鑫源花园小区经济适用房、廉租房项目可行性研究报告

第一章 总 论
1.1 项目案名及承办单位
1.2 主要技术经济指标
第二章 项目建设背景
2.1 建设背景及概况
2.1.1 市场背景
2.1.2 政策背景

2.1.3 优惠政策
2.1.4 开发建设
2.2 建设场址选择
2.3 对环境的影响
第三章 报告编制依据和原则
3.1 报告编制的依据
3.2 报告编制的原则
第四章 立项的必要性
4.1 城市化建设的必然要求
4.2、城镇居民住房市场化的必然趋势
第五章 市场预测
5.1 当地经济状况和住宅需求预测
5.1.1、当地经济状况
5.1.2、住宅需求和预测
5.2 销售对象定位及开发建设标准
5.2.1、销售价格的确定
5.2.2、销售对象定位
5.2.3、开发建设标准
第六章 总体规划
6.1 规划设计
6.1.1设计依据
6.1.2设计指导思想
6．2、规划方案
6.3 主要技术经济指标
6.4 建筑造型
6.5 环境设计
6.6 市政基础设施条件
6.7 结构设计
6.7.1 设计依据规范
6.7.2 自然条件
6.7.3 设计要求
6.7.4 结构设计
6.8 给排水系统
6.8.1 设计依据：
6.8.2 设计范围
6.8.3 给水设计
6.8.4 排水设计
6.9 智能化部分
6.9.1 住户防盗对讲系统。
6.9.2 停车场自动管理系统。
6.9.3 弱电及智能化接地系统设计：
第七章 节能措施
7.1 建筑节能措施
7.2、电气节能
7.3、给排水
第八章 环境保护与绿化
8.1 设计环保措施
8.1.1 设计依据
8.1.2、设计范围及主要原则
8.1.3 环境保护设计
8.1.4 主要污染源、污染物及防治措施
4.1、污水处理
4.2、废气治理
4.3、生活垃圾处理
4.4、噪音
4.5、空气污染
8.1.5．环境、景观、绿化设计
8.1.6．灯饰工程设计
8.2 施工期环境保护
8.2.1、大气污染物
8.2.2、噪声污染
8.2.3、生活污水污染防治措施
8.2.4、固体废弃物
8.3 营运期环境保护
8.3.1、大气污染物
8.3.2、水污染物
8.3.3、固体废弃物对环境的影响分析
8.3.4、噪声对环境的影响分析
8.4 绿化
第九章 劳动安全与消防
9.1 工程在施工期间劳动安全与消防
9.2 营运期间安全与消防
第十章 物业管理
第十一章 实施进度计划及资金筹措
11.1 实施进度计划
11.2 资金筹措
第十二章 技术方案
12.1 工程中采用的成套新技术
第十三章 主要财务指标及项目效益评价
13.1 总投资估算
13.1.1 投资估算编制说明
13.1.2 总投资估算及结果
13.2 资金筹措及计划
13.3 经营成本和收入
13 .4 利润及利润率
第十四章 风险分析
14.1 项目主要风险因素识别
14.2 风险程度分析
14.2.1 盈亏平衡分析
14.2.2 敏感性分析
14.3 防范和降低风险的对策
第十五章 社会评价
第十六章 结论与建议
16.1、结论
16.2、建议
11.2 建议
第一章 总 论
1.1 项目案名及承办单位
项目案名：鑫

源花园小区经济适用房片区
鑫源花园小区位于济宁市区的西部。北侧与西门大街相距50米，东邻济宁市九巨龙乳胶有限公司。小区南邻吉祥街，西侧紧邻已投入使用的居民区。小区地理位置良好，交通便利，城市配套设施齐全。
“鑫源花园小区”是一个经政府审批的经济适用房项目，是一个低密度的多层住宅区。她以严谨、科学的精神，摒弃多余装饰，简约、纯净、自然，追求建筑、环境、园林的和谐统一，极力打造“建筑中的风景，风景中的建筑”，简约而不失变化，朴素而不失典雅。始终遵循人本性、现代性、生态性、协调性、立体性设计原则，完美诠释现代简约主义。

承办单位：济宁鑫源盛和置业有限公司
济宁鑫源盛和置业有限公司，坐落于美丽的济宁市西城区，成立于2007年1月11日，是一家民营性质的房地产开发有限责任公司。公司注册资金3106万元人民币。公司现有员工36名，其中专业人和技术人员20名，在专业技术人员中有高级职称的2名，中级职称的12名，初级职称的6名，另有兼职的外聘专家2名。公司拥有多元化的开发项目及投资物业组合。凭借丰富的经验及雄厚实力，将业务扩展至多个高速发展的地区，是济宁房地产界的一枝新秀。
公司坚持“以人为本、服务社会、创精品人居环境”为发展理念，以“科学开发管理、塑造物业精品”为质量方针，以改善人民的居住环境为己任。 公司经营决策团队凭着在现代企业经营管理和房地产开发建设方面的独到建树，以极强的开拓精神和创新精神，所开发的每一个项目，均要得到客户的广泛认可，带动项目所在区域价值的提升。
在新的竞争时代，房地产开发商首先要承担更多的社会责任，以一种成熟和理性的姿态，对客户负责，对股东负责，对员工负责，对合作伙伴负责，对土地资源负责，对城市建设负责……
房地产开发商不是简单地造房子、卖房子，不仅要满足消费者的基本居住需求，还要满足人们对于健康、教育、休闲等多重生理和精神生活的需求，这种多元化的生活形态和生活方式绝不仅仅是一种包装语言和广告语言，更是一种居住文化、生活内涵的精心建设和营造。为社会提供精品居住工程并引领先进、健康的生活方式，是鑫源盛和不懈追求的目标。
21世纪，机遇与挑战同在、光荣与梦想共存。我们对鑫源盛和的前途和未来充满了信心，也必定会不负众望，继往开来，与时俱进，勇攀高峰，全力打造地产专业品牌。


1.2 主要技术经济指标

规划总用地面积 4.19ha
其中：城市道路用地面积 0.49 ha
规划建设用地面积 3.70 ha

规划总建筑面积 53080㎡
其中：多层住宅建筑面积 50480㎡
社区公建建筑面积 2600㎡
规划住宅总户数 620户
规划居住总人口 1984人
户均人口数 3.2人
90㎡以下住宅总建筑面积 100%
套型结构比例 100%
住宅建筑面积净密度 1.38万㎡/h㎡
住宅建筑套密度（净） 218套/ h㎡
住宅建筑净密度 22.7%
总建筑密度 25.1%
容积率 1.43
绿地率 45.2%
人均公共绿地面积 8.85㎡
日照遮阴标准 3小时（大寒日）
住宅高度 19.6M（6层）
停车率 50%
地面停车位 20个

第二章 项目建设背景
2.1 建设背景及概况
2.1.1 市场背景
2008年，在市委、市政府的正确领导下，全市上下坚持以科学发展观为统领，全面贯彻党的十七大和十七届三中全会精神，认真执行国家、省加强改善宏观调控一系列决策部署，坚持“科学发展跨越发展”总基调，积极应对各种困难和挑战，在挑战中抢抓机遇，在困难中开拓进取，经济整体保持了平稳较快增长，各项社会事业获得全面进步，全市经济社会实现又好又快发展。

初步核算，2008年全市实现地区生产总值2122.16亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。其中房地产业实现增加值47.78亿元，增长10.9%。人均GDP达到26721元（按现行汇率折算为3848美元），比上年增加4729元，按可比价格计算增长12.4%。

房地产开发平稳运行。房地产开发完成投资 69.1亿元，增长20.5 %。全市房屋施工面积1081.6 万平方米，增长25.4%；房屋竣工面积168.3 万平方米，增长 2.7 %；商品房销售面积189.3万平方米，增长5.8 %。其中商品住宅销售面积174.3万平方米，增长11.1 %。房屋空置面积19.8万平方米，增长0.2%。

全市地方财政一般预算收入完成119.45亿元，增长18.0%。地方财政支出完成174.67亿元，比上年增长22.2%，财政收支保持平衡。国税、地税实现两税收入236亿元，同比增长21.8%。其中，国税收入143.8亿元，增长23.4%，地税收入92.2亿元，增长19.4%，两税收入占GDP的比重达到11.1%。

城乡居民生活水平进一步提高。据抽样调查，市区居民全年人均总收入16873元，增长13.3%。其中人均可支配收入15617元，比上年增加1723元，增长12.4%；人均消费支出9485元，增长18.4%。城市居民家庭恩格尔系数37.9%。农村居民人均纯收入5965元，比上年增长13.2%，人均生活消费支出3735 元，增长13.3%。其中，食品支出1377元，增长 8.2 %；用于文教娱乐方面的支出413元，增长6.9 %。农村居民恩格尔系数为 36.8 %，降低 1.7 个百分点。

城乡居民居住条件继续改善。城市居民人均居住面积 22.7平方米，比上年增加0.56平方米。农村

居民人均住房面积33平方米，比上年增加0.5平方米。

经济适用房是指面向低收入家庭销售，享受政府优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格的政策性保障住房，其中包括租赁型经济适用房和企业的集资建房；
廉租房是指针对解决城市低收入住房困难家庭（城市低收入住房困难家庭是指我市行政区域内，家庭收入、住房状况等符合保障条件的家庭）而由政府投资建设的政策性保障住房。
当前房地产市场供给结构性矛盾突出,面向中低收入阶层的经济适用房所占比例较低,对解决中低收入家庭的住房需求作用有限;面向最低收入家庭的廉租住宅严重“缺位”。
搞好经济适用房建设，妥善解决城市低收入居民的住房困难，是一项关系群众切身利益的民心工程、德政工程，更是构建和谐社会的一项基础工程。市委、市政府对此高度重视，相继出台《济宁市经济适用住房管理办法》等一系列政策文件，进一步加大投入力度，全力推动项目建设。

济宁市自2003年启动经济适用住房与廉租住房制度建设以来，市政府连续四年把经济适用住房、廉租住房建设列入为民办的“十件实事”之一，年年超额完成经济适用住房建设任务，2005年底济宁市城区低收入家庭廉租住房保障实现了“应保尽保”，提前两年完成了省制定的工作目标。所属兖州、邹城市分别于2004年、2006年启动了廉租住房保障。曲阜市、汶上县因2006年底出台了城镇最低收入家庭廉租住房保障实施方案，视为启动单位。其余县均在2007年6月31日前出台了本级廉租住房管理办法或实施方案。济宁、邹城、泗水、汶上、嘉祥、梁山六市县出台了本级经济适用住房管理办法。截至2007年6月30日，全市累计为2730户低收入家庭解决了经济适用住房，1379户低收入家庭解决了廉租住房。
2008年济宁市继续加大住房保障工作力度，济宁市建设委员会将完成10万平方米的经济适用房建设任务，届时将惠及城区1600户双困家庭，帮助解决他们的廉租住房问题。

为实现山东省到2010年基本解决城市低收入家庭住房困难的目标，济宁市计划通过三年的努力，采取建、购、补的方式，提供廉租住房6万平方米，新建经济适用住房40万平方米，为7600余户低收入家庭解决住房困难。济宁市2008年继续加大廉租房和经济适用房建设，相关部门拟出台经济适用（廉租）住房建设招投标管理办法，经济适用住房销售办法，廉租住房、经济适用住房建设免收行政事业费和政府基金实施办法等规范性文件，基本实现济宁市城市居民住有所居、应保尽保，促使济宁市住房保障工作走向制度化、法制化轨道。

2.1.2 政策背景

2007年８月８日，济宁市政府公布了《济宁市经济适用住房管理办法》，该