再谈三四线城市房地产

再谈三四线城市房地产(2013-09-29 12:32:06)转载▼

对于三四线城市房地产市场我说的其实不少了。我和陈宝存老师在2010年就达成共识：未来十年房地产的主战场在三四线城市。说这个观点时间朱晓红老师也在，我还列了大纲准备写一部书。大纲还请二位老师提出自己的意见。后来因为乱七八糟的事情太多一直没有动笔，但是观点一直没有任何的变化。我依然坚持三四线城市是房地产未来的最大市场，而开发商未来的出路和归宿是农场主。

谈到房地产开发商未来出路是农场主时间我还在微博上和郑文东兄开玩笑，说让他弄几万亩一个庄园，中间一千亩搞个城堡，核心区二百亩是他的私属空间，养一大群美女，每天歌舞升平的，我为了享受这样的生活，甘愿到他庄园核心区做一个花工。当然这仅仅是玩笑，但是这个玩笑中我谈到了房地产开发商的未来及农村的未来。

回到关于三四线城市房地产市场上来说，我在微博上一直坚持说未来十年房地产的主战场在三四线城市，而对我这样观点持反对意见的人众多，其中有北京的王岩大哥，我说您在北京呆太久了，不了解三四线城市，他说自己刚从一个三线城市回到北京。我说您了解的不透彻。那么不知道王岩大哥先生是不是受到我的观点影响，改变了原有的看法。

我想我观点影响到的应该有不少人，其中就有著名的保利地产广东公司的董事长余英，余老大。他一直坚持说房地产的主战场是一二线城市，然后我就在微博上给余老大举例子，我说：河南人口突破1一亿。城市化率在42%,城镇人口约4600万（今天河南《大河报》数据）假

定河南城市化率要达到70%的话，需要城市化的人口还有三千万，而在河南的城市中只有郑县一个城市属于二线城市，现在他人口约700万（含四百多万的户籍人口和二百多万的外来流动人口），另外一个城市洛阳是三线城市，其余都是四线及以下城市，那么河南的三千万需要城市化人口郑县即使完成三百万，洛阳完成二百万，还有两千五百万城市化人口需要四线城市来承担，而这是一个巨大的房地产市场。假定河南的城镇化人口全部都有一线城市来承担的话，四个一线城市是难以承担的，而全国需要城镇化的人口还大量存在着。

还有就是一个开发商的例子也说明了三四线城市市场的巨大：河南建业作为河南本地的一家开发商，作为一家境外上市公司，坚持一个战略：省域化。进军房地产二十年的建业没有跳出河南，从2000年进入地级市之后现在河南十八个地市已经全部进去，还有几个县城已经四五个镇。那么建业的业绩怎么样哪？销售额已经突破百亿，这个数字比着动辄几百亿上千亿的一线房企来说微不足道，原因是建业进军的城市中除了郑县是二线城市，洛阳是三线城市外其余皆是四线以下城市，而房价方面只有郑州在八千左右，洛阳突破五千，其余的城市大部分在四千左右。所以销售收入低是应该的，而在全国房地产企业今年上半年占据第45位，销售面积上占据的位次应该是25位左右，上半年建业销售额同比增长18%，整个河南省销售额则增长了超过50%，达到50.1%。从河南省销售增速可以看出三四线城市的销售后劲强劲。

我想这些东西足以说明三四线城市房地产市场的未来前景诱人。

八月由于工作原因，我和同事一行到达新疆伊犁的霍城，一个人口不足四十万，城镇人口不足7万的地方，当地在售项目只有五个，不要做广告，房子已经推出马上就会被抢光，我咨询了四个项目，得到这个一组数据：乡镇购买客户不足30%，按揭贷款购房不足30%。而在内地或者发达地区该两组数据应是都在70%左右，这说明了西部县域房地产市场还有巨大的潜力尚未挖掘出来，我把这样的信息发布到微博上之后，就有在新疆做房地产的朋友说确实如此，真有：“快来，钱多人傻”的境况。

既然我说三四线城市房地产市场未来前景诱人，你们何以网络上不断有三四线城市房地产市场存在巨大危机，大量的鬼城会出现在三四线城市的论调哪？

最近以杜猛为首的中企资本团队对于鬼城的论述颇多，本人作为团队一员对鬼城持有不同看法。在今年早些时间杜猛抛出的鬼城中就有郑县，其实最早说郑县是鬼城的应该是《经济观察报》在2010年提出的，不知道列位最近有没有到郑县东区去看看那里是个什么样的情况，要说鬼城的话，未来上升为国家战略的郑县新郑机场港区将会出现比郑东新区更大的鬼城，但是你要是在过二十年后再去看鬼城的话也许他们自己都会笑的。我昨天在微博上举了我老家漯河的例子，1989年我上大一，当时我们这里刚划地级市不久，城区面积不到十平方公里，人口不足十万，政府在沙河北岸修建一条有约四五公里长的主干道，宽度设计100米（规划红线），当时被省政府知道后把主管城市建设的鲁文忠副市长给臭骂一顿，让修50米宽，再修建时偷

偷修成了60米，现在这条路有三个十字路口堵车，五年后哪？十年后哪？五十年后哪？现在这里人口近80万，我预计再过不到二十年人口将会突破150万，那样条宽阔的马路将会是怎么样哪？这就是某些人说的资源浪费吧？前瞻性与远见是城市规划与建设的基本要求。房子建好三五年没有人住十分正常不过了。何以鬼城，何以浪费？支持三四线城市房地产市场危机的一个重要观点是没有产业支撑。那么请问一下什么是产业？难道非要有烟囱冒烟是产业吗？非要生产性企业是产业吗？餐饮、旅游、养生、养老、度假不能支撑一个城市吗？去看看丽江、去看看阳朔、去看看周庄吧。我提出的另外一个观点是休闲度假与养生养老的最佳地点一定是三四线城市和一二线城市的远郊而不是一二线城市，那么这不能成为产业支撑吗？

何况随着产业的梯度转移现在没有工业的三四线城市和西部未来一定没有嘛？我们以电子产业的梯度转移来看看产业转移吧：最早的电子生产企业是在美国的硅谷，后来由于成本太高后来转移到日本的筑波，然后是台湾的新竹，然后随着郭台铭转移到深圳的龙华，还有部分转移到苏州昆山，现在再向内地和西部甚至是东南亚转移，成都有了英特尔。郑县有了富士康，西安要建设三星最大的生产基地，仅仅当地配套就要3000亿人民币，而与富士康配套的很多产业都在向周边的四五线城市扩散，比方我们乡下的漯河就有好几个给富士康配套的工业园区，而在我们这里还有吸引了包括可口可乐、康师傅、旺旺等一线食品生产企业，而这些企业原本都是在沿海地区和一线城市的。随着中西部的发展，产业向这里转移是必然的。

另外一方面即使没有产业转移，也没有上述的休闲、度假、养生、养老资源，那么三四线城市依然会有房地产市场的。上述数据中提到河南上半年房地产销售增长了50.1%，何以有这么高的增长率？原因是春节过后的返乡置业，今年春节过后我在漯河的三个项目大年初一都没有放假，特别是从初五开始我们置业顾问根本就吃不嘴里饭，原因何在？就是去年一年在一二线和沿海地域打工的、工作者都憋着不买房子，年前一二线房价开始上涨后大家觉得老家房子不会降了所以才会一窝蜂地回家买房子。

再谈到一个问题就是一线房企重回一二线城市的问题。自去年开始因为从2011年三月的调控导致一二线城市从当年的5月份开始房子开始走不动，而三四线城市房子卖不动是要滞后约半年的是从当年的11月中旬开始的，这是三四线城市对于市场反应的滞后性的具体表现，所以房子销售回暖也有滞后性，三四线城市房屋销售回暖是从春节过后开始的，而一线开发商在一二线城市的回暖要早于三四线城市约半年时间，所以在没有看到三四线城市市场回暖的情况下就盲目觉得三四线城市市场不行。当然三四线城市和一二线城市是有区别的，首先是单个城市消费能力有限，单个项目的去化肯定比一二线城市缓慢很多，另外是三四线城市单位利润肯定没有一二线城市高，还有一点是一线房企刚进入三四线城市还有很多不适应的地方，不要说是房地产开发商即使代理商也是同样，易居中国去年在河南新乡与漯河接的两个项目都是不到半年就走人了，原因何在？不适应。我曾经在易居中国在漯河的项目和他们总监谈过，当时已经是农历的腊月28了，

谈了约30分钟时间，出来后我就和我公司的人说易居中国在这个项目不会超过6个月，果然四个半月就撤场了。

去年恒大销售业绩因为很多项目在三四线城市，所以下滑，因此就有人断定恒大不行了，而我看到今年恒大的资料是前七个月销售额已经突破520亿元，今年销售额破千亿没有问题，而恒大的销售面积在今年上半年依然排名第三，销售额虽然排第六，原因是恒大在一线城市几乎没有项目。恒大很多项目售价都在五千左右，比着动辄几万的单价，其销售额也是不错的。现在恒大依然不会放弃三四线城市的。上月恒大在河南漯河就出手近十亿元拿地，而这个城市的平均房价不足4000元。

不能因为一时政策因素导致的极个别公司业绩出现增长缓慢而否定对于整个三四线城市的否定，有人以为走马观花到一个三四线城市呆上三两天就断言三四线城市大部分都是鬼城，甚至是十年房子都卖不完。进军三四线城市的房地产开发商大部分是个体私营企业，很多公司根本就从银行贷不到款，都是靠自身的积累，他们的钱不是风刮过来的，比所谓专家学者更珍惜自己的财富，他们不会拿自己的钱不当银子的，他们投资时间都是十分慎重的。在不能把控风险的情况下不会盲目投资的。当然极个别城市例外。比方鄂尔多斯。

最近几天又有不少人大谈三四线城市的房地产市场风险。提醒一下是有必要的，但是如果开发商如果信以为真地宁肯钱放进银行也不进军三四线城市或者说有人担心三四线城市房地产崩盘应该在三四线置业或者投资买房的不去购买，我想用不了三年你们就会后悔的。

我依然坚持：未来十年房地产的主战场在三四线城市。