行业金融机构(以下简称贷款人)经

第三条本办法所称个人贷款,是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外 第四条个人贷款应当遵循依法合规、审慎经营、 第五条贷款人应建立有效的个人贷款全流程管理机制,制订贷款管理制度及每一贷款品种的操作规程,明确相应贷款对象和范围,实施差别风险管理,建立贷款各操作 第六条贷款人应按区域、品种、客户群等维度建 第七条个人贷款用途应符合法律法规规定和国家 贷款人应加强贷款资金支付管理,有效防范个人贷款业务风险。 第八条个人贷款的期限和利率应符合国家相关规 第九条贷款人应建立借款人合理的收入偿债比例控制机制,结合借款人收入、负债、支出、贷款用途、担保

情况等因素,合理确定贷款金额和期限,控制借款人每期还款额不超过其还款能力。 第十条中国银行业监督管理委员会依照本办法对个人贷款业务实施监 第二章受理与调查 第十一条 (一)借款人为具有完全民事行为能力的中华人民 (二)贷款用途明确合法; (五)借款人信用状况良好,无重大不良信用记录; 第十二条贷款人应要求借款人以书面形式提出个人贷款申请,并要求借款人提供能够证明其符合贷款条件的

银行个人贷款操作规程

ⅩⅩ银行个人贷款操作规程 1.总则 1.1制定依据 为规范全行个人贷款业务操作,防范业务风险,根据《ⅩⅩ银行个人贷款管理办法》,制定本操作规程。 1.2适用范围 本操作规程适用于我行开办的各类个人贷款业务。 异地支行和地区信用风险管理分部个人贷款业务按照本规程对分行和地区信用风险管理部的操作要求办理。 1.3业务概念 本操作规程中特别贷款业务是指以借款人本人或第三人所有的我行储蓄存款、凭证式国债、电子式储蓄国债、保本型个人理财产品以及我行认可的其他金融机构签发的存单等作全额质押发放的个人贷款业务。一般贷款业务系指除特别贷款业务以外的其他个人贷款业务。 本操作规程中贷款移交是指辖区行与地区信用风险管理部之间对个人贷款经营、管理的职责进行动态交接、转换的管理行为。 本操作规程中自雇人士是指自行成立法人机构或其他经济组织,或在上述机构内持有超过10%股份,或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者。 1.4岗位职责分工

1.4.1客户经理岗 (1)受理贷款申请,对客户进行预筛选; (2)贷款调查、信用评级,创建贷款申请任务; (3)撰写调查报告,提出贷款建议; (4)面签相关合同及其他法律文书,发起放款申请; (5)办理合同公证、抵(质)押登记、质押止付、保险等手续; (6)按规定时限和频率完成贷后检查和收贷收息; (7)发起贷款重检,对贷款要素进行变更; (8)对逾期账户进行持续催收和监控,进行贷款移交; (9)对抵(质)押物进行检查,评估抵(质)押物风险状况; (10)执行预警行动方案,发起风险预警及解除请求; (11)贷款五级分类初分。 1.4.2客户经理主管 (1)审查贷款的真实性、完整性、合规性及合法性; (2)审核确定借款人、保证人信用等级; (3)评价贷款的风险性和效益性,出具明确的贷款审查意见; (4)审查贷后检查任务,批准行动建议; (5)审核风险预警解除请求; (6)审核贷款五级分类。

银行个人住房贷款操作规程

银行个人住房贷款操作规程 第一章总则 第一条为促进个人住房贷款业务健康发展,规范我行个人住房贷款管理,根据《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》、《中华人民共和国担保法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《加强商业性房地产信贷管理的通知》和《xx银行个人消费贷款管理暂行办法》等有关规定,制订本操作规程。 第二条个人住房贷款是指xx银行各分、支行(下称“贷款行”)向借款人发放的用于购买自用住房的贷款。发放个人住房按揭贷款时,借款人必须以所购住房作为抵押,借贷双方应依法签订借款合同,并须售房单位提供担保。 发放个人住房非按揭贷款时,借款人须提供我行认可的有效担保,担保可采取质押、抵押、保证方式。 第三条本办法所称售房单位是指与贷款行签订《个人住房按揭贷款银企合作协议》,并在贷款人处开立结算账户的房地产开发商(下称“开发商”)。 第二章贷款对象和条件 第四条贷款对象应是年满18岁,具有完全民事行为能力的自然人,借款人须同时具备以下条件: (一)具有合法身份证件,借款申请人为中国大陆居民的,须持有合法有效身份证件、户口簿;借款申请人为香港、澳门居民须持有港、澳地区永久居民身份证;借款申请人为台湾居民须取得我国公安机关签发的居留证明;借款申请人为外籍人的,须持有我国公安机关签发的有效身份证或居留许可证; (二)具有稳定、合法的收入来源,信用良好,具备按期偿还贷款本息的能力; (三)具有真实、合法的购房合同; (四)在我行开立个人结算账户,并按我行规定已经缴纳首付款项; (五)提供我行认可的有效担保; (六)非本地居民提供一年以上在申请地的纳税证明或社会保险缴纳证明(七)我行规定的其他条件。 第五条开发商申报按揭项目应具备的条件: (一)应具备房地产开发资质二级以上(含二级),信用等级良好,依法经营、业绩良好; (二)已经取得所售房屋必须的合法手续,包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》; (三)同意与贷款人签订《个人住房担保贷款合作协议书》,为借款人作担保,并在贷款人处开立售房款专用结算账户和保证金账户。 第六条发放个人住房贷款时,借款人所购买住房必须是主体结构已封顶的住房。 第三章贷款期限、金额、利率及认定标准第七条贷款期限 (一)个人住房贷款的最长期限不超过30年; (二)贷款期限加借款人年龄不超过60岁,有两个或两个以上共同申请人的,以年龄最低者为准。

村镇银行个人贷款管理办法

村镇银行个人贷款管理办法??村镇银行个人贷款管理办法 第一章总则 第一条为规范我行个人贷款业务,促进业务健康发展,防范和控制信贷业务风险,根据中国银行业监督管理委员会《个人贷款管理暂行办法》、相关法律法规 和行内规章制度,制定本管理办法。 第二条本管理办法所称个人贷款是指我行向符合条件的自然人或小企业主发放 的用于个人消费、生产经营等用途的本币贷款。 我行个人贷款按期限可分为短期和中长期。 第三条我行个人贷款业务的调查、风险评价和审批、合同签订、发放和支付、 贷后管理、监督检查等适用本办法。本管理办法未规定事项,适用我行相关规定。 第四条个人贷款业务遵循以下原则: 个人贷款用途合法合规,不得用于股权等权益性投资,不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途,不得挪用。 第二章受理与调查 第五条办理个人贷款业务的借款人应同时具备以下基本条件: (一)借款人须是18岁以上(含),60周岁以下,具有完全民事行为能力的自然人, 若借款人是小企业主,则其企 业必须是依法设立; (二)借款人属新都市常住户口、非新都市常住户口但在新都居住2年以上(含),或借款人在新都市有固定的居所和生产经营场所,且经营年限原则上在6个; 月以上 (三)借款人是小企业主的,其生产或销售的商品符合国家产业政策,具有合法的 销售许可(或授权)、生产许可,符合国家关于环境保护、生产加工安全、用工制 度等方面的规定; (四)借款人及其开办的企业信用状况良好,无重大不良信用记录; (五)借款人工作稳定或其企业运转正常,资产及财务状况良好; (六)借款用途明确、合法;借款人具有稳定的还款来源,具备按期还本付息能力; (七)我行要求的其他条件。 第六条借款人申请个人贷款应提交经签字或签章证明真实有效的以下资料: (一)借款申请; (二)借款人有效身份证明、收入证明、财产证明,其开办企业的公司章程、营业 执照、组织机构代码证书、税务登记证明、贷款卡、验资报告、法定代表人身份 证明等; (三)借款人贷款资金用途的说明或证明材料(如商业 合同、订单等文件; (四)贷款担保或其他保障措施证明资料; (五)我行要求的其他资料。 第七条办理个人贷款业务,客户经理应按照我行有关规定进行调查,并形成贷 前调查报告。调查报告的主要内容包括:

银行个人商业用房贷款抵押借款合同范本(2020版)

STANDARD AGREEMENT SAMPLE (协议范本) 甲方:____________________ 乙方:____________________ 签订日期:____________________ 编号:YB-HT-024000 银行个人商业用房贷款抵押

银行个人商业用房贷款抵押借款合 同范本(2020版) 合同编号:________年______字第_______号 出质人(甲方)____________________ 身份证号码:________________________ 地址:______________________________ 电话:______________________________ 开户金融机构及账号:________________ 质权人(乙方)____________________ 法定地址:__________________________ 法定代表人或负责人:________________ 电话:______________________________ 为确保_________年_________字第_________号借款合同(以下简称借款合同)的履行,甲方愿意以其有权处分的财产作质押。乙方经审查,同意接受甲方的质押。甲、乙双方根据有关的法律规定,经协商一致,订立本合同,共同遵守执行。 第一条甲方担保的主债权为乙方依据____年____字号____借款合同向

________发放的贷款,本金金额为____(币别)_____佰____拾____万____仟元整,贷款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月 _________日。 第二条甲方以质物清单(附后)所列之财产设定质押。 第三条甲方保证对质押的财产依法享有所有权或处分权。 第四条甲方应于_______年______月______日将质押物或权利凭证交付乙方占有并同时向乙方支付保管费_________元。 第五条质押担保的范围:借款合同项下的贷款本金______(币别)______佰______拾______万______仟元整及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金、质物保管费用及实现贷款债权和质权的费用(包括诉讼费、律师费等) 第六条本合同项下的评估、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。 第七条本合同的效力独立于被担保的借款合同,借款合同无效或可撤销不影响本合同的效力。 第八条质押期间,乙方有妥善保管质押物的义务,因乙方的过错导致质押物的价值减少的,应当: (1)在借款人全部履行借款合同债务后,乙方向甲方赔偿; (2)如借款人未能全部履行借款合同债务,乙方的赔偿责任可因未得到履行的借款合同债务而部分或全部抵消。 第九条非因乙方过错导致质押物的价值减少,甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保。 第十条质押期间,未经乙方书面同意,甲方不得赠与、转让、兑现、再质押或以其他任何方式处分本合同项下的质押物。

银行个人贷款柜台操作规程(模版)

个人贷款柜台操作规程 为规范个人贷款柜台业务操作,根据《xxxxxx银行授信风险管理操作手册-个人信贷分册》、《xxxxxx银行零售授信业务放款审核操作手册》、《个贷风险管理系统操作手册》,特制定本操作规程。 柜台人员参与的个人贷款业务操作环节主要涉及:质押凭证的核实、个贷代保管品的保管、贷款资金划转、个贷费用划款、个人贷款变更、不良贷款处理等内容。 一、质押凭证的核实 凡有价单证质押贷款等所涉及的质物为我行开立的有价单证(如:存单、理财权利凭证、国债收款凭证、电子国债、大额存单等),应由柜台人员对凭证进行核实。当柜台人员接到业务人员提交的签章齐全的《个人有价单证确认及冻结通知书》与相关质押凭证时,核对确认书与质押凭证内容是否一致,核对质押凭证的真实性与有效性。核对无误后,将该有价单证在核心系统中用“4316账户冻结”交易做冻结处理,《个人有价单证确认及冻结通知书》作冻结交易凭证。柜台人员还应在通知书中签属意见并签章,将确认书回执联与有价单证退业务人员。 二、个贷代保管品的保管 抵质押品的账务处理已由业务人员通过个贷系统联动核心系统完成,柜台人员只需将业务部门送交的抵质押品作代保管品入库保管。代保管品的保管库房应满足金库标准,代保管品的保管人与代保管品账务处理人不得是同一人,代保管品的保管及核算必须在同一机构。代保管品库管员可以由现金或重空库管员兼任,代保管品可入专库存放,也可放入现金或重空库房保管(由现金或重空库管员兼任代保管品库管员的情况下)。 (一)代保管品的入库 对入库保管的抵质押品,应由放款审核部门填制一式四联的“xxxxxx银行代保管品入库凭证暨审批表”(简称“入库凭证”),放款审核部门移交人员及负责人应在“入库凭证”上签章,连同实物送交保管机构的会计部门。会计部门经办人员应按如下要求认真审核: 1.“入库凭证”中记载事项是否与代保管品有关内容一致; 2.“入库凭证”的签章是否齐全,与预留签章样本是否一致。 3.对于我行开立的存单、理财权利凭证和国债收款凭证等,需再次核对这类

【实用版】中国建设银行个人住房贷款质押合同

合同编号:________年________字第________号 出质人(甲方):_______________________________ 住所:_________________________________________ 法定代表人:___________________________________ 电话:_________________________________________ 邮政编码:_____________________________________ 开户金融机构及帐号:___________________________ 质权人(乙方):_______________________________ 住所:_________________________________________ 法定代表人(或授权代理人):___________________ 电话:_________________________________________ 邮政编码:_____________________________________ 为确保乙方与______________签订的______________号借款合同(以下简称借款合同)的履行,甲方愿意以其有权处分的权利作质押,乙方经审查,同意接受甲方的权利质押,甲、乙双方根据有关法律规定,经协商一致,约定如下条款: 第一条甲方以“质押权利清单”所列之权利设定质押。 第二条甲方质押担保的贷款金额(大写)_______________元,贷款期限自_____年_____月_____日至______年_____月______日 第三条甲方保证对质押的权利依法享有所有权。 第四条甲方应于年月日将质押的权利凭证交付乙方占有并同时向乙方支付保管费元。 第五条质押担保的范围:贷款金额(大写)_______________元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金、质物保管费用__________________及实现贷款债权和质权的费用__________________(包括诉讼费、律师费等)。 第六条本合同的效力独立于被担保的借款合同,借款合同无效不影响本合同的效力。 第七条本合同项下有关的评估、鉴定、保管等费用均由甲方承担。 第八条质押期间,乙方有妥善保管质押的权利凭证的义务,因乙方的过错导致质押的权利价值减少的,应当 (1)在借款人全部履行借款合同债务后,乙方向甲方赔偿; (2)如借款人未能全部履行借款合同债务,乙方的赔偿责任可因未得到履行的借款合同债务而部分或全部抵消。

银行个人综合消费贷款管理办法

##银行个人综合消费贷款管理办法 第一章总则 第一条为加强综合消费贷款业务管理,防范业务风险,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和《关于开展个人消费信贷指导意见》(银行办发[1999]75号),特制定本办法。 第二条本办法所称个人综合消费贷款,是指向借款申请人发放的用于指定消费用途的人民币担保贷款。 第三条办理个人综合消费贷款业务应遵循“贷款真实、担保有效、用途明确”的原则。 第四条本办法适用于我行开办个人综合消费贷款业务的所有分支机构。 第二章贷款条件 第五条个人综合消费贷款用途包括住房装修、购置耐用消费品、教育支出、旅游和医疗等消费用途。 第六条申请个人综合消费贷款的借款申请人应具备以下条件: (一)具有完全民事行为能力的公民,年龄在65周岁(含)以下,在贷款人所在地有固定住所,有常住户口或有效居住证明; (二)有正当的职业和稳定的收入,有按期偿还贷款本

息的能力; (三)具有良好的信用记录和还款意愿,在我行及其他金融机构贷款无不良记录; (四)能提供贷款人认可的合法、有效、可靠的担保; (五)有明确的贷款用途,且贷款用途符合相关规定; (六)在我行开立个人结算账户; (七)贷款人规定的其他条件。 第七条个人综合消费贷款担保方式包括抵押、质押和保证,贷款用途为医疗和留学的,担保方式限于抵押和质押。采取抵押方式的,抵押物须为借款申请人本人或第三人(限自然人)名下的拥有房屋所有权证的住房或商用房。禁止以商场的分割销售摊位、酒店式公寓及其他存在产权纠纷、不易变现的房产作抵押。 第八条对最近一次抵押物交易时间或评估时间超过2年或贷款人要求评估的,贷款经办行应委托二级分行(含)以上机构认可的房地产评估机构进行价值评估。 第九条以质押或保证方式担保的,贷款额度、期限、利率、还款方式及贷款调查、审查、审批要按照《##银行个人质押贷款管理办法》(银行发[]216号)和《##银行个人信用贷款管理办法》(银行办发[]564号)的相关规定执行。 第三章贷款期限、利率和还款方式

商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押贷 款风险分析 Prepared on 22 November 2020

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为

银行个人贷款操作规程模版

银行个人贷款操作规程 第一章总则 第一条为规范个人贷款业务经营行为,加强个人贷款审慎经营管理,促进个人贷款业务健康发展,根据《中华人民共和国商业银行法》、《个人贷款管理暂行办法》等法律法规和《银行个人贷款管理办法(2014年修订稿)》等相关规定,制定本规程。 第二条本规程所称的个人贷款是指本行向符合贷款条件的自然人发放用于个人合法消费、生产经营等指定用途的人民币贷款。涉及异地个人授信业务的,遵循《银行异地授信管理办法》的有关规定。 第三条按照贷款用途划分,本行个人贷款业务品种可分为个人生产经营性贷款、个人住房贷款、个人汽车贷款和个人综合消费贷款等。 第四条本行开展个人贷款业务应贯彻双人面谈面签制度;坚持真实身份信息、真实交易背景、真实借款用途、真实还款能力的“四真实”原则;履行反洗钱工作职责;加强贷款资金支付管理工作。 第五条本行对个人贷款实行资产负债比例管理、贷款风险管理、授权和授信相结合的双线管理的贷款全流程管理制度,落实明确岗位责任,实施岗位制衡,对贷款管理各环节尽职情况严格考核和问责。 第六条个人贷款业务应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。 第七条本规程适用于本行办理的个人贷款业务。 第二章贷款对象和条件 第八条贷款对象。指借款人必须为年满18周岁并不得超过60周岁,具有完全民事行为能力的自然人,且借款人年龄加贷款年限原则上不得超过65岁。 第九条贷款条件。借款人申请个人贷款应具备以下基本条件: (一)具有本地合法有效身份证件或其他长期有效居住证明; (二)贷款用途明确合法; (三)贷款申请数额、期限合理; (四)借款人具备还款意愿和还款能力; (五)借款人信用状况良好,无重大不良信用记录; (六)在本行开立结算账户,自愿接受本行监督; (七)提供本行认可的担保; (八)本行规定的其他条件。 第十条职业要求。我行在客户职业要求方面,对以下优选职业或行业的客户可申请办理我行个人贷款业务。 (一)按照《关于印发中小企业划型标准规定的通知》(工信部联企业〔2011〕300号)规定确认的中型以上企业的高管人员、中层人员。 (二)国家机关(仅限在职公务员)及区县级以上行政事业单位正式在编人员。 (三)二级甲等(含)以上公立医院的医师、护士等正式在编人员。 (四)公立学校正式教师或行政人员。 (五)邮政、电信、通讯、烟草、电力、石油、燃气、有限电视等垄断性行业正式在职人员。 (六)律师事务所、会计师事务所、科研所的中层、高管人员(必须具备该专业资质证书);铁路、航空等高收入人员。

个人贷款管理办法

附件1 个人贷款管理办法(试行) 第一章总则 第一条为规范我行个人贷款业务管理工作,加强个人贷款审慎经营管理,促进个人贷款业务稳健发展,依据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《个人贷款管理暂行办法》等法律法规及其他有关规定,结合我行实际,特制定本办法。 第二条本办法所称个人贷款,是指我行向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。 第三条个人贷款管理应遵循依法合规、审慎经营、平等自愿和公平诚信原则。 第四条个人贷款实行全流程管理,须制定每一贷款品种的操作规程,明确相应的贷款对象和范围。 第五条办理个人贷款业务时应加强对贷前调查、贷款审查、贷款审批、贷款发放、贷款支付、贷后管理等环节的尽职调查和合规操作。 第六条每笔贷款的贷前调查、面谈面签、担保落实等环节的操作应由不少于两名信贷人员完成。 第七条经办行应加强贷款资金支付管理,有效防范个人贷款业务风险。 第二章贷款对象、条件和用途

第八条个人贷款的贷款对象为年满18周岁至60周岁,具有完全民事行为能力的自然人,且借款人年龄加贷款年限原则上不得超过70年。 第九条申请个人贷款的借款人(含共同借款人)应具备以下条件: (一)借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人; (二)贷款用途明确合法; (三)贷款申请金额、期限和币种合理; (四)借款人具有稳定的职业和经济收入,有偿还贷款本息的能力以及还款意愿; (五)个人信用状况良好,无重大不良信用记录; (六)我行规定的其他条件。 第十条个人贷款资金须用于个人合法消费、生产经营等需要,不得用于法律、法规所禁止的用途。 第三章贷款种类 第十一条个人贷款按资金来源可分为自营贷款和委托贷款。 第十二条个人贷款按担保方式可分为信用贷款和担保贷款。其中担保贷款按担保方式可分为:保证贷款、抵押贷款、质押贷款。 第十三条个人贷款按期限可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。 短期贷款是指贷款期限在1年(含)以下的贷款,中期贷款是指贷款期限在1年(不含)以上5年(含)以下的贷款,长期贷款是指贷款期限在5年(不含)以上的贷款。 第十四条个人贷款按贷款用途可以分为个人消费贷款和个

中国农业银行个人助业贷款操作规程

附件2: 关于《中国农业银行个人助业贷款操作规程》的说明 为适应市场发展需要,提升我行个贷产品市场竞争力,进一步加强业务管理,总行将个人生产经营贷款更名为个人助业贷款,并对原个人生产经营贷款办法进行了修订。为使各行对修订后的操作规程理解更加准确,以便更好地贯彻执行,现将有关问题说明如下: 一、制度修订的背景 2002年12月,我行推出个人生产经营贷款,2007年对个人生产经营贷款管理办法进行了修订。该产品不仅丰富了我行个人信贷业务品种,调整和优化了信贷结构,而且较好地支持了个私经济的发展,取得了较好的经济效益和社会效益。但随着业务的深入发展和我行股份制改革思路的逐步明确,该业务在发展和管理上也面临着新的问题和挑战,这主要体现在:一是相对于同业,我行个人生产经营贷款品牌形象已逐渐落后,贷款对象不能适应市场现状,产品不能满足个私业主信贷需要,

对城市行个人优质客户的吸引力和竞争力下降;二是随着市场不断发展,同业在个人生产经营贷款借款人范围、担保方式、贷款用途上进行了创新,用款方式也更加灵活,原办法已不能满足同业竞争需要;三是以往个人生产经营贷款的风险控制主要依赖第二还款来源,对借款人第一还款来源的评价相对弱化,但近些年全行在个人生产经营贷款业务发展过程中,逐渐摸索和总结了借款人第一还款来源的一些经验,需要对原办法进行补充和完善。综上,在新的形势下,急需要对原有管理办法进行调整,以有利于提高我行个人经营性贷款的市场竞争力,促进个人经营性贷款健康有效发展。 二、制度修订的要点 本次修订主要包括以下几个方面: (一)适应同业竞争需要,提升产品竞争力。 一是扩大了贷款主体。近两年,个人经营性贷款市场竞争激烈,同业加大了经营性贷款的业务拓展力度,不断调整政策以满足市场需求。如工商银行将个人经营性贷款对象扩大为企业法人的法定代表人或主要股东;建设银行规定贷款对象包括有限责任公司和股份有限公司的股东、董事,并明确将公司法人中年销售收入在500万元以下的企业,

三个办法一个指引(个人贷款管理暂行办法)

银监会公布并实施《个人贷款管理暂行办法》 中国银行业监督管理委员会令 2010年第2号 《个人贷款管理暂行办法》已经中国银行业监督管理委员会第72次主席会议通过,现予公布,并自发布之日起施行。 主席:刘明康 二○一○年二月十二日 个人贷款管理暂行办法 第一章总则 第一条为规范银行业金融机构个人贷款业务行为,加强个人贷款业务审慎经营管理,促进个人贷款业务健康发展,依据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》等法律法规,制定本办法。 第二条中华人民共和国境内经中国银行业监督管理委员会批准设立的银行业金融机构(以下简称贷款人)经营个人贷款业务,应遵守本办法。 第三条本办法所称个人贷款,是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。

第四条个人贷款应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。 第五条贷款人应建立有效的个人贷款全流程管理机制,制订贷款管理制度及每一贷款品种的操作规程,明确相应贷款对象和范围,实施差别风险管理,建立贷款各操作环节的考核和问责机制。 第六条贷款人应按区域、品种、客户群等维度建立个人贷款风险限额管理制度。 第七条个人贷款用途应符合法律法规规定和国家有关政策,贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。 贷款人应加强贷款资金支付管理,有效防范个人贷款业务风险。 第八条个人贷款的期限和利率应符合国家相关规定。 第九条贷款人应建立借款人合理的收入偿债比例控制机制,结合借款人收入、负债、支出、贷款用途、担保情况等因素,合理确定贷款金额和期限,控制借款人每期还款额不超过其还款能力。 第十条中国银行业监督管理委员会依照本办法对个人贷款业务实施监督管理。 第二章受理与调查 第十一条个人贷款申请应具备以下条件: (一)借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人;

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