房地产价格波动经济影响的一般均衡研究

房地产价格波动经济影响的一般均衡研究
房地产价格波动经济影响的一般均衡研究

第15卷第3期2012年3月

管理科学学报

JOURNAL OF MANAGEMENT SCIENCES IN CHINA

Vol.15No.3

Mar.2012

房地产价格波动经济影响的一般均衡研究①

原鹏飞1,魏巍贤2

(1.国家统计局统计科学研究所,北京100826;2.对外经济贸易大学国际经济贸易学院,北京100029)

摘要:改进了社会核算矩阵(SAM)的跨墒平衡方法,并在此基础上编制了中国2007年SAM.然后运用CGE模型,在一般均衡的视角下,对房地产价格波动的经济影响进行了定量研究.主要发现:房地产价格波动对各宏观经济变量影响显著;各行业产出与房地产价格的变动方向一致,建筑业、重工业、公用事业以及房地产业自身等所受的影响相对较大;房地产价格上涨与下跌使得所有居民的收入都下降,但各收入等级城镇居民所受的影响并不相同,而政府和企业的收入与房地产价格变动的方向一致;总体来看,房地产价格上涨对经济增长的带动效应较大,但相同幅度价格下跌的负面冲击更大.

关键词:房地产价格;跨墒法;可计算一般均衡;GDP;收入

中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1007-9807(2012)03-0030-14

0引言

房地产业是国民经济中的基础性和先导型产业,在国民经济中具有不可替代的地位.由于与其他产业之间的高度关联性,它的发展能够直接或间接地带动上下游几十个产业的发展.进入新世纪以来,我国房地产业持续高速增长,目前已成为我国各大城市“名副其实”的支柱产业.但在房地产业高速增长的过程中,持续飙涨的房价所带来的居民住房难问题、住房供应结构畸形导致的住房供求矛盾、金融稳定及金融安全问题、以及更深层次的与房地产业高增长关系密切的国民经济增长的动力、结构以及可持续发展问题,等等,这些问题的重要性和紧迫性早已远远超出房地产业自身如何保持继续增长的重要性.

近年来与高房价相伴随的一系列问题一直是政府和社会各界高度关注的焦点.从2005年,我国政府开始进入对房地产业的密集调控期,针对房地产业的调控政策和措施频频出台,调控的力度越来越大,范围也越来越宽.从调控政策的取向来看,调控目标从2005、2006年的“稳定房价”逐步转变为2009年以来的“遏制房价过快上涨”,而调控的内容和手段也从2005年的单纯关注房价问题逐步转变为2009年以来的从多个领域、运用多种措施对“失去理性”的房价进行综合调控,其中尤以2010年的“国十条”(“国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”)最具代表性.“国十条”从住房供应结构、土地供应、房地产信贷、税收、房地产市场信息披露、对地方政府的考核等多个角度对房地产业打出了“组合拳”.此后,财政部、住房城乡建设部、人民银行以及各省市政府也应声而上,相继出台了与各自管辖领域及与各省市相关的房地产业调控政策,由此,我国房地产业迎来了房地产市场建立以来最为严厉的调控政策.纵观近年来房地产调控政策,它的变化是我国政府对住房价格“越调越高”的强烈响应,反映了政府对调控住房价格的坚定决心,同时,也

①收稿日期:2009-12-28;修订日期:2010-11-22.

基金项目:国家自然科学基金资助项目(70671086);国家自然科学青年基金资助项目(71103046);教育部人文社科青年基金资助项目(09YJC790187).

作者简介:原鹏飞(1979—),男,山西屯留县人,博士,助理研究员.Email:wafir0508@yahoo.com.cn;yuanpf@gj.stats.cn

从另一个侧面反映了中国房地产泡沫的严重程度和中国房地产市场发展的扭曲程度.

近年来住房价格的非理性上涨对中国经济社会的发展产生了深远的影响.由于房地产业与整个经济社会系统之间复杂的相互联系,对房地产业的调控无疑是极具挑战性的系统工程,国外房地产发展的实践以及历次房地产危机,尤其是刚刚过去的美国次贷危机,都是对此极其深刻的印证.我国目前正处于经济社会发展的重大转型期,城镇化步伐正在加速,相对于发达国家而言,我国尤其需要一个健康、可持续发展的房地产业.由此,对房地产业与整个经济系统之间的互动关系进行研究,对优化房地产宏观调控、促进房地产业与国民经济的健康、协调发展具有重要的理论及现实意义.鉴于此,本文将对我国房地产价格波动的经济影响进行全面系统的研究.

1文献回顾

由于房地产业在整个国民经济中所处的特殊重要的地位,房地产业自身及其与国民经济之间的关系一直是近年来我国学术研究的热点.目前国外对房地产经济与国民经济之间关系的研究比较深入,其中基于计量及投入产出方法的研究较有代表性,这些研究对房地产业在整个国民经济中的地位及房地产业调控政策对经济的影响进行了定量研究,如Hendershott[1]、Baffoe-Bonnie[2]、Quigley[3-4],等等.值得一提的是近年来国外也有一些学者尝试将可计算一般均衡模型(computa-ble general equilibrium,CGE)用于对房地产业的考察.Luk等[5]是最先将CGE模型引入房地产经济研究的学者之一,其研究结果显示CGE模型能够较好地模拟土地租金、住房价格以及人口密度等变量的变化;Kim和ju[6]构建了韩国汉城的CGE模型,并用该模型研究了住房供给对区域经济增长和收入分配的影响.

相对来说,目前国内学者对我国房地产与国民经济各部门之间关系的研究还比较少,而且大多都是一般性的描述统计分析,定量分析则非常少见.赵胜民等[7]通过建立房地产市场的静态模型和微分包含形式的动态演化模型研究了房地产市场的Walras均衡问题,并对我国房地产市场的发展状况进行了分析;梁云芳等[8-9]用计量模型研究了房地产业与我国国民经济协调发展之间的关系以及我国房价区域波动的差异,并分析了造成各地区房价波动差异的原因;李爱华等[10]从城镇居民的消费结构与购房融资方式出发建立了住房购买力模型,由此对我国不同收入等级城镇家庭的住房购买力与住房价格之间的关系作了实证分析;王国军和刘水杏[11]借助投入产出模型对我国及美、日、英、澳4个发达国家房地产业与其密切关联产业的关联度进行了研究,通过国际和国内地区比较,分析房地产业与其相关产业关联关系的变化规律以及房地产业对相关产业的带动效应;吴海英[12]在构造动态投入产出模型的基础上对房地产投资对钢铁等行业投资进而对总投资造成的直接和间接影响进行了分析;赵龙节和闫永涛[13]运用投入产出模型研究了我国房地产业与其他产业之间的相关关系;段忠东[14]研究了房价与通胀、产出之间的关系,等等.

从对现有文献的回顾可以看出,目前国内学者对我国房地产业与国民经济之间关系的研究还不够深入.首先,基于计量经济模型和投入产出方法对房地产与国民经济之间关系的研究存在着固有的缺陷.由于房地产业与国民经济之间错综复杂的相互联系,基于计量经济模型对房地产经济波动与国民经济运行之间相关性的研究由于脱离微观基础而不适用于中长期分析,而基于投入产出方法的研究虽然能够充分考虑房地产业与国民经济各产业部门之间的相互联系,但由于投入产出模型需求导向、生产函数规模报酬不变、要素之间不可替代等严格假设,加上投入产出表只着重于对生产领域及初次收入分配的核算,无法考虑相互联系的各个部门之间的再分配效应,因此投入—产出分析方法所体现的经济联系与现实之间仍然存在着较大的差距,也不能从根本上揭示经济活动间的相互关系,因此,基于投入产出方法对房地产业与国民经济之间关系的研究也有很大的局限性.其次,住房作为在家庭总支出中占较大比例的生活必需品,研究其价格变动对居民生活水平影响的意义就非常显著.

相对于计量模型,CGE模型有更为可靠的经济理论基础,而作为CGE模型分析基础的社会核

13

第3期原鹏飞等:房地产价格波动经济影响的一般均衡研究

算矩阵(SAM)将整个经济中的所有部门放到统

一的框架中,它不仅考虑了生产领域及收入的初次分配,而且考虑了相互联系的各个部门之间的再分配效应,因此更为全面合理.尤其是SAM中部门划分的极大灵活性使人们能够对居民部门进行细分,进而分析房价上涨冲击对不同收入等级居民福利的影响.虽然原鹏飞和魏巍贤[15]用CGE 模型对房地产价格波动的影响进行了研究,但该研究所用的数据比较陈旧,另外,该研究在SAM 的平衡上也存在一些技术上的缺陷.

房地产经济波动具有典型的“一般均衡”特征,在一般均衡的框架内对其价格波动的经济影响进行定量研究,有助于更清楚地了解房地产业与国民经济各部门之间的相互联系.鉴于CGE模型的上述优势和房地产业的特殊属性,本文将在改进SAM平衡方法的基础上,构建CGE模型,以对我国房地产价格波动的宏观经济及部门经济效应进行定量研究.2模型构建

在一般均衡理论中,达到均衡状态需要满足3个条件,即企业利润最大化,居民福利最大化以及市场出清.在实际应用CGE模型时,由于存在政府,国外,投资等部门,以及为了研究特定的问题,最终构建的模型一般都比较复杂.Lofgren 等[16]给出了开放型CGE模型的一般形式,本文模型主要在该模型的基础上作了必要修改和扩展而构建成的.

本文CGE模型主要由4个模块构成,分别为生产与贸易、价格、机构及系统约束.模型中的内生变量用大写字母表示,参数和外生变量用小写或者希腊字母表示,指标在下标中以小写字母出现(其中,a表示活动,c表示商品,f表示生产要素,i表示家庭).变量的详细说明见表1.

表1CGE模型变量说明

Table1Variable description of the variables in CGE model

内生变量

QD a:活动产出水平K a:活动资本需求L a:活动劳动需求

QI a:活动中间投入需求QD c:国内产出的国内供给QE c:出口

QM c:进口Q c:国内总供给QX c:国内总产出

PS c:活动供给价格PD c:国内产品的国内价格PM c:进口价格

PE c:出口价格PX c:国内总产出价格PQ c:复合品价格

YI i:家庭的收入YIF if:家庭要素收入EI i:家庭的支出

QH ic:家庭的消费YE:企业收入EE:企业支出

YIF K:企业资本收入YG:政府收入EG:政府支出

QG c:政府消费

参数及外生变量

pwm c:进口品的世界价格pwe c:出口品的世界价格e:汇率

tm c:进口关税税率te c:出口关税税率ti c:间接税税率

tr:企业所得税tf ig:政府对家庭的转移支付th i:家庭的所得税税率tf ie:企业对家庭的转移支付tf rg:政府对国外的转移支付sh i:家庭的储蓄率gs:政府储蓄rs:国外储蓄ls:劳动禀赋

ks:资本禀赋

2.1生产与贸易

生产和交易模块主要描述国内外产品市场的供需情况②.式(1)为国内活动的CES(不变替代弹性)生产函数;式(2)和(3)给出了国内产出在国内销售和出口两个流向中的分配,其中式(2)采用CET(不变转换弹性)函数给出了两种流向

23

—管理科学学报2012年3月②这一部分中,α、δ和ρ均为常数,除下标不同外,分别表示效率参数、份额参数和替代弹性参数.

之间不完全转换的假设,式(3)定义了出口和国内销售之间的比例关系,该式保证出口-国内价格比的上升会引起出口-国内供给比率的增加;在国内市场上,由于进口与国内产出之间的不完全替代性,用式(4)(Armington函数)来刻画复合商品的国内供给;式(5)定义了进口与国内产出间的比例关系,该式保证国产-进口价格比的上升将会导致进口-国产需求比例上升.

QD

a =α

a

[δ

a

(δf

a

K-ρf a

a

+(1-δf

a

)L-ρf a

a

)-ρa a+

(1-δ

a

)(∑

a

δi a QI-ρi a a)-ρa a]-1/ρa a(1)

QX

c =αt

c

[δt

c

QEρt c

c

+(1-δt

c

)QDρt c

c

]1/ρt c(2)

QE

c QD

c =(

PE

c

PS

c

1-δt

c

δt c

)1ρt c-1(3)

Q

c =αq

c

[δq

c

QMρq c

c

+(1-δq

c

)QDρq c

c

]1/ρq c(4)

QM

c QD

c =(

PD

c

PM

c

1-δq

c

δq c

)11-δq c(5)

2.2价格

在CGE模型中,价格主要描述实物流和名义流以及各经济指标之间的价格联系.因为假设不同来源和目的的商品质量有别(比如出口,进口以及国内产出等),因此价格系统的内容是丰富的.式(6)和(7)分别定义了进口品和出口品的价格,它们是考虑关税并经汇率调整的国际市场价格;式(8)是国内产出的国内价格,它是经间接税调整后的国内供给价格;式(9)是复合品价格,即国内市场的综合产品价格;式(10)是国内总产出价格;式(11)是基准价格水平的确定,模型求解得到的其他价格均为该基准价格的相对价格.

PM

c =pwm

c

(1+tm

c

)e(6)

PE

c =pwe

c

(1-te

c

)e(7)

PD

c =PS

c

(1+ti

c

)(8)

PQ

c =

PD

c

·QD

c

+PM

c

·QM

c

Q

c

(9)

PX

c =

PS

c

·QD

c

+PE

c

·QE

c

QX

c

(10)

PS

c

=1(11)2.3机构

这一部分主要定义各经济主体(家庭,政府,企业等)的收入和支出.式(12)定义了家庭收入是要素收入、企业转移支付和政府转移支付的总和;式(13)定义了家庭支出是消费支出和所得税支出之和;式(14)定义了企业收入是企业资本收入和政府转移支付之和;式(15)定义了企业支出是企业所得税和对家庭转移支付的总和;式(16)定义了政府收入是直接税、间接税以及进出口关税的总和;式(17)定义了政府支出是政府消费和政府对其他机构转移支付的总和.

YI

i

=∑

f

YIF

if

+tf

ie

+tf

ig

(12)

EI

i

=∑

c

QH

ic

·PQ

c

+th

i

·YI

i

(13)

YE=YIF

K

+tf

eg

(14)EE=tr+∑

i

tf

ie

(15)YG=th∑

i

YI

i

+∑

c

ti

c

·QX

c

·PS

c

+

c

tm

c

·pwm

c

·QM

c

·e+

c

te

c

·pwe

c

·QE

c

·e+tr(16)EG=∑

c

QG

c

·PQ

c

+∑

i

tf

ig

+tf

eg

+tf

rg

·e

(17)2.4系统约束

这一部分主要描述CGE模型中的各种均衡关系.式(18)表示家庭的收支平衡,即家庭收入等于家庭支出与家庭储蓄之和;式(19)表示政府收支平衡,即政府收入等于政府支出与政府储蓄之和;式(20)表示储蓄-投资平衡,即总投资等于政府储蓄、家庭储蓄以及国外储蓄的总和;式(21)表示国内产品市场的供求平衡;式(22)表示要素市场平衡,即要素供给等于要素需求;式(23)表示国际收支平衡,其左边为国外帐户支出,包括出口、国外要素收入和政府对国外的转移支付,右边为国外帐户收入,包括进口和国外储蓄.

YI

i

=EI

i

+sh

i

·YI

i

(18)YG=EG+gs(19)

I=gs+∑

i

sh

i

·YI

i

+rs·e(20)

Q

c

=∑

c

QI

c

+∑

i

QH

i

+QG+I(21)∑

a

K

a

=ks,∑

a

L

a

=ls(22)

33

第3期原鹏飞等:房地产价格波动经济影响的一般均衡研究

∑c pwm

c

·QM

c

+YF

r

+tf

rg

=

c

pwe

c

·QE

c

+FS(23)

3数据处理

3.1社会核算矩阵的编制(social accounting matrix,SAM)

应用CGE模型进行政策模拟首先要构建针对特定问题的SAM.在编制SAM时,一个非常重要的环节就是采用某种方法对初始不平衡的SAM进行平衡处理.目前比较常用的平衡SAM的方法主要有RAS法和最小交叉熵法(minimum cross entrophy,MCE),由于MCE在理论和应用方面的优势,目前对这一方法的应用更广泛.本文也将采用这一方法来平衡SAM.但在平衡过程中发现,采用MCE方法平衡时,比较重要的问题就是平衡前后SAM中某些交易值的变化幅度过大.就以Robinson[17]给出的SAM为例,平衡前后少数交易值变化幅度最大的接近甚至超过30%(最大的两个分别为32.2%和26.4%),在平衡本文构建的SAM时,也发现相同的问题.因此,该平衡过程可能会丢失很多初始SAM中的信息,这显然会对基于SAM的实证分析造成较大影响.鉴此,本文提出有约束的最小交叉熵法,为便于叙述,以确定的情形来说明,随机情形的原理与此相同.设T={t i,j}表示初始不平衡的SAM,T=

{t

i,j }为最终平衡的SAM,A={A

i,j

}和A={A

i,j

分别表示与T和T相应的系数矩阵.显然,t i,j和A

i,j

分别满足下列等式

y i =∑

j

t

i,j

=∑

j

t

j,i

,A

i,j

=

t

i,j

y

j

MCE实质就是应用“交叉墒”距离测度概念,从A出发并在给定的约束条件下,构造平衡且与A之间“交叉墒”距离最小的矩阵A,与之相应的就是最终所需要的T.这一过程可表示为

min {A}I=∑

i

j

A

i,j

ln

A

i,j

A

i,

[]

j

=∑

i

j

A

i,j

ln A

i,j

-∑

i

j

A

i,j

ln A

i,

[]

j

(24)

假定对T中的某些列和有确切信息y*i,则可

以施加以下约束

j

A

i,j

y*

j

=y*

i

(25)

由此保证有确切信息的交易值在平衡时保持不

变.另外,A中元素还应满足下列约束

j

A

j,i

=1,0≤A

j,i

≤1(26)

以上就是Robinson[17]给出的最小交叉墒法.

由上,在平衡过程中,MCE只是对A中的元素作

了一般性的约束,而对T中的元素t i,j则没有任何

限制,这就是为什么在平衡过程中,某些交易值的

变化会很大,由此导致丢失很多T所包含的原始

信息.基于上述考虑,本文对t i,j的取值引入以下

约束

t

i,j

(1-α)≤t

i,j

≤t i,j(1+β)(27)

其中α和β均为非负常数,它们的值可以在

平衡过程中用试探的方法确定(比如开始先取较

小的值,若无法平衡,再适当增大,直到能够得到

平衡的T为止).加入约束(27)后,虽然只能得到

目标函数I的局部最优值而非全局最优值,但却

能够更好地保留原始矩阵的信息,因此更为合理

和可靠.仍以Robinson[17]的SAM为例,用上述有

约束的交叉墒法,将各交易值的变化幅度控制在

10%以内(9%)就可以使SAM达到平衡,由此更

好地保留原始SAM中的信息,使平衡后的SAM尽

可能与原始SAM接近.

本文中SAM的平衡及后面基于CGE模型的

定量模拟都在GAMS系统中进行.另外,由我国国

民经济的行业分类与代码,我国投入产出表中的

房地产业只包括房地产开发经营(不包括房屋及

其他建筑物的工程施工活动)、物业管理、房地产

中介服务以及其他房地产活动等项目,核算的主

要是房地产经营服务方面的内容,因此对房地产

价格波动对经济影响的考察还须将建筑业中与住

房建设相关的部分包括进来.对此,根据《中国建

筑业统计年鉴2008》中建筑业总产值与住房建筑

产值等相关数据计算的比重,将建筑业中与住房

建设相关的部分并入了房地产业.表2给出了平

衡后的中国2007年宏观SAM.

43

—管理科学学报2012年3月

表2中国2007年宏观社会核算矩阵(单位:亿元)Table2Macro social account matrix of China in2007(100million yuan)

矩阵元素活动商品

要素账户机构账户

劳动资本企业家庭政府

储蓄—

投资

国外合计

活动780501780501商品5533491009033515811286891599893877

要素账户劳动109694109694资本117458117458

机构账户企业108890108890家庭109694856821533139795政府3980232559611278473

储蓄-投资7633132780370057112868国外735741808291657合计7805018938771096941174581088901397957847311286891657

注:由《中国投入产出表》(2007)、《中国统计年鉴》(2007、2008)、以及《中国价格及城镇居民收支统计年鉴》(2008)中的相关数据整理计算得到.

为了分析方便,将中国2007年投入产出表中的42个行业并入9个性质相近的大类(见表3).另外,为了考察房地产价格变动对不同收入等级居民福利的影响,依据收入等级将城镇居民帐户细分为7个类型③.

3.2CGE模型相关参数的设定及估计

本文CGE模型中各种投入、产出之间的替代弹性和转换弹性主要参考Lofgren[18]的取值并结合敏感性检验进行设定,各种税率、收入和支出份额均设定为2007年的当期值.

4房地产价格波动的宏观经济及部门经济影响

由于房地产行业所具有的诸多特殊属性,房地产价格波动会对我国宏观及部门经济产生多大的冲击,冲击的方向如何,自然是本文最重要的研究内容.另外,鉴于国外房地产危机对经济发展所带来的巨大而深远的负面影响,本文认为,研究房地产价格下跌对经济的影响同样重要.在经历了连续几年的快速上涨后,我国住房价格已经达到前所未有的历史高位,在当前密集和严厉的房地产调控和打压政策下,房地产价格的未来走向无疑在很大程度上决定着未来几年中国经济的表现.本文将以2007年为基期,用CGE模型考察房地产价格分别上升和下降10% 50%对我国宏观经济及部门经济的影响.

4.1房地产价格上涨对宏观经济及部门经济的影响

1)房地产价格上涨的部门产出效应表3给出了房地产价格分别上涨10% 50%情境下各行业产出的变化情况.首先从整体上看,与预期相一致,在每种场景中,房地产价格上涨使得所有行业的产出都出现不同幅度的增加.其次,在每种场景中,除房地产业自身外,重工业、建筑业和公用事业受房地产价格上涨的影响都是最大的,其次是服务业,而农业、轻工业、公共服务业和金融保险业受房地产价格上涨的影响则相对较小.由上述结果,从行业分布来看,房地产带动作用较大的大多是第二产业中以生产资料生产或以基础设施建设为主的一些行业,这些行业与房地产业存在着高度密切的产业关联关系,因此这些行业的产出增量中有很大一部分与房地产业增长对这些行业产出的需求增加直接相关,农业、轻工业和服务业等以消费品或劳务服务为主的行业产出增加幅度较小与预期比较一致,但金融保险业

53

第3期原鹏飞等:房地产价格波动经济影响的一般均衡研究

③城镇居民账户的各项总收入和总支出在不同收入水平城镇居民家庭中的分配分别依据《中国价格及城市居民家庭收支调查统计年鉴

(2008)》中与各类居民相应的收入和支出细分数据计算的相应比重来进行.

产出的变动幅度与一般的预期相差较远.对此,原鹏飞和魏巍贤[15]已作过讨论,这主要是因为在房地产业对金融保险业的中间投入需求中,投入产出表核算的仅仅只是除金融保险业对房地产业贷款之外的投入,因此,投入产出表并不能反映现实中房地产业与金融保险业之间非常紧密的资金供求关系.从这一点来看,上述结果是可以理解的,但这也是用CGE模型来研究房地产经济波动对经济影响的局限性.对于农业、轻工业和服务业产出变动相对较小的原因,这首先与房地产业与这些行业之间的投入产出联系较弱有关.其次,这一结果与将在后文看到的房地产价格上涨引起的CPI④上升和居民实际收入的下降有关.相对于其他行业,农业、轻工业和服务业的产出大多都用于满足居民的消费需求,而且居民对这些产出需求的价格弹性和收入弹性较其他产出要大得多,因此,这几类行业产出的增加幅度相对不大与CPI 上升和居民收入的下降直接相关.最后,这一结果与目前我国住房的投资或投机需求的比例较大有很大关系.自住性需求增加将会相应增加对轻工业和服务业产品的需求,但住房的投资或投机需求对这些产业需求的带动作用并不大.

2)房地产价格外生上涨的宏观经济效应

表4是房地产价格上涨对各宏观经济变量影响的模拟结果.在每种场景中,房地产价格上涨使得所有的宏观经济变量都上升,而且其上升幅度都随房地产价格上升幅度的增加而增加.就影响的大小来看,投资、消费和CPI所受的影响最大,而总产出、GDP、就业、以及进出口等所受的影响则相对较小.本文认为,这一结果与我国当前的生产、分配及消费结构有很大关系.我国近年来的经济增长一直是以投资驱动为主的增长模式,房地产价格上涨会带来房地产投资的增加,并带动其他相关行业的投资相应增加,总产出和GDP随之上升.由于总产出涉及到各行业的中间投入,因此其增长幅度大小的实质性意义并不大.CPI的上升首先是因为居民购买住房及相关服务价格的上升,另一个同样重要的原因是房地产增长对其他行业投入需求的增加导致的其他部门产出价格的上涨.进出口的变动与预期和现实情况都比较一致,房地产业的增长同样会带动进出口部门的增长,由此带动进口和出口的相应增长.

3)房地产价格上涨冲击下政府、企业以及居民的实际收入效应目前我国城镇居民住房的经济体制改革已基本完成,除少数情况外,城镇居民的住房需求都主要通过商品房市场来实现.在这一背景下,考察住房价格波动对居民的影响就显得非常重要.另外,政府和企业作为重要的经济活动参与者,在房地产价格变动情形下实际收入的变化情况也是重点关注的一个方面,更为重要的是,对其实际收入变化的全面考察能够对我国当前的收入分配结构进行更为细致的了解.

表3房地产价格上涨的部门产出效应

Table3The output effects of real estate price rising

房地产价格上升的幅度(%)1020304050

部门产出效应(%)农业0.982.073.174.345.59轻工业0.881.892.944.085.30重工业1.623.465.387.469.69公用事业1.513.204.956.848.85建筑业1.583.345.197.169.28金融保险业0.611.432.333.364.51房地产业3.216.5710.0613.6317.27服务业1.092.363.695.166.73公共服务业0.912.013.174.465.85

63

—管理科学学报2012年3月④本文中的CPI是CGE模型中各行业产出价格变动的百分比以产出为权重的加权和,因此,这一价格指标与通常所说的CPI并不相同.

表4房地产价格上涨的宏观经济效应

Table4The macro economic effects of real estate price rising

房地产价格上升的幅度(%)1020304050

宏观经济效应(%)总产出1.433.034.726.538.46 GDP1.743.605.487.469.55就业1.633.375.136.988.94投资3.647.7912.0016.3120.70消费2.144.837.8611.2915.10 CPI2.124.797.7911.2014.99进口1.513.235.026.969.31出口1.523.255.057.009.09

表5表明,在所有场景中,房地产价格小幅上涨对居民实际收入的负面影响并不大,但大幅上涨对所有居民的收入都产生了较大的负面影响.相对于城镇居民,农村居民所受的影响相对较小,这一方面是因为农村居民对房地产的消费并不大,另一方面是因为农村居民主要收入来源的农业与房地产业之间的关联关系较弱.不同于农村居民,由于住房相关支出在城镇居民的总支出中的比重较大,因此房地产价格上涨必然对其实际收入产生较大的影响.

对于城镇居民,房地产价格上涨对不同收入等级居民实际收入影响的差别比较大,各类居民收入的下降幅度基本与其收入等级的高低呈负相关关系,即收入等级越低,受房地产价格上涨的影响越大,而收入等级越高,受房地产价格上涨的影响越小.这一结果与直观判断基本一致,这是因为,相对于高收入居民,住房相关支出在中低收入居民总消费中的比例更大,而且其对住房的需求弹性更小.

表5房地产价格上涨的居民、政府及企业实际收入效应

Table5The real income effects of real estate price rising

房地产价格上升的幅度(%)1020304050

居民、政府及企业实际收入效应

(%)账

居民账户

非居民

机构账户

农村居民-5.58-6.52-7.68-9.02-10.52

最低收入家庭-6.42-8.21-10.18-12.33-14.61

低收入家庭-6.23-7.82-9.60-11.57-13.67中等偏下收入家庭-5.78-6.91-8.26-9.80-11.48

中等收入家庭-5.68-6.70-7.96-9.39-10.97

中等偏上收入家庭-5.63-6.62-7.83-9.22-10.76高收入家庭-5.57-6.49-7.64-8.97-10.45

最高收入家庭-5.51-6.36-7.45-8.72-10.14

政府1.092.443.935.597.41

企业2.004.416.338.6411.07

最后,与居民实际收入的变化不同,政府与企业两类非居民账户的实际收入在房地产价格上涨的情景中都是增加的,且增加幅度基本与房地产价格上涨的幅度呈线性正相关关系,而且企业实际收入的增幅相对高于政府.

以上结果引起了人们的思考.虽然一个国家经济增长带来的收入增加如何进行分配与整个社会的收入分配结构有关,但从理论层面而言,居民的实际收入应该与实际GDP的变动方向保持一致.但本文的模拟结果却显示,在房地产价格上涨的情境中,却出现实际GDP增长和居民实际收入下降同时出现的情形.居民收入的下降首先与住房的价值量大且居民的住房消费弹性较小有关,其次,虽然房地产价格上涨会带动就业增加,因此

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第3期原鹏飞等:房地产价格波动经济影响的一般均衡研究

居民的收入应该上升,但正如上面的结果显示,房地产价格的上涨也导致了CPI的上升,这也是导致居民实际收入下降的一个重要原因.

除以上分析,本文认为,以上结果至少还可以说明两点:第1,政府实际收入的增加从另一个角度说明,近年来我国房地产价格的持续上涨与政府尤其是地方政府对自身利益的追求密切相关.第2,在我国当前的收入分配结构中,政府部门的收入相对较多,而居民部门的收入相对偏少,收入分配在政府部门与居民部门之间存在一定程度的不均衡性.

4.2房地产价格下跌对宏观经济及部门经济的影响

1)房地产价格下跌的部门产出效应表6给出了房地产价格下跌情境下各产业产出的变化情况.首先从整体上看,与预期相一致,在房地产价格下跌的每种场景中,房地产及其他所有行业的产出都出现不同程度的下降.其次,房地产价格下跌的幅度越大,各行业产出的下降幅度也越大.第三,就不同行业所受影响的大小来看,除房地产业外,所受影响较大的是建筑业、公用事业和重工业等,农业、轻工业和金融保险业所受的影响相对较小,而服务业和公共服务业所受的影响是最小的.从行业分布来看,与房地产价格上涨的影响类似,受房地产价格下跌冲击较大的大多仍然是第二产业中以生产资料生产或以基础设施建设为主的一些行业,这其中有很大一部分与房地产业产出大幅下降对这些行业的需求大大减少直接相关.与房地产价格上涨的情形类似,轻工业、金融保险业和服务业等行业所受的影响较小与我国当前房地产业的投入需求结构有很大关系,而金融保险业所受影响较小同样与投入产出表未能反映房地产业与金融业之间紧密的资金供求关系有关.

表6房地产价格下跌的部门产出效应

Table6The output effects of real estate price fall

房地产价格下跌的幅度(%)1020304050

部门产出效应(%)农业-1.48-3.66-4.65-6.60-9.09轻工业-1.34-3.31-3.95-5.39-7.02重工业-2.02-4.60-5.76-7.61-9.53公用事业-1.94-4.50-5.71-7.71-9.98建筑业-1.99-4.59-5.83-7.82-10.03金融保险业-2.50-6.22-5.90-6.64-7.23房地产业-2.98-5.87-8.45-10.77-12.80服务业-1.51-3.60-4.24-5.55-6.82公共服务业-1.33-3.21-3.63-4.66-5.54

2)房地产价格外生下跌冲击下宏观经济效应表7给出了房地产价格下跌对宏观经济的影响.与预期相一致,房地产价格下跌使得所有的宏观经济变量都下降.就所受影响的大小来看,投资、GDP和就业等变量所受的影响较大,而总产出、CPI、消费等变量所受的影响相对较小.这一结果同样可以结合我国当前的生产、分配及消费结构来进行分析,此处不再赘述.

3)房地产价格外生下跌冲击下政府、企业以及居民的实际收入效应表8给出了房地产价格下跌对非生产账户实际收入影响的模拟结果.首先,与预期一致,房地产价格下跌对所有居民的最终影响都是使得其实际收入下降,但与房地产价格上涨中的情形不同,所有居民的实际收入都随着房地产价格下跌幅度的增加而加速下降.房地产价格小幅下跌对居民实际收入的影响并不大,但大幅下跌对所有居民的实际收入都产生了较大的影响.就所受影响的大小来看,与房地产价格上涨中的情形相同,农村居民所受的影响相对较小,但不同的是,在房地产价格下跌的情景中,城镇居民收入的下降幅度基本与其收入等级呈正相关关系.

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—管理科学学报2012年3月

表7房地产价格下跌的宏观经济效应

Table7The macro economic effects of real estate price fall

房地产价格下跌的幅度(%)1020304050

宏观经济效应(%)

总产出-1.81-4.17-5.18-6.86-8.60

GDP-2.24-5.24-7.10-10.08-13.93

就业-2.13-5.01-6.75-9.60-13.29

投资-4.28-9.43-13.20-17.50-21.93

消费-2.26-5.18-6.33-7.96-9.49

CPI-2.45-5.14-6.29-7.91-9.44

进口-1.92-4.42-5.50-7.29-9.17

出口-1.93-4.44-5.53-7.34-9.24

表8房地产价格下跌对居民、政府及企业实际收入效应的模拟结果

Table8The real income effects of real estate price fall

房地产价格下跌的幅度(%)1020304050

居民、政府及企业实际收入效应

(%)账

居民账户

非居民

机构账户

农村居民-6.40-7.42-8.83-10.34-12.43

最低收入家庭-4.78-5.64-6.73-8.47-10.55

低收入家庭-5.15-6.15-7.50-9.11-11.03中等偏下收入家庭-6.01-7.32-8.66-10.41-12.50

中等收入家庭-6.21-7.42-8.92-10.60-12.93

中等偏上收入家庭-6.29-7.59-9.23-11.25-13.65高收入家庭-6.41-7.75-9.51-11.58-14.64

最高收入家庭-6.53-8.05-9.81-11.91-15.64

政府-1.39-2.18-3.41-4.96-6.11

企业-2.48-5.70-7.74-10.87-14.84

对于以上结果,本文认为,农村居民所受影响较小首先是因为他们对房地产的消费不大,其次,作为其主要收入来源的农业产出下降幅度相对较小.相对于农村居民,虽然房地产价格下跌使得城镇居民的最大支出项目———住房变得更加廉价,而且CPI的下降也使得居民的生活成本下降,但同时房地产业及所有其他行业等对城镇居民收入有着重要决定作用行业的产出都纷纷下降,由此使得城镇居民的收入大幅减少.城镇居民实际收入变化的最终结果取决于以上两种相反力量的相对大小.本文的结果表明,房地产价格下跌对城镇居民的最终影响是实际收入下降.由此,农村居民实际收入的下降幅度相对较小也是可以理解的.对于不同收入等级城镇居民所受影响的大小,本文认为,以上结果同样与住房相关支出在城镇中低收入居民总支出中的较大比例有关.其次,在一定的收入分配结构下,居民的收入等级越高,在经济增长中获得的收入增加相应越多,反过来,如果经济出现衰退,其收入下降的幅度也会相应地越大.由此,房地产价格下跌引起的经济衰退中,高收入居民所受的负面影响应该要大于低收入居民.

最后,与房地产价格上涨中的情形不同,政府与企业实际收入的变化方向与居民账户是相同

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第3期原鹏飞等:房地产价格波动经济影响的一般均衡研究

的,即房地产价格的下跌使得政府和企业的实际收入也出现下降,但政府收入下降的幅度相对较小,企业收入下降的幅度较大,且随着房地产价格下跌幅度的增加呈急剧下滑趋势.

5房地产价格上涨与下跌对经济影响的对比分析

前面分别对房地产价格上涨与下跌对宏观及部门经济的影响进行了定量模拟,并结合理论与实际对模拟的结果进行了详尽的分析.那么,房地产价格上涨和下跌对经济的影响是否对称,也是本文重点关注的一个内容.下面将结合前面的模拟结果进行系统的对比分析.从前文看到,在各种场景中各经济变量的变化趋势基本保持不变,为便于叙述,此处的对比分析都选取房地产价格变动幅度为30%的场景来进行.

5.1房地产价格上涨与下跌对产业部门产出影响的比较

图1是根据表3和表6绘出的柱状图.图中横轴上面浅色的柱形表示房地产价格上涨30%对各行业产出的影响,横轴下面深色的柱形表示房地产价格下跌30%对各行业产出的影响(下文同,不再重复说明).由图1看出,房地产价格相同比例的上涨与下跌对各行业产出的影响方向虽然都相反,但就影响的大小来看,并不完全对称.除房地产业自身外,其他所有行业受房地产价格上涨的正面带动作用要小于相同比例的下跌对其产生的负面冲击作用,尤其是农业、轻工业和金融保险业.由此,房地产价格上涨对产出的正面带动作用要小于相同比例的下跌对其产出的负面冲击作用

图1房地产价格上涨与下跌30%对行业产出影响的比较Fig.1The comparison of output influences:

real estate price rise30%and fall30%5.2房地产价格上涨与下跌对宏观经济变量影响的比较

图2是对房地产价格上涨与下跌对各宏观经济变量影响的比较.由图2看出,房地产价格相同比例的上涨与下跌对各宏观经济变量的影响方向都是相反的,但影响的力度同样不完全对称.首先,总产出、进口和出口在两种方向上的变动大小基本相同.其次,对于GDP、就业和投资,房地产价格上涨对这些变量的正向带动作用要小于相同比例的下跌对其产生的负面冲击作用.而总消费和CPI与其他变量相反,房地产价格上涨的影响要小于价格下跌的影响.由以上分析,在房地产价格上涨的刺激下,虽然房地产业增长会对国民经济产生显著的带动作用,但房地产价格下跌对经济的负面影响要显著大于其正面影响.这一结果有着极其重要的政策含义.前文的结果已经验证了房地产经济波动已经成为我国宏观经济波动的重要原因,而基于这一结果,本文认为,为保持宏观经济平稳发展,避免经济大幅波动,要慎重通过刺激房地产业增长来带动国民经济的增长

图2房地产价格上涨与下跌30%对宏观经济变量影响的比较Fig.2The comparison of marco economic influences:

real estate price rise30%and fall30%

5.3房地产价格上涨与下跌对居民及非居民账户部门实际收入影响的比较

图3中HHD1表示农村居民账户,HHD2-HHD8分别表示收入等级依次从低到高的七类城镇居民账户,GOV和ENT分别表示政府和企业账户.由图3看出,在房地产价格上升和下跌两种情景中,所有居民账户的实际收入都是下降的,而政府和企业两个账户的实际收入与房地产价格的变化方向相同.就收入变化幅度的大小来看,除城镇最低

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—管理科学学报2012年3月

收入和低收入家庭的实际收入在房地产价格上涨情景中的下降幅度大于其在相同比例的房地产价格下跌情景中的下降幅度外,农村及所有其他城镇居民的实际收入在房地产价格上涨情景中的下降幅度都小于在相同比例的价格下跌情景中的下降幅度.最后,政府账户的收入在两种场景中上升和下降的幅度基本相同,而企业账户的收入在房地产价格上涨情景中的增加幅度要大大小于其在价格下跌情景中的减少幅度

图3房地产价格上涨与下跌30%对各机构账户实际收入

影响的比较

Fig.3The comparison of real income influences:

real estate price rise30%and fall30%

6结束语

本文首先在改进跨墒平衡方法的基础上编制了中国2007年社会核算矩阵,然后在一般均衡的视角下,构建CGE模型对房地产价格变动对我国宏观及部门经济的影响进行了研究.主要发现如下.

1)在房地产价格外生波动的冲击下,其他行业与房地产业的产出变动方向一致.就不同行业所受影响的大小来看,重工业、建筑业和公用事业以及房地产业自身等行业受房地产价格波动的影响相对较大,而轻工业、金融保险业、服务业和公共服务业等行业所受的影响相对较小.由此,目前我国房地产业的增长仍处在主要依靠物质型资本投入的数量积累和扩张的粗放阶段,其发展带动主要还是为经济的增长和扩张服务.

2)房地产价格上涨使得总产出、GDP、就业等宏观经济变量都上升,而且随着房地产价格上升幅度的增加而增加.房地产价格下跌使得所有的宏观经济变量都下降,而且随着房地产价格下跌幅度的增加呈现出加速下降趋势.

3)房地产价格变动对非生产账户的影响模式并不相同.房地产价格上涨与下跌使得所有居民的实际收入都下降,但房地产价格下跌的影响更大,而政府和企业的实际收入与房地产价格的变动方向相同.因此,房地产价格的大幅波动极不利于居民福利水平的提高,房地产价格波动对居民部门的最终影响都是居民账户部门的实际收入下降,而房地产价格下跌对居民的负面影响更大.另外,在房地产价格上涨的情景中,GDP上升与居民收入下降同时出现的结果在一定程度上说明了,在我国当前的收入分配结构中,政府与居民部门之间的收入分配存在相对不均衡性.

4)房地产业发展与国民经济稳定发展密切相关.从总体来看,房地产价格上涨情形下房地产业的增长对国民经济增长的带动作用较大,而房地产价格下跌情形下房地产业的不利冲击对国民经济带来的负面冲击更大,在房地产价格大幅变动的情景中尤其如此.

房地产市场是我国市场经济改革的“新生儿”,市场化是其改革的目标取向,但在近年来住房价格持续过快上涨的大背景下,我国政府已经对房地产市场进行了长达5年之久的“非市场化”调节和干预,抛开这些政策的执行力度和实施效果不谈,这种长期的“非市场化”调节和干预不符合市场经济的规律,也不利于中国房地产市场的长期持续发展,更不宜成为房地产市场运行的常态,而建立运行稳定、秩序良好,能够合理地理顺各市场主体之间的利益关系并兼顾民生的房地产市场,才是我国房地产市场改革的根本所在.本文认为,要充分认识房地产业稳定发展在国民经济稳定发展及提高居民生活水平中的重要地位,尽量避免通过刺激房地产业来带动国民经济的增长,由此尽可能避免房地产业大幅波动对宏观经济带来的巨大冲击.

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第3期原鹏飞等:房地产价格波动经济影响的一般均衡研究

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1.Research Institute of Statistical Sciences ,National Bureau of Statistics of China ,Beijing 100826,China ;2.School of International Trade and Economics ,University of International Business and Economics ,Beijing 100029,China

Abstract :We first improve the Minimum Cross Entrophy method and construct China SAM (2007),then by constructing computable general equilibrium model (CGE ),we investigate the impacts of real estate price fluctuation in China from a general equilibrium view.The main findings are :the influence of real estate price fluctuation on the macro economic variables is very evident ;the rising and fall of real estate price will cause corresponding increase and reduction in the outputs of all industries including real estate industry.Relatively ,the impacts on industries such as construction industry ,heavy industry ,utilities ,and real estate industry itself are greater ;both the rising and fall of real estate price will cause the decline of real income in all kinds of households ,but their influences on different income class of urban households are different ,and income of the government and the enterprise change in same direction with real estate price fluctuation.Overall ,although the rising of real estate has a great growth effect on the economy ,the adverse impacts of real estate price fall are even greater.

Key words :real estate price ;cross entrophy method ;computable general equilibrium ;GDP ;income

34—第3期原鹏飞等:房地产价格波动经济影响的一般均衡研究

中国城镇化对房地产价格影响分析

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/8116618077.html, 中国城镇化对房地产价格影响分析 作者:邝山 来源:《智富时代》2017年第04期 【摘要】本文通过分析房地产住宅价格的影响因素,对我国城镇化进展对于住宅市场价 格的影响进行深入探讨,并通过设定不同类型的情形进行仿真模拟,本文认为当城镇人口增长率较高时,对住宅价格的促进作用最大,而在土地城镇化及产业城镇化较为领先的时候,住宅价格提高的幅度最小。本文建议,如果政府制定相关政策时,可以相应提高土地供给,同时加快产业升级,提高第三产业在国民经济中的地位,另一方面,减少城乡收入差距,提高农村居民的生活质量,避免过多人口涌入城市,减少住房的刚性需求,从而降低房地产价格。 【关键词】城镇化;房地产价格;城镇化 一、引言 随着我国城镇化进程的不断发展,城镇化对房地产价格的影响已逐渐引起学者们的广泛关注。部分学者认为城镇化与房地产价格之间呈现出显著的相关关系:于守华[1](2013)和刘 娟[2](2014)分别运用VAR模型分析我国城镇化进程与房地产价格之间的关系并得到类似的结论,认为城镇化发展是房地产价格的格兰杰原因,同时二者存在长期的均衡关系;曾江辉[3](2010)、和程利敏[4](2013)则通过简单多元线性回归对二者进行研究,并认为城镇化发 展与房地产价格之间存在显著的正相关关系;而罗良文[5](2015)实证分析了不同地区中不 同方面城镇化对房地产价格的影响,最终认为人口城镇化在中、西部地区对房价影响显著,对东部地区不显著;另一方面,也有部分学者认为城镇化发展与房地产价格之间并没有显著的相关关系:黄庆华[6](2014)认为城镇化对房地产价格变动影响并不显著;董正信[7](2013) 发现住房价格对城镇化水平显著影响,而城镇化发展水平对住房价格不具有显著影响。 可见城镇化发展对房地产价格的影响尚未形成统一的结论,城镇化是一系列经济社会变量组合变化的过程,这一过程包括人口城镇化、产业城镇化以及土地城镇化等诸多方面。本文构造城镇化对房地产价格影响的完整系统结构,分析出城镇化各个方面对于房地产价格的影响关系,并对房地产价格的变化趋势进行预测。通过仿真方案设定,针对我国城镇化进程中不同方面的非均衡发展特点对房价进行预测并比较,从而为政府推动城镇化进程提供决策依据。 二、模型构造 (一)方程构建 本文所构建的房地产市场系统动力学模型中涉及的主要系统方程如下列各式所示: (1)土地购置面积=INTEG

浅论当前房价波动原因及趋势分析

浅论当前房价波动原因及趋势分析 摘要:自2007年以来,中国的房价进入了一轮井喷式的高增长,随着2008年政府宏观调控政策的出台,房价上涨幅度得到了遏制,但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期,09年商品房成交量,交易额,房价涨幅都创下了历史最高纪录,而今虽然政府一直在控制,但是房价还是稳中有升。本文就中国的房价波动问题展开论述,在通过了解国家政策和未来人们对住房的需求后得出结论,长期来看中国房价仍然会继续增长,但增长趋势较前几年有所下降,属于缓慢上升。 关键词:房价上涨;经济增长;限购;民生 绪论 我国的人口数量虽然在近几年得到了控制,但是仍然在缓慢的增加。随着人口的增加,住房问题也越来越来受到人们的关注。而且生活水平在提升,人们对住房的要求也越来越高。这样造价也越来越高。中国人有着一种传统——每个都要有一个属于自己的家。每天工作结束后,都可以回到这个避风港湾。然而房价疯狂的上涨这一残酷的现实已经严重的冲击了这一思想。很多年轻人开始放弃立马买房的想发,选择更为实际的租房。也有一些人成为了房奴,二十几年为银行忙碌。虽然中国拥有960多万平方公里的土地,但是人均拥有的却十分的低。本文就是基于这种情况对我国的房价进行分析,目的在于分析后得出应对高房价的措施以及如何对房地产业进行宏观调控。 一、中国房价问题的总体的概述 (一)就近年来中国房价的总体情况 从2005年开始,中国的房地产行业一直处于过热的状态,尽管政府不断将强宏观调控,而后出台了“国11条”等措施抑制房价的过快增长,但是都收效甚微。但是就目前情况来看中国的房价还是处在上升期。拿我的家乡来说,在03年1平米的价格大概是1000左右,到现在1平米已经是8000多。(大概)我那也只是个小县城,算不上城市。就这种情况就有这种水平,更别提一线二线的城市。那儿现在已经是寸土是金。 对于目前的高房价,不同的人有不同的见解,有的专家坚信房价仍然会继续上涨,而有人则坚信目前的房地产行业存在30%—50%的泡沫,未来房价必然下跌。(然而09年的次贷危机并没有使中国的房价成为了泡沫,在那之后房价似乎又有了缓慢的提高,这说明了什么呢?是中国中国的房价只是个正常水平,还是……总之这一切都是只是人们的猜想) (二)房价上涨的原因 1.住房供应结构矛盾突出 07年上半年,全国四十个重点城市上市预售的套均建筑面积一百一十五平方米,十五个城市套均建筑面积高于一百二十平方米,适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。 2.部分城市房价上涨较快

我国房地产经济现状及发展趋势

我国房地产经济现状及发展趋势 【摘要】作为世界上最大的房地产市场,我国的房地产经济在国民经济中占据重要地位,也对国民经济的发展起着举足轻重的影响。本文结合我国宏观调控政策,深入分析了我国房地产的现状以及今后的发展趋势。 1 引言 中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来,特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来,伴随着城镇化的快速发展,中国的房地产业得到了快速发展。我国房地产业的快速发展,对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展,促进社会经济发展,发挥了重要的作用。同时,我们也清醒地认识到,中国的房地产业在快速发展中也存在着各种问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足,住房保障制度仍相对滞后,中等偏下收入家庭住房困难问题凸现;房地产开发模式传统粗放,资源、能源消耗大;中长期制度建设也相对滞后。尤其是一些地方房价过高的问题,已成为社会关注的焦点。 2 我国房地产经济现状 2.1 宏观经济现状 2.1.1 中国经济面临的问题。国际经济不景气,从而导致国内银根紧缩,中小企业向银行借贷困难,只能转向民间高利贷。企业想

通过扩大出口却遭遇人民币升值。想加大投资,地方政府却债台高筑,土地难卖囊中羞涩。企业无心投资实业,纷纷转行做地产。想促进消费却遭遇高通胀,民间财富缩水。 2.1.2 逐步上升的通货膨胀的压力。我国经济学家、教授韩志国曾用一组购租房数据说明通胀0。2000年,100万美元可兑换820多万人民币,可在上海中山公园周边买到11套120平米的豪宅,把这些房子出租,租金每年约60万元。用这些租金滚动买房,11年还可再买6套住宅。2011年,把16套住宅全部按每平米4万元出售,可变现7680万人民币,兑换成1203万美元,增值11倍还多。 2.1.3 房地产的调控受经济的影响。自从1998把房地产培育成经济支柱后,迄今为止,政府对房地产的调控都基于经济现况进行调整。当经济上行,房地产业开始调控,当经济危机时,房地产就受政府的扶持而发展。近两年的调控政策是,2010国十条打击房地产,2011双限彻底打压地产行业。 2.2 土地资源 根据房企拿地半年报的资料显示0,在2011年上半年中,排名前50的房地产企业在全国主要的60个大中城市拿地总建筑面积为1.15亿平方,同比减少4.5%,占城市土地成交总建筑面积的30%。支付出让金总额2132亿,同比减少27.1%,占城市土地出让金总额31.1%。

我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究

我国房地产价格波动的影响因素 姓名∶洪丽霞学号∶201102030137 专业∶房地产经营与估价班级∶房产1班 近几年来,我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题,是关系着民生的重大问题。对此,我从金融学的角度,对我国现阶段房地产市场的整体状态,诱因做出一个系统介绍。随之,对我国房价的未来走势做出一个预测,并且提出一些调整建议和意见。 (一)我国房地产价格的特点 总体来说,近年来我国房地产价格上涨速度快,涨幅较大,房价出现了较大的波动,这种房价波动是不正常的,并且在未来的趋势上十分的不明确,显得扑朔迷离。这种不正常具体表现在以下方面: 1.房价涨幅与GDP涨幅不协调 当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度,房价明显高于其内在价值时,表明房价与国民经济发展水平不相协调,房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。我搜集到了一些年份的国外房价与GDP的关系图(以英国和美国为例),可以看出在西方发达国家,少数的年份GDP的增长与房价的增长相当,更少出现房价涨幅高于GDP增长的情况,在一般的情况下GDP的增长都高于房价的增长,我们可以从图4、图5中清楚的看到西方发达国家房价的上涨幅度与GDP的增长的具有很高的相关性,我们可以从中找出GDP变化与房价变化的相关规律。 而在我国,恰恰违背了这一规律,我国近些年来,年GDP增长均保持在8%—12%之间,在金融危机爆发的2008年,我国的GDP增长也保持在8%以上,但是,从2005年以后,我

国的房地产市场飞速发展,房价增长的速度远远高于GDP增长速度,甚至在2008年到2009年的一年中,某些大型城市,如北京的房地产价格增长速度超过了200%。我国的房地产增长速度一般都高与GDP的增长。另外,我国的房价增长速度波动较大,2004年出现了大幅的上涨,2005、2006年出现下跌,2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出,我国房价的波动是非常不正常的。 2.房价收入比高 为了衡量一个国家的住房消费水平是否合理, 世界上大部分国家都在使用一个指标——房价收入比,这是一项综合指标。“房价收入比”是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”,国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收入和房价水平之间的比率”1。世界银行(world bank)认为最适宜的房价收入比应该在3—6倍之间较,若低于3就会出现住房供不应求的局面,会造成房地产市场的混乱,而高于6倍就是超出了城镇居民的经济承受能力,如今这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。 表1 近年来我国的房价收入比 1根据联合国人类住区(生境)中心所发布的《城市指标指南》

宏观经济学习题及答案分析

13章宏观经济问题与理论争论 一、名词解释: 宏观经济学失业率经济增长经济周期 卢卡斯楔奥肯缺口通货膨胀通货膨胀率 汇率萨伊定律凯恩斯革命 二、判断题(正确的标“T”,错误的标“F”) 1.经济学根据研究的方法不同,可以划分为微观经济学与宏观经济学。() 2.微观经济学的中心理论是价格理论,宏观经济学的中心理论是国民收入决定理 论。() 3.宏观经济学是在微观经济学基础上发展起来的,是作为微观经济学补充的经济学理论。() 4.在1936年以凯恩斯发表《通论》之前,经济学上并不存在宏观经济理论。() 5.经济增长理论是宏观经济学的中心理论。() 6.宏观经济学研究的主要经济问题是经济增长和国际收支问题。() 7.一国的经济增长总是呈现出波动性。() 8.宏观经济学研究考察国民经济作为整体的功能。() 9.“看不见的手”指的是市场机制。();“看得见的手”指政府对经济的宏观调控。() 10.宏观经济学采取总量分析的方法。() 11.宏观经济状况影响和制约着微观经济个体的行为。() 12.经济增长是指一国一定时期内总产出的增长。() 13.经济增长意味着一国将来有更多的商品和服务供人们消费 14.一国稀缺资源中最容易被闲置的是劳动力资源。() 15.劳动力就是一国在一定年龄范围内成年人的总数。() 16.失业率是失业数量占就业数量的比率。() 17.一个社会总会存在失业。() 18.充分就业意味着人人都有工作。() 19.如果汽油或计算机的价格上升了,经济就一定经历着通货膨胀。() 20.如果平均物价水平上升一倍,那么,货币的价值就下降了一半。() 21.经济学家一致认为,物价上升就是通货膨胀。()

我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究

我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究近几年来,我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题,是关系着民生的重大问题。对此,我从金融学的角度,对我国现阶段房地产市场的整体状态,诱因做出一个系统介绍。随之,对我国房价的未来走势做出一个预测,并且提出一些调整建议和意见。 一、我国城市房价总体态势 (一)我国房地产价格的现状 从2003年到2011年中,我国的房地产飞速发展。在2003年到2007年的这几年之中,我国的固定资产投资过热,从而带动我国的房价飞速上扬,尤其是北京,上海等一线城市。虽然在2008年以后,国家紧缩“银根”和“地根”,在多种宏观调控措施的作用下,房价的飙升趋势有所缓解,但没有改变整体房价呈上扬的趋势,只是涨幅下降。 我国房价在2000到2010这十年之间,一直是上涨的状态。但是在这十年之间,是不能一概而论的,在这期间,应该分成两个阶段。首先是在2000年到2004年的四年中,我国的城市楼市价格每年涨幅表较小,可以称为正常上涨。但从2004年开始,基于政策的支持,房价呈几乎垂直上升的趋势直线上扬,涨幅十分明显。虽然其中在2008年时,房价稍有回落,但是回落后的价格,依然相对偏高,并且从以后涨幅更剧烈的上扬。 为了更清晰的说明,我国房地产价格的变动趋势,我列示了北京,上海的图表,作为我国超大型城市的代表。又列示了杭州,重庆,成都的图表,作为中型城市的代表。 图1 北京市楼市价格走势图 资料来源:网易论坛 https://www.360docs.net/doc/8116618077.html,

图2 上海市楼市价格走势图 资料来源:安居客 https://www.360docs.net/doc/8116618077.html, 图3 杭州、重庆、成都楼市走势图资料来源:百度图片 https://www.360docs.net/doc/8116618077.html,

房地产经济对我国经济发展的影响

房地产经济对我国经济发展的影响 一、房地产经济在我国经济中的地位 首先,房地产经济是我国经济的基础性和先导性产业。由于房地产业所提供的房地产品既是生活资料,又是生产资料,是社会经济活动不可缺少的基础要素,因此可以说房地产业是国民经济的基础性产业。人们的生活离不开房子,也即离不开房地产;国民经济的各部门开展活动也离不开房地产。因而房地产业的发展总要超前于其他产业的发展,房地产的投资开发又会引发对其它许多行业的需求,对相关产业产生程度不同的带动作用。因此可以说,房地产业还是国民经济的先导性产业。 其次,房地产业应成为国民经济的主导产业。主导产业是指在国民经济的某个阶段能对产业结构和经济发展起着导向性和带动性作用,并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业,往往这些产业都会成为国民经济的龙头产业。 最后,房地产业还应成为国民经济的支柱产业。支柱产业和主导产业是不相同的,支柱产业是指少数在国民经济中处于举足轻重的地

位,其产值在国民生产总值中占有较大比重的产业,主导产业着重强调的是产业的带动作用和扩散作用,而支柱产业强调的是产业在国民经济中比重和份额。 二、房地产经济在我国经济中的作用 首先,有利于优化产业结构,实现产业结构的升级。我国现在处于后工业社会,大力发展第三产业是我国目前经济发展的要求。而房地产业是第三产业的重要组成部分,因此发展房地产业,可进一步优化产业结构。其次,有利于优化消费结构,提高人民的生活质量和消费水平。再次,有利于优化城市的空间结构,提高城市的集聚效益。房地产业进行良好的发展,生态环境和投资环境进行良好的建设,有利于增强对国内外投资的吸引力,促进城市经济的良性循环发展。城市的集聚效益是指各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益。其一般用时间-费用-距离反映,城市商业、工业与农业土地单位面积收入的比例为1000:100:1,而城市集聚效益的多少与房地产业提供的用地、用房质量、数量和结构是分不开的。除了上述外,房地产业在我国经济中的作用还表现在以下几方面:

房地产价格波动影响金融稳定的实证分析

房地产价格波动影响金融稳定的实证分析 [摘要]房地产行业的健康发展和金融市场的稳定性是密切相关的。本文以金融稳定的评价指标为标准,选取我国每年的商品房平均销售价格、金融机构贷款余额、房地产信贷风险暴露、金融机构中长期贷款额、短期存款占长期贷款比作为实证变量,首先进行ADF法检验变量的平稳性,接着采用约翰森协整检验进行协整分析,证明了商品房销售价格与各变量之间存在长期协整关系。最后用Granger因果分析法证明商品房销售价格与各变量间的因果关系。并以实证结果验证了房地产价格波动能够通过银行信用渠道以及银行流动性渠道影响金融稳定,最后给出政策建议。 [关键词]金融稳定;房地产价格波动;银行信贷;银行流动性 [DOI]10.13939/https://www.360docs.net/doc/8116618077.html,ki.zgsc.2015.04.125 1房地产价格波动对金融稳定的影响机制分析 房地产价格波动对金融稳定影响的传导途径很多,这里着重分析银行信用渠道以及银行流动性渠道。 银行信用的过度扩张是金融不稳定的根源。中国是银行主导型国家,房地产发展及其融资主要依靠银行贷款,短期融资主要是依赖开发贷款,而长期靠按揭贷款。经济繁荣使房地产价格上升,增加借款者的净资产值,既增强借款者取得银行贷款的能力,又使银行资产负债表得到改善,也增强了银行等金融机构的贷款能力。资产负债表的改善使房地产价格上涨的效应放大,从而出现信贷扩张,信贷繁荣使银行存在内在危机。 银行的流动性状况,不仅取决于银行资产负债的期限的匹配,更取决于其资产负债的结构和质量。就银行内部而言,由于存在产生不正确的资产选择和信贷决策的缺陷,因此会造成银行在经营过程中的信用风险居高不下,容易产生大量的不良资产,从而银行流动性受到影响。房地产价格波动主要是通过对银行存贷款期限造成错配来影响银行流动性。当房地产价格上涨时,银行信贷的扩张必然导致房地产投资(一般为中长期贷款)在资产业务中的比例增加,一旦房地产价格泡沫破灭,房地产贷款期限被拉长甚至难以收回,即使银行债务期限不变,也加剧了存贷款期限错配风险,影响银行的流动性进而影响金融系统稳定性。 2房地产价格波动影响金融稳定的实证分析 2.1变量与数据的选取 本文以房地产价格为自变量,用计量经济学的方法分析房地产经济波动对实体经济和金融经济的影响。由于我国房地产业从1998年开始发展,本文所使用的样本取自1998年1月到2013年12月期间的季度数据,用Eviews软件处理。

沈坤荣《宏观经济学教程》(第2版)课后习题详解(2第二章 宏观经济分析概述)

沈坤荣《宏观经济学教程》(第2版) 第二章宏观经济分析概述 课后习题详解 跨考网独家整理最全经济学考研真题,经济学考研课后习题解析资料库,您可以在这里查阅历年经济学考研真题,经济学考研课后习题,经济学考研参考书等内容,更有跨考考研历年辅导的经济学学哥学姐的经济学考研经验,从前辈中获得的经验对初学者来说是宝贵的财富,这或许能帮你少走弯路,躲开一些陷阱。 以下内容为跨考网独家整理,如您还需更多考研资料,可选择经济学一对一在线咨询进行咨询。 1.GDP在衡量一国最终产品与服务的市场价值时存在着哪些不足? 答:当年的市场价格作为尺度计算出来的社会总产出称为名义国内生产总值(名义GDP),它等于一定时期(通常为1年)在一国境内所生产的全部最终商品与服务的市场价值之和。GDP提供了衡量一国经济活动总体水平的方法,但存在着以下几个问题:(1)GDP只计算了那些在市场中存在并能够获得的产品和服务的价值,无法反映非市场活动及地下经济创造的价值。 (2)GDP不能反映居民的福利水平,GDP水平高并代表居民生活质量高。 (3)GDP可能反映了一个国家总体的产出水平,但是它与这个国家居民的富裕程度却没有必然的联系。GDP不能反映收入分配结构,贫富差距和收入分配不公的情况无法通过GDP 衡量。 (4)GDP没有考虑对环境的污染和破坏带来的成本,不反映经济增长的质量和可持续性。GDP提供了衡量一国经济活动总体水平的方法,但这仅仅构成社会总体福利指标的一个部分,因为它没有能够考虑生产GDP时所造成的自然环境污染所带来的成本。 2.名义GDP、实际GDP与潜在GDP这三个概念之间有哪些区别? 答:名义GDP衡量了一国(或地区)在一定时期内所生产的全部最终产品与服务的市场价值,它剔除了中间产品价值的重复计算,是以当年的市场价格作为尺度计算出来的社会总产出。 实际GDP是指规定某一年的价格作为基年价格,以此作为尺度来计算其余各年的GDP。与名义GDP相比,实际GDP剔除了价格变动因素,从而更真实地反映了实际产出的变化。 潜在GDP则是指一国在一定时期内可供利用的经济资源在充分利用的条件下所能生产的最大产量,也就是该国在充分就业状态下所能生产的国内生产总值。反映了在该时期内的最大产出能力。 3.宏观经济学的三大主要目标是什么?宏观经济学对于产出增长的探讨有什么特点? 答:(1)在封闭经济环境下,宏观经济学的三大目标包括: ①促进经济增长。经济增长是指一定时期内经济总产出的增长(实际GDP的增长),稳定且高速的经济增长不仅意味着人们的生活水平不断得到改善,也显示了一国的综合国力正逐步获得提升。经济增长有长期和短期之分,在不同阶段,经济增长的效果可能会不一样。 ②维持物价稳定。物价稳定对于维持一个经济的健康运行有着很重要的作用,它减少了一个市场化国家以货币作为主要流通手段时所带来的诸多不确定性。物价的不稳定通常是与

房地产对我国实体经济的影响

房地产对我国实体经济的影响

具,都会对房地产业产生直接或间接的影响,在一定程度上抑制炒房投机的行为。而对于购买首套住房等出于生活必须的购房者,应给予适当的政策优惠。 2、扩大低价商品住宅的供应量,缩小供需缺口。目前的房地产市场只有政府有能力进行调整,要解决房地产市场上的根本问题,平抑房价上涨过快的有效手段,就是扩大低价商品住宅的供应量。政府要提供充足的土地用于低价商品房建设,以缩小供需缺口,只有这样才能使投机炒房失去市场,从而有效地抑制房价上涨过快。 3、完善相关法律和制度,建立完备的法律法规和住房制度。房价不是一个政策就能决定升降的,调控房价需要财政、税务、土地等各方面互相配合,综合运用财税、金融、法律、行政等手段,在稳定的前提下加快各项改革措施与相关政策法规和制度的出台和落实,逐步解决存在的问题,引导房地产业合理健康发展。 4、加快实体经济产业升级,增强企业的核心竞争力。引导地方政府摆脱对住宅地产的过度依赖,激发商业、工业地产在创造税收、解决就业方面的长效作用,适时考虑通过税收等手段帮助工商地产走出低谷。实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,对资金的流向保持密切监管和掌控,确保资金能最大限度流入实体经济。 总之,我国投资炒房过热,吸取了实体经济的资金,已经发展成了一个严重的社会问题,只有政府让利于民,使开发商用最低的本钱价出售,才是解决问题的关键,才能使房价回归理性,使房地产业和实体经济都实现平稳健康的发展。 参考文献: [1]才元.中国房地产业波动对国民经济的影响研究[D].吉林大学,2007年. [2]袁志刚.樊潇彦;房地产市场理性泡沫分析[J].经济研究;2003年03期. [3]洪静.完善房地产市场的新思路[J].安徽工业大学学报(社会科学版),2004年03期. [4]李熙娟,李斌.房地产业与国民经济增长的实证研究[J].商业研究,2006年04期.

最新利率上升对房地产价格的影响

利率上升对房地产价格的影响 二、利率上升对房地产价格的间接影响 利率是借贷资本的使用报酬,因此,利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上,利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向,进而影响资金对实业界的流入。 2、利率上升通过证券市场进而影响房价。利率上升通过证券投资进而影响房价主要有两方面的表现:一方面,证券价格与利率之间存在着一定的依存关系,利率上升会使证券价格上升,获利降低,从而使得房地产商的直接融资成本过高,不能得到直接融资的有效支持,从而制约房地产开发商从证券市场获取资金支持能力,使得房产供给减少。另一方面,随着利率的上升,从事证券投资的投资者获利日渐减少,他们会把闲置资金转投向有升值潜力的领域,房地产就是他们眼中的“潜力股”。作为不动产,房地产的价值相对稳定,一般不会贬值,特别是中国经济的快速发展,人们对房地产的价值预期只升不降,投资者会选择将资金投向房地产市场,此举将加强对房地产的投机,使得房产需求增加,间接推动了房地产价格的上涨。这两种力量通过作用于房地产市场的供、需双方进而影响房价。 央行提高利率从理论上讲可以使房地产价格下降,然而影响房地产市场价格的因素很多,利率仅是影响房地产价格的一个因素,在其他条件不变的情况下,利率上升可以使房产商成本提高,进而影响供给与需求,有可能引起房价的下降。但价格不完全由成本决定,而是由供求双方的力量决定的,所以利率上升能否抑制房地产价格上涨或能在多大程度上影响房地产市场价格尚不能断定。以上我们

只讨论了央行提高利率对房地产价格的影响,对于其它因素对房地产需求价格的 影响以及提高利率对房地产供给价格的影响并没有涉及。特别是在当前我国经济 增长的速度、方式和区域发展战略的影响下,导致发达地区和城市的经济快速增长、人口的不断到如何城市空间的不断增长,最终会导致住房需求、住房存量的 上升,所以对于央行提高利率是否能抑制房地产价格上涨很难得出比较全面的结论。 【参考文献】 [1]聂名华:浅析房地产价格变动的影响因素[J],中国房地产,1998(10). [2]袁中友:浅论加息对我国房地产市场主体的影响[J],大众科技,2005(8). [3]徐保满:加息与房价[J],中国房地产,2005(2). [4]钱瑛瑛:加息与住房价格走势[J],中国房地产,2005(1).

房地产价格现状及趋势探究

房地产价格现状及趋势探究 1、引言 房地产行业作为中国经济的支柱产业,它的一举一动都影响着国民经济的进展以及吸引着媒体和大众的目光。正如中国经营报社社长金磅指出的那样:近几年来房地产业已经成为一个社会注重度很高、情绪化影响很大、学术研究水平很低、政策手段很矛盾、调控效果很不确定的产业。而这几年,房价问题越来越受到人们的注重。所以,认清当今的房价现状,对我国相关政策法规的制定、企业进展规划以及一般家庭的置业理财等都大有裨益。 2、当前房地产价格现状 众所周知,近几年中国的房地产市场最显著的问题就是房产价格大幅度上涨,主要表现在以下几个方面:(1)商品房销售平均价格涨幅较大(2)新房价格普遍上涨(3)二手房市场表现活跃态势租赁市场相对平稳。 3、中国房产价格攀升的成因 我们认为中国房产价格攀升的原因主要有:地价攀升是房价涨幅过大的直接原因,房价的波动上扬与金融政策相关,国内银行贷款和其他资金来源和地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高。 3.1、地价攀升是房价涨幅过大的直接原因。房价与土地价格是有紧密联系的,二者既相互影响,又互相推动。房价的大幅度上涨直接导致对土地需求的过量,而土地资源是有限的,在土地资源供不应求的情况下,地价必定上涨,而地价的上涨以"成本推动"的形式促使房价进一步上涨。总来说之,地价与房价的相互作用使得房价与地价相互上涨。 3.2、房价的波动上扬与金融政策相关。中国房地产开发和消费者购买住房融资渠道主要来源于银行贷款。国内房地产业者资金来源结构有如下特征:一是自筹资金;二是预算内资金以及债券筹资。

3.3、是国内银行贷款和其他资金来源。房地产开发企业有八成的资 金来源于国内银行贷款,而消费者购买住房的资金绝大多数也是来自 于银行。银行在面临激烈竞争的时候,通常以扩大市场份额作为主要 目标,将利润最大化放在次要位置,所以银行的住房贷款利率普遍偏低。国家无论对房地产开发商还是对消费者从金融支持角度来讲都是过度的。从当前状况来看,银行体系具有信贷扩张对房地产业金融支持力 度过大的水平,过大的金融支持力度会对经济产生冲击。一方面,通过 开发投资、住宅抵押贷款和消费者预期来实现货币政策对房价的影响。另一方面因为金融机构的短视行为,贷款大量涌入房地产业。投资者 和消费者双方的投机行为和风险转嫁行为直接导致了房价的波动上扬。 3.4、地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高。虽然近几年来,国家制定了一系列抑制房价上涨的政策,但是地方政府出于自身 利益不很主动去落实国家的政策,使得政策收效始终不太明显。这种 政策没有得到很好的落实主要因为房地产经济给地方GDP带来了高增长。这种高增长是衡量地方政府官员政绩的最重要的标准,也是地方 经济进展的基础。地方政府在房地产开发中从土地出让和税收上直接 受益,这种收益直接影响地方财政收入的增长水平和经济进展水平。 地方政府在财政收入分配上与中央政府博弈的存有,使中央调控政策 的执行力被削弱了。所以,地方政府利益的存有是房价居高不下的重 要原因。 4、未来几年房价进展趋势预测 对于未来几年房价我们能够推断出下列的趋势,主要有中国房地产景 气与否很大水准上取决于政府的态度,此次房价下跌正逢国际金融危机,作为国家经济的最大支柱行业,房地产行业的情况直接决定国家 经济进展情况,适当的泡沫有益于国家经济增长和中国房地产行业刚 性需求呈上升趋势,房地产消费市场依旧潜力巨大。 4.1中国房地产景气与否很大水准上取决于政府的态度。因为我国政 治经济体制的特点,中国政府有着其他国家政府所没有的对宏观经济

宏观经济学分析报告题与简答题精彩试题及问题详解

分析题 第二章 1.分析下列每组两种行为对GDP的影响有什么不同? (1)企业为总经理购买一辆汽车和企业支付给总经理另外一份收入让他为自己购买一辆汽车 (2)你决定去购买一辆中国车,而不是一辆美国车 (1)前者使投资增加,后者使消费增加 2.如果政府雇用失业的工人并把他们看成是无事可做的政府雇员,这些人以前得到相当于1000美元的失业救济金,现在政府付给他们1000美元工资,那么这会对GDP产生什么影响并加以解释。 根据等式C+I+G+NX=Y=C+S+TA-TR ①C、I、NX TR 进而使得G增加了TR GDP由于G的增加而增加 ②TR TA C、S C+S+TA-TR变成了C+S+TA GDP也变大了。 Tr 平均收益S供给C成本 3.下列每种交易会影响美国GDP的哪一部分(如果有影响的话)?并解释之。1)家庭购买了一台新冰箱。 家庭购买了一台新冰箱会增加GDP中的消费c部分,因为家庭用于家用电器的支出计算在消费的耐用品类中。 2)布什总统买了一所新房子。 买了一所新房子会增加GDP中的投资(1)部分,因为家庭住宅能长期供人居住,提供服务。它比一般耐用消费品的使用寿命更长,因此把住宅房屋的投资计算在投资中。 3)加利福尼亚重新铺设了101号高速公路。 加利福尼亚重新铺设了101号高速公路增加了GDP中的政府购买(G),因为修建高速公路是政府的行为。

4)美国人杰尼购买了一瓶法国红酒。 会减少GDP中的净出口(NX),因为法国红酒是进口食品,它的购买增加了美国的进口。 5)日本本田汽车公司扩大其在俄亥俄州的工厂。 增加了GDP中的净出口(NX),因为本田公司是一家日本企业,它在美国的投资减少了美国对日本本田汽车的进口,使净出口增加。 4.下面是一些伤脑筋的问题,你能否说明为什么下列各项不被计入GDP之中。 (a)优秀的厨师在自己家里烹制的膳食 (b)购买的一块土地 (c)购买的一幅齐白石的绘画真品 (d)海尔集团公司设在欧洲的工厂所创造的利润 a优秀的厨师在自己家里烹制膳食,没有参与市场交易,不计入GDP 。 b.购买一块土地,由于土地不是统计当期新创造出来的产值,因此,也不计入GDP 。 c.由于绘画真品不是在统计当期生产的,因此不计入GDP。 d.公司设在英国的工厂所创造的利润应计入英国的GDP,同时也应计入中国的GNP,而不是中国的GDP 。 5.考虑下列每一个事件会如何影响实际GDP。 1)佛罗里达的飓风迫使迪斯尼乐园停业一个月。 降低,实际生产服务减少 2)新的、更容易种植的小麦品种的开发增加了农民的收成。 增加,实际物品增加 3)工会和经理之间对抗的加剧引发了一场罢工。降低 4)全国企业经历着需求减少,这使企业解雇工人。降低 5)更多的高中生辍学从事剪草坪的工作。 增加,未来可能降低 6)全国的父亲减少工作周数,以便把更多的时间用于与孩子在一起。 实际GDP降低,可测GDP降低,不可测GDP增加

房地产对国民经济影响的分析

毕业论文(设计) 题目:房地产业对国民经济影响的分析 院(系):经济与管理学院 专业年级:经济学二班2011级 姓名:梁蕊 学号:110941028 指导教师:

原创性声明 本人郑重声明:本人所呈交的毕业论文,是在指导老师的指导下独立进行研究所取得的成果。毕业论文中凡引用他人已经发表或未发表的成果、数据、观点等,均已明确注明出处。除文中已经注明引用的内容外,不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究成果做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名:日期:

房地产业对国民经济影响的分析 摘要: 近年来,房地产在人们的生活之中的作用日益提高。简而言之,房地产是一个国家经济发展的一大支柱,又是事关老百姓能否安居乐业的民生工程,同时也是人民赖以生存的先决条件。随着社会的发展,以及人民生活水平的提高,与房地产有关的问题越来越引起人们广泛的关注。房地产投资对经济增长影响日益强大。房地产投资对国民经济影响具有双重作用。一方面,对房地产的投资,可以带动对其他相关产业的消费以及人民生活方面的消费,另一方面,对房地产的投资,又可以挤占在其他方面的消费。因此,这些问题应运而生,住房投入究竟是投资还是消费?它对国民经济又有什么影响?房地产业未来何去何从,等等。本文将对房地产业对国民经济影响进行分析。 关键词:房地产,房地产投资,国民经济,影响。

绪论 众所周知,房地产行业在当今的经济发展中,是处在一个宠儿的优势,不管是发达国家,如:美国,还是发展中国家,如:中国。不管是政府官员以及政策,还是普通老百姓,都无法把它简单的当作是一个普通行业来对待。 尤其是进入21世纪以来,房地产市场日趋火爆,创造出了一个又一个的财富奇迹,与此同时,在很多地区,房地产业甚至成为当地经济发展最为重要的手段。无论之前你做过何种工作,仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而,经过几年盲目的火爆之后,房地产市场的泡沫不断增大,国家和政府也已经意识到了这个问题,一些调控措施不断出台,房地产市场终于开始逐渐回归理性。房地产经济跟金融有着很深的联系,它的发展需要金融的支持,同时金融的发展和变化也会给房地产经济带来一定的影响和变化。 —.有关房地产的几个概念: 1.房地产,就是房屋财产和与房屋相关的土地财产。房地产业 时从行业的角度进行说的,具体包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。 2.房地产业投资,是指房地产业完成的固定资产投资。

房地产价格影响因素(一)

房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时,对房地产的需求就会,房地产价格也就会上涨;当人口数量减少时,对房地产的需求就会,房地产价格也就会下落。 A.增加,增加 B.减少,减少 C.减少,增加 D.增加,减少 答案:D 2. 在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素 答案:A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 答案:B

4. 房地产的区位优劣,主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A.别墅B.商业C.居住D.T~A世 答案:C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少,即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 答案:A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 答案:D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模 答案:A

8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定:“所有人不明的埋藏物、隐藏物,归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者 答案:A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降,对收益性房地产来说,开征会减少房地产净收益,从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税 答案:A 10. 一般地说,地上一层的价格或租金最高,其他层的价格或租金较低,一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案:C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制

房地产价格波动论文2篇

房地产价格波动论文2篇 第一篇 一、实证分析 1.数据分析为了考察房价与消费之间的关系,本部分首先对房价增长 率与消费增长率作一个描述性统计,以直观地了解房价是否对消费产 生财富效应。作者统计并计算了我国30个省市自治区在不同阶段的房 价增长率和消费增长率,结果如表1所示。其中时段1指2007年第2 季度—2008年第3季度,时段2指2008年第4季度—2009年第4季度,时段3是2010年第1季度—2013年第3季度。由上一部分的分析可知,时间段2实行的是拉动经济的房地产调控政策,而时间段1和 时间段3实行的都是抑制房价的调控政策,但是从房价增长率的“平 均值”来看,时间段3比时间段2增长了比较大的幅度,消费增长率 的“平均值”也有类似的变化。在房价增长率这个栏,除了“最小值”外,其他统计量随区间递增。时间段3的“最大值”和“最小值”是 这3个时间段里面最大和最小的,说明严厉的房地产调控政策下,一 些省份的房价出现较大幅度下跌,同时一些省份出现大幅上涨。而在 消费增长率这个栏,除了“最大值”外,其他统计量都随区间递增。 所以,总体来看,房价与消费的变化似乎具有一致性,但二者的关系 具体如何,需要通过实证实行检验。 2.模型构建与数据说明根据持久收入假说或生命周期理论,消费由收 入和财富决定,同时考虑到居民的消费行为有一定惯性,所以本文构 建模型如下:Cons=α+βCons(-1)+γI+ηH+δCPI+ε,其中Cons表 示消费,Cons(-1)表示前一期的消费,以城镇居民消费性支出作为代 理变量;I表示收入,用城镇居民可支配收入表示;H表示房地产价格,以商品房销售价格(由商品房销售面积和商品房销售额计算得到)表示。商品房销售价格因为是月度数据,所以通过算术平均计算得到季 度数据。为了得到前期消费与当期消费的准确关系,引入环比CPI作 为控制变量,同样通过算术平均计算得到季度数据。为了克服时间跨

宏观经济学分析、案例题2007.11

已经给出答题要点,要分析清楚 关于国民收入的衡量: 假设一个妇女嫁给了她的男仆。在他们结婚后,她的丈夫继续像以前一样照顾她,而且她也继续像以前一样养活他(但是作为丈夫而不是雇员)。结婚如何影响GDP? GDP将下降 GDP并不是一个完善的指标,它没有包括所有的商品和服务 结婚之前、结婚以后对GDP计量的不同 将下列交易归入美国四个支出部分之一:消费、投资、政府购买以及净出口。 (1)波音公司向本国空军出售一架飞机。 (2)波音公司向法国空军出售一架飞机。 (3)波音公司向本国航空公司出售一架飞机。 (4)波音公司向法国航空公司出售一架飞机。 (5)波音公司向阿米拉·艾尔哈特(美国最早的飞行员)出售一架飞机。 (6)波音公司制造了一架下一年出售的飞机。 (1)政府购买;(2)净出口;(3)投资;(4)净出口;(5)消费;(6)投资。 在参议员罗伯特·肯尼迪1968年竞选总统时的一篇演讲中,他对GDP讲了以下一段话: (GDP)并没有考虑到我们孩子的健康、他们的教育质量或者他们游戏的快乐。它没有包括我们的诗歌之美或者婚姻的稳定,没有包括我们关于公共问题争论的智慧或者我们公务员的廉洁。它既没有衡量出我们的勇气,我们的智慧,也没有衡量出我们对祖国的热爱。简言之,它衡量一切,但并不包括使我们的生活有意义的东西,它可以告诉我们有关美国人的一切,但没有告诉我们,为什么我们以作为美国人而骄傲。 肯尼迪的话对吗?如果对的话,我们为什么要关注GDP? 对于经济发达国家而言,他的话在一定程度上是对的:GDP并不是一个完美的统计指标,它忽略了很多对社会福利水平相关的因素,比如环境污染、居民健康、家计劳务等等方面。而这些方面的因素对人们的生活质量的影响日益增大,尤其是在发达国家。他们的GDP已经足够大,更有理由来考虑如何改善其他指标的问题。 对于像中国这样的发展中国家而言,我们目前的主要任务是发展生产力,即提高GDP。只有这样,我们才有足够的社会财富来进一步考虑社会福利水平问题。 经济增长: 1983年美国的《总统经济报告》有下面这样一段话:“把较大比例的国民产出用于投资将有助于迅速恢复生产率增长,并提高生活水平。”你同意这种主张吗?请解释。 不同意。根据索洛模型可以知道,这样的结论不一定成立。 把较大比例的国民产出用于投资,会在短期内提高人均资本,从而提高人均产出增长率,即生产率的增长。当经济达到稳定状态之后,人均产出的增长率与投资率有无关系。 生活水平是指人均消费水平,投资率高并不一定意味着人均消费就高,要看人均资本处在什么样的水平。当人均资本高于黄金规则水平时,在人均资本低于黄金水平时,人均消费水平如何。 所以,上述结论是不一定成立的。 经济的初始稳态资本存量高于黄金率水平,政策制定者要达到黄金率水平该如何调整?这种调整会对投资、消费、稳态产出产生什么影响?

房地产价格对我国经济环境的影响毕业论文

房地产价格对我国经济环境的影响 摘要:我国是一个人口众多的发展中国家。随着人口的不断增长,人们对各种基本配套设施的需求也在不断增加,特别是对住房的需求。由于住宅市场与攻击结构不匹配,出现严重供小于求的现象,导致房地产价格不断攀升,出现了一个又一个“地王”。此时此刻房地产的价格严重影响我国的经济大环境。 关键词:房地产价格经济环境影响对策

目录 一、房地产的含义及发展历程........................... - 1 - (一)房地产的含义................................ - 1 - (二)房地产行业在我国的发展历程.................. - 1 - 二、房地产价格对我国经济环境的影响................... - 3 - (一)房地产价格适度涨跌对我国经济环境的积极影响 .. - 3 - (二)房地产价格大幅波动对我国经济环境的消极影响 .. - 3 - 三、房地产价格对我国宏观经济产生的影响............... - 3 - (一)房地产价格是否会下降........................ - 3 - (二)房地产价格下降趋势对我国宏观经济的影响 ...... - 3 - (三)房地产市场走势与我国宏观经济密切相关 ........ - 3 - 四、我国应对房地产价格过高的对策.................... - 3 - (一)政府应对房地产价格过高的作为................ - 3 - (二)企业应对房地产价格过高的作为................ - 3 - (三)个人应对房地产价格过高的作为................ - 3 - 参考文献........................................ - 15 -

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