成都市休闲度假型物业发展趋势研究(尺度作品)
成都市郊区房地产及休闲度假型物业发展趋势研究
2005/06/03 尺度地产研究中心
提纲
前言
一、调查目的
二、调查范围
1、休闲渡假型物业的限定
2、本次研究成都市郊区的限定
3、消费需求访谈
三、调查分析方法
1、宏观数据调研
2、郊区在售物业调查
3、深度访谈
四、调查时间
五、重要说明
第一部分成都市宏观经济状况研究
一、成都市概况
二、成都市宏观经济状况
1、全国发达城市经济环境评价
2、整体消费量
3、成都市人口状况
4、成都市产业结构特征
5、人均消费性支出
6、人均可支配收入
7、成都市私家车状况研究
小结：成都市宏观经济对郊区房地产市场的促进作用
第二部分成都市郊区房地产市场状况分析
一、郊区研究对象的选择
二、成都市各郊区经济环境状况分析
1、成都市各郊区国内生产总值比较
2、成都市各郊区建筑业状况比较
3、成都市各郊区第三产业总值状况研究
4、成都市各郊区运输能力比较
5、成都市各郊区房地产开发投资以及基本建设投资比较
6、成都市各郊区商品房销售额比较
三、居住郊区化的研究分析
1、研究居住郊区化对于本次研究的意义
2、居住郊区化的概念
3、成都居住郊区化的特征
4、成都市各郊区居住环境比较
四、成都市各郊区房地产市场状况研究
1、郊区房地产供应市场状况摘要
2、供应产品配套设施分析
五、成都市各郊区物业需求特征研究
1、总体需求量研究
2、区域销售率分析
3、郊区物业客户特征研究
六、成都市各郊区物业市场发展趋势研究
1、影响因素研究
小结;郊区房地产市场发展主要影响因素
2、成都市各郊区物业市场发展趋势
七、典型个案
1、芙蓉古城
2、青城白鹭洲
小结：成都市郊区房地产总体状况
第三部分成都市各郊区休闲度假型物业市场研究
一、休闲度假型物业的定义范围
1、休闲度假型物业与物业功能定位的关系
2、休闲度假物业与旅游房地产的关系
3、休闲度假物业的研究范围
二、郊区休闲度假型物业供应研究
三、郊区休闲度假型物业需求研究
1、销售状况
2、休闲度假物业需求特征
3、潜在消费需求特征研究
4、需求变化情况
四、经营性休闲度假型物业市场研究
1、研究对象界定
2、分布区域
3、经营规模研究
4、总体经营形式研究
5、经营价格研究
6、客户群体研究
五、其他城市休闲度假型物业借鉴
1、千岛湖.开元度假村
2、万科.17英里
3、对本次研究的借鉴意义
六、郊区休闲度假型物业发展趋势研究
1、影响因素研究
2、发展趋势
七、典型个案
1、花水湾项目比较
2、天下青城
小结：成都市郊区休闲度假型物业市场前瞻
前言
一、调查目的
?了解成都市郊区房地产开发市场的现状；
?了解成都市郊区物业的类型以及郊区物业的发展；
?分析成都市郊区楼盘的竞争格局；
?寻找成都市郊区休闲度假型物业的市场机会；论证成都市郊区物业发展趋势；
二、调查范围
1、休闲度假型物业的限定
根据尺度多年来对全国各大、中城市的郊区物业发展的研究，结合成都本地各个郊区房地产市场的实际情况，尺度认为郊区物业按照功能可以分为以下两种类型：
以上两种功能对区域的要求及侧重点也有所不同，两者的功能要求差异如下表所示：
在本报告中，主要定位为满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，同时以提供客户休闲、度假或部分商务商业活动为主要功能载体的物业统一定义为休闲度假型物业；
经调查，成都市各郊区目前符合以上功能要求的休闲度假型物业共23个。(关于休闲型物业的定义以及特征将在后面部分进行专项研究，本部分主要为说明本次调查对象而进行简单的物业功能分类，请读者自行甄别。)
2、本次研究的成都市郊区的限定
根据本报告研究的出发点以及立足点，研究的郊区市场以行政区域为划分标准，同时兼顾郊区市场休闲度假型物业的研究目的，因此主要研究休闲度假型物业分布较为广泛的郊区区域房地产市场；
据上，本报告主要研究龙泉、青城山、温江、双流、大邑县、都江堰等具有独特市场特色、休闲度假型物业开发比例较大的代表性区域。而相对来看，新津、新都等郊区的房地产发展处于起步阶段，以第一居所的住宅项目开发为主，因此不作为本次研究的重点区域。
本次主要研究以上几个区域的宏观经济状况，环境、市政配套等影响房地产市场发展的重要因素；调查内容主要为以上各个区域2002年后上市在售的房地产开发项目以及目前处于经营状态的休闲度假型物业。
3、消费需求访谈
本次消费需求访谈主要针对休闲度假型物业置业客户或潜在客户进行，同时针对服务于
三、调查分析方法
1、宏观数据调研：
?调查方法：文献搜集＋网络电话查询＋深度访谈＋公司积累资料
?分析方法：数据整理对比分析
2、郊区在售物业调查：
?调查方法：公司资料＋现场走访＋电话查询＋销售经理深度访谈等
?分析方法：数据库整理对比分析
3、深度访谈
?调查方法：一对一面对面深度谈话＋资料补充
?分析方法：使用SPSS数据库整理分析
四、调查时间
2005年3月10日——2005年4月1日
五、重要说明
本次调查主要针对目前开发休闲度假型物业的重点区域进行，对于成都市其他远郊市场在分析中涉及较少，请读者自行甄别。
（注：以下仅为报告节选内容）
四、成都市各郊区房地产市场状况研究
1、郊区房地产供应市场状况摘要
?郊区目前的土地开发量已达到全市土地开发的50％左右；成都市建筑面积供应总量已达800多万方；其中郊区建筑总面积供应体量已经占到300万方以上，在全市的占有率高达40%左右。
?在2004年间郊区开发投资占全市29.2％多，在建规模占全市37.4％，其中尤以双流、龙泉、温江、新都、都江堰等区域最为集中，达到郊区开发总量的70％以上。
?2004年至今上市销售的项目中，龙泉区域由于体育城的规划以及部分大盘的销售，处于各个区域供应首位；其次为华阳，由于新城市副中心的规划等，使得该区域的房地产开发近年以来一直较为火爆；温江区域由于土地市场的调整以及温江新城的规划等，近年房地产开发略有下降趋势；但未来供应量温江区域将为最大；
?青城山、龙泉、温江的后续供应比重较大，主要因为大盘居多，这些大盘开发周期长，开发期数较多等因素；另外各个区域的土地市场的调整以及市政配套的完善等都将影响区域开发市场的发展；
?别墅的价格集中在3000元/㎡以上，华阳区域由于麓山国际的影响，别墅的平均价格较高，而青城山区域目前预售的高山流水项目，均价达到8000以上，拉高了区域别墅项目的平均价格；
?花园洋房价格集中在2500元/㎡左右，温江、华阳、龙泉等区域的均价最高；
?普通公寓价格从高到低依次是、华阳、温江、青城山、龙泉、都江堰，目前清水房的均价也达到2000元/㎡以上。
?郊区平均价格最高已达到9000元/㎡，最低者仅为1400元/㎡左右。各种物业的价格差距巨大。
?多层项目的供应是郊区供应的绝对主力产品，占到总供应量的66%；主要是在开发商看来，多层建筑开发风险较低，在市场客户选择看来，多层是工薪阶层的主要选择。
?别墅产品的供应量也较大，比重接近20％；，一是由于郊区土地供应充足，二是郊区有着良好的自然、生态环境，特别是青城山区域，开发项目的60％以上为别墅物业。
2、供应产品配套设施分析
?大多数的楼盘缺乏基本的生活配套设施。
?郊区的楼盘规模较大，个别项目在配套设施上具有一定特色，像维也纳森林别墅的超大会所和足球假日公寓的体育设施等。
?大多数楼盘考虑了会所设置，但是普遍会所的档次较低。
?温江的楼盘配套设施最为齐备，如置信开发的芙蓉古城；龙泉的楼盘在运动设施、会所设施比较具有特色，如龙泉的阳光体育城项目。
六、成都市各郊区物业市场发展趋势研究
1、影响因素研究
积极因素：
1）区域环境的营造与市政建设的完善
各个区域自身的自然资源环境（见居住郊区化部分的详细阐述）以及市政配套等因素将影响开发商的拿地决策，同时根据到市区交通状况以及方便程度等将影响客户对于区域第一居所以及第二居所等的选择，从而上述因素将直接影响区域房地产开发市场的发展。
2）城市规模扩展的压力
城市规模扩张的压力主导下的郊区居住化的趋势发展明显。受这种驱动力主导的住宅郊区化发展往往有政府规划引导，因此基础设施、配套设施、就业机会能够与居住条件一起渐进发展，其供给产品最终属于主流消费群体的主流消费形式的范畴。
3）郊区住宅的投资吸引力
郊区住宅为生地开发，各种基础设施、配套设施普遍较为薄弱，后期销售风险较大，政府往往以较低的土地价格吸引开发企业。开发企业为了聚集区域人气，往往在前期项目上以较低的价格吸引消费者。很多具有投资价值的郊区住宅项目往往与政府发展规划方向吻合，因此项目的投资吸引力往往与城市规模扩张的压力一起作用，而且主要表现在郊区住宅发展前期。
4)郊区住宅的产品吸引力
郊区住宅开发项目规模较大，容积率规划限制相对较松，有利于开发企业营造良好的社区内部环境，很多项目还具有优越的天然外部环境。受郊区住宅产品吸引力主导的项目主要以低密度、亲自然为项目主要卖点，和城市同类项目相比，郊区住宅项目往往还兼具价格的优势。
5）郊区住宅的价格吸引力
由于郊区住宅项目土地成本相对较低，郊区住宅项目具有相当的价格吸引力。但是由于郊区住宅往往意味着较高的生活成本，低收入人群不应是郊区住宅的主力消费群体。郊区住宅发展的正确模式是价格吸引力与产品吸引力共同作用下的中价位高产品定位，不应该是价格吸引力单独作用的低价位低产品定位。
消极因素：
1）城市经济的现状
成都市目前的经济现状以及目前的城市人均消费水平均决定大部分人群仍不适合居住郊区化的发展趋势；对郊区房地产市场的发展有一定的影响；
2）郊区生活配套设施的落后
大部分郊区由于以前针对的消费人群主要为周边城乡居民，因此在生活配套等方面较为落后，档次较低；例如：华阳区区目前没有农贸市场配套，没有高档消费场所等；造成郊区房产目前大部分空置的现象。另外一个方面，郊区交通配套等也将影响郊区房地产市场的发展。
3）郊区自然生态环境的破坏
郊区房地产的暴利以及开发商的不负责任，在前期的开发中以破坏自然生态环境来获取暴利，造成部分郊区环境恶化，影响该区域的房地产开发。
4）郊区规划与土地政策
国家退耕还农的政策以及对郊区耕地的严格限制都将阻碍郊区房地产开发市场的发展。
小结;郊区房地产市场发展主要影响因素
城市规模扩张的压力、郊区住宅的投资吸引力、郊区住宅的产品吸引力和郊区住宅的价格吸引力是郊区住宅发展过程中表现出来四种主要驱动力，随着郊区市场自身资源条件、市场发展时机和城市规划方向的不同，四种驱动力表现出的重要性又各有不同，下面结合成都市郊区住宅发展的具体情况，运用内部驱动力作用机制，对成都市郊区住宅发展态势作更为具体的分析。
1）郊区住宅的价格吸引力是成都郊区住宅发展初期的主要驱动力
成都市郊区住宅在发展的初期几乎都是以低土地成本、低销售价格、低产品档次为主要操作思路，由于消费者对项目升值潜力乐观的预期和后期生活成本认识不足，加上很多郊区本地居民长期积累的消费能量在短期内爆发性的释放，很多郊区住宅项目都依靠这种操作思路取得了成功。
2）郊区住宅的投资吸引力在成都市郊区住宅发展中的影响力不够
郊区住宅的投资吸引力在郊区住宅发展特别是早期有着重要的意义，以产品的投资吸引力为主要定位的项目是郊区住宅发展的主要模式之一。成都市郊区住宅市场上已经出现了很多象“五角度假公寓”，“西岭雪山温泉酒店”、“青城假日”等以投资价值为主要卖点的项目，从项目销售情况来看，郊区住宅的投资价值得到了成都市投资者的认可，但是总体说来，成都市住宅市场的投资购买行为不是很频繁，成都住宅投资消费不足的特征是成为住宅郊区化发展的一个重要制约因素。
2、成都市各郊区物业市场发展趋势
1)华阳物业发展判断
华阳再次启动是在城市规模扩张压力推动下的城市化过程。其主要原因有消费者对华阳的心理距离缩短、在数个大盘强力策动下生活配套较初次启动时已经较为成熟，城南副中心建设的政府规划和投资建设导向等。其中政府规划和投资建设导向的影响力将随着整个规划进入实施阶段越来越显著，并最终成为华阳住宅发展的根本影响因素。政府规划引导下的新区建设将使得华阳区域的基础设施、配套设施得到根本的改善，并同时提供相应的就业机会，最终使得整个华阳住宅成为城区住宅市场的一个部分。这与缺乏政府规划引导、投资建设的区域是根本不同的。
2）温江物业发展判断
受温江本地居民消费能力的限制，温江板块下一步发展的重心显然是距离成都市区更近的光华大道片区而不是温江城区。光华大道的完成进度似乎是光华大道片区发展的最大影响因素，据悉，光华大道将最终于2005年5月正式通车，片区发展形势似乎完全明朗。但是应该指出，由于温江板块光华大道片区与政府规划的城市发展主方向背离，在基础设施、配套设施的成熟和就业机会的提供将落后于华阳，作为成都市居民第一居所的竞争力明显不如华阳，城市规模扩张的压力的主导作用不是很明显，因此推动温江住宅发展的主要驱动力应该是郊区住宅产品的吸引力和价格吸引力，主力产品应该定位于“有闲”阶层的第一居所和“有钱”阶层的第二居所。
3）都江堰住宅发展判断
都江堰是目前成都郊区房地产市场中，发展方向最明确的板块之一。由于都江堰本市总体消费能力不高，城市扩张速度有限，在经过最初几年的房地产开发以后，都江堰本市消费者对都江堰房地产发展的影响将不再是主要的。所以，虽然针对都江堰本市消费者的常规房地产项目在一定时间内在都江堰房地产市场将继续存在，但是，发挥城市特色旅游资源优势，面向更大范围的市场，开发特色房地产项目是都江堰房地产市场面向未来的必然选择，郊区住宅的产品吸引力必将成为都江堰住宅发展的绝对主导力量。
4）龙泉住宅发展判断
龙泉位于成都城东，而成都东郊都是工业集中地，房地产开发明显滞后于华阳和温江紧临的城南和城西，而且在交通位置落后于华阳温江板块，虽然城东副中心规划和建设在一定程度上将改变这种局面，但是整个龙泉板块融入成都市城区主流消费市场还会有较长的距离，城市规模扩张的压力在龙泉住宅发展中的主导地位仍然不是很明显。龙泉住宅发展应该尽快走出以价格吸引力为主导的发展模式，提高产品内在品质特别是社区环境质量以产品吸引力和价格吸引力共同作用来推动整个区域市场的发展。
小结：成都市郊区房地产总体状况
?整体地位提高
成都市郊区商品住宅供给占成都市整体房地产市场的比例逐年上升，居住郊区化的趋势明显。
?整体形象提高
新供给产品开发商知名度高，楼盘规模大，社区环境好，价格有较大幅度上涨，已经逐件脱离劣质低价的形象。
?供应将大幅度上涨
随着城市化进程的深入以及城市市政配套的完善，各个郊区在遵循城市总体规划的前提下，各自推出不同的针对房地产开发投资以及置业等的优惠措施，加上城市规划的成熟等；将很大程度上提升区域的竞争力；各个区域未来的房地产开发供应将大幅度上涨。
?需求主体多元化
从地域上讲，郊区住宅的消费者有郊区本地居民，成都市居民和四川周边城市居民。从购房目的看，有常规居住、休闲度假、退休养老和投资增值等目的。
第三部分成都市各郊区休闲度假型物业市场研究
一、休闲度假型物业的定义范围
1、休闲度假型物业与物业功能定位的关系
综合前面部分，本次研究的休闲度假型物业主要为居住功能定位上的“第二居所”物业以及为满足客户休闲、度假为目的的物业归纳入休闲度假型物业进行研究，其中包括部分主要提供休闲度假配套服务的商业项目。
2、休闲度假物业与旅游房地产的关系
旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游
区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。
5＋2的生活工作方式、一年中三次七天长假及各种休假制度，为生活节奏越来越紧张的人们提供了难得的休闲放松时间。“假日经济”已成为人们耳熟能详的一个名词。随着假日经济的兴起，在城市近郊以及城市景点近年内出现大量的旅游地产开发，吸引着城市精英的眼球；在成都，旅游房地产在最近几年内有了较大程度的发展；青城山、西岭雪山等景点成了开发热点区域，同时开发商依靠自身的实力以及政府关系，在各个区域进行了大规模的休闲度假配套；营造区域假日经济消费热点；
在本次研究的休闲度假型物业中，其实在很大程度上可归纳为旅游房地产的研究，但是鉴于本次研究的广泛性以及本次研究的目的性；本次研究限定旅游房地产的第三类、第四类产品属于本次研究的重点，归纳入本次休闲度假型物业的研究范畴；而旅游地产中的旅游商务地产以及景点地产，在本次研究中不作重点研究；
3、休闲度假物业的研究范围
本部分研究的重点与前面部分限定的休闲度假型物业范畴雷同；主要研究对象为：属于旅游地产开发范畴的物业开发项目与定位为城市居民第二居所的房地产项目。
二、郊区休闲度假型物业供应研究
?从郊区整个的供应来看，目前休闲度假型物业比重达到60％左右，处于郊区项目的绝对优势，大部分郊区项目在开发中均利用周边的环境进行主题概念的包装，进行细分目标客户群体的针对性推广，将项目包装成特色主题休闲度假物业。
?休闲度假型物业以低层（别墅、花园洋房）建筑为主；主要分布在青城山区域以及龙泉区域；目前郊区出现部分以休闲、度假为主的小高层电梯公寓，其主要分布在龙泉区域的阳光体育城内；
?休闲度假型物业中以养老型项目以及假期度假项目为主，养老型项目以青城山区域前期开发的大部分产品为代表；近期青城山区域开发的部分高档别墅均定位为假期入住类型以及具有部分的商务功能；成都市目前没有严格意义上的时权酒店，部分项目有部分分时度假性质，但是目前市场的接受能力仍有限。青城山历来为道家养生修养之地，为全国著名的长寿之乡，前期开发的项目中出了部分高档别墅定位为商务物业以及供高端客户休闲度假外，大部分项目均定位为养老型经济型项目，供成都市退休老人养老休闲所用；青城山大部分项目物业形态为低层别墅项目，部分养老型项目为多层产品，目前天下青城项目配套的酒店式公寓项目为小高层建筑形态；
?从休闲度假型物业的分布来看，青城山和龙泉该类项目的分布最多，青城山本着自身天然的生态环境以及人文环境，吸引大量的开发商以及消费者的关注；近年来该区域的房地产开发市场发展速度较快，龙泉本身具有良好的自然环境以及成都少有的龙泉山脉等；再加上体育城完善的配套以及环境营造，区域内今年的休闲度假型物业发展速度也较快。
?随着成都市2003-2020年规划的出台，未来成都市休闲物业发展前景较大的区域从规划上看蒲江、新津、龙泉的优势较大。
?大邑县花水湾目前只有产权式酒店存在，由于该区域离成都市较远（90KM以上），离西岭雪山景区也较远（18KM），因此该区域目前尚不适合长期的假期度假居住，该区域的酒店等以团体客户居多；一般客户大概一年会选择到该景区旅游一次；目前开发上市的两
个项目均为低层别墅项目，西岭雪温泉酒店为联排别墅产品，花溪温泉酒店为高档独栋别墅与联排别墅酒店；成为该区域代表性的项目；
?龙泉由于离成都市较近，交通方便，目前开发的休闲度假型物业中以假期居住型居多，大部分项目为成都市客户量身打造5＋2生活模式。该区域依托阳光体育城完善的体育配套，有少量的产权式酒店项目目前已处于入住状况；
?华阳目前定位为休闲度假的项目仅有嘎纳印象项目，该项目为商业项目，定位为为成都市民提供完善的休闲配套服务；该项目的开发，也是华阳目前代表性的高档商业配套项目；
?温江由于光华大道的开通等，项目功能已逐渐转化成大部分业主的第一居所，作为客户的长期居住物业而开发，仅芙蓉古城项目，由于开发时间较早，大部分客户仍选择该项目作为5＋2生活的假期居住项目。
?休闲度假型项目在开发中均比较注重对项目产品的设计与控制，大部分项目的容积率在0.5左右，最低的为花溪温泉酒店，项目的总体容积率仅为0.2；
?大部分项目均比较注重对项目自身环境的营造以及对周边自然环境的利用，目前大部分休闲度假型项目的绿化率均在60％左右，立足为客户创造良好优美的度假环境；绿化率最高的为花溪温泉酒店，绿化率达到85％左右。
?除产权式酒店项目外，其他项目均为清水房交房标准。而天下青城项目的酒店式公寓仍以清水交房标准交房。
?除部分特别高档的项目外，例如：青城高尔夫山庄以及鹰冠庄园外，其余项目60％以上的主力户型为一房与两房；主力面积集中在30－70㎡之间，有利于在销售中对总价的控制；其余部分项目为中档别墅项目，但是面积也不大，集中在170-280㎡之间；适合客户全家人度假使用。
?从项目的配套来看，休闲度假式项目的自身配套方面目前均不完善，大部分项目主要利用周边环境的优势对项目进行销售带动；部分项目通过与政府的合作以及自身的项目规模等因素决定，在项目开发中建设有具有自身特色的休闲度假配套；
?青城山区域该类项目的销售均价较高，近期即将上市的高山流水项目，其销售均价将达到8000元/㎡以上，成为成都市场上少有的高档项目；龙泉区域该类项目参差不齐，各类项目之间的价格差距也很大；
四、经营性休闲度假型物业市场研究
1、研究对象界定
?目前处于经营状态的以休闲度假服务为主要业态的项目；
?该类项目不进入市场销售；
2、分布区域
目前该类经营内的休闲度假型物业主要分布在青城山前山以及花水湾区域；其次在新兴的旅游休闲圣地——蒲江石象湖有部分项目具有游客接待功能；成都市人民南路沿线存在部分档次较低的农家乐，具有部分休闲功能；都江堰市郊部分项目具有商务会议接待功能；
六、郊区休闲度假型物业发展趋势研究
1、影响因素研究
1）土地政策
21号令：2003年6月5日，国土资源部出台的21号令《协议出让国有土地使用权规定》，4类土地的使用权从此不能通过协议方式转让。
71号令：2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号令”），规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。“71号令”也被称之为“8.31土地大限”。土地大限政策给房地产市场带来不同影响。
2）新土地政策影响
?目的性和可行性分析从国家目前有关土地政策制定的宗旨和目标分析，一是解决投资增长过快的问题，一是解决房地产土地市场较为混乱的局面，一是保护失地农民的利益，还有一个重要的出发点是解决土地批租中大量的腐败问题。但从已出台的土地方面的规定和政策实施的具体效果看，希望通过“一刀切”的行政手段去解决土地交易市场中出现的腐败问题和农民问题是非常困难的。
?后续工作计划和安排
国土资源部方面已明确，第三轮全国土地规划工作很快要启动，新的土地管理政策已在加紧拟订中，包括出台《土地利用规划条例》、重新修订《土地管理法》和对国土资源管理体系实行垂直管理。
?长远影响和意义分析
严格控制土地供应，实际上也是中央在严控银行房地产信贷政策之后，对房地产业进行宏观调控的又一重大举措。从全国来讲，土地管理政策的这一重大变革给房地产业未来发展带来的影响，甚至会比央行121号文件更为深远。
?开发商资金压力进一步加大
8.31土地大限对房地产开发企业的资金链运作提出更高要求，为了“过关”，开发商将不得不在短期内缴纳土地出让金，还得支付土地征地、拆迁费用以及后续的各项开发费用，这使得开发商们的资金压力进一步加大。
?促进企业联盟
8·31土地大限，考验了开发商的资金链资。企业之间纷纷达成战略联盟，以提高自身的抗风险能力。一些中小企业准备联合起来合并重组，产生1+1>2的效应，使资金、人才、企业品牌等要素得以迅速放大。
2）区域环境因素
各个郊区的区域环境比较见“居住郊区化研究”部分的环境比较；
总体来看：在成都市的各个郊区中，龙泉、青城山、温江由于交通方便、环境优美以及具有独特的人文自然景观，适合开发休闲度假型物业；大邑县花水湾、蒲江、新津等地目前的交通正在改善中，自然环境优势突出，将成为未来休闲度假型物业发展的重点区域。
3）区域规划
根据成都市最新的2003－2020年规划，将对成都市的10个区县进行了重新定位，其中：龙泉驿区：主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地，现代制造业为主导的工业集中发展区，将发展休闲度假产业的城市新区；
温江区：主城区西部分中心，以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，依托
大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区；
大邑县：以旅游服务、综合产业发展为主，兼备发展居住的生态城市；
蒲江县：成都市西南主要的休闲度假基地，发展旅游度假、天然生物萃取加工；
新津县：山水休闲城市，发展食品、机械、建材、化工工业等。
4）金融政策的变化
?控制房地产信贷规模
从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之一。
2004年4月27日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。
?提高个人住房按揭贷款门槛
随着中央对房地产开发信贷规模的控制，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结主要是限制个人购买2套（及2套以上）的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。
2月26，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。《指引》规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。部分银行提高首付比例，新房首付比例提高到3成。
?加息及影响
中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。
同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构（不含城乡信用社）的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。以调整后的一年期贷款基准利率（5.58％）为例，城乡信用社可以在5.02-12.83%的区间内自主确定贷款利率。
加息有利减少房地产投机活动，维护房地产市场稳定发展
目前房地产市场中的投资性比例已经很高，而短期投机性需求更是占了绝大多数。银行贷款利息的提高使得这部分投机者的还贷压力进一步增加，特别是对“以租养房”的投资型客户影响较大，而对于比较高端的、有固定其他收入的投资者影响相对较小。实力不济的炒房者的短期投机行为将得到一定程度的遏制。
加息幅度影响房价短期走势
本次加息幅度不大,属于微调，整体对消费者的购房支出影响较小，短期内将对潜在购房需求产生一定的冲击。但房价涨跌最终由市场供求决定，而从市场供求关系来看，如果由于严控房产贷款造成房产开发的门槛提高，房产开发量减少，导致房产供不应求，房价将不可避免地上涨,所以此次加息对于房价的走势不会产生过多影响。
加息增加开发成本，开发商面临压力
目前情况来看，许多开发商的开发资金超过60%来自银行，因而加息无疑要增加开发成本。根据美国金融界对加息的预估，加息将会持续一到两年，加息幅度也是不可估计的，要视当时情况而定。从人民币与美元的互动关系看来，人民币利率进入一个加息周期也是必然的趋势，加息幅度多大也不可预测，这将对开发商形成相当大的心理障碍，影响投资方和小业主的信心。
——以上为报告节选内容，仅供参考
成都市物业管理条例
成都市物业管理条例 导读:本文介绍在房屋买房，物业的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 成都市物业管理条例 《成都市物业管理条例》，2007年8月10日成都市第十四届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过，2007年9月27日四川省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准。 自2008年1月1日起正式施行。 成都市物业管理协会 2007年11月10日 2007年8月10日成都市第十四届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过，2007年9月27日四川省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准 目录 章总则 第二章建筑区划 节建筑区划的划分与调整 第二节附属设施设备的配置 第三节新建住宅的交付使用 第四节新建住宅物业保修金
第三章物业的管理主体与物业使用 节业主大会筹备组 第二节业主大会与业主委员会 第三节物业的使用与维护 第四章(前期)物业服务合同 节一般规定 第二节前期物业服务合同 第三节物业服务合同 第五章法律责任 第六章附则 章总则 条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合成都市实际，制定本条例。 第二条本条例适用于本市区域内物业的管理、使用、服务及其监督管理活动。 第三条市房产主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，区(市)县房产主管部门负责其辖区内物业管理活动的监督管理工作。 规划、建设、城管、公安、工商、价格、民政等主管部门应当按照其法定职责协同实施本条例。
街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区内的业主依法设立业主大会，协调物业管理与社区建设之间的关系，调解处理物业管理中的投诉，指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。 社区居民委员会应当按照有关规定对业主大会、业主委员会进行指导和监督。 第四条市物业管理行业协会应当加强行业建设，建立行业服务、协调、激励和惩戒等机制，促进物业管理业科学、规范、和谐发展。 第五条本市提倡依靠科技进步提高物业服务水平;对于采用新技术、新方法节能降耗的，政府给予鼓励。 第二章建筑区划 节建筑区划的划分与调整 第六条新建建设项目，包括分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个建筑区划。但该建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的建筑区划。 第七条开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当持建设项目规划设计方案，向区(市)县房产主管部门提出划分建筑区划的要求。 区(市)县房产主管部门应当自受理之日起5个工作日内
中国酒店业发展趋势
中国酒店业发展的十大趋势：跨国酒店品牌继续发展；城市综合体、农村经济转型促进酒店建设；中国元素和特色成为酒店业关注点；多样化、多元化、个性化潮流进入酒店业；低碳化得到重视等等。 1、跨国酒店品牌继续发展 2011年10月18日，洲际公布2011年全球半年报，中国为全球表现最强劲的市场，中国区平均每间可售客房收入增长12.7%，房价增长7.1%。洲际在中国区共有154家开业酒店，还有150家左右酒店在建。洲际预测中国酒店市场规模将在2025年超过美国，酒店房间数量届时可能达610万间;2039年酒店房间数量可能增至910万间，约为中国目前酒店房间数量的4倍，约为美国目前酒店房间数量的2倍。洲际中国元素品牌未命名已签12家，首家酒店将于2012年底或2013年初开业，除了北京和上海外，大多位于二三线城市。计划2至3年内将中国元素品牌酒店拓展至海外中国出游市场。这个品牌将重视对大堂的装修、提供中餐、在餐厅中增设更多的包间、开设茶室等。 2010年以来，希尔顿已签近40份在中国的管理协议，其中超过30家位于二、三线城市，与世茂集团在天津、南京、武汉等8座城市酒店项目预计于2011年至2014年间陆续开业，北京、重庆、深圳、太原、贵阳也有新酒店开业，2012年有21家新酒店投入运营。万豪在中国签约的酒店已经超过100家 2、城市综合体、农村经济转型促进酒店建设 全国已经有27个省区市将旅游业确定为国民经济的支柱产业并大力加以培育。全国有20个省区市已经出台或正在研究制订一系列具体措施。在资金支持上，多数省区市旅游发展资金增幅都超过50%。 万达已开业19家五星级酒店，计划到2012年累计开业五星级标准酒店38家，营业面积170万平方米，已与凯悦、希尔顿、雅高、喜达屋、洲际等15个品牌建立管理关系。城市旅游综合体万达广场现在在国内有100个，总投资量大概1700亿。 江阴半个月震动中国酒店业，2011年10月8日，由华西村筹资30亿元人民币建起高328米的龙希国际大酒店开业，826间客房包括总统套房16间，会所中耗资2.7亿的金牛内体是铜质、用1公分左右的金板作全身装饰，黄金用料共一吨;酒店还陈列5000幅书画;2011年10月20日，江阴新桥镇威尔顿酒店签约，威尔顿购物广场总投资50亿元，威尔顿酒店目标为中国金融家俱乐部，建筑面积32万平方米，客房1000余间。 2011年10月，苏州4天中签约1家开工3家，10月20日，新鸿基地产与四季酒店集团签约苏州四季酒店;10月17日，苏州泰达宾乐雅酒店、中茵阿丽拉酒店和居山湾大酒店开工，泰达宾乐雅投资12亿元，中茵阿丽拉投资6亿元，居山湾投资3.4205亿元。 2010年，全国有27个省市申评五星级酒店，河南、湖南、甘肃、西藏4个地区没有申评。全国星评委共收到全国各地申评五星级酒店报告123份，其中广东21家，其次是上海、江苏、浙江等，中部地区湖北5家、安徽5家、山西3家、江西2家。 贵州黔东南州目前四星级以上酒店只有4家，计划在“十二五”期间建四星级以上酒店46家，预计总投入30亿元。黑龙江省伊春市2010年有6家五星级酒店开工建造。 3、中国元素和特色成为酒店业关注点
成都市前期物业管理服务合同新标准样本
合同编号：WU-PO-599-21 成都市前期物业管理服务合同新标 准样本 In Order T o Protect The Legitimate Rights And Interests Of Each Party, The Cooperative Parties Reach An Agreement Through Common Consultation And Fix The Responsibilities Of Each Party, So As T o Achieve The Effect Of Restricting All Parties 甲方：_________________________ 乙方：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑
成都市前期物业管理服务合同新标 准样本 使用说明：本合同资料适用于协作的当事人为保障各自的合法权益，经过共同协商达成一致意见并把各方所承担的责任固定下来，从而实现制约各方的效果。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 第一章总则 第一条本合同当事人 委托方（以下简称甲方）：_________ 单位名称：_________ 法定代表人：_________ 注册地址：_________ 联系电话：_________ 受托方（以下简称乙方）：_________ 企业名称：_________ 法定代表人：_________
注册地址：_________ 联系电话：_________ 前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。 第二条物业基本状况 物业名称：_________ 物业类型：_________ 座落位置：_________区（市）_________县 _________路（街道）_________号 四至：_________东_________南_________西 _________北_________
未来旅游业的发展趋势
中国、世界旅游业发展趋势调研 一、世界旅游业发展趋势 世界旅游业从形成到发展，现在进入了稳定发展时期，21世纪将是旅游业的第二个黄金时代。旅游业将发展成为世界上最大的产业，旅游者将达到空前的规模，来自各个国家、各个阶层的旅游者将把他们的足迹印在世界的每一个角落。尽管各个国家的政治、经济情况以及旅游业的发展模式不同，但就整个国际旅游业来看，将出现下列发展趋势。 （一）旅游业将成为世界上最大的产业 旅游业作为世界上最大的新兴产业，每年国际旅游业的交易额已超过3000亿美元。据世界旅游组织预测，到2000年底，国际旅游人次可望达到6.6亿，相当于世界总人口的10％左右。旅游收入将增至5000 亿美元，旅游业将取代石油工业、汽车工业，成为世界上最大的创汇产业。1992年世界旅游与观光理事会根据总收入、就业、增值、投资及纳税等几个方面的分析，证明旅游业作为世界上最大产业的态势正在形成。因此，世界旅游与观光理事会指出：旅游业是促进经济发展的主要动力，旅游业已成为世界上最大的就业部门，共产生 1.27亿个工作岗位，约占世界劳动力总数的6.7％；旅游业是创造高附加值的产业，其增值额已达到14490亿美元；旅游是各国财政中主要的纳税产业之一，全世界的旅游企业及从业人员的纳税总额高达3030亿美元。旅游业对世界经济的贡献，不仅是产生的产值和提供就业岗位的贡献，它同时还带动其他产业的发展，带来一系列的经济效益。 （二）国际旅游区域的重心将向东转移 欧洲和北美是现代国际旅游业的两大传统市场。在80年代以前，它们几乎垄断了国际旅游市场，接待人数和收入都占世界总数的90％左右。80年代后，亚洲、非洲、拉丁美洲和大洋洲等地区一批新兴市场的崛起，使国际旅游业在世界各个地区的市场份额出现了新的分配组合。尤其是东亚、太平洋地区，近些年来，国际旅游增长率高于世界平均水平，达到7.5％。预计到2010年国际旅游者人数将达到1，9亿。在迈向21世纪的发展中，欧洲和北美地区国际旅游市场上的份额将呈进一步缩小之势，旅游重心由传统市场向新兴市场转移的速度将会加快。随着发展中国家和地区经济的持续增长和繁荣，这些国家和地区的居民去邻国度假者必定会增加，区域性国际旅游将大大发展。特别是随着全球经济重心也相应东移，使亚太地区成为未来国际旅游业的“热点”区域。从中国的情况看，1996年至1998年三年间来华旅游入境人数平均每年以11％的幅度增长。1998年旅游入境人数达6347.84万人，显示出非常强劲的增长势头。 （三）国际旅游客源市场趋向分散化 长期以来，国际旅游的主要客源市场在地区结构上一直以西欧、北欧和北美为主。这两个地区作为现代国际旅游的发源地，其出国旅游人数几乎占国际旅游总人数的四分之三左右。目前世界上最重要的旅游客源国中，除亚洲的日本、大洋州的澳大利亚
成都市物业服务履约保证金管理指导意见
成都市物业服务履约保证金管理指导意见 第一条为保障物业管理活动有序进行，维护业主和物业服务企业或者其他管理人的合法权益，根据《成都市物业管理条例》等相关法规，结合本市实际，制定本指导意见。 第二条本市行政区域内，由开发建设单位、业主、业主大会依法选聘物业服务企业或者其他管理人提供物业服务的，适用本指导意见。 第三条本指导意见所称物业服务履约保证金（以下简称保证金）是指建设单位、业主、业主大会与其依法选聘的物业服务企业或者其他管理人在前期物业服务合同、物业服务合同（以下统称物业服务合同）中约定，由物业服务企业或者其他管理人支付的、保证其履行合同义务的资金。 第四条建设单位、业主、业主大会应当在招标文件或协议选聘文件中明确交存保证金的要求，并在物业服务合同中对涉及保证金的下列事项进行约定： （一）保证金交存和返还方式； （二）保证金交存数额和期限； （三）保证金计付利息的计算方式； （四）保证金存储的专户银行； （五）逾期交存或返还保证金的违约责任；
（六）保证金交存、返还及相关费用等发生争议的处理方式。 第五条保证金一般可按物业服务费用或建筑物管理维护费用年度总额的10%至20%计算；具体数额可以与物业服务企业或者其他管理人的上年度信用记分、物业服务企业资质等级相对应，并按以下情形酌减： （一）一级物业服务企业上年度信用记分结果为100分以上（含100分）、90分至99分、80分至89分的，可分别优惠50%、30%、10%； （二）二级物业服务企业上年度信用记分结果为100分以上（含100分）、90分至99分、80分至89分的，可分别优惠30%、15%、5%； （三）三级物业服务企业上年度信用记分结果为100分以上（含100分）、90分至99分、80分至89分的，可分别优惠15%、10%、5%； （四）其他管理人上年度信用记分结果为100分以上（含100分）、90分至99分、80分至89分的，可分别优惠15%、10%、5%。 第六条物业服务企业或者其他管理人一般应当在办 理物业共有部分承接验收15日前，将保证金交存于物业服务合同约定的共管帐户。
中国酒店行业现状及未来发展趋势
中国酒店行业现状及未来发展趋势 一、中国宏观经济简要分析 （一）宏观经济形势简要分析 2013年国内生产总值比上年增长，其中增加值56957亿元，增长4.0%， 第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长 8.3%。 第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为 43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。 “十一五”期间，我国国内生产总值的复合增长率为11.2%，到2015年，服务 增加值比重将增加四个百分点达到47%[1] 。数据表明，中国宏观经济形势依然 良好，服务产业的发展还有很大空间。 （二）酒店行业发展形势分析 根据国家旅游局公布的最新数据显示，2013年全国旅游总收入29475亿 元，比上年同期增长14%，其中，国内旅游人数同比增10.3% ，国内旅游收入 同比增长15.7%，入境旅游人数及入境过夜旅游外汇增长3.3%[2]。 预计到“十三五”，我国旅游人数会达到35亿，入境过夜人数会达到1.5 亿。从宏观面看，酒店行业已经进入高速发展的黄金时期。
二、中国酒店业发展战略及政策走向分析 （一）国家政策将突破预期 根据我国旅游业“十二五”发展规划及现状，旅游业已经成为了我国的战 略性支柱产业，并一直保持着高速增长的态势，我国已跻身为世界第一大入境 旅游接待国和第四大出境旅游客源国。由此可见，中国已形成了世界上最大的 国内旅游市场。 （二）酒店产业政策与发展方向 1、全国的改革开放政策和旅游业的持续快速发展引导着中国酒店业的发展方向。 1）持续稳定的保持对外开放的政策将有利于我国旅游酒店也的进一步发展； 2）旅游业在我国未来十年的历史发展时期内，将再一次引来历史性的大发 展，而作为旅游业基础产业之一的酒店业也将随之获得空前的发展机遇。 2、经济全球化的进程将进一步促进国内外酒店集团在本土的竞争。 3、连锁化、集团化将成为未来较长时期内中国酒店业的发展方向。 4、民营企业将在中国酒店业扮演举足轻重的角色。 酒店业是竞争性较强的企业，国家的大政策是：国有资产将有选择性的退 出酒店领域，并在3—5年内减少国有资产在酒店领域的市场占有率。因此，民 营企业将是中国未来酒店业市场的主力军，国家在政策法规，经融环境和维护 公平有序的市场竞争环境等方面所提供的支持，都有利于民营企业的发展。这 些因素都为民营企业介入酒店业提供了良好的宏观环境。 （三）国家相关政策 《关于加快发展旅游业的意见》获得国务院通过，对于旅游产业的重视首次 上升到中央战略级别，国家有意把旅游产业培育成国民经济的战略性支柱产业， 这对于国家产业结构调整和包括旅游在内的整个大消费崛起有相当的导向作用。 2010年12月29日，国家旅游局、中国银行在京签署了《支持旅游产业发
成都市前期物业管理服务合同(标准版)
Both parties jointly acknowledge and abide by their responsibilities and obligations and reach an agreed result. 甲方：___________________ 乙方：___________________ 时间：___________________ 成都市前期物业管理服务合同
编号：FS-DY-20428 成都市前期物业管理服务合同 第一章总则 第一条本合同当事人 委托方（以下简称甲方）：_____ 单位名称：_________ 法定代表人：_______ 注册地址：_________ 联系电话：_________ 受托方（以下简称乙方）：_____ 企业名称：_________ 法定代表人：_______ 注册地址：_________ 联系电话：_________ 前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》
生效时止的物业管理 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同 第二条物业基本状况 物业名称：_________ 物业类型：_________ 座落位置：____区（市）____县____路（街道）_____号四至：_____东_____南_____西_____北_____ 占地面积：____平方米 建筑面积：____平方米 委托管理的物业构成细目见附件一。 第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。 第二章委托管理服务事项
世界旅游业的发展现状、趋势及启迪
关键词：世界；旅游业；发展现状；发展趋势；启示 旅游业早在20世纪90年代初就已发展成为超过石油工业、汽车工业的世界第一大产业，也是世界经济中持续高速稳定增长的重要战略性、支柱性、综合性产业。当今，随着经济全球化和世界经济一体化的深入发展，世界旅游业更是进入了快速发展的黄金时代。2011年3月3日世界旅游及旅行理事会发布的《2011-2021旅游业经济影响报告》认为，尽管目前世界经济增长遇到了很多挑战和不确定因素的影响，但旅游业却一直是增长速度最快的部门之一，而且成为推动经济和就业增长的主要力量。预计未来10年里，世界旅游业对全球国内生产总值GDP的贡献每年将达到%，总额为万亿美元，并创造6500万个就业机会。准确把握世界及我国旅游业的发展特点和主流趋势，对于我国确立旅游业发展战略，提升旅游业的国际竞争力，实现由旅游大国向旅游强国的迈进，具有十分重要的意义。 一、世界旅游业的发展现状及特点 过去60年来，世界旅游业发展一直长盛不衰，期间虽然也有波动，但总体上呈现高速增长态势。推动世界旅游业迅速发展的关键因素有三个：一是各国经济快速增长及与其相关的国民收入稳步提高，使人们有能力支付价格不菲的旅游旅行费用。比如，目前在欧洲，一个月收入4,000～6,000欧元的中等收入家庭，可非常容易地到亚洲、非洲旅行。每人每次旅行的平均费用大约为2,000欧元，比月收入还低。现在欧美有些家庭每年的出境旅游已成为习惯。二是交通运输技术的巨大进步，使长途旅行发生了革命性的变化，大大缩短了国家与国家之间的距离，使“地球村”的理念成为现实。其中特别值得一提的是，宽体喷气式飞机的发明、家用小汽车的普及和高速铁路的广泛运用。三是劳动生产率的大幅度提高和人权、民生状况的不断改善，使人们可以有大量的闲暇时间用于旅游旅行。以发达国家中每周工时最短、一年带薪假期最长的国家法国为例，从1919年起每周法定劳动时间为48小时，1936年起减为40小时，2000年起实行每周35 小时工作制；除了每年法定的节假日，一年带薪假期1936年是两周，1956年增加到3周，1968年4周，1981年起增加到5周。也就是说，法国人每年大约有
成都市产业园区物业服务等级划分DB510100T-188-2015
DB510100 四川省（区域性）地方标准 DB510100/T 188-2015 成都市产业园区物业服务等级划分 2015 – 12 – 31发布2016– 01 – 01实施成都市质量技术监督局发布
DB510100/T 188-2015 目次 前言................................................................................ II 1 范围 (1) 2 规范性引用文件 (1) 3 术语和定义 (1) 4 总则 (1) 5 一般要求 (1) 6 服务项目 (5) 7 延伸服务 (28) 参考文献 (30) I
DB510100/T 188-2015 II 前言 为适应产业园区物业服务市场的发展要求，规范物业服务企业的经营行为，保障客户和物业服务企业的合法权益，提升物业服务科学化、精细化管理水平，对产业园区物业服务分等分级提供技术支撑，根据国务院颁布的《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》和国家行业地方标准，制订本标准。物业服务当事人可根据产业园区的具体情况，在服务委托合同中具体约定执行等级。 本标准按照GB/T 1.1—2009 给出的规则起草。 本标准由成都市城乡房产管理局提出。 本标准起草单位：成都市城乡房产管理局、成都市标准化研究院、成都市物业管理协会、成都嘉善商务服务管理有限公司、深圳市科技工业园物业管理有限公司成都分公司、成都银都物业服务有限公司、成都成飞物业服务有限责任公司、成都欧菲物业服务有限公司、四川火炬物业管理有限公司。 本标准主要起草人：袁庆华、唐宗伟、巫庆敏、苟强、杨静波、李轶梅、王玉宾、胡勇、曾毅、田昕、李云声、陈曦、水巨场、陈干平、钟嵚、熊斌斌、滕小兰、任雁、文萌川。
四川省和成都市物业管理条例分析
第一章总则 1、制定目的和法律依据 【四川省】第一条为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合四川省实际，制定本条例。（增加了制定本条例的目的） 【成都市】第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合成都市实际，制定本条例。 2、适用范围 【四川省】第二条本省行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（增加了物业管理的定义） 【成都市】第二条本条例适用于本市行政区域内物业的管理、使用、服务及其监督管理活动。 3、监督指导部门 【四川省】第三条省人民政府住房城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。 市、县级人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生、工商、质监等有关部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。（进一步明确了房地产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作外，还赋予了发改、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生、工商、质监等相关部门依法实施对物业管理活动的服务和监督职责。形成了相关部门各司其职，齐抓共管，合力化解物业管理矛盾纠纷的格局。） 第四条街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。（明确了街道办事处（乡、镇人民政府）职责）居民（村民）委员会协助街道办事处（乡、镇人民政府）开展物业管理有关的工作。
《成都市物业服务力量配备指导标准
《成都市物业服务力量配备指导标准 成都市物业管理协会关于印发《成都市物业服务力量配备指导标准》的通知 【发布日期】2007-12-17 【实施日期】2007-12-17 【发布单位】【文号】成物 协[2007]22号 为进一步规范我市物业服务行业，提升行业整体素质和服务水平，根据《成都 市物业管理条例》、《成都市物业服务力量配备指导标准》等法规、政策的规定， 现将我会制定的《成都市物业服务力量配备指导标准》印发给你们，请遵照执行。 执行中有什么问题，请及时与我会秘书处联系。 特此通知。 附件:成都市物业服务力量配备指导标准 二OO七年十二月十七日 附件: 成都市物业服务力量配备指导标准 本标准所称物业服务力量配备，是指受聘为建筑区划提供物业服务的物业服务 企业或者其他管理人，为依法完全履行物业服务合同的约定，在该建筑区划内应当 配备的基本的、保障性的人力资源及设备、器材、信息等技术与装备的总和。 物业服务企业或者其他管理人受聘提供物业服务的，物业服务力量配备应当符 合本指导标准。 一、人力资源配备指导标准 (一)客户服务人员配备指导标准: 1、客户服务人员配备的最低标准不得低于1人/30000平方米或者1人/300户; 2、参考定额人数R1=建筑区划总建筑面积(平方米)?20000(平方米);
3、物业服务合同约定的物业服务标准高于本指导标准的，按照合同约定的人数和要求进行配备。 (二)秩序维护人员配备指导标准: 1、物业服务企业或者其他管理人应当按建筑区划实际情况，在建筑区划各出入口、监控室等安全防范重点部位配备相应的秩序维护人员，并配备相应的机动人员; 2、参考定额人员数R2=[主出入口数×6，次出入口数×3，(建筑区划总建筑面积?40000平方米)×3，监控室数×3]×4/3，2名机动人员; 3、物业服务合同约定的物业服务标准高于本指导标准的，按照合同约定的人数和要求进行配备。 (三)建筑物及其附属设施设备维护人员配备指导标准: 1、根据建筑区划硬件配备的不同，建筑物及其附属设施设备维护人员配备的最低标准不得低于1人/25000平方米，且应配备强电、弱电、管通等专业维养人员; 2、参考定额人数R3=建筑区划总建筑面积(平方米)?20000(平方米); 3、高低压室、锅炉房、中央空调等机房的运行人员按照国家相关要求据实配备; 4、物业服务企业或者其他管理人需配备强电、弱电工程师各一名，对受聘提供物业服务的建筑区划提供有效技术支持; 5、物业服务合同约定的物业服务标准高于本指导标准的，按照合同约定的人数和要求进行配备。 (四)环卫维护人员配备指导标准: 1、环卫维护人员配备的最低标准，非住宅建筑区划不得低于1人/2000平方米(公共区域)，住宅建筑区划不得低于1人/6000平方米(公共区域);
现代旅游业发展趋势分析
现代旅游业发展趋势分析 全国“十二五”国民经济和社会发展规划纲要指出：要推动科学发展，必须加快转变经济发展方式，提高发展的全面性、协调性、可持续性。着力加快旅游业发展方式转变，提升旅游产业现代化水平。为了全面理解如何转变、在哪些方面转变旅游业发展方式，必须弄明白什么是“旅游产业现代化”，从哪些方面提升旅游产业现代化水平。 现代旅游业是对传统旅游业的继承、创新和提升，但又具有与传统旅游业所没有的新特征、新业态、新功能。现代旅游业的主要特征是：一、旅游资源。二、旅游产品。三、客源市场。四、科技支撑。五、旅游企业。六、产业队伍。七、产业形态。八、与自然环境关系。九、产业功能。十、国际合作。虽然现代旅游业比之传统旅游业有着如此多的优点，但是随着世界经济不断发展，和平环境也日益稳定，生态旅游提上日程，可持续旅游越来越受到关注，旅游理念也从“人类中心论”转变为“生态中心论”。并且现在人们旅游的自主性占据着人们旅游心态的大半，各类自驾游等陈处不穷。种种这些，让现代旅游业的发展趋势也变得多种多样。 总得来说有以下几种趋势：1、旅游多样化、大众化趋势。2、文化性成为旅游业发展的新亮点。3、形式与内容的多元化成为旅游业发展的主旋律。4、旅游服务逐渐向人性化和社会化方向发展。5、旅游业科技化趋势日益突出。这几种趋势都有着各自的特色、优点，但必须是因地制宜，因时制宜。 这里所分析的是“形式与内容的多元化成为旅游业发展的主旋律”。作为旅游业发展的主旋律，它需要从两个方面分析。第一就是从形式，第二就是内容。因为在旅游发展的初级阶段，人们主要以游览名胜古迹和自然景观为目标。但随着经济、文化和教育的发展，人们不再满足于单纯的“观山看水”，而更多地是要求在旅游的过程中获取知识和体验生活。人们旅游需求的多层次发展势必迫使旅游业无论在形式上还是在内容上均呈现出多元化的特点。 形式上：（1）自助游等旅游形式将越来越普遍。自助游有这么几个形式： 1.完全自助游：不需要旅行社参与，但所有行程、票务、食宿都需要自行安排； 2.不完全的自助游，最为常见：只是借助旅行社或一些专业的旅游预定组织（如携程、希尔顿预定中心等）进行订住宿、交通票和门票，其他的则可以自行安排也可以有选择地找旅行社帮忙。 3.参加一些自助游团体，如车友会之类的。这类形式是随着世界各国经济的发展与生活水平的提高，众多旅游者越来越不满足多年一贯制的观光旅游，而希望能够在旅游中结合自己的兴趣爱好，进行积极的探索、参与和休息，人们将更加重视精神疲劳的消除。人们消费是为了实现自我爱好，为了自由娱乐，表现丰富的感情等。传统的观光、娱乐等旅游方式已不能满足旅游者的需求。旅游方式朝着个性化、多样化、文化化的方向发展，各种内容丰富、新颖独特的旅游方式和旅游项目将应运而生。（2）体验式旅游方式将得到进一步发展。体验式旅游是一种预先设计并组织的、游客需要主动投入时间和精力参与的，对环境影响小、附加值高的旅游方式，游客通过与旅游产品间的互动，获得畅爽旅游体验，实现自我价值。是一种以追求心
成都市人民政府办公厅关于进一步做好全市物业管理工作的意见 成
成都市人民政府办公厅关于进一步做好全市物业管理工作的意见成 成都市人民政府办公厅关于进一步做好全市物业管理工作的意见成办发〔2012〕11号各区县政府，市政府有关部门：为认真贯彻落实《成都市物业管理条例》，规范我市物业管理工作，充分发挥物业管理在改善人居环境、强化城市管理及城乡环境综合整治中的积极作用，夯实社会管理基础，创建宜人环境，构建和谐社会，现就进一步做好我市物业管理工作，提出如下意见。一、总体目标2012年，全市建立服务规范、管理有序、环境优良、和谐文明的物业管理长效机制，中心城区社区物业管理基本实现规范化，全市100户以上农民集中居住区物业管理规范化建设达标率60%，基本实现城乡物业管理全覆盖。2013年，全市基本实现物业管理区域行政监
管职责得到落实、社会基层治理明显加强、业主民主管理进一步优化、物业服务水平全面提升。二、加强业主大会建设明确推进主体。各区县政府和成都高新区管委会要将业主大会建设及其业主委员会工作纳入社区管理和基层民主建设的工作内容，明确街道办事处的工作职责，落实工作机构和人员，加强政策法规宣传，组织推进物业管理区域业主大会建设。房管部门要加强业主大会及其业主委员会工作指导，促进物业管理活动依法、有序开展。明确工作任务。各区县政府和成都高新区管委会要按照“应建尽建”的要求，对符合业主大会设立条件的建筑区划，督促街道办事处组织业主依法设立业主大会，并指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。建立目标考核机制。各区县政府和成都高新区管委会要将物业管理工作纳入目标管理，建立以街道办事处为主要对象的工作目标年度考核机制，加大工作力度，确保业主大
酒店行业未来发展趋势
中国大陆酒店行业未来发展趋势 第一节：发展呈现出四大特点 （一）现代化和网络化进程将进一步加快 新材料、新设备、新技术的大量采用，将更适应客人的需求。如发光材料、调温材料、调色材料、可散发香气的材料将改变传统的酒店用材；洗涤、排污、废水废气废烟的环保处理，将改变酒店的环境；自然通风，照明及太阳能的开发利用，将改变酒店的能源消耗；客房中大扁屏电视、便捷通讯、自动预定、登记、入住系统的建立，将改变酒店目前的经营模式；贴近自然、回归自然的酒店，将赢得广阔的发展空间。酒店的不断智能化，将打破以往的经营理念。 虽然酒店业一直被认为是劳动密集型服务产业，但随着科学技术的进步，计算机已不仅仅用于前台的经营业务，而逐渐向后勤保障系统和楼宇自动化系统发展。同时将酒店内部网络与互联网联接，普及网络化管理，才能使管理全面升级到智能化管理阶段。国际酒店集团广泛采用的计算机预订系统，已能帮助成员酒店销售25％以上的客源。利用网络改善传统的酒店管理，网络给酒店业制造了新的竞争载体，通过网络宣传企业形象，开展网上预订客房，让客人了解酒店的的硬件及软件设施，选择他们需要的服务，进行远程预订，最终为酒店带来更多的客源。而酒店与顾客通过网上的交流，进而提供更为人性化个性化的服务。 （二）集团化经营 组建酒店企业集团的最重要的战略目标是提高酒店的经营效率与国际 竞争力。国际酒店店集团进入中国的速度和数量与日俱增，各大国际集团、跨国公司、酒店集团等世界级的巨无霸挟其雄厚的资金、先进的管理和品牌优势长驱直入中国的酒店市场，国际化的超级酒店店集团将在占领和巩固沿海发达的大中型城市以及高档酒店市场的基础上逐渐向内陆中小城市以及 中低档酒店市场大规模扩张。根据近年来国际酒店行业的兼并收购的数量和规模的统计，全球的超级酒店集团正在计划并实施全球范围的最佳资源配置和生产要素组合，积极开展跨国界、跨区域、跨行业、跨品牌的全球大兼并。因此，他们将不会仅仅满足于对我国单体酒店的接管，而会将其目标转向中国尚未发展壮大的酒店集团和酒店管理公司。中国旅游酒店和酒店集团发展的历史很短，总体规模十分有限，其运行方式多以自建自管为主，仅有少数企业能够输出管理或开展资本运营，大多数企业基本保留在逐一建设、单一管理、单体收购的初级阶段，这种原始的企业发展模式是不能创造巨大的酒店集团的。在控制总量的同时调整结构，通过资产和品牌重组，按照市场需要，促进中国酒店业企业制度改革和资产整合，加快集团化进程。 （三）品牌化发展
成都市物业管理服务合同模板
编号：WY-20218246 甲 方：______________________________ 乙 方：______________________________ 日 期：_________年________月_______日 成都市物业管理服务合同模板 Party A and B have reached an agreement through friendly consultation to conclude the following contract.
[标签: titlecontent] 第一章 总则 第一条 本合同当事人 委托方（以下简称甲方）：___________________________ 名称：_____________________________________________ 主任：_____________________________________________ 地址：_____________________________________________ 联系电话：_________________________________________ 受托方（以下简称乙方）：___________________________ 企业名称：_________________________________________ 法定代表人：_______________________________________ 注册地址：_________________________________________ 联系电话：_________________________________________ 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。 第二条 物业基本状况 物业名称： _____________________________________________
现代旅游业发展趋势之令狐文艳创作
（三）现代旅游业的发展趋势 令狐文艳 从全球经济和政治发展的趋势来看，世界经济不断发展，和平环境也日益稳定，现代旅游业也相继得到了发展。随着现代旅游理念的转变，人们对之前的大众旅游进行了而深刻反思，倡导可持续旅游并且从“人类中心论”转变为“生态中心论”，在新的理念的指导下，消费模式也发生了巨大变化：参与型专项旅游受到推崇，团队旅游向散客旅游转变，背包游和自驾车游兴起等等。这些理念与消费模式的转变给旅游业带来新的发展。 1、旅游多样化、大众化趋势 旅游目的的不同，使目前占统治性地位的观光型旅游向多样化发展，如商务会展旅游、文化宗教旅游、专项旅游和新兴高端旅游。再者，旅游不再是高消费活动而是作为日常生活进入了千家万户。旅游有广泛的群众基础，人们的工作、生活都可能是远距离的长途旅行方式，形成空前广泛而庞大的人群交流和迁移，传统的地域观念、民族观念被进一步打破，旅游的淡旺季已不再明显。 2、文化性是旅游业发展的新亮点 旅游本身的文化功能是内在的。旅游企业是生产文化、经营文化和销售文化的企业，旅游者进行旅游，本质上也是购买文
化、消费文化、享受文化。在旅游开发、管理和经营的过程之中没有文化就没有竞争力。因此，旅游业发展首先要注重文化内涵。无论是文化性、生态性、探险性还是度假性的旅游项目，也无论是办旅行社，还是建饭店，都要充分挖掘文化内涵。可以说，对文化内涵的注重已经成为旅游业竞争的起点，起点高则发展余地大。 3、形式与内容的多元化是旅游业发展的主旋律 在旅游发展的初级阶段，人们主要以游览名胜古迹和自然景观为目标。但随着经济、文化和教育的发展，人们不再满足于单纯的“观山看水”，而更多地是要求在旅游的过程中获取知识和体验生活。人们旅游需求的多层次发展势必迫使旅游业无论在形式上还是在内容上均呈现出多元化的特点。从形式上讲，自助游等旅游形式将越来越普遍；从内容上讲，工业旅游、农业旅游、会展旅游等将会成为新的热点。工业旅游，农业旅游，各类会展等相继多元化。 4、旅游服务逐渐向人性化和社会化方向发展 随着旅游业从经验管理走向科学管理，标准化服务的实施使服务质量有了很大提高。然而由于旅游需求的多样性、多变性等特点，标准化服务的弊端逐渐显露。因此，未来旅游服务将通过人性化的服务满足不同游客的需要，努力使所有的游客满意。一方面通过开展度假游等继续为旅游者提供服务；另一方面通过积极开展商务游、会展游扩大对企业、政府的服务。通过承揽其他各种专项旅游服务，真正实现旅游服务全面化、社
成都市地方标准写字楼物业服务规范
成都市地方标准 写字楼物业服务规范 前言 本标准由成都市房产管理局、成都市物业管理协会提出并归口。 本标准起草单位：成都华昌物业发展有限责任公司、成都诚信物业管理有限公司、成都富力物业管理有限责任公司。 本标准主要起草人：宋学明、蔡任重、姜礼、巫庆敏、庞琳、曾光德、杨波、董伟、何昌伟。 写字楼物业服务规范 1 范围 本标准规定了写字楼物业服务规范的术语和定义、基本要求、客户服务、房屋共用部位、共同设施设备的运行及维护、秩序维护、环境卫生的维护、绿化的维护。 本标准适用于本市行政区域内写字楼物业服务活动。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究
是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。
GB 5749 生活饮用水卫生标准 GB 17051 二次供水设施卫生规范 GB 50034 建筑照明设计标准 DL/T 596 电力设备预防性试验规则 DB51/190 四川省水污染物排放标准 建设部、卫生部令第53号《生活饮用水卫生监督管理办法》建设部令第156号《城市供水水质管理规定》 卫监督发【2006】53号《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》 卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生规范》 《四川省生活饮用水卫生监督管理办法》 《成都市公共信息标志标准化管理办法》 《成都市物业管理条例》 3 术语和定义 本标准采用以下术语和定义。 3.1 写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 3.2 物业管理
饭店业未来发展趋势
饭店业未来发展趋势 （一）饭店服务产品向功能化方面发展 饭店产品功能化是客人的需求，饭店产品功能化是时代发展的趋势，也是饭店创收的渠道。饭店功能是饭店的品牌，是质量的保证。所以，营造饭店功能化产品，是21世纪的最明显、最突出的一个发展趋势。 不同客人有着不同的需求，满足客人的需要必须具备多种功能。商务客人对饭店通讯功能如因特网接口、电脑屏、传真机、复印机、直拨电话要求特别迫切。休闲客人对客房内健康设施、洗浴设备要求较高。住店客人对每日账单、航空时刻表、电话留言功能需求很大。所有这一切都需要饭店完善客房设备功能和电视机功能。有一些爱好音乐的客人还喜欢听中国的古典音乐、西方名曲，客房内就需要有听音乐的设备。 客房内为客人提供供应水的设备，目前用两个水瓶一冷一热送水，已经落后了，应改用电水瓶让客人自己烧，冲咖啡、泡茶，水温又合适，这样做既节省人力，客人又满意。 完善功能要有一些投资。比如完善电视机功能就增加机顶盒、多功能遥控器、综合布线和主机，一般都要百万元，但是增加VOD点播电视可以在两三年内收回成本，客人看一部电影要收30元，平均每天每间房点播一次，收益就很可观。北京中旅大厦完善了电视功能后，常住客人增加，零散客人也增加，出租率提高了，房价攀升了。增加了饭店的竞争能力，提高了经济效益。 （二）管理手段向智能化、现代化发展 过去说饭店是一个劳动密集型产业，用人最多，这是事实。随着计算机的普及，这种情况也在发生变化。饭店管理借助计算机以后，有仅前台和客房管理用上了计算机，就连员工系统、后勤物资库房管理系统、工程设备系统也都用计算机管理。这样普及计算机管理，不仅大大提高了工作效率，也节约了人力资源，成本大大降低。就拿物资管理来说，商品入库登记、领发登记、入账转账、计算成品成本都用计算机进行，就大大提高了运算的精确率，还节约了大量人力。所以，国外和香港的饭店用人比例很低，但工作效率却很高。 饭店设备智能化是从方便客人出发的，比如现在的门锁不是用钥匙开，而是磁卡门锁，甚至是指纹门锁，用大拇指一按门就开了，还有的有和感应门锁，只要把卡片拿出来，向门一指，门就开了。客房内灯也不用人工开关，而是感应器控制，人进房灯亮，人外出灯自动关闭。客房温度也是用人体感应，自动调温，适合住店人的需求。冲水马桶不用人工按水箱，而是感应装置，人出来自动冲水，所有这些设备都大大方便了客人。 饭店管理手段的现代化，还表现在对水温的控制、空调供热供冷气的控制和设备运转损坏报警控制上。饭店用水是最大消耗项目，浪费也比较严重，过去用冷热两个水龙头，放热放冷来回对温，自然浪费水现象相当严重，自从实行400C恒温供水以后，客人不用人工调温，开水龙头就是可用的水温，既方便客人，又大大节约了水资源。