房地产开发企业工程项目建设内控管理制度方案

房地产开发企业工程项目建设内控管理制度方案

目录

01、工程项目重大事项集体审议制度 (3)

02、岗位职责 (6)

03、工程项目中介机构比选委托制度 (14)

04、工程项目和大宗物资招标采购管理制度 (17)

05、工程变更管理制度 (23)

06、工程现场签证管理制度 (32)

07、工程项目设计管理制度 (35)

08、工程合同管理制度 (42)

09、经济合同管理制度 (46)

10、现场监理管理办法 (50)

11、工程项目建设资金使用管理制度 (54)

12、工程竣工决算(结算)管理制度 (57)

13、政府性投资项目财务决算管理制度 (60)

14、工程项目竣工档案管理制度 (63)

15、工程项目交付后评估制度 (80)

16、工程项目竣工质量验收管理制度 (83)

工程项目重大事项集体审议制度

1、总则

为进一步规范公司工程项目开发建设的投资、决策、管理行为,实现科学决策、民主决策,防范决策风险,根据省、市、区有关规定,结合本公司实际,特制定本制度。

2、基本原则

2.1、依法决策原则。遵循国家地方基本建设相关法律法规,确保决策内容合法、决策程序合规。

2.2、科学决策原则。加强工程项目决策的前期调研论证和综合评估,增强决策的科学性,有效防范决策风险。

2.3、集体决策原则。根据职责、权限和议事规则,对工程项目建设过程中的重大事项进行集体讨论和研究。坚持民主集中制,按照少数服从多数的原则作出决定。

3、对象范围

工程项目重大事项,主要指新项目投资、项目设计发包、项目施工发包、工程变更、工程款拨付、合同管理等涉及工程大额投资的相关决策事项。

4、权限设定

4.1、公司成立工程项目建设领导小组,由公司总经理任组长,成员由副总经理、总工程师、工程部经理、财务部经理等组成。工程项目建设领导小组根据工作内容不同,下设四个工作小组,分别为工程设计审查小组、工程变更审查小组、工程招标审查小组、资金拨付审查

小组,四个工作小组组长均应为公司工程项目建设领导小组的成员。

4.2、公司工程项目建设领导小组负责组织协调公司所有工程项目建设全过程的相关决策管理工作。在工程项目开发建设过程中根据项目实际情况,对需要公司集体研究的重大事项进行专题审议,包括但不限于新投资项目可行性研究、设计发包审议、项目规划方案审议、工程招标方案审议、工程变更审议、合同变更审议、调整资金拨付计划、工程项目奖惩兑现、工程交付后评估、工程管理重大制度拟订等工作。

5、基本程序

5.1、工程项目重大事项提交会议集体决策前应当认真调查研究,经过必要的研究论证程序。项目开发建设过程中各项业务的主办部门会同工程项目建设领导小组的相应工作小组,组织相应专业技术力量进行专题论证,有必要的邀请外部专家听取意见,并形成书面材料。

5.2、工程项目建设领导小组决策事项应当提前告知所有参与决策人员,并为所有参与人员提供相关材料。必要时,可事先听取反馈意见。

5.3、工程项目建设领导小组决策会议超过三分之二以上人数方可召开。工程项目建设领导小组应当以会议的形式进行充分讨论,会议主持人视讨论情况决定可否进入表决程序。会议对议题实行逐项表决,赞成票数超过应到会人数的半数即为通过。如持赞成意见和反对意见的人数接近时,可暂缓表决,待下次会议另议。

5.4、紧急情况下由个人或少数人临时决定的,应在事后及时向公司工程项目建设领导小组报告。临时决定人应当对决策情况负责,公司工程项目建设领导小组应当在事后按程序予以追认。

5.5、工程项目建设领导小组会议的时间、议程、参与人及其意见、结论等会议内容,应当完整详细记录形成会议纪要并存档备查。6、监督检查

6.1、建立工程项目开发建设重大事项决策的利益公开、利益回避制度。逐步建立决策的考核评价和后评估制度,健全决策失误纠错改错机制。

6.2、公司依照《国有企业领导人廉洁从业若干规定》的相关要求,结合年度考核对本制度的执行情况进行监督检查。

岗位职责

1、土建施工员岗位职责

1.1、负责对其所承担项目的土建工程管理工作,严格按照国家施工规范、规程和规定,以及设计图纸、施工组织设计对工程实施质量监督和技术管理。负责协调好施工单位、监理单位的工作关系,发现问题在当天内处理或向上级反映,请示解决。

1.2、审核施工单位提供的施工组织设计方案和施工技术措施,并提出合理建议。及时办理职责范围内的工程现场签证、工程变更联系单的流转和审核工作。

1.3、做好重要部位的技术复查工作,参与单位工程各分部分项的质量验收和评级工作,跟踪管理关键工序的施工,参与隐蔽工程的验收和签证。

1.4、对进入施工现场的各种原材料进行检查,严格按照相关招投标文件确定的品牌、规格、数量、质量等级等要素进行核查。督促施工单位按规范抽样检验,不合格的不准进场、不得使用。监督监理单位安排施工单位做好沉降观测点,并对施工单位的沉降观测进行抽查。

1.5、会同设计、监理、勘察等部门参加中间验收、竣工验收及质量评定工作。配合预决算人员做好工程结算工作,督促施工单位及时整理归档竣工资料。

1.6、每日巡查分管工程的质量、进度、安全文明生产,写好施工日记。认真审核施工单位送审的施工组织方案、施工进度计划表和工程量报表。

1.7、积极学习新技术、新材料、新工艺,根据项目进展情况,提出技术可行、造价经济的合理化建议。

1.8、接到部门领导交办的其他工作任务,立即开展工作,在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

2、安装施工员岗位职责

2.1、负责对其所承担项目的安装工程管理工作,严格按照国家的施工规范、规程和规定,以及设计图纸、施工组织设计对安装工程实施质量监督和技术管理。负责协调好安装单位、监理单位的工作关系,发现问题在当天内处理或向上级反映,请示解决。

2.2、熟悉施工图纸、联系单,参加图纸会审和技术交底,掌握主材型号、设备型号、数量,熟悉管线走向、安装形式。

2.3、按照安装规范,督促安装单位做好预埋工作,不影响土建施工,预留预埋位臵准确。有序安排好材料、设备的物资供应计划。

2.4、认真检查主要材料的数量、规格和质量等级,发现不合格的要当即责令退场,并及时向领导汇报。验收须认真仔细,发现问题应当即指正,提出处理要求,责令限期整改。

2.5、每日巡查分管安装工程的质量、进度、安全文明生产,写好施工日记。认真审核施工单位送审的施工组织方案、施工进度计划表和工程量报表。每月及时做好水电费汇总复核工作。

2.6、各单体工程安装质量要确保全部合格,争取优良。对分管工程的各项原始记录和技术资料要及时整理,会同土建施工员做好工程质量验收、竣工资料审核和工程现场签证工作。

2.7、接到部门领导交办的其他工作任务,必须立即开展工作,在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

3、总师办技术管理岗位职责

3.1、参与分管项目的方案设计的招标、会审工作,根据新技术、新规范要求,积极参与初步设计的优化设计,施工图设计的完善等工作。通过优化设计,实现对项目概算、预算、决算的有效控制。

3.2、负责组织设计交底和图纸会审工作,并审核图纸会审纪要。承担工程的技术管理,严格按照设计、施工规范审查各个阶段的图纸,会同其它专业技术人员对项目各专业的图纸质量进行全面的协调与控制。

3.3、掌握工程动态,及时处理或报告工程中需要协调的技术问题,负责就图纸协调设计单位、施工单位和监理单位。

3.4、定期与工程部到项目现场进行质量巡查,发现问题与工程部沟通,必要时向上级主管反映。

3.5、负责工程设计变更联系单的起草和流转,及时签复工程变更联系单,涉及工程造价调整的应征询预算人员的意见。

3.6、协助做好工程成本管理,牵头做好工程项目的合同管理。

3.7、接到部门领导交办的其他工作任务,必须立即开展工作,在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

4、预算员岗位职责

4.1、严格按有关规定及合同、招投标文件、工程量清单、工程变更联系单等进行工程造价管理工作。严格按规定做好预决算工作,认真

审核施工单位报送的工程量、工程款,严格控制工程造价。

4.2、负责工程建设中有关工程成本的核算、测算、控制工作,作好工程成本的动态管理,并及时报相关部门。

4.3、参与单位工程设计交底,图纸会审,参与工程招投标工作。认真审查代理公司编制的工程量清单、施工单位报送的单位工程结算书。工程决算完成内审后,及时报送审计部门批复,并会同工程部做好施工单位工程款结算工作。

4.4、做好预决算统计工作,设臵工程成本预算动态管理台账,及时上报工程成本动态统计报表。

4.5、及时了解各种材料的市场价格信息、详细资料,掌握市场动态,并做好其它与预决算有关的资料收集及建档工作。

4.6、做好决算成本、预决算管理的分析工作,参与项目竣工后成本评估工作。

4.7、接到部门领导交办的其他工作任务,必须立即开展工作,在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

5、前期员岗位职责

5.1、根据公司建设计划做好项目的征迁工作,申领征迁许可证,动态跟进项目征迁工作进度,及时办理建设用地规划许可证、土地证。

5.2、协助做好施工前的“三通一平”,负责项目施工用水、施工用电的申请和安装工作,负责办理竣工项目水、电、煤气等开户手续。5.3、按基本建设程序办理建设项目的报批手续,依法缴纳各类规费、配套费,及时申领建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。

5.4、及时取得项目立项批复,配合总师办做好项目方案设计、初步设计以及交评、环评等专项的评审工作,及时联系政府职能部门签复意见,并做好批复的催办工作。

5.5、负责联系公司建设项目的规划、环保、消防、人防等专项审批、验收工作,牵头做好竣工项目专项验收工作,及时做好竣工项目验收备案。同时,做好建设项目审批资料的台帐整理、归档工作。

5.6、及时掌握、定期收集政府职能部门对建设项目审批、验收的新文件、新规定、新要求,及时与总师办、工程部沟通。

5.7、积极完成部门负责人交办的其他工作任务,在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

6、销售员岗位职责

6.1、开展市场调查,了解当地房地产市场行情,掌握市场发展趋势。明确目标市场,从市场营销层面为公司项目开发提供建设性意见。参与研究项目的总体规划及房产的结构、户型、面积、配套、定价等有关技术经济方案。

6.2、掌握区域内竞争性楼盘的动态情况,根据项目的总体规划要求,开盘前提出定价方案、销售方案报上级审批。

6.3、熟悉本公司可售房源的配套、户型、价格及销售情况,熟练业务技巧,加强与客户的沟通,积极开展对外营销活动。

6.4、及时做好预售合同、销售合同、补充合同,以及客户资料的初审、确认工作,负责销售合同的洽谈与签订,并妥善做好销售档案管理工作。

6.5、准确填写销售日报表、销售周报表、销售月报表以及销售状况汇总表,及时结清房款,定期向公司上报销售统计报表。

6.6、树立良好的服务意识,提供优质的售前、售中、售后服务,及时妥善处理客户纠纷,维护公司利益和良好的企业形象。

6.7、积极完成本部门负责人交办的其它工作任务。

7、会计岗位职责

7.1、认真贯彻国家财经制度和公司依法制定的企业财务管理制度,负责公司财务核算工作,及时完成账务处理和成本核算,编制相关会计报表。

7.2、逐笔审核会计原始凭证的真实性、规范性、有效性,不符合不入账。

7.3、负责税务申报工作,动态掌握国家地方税务法规,正确填报资料、及时足额上缴税金。

7.4、负责管理公司的会计凭证、账薄、财务报表等财会资料,严格保管会计档案。

7.5、定期与出纳核对资金收、支、余状况,确保帐帐、帐实相符。负责定期编制好公司资金的收支计划。

7.6、负责空白发票和收款收据的申购工作。

7.7、协助做好税务检查、审计的相关工作。

7.8、积极完成本部门负责人交办的其它工作任务。

8、出纳岗位职责

8.1、认真贯彻国家财经制度和公司依法制定的企业财务管理制度。

8.2、办理现金收支和银行结算业务。现金和银行收支均应遵循财务制度。

8.3、严格控制现金的使用管理,库存现金必须严格保管、符合规定。

8.4、严格资金支付制度,坚持财务“一支笔”。对不符合国家财经政策和公司有关规章制度的支出要求应予拒绝。

8.5、及时做好银行日记帐,做到日清月结,帐实相符。按月与银行对账单进行核对,未达账应及时查明原因。

8.6、掌握银行存款余额,及时报送公司资金状况。

8.7、及时完成本部门负责人交办的其它工作。

9、办公室岗位职责

9.1、保管本公司印章,严格履行公司印章管理制度的相关工作职责。

9.2、负责公司日常的文书工作,做好公司文件和其它文字材料的文印工作。

9.3、负责做好公司各项会务工作。协助做好公务接待和来信来访工作。

9.4、负责公司人事、工程及综合档案的归档和日常管理工作。

9.5、做好公司的后勤管理工作,包括采购和发放办公用品、劳保用品等工作。做好公司食堂的日常管理和帐务工作。9.6、负责做好公务用车的调派工作。做好办公楼的日常维护、保安、保洁管理工作。

9.7、做好公司职工的日常考勤管理、劳动纪律管理,及时办理劳动合同和社会保险手续。

9.8、积极完成本部门负责人交办的其它工作。

10、驾驶员岗位职责

10.1、遵守国家地方相关交通法规,做到安全驾驶,确保人身、车辆安全。

10.2、服从办公室对车辆的统一调配,服务态度优良。不因私使用公车,不擅自将车辆借给他人使用。

10.3、做好车辆的日常维护保养工作,保证车辆的正常使用功能和外观的整洁美观。

10.4、按照要求做好车辆费用的报销工作,必须做到帐实相符。一般汽车维修经办公室审核,重大维修须经公司领导同意后方可进行。

10.5、积极完成本部门负责人交办的其它工作。

工程项目中介机构比选委托制度

1、总则

为规范工程项目建设相关中介机构的业务委托管理,通过比选等方式,以合理低价、择优选择中介机构,特制定本管理制度。

2、基本原则

2.1、透明公正原则:比选过程公开、透明,公司招标工作审查小组应全面沟通、信息共享,评标、定标时做出集体公开决策。

2.2、充分竞争原则:每次比选都应有充分适量的单位参与,公司应鼓励入围单位积极开展公平竞争,确保比选具有充分的竞争性。

2.3、择优定标原则:公司根据工程项目中介业务的特点,选择具有充分竞争优势的单位中标。

2.4、保密原则:入围单位对自己的投标资料必须保密,互不串讲。各单位的投标文件、评标过程、未发放中标通知书前的定标意向,公司任何经办人员不得泄露或作不当承诺。

3、适用范围

省、市、区政府和相关职能部门的法规、规章未作招标要求的,涉及工程项目造价咨询、招标代理、质量检测、检验试验、工程审计等中介业务的承包单位选择。对政府垄断服务项目,或因技术、市场原因造成实质性垄断的中介服务项目采用议标、直接委托确定。当不止一家可供选择时,即可采用比选方式确定中标单位,一般不少于2家,有条件的选择至少3家。

4、工作程序

4.1、制定比选计划。内容包括:项目简介、服务内容、服务期限、服务质量要求、费用报价要求、送标截止日期、比选办法、违约责任、相关规范和特别约定等;附件包括:技术标编制要求、经济标编制要求。

4.2、制定比选打分方法。制定与具体中介服务业务相适应的服务方案打分方法。一般情况下:公司资历和近期业绩(30分)、从业人员资格和业绩(20分)、服务收费水平(30分)、服务计划和服务承诺(10分)、其它应考虑的因素(10分)。

4.3、发出入围邀请。对资格初审合格的适当数量的比选入围单位发出邀请函,必要时收取适当金额的保证金。入围单位应满足下列条件:证照齐全、守法经营、管理规范;技术力量和资金实力雄厚,满足相应项目中介服务的资质需求;重合同、守信用,信誉良好;近三年无重大质量、安全事故;近三年在高新区(滨江)无不良市场行为。

4.4、服务方案比选。中介业务发包经办部门会同招标工作审查小组组织3人或3人以上,根据预定评分方法进行打分,评标人员根据中介服务方案书中的内容及各评分因素所占的分值进行综合打分,凡得分最高者推荐为中标单位。

4.5、定标和签约。经过必要的商务技术谈判后,经公司工程项目建设领导小组同意,确定中介服务单位。中介业务发包经办部门负责与中介机构签订书面合同。

4.6、资料管理。由业务主办部门负责比选过程资料的收集、整理、

归档。

5、服务后评价制度

5.1、服务项目结束后2个月内,工程招标审查小组应会同公司中介单位服务对象对中介服务单位的合同履约情况进行书面评价,包括:服务质量、工作绩效、服务响应速度、现场管理质量等。

5.2、对评价不合格的中介机构,三年内不得入围本公司的中介服务比选。对长期合作、评价优秀的中介机构,在中介服务项目时间紧急、金额不大的情况下,可以采用议标、直接委托形式进行中介业务发包。

工程项目和大宗物资招标采购管理制度

1、总则

为规范公司工程项目和大宗物资招标采购工作,保证招标采购工作公开、公平、公正进行,按照合规、择优、高效的原则选择工程项目和大宗物资承包单位,特制定本管理制度。

2、适用范围

本制度适用于公司工程项目的勘察设计、监理、施工、材料及设备采购等招标内容。

3、实施办法

3.1、工程项目的勘察设计、监理、施工类招投标由杭州建设工程招标办组织招标并进行备案。材料及设备等采购项目由杭州市政府采购中心组织采购并进行备案。

3.2、为便于工程项目的管理、减少各承包商间的推诿和各专业工程的交叉施工、提高工作效率,工程招投标和大宗物资采购应尽量减少和避免单项工程的分解招标。

3.3、工程建设项目单项合同估算价在5万元以上的,设计项目单项合同估算价在50万元以上的,监理单项合同估算价在5万元以上的,一般应采用公开招标方式。

3.3.1、工程建设类:工程项目估算价5万元以上、200万元以下的,按(区办…2011?5号)文件规定执行。200万元以上的项目以《关于进一步加强杭州市国有投资建设工程施工招投标管理的实施意见》(杭政办函[2009]68号) 、《杭州市房屋建筑和市政基础设施项目施

工招标资格后审评标暂行办法》(杭建发市[2009]168号)文件规定执行。

3.3.2、设计类项目:建筑工程总建筑面积在5000平方米以上,或工程设计费在50万元以上的,按《杭州市人民政府办公厅转发市建委关于杭州市建设工程方案设计招标投标管理办法的通知》(杭政办函[2010]299号)文件规定执行。

3.3.3、监理类项目:监理合同估算价在5万元以上的,按(区办[2011]4号)文件规定执行。

3.3.4、材料及设备类:按《政府采购法》规定执行,具体由区政府采购中心确定招标方式。

3.4、电力电信等特殊行业施工项目,经建设局备案后,办理直接发包手续,具体按《关于国有投资项目涉及特殊行业有关建设问题的专题会议纪要》(区纪要[2009]117号)文件执行。

3.5、估算价不超过50万元的服务类项目,经建设局备案后,办理直接发包手续,具体按区纪要[2007]4号文件执行。

3.6、工程项目和大宗物资采购招标工作,遇需“特事特办”的项目,或者项目的技术性、专业性特别强,符合条件的潜在投标单位数量有限的,或者受自然因素限制,如采用公开招标会延误建设工程项目实施时机的,经建设行政主管部门批准可实行邀请招标或直接发包。

4、招标文件编制

4.1、设计、监理、施工类项目由本公司委托专业的招投标代理公司

进行招标文件的编制;材料及设备类采购由区政府采购中心委托专业的代理公司进行采购文件的编制。

4.2、公司工程招标重点审查内容包括:

4.2.1、工程标段划分的合理性。应综合工程项目的复杂程度、技术要求、工期要求,合理划分标段。避免标段过小,导致不能发挥规模效益、提高报价,也要避免标段过大,导致不能按时竣工或者降低工程质量、减少潜在投标单位。

4.2.2、评标办法的公正性。严格按省、市、区工程招标监督管理部门制定的评标办法执行。

4.2.3、工程量清单的准确性。公司预决算人员应对工程量清单进行及时复核,如发现较大或重大错误或遗漏,应顺延招投标工作进行。要确保工程投标文件编制合理、必要的时间。

4.2.4、专用条款的风险性。应对投标报价的范围、确定合同价格的方式、合同价款的调整的条件和方法、工程变更的确认和工程竣工结算等相关事项进行清晰的界定。

4.3、经公司工程项目建设领导小组审核同意的招标文件,按规定程序报送相关招投标管理部门批准。

5、开标、评标和中标

5.1、开标公司委托的工程招投标代理公司或采购中心指定的招投标代理公司负责主持,开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行,开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标过程应当记录并存档备案。

5.2、评标

5.2.1、评标委员会组成。采用公开方式招标的,评标委员会专家成员的确定,按照市、区招投标管理部门和区政府采购中心相关法规的规定执行。本公司原则上不派代表参加评标。

5.2.2、评标应严格按招标文件规定的评标办法和标准执行。评标可以采用综合评估法和经评审的最低投标价法或者法律法规允许的其他评标方法。

5.2.3、采用资格后审评标法的严格以《杭州市房屋建筑和市政基础设施项目施工招标资格后审评标暂行办法》执行。

5.3、定标

5.3.1、由评标委员会(评标小组)以书面形式向招标人提交评标报告,推荐1-2个排序合格的预中标人。

5.3.2、评标结果经公司工程项目建设领导小组审核,公司会同招标代理公司通过对第一预中标人的询标和网上公示,确定中标人。

6、授予合同

中标单位确定后,总师办按照中标通知书规定的日期,以中标价与中标人签订施工合同、设计合同、监理合同、材料及设备采购合同。

7、标后跟踪管理

加强对标后合同签订情况的监督,防止相关人员阻挠、拖延与中标单位签订合同,或在合同中擅自改变招标文件和投标文件实质性内容。需要重新组织招标的,应及时督促启动相关程序。

8、招标组织机构

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