商业地产规划营运及操盘实战理念手法

商业地产规划营运及操盘实战理念手法
商业地产规划营运及操盘实战理念手法

商业地产规划营运及操盘实战理念手法

综述:通过上海商学院的培训感触是:温故而知新!让常规建筑设计人员了解:商业建筑规划与住房建筑的区别!让招商部人员了解:商业地产规划/建筑功能定位/相关招商定位之间的关系。在本此培训过程中,整体为咨询公司钓鱼前的诱饵,相关具体内容以及如何处理,没有进行详细的论述,以下就相关培训内容进行详细剖析,如有具体环节不清楚的地方,可当面共同探讨学习!

一、商业地产概念及其规划营运体系

●中国商业地产之主要形态:以三种业态以上组合的购物

中心,将是国内零售连锁业进军商业地产后的主要形态;

●中国商业地产未来的发展趋势:1通过2008年金融危机

到目前仍未解决的人民币增值的问题,都将导致国家必须

扩大内需和消费;2国家通过家电下乡等等应急措施,解

决短期经济持续增长的势头;3目前各个零售企业,基本

都得到相关政策上的扶持。这也是我企业目前市场份额面

对农村市场的优势;4面对各个零售巨头的给予的政策优

惠,其用于一线城市的土地购买,并没有起到扩大内需刺

●商业地产的核心灵魂所在:前期的市调、商业规划、建

筑规划、建筑功能定位、招商是否能实现选商、后期的运营机制等进行一系列的有机结合,市场调研数据分析作为

●商业地产的操盘模式分别:

商业地产操盘模式并非固定的模式,其决定因数:市场需求是什么?如何与市场需求进行高效的结合!

●商业地产的运营终极目标:把不同业态按市场的需求进

行有机的组合;从而实现地产的增值最大化。

●商业地产的规划体系:

商业地产的前期调查

土地商业价值的评估

商业规划≠建筑规划

市场需求的功能定位

外部人流动线设计

建筑规划

招商定位

招商策略

招商组织和实施(长期贯穿全局)

内部人流动线设计

内部功能布局与整体规划的统一

持续的商业地产运营管理

二、商业规划与商业定位

?商业规划的理性工作:不可以随个人判断或经验进行相关规划。而是结合前期市调、进行相关的分析

而来。

?商业规划是怎样提出及确立准确的项目概念

1市场调研、2地段分析、3规划策划、4竞争要求

?如何确定商业目标

----选择什么样的商业模型?市场调研分析决定市场的需求,根据需求选择适合的商业模式!

----商业模型是怎样决定的?这是一个复杂性的问题,没有固定的模式可以进行确定,但其商业模型确定的因数,可包括为:1市场在哪里?如何定位?2土地结构形态适合做什么样模式?3土地成本、建筑成本、运营成本等等导致商业地产项目整体预算需要什么样的模式?4竞争对手目前模式与项目本身的定位(是错位经营还是竞争性经营)5商业地产运营成败关键:进入商业地产的零售商经营能力如何?其经营能力不仅包含超市销售利润等,它企业的一种综合能力!包含商业规划能力、企化设计能力、资金实力、招商定位及选商能力、企业文化、员工忠诚的执行力、以及管理体系是否拥有一个高效率团队等等因素组成!

综合以上五点,结合企业特点,基本可以确定什么样商业地产模型是比较适合自己的。

?初步市场调查做什么?

原始数据的统计:商圈的划分、顾客群的年龄结构、商圈人口、家庭的组成、职业分类、家庭收支状况、消费场所、竞争对手的开业时间、软硬件设施服务、商品质价比、顾客忠诚度、交通工具等等一系列相关事项!

?深度市场调研研什么?

所有商业经营品类的定位及市场份额占有率。商业定位准确后,必须明确哪些品项是空白?哪些品项是需要争取的?争取的市场份额是多少?针对当地已做的品项商铺,招商选商过程中必须明确,哪些品牌是需要在当地引商?本地经营商户的业务资源及人脉资源的优势在哪里?哪些是需要重新引商?如果出现竞争商圈,彼此双方的优势/劣势是什么?如何规避等等?

?如何通过市场摸查为引商及选商奠定基础?

市场摸查:1确定当地在经营的哪些品项?符合整体市场哪部分需求?2各个品牌以及整体目前所占有的市场份额是多少?3与项目整体商业规划的市场定位是否冲突?4了解其上下业务渠道,以及经营者周遍人脉关系,是否可以达到:以商引商的效果!5以后招商中可能出现的问题,以及综合解决办法?6通过分析定位,明确哪些品牌是必须引进的?哪些可以配套?在谈判策略中不同目的和措施!

?市场调查或市场调研的实操手法:

1、资源获取法;2实地统计法;3顾客访问法

?采用什么模式做项目的定位与评估

按个人经验和突发式“创新”定将违背商业基本原理。即便按个人经验判断符合相关定位的大多数,但一定会出现项目本身走很多的弯路。经过数年调整,方能回归正确方向。使项目本身遭受前几年的利益损失!故特别强调项目的定位和评估,必须按前期的市调的真实数据进行评估,从而达到项目的整体定位的准确性!

如何进行项目经营定位和发展定位

经营品项的定位:1不仅要符合市场的需求以及目前市场份额等问题,同时还须考虑该品项与内外部人流动向是否吻合,是否具有吸客效应!2经营品项基本原则:配套优先原则!既类式美国教堂的配套原理!3用价值挖掘分析评估定位的功能差异!4通过以上经营品项的定位,设计科学的内部动线,实现楼层租金价值最大化(层层是1楼的理想状态)从而实现利润最大化!

项目经营发展定位

项目,聘请专业市调公司、招商公司完成了项目的开业!但,

后期存在的问题如何解决?这里要特别强调:专业的市调公司只是对目前市场状况的定位,是正确的。关键在于,招商公司为实现利润提成为目标,导致租金价格使部分结构性商户和核心商户在后续经营中,无法承受而离场的结果。如后续运营管理和招商不能实现长期贯穿组织实施。将给整体项目带来致命伤害!所以,经营发展定位:要以市场需求的变化和招商策略的组织实施,而达到长远效益,是整体商业地产项目经营发展处于良性增值过程,是所有商业地产经营发展定位的根本!当然,要达到该理想状态还必须拥有:商业地产项目实施过程中良好的组织结构、激励措施、企业文化、专业人才等等,才能拥有一个专业化的高效团队!

企业的发展定位:结合企业本身的经营能力、相关资金流状况、市场分割速度(即其他连锁零售业进入的可能性进行判断)进行整体市场份额规划和定位!切记:健康成长,不可求知过激!

三、商业布局

商业布局布什么?

1、动线布局:A外部人流动线的设计:是否与周遍的交

通路线吻合!实现人车分流的对接!B建筑分布与功能

定位的结合,以及整体人流动线的结合!C楼层之间的

品项定位与功能、动线设计之间的匹配!即:立体动

线的设计D单体楼层内的人流动线与整体建筑的动线

形成连贯!

2、功能布局:根据土地形态,将建筑规划与功能定位进

行布局

3、经营面积的布局:功能布局基本确定经营品项,但其

面积的大小,是根据市场需求和市场份额来决定,该

经营品项所需的经营面积;

4、建筑布局:土地成本与建筑面积之间关系,导致整体

土地成本分摊建筑面积上,决定了整体项目建筑面积

大小;该建筑面积、多个建筑体、功能定位的有机结

合,形成理想商业建筑规划(商业规划+建筑规划的高效结合)。

5、利润结构布局:商业地产是一个多业态的组合。即:

多品类经营的购物场所。故,必须确定品项功能分布

后,还需进行整体商业利润布局的调控。整体项目中

哪些是利润的主体部分?哪些是包本项目的定位?哪

些是免费租赁的经营品项?将以上整体利润结构进行

分析后,将功能定位、人流动线等等综合因数,进行

有机的结合,形成最终的布局!

●商业业态组合选择

1、市场需求什么?品类确定!

2、市场份额有多少?品类规划的数量

3、配套功能确定?区域文化和消费习性来决定

4、整体原则:配套优先,其次份额、后续利润

●商业业态组合策略:以分清哪些业态具有目的性消

费?哪些为高利润品项?将随意消费与目的性消费进行有机的业态组合,再设计一个良好的动线和品项特色进行集结。形成特色业态经营的同时,品类实现销售最大化、毛利最大化,是唯一的业态组合准则!从而实现该商业地产随人气的凝聚而快速增值!

●项目功能业态布局

一般原则:1将具有目的性消费场所设计在人流动线停滞较短时间的地段。以增加整体人流停留在商业地产

规划的范围内;2关联性功能:类式超市内关联陈列同

理!3周遍环境与业态经营的特点的结合。例如:KTV

等。4特色业态布局:布臵在显眼的位臵;至少在建筑

体之间无视觉障碍的位臵;可达到吸客效应!5休闲

场所:当顾客处于疲劳状态或因其他因素(如小孩),

造成不便长时间购物时,需考虑业态的布局组合是否

合理。

?如何确定厘定交通组织动线

动线设计原则:

1外部动线:易达性。使顾客可直接进入商业地产范围内,达到商业地产范围内人气逐步聚集为原则。

2内部动线设计:达到无死角,且延长顾客在建筑体内逗留时间,形成通过视觉感官刺激,从而达到成交率的提升。其布局原理:分清品项的定位,该定位是指:其经营品类场所与顾客消费习性之间,是否形成目的性消费。故,在进行整体动线设计或立体动线设计时,需考虑其业态经营的品类是否具有目的性消费。将该点进行彻底的分析定位后,形成一个合理的动线!

3整体动线原则:外部动线以提升入店率为准则。内部动线准则:通过延长逗留时间,达到成交率的提升为准则。楼层立体动线准则:是目的性、易达性、配套性的有机结合。

?如何因商业模型确定平面开间

平面开间是在确定商铺定位后,商业内部建筑经营面积大小的划分,在确定商铺开口多大,深度多少米的时候,必须进行相关的数字计算。相关准则见下:

1、整体动线设计以及功能定位决定:商铺经营品项。

2、计算:经营品项预计达到的市场份额;该品项以往销

售过程中实际产生的坪效;计算该品项实际需要经营

面积和配套面积,确定其整体面积;

3、计算:其利润结构状况。经营不同的品类,其毛利结

构是不同的。计算出其承受租金的顶点,结合整体项

目收益预算;进行规划调整其经营面积。

4、经营品类商铺内的动线设计要求;

整体:将以上经营品项、经营面积、毛利结构、租金承受点与项目收益、并结合该品类内部动线设计要求;计算出给予多大的开间和深度,将是唯一的准则。否则将出现:你多给他面积,他也不会出钱给你!因其承受点及需求有限!造成资源的浪费。

各种不同形态的规划特点

不同的商铺形态,其装修效果各自不同,形成不同的风格。针对这些不同形态,进行规划时,需考虑其装修风

格与整体定位效果是否匹配!将独特风格进行组合,提升整体项目功能定位的特点!这也是百货招商时,为什么对方必须提供装修效果图的根本原因。将点滴特色汇总,既可形成商业地产的特色。

?多种业态混合的规划特点

多种业态混合特点要求:布局易达、广告指示简洁明了!太多花哨,会让顾客分不清消费场所的功能定位,从而失去整体商业效果!再则,太多外墙装饰,会导致项目成本增加!花钱不掏好的事情少做!

?不同建筑形态的规划特点:

其决定因数:1、市场的调研、明确市场需求是什么?建筑功

能定位是什么?建筑形态能否与区域文化形

成共鸣!

2、土地结构形态导致建筑体形态的定位

3、外部交通的易达性、入店率的提升

4、关键点:商业地产项目的投资预算!

?不同地域文化的规划特点:

结合不同区域文化以及消费习性,在建筑功能规划时,

必须考虑:建筑功能是否符合当地文化的需求,该文化

需求与商业规划、建筑规划、消费习性有机的结合是每

个项目的不同规划特点!例如:美国购物中心有教堂!

?交通组织动线策略和设计:

主要是以前提过的关于内部、外部人流动线设计的基本原理!

?建筑整体规划和设计:

准则:如何实现层层建筑为1楼。关键点:其内部建筑的动线设计(立体动线),和楼层区位的功能定位,进行科学的结合。例如彭场超市电梯将顾客直接送出建筑体外的争论!没有起到后内角租金价值高于沿街铺面的问题!

?商业规划的误区:建筑规划≠商业规划。建筑规划必须符合商业规划,符合了商业规划不仅仅是符

合了市场,同时也符合商业基本原理,只有这样才

能保证商业地产整体实现利润最大化,从而达到商

业地产高增值!才可能实现项目起初的投资预算!

四、商业地产的招商策略

相关招商策略、技巧、战术、战法、原则;招商团队组织结构、激励绩效考核等等不做详细叙述,但相关事宜做简单说明:

1、招商前期的市调与市场数据进行计算分析后,再制定

方案;

脱离市调数据分析的招商定位,是空谈。不能为后期

的养商提供先天性保障。招商品项定位与要于整体商

业地产规划匹配;与后期运营管理配对!

2、遵循配套优先原则(重点突破结构性商户。例:珠宝

首饰化妆品等)

3、要实现选商而不是推销式的招商;

4、招商方案与功能定位:如短期内不能实现整体的功能

匹配,必须制订长期招商计划;以实现最终的匹配!

5、招商长期贯穿全局,主要分为4个阶段:

A商业规划阶段:1想制造什么商机

2商机存在的空间

3能否承载

4承载的性价比

B以商引商阶段1找到龙头和主力

2找到想当龙头的

3利于信息拿对称

4放大商机的触摸

C选商造势阶段1黄婆不买瓜

2越难得越值钱

3把握见好就收

4借势取势造势

D养商运营阶段1招的来养得起

2你养他他养你

3总有一班炮灰

4培养二级市场

6、招商品项与规划面积的计算、客流动线与商铺的融合,

等等实现利润最大化;

7、客户定位:核心客户、主力客户、次主力客户、普通

客户(核心客户群关注未来,具有较强的议价能力和

号召力,是关键因素;主力客户是框架支持,具有结

构性强,拉动因素和卖点;次主力客户是潜力股;承

上启下;普通客户是利润的来源,是真正让项目存活

发展的主要基础)

8、跳出商铺推销的怪圈,不要进入越招越伤的地步!

五、商业地产运营管理

不做详细论诉,简单介绍如下:

1、商业运营的感性工作:品项结构的规划、品项价格带规划、

利润结构规划等等,必须建立在前期市调的基础上,方能实现运营过程减少出现的失误和人财物的资源浪费!

2、商业运营的关键节点:开业的筹划、筹备、组织、实施

3、商业运营的重要核心:客户关系管理

4、商业运营的至高境界:以实现商业地产快速增值为终极目

标;

5、商业运营与物业管理:质的区别

6、滞感区间在商业运营管理中的意义

7、消费终端行为模式的持续研究

8、商业运营的误区:商业运营不是销售。而是前期规划、招

商定位、业态中各品项销售中出现的问题和解决方案、后期整体商业规划随市场需求变化而变化时,如何处理客户关系、以及容入当地文化,达到商业运营状态被商圈客户群体认同的过程,才是商业地产运营的关注点。只有实现客户群体认同后,才能达到以商养商,提高商业地产不断增值的可能性。

六、商业地产操盘理念与建议

1、商业地产项目的企业组织架构选用原则

2、人力资源与管理艺术的基本理念

3、MBO商业运营管理系统

4、商业地产项目持续经营的发展战略规划

大型商业地产规划设计的

大型商业地产规划设计的重点 建筑设计包括三个层次:第一层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线,强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计,讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计,人们对商业建筑感兴趣的装修装饰层面上的设计,如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等。 一、大型商业物业的空间个性 现代商业物业的外观设计已经不仅仅建筑材料,还包括用装饰材料、灯箱广告,干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰,目的是为了营造繁华感和商业氛围。而商业物业的细部处理,跟业态定位、店铺档次有关。这种种手法最终体现于商业物业并在消费者心中留下的印象,就是该物业的个性。 做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法,千篇一律的面孔也是最容易被遗忘的面孔,在商业的竞争已上升到不再是价格战与广告战所能涵概的阶段,每个不同的购物广场、商业街都应该有自己的独特个性才能获得成功。 SHOPPING MALL不是简单的概念,商业街更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受,正是这种感受及由此产生的内在认同为商场带来了人气。 二、大型商业物业的人情尺度 营造一种气氛,让消费者对购物环境产生一种良好的感觉,这需要精心地进行商业空间的建筑设计。 可以看作反例的是,现今有很多大的商场,设计的雄伟挺秀,颇为美观,但缺乏人情味,所以难以营造出很好的购物环境,不能达到长久牵滞人流的效果。 以北京王府井大街为例,经过改造以后,四、五十米宽的大尺度,购物的人只能顺着一边走,不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街,千姿百态,现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦,没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善,马路中间围起一小块咖啡座,几个凳子,几个雕塑小品,试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人,这样才能吸引人来。 尺度作为建筑用词,尽管尺寸是固定的,但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽,汽车非常宽,楼房非常高,好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度,主要是香港、东京的楼房非常高,给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度,小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式为参考,而不是像美国那种自大自狂的尺度。 三、内部空间的可视性 对于大型商场,商家比较强调内部空间的可视性,加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店,如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到,出租或者出售起来就非常方便,否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。 整个空间可以通过天窗和中庭的变化,让顾客产生空间安全感和舒适感,而不是像进了迷宫。如上海的

商业地产操盘手(全面详实)

商业地产操盘手(全面详实)

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冠地投资有限公司项目操盘手册

目录 第一章筹建期 (3) 第二章蓄客期 (21) 第三章开盘期 (25) 第四章签约期 (53) 第五章持续期 (67) 第六章尾盘期 (73) 第七章交房期 (78)

第一章进场前 第一部分营销组织 一、人员的筛选: 1、选简历:对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历,在主选简历不能实现招聘需求时, 可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。要快速从成堆的简历中挑选符合资格者,可以从以下几点考虑: 1)是否随简历附应征信;应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述; 2)简历是否简明通顺,是否草率,是否有错别字:是否有较长时间的空档;换工作的频率是否过快; 3)简历中能展现自身的才华和特长; 4)简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目; 2、面试: ?让面试者填写一份应聘人员资料登记表。 ?面试的时间视招聘职位而定,普通岗位一般控制在20分钟左右。 ?面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。 ※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现 3、面试中提问: 1)简历的真实性 ?你的上一份工作作出过什么成绩?或者你的从业业绩? ?能否具体介绍一下你以前参与(负责)过的项目? ?能否介绍你从业中最得意(尴尬)的一件事情?结果如何? ?能否介绍你所经历的一次克服困难后完成的工作? 2)激励此人工作的动力是什么: ?你为什么选择应聘这份工作?你选择公司看中的条件? ?你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么? ?你认为当你工作顺利完成后,对你最好的奖赏是什么? 3)此人是否能配合经理并与其他同事合作:

一份商业地产前期策划合同书

一份商业地产前期策划合同书 项目: (以下简称本项目) 项目地址: 委托方: (以下简称甲方) 地址: 电话:传真: 受托方: (以下简称乙方) 地址: 电话:传真: 甲、乙双方经友好协商,达成甲方委托乙方为本项目商业策划、独家招商及物业管理工作之协议。依据中华人民共和国法律的有关规定,具体协议内容如下: 2. 甲方权利和义务 2.1本合作协议签订后,甲方根据实际需要向乙方提供有关本项目的详细资料。包括产权证明,商业公司资质审查、工商营业执照等相关法律文件; 2.2提供给乙方本项目方案设计图及建筑材料简介; 2.3提供给乙方本项目的销售方案和商铺分割方案 2.4协助乙方向有关政府机构查核有关所需文件;

2.5就本项目招商推广宣传工作提供以下现有材料及资料(如有): 售楼书/招商资料; 效果图(室内及室外立面); 建筑模型; 展板; 现有的建筑设计方案 其他甲方应该提交给乙方的材料 2.7所有有关招商推广宣传之平面设计和印刷制作费用,包括印制招商书、录像带制作、横幅及单张制作等,均由甲方负责承担。2.8所有有关招商推广所须宣传推广及公关费用,包括广告宣传费、展销会、新闻发布会、酒会、促销活动、开业剪彩以及其他招商推广活动和邮递费用等,均由甲方承担; 2.9甲方可使用乙方的CI形象作本项目宣传之用。乙方向甲方提供乙方公司CI形象授权甲方使用的授权书。 3. 乙方权利和义务 3.1本合作协议签订后,乙方应实时开展本项目的各项工作,所有相关本项目的设计规划审核、商业定位、市场调查、及协助各方工作均由乙方策划统筹,但具体方案须事先经由甲方确认同意后方可执行;本合作协议生效后,乙方需实时开展本项目的各项招商工作,招商方案由乙方策划统筹,但具体方案须事先经甲方确认同意后方可执行; 3.2乙方提供本项目前期策划时间进度表,经甲方确认后执行;由乙方提供本项目前期招商工作、招商工作时间进度表,经甲方确认后执

商业地产正确的操盘方式

商业地产正确的操盘方式 招商在先→营运为主→企划造势→物业保障。 招商在先 一个购物中心成功与否,与前期的招商定位、结构设计、租户选择有着极其重要的关系。 01 招商定位 招商定位包括购物中心的主题定位、面积配比、租金产出配比、业态功能配比等。 购物中心按照面积及周边消费人数分为三个等级: 区域性(regional)或大型购物中心,客源范围的消费人数超过10万人次; 地区性(district)或社区性的购物中心,客源范围的消费人数至少4万人次以上; 地方性(local)或邻里性的购物中心,客源范围的消费人数大约在1万人左右。 不同等级的购物中心决定了不同的主题定位和操作思路。在一般情况下,区域型大型购物中心的面积配比把35%用于主力店,25%用于次主力店,40%用于商业店铺。 主力店是指面积在5000㎡以上的,比如百货店、大型超市、电影院这类的业态; 次主力店是1300-3000㎡左右的,比如家电城、运动广场、儿童游戏城、手机城等等; 商业店铺就是在500㎡以下的。 对于租金产出配比来说,35%的主力店只能占租金产出15%,25%的次主力店占30%,40%的商业店铺要占55%的租金产出。也就是说配比租金的时候,次主力店要打平。 从业态功能配比来讲,在商业领域内,如果说超市经营的是商品,百货经营的是品牌,那么购物中心经营的就是业态。作为一种集合了多种功能的商业综合体,购物中心对各种业态的组合、搭配,无疑是决定其能否成功经营的关键。那么怎样的“业态组合”才是最合理的呢? 一般情况下零售、餐饮、娱乐三大业态大致可以按照5:3:2的比例安排,这是业内推崇的购物中心黄金设置配比。但是这些都要根据当地消费习惯和市场情况进行调整。 随着现代生活节奏的加快,邻里疏于来往,那么,到购物中心去,不仅可以休闲、健身,还可以交友,这种大型综合性的购物中心可以让人一呆一天,起码可以玩几个小时。为什么现在的购物中心要更多发展文化娱乐方面的内容,说穿了,就是为了增加人们的滞留时间来拉动零售。 就租金承受力来说,购物中心租金承受从高到低为花车及临时租赁、服饰专卖店、珠宝眼镜专卖店,专业卖场、餐饮、主力店、娱乐。但我们从前期操作的购物中心也有体会,哪一个购物中心的娱乐、休闲文化健身做得好,哪个购物中心就火。 另外商业很难有规范化的业态,即便在另外一个城市完全拷贝一个,其业态组合与现在的也肯定是完全不同的,因为只有差异化错位经营才能共生共荣。 02 铺位划分

房地产项目策划方案分析

房地产项目策划方 案分析 目录

第一部分:项目分析 一、项目概况 二、项目的优劣势分析 (一)项目的优势分析 (二)项目的劣势分析 三、项目的SWOT分析及相应营销对策(一)项目的SWOT矩阵分析 (二)相应营销对策 第二部分:项目定位 一、项目目标市场定位 二、项目目标客户群定位 三、项目物业形象定位 第一部分:项目分析

一、项目概况 观海台项目是由深圳中建(蛇口)发展有限公司出资兴建的商品住宅项目。现根据有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下: 观海台项目概况一览表

二、项目优劣势分析 (一)项目优势分析 依据项目现场和周边环境情况显示,本项目拥有自身的一些优势,具体而言,主要有以下几方面: 1、地处南山文化中心区,易受市场关注 南山商业文化中心区东区未来将建成21世纪最具现代化气息,深圳最大的纯滨海住宅区。项目位于南山商业文化中心区景观绝佳地段,优势不言而喻。随着南山区的发展、西部通道的建设,以及周边地区规划开发的不断完善,该区的升值潜力将日益显现。 2、濒临深圳湾,海景资源丰富 项目东面紧邻深圳湾,空气质素好,环境优美,永享无敌海景。是项目的独特优势和卖点。 3、高尚滨海大社区初具规模

项目周边已初具规模的知名楼盘有:蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心,在南山以至深圳都具有相当的知名度。高尚滨海社区已初具规模。这对二次置业者将产生极大的吸引力。 4、相对邻近楼盘,本项目的位置是社区组团内最好的 本项目东面与海相邻,北面与规划中的展览中心一路之隔。南面是安静的高尚住宅小区,道路通畅而不嘈杂,配套齐全而不靠近。视野开阔无遮挡。在社区组团内的位置优势非常明显。 5、新古典建筑风格,半围合布局,庭院式组团,中式园林在片 区独树一帜 项目采用半围合式布局及庭院式组团,像一个巨大的四合院,营造了传统的亲和力和私家尊贵感觉。为住户提供了良好的交流空间和平台,体现了以人为本的规划理念。将温馨、舒适提升到最高层次。本项目建筑风格独特,规划以自然为本色的中式悠闲庭园。使生活在本小区的住户能够放松心情,陶冶性情。本项目的独特风格将成为中心区楼盘中一道亮丽的风景。

房地产项目计划方案

空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区,是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施,为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发,方便企业员工生活,改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内,在南新路与新建路交汇处的东南侧,毗邻两条公路旁,交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 (1)、百旺经济开发区已进入驻许多企业,如钢构厂,橡胶制品厂等,目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 (2)、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 (3)、镇内较好地段新建房价,目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 (1)、小区规模、规划占地5万平方米以内,规划建筑面积10万平方米以内。 (2)、建筑类型:门市、住宅、车库比例适宜,户型面积适合市场需求。 (3)、建筑风格、绿化、景观具有特色。 (4)、较好的施工质量。 (5)、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地:41506平方米,建筑面积:85407平方米(其中住宅建筑面积:58485平方米,商业门市:17683.98平方米,物业及车库:9013平方米),住宅户型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%,总户数约835户。车库每套面积:19.8平方米,总套数约:400。 2、小区规划、建筑风格 (1)、小区规划有创意、道路布局合理,要人、车分流,方便进出。主入口为步行街,次入口为车辆出入口。 (2)、整个小区建筑风格要高雅,建筑线条设计合理,美观实用(尤其沿街楼面),建筑颜色搭配合谐,明朗,且有对比度。

营销七日谈(一个地产操盘手的十个瞬间文字稿)

营销七日谈之一(地拿砸了,就一切都砸了)我个人有个体会,一个项目的成败,有个4321原则。拿地研判占了40%,设计规划占了30%,销售企划占了20%,市场机会占了10%,也就是说,地拿错了,或者在错误的时间拿了地,那就算设计、销售、企划推广做得再好,市场机会每次都能捕捉到,整盘做完,也就勉强及格,赚钱是不用想了,不赔就算不错了;如果地拿对了,或者在正确的时间拿了地,哪怕设计中规中矩,哪怕后期销售、企划推广很普通,点又很背,各种小反弹,各种小阳春都没有捕捉到,这个盘还是可以拿到70多分,赚点钱没有问题。 但我绝对不是说,在一个项目的操盘过程中,营销只有20%的责任,我认为是100%的责任。一个房地产公司,不是只有市场营销部需要懂营销,全公司都得懂;占了项目成败的40%的“拿地研判”,需要有营销能力,占了项目成败的30%的“设计规划”,也需要有营销能力,我们是房地产开发商,不是总包,我们是卖房子的,不是盖房子的,马克斯在《资本论》里说,“从产品到商品,是惊险的一跃,它的结果要么是产生利润,要么是摔死资本家”,你们见过谁跳高跳远,是脑袋或者大腿过去了,而躯干或者屁股还在原位的?这惊险的一跃是和全公司有关的。而且是和“资本家”最有关系的,这个“资本家”,要么是老板,要么是董事长,因为房地产本质是个“投资行为”,以前我听北京华高莱斯李忠老师的课,他说房地产专业在国外,是属于金融系的投资方向,是一个“如何花更多的钱赚更多的钱”的事业,不是房子盖的越快越好。 因此,我很看不起那种地拿错了,董事长骂总经理总经理骂拿地的部门拿地的部门骂营销预期太高市场预判出错营销部门只好骂自己的行为,每个人都要做好自己的工作,董事长或者资本家的工作,就是负责投资,不是每天把眼睛放在旗下的楼盘,今天买了几套,明天买了几套,这个楼盘什么时候开盘,那个楼盘什么时候交房,市场

房地产项目规划设计应注意的五大问题

房地产项目规划设计应注意的五大问题 2010年08月23日 17:39 从房地产营销角度来看,一个规划设计方案的好 坏,在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那 么,我们怎样去审视一个规划设计方案?评价分析 一个规划设计方案,出发点是什么?根据我们的实 践经验,对规划设计方案的评价分析应该把握五条 基本原则。 一、房地产规划设计必须以人为本,以住 户的生活舒适方便为本。这应该是最高原则。楼盘 建成是让人住的,要住七十年,你必须对住户的七 十年(几乎是一辈子!)负责。许多规划设计在简 单潦草仓促完成的同时,给住户留下的是长期的隐 患。西安融发沁园的最初设计方案中,小区主入口在主干道上,人车混流;而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字路口,一旦红灯亮起,排队的车辆即可一直排到小区主入口,而且旁边还有公交车辆的车站,可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦!经过我们的再三坚持,这个方案终于做了修改,把车辆入口改为另一个地方,做到人车分流。这些细节看起来是小事,其实有大隐患,万万不可等闲视之。“规划方案无小事”,一个细节留下麻烦,住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师完全没有从用户的方便舒适角度考虑问题,只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计,犯了一条大忌。 二、房地产规划设计必须符合项目定位,不要偏离定位去追求不切合实际的东西。项目定位是一个项目的根本大纲,框定了规划设计的方向,背离定位就会做出完全不能用的方案。深圳宝安碧海名园项目,定位是中小户型的白领社区,价位适中,档次中等,但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计,在大约一万平方米的中庭里,布置了“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”,连成一个完整的水系,加上喷泉、叠水、五个水幕墙,完全是顶级豪宅的景观设计!粗略计算一下,每平方米的造价要几百元,而物业管理的运转费用更高得可怕,这样一个中档小区,向业主收取的物业管理费是很有限的,而单只是水景的运转费用,一年就需付出三十多万元!谁来承担这笔费用?这就是设计师背离项目定位的典型例子。 三、房地产规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面,“买不买房看环境,掏不掏钱看户型,满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的,而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园,最初的规划方案是上海一家著名设计院提供的,以一个湖为中心,湖周围一圈是独栋别墅,别墅外围是多层住宅,再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单:让别墅的业主最接近湖景,可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。但是他没有考虑到:这个湖不是别墅业主独享的,而是小区全体业主共享的,那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时,都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边,别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰,个人隐私无法得到有效保护。后来调整了规划方案,把一个湖变为两个湖,内湖是别墅区独享,外湖是

房地产商业广场规划设计方案

【最新资料,Word版,可自由编辑!】 1 设计内容 3.2.1景观规划与设计(包括交通组织、广场等环境艺术空间)。 3.2.2整体硬质铺装设计。 3.2.3整体软质环境设计(包括花草树及水体等)。 3.2.4功能性设施设计(如电话亭、公交站台、店招、休息座椅、垃圾箱等)。 3.2.5雕塑、小品以及休闲康体设施的环境布置以及其他构筑物的艺术处理(如汽车坡道、人防出口、采光通风井等构筑物)。 3.2.6现代室外商务、酒店空间环境设计(如建筑物出入口、城市广场等)。 3.2.7组团物业管理设施及围墙等。 2 设计要求 4.1 总体构思要求 4.1.1主题构思 要有鲜明的艺术性和浓厚的文化内涵,打造引领现代人生活需要的现代景观;设计须具有独特的艺术风格、个性张扬,强调其唯一性。 4.1.2协调环境 环境设计要求与建筑物作为整体进行考虑,突出硬质景观的整体感与大气,表现细部的精致;树木花草的设计要求作为硬质景观场所环境的一个表现因素,要精选品种与规格,精心布置,并体现与整个场所环境的有机融合;充分考虑建筑结构构造做法,完成具备经营功能的运动、休闲场所。

4.1.3限额设计 1 单方造价要求 绿地面积满足规划报批文件中对绿化率的要求。乙方应根据设计区域及价值不同,优化分配不同位置之造价。 2 软铺硬铺比例 景观设计总面积中绿地面积应满足项目规划报批文件中对绿地率的要求,并以此为基准进行限额设计总价控制。 3 成本合理分配 设计单位应根据设计区域及价值,优化分配不同位置之造价。 4.2 设计细则 4.2.1景观设计导则部分的内容要求 景观设计导则的内容要求:商业广场景观设计导则是从城市设计的高度,从大商业、大交通、大广场、大文化等方面对景观整体规划。贯彻“商业步行街区”的设计理念,在景观设计主题中加以体现,营造城市综合体整体商业氛围;同时考虑到项目开发的阶段性,提出了总体控制性概念,为景观方案整体的可持续发展提供了一个操作平台;以交通规划为先导,充分分析和了解项目现场情况的基础上,从商业广场与城市的连接界面、连接节点、景观轴线入手,将项目整体景观元素的运用手法与城市规划、建筑设计结合,形成有机统一的整体,就景观的整体设计方向提出控制性的要求。 4.2.2大商业地面部分 1 总体要求 商业广场景观设计是商业建筑外场设计的重要组成部分。其目的是为了更好的衬托商业气氛,通过合理、人性化的设计,营造商业建筑的室外场所。这是检验景观设计的最主要标准,也是甲方审查景观设计的依据。乙方应着重考虑如下方面内容: (1)使用功能:商业建筑要考虑各业态定期或不定期的促销活动,因此,在各业态的主入口和公共区域不应布置阻挡人流的固定设施,另外还要考虑物业公司组织的大型促销活动的场所和需求(包括预留水、电、通讯等)。此要求需在方案设计阶段单独阐述其设置位置、设置原则以及保证措施。 (2)交通组织:参考交通评估报告,依照以人为本的设计原则,并结合各单体建筑使用功能要求,从住宅和商业两方面确定机动车、非机动车、人流、物流等流线组织,合理确定地下车库的出入口、地面停车场的出入口(包括各主力店的地上、地下卸货口,卸货区,装卸货物的时间,出租车等候,餐饮娱乐停车区,商务办公停车区)等等。交通分析也需要在方案阶段进行单独阐述。

一个房地产操盘手的十个瞬间-营销7日谈

一个房地产操盘手的十个瞬间:营销七日谈 宋家泰读书圈 - 宋家泰 09:46 1211 01自媒体 | 豪宅 | 李嘉诚 | 投资A-A+ 房地产营销从业15年,历经五次大调控,我个人有个体会,一个项目的成败,有个4321原则。拿地研判占了40%,设计定位占了30%,销售企划占了20%,市场机会占了10%,也就是说,地拿错了,或者在错误的时间拿了地,那就算设计、销售、企划推广做得再好,市场机会每次都能捕捉到,整盘做完,也就勉强及格,赚钱那是不用想了,不赔钱就算不错了; 如果地拿对了,或者在正确的时间拿了地,哪怕设计中规中矩,哪怕后期销售、企划推广很普通,点又很背,各种小反弹,各种小阳春都没有捕捉到,这个盘还是可以拿到70多分,赚点钱没有问题; 但我绝对不是说,在一个项目的操盘过程中,营销能力只有20%的责任,我认为是100%的责任。一个房地产公司,不能只有市场营销部需要懂营销,全公司都得懂;占了项目成败的40%的“拿地研判”,就需要有非常强的营销能力,占了项目成败的30%的“设计规划”,也需要有营销能力。 地拿砸了,就一切都砸了 因为土地成本在房价中的占比太重,能不能拿,绝对不能仅仅依靠用周边项目的价格做个比价,再设一个年价格增幅算出整盘均价,算一下建安、配套、财务费用、税收等成本后,倒推出地价承受能力,这套方法现在各公司都会了,大家用的EXCEL表格可能都一样,那么凭什么肯定赚钱的狗屎运你能踩上呢?一定要有敏锐的投资眼光,明白经济发展趋势、知道社会结构变化、通晓资金市场

路数、理解土地规划价值,这个”通人“只能是一把手,要么是老板,要么是董事长,因为房地产本质是个“投资行为”,以前我听北京华高莱斯李忠老师的课,他说房地产专业在国外,是属于金融系的投资方向,是一个“如何花更多的钱赚更多的钱”的事业,不是一个把房子盖的越快越好的事业。 因此,我很看不起那种地拿错了,董事长骂总经理,总经理骂拿地的部门,拿地的部门骂营销预期太高,市场预判出错,营销部门只好骂自己的行为,每个人都要做好自己的工作,董事长或者资本家的工作,就是负责投资,不是每天把眼睛放在旗下的楼盘,今天买了几套,明天买了几套,这个楼盘什么时候开盘,那个楼盘什么时候交房,市场不好的时候恨不得自己去卖房,董事长或者资本家的职责就是去找钱,就是去判断,给企业一个清楚的方向,一个明确的定位。下属提供情报,老板进行决策;下属提供建议,老板进行选择;从收入上来讲,职业经理人是卖白菜的,资本家是卖白粉的,因为风险相差悬殊,所以收入也相差悬殊,不能要求让职业经理人拿卖白菜的钱却操着卖白粉的心;就好像龙应台说的,你不能平时让大家当圣人崇拜你,出问题的时候又要求大家当俗人一样原谅你。 但是我也要说句公道话,老板这个工作,很不好做,一方面需要高瞻远瞩,另一方面需要深谋远虑,视野高和洞察深,这是两种能力,集合在一个人身上很难;要不他怎么能是老板呢?不过就算都有,也抵不过总理的几句话,因为中国的房地产市场,有时要的不是市场经济学知识,而是政治经济学知识。 所以,拿地这件事情,虽然最终是一把手来决定,但也是全体公司事情。地不是我们想拿什么地就能拿什么地的。爱情不是你想卖,想买就能卖。政府有自

商业地产招商操盘思路及技巧

商业地产招商思路及技巧 一、项目启动风险评估: 1、项目是否存在重大的隐患,是否需要被一票否决? 2、开发时机是否已经成熟? 3、项目潜在的风险在哪里? 4、项目选址的不利因素有哪些,如何改善? 5、项目存在哪些客观缺陷,在规划方案中如何让进行改善? 6、项目招商的风险有哪些,如何设计招商方案? 7、项目工程造价如何控制,如何避免工程的风险? & 项目应如何设计资本运作方案? 二、商业用地价值评估: 1、这一商业地块是否具有开发价值? 2、在该地块开发商业地产项目的风险系数有多大? 3、是应该去的这块土地,还是应该放弃这块土地? 4、如果要取得这块土地,那么最多价格只能是多少? 三、融资评估报告: 1、在的商业用地之后,与国外基金及投资机构进行融资时, 提交的项目评估方案。 2、以评估方案为蓝本,提交项目最客观的可行性报告。 3、以最直观的财务报表,设计最具有操作性的资本运作方案。 4、国际化商业地产项目评估方案,实现与国外基金零距离对接

四、商业地产的操作: 1、商业地产项目的成功并不在于外部有多少资源,而在于如何整合资源!商场经营 的成败没有秘诀,经营的手法没有好坏之分,经营的模式是多样的,经营的招数没有高低之分,关键在于实施。一个行动要比一个方案要好,没有实施的方案等于没有方案,商业地产操作的关键是操盘过程中的理性化和系统化。 2、建设一支有效率和尽量廉洁的操作团队,严格控制招商和经营过程中的炒铺等投 机现象,无论在任何时候都始终要维护商场的长远利益和发展商的根本利益。商场经营管理过程中遇到问题不要笼统解决,要做到具体问题具体分析针对性解决。 五、招商策略: 1、招商的核心属性:现代商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样 的消费形态统一整合到经营主题和信息平台上,包含统一招商规划、统一招商实施、统一服务标准和统一物业管理四个方面。这四个方面决定着后期商业运营能否成功,是保证项目可持续发展的关键。 2、招商的七项基本原则:(1)业态比例分配(2)统一形象(3)同业差异异业 互补(4)多元经营方式(自营、联营和租赁)(5)主力店招商先行(6)招商期间租金优惠(7)统一服务及信息化管理:统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务。 六、招商的总体设计: 1、战略时机:选择在合适的时机进行招商往往能取得事半功倍的效果。招商的战略时 机选择就是指:在社会经济发展、交通地理变更等一系列的重大事件发展进程中,商场的招商能有效的利用一切有利的因素,使一系列重大事件与商场招商联系起

最新商业地产项目操盘手册完终

商业地产项目操盘手 册完终

昆明迅图投资有限公司 项目操盘手册 目录 第一章筹建期 (3) 第二章蓄客期 (21)

第三章开盘期 (25) 第四章签约期 (53) 第五章持续期 (67) 第六章尾盘期 (73) 第七章交房期 (78) 第一章进场前 一、人员的筛选:

1、选简历:对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历,在主选简历不能实现招聘需求时,可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。要快速从成堆的简历中挑选符合资格者,可以从以下几点考虑: 1)是否随简历附应征信;应征信中有否对职业的发展和工作的职责 有清晰的描述; 2)简历是否简明通顺,是否草率,是否有错别字:是否有较长时间 的空档;换工作的频率是否过快; 3)简历中能展现自身的才华和特长; 4)简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目; 2、面试: ?让面试者填写一份应聘人员资料登记表。 ?面试的时间视招聘职位而定,普通岗位一般控制在20分钟左右。?面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。 ※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现 3、面试中提问: 1)简历的真实性 ?你的上一份工作作出过什么成绩?或者你的从业业绩? ?能否具体介绍一下你以前参与(负责)过的项目?

?能否介绍你从业中最得意(尴尬)的一件事情?结果如何? ?能否介绍你所经历的一次克服困难后完成的工作? 2)激励此人工作的动力是什么: ?你为什么选择应聘这份工作?你选择公司看中的条件? ?你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么??你认为当你工作顺利完成后,对你最好的奖赏是什么? 3)此人是否能配合经理并与其他同事合作: ?你的记忆中有没有一件团队合作的事情?能否讲述一下? ?当别人对你提出建议的时候你会怎么想?怎么做? ?你怎么看待被别人误会? ?你怎么看待个人利益和团队利益之间的关系? 4)此人是否正直、诚实: ?能否介绍一件你认为自己做得失败的事情?为什么会失败? ?你觉得自己有什么缺点?对你的工作有影响? ?你的上司对你的评价?你对上司的评价? 5)此人的专业度: ?能否谈谈你对某某区住宅(商业地产、办公物业、综合物业)市场的总体印象? ?你认为别墅(小高层、多层)物业的特点怎么样?有什么优劣势? ?能谈谈你对某某商圈的看法吗?

房地产项目操盘方案

房地产项目操盘方案 第一章进场前 第一部分营销组织 一、人员的筛选: 1、选简历:对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历,在主选简历不能实现招聘需求时,可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。要快速从成堆的简历中挑选符合资格者,可以从以下几点考虑: 1) 是否随简历附应征信;应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述; 2) 简历是否简明通顺,是否草率,是否有错别字:是否有较长时间的空档;换工作的频率是否过快; 3) 简历中能展现自身的才华和特长; 4) 简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目; 2、面试: ? 让面试者填写一份应聘人员资料登记表。 ? 面试的时间视招聘职位而定,普通岗位一般控制在20分钟左右。 ? 面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。 ※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现 3、面试中提问: 1) 简历的真实性 ? 你的上一份工作作出过什么成绩?或者你的从业业绩? ? 能否具体介绍一下你以前参与(负责)过的项目? ? 能否介绍你从业中最得意(尴尬)的一件事情?结果如何? ? 能否介绍你所经历的一次克服困难后完成的工作? 2)激励此人工作的动力是什么: ? 你为什么选择应聘这份工作?你选择公司看中的条件? ? 你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么? ? 你认为当你工作顺利完成后,对你最好的奖赏是什么? 3)此人是否能配合经理并与其他同事合作: ? 你的记忆中有没有一件团队合作的事情?能否讲述一下? ? 当别人对你提出建议的时候你会怎么想?怎么做? ? 你怎么看待被别人误会? ? 你怎么看待个人利益和团队利益之间的关系? 4)此人是否正直、诚实: ? 能否介绍一件你认为自己做得失败的事情?为什么会失败? ? 你觉得自己有什么缺点?对你的工作有影响? ? 你的上司对你的评价?你对上司的评价? 5)此人的专业度: ? 能否谈谈你对某某区住宅(商业地产、办公物业、综合物业)市场的总体印象? ? 你认为别墅(小高层、多层)物业的特点怎么样?有什么优劣势? ? 能谈谈你对某某商圈的看法吗? ? 你认为某某区的某某产品的竞争主要在哪个方向上?这种竞争的发展如何? ? 你认为某某区的某某产品的市场在什么地方?客户应该具备什么特点? 附表:《应聘人员复试初评表》、《录用通知单》 二、售楼处管理制度: 1、人员分工: ? 项目经理1名:工作主要是深入了解房地产市场状况,负责项目的销售和管理工作,完成销售任务目标,与开发商保持良好合作关系,树立公司品牌形象。 ? 项目助理1名:工作主要是协助项目经理开展项目营销工作;市场信息反馈及销售策划工作;参与项目销售管理;项目数据库的建设及管理;置业顾问的培训工作。 ? 置业顾问若干:工作主要是参与项目的营销工作;市场信息反馈;售前售后服务工作及相关销售文件的制作。 ? 实习试用人员:接受培训,辅助项目工作。 2、案场制度: ? 考勤制度:签到制度、作息时间、外出管理、调休请假制度 ? 仪表规范:着装礼仪、仪态规范、仪表规范 ? 售楼处现场规范: ? 售楼处行为规范:操作规范、电话接听要求 ? 服务规范:售前服务、售中服务、售后服务

商业地产招商操盘思路及技巧

商业地产招商操盘思路 及技巧 公司内部档案编码:[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]

商业地产招商思路及技巧 一、项目启动风险评估: 1、项目是否存在重大的隐患,是否需要被一票否决 2、开发时机是否已经成熟 3、项目潜在的风险在哪里 4、项目选址的不利因素有哪些,如何改善 5、项目存在哪些客观缺陷,在规划方案中如何让进行改善 6、项目招商的风险有哪些,如何设计招商方案 7、项目工程造价如何控制,如何避免工程的风险 8、项目应如何设计资本运作方案 二、商业用地价值评估: 1、这一商业地块是否具有开发价值 2、在该地块开发商业地产项目的风险系数有多大 3、是应该去的这块土地,还是应该放弃这块土地 4、如果要取得这块土地,那么最多价格只能是多少 三、融资评估报告: 1、在的商业用地之后,与国外基金及投资机构进行融资时,提 交的项目评估方案。 2、以评估方案为蓝本,提交项目最客观的可行性报告。 3、以最直观的财务报表,设计最具有操作性的资本运作方案。

4、国际化商业地产项目评估方案,实现与国外基金零距离对 接。 四、商业地产的操作: 1、商业地产项目的成功并不在于外部有多少资源,而在于如何 整合资源!商场经营的成败没有秘诀,经营的手法没有好坏之分,经营的模式是多样的,经营的招数没有高低之分,关键在于实施。 一个行动要比一个方案要好,没有实施的方案等于没有方案,商业地产操作的关键是操盘过程中的理性化和系统化。 2、建设一支有效率和尽量廉洁的操作团队,严格控制招商和经 营过程中的炒铺等投机现象,无论在任何时候都始终要维护商场的长远利益和发展商的根本利益。商场经营管理过程中遇到问题不要笼统解决,要做到具体问题具体分析针对性解决。 五、招商策略: 1、招商的核心属性:现代商业地产管理运营的精髓就是要把松 散的经营单位和多样的消费形态统一整合到经营主题和信息平台上,包含统一招商规划、统一招商实施、统一服务标准和统一物业管理四个方面。这四个方面决定着后期商业运营能否成功,是保证项目可持续发展的关键。 2、招商的七项基本原则:(1)业态比例分配(2)统一形象 (3)同业差异异业互补(4)多元经营方式(自营、联营和租赁)(5)主力店招商先行(6)招商期间租金优惠(7)统一服务及信息化管理:统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支

商业地产项目开发标准流程

商业地产项目开发标准流程 1、市场条件判断 开发商需要在项目初期,首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断:不进行针对项目微观角度的分析,仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多,而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题:如果某个地区的社会生产力水平比较低,人们的收入水平不高的话,投资商再有实力,也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。 2、项目位置选择 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上,并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发,只有某个地方具备了相应的条件后,才可以做。商业房地产鉴于其功能特点,对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区,一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内,但商业房地产则不同,所要解决的客流会随着经营状态的变化,会发生倍增,也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候,项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案,开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析,也可以委托专业咨询机构进行选址。 3、判断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后,需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础,周边商圈覆盖人口的情况,可能的客户流量,客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例:位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米,二期可出租面积达43000平方米,一期1998年投入运营后,生意兴隆,但二期2000年开业后,二期长期经营状况不佳,管理商开始认为是因为商品组合不同的原因,但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近,二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确:崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业,这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。该项工作属于微观判断,很多咨询机构分析时使用的方法是:以市场调查为基础,建立相关分析模型,测算出该项目地址可能发生的客户流量,依据对所在地区人均零售消费额的判断,可以测算出该项目可能的零售额,再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额,即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同,分析结果可能有很大的不同。比如,有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为基础信息,并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设,该种分析方法有其优点,但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势,依靠其大量调查信息,建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断,假设较少,结论更具有时效性。个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。在做

最新三四线城市项目操盘全思路与执行案例

最新三四线城市项目操盘全思路与执行案例 这是一份最新的三四线城市商业项目操盘方案,时间跨度接近3年半:从项目招商前期准备(2013年9月)直到项目开业(2017年1月),方案中对所有环节都做了缜密的分析与实施步骤的详解。 具体内容:当地市场商业状况考察分析、项目定位、招商原则、业态规划、功能组合、租金体系与策略、招商推广策略、招商条件与收益预测、招商操作程序与后期管理、团队建设与人员培训。 本项目位于宁国市,宁国地处安徽省东南部,皖南山区东北侧,东邻浙江,西靠黄山,连接皖浙两省七个县市,距沪、宁、杭三城市170-300公里,是皖南山区之咽喉,南北商旅通衢之要道。 第一部分宁国市商业发展现状及项目定位 一、宁国市商业状况简析 近年来随着宁国居民收入的增加、购买力提高,商业随之发展,来满足消费者需求,但整体的发展水平,略显滞后。 主要表现: 1、商业集中度高,社区商业中心发展不均衡 现宁国市商业形成了以西津区宁城路、城东路、津河路、东风路,南山区宁阳路、山门路及周边辐射全市,项目所在区域宁国大道和青龙东路以及凤形新区的商业基础相对薄弱。

2、商业零售业态单一 主要以百货店、大型超市、专业市场和专卖店为主,各业态相对独立,无衔接载体。 3、商业零售运营模式单一,缺乏核心竞争力 现宁国市的零售运营模式仍以百货联营扣点、店铺或店中店租赁、超市量贩等为主,商管公司管理运营的购物中心模式缺乏专业性。 4、商业受周边城市辐射严重,中高档、流行时尚类的商业定位缺乏 随着政府的重视和大力扶持,宁国市在未来几年内的商业格局将出现重大的变化,本项目就是宁国首个城市商业综合体! 二、项目简析 1、项目位置 本项目位于宁国市宁国大道和青龙路交汇处,是宁国市政、商、住核心区位。项目所处的宁国大道贯穿城市南北,连接南京,黄山,杭州,纵横城市内外交通;皖赣铁路宁国站近在咫尺;多个公交站点9条公交线路,均匀分布项目周边;学校、商业、医院、高档生活区在此交汇共生。 2、项目规模 总占地面积115.2亩,总建筑面积约40万㎡,是宁国市首家集居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、办公、酒店、观光、文化等于一体的大型城市综合体。 3、项目定位

商业地产项目的前期规划设计

商业地产项目的前期规划设计 编者按:商业地产是一个很深的滩,走的越远陷得越深。所幸徐伟成先生在参加专业讲台的时候,比喻诙谐,往往用一些大家所熟悉的事情,比如守株待兔的故事、f4等娱乐故事等,谈笑间便已经将潜在的道理讲解清楚。有想要更深入了解商业地产的朋友,可以继续关注新浪乐居商业地产专业讲台栏目,我们将定期邀请业内人士为我们答疑解惑。是初入商业地产也好,是商业地产老手也好,我相信谈笑间大家都能有所收获! 本期主题:解析商业地产项目的前期规划设计 本期嘉宾:徐伟成第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理、董事 以下是新浪乐居商业地产频道的现场图文直播: 主持人:今天很高兴邀请到第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理、董事徐伟成先生为我们讲解一下商业地产的前期规划设计,今天已经是我们乐居商业地产专业讲坛第五期了。咱们今天的讲台活动分为两个部分,第一部分徐总会结合ppt,用实例为我们讲解一下商业地产的前期规划设计中的方方面面,另一个部分是围绕着金融风暴中的中国商业地产而展开的,大家也可以借此和徐总互动沟通,提出自己心中的疑虑。好,咱们先把时间交给徐总。 徐伟成:各位新浪乐居商业地产频道的网友,大家好。很高兴今天在新的一年给大家讲解一些我们在21世纪初,我们北京首都商业地产发展的情况,更重要的是我们公司的强项,就是商业地产的规划应该怎么做,产生什么结果。接下来用简练的语言跟各位交流一下。 其实,以商业地产里面的中高端项目为例,真正的深思熟虑的前提,做深入的规划所占的时间比例可能占到整个项目开发的40-50%。 可能这个观点,大家会感觉是不可思议的,为什么规划花这么多的精力和时间。我们所花的这个时间成本,主要是从思考,策划,调研,从开发商综合理念,从建筑设计来探讨。 谈到代理机构在商业地产中的角色,我想说其实商业地产开发的铁三角的组合是非常关键的,第一个是市场顾问合作方,也包括代理机构;第二个合作很重要就是建筑师事务所;第三个就是开发商,投资方面。接下来我们把这个铁三角的关系进行一个演绎说明。市场顾问其实是非常非常重要的前提。因为市场顾问本身就是对整个商业地产开发的前提,从它的区位、交通、周边的规划,未来的规划,未来的结构,人口消费力,包括整体的购物中心落成的选址做什么定位,到底是中高档,还是中档偏低等等。到未来的消费人口的可支配消费,以及来这里的频率都是要综合探讨研究的。所以,市场顾问在这前期对客观的了解是非常重要的。 第二个是代理,像我们第一太平戴维斯,我们也有代理部。招商代理对于前期不是那么重要,只要你把前期的市场,地块,交通规划做得很科学,很合理的话。包括他可能是做百货为主的,或者是百安居的家居店,或者是五金批发市场,我们都要考虑到交通位置。在国外的经验上,基本上房地产开发要做一个可行性研究。包括我们也有其他的服务,比如我们对一些国外大的店有选址的顾问服务。比如他可能在北京开店,他会找我们公司,对他的租金,店面面积,业态,目标消费群做一个综合的评估、选址。所以,刚才我讲到了,我们的市场顾问从交通、人流,商业竞争对手,商圈范围进行一个分析。 在购物中心的特征里,多一个购物中心其实是不能产生新的消费力的,购物中心的落成只不过会把原来同一商圈的消费力转移过来新的购物中心。或者是把别的传统的一些老的消费商圈里吸引一些新的人群过来。所以,我们市场顾问的角色,就是对整体的选址,他的消费力,进行一个综合研究。每一个商圈都有其传统历史性,以北京为例。北京对商业地产的理解,认为人定胜天,其实商业地产更多地利用历史的特性,像西单,王府井,加上燕莎商圈,蓝岛的百货店,一些老百姓传统的社区消费,到购物中心的消费。像九十年代中期到

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