经开区第八大街地块可行性研究报告
郑州经开区第八大街以西、经南三路以南地块市场调
研报告
一、地块现状分析
1、地理位臵
项目位于郑州经开区商业文化宜居区，郑州经开区是郑州都市区确定的六城十组团中的先进制造业新城，是郑州新区的核心组团，区域位臵优越，交通便捷，位于郑州都市区南北发展轴和东西发展轴的十字中心。京港澳高速、机场高速、郑民高速、310国道、107国道、环城快速路纵横交错，环绕开发区四周，构成了四通八达的立体交通网络。目前区域内高层住宅项目多已入住，无在售项目。随着国家级经济指数开发区的落定以及高铁的开通，区域价值会不断提升，区域内土地价格及商品房的价格亦在不断的上涨，周边商业、办公、住宅的开发量亦不断的增加。
区域范围：商业文化宜居区位于郑州市经济开发区中心地带，一航海路为轴，西起中州大道，东至310国道，涵盖规划区域，北接高铁经济区，南至南三环；
区域特色：重点发展房地产业、体育健身、休闲娱乐、商业文化、旅游餐饮等产业，打造航海路现代服务产业走廊。；
规划定位：郑州经开区将按照“加快产城融合、打造幸福经开”的发展战略，
重点发展汽车、电子信息及装备制造产业，建设内陆开放的高地和先进制造业新城，努力构建“新型城镇化、新型工业化”协调发展的先导区，建成中原经济区最具活力的发展区域。按照商业文化宜居、新兴产业、进出口贸易和现代物流、先进制造业、高端商务中心空间发展布局，实施“五区构城”，打造郑州都市区先进制造业新城。
目前拿地开发商：河南和谐臵业有限公司、河南振兴房地产（集团）有限公司、郑州东业冠达房地产开发有限公司、河南省亚太新宇臵业有限公司、郑州丰瑞源臵业有限公司；
目前在建项目：金沙湖高尔夫官邸、富田财富广场、冠达V8公寓、亚太时代广场、美立方；
2、地块四至：
项目地块较为方正，项目东临经开第八大街，南临经南五路，西侧紧挨规划中的商业项目（经开第六大街以西，经南三路以南的地块，目前为空地与本项目地块相连），北面为经南三路，经三南路以北航海路以南为一个成熟的住宅小区——格林度假山庄，入住率较高。
北：经南三路东：第八大街
西：第六大街地块中未开通的道路：经南四路
地块中未开通的道路：第七大街地块中未开通的道路：经南四路
3、用地指标
4、位臵图
013
010 012
014
5、地块现状
地块内部条件
项目整体上依靠经开区区的规划大环境，规划前景较好，但目前周边配套相对欠缺；
项目地块整体较为方正，易于项目整体规划，但项目地块局部有10-20米的土堆，从挂牌的四个地块来看，郑政经开出[2012]013地块基本上全部为土堆，土方量较大，土堆高度在5-10米，该地块大量土方的存在，将大大加大项目的成本。郑政经开出[2012]012、郑政经开出[2012]014两个地块中间亦有较多土方存在，土方高度约8米左右，长宽度均20米左右。郑政经开出[2012]010地块目前整体较为平整，但目前该地块为驾校，地上有部分附着物，后期可能会影响到拆迁周期。
项目地块内部局部为农田，同时北侧有树木和厂房，后期可能面临局部的补偿问题。
[2012]013地块土方现状[2012]013地块土方现状
地块周边环境
项目周边2公里范围内以住宅小区为主，有多层、小高层和别墅区等物业形态；同时有多个高新产业园区，居住环境良好。区域内未来潜在客户较多。
项目周边各种配套欠缺，超市等生活配套水平较低，商业配套基本为零。如何打造各种配套以满足业主所需是本项目应该着重考虑的一点。
[2012]012地块土方现状 [2012]012地块现状
[2012]010地块现状
[2012]010地块现状
东方金源
矿业家属院
东方金典
加州第一城 月太软件园
宇通零部件厂
软件园
三晖工业园
航海路 经南二路
经南三路
郑尉公路
第八大街
第六大街
第七大街
第
五大街
格林山庄
恩湃电力
项目周边有多个纯住宅小区，居住氛围比较浓厚；如加州第一城，矿业家属院，东方今典，东方金源，格林山庄等小区。
东方今典加州第一城
东方桃源格林山庄
项目周边有多个产业园区，可以为项目提供较强的客户基础
三晖工业园宇通零部件公司
软件园恩湃电力
项目周边的生活配套较弱，以住宅底商为主，业态为小餐馆，百货小超市，菜市场等，档次相对较低。
6、周边配套
项目周边教育配套
项目周边教育资源匮乏，整体质量有待提升；幼儿园以周边项目内部配套的形式为主，小学、中学数量较少，质量一般。
项目景观资源格林阳光幼儿园
经南三路
第
八
大
街
经南二路沿线菜市场经南二路沿线百货经开第六大街经南四路沿线
项目周边景观资源较为丰富，为项目的一大优势；经南三路两侧设臵10米左右的绿化带；项目与大型中心广场不足1公里，与金沙湖高尔夫球场仅3公里。
7、交通情况
项目对内、对外交通便利，与107国道、机场高速入口距离在5公里范围内，内部道路通畅，公共交通线路逐渐完善中，便于导入市区内及周边城市的客户；同时项目与未来的地铁四号线经开第八大街站点距离较近。
本案
金沙
湖高尔夫球会所
距离3公里
中心广场
距离不足1公里
?项目对外交通：
107国道：项目与107国道距离不足2公里；
南三环：项目距离南三环不足1公里；
机场高速入口：项目距离机场高速入口5公里左右；
新客运东站：项目距离新客运站4公里左右；
郑东新区：项目距离东区CBD7公里左右；
?内部交通：
区域内规划12纵12横”的网状道路格局，方便出行；
区内道路总长达到50公里以上；
?公共交通网络逐步完善中：
33、35、46、B17、59、307、327南线、327北线、152、129、K812、727、游573
等公共交通线路可直达市区，公交枢纽站、开发区内部公交系统即将投入使用。
郑州市轨道交通规划：
郑州市轨道交通由6条线路组成，总长188.25公里，为“三横两纵一环”
的网状结构；
一号线：09年6月动工、2013年年底投入试运营、二号线：2010年12月动工、2015年完工；
三号线：2014年有望动工，2018年通车
四号线：计划开工时间2015年，2020年6月竣工
五号线：预计2011年动工，2016年通车
六号线：2020年前后开建
总结：郑东新区旁具有一定交通优势的中高端住宅区
1、地理位臵优越——项目位于经济技术开发区，与郑东新区距离较近，该区域与郑东新区仅一路之隔，而地块距离东区的车行时间仅10分钟左右，因此项目借势郑东新区的可能性较大。
2、交通优势
项目对外交通：
107国道：项目与107国道距离不足2公里；
南三环：项目距离南三环不足1公里；
机场高速入口：项目距离机场高速入口5公里左右；
新客运东站：项目距离新客运站4公里左右；
郑东新区：项目距离东区CBD7公里左右；
内部交通：
区域内规划12纵12横”的网状道路格局，方便出行；
区内道路总长达到50公里以上；
二、投资环境分析
河南省发展背景：
2011年10月7日，国务院发布《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》中原经济区正式纳入规划，标志着中原经济区建设已正式上升到国家战略层面。
指导意见指出，中原经济区是以全国主体功能区规划明确的重点开发区域为基础、中原城市群为支撑、涵盖河南全省、延及周边地区的经济区域，地理位臵重要，粮食优势突出，市场潜力巨大，文化底蕴深厚，在全国改革发展大局中具有重要战略地位。
《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》强调，河南省是人口大省、粮食和农业生产大省、新兴工业大省，解决好工业化、城镇化、农业现代化协调发展问题具有典型性和代表性。积极探索不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的工业化、城镇化、农业现代化协调发展的路子，是中原经济区建设的核心任务。
根据《指导意见》，支持河南省加快建设中原经济区，是巩固提升农业基础地位，保障国家粮食安全的需要；是破除城乡二元结构，加快新型工业化、城镇化进程的需要；是促进协调发展，为全国同类地区创造经验的需要；
是加快河南发展，与全国同步实现小康社会目标的需要；是带动中部地区崛起，促进区域协调发展的需要。
《指导意见》明确了中原经济区的战略定位，即：国家重要的粮食生产和现代农业基地，全国工业化、城镇化和农业现代化协调发展示范区，全国重要的经济增长板块，全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽，华夏历史文明传承创新区。
《指导意见》确定了中原经济区发展目标：到2015年，粮食综合生产能力稳步提高，产业结构继续优化，城镇化质量和水平稳步提升，工业化、城镇化、农业现代化发展协调性不断增强，基本公共服务水平和均等化程度全面提高，居民收入增长与经济发展同步，生态环境逐步改善，资源节约取
得新进展，初步形成发展活力彰显、崛起态势强劲的经济区域。到2020年，粮食生产优势地位更加巩固，工业化、城镇化达到或接近全国平均水平，综合经济实力明显增强，城乡基本公共服务趋于均等化，基本形成城乡经济社会发展一体化新格局，建设成为城乡经济繁荣、人民生活富裕、生态环境优良、社会和谐文明，在全国具有重要影响的经济区。
确定中原经济区及中原城市群的国家战略地位及郑州市中部地区重要的中心城市地位，表明郑州市的城市定位已上升到国家的战略，郑州对河南省城市、中部经济区的辐射力将逐渐增强，同时带动郑州市经济的发展。 国民生产总值
2002年—2011年郑州市国民生产总值走势图
2002年—2011年郑州市人均GDP走势图
从2002年至2011年郑州市国民生产总值及人均GDP走势来看，整体上表现为上涨趋势，2011年郑州市国民经济达到了4912亿元，比上年上涨13.2%，人均GDP为56086元，比10年上涨了9.7%，国民生产总值及人均GDP的增长为郑州市房地产发展提供了强有力的经济基础。
而从城市住宅价格与人均GDP的关系来看，商品住宅成交价格的走势长期与人均GDP的走势一致，人均GDP的上涨为房价上涨提供了经济基础。
郑州“十一五”期间GDP一直保持着较高的增长率,2011年GDP总量超过5000亿。“十二五”规划GDP到2015年将达到8800亿,实现年均增长率为15%。
●人均可支配收入
2002年—2011年郑州市人均可支配收入走势图
2011年，郑州市居民人均可支配收入为21612元，与2010年同期相比上涨了9.0%，“十二五”规划郑州城镇人均可支配收入将达到30400元，年均增长率12%，人均可支配收入及增长率均有较大的提高，未来城市居民购买力将不断提高，居民收入的增长必然带动消费需求的扩张，进而对宏观经济发展起到良好的促进作用，亦是房地产的发展砥柱力量的保证。
●房地产投资
2002年—2011年郑州市房地产投资额走势图
2011年全年房地产开发完成投资923.6亿元，比上年增长19.2%；其中住宅投资627.4亿元，增长12.9%。随着郑州各新区的大面积开发，预计未来几年郑州市房地产投资额的上涨幅度会进一步增加。
城市人口及城市化水平
2001年—2011年郑州市人口走势图
2005年—2011年郑州市人均居住面积走势图
2011年全市年末总人口885.7万人，城市居民人均住房建筑面积29.5平方米随着居民人均居住面积的不断增加，人口的上涨，将会为城市房地产提供坚实的刚性需求客户及改善型客户。
三、房地产市场分析
●商品住宅市场分析
全市量价分析
2012年1-12月郑州市商品住宅月度供求关系图（单位：万㎡）
●12年1-12月全市商品住宅供应量为887.59万㎡，环比上涨36.39%
●12年1-12月全市商品住宅成交量为846.87万㎡，环比上涨70%；
●12年1-12月全市商品住宅成交均价为6541元/㎡，环比与11年微涨。
供求关系：
2012年，郑州市商品住宅供应量为887.59万㎡，成交量为846.87万㎡，供求比为1.04:1，从月度表现来看，整体上供应量来自于2012年5—8月，上半年市场成交的一直向上促进了各大开发商对市场预期良好，因此加大了推案量。
供应量：
2012年1-12月全市商品住宅供应量为887.59万㎡，同比上涨36.39%，2012年供应量的上涨，在很大程度上与市场预期向好有一定关系，1-4月市场成交量一路上扬，开发商预期二季度开始开始逆转，二季度伊始市场供应量开始大量上涨。
成交量：
2012年1-12月全市商品住宅成交量为846.87万㎡，同比上涨70%，全市商品住宅表现为明显的量价齐升；虽然经历11年市场调控，购房者出现了一定的观望，但在11年价格依然坚挺的情况下，大量刚性需求客户在上半年开始释放，成交量不断上涨。 成交价格：
2001年—2012年1-12月郑州市商品住宅量价走势图（单位：万㎡、元/㎡）
2012年1-12月，郑州市商品住宅成交价格为6541元/㎡，同比去年微涨，在成交量不断上涨的形势下，下半年全市商品住宅成交价格开始出现上涨。
从2012年全市商品住宅成交价格月度表现来看，虽然2012年上半年全市商品住宅成交价格与11年同期持平，但9
月份开始，市场成交的上涨导致开发
5200
5400560058006000620064006600680070000
10203040506070809010012.01
12.02
12.03
12.04
12.05
12.06
12.07
12.08
12.09
11.10
12.11
12.12
销售面积
销售均价
12年1-12月郑州市商品住宅量价走势图
商预期大好，典型开发商均价出现300-700元/㎡的上涨，10月份全市商品住宅均价亦上涨近300元/㎡。
四、竞争项目分析
市场分析是对市调报告内容的精简和提炼，除产品价格和户型定位外，对项目的市场前景、竞争情况、销售计划、去货周期和去货速度也应作出合理预测。
本项目地处郑东新区综合物流区域，项目紧邻东风路与商都路，周边云集了绿地卢浮公馆、海马公园、鑫苑世纪东城、高速奥兰花园（住宅已售罄，商业在售）、财信圣堤亚纳、东方鼎盛时代广场等项目，但由于东区不同路段项目价格相差较大，为了全面反应项目静态的价格，选取项目周边1公里范围内的竞争项目，分别选绿地卢浮公馆、海马公园、鑫苑世纪东城三个项目，三个项目均以住宅开发为主，商业开发为辅，与项目未来的产品形态较为相似。
竞争项目区位示意图：