西平国际商贸城项目可行性分析报告

项目可行性分析报告

西平国际商贸城

中国·西平

第一部分项目概况 (11)

一、项目背景 (11)

1、项目名称： (11)

2、承办单位概况................................................................................... 错误！未定义书签。

3、项目提出的理由................................................................................. 错误！未定义书签。

二、项目概况 (11)

1、项目四至 (11)

2、建设规模和周边配套 (12)

3、主要建设条件 (12)

4、主要技术经济指标 (12)

三、项目位置 (14)

四、项目周边环境 (14)

2、交通要冲、车流滚滚： (15)

3、政府支持： (15)

4、商业展望 (15)

五、项目S.W.O.T.分析 (16)

1、项目优势（strength）分析 (16)

2、项目劣势（weakness）分析 (17)

3、项目机会点（opportunity）分析 (17)

4、项目潜在威胁（threat）分析 (21)

5、SWOT分析结论 (22)

六、项目综合分析 (23)

1、市场优势 (23)

1.1、优越的地理位置： (23)

1.2、交通要冲、车流滚滚： (23)

2、企业优势 (24)

3、地段优势 (24)

4、资金优势 (24)

七、问题与建议 (24)

1．项目开发建设存在的主要问题 (24)

2．实施建议 (25)

第二部分市场分析 (26)

一、城市概况分析 (26)

二、城市经济状况分析 (27)

三、临河区商业市场环境分析 (28)

1、二零零八年消费品零售总额增幅创近年来新高....................................................... 错误！未定义书签。

2、商业网点密集分布在经贸路和护城河路一带......................................................... 错误！未定义书签。

四、临河区房地产发展.............................................................................. 错误！未定义书签。

1. 供应量分析..................................................................................... 错误！未定义书签。

2.销售价格走势分析................................................................................ 错误！未定义书签。

五、目标市场分析 (30)

1、职业特征分析 (30)

2、目标客户心理分析 (30)

（1）当地居民 (30)

（2）当地私营业主 (31)

（3）企事业高级管理人员 (32)

（4）政府公务员 (32)

（5）外出打工人员................................................................................. 错误！未定义书签。

3、年龄特征分析 (33)

第三部分项目定位 (34)

一、定位的基准原则 (34)

三、项目市场定位 (37)

四、功能定位 (39)

4.1.定位着眼点 (39)

4.2. 市场契机 (39)

4.3.功能定位 (40)

五、经营档次定位 (41)

六、定位总结 (41)

第四部分地块分析与规划 (42)

一、项目地块描述 (42)

二、项目地块环境分析 (43)

三、项目地块SWOT分析 (43)

五、地块规划建议.................................................................................. 错误！未定义书签。第五部分价格定位及经济效益分析.. (46)

一、定价方法： (46)

二、价格定位分析 (47)

1、以同类物业为参照的定价分析 (48)

1.1确定参照项目选择标准并选择参照项目 (48)

1.2根据参照项目要素确定其权重 (48)

1.3一线回归分析 (50)

1.3.1专业市场 (50)

1.3.2街铺 ........................................................................................ 错误！未定义书签。

1.4市场定价法修正分析 (52)

1.4.4用租金和年回报率倒算售价法 (56)

四、经济效益分析.................................................................................. 错误！未定义书签。

1、评价原则：..................................................................................... 错误！未定义书签。

2、项目销售收入预估............................................................................... 错误！未定义书签。项目租金收入预估.................................................................................. 错误！未定义书签。

3.项目成本估算.................................................................................... 错误！未定义书签。4．损益表......................................................................................... 错误！未定义书签。5．敏感性分析..................................................................................... 错误！未定义书签。

五、社会效益评价.................................................................................. 错误！未定义书签。

1、提升临河区城市形象、增强临河区的区域价值；..................................................... 错误！未定义书签。

2、完善商业结构；................................................................................. 错误！未定义书签。

3、加快城市化建设。............................................................................... 错误！未定义书签。第六部分项目开发顺序及资金流量分析. (60)

1、开发前提： (61)

2、经济效益： (61)

二、物业资金流量分析.............................................................................. 错误！未定义书签。

1、现金流出....................................................................................... 错误！未定义书签。

2、现金流入....................................................................................... 错误！未定义书签。

三、项目开发风险预测 (61)

1、市场风险： (62)

2、技术风险： (62)

3、工程风险： (62)

4、外部协作条件风险： (63)

5、社会风险： (63)

6、购买力风险： (63)

7、经营风险： (64)

9、市场资源风险： (64)

10、政策风险： (65)

11、拆迁问题威胁： (65)

四、风险分析 (66)

1、风险等级划分 (66)

2、风险评估方法 (66)

五、风险防范对策 (70)

1、风险回避 (70)

2、风险控制 (71)

3、风险转移 (71)

4、风险自担 (71)

第七部分综述 (72)

第一部分项目概况

一、项目背景

1、项目名称

巴彦淖尔市河港商贸城

二、项目概况

1、项目四至

项目东侧：

项目西侧：

项目北侧：

项目南侧：

2、建设规模和周边配套

巴彦淖尔市河港商贸城建筑面积16000m2，楼高五层，局部六层。项目地交通方便快捷，得地利、占天时、享人和之美。巨大的升值潜力，将会成为投资者、经营商家举目关注的焦点。

3、主要建设条件

（1）项目已正式取得国有土地使用证。

（2）项目已取得建设用地规划许可证。

（3）项目已取得建设工程规划许可证。

（4）项目已取得政府发展改革委员会的立项批复。

（5）项目建设资金已经开始筹备。

（6）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定。

4、主要技术经济指标

三、项目位置

巴彦淖尔市河港商贸城项目地处**的优越位置，。在项目周边原有基础上，将大力引进知名品牌，建设升级商业网点。为更好地增强巴彦淖尔市河港商贸城的功能配套和提高竞争力，本案操作可以考虑建设休闲、娱乐、餐饮、商务办公展览专区，并引进增加本地特色产品、特色餐饮。

四、项目周边环境

1、优越的地理位置：

巴彦淖尔市河港商贸城附近区段的独有优势得到更新的发展，正如老树发新芽，必将焕发蓬勃的生机与活力。

2、交通要冲：

由于地处**，南来北往的车流不息，是一个辐射广泛的商贸流通新区。

3、政府支持：

近期，随着当地政府政府对招商引资利好政策的出台，并对商业项目与外资企业合作给与了前所未有的大力支持，获得了众多的发展契机。本项目投资大、起点高、辐射广、活力足、前景好，得到了政府领导的高度重视，认为巴彦淖尔市河港商贸城的建成必将对推动巴彦淖尔市工业化进程、城乡一体化进程、加快当地经济发展步伐产生重大而深远的影响，因此县里对本项目给予了特别关注和重点支持。在市民生活要求日渐提高的情况下，巴彦淖尔市河港商贸城运用PT37智能化的电子商务信息平台，引进浙江义乌国际小商品城等先进管理模式，将成为当地商贸经济的亮点，本地富有经济实力的经营户及部分外埠商家已确定了投资意向。

4、商业展望

随着中国经济的强劲增长，加上西部大开发带动经济的腾飞，所以将本项目定位为巴彦淖尔市规模最大、配套最全、经营环境最好的综合性商贸集散中心和电子商务交易平台，具有极高的商业价值和升值空间。同时更加彰显出国际商贸城的磅礴气势，由此所带来的投资热情将是不言而喻。

五、项目S.W.O.T.分析

1、项目优势（strength）分析

?区位优势

项目地处**核心地段，吸引各地投资者经营者，蕴藏着无限商机。

?交通优势

南北向长途汽车都途径该地，到长途汽车客运站及临河区火车站仅十分钟的车程，交通优势十分明显。

?品牌优势

开发商是当地知名开发商之一，先后开发了多个大型的住宅小区，市场的信誉得到消费者的认可。从前期调研的数据表明，70%的经营者比较关注本案项目，32%经营者明确表示会投资本案项目，21%的经营者会考虑进驻本案项目，侧面为项目的推广和经营提供了一定的支撑。

?规模优势

项目的规模及地段优势，可打造形成当地规模最大的一个综合专业市场项目。国际商贸城的建成将成为辐射周边地区的商贸中心，大型商业对地区的人流产生巨大的吸引作用，强大的人流必然蕴藏巨大的商机。

?政策优势

本项目是巴彦淖尔市招商引资的重点项目，市区两级政府对本项目寄予厚望，希望将本项目打造成一个辐射广、活力足的商贸流通高地，政府的扶持力度相当大。由于这一项目独特的地域区位优势，这一超大型的综合专业市场横空出世，将使巴彦淖尔市大流通跨越一个新历程。

2、项目劣势（weakness）分析

?项目开发周期长，受市场不确定因素影响，不可控风险增大；

?体量大，将面临招商和销售的严峻考验；

?受周边成熟商业市场的直接竞争威胁。

3、项目机会点（opportunity）分析

?区位发展前景良好

项目地具有良好的交通条件，优异的人文条件。商贸企业的进驻将为项目的后期提供大量的人流，加上项目本身的市场影响力，可以做到项目各板块之间相互促进、相互影响、共享资源、优势互补，从而带动区域商业环境的整体提升，提高区域市场的综合竞争力，使项目成为中原地区新的物资集散中心。

?城市远景发展战略

巴彦淖尔市临河区围绕“一个目标”即围绕再创临河科学发展新强势目标不动摇。

打造“三个平台”城市发展平台。作为市区推进城市化的主战场，三年左右基本完成城市棚户区改造任务，力争建成区面积尽快达到50平方公里以上，把临河建设成宜业宜居、环境优美的区域中心城市。同时，精心打造一批展示时代特色、彰显人文底蕴的标志性景观，发展文化产业，提升城市品位，打造河套文化名城。园区支撑平台。东工业园区和物流园区以及即将启动的中小企业创业园是我区加速向工业化中期阶段推进的主要平台。交通枢纽平台。临河地处京包银兰经济带上，是国家中长期规划“五横五纵”综合交通网中横向新疆哈蜜、纵向广西防城港的交汇点。包兰铁路、京藏高速、110国道横贯东西。随着临哈高速公路、黄河公路大桥、支线机场、临甘一级公路等一批重点道路交通项目开工建设，临河正在形成铁路、公路、航运综合交通体系。未来的临河将成为华北贯通大西北的主要交通枢纽，这为我区全方位利用资源，跨地区调整产业结构带来有利条件。

构建“五大基地”绿色食品产业基地。河套农畜产品在国内外享有盛誉，建设绿色食品生产基地是我们的优势所在。目前，我区已形成年加工面粉50万吨、番茄酱10万吨、肉羊分割120万只、脱水菜6000多吨的能力，食品产业产值已突破50亿元。但是，我区食品产业产品附加值低，产业链条短，仍处于初级加工阶段，发展精深加工潜力巨大。我们要围绕“保龙头、建基地”不动摇，以提高土地集中度为重点推进土地规模经营，以转变政府职能为抓手推进发展订单经济，以标准化建设为关键加快绿色食品产业基地建设。加强对专业合作社融资、项目帮扶力度，认真落实龙头企业扶持政策，引导涉农企业规模整合。力争2-3年内食品产业产值做到100亿元以上。

绒纺产业基地。我区绒纺产业从上世纪八十年代初起步，现已形成洗梳、纺纱、针织完整产业链,培育了21户规模以上绒纺企业，形成了年分梳无毛绒5000吨、纺纱500吨、加工羊绒产品760万件的生产能力，已成为全国最大无毛绒生产加工基地。我们要抓住国家提

高纺织品出口退税率和自治区实施羊绒临时贴息收储制度的机遇，依托市场和政府两轮驱动积极盘活低效资产，扶持企业横向合作，主动嫁接鄂尔多斯、圣罗兰知名品牌开发高端产品，提高自有品牌知名度和市场占有率，逐步改变过去为他人做“嫁衣裳”的生产经营局面。配合牧区做好绒山羊品种选育改良，为绒纺企业提供稳定、高品质的原料保障。加快绒纺企业入驻东工业园区绒纺园进度，形成百亿元以上产值规模，将临河发展成为国内大型绒纺基地之一。

生物制药基地。联邦制药已累计完成固定资产投资22亿元，形成年产1万吨6－APA、8500吨阿莫西林原料药、胶囊剂6亿粒和片剂7亿片的生产能力，成为国内最大的抗生素原料和成品药生产企业，是我区第三个固定资产投资在20亿元以上的骨干企业。联邦制药计划今年再启动年产5000吨6－APA生产线和D酸、技术研发中心项目，全部投产达效后，产值可达100亿元以上。我们要实施“巨人企业”工程，倾力在政策、资金、基础配套等方面扶持企业加快项目建设进度，释放企业产能，尽快建成世界最大的抗生素原料药生产基地。继续吸引有实力的药品生产企业入驻我区，扶持启源、京新等制药企业不断发展壮大，将临河打造成全国大型生物制药基地。

冶金化工基地。自治区已经批准在鄂尔多斯市纳林西里煤田为四川化工先期配置5亿吨煤炭资源。目前甲醇和二甲醚市场价格看好，我们要以天河化工20万吨二甲醚项目为基础，加快推进四川化工60万吨甲醇项目建设，尽快构筑起我区第一条煤化工生产链，逐步打造精细煤化工产业基地。要扶持西部铜材5万吨电解铜早投产早达效，帮助企业加快10万吨光亮钢杆项目建设进度。铜材项目达产达效后产值有望突破50亿元，更为重要的是为我区开发铜箔、铜线、铜板带等产品，引进建设电线电缆、电子原件及各种异型线材项目搭起了平台。依托我市已形成的30万吨冶炼规模，抓住铜材加工入驻临河带来的机遇，积极支持企业引进合作伙伴延伸产业链,发展下游高端产品，打造冶金产业加工基地。

现代物流基地。我区商贸流通业较为发达，巴运物流、国际建材城等一批物流企业初具规模。具有领军意义的巴彦淖尔市现代农畜产品（B型）保税物流园区27.5平方公里总体规划已经市政府批准实施，收储的近2万亩土地已完成报批面积7000亩，园区基础配套面积达到13平方公里。今年，规划占地2000亩铁路临河货场东迁和园区铁路港建设项目将进行征拆和报批工作。我们要将发展现代物流业作为我区经济发展的重要增长极来抓，以打造立足巴彦淖尔、面向大西北、辐射呼包鄂的区域性保税物流园区为目标，集中资金搞好土地收储，按照挂牌通关的基本标准加快公铁联运等功能性基础设施建设。加强与呼包鄂和国内外物流企业合作，着力打造以保税物流园区、巴运物流园区、朔方路为中心的三条物流带，2-3年初步形成布局合理的现代物流服务体系。“十二五”末，把临河建设成为货运吞吐量5000万吨以上、营业收入300亿元以上西部较大的现代物流基地。

随着临河区经济改革步伐的进一步加快，临河区的经济发展已进入一个发展的快车道，为项目的远景发展提供了强力的经济支撑。近年来临河区加快城市化建设进程，城市人口有所增加，在增强城市综合实力的同时进一步加大了城市的吸纳能力，城市所产生的凝聚效应得以显现。新型业态的综合体项目在城市化发展进程中将迎来历史性的发展契机。

强大的推广力度

开发商凭着自己强大的社会影响力和经济实力，加大市场推广力度，进行营销推广、招商推广、经营性宣传等，确保项目的可持续经营，增强市场的财富凝聚能力。**集团对本项目实行全程营销策划，凭借在商业地产领域十多年的打拼积累的丰富经验，依靠PT37这一先进的智能化的电子商务信息平台的运作，运用电子商务的最新发展成果帮助客户实现网上网下、虚实同步经营，无限拓展客户资源，将使本项目的发展跃上一个新台阶，树立与同类其他项目差异化的新特点，从而取得错位竞争的优势，确保项目的良性发展，提高知名度，