营改增后,租赁业务中的涉税风险及合同签订技巧(一)

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营改增后，租赁业务中的涉税风险及合同签订技巧（一）

作者：肖太寿

来源：《财会信报》2016年第05期

实际业务中，租赁合同中的涉税风险点主要体现为：跨年度收取租金的涉税风险、承租人代出租人缴纳税费的涉税风险、租赁期间违约金和赔偿金的涉税风险、租赁期间租赁价格的风险、免收租金的税收风险、租赁期间装修费用的涉税风险等六大涉及税收风险。这些税收风险必须要引起高度重视，否则将给企业带来较重的税收处罚成本。

跨年度收取租金的涉税风险及控制

企业出租固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权的行为，发生跨年度收取租金的涉税风险主要涉及到增值税、企业所得税和房产税。具体分析如下：

（一）增值税的税收风险及控制

1.税收风险的表现形式主要体现在：一次性收取承租方跨年度租金的增值税纳税义务时间若是在租赁合同的受益期限分期申报缴纳增值税，而不是在预收账款的当天，结果延期缴纳了增值税，或将受到税务部门的稽查。

2.税收风险控制。根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称财税[2016]36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（二）项的规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。基于此规定，纳税人在收取预收租金收入申报增值税时，在预收账款的当天就发生了增值税的纳税义务。

例如，某企业2016年7月将2014年自建完成的企业闲置厂房出租给A公司，合同约定租期三年，租金每年10万元（含增值税），并在厂房交付A公司时一次性收取，如何交纳增值税？

国家税务总局《关于纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第（一）项规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日

前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。”根据以上税收政策规定，该企业一次性收取的租金收入属预收款性质，应按规定在收到预收款的当天确认纳税义务发生，即申报交纳增值税1.43万元[30÷（1+5%）×5%]，而不应以财务会计