XX房地产项目可行性研究分析报告

调查人员声明 1

第一部分项目总论 2

11项目背景2

12项目概况3

13可行性研究报告编制依据7

14可行性研究结论及建议7

第二部分市场研究9

21宏观环境分析9

22全国房地产行业发展分析9

23本市房地产市场分析9

24板块市场分析11

25项目拟定位方案13

第三部分项目开发方案15

31项目地块特性与价值分析15

32规划设计分析16

33产品设计建议17

34项目实施进度21

35营销方案22

36机构设置23

37合作方式及条件24

第四部分投资估算与融资方案25

41投资估算25

42融资方案33

第五部分财务评价36

51财务评价基础数据与参数选取36 52财务评价方案1 36

53财务评价方案2 38

54财务评价结论38

第六部分不确定性分析40

61盈亏平衡分析40

62敏感性分析41

63风险分析42

第七部分综合评价44

71社会评价定性44

72环境评价影响及对策44

73公司资源匹配分析44

第八部分研究结论与建议45

81结论45

82建议45

第九部分附录 46

91附件46

92附表46

93附图47

调查人员声明

我们郑重声明

1 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的

2 我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析

3 形成意见和结论

4 撰写本可行性研究报告

5 我们已或没有对本报告中的拟建项目进行了实地查勘在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘

6 其他需要声明的事项

参加调查人员签名

公司领导签字

注形成一致意见后附后存档

第一部分项目总论

11项目背景

多情的山水演绎无数灵动的故事与传奇礼花闪耀的星空传承多少历史的经典与不朽这就是浏阳一个有着一千八百年历史的山水名城

优美的环境便利的交通吸引越来越多的外地人来浏旅游度假据市旅游局统计去年十一黄金假日共接待游客2037万人次同比增长2183今年预计翻番特别是长浏大浏浏醴高速的建成通车和城铁拉通都将直接带动周边都市人群来浏度假休闲

而按照目前浏阳房地产市场供应状况来看2009年全市在建房屋施工面积达到16761万平方米新开工面积达9249万平方米今年预计新增约100万平方米商品房投量市场将迎来一个高峰

com在区域发展情况

项目位于长沙国家生物产业基地医药科技园生物医药园距离长沙市35公里距黄花机场18公里距离浏阳市区25公里是湖南省唯一一个没有母城依托的开发区8年来浏阳自筹资金抓园区建设和医药专业化服务体系建设已整体开发85平方公里引进各类医药企业110多家配套企业80多家总投资46亿元2006年园区实现工业总产值5125亿元利税307亿元2007年产值将突破70亿元利税突破5亿元由于我园的贡献湖南医药工业从2001年全国第22位上升到目前的第16位成为中西部地区最大的生物医药园园区也因此成为联合国工业发展组织在中国合作建设的唯一医药园国家科技部火炬计划基地国

家商务部医药出口基地和省政府重点工程长沙市十大标志性工程2006年10月园区被国家发改委认定为长沙国家生物产业基地拥有较有特色的城建风格园区建设注重环境保护和生活生产设施的配套以健康产业为特色的城镇已初具雏形被誉为全省最美的工业园区之一拥有较为到位的管理体系园区人财物相对独立浏阳市所有相关行政管理权限已授权到位并经人民银行批准建有一级金库所有地方县级收入全部返还投入园区建设园区投资公司按市场运作滚动开发方式经营开发园区园区投资公司今后将采取市场化运作通过资产置换引入社会资本和民间资本增资扩股合资投建企业股份转让及管委会员工持股等方式拓展盈利模式实现上市融资从1999年至今的十年园区以集聚生物医药产业为主未来十年园区将以生物经济社区为追求方向一方面继续做强产业形成世界知名的生物医药产业基地另一方面则以完善生活配套为主线进行城镇化建设建设生态宜居的生态社区城同时积极引进社会投资者大力建设园中园及各种生活服务生产服务设施浏阳生物医药产业园区正准备着力打造世界生物经济社区和临空经济区使长沙这座深厚底蕴的文化古城又将成为生物经济中心和生物产业创业之都

com起人及发起缘由

本项目由浏阳市东玉房地产开发有限公司开发建设该公司是在长沙市浏阳市工商行政管理局办理了注册登记的法人资格的房地产开发机构并且经长沙市浏阳市规划建设局批准取得房地产开发企业资质公司经营范围以房地产开发为主营业务涵盖物业管理酒店经营

投资实业等多个领域的综合公司浏阳市东玉房地产开发有限公司董事长陈小英浏阳市政协委员大专文化2002年至2006年分别获浏阳市长沙市三八红旗手省农村巾帼科技带头人全国双学双比女能手追求完美品质超越用户期望是陈小英对房地产项目建设的承诺公司秉承以人为本服务为先的企业理念服务浏阳服务长沙服务湖南经营理念开发本项目

本项目坐落于长沙市生物科技园区项目的建设承担着长沙市商业的辅助配套及园区商业住宅的配套需求为配合项目的建设开发公司精心准备整合了多方优势资源搭建了由工程规划营销物管等多领域专业人才组建的开发团队为区域市场的发展和当地商住产品品质的提升贡献力量同时也为公司在房地产开发之路探索模式积累经验储备人才对项目所在区域及公司本身意义重大

com资的必要性

随着浏阳城市中心区开发的深度推进纯居住地产已渐次退出了市场舞台取而代之的是后来居上的商务地产例如联邦房产打造的香山国际名苑创意房产打造的财富新世界醴浏铁路打造的醴浏大厦鸿宇房产打造的中央公园湘鑫房产打造的名河鑫都商务性质已经慢慢凸显很多购房者看中的还是它们的地段价值和商务前景目前浏阳城市中心商业地产正呈现两个特点一是从推出规模上看中心区的商务地产大大超过以前的住宅二是从楼盘品质上看商务地产也将超过以前开发的住宅成为打造中心区形象的名片

与国外接轨的写字楼类型公寓正成为一些投资者的首选无

论是在浏阳主城区还是在工业新城区域人口的聚集和企业的增加势必直接导致优越地段的商务地产成为稀缺资源

展望未来随着浏阳十二五规划的全面实施一个西融长株潭南接珠三角东连长三角的区域性中心城市蓝图正在渐渐展开届时浏阳现代服务业比重大高新产业快速发展外贸业的比率上升尤其是城铁的正式开工必然带来城市产业的重组城市价值和等级将发生本质的提升高端商务地产因为稀缺必然在供求关系方面表现出供不应求高端商务地产的租赁和出售价格一定会大有提升当新四路正迅速拉近浏阳与世界的距离当城铁满载希望沿着融入长株潭两型社会试验区的跑道奔来当工业新城建设的步伐全面开启浏阳城这个古时易守难攻的要塞之地今天正全力融入长株潭孕育着新一轮建设的高潮伴随着城市的提质和交通的提速在市场调研的基础上依托新四路带来的区位优势积极引导主动对接域外市场探索度假型商务型养老型等复合型特色房地产市场实现差异化发展将成为浏阳房地产发展的未来大势浏阳工业新城启动的投资优势近三年来浏阳市委市政府提出了建设工业新城助推浏阳经济进入高速时代的战略构想并大力推动目前形成了工业新城投资公司长沙国家生物产业基地浏阳制造产业基地三个投资主体永安洞阳北盛蕉溪四个乡镇分片负责共同发力的开发热潮浏阳在对接长沙省会经济圈连通珠三角长三角的思路和实践上达到了前所未有的高度统一这有利于浏阳全市发展现代工业精力集中资源集中有利于政策持续长远规划对激活投融资企业招商引资产业集聚和城市建设都是很好的契机十二五期间园区

将新增开发面积10平方公里规划人口达到15万人项目的建设进一步完善了工业园区的配套促进了商业的繁荣提高了园区人民生活的品质

12项目概况

com称浏阳园中园暂定名项目

com设单位概况浏阳市东玉房地产开发有限公司

com块位置及周边现状

①地块位置

项目位于长沙长沙国家生物产业基地医药科技园东经113°18′48〃～113°24′31〃北纬28°11′52〃～28°14′52〃西距长沙市区35km黄花机场18km东距浏阳市区25km东起砰山屋场西南至洞阳河北至捞刀河总规划用地面积28平方公里其中克里小学以西范围用地面积186平方公里作为近期建设范围克里小学以东约10平方公里范围作为规划生物医药园区远景发展的备用地予以控制

园区总体规划充分考虑浏阳长沙中间的区域关系挖掘创立坚持自己的产业特色讲求经济效益确保长久持续发展考虑与周围环境的融合共生提高规划的弹性合理有效利用国土资源建设生态型环保型园区

地块地势属于园区内最高点地块内场地平整无其他建筑杂物

地块由南往北临近康宁路的位置地块与整体地块有较大落差最大处落差将近在10米左右在地块东面最小落差在2米左右在地块西

北面

2 项目SWOT分析

优势S

1地块方正场地平整

2周边交通路网十分发达交通便捷

3净地无拆迁工作

4临街面开阔适宜发展商业

劣势W

1地块内的高低落差增加开发成本

2周边配套不完善

机会O

1园区中心位置紧邻园区中央商务区

2随着园区日益发展地块优势日益凸显

3园区发展起步阶段存在相当的市场机会

威胁T

1周边多为厂区商业氛围较差

2周边同类型项目的建设

3项目周边配套

项目位于园区核心位置紧邻园区商贸街配套完善主要有通信中国移动中国联通

银行中国邮政工商银行

园区管委会