2016年上半年安徽省房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目盈亏平衡分析模拟试题

2016年上半年安徽省房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目

盈亏平衡分析模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、住房公积金管理工作的法律依据是__。

A．《中华人民共和国公积金管理条例》

B．《住房公积金管理条例》

C．《住房公积金管理规定》

D．《公积金使用规定》

2、《土地登记办法》所称其他登记不包括。

A：土地预告登记

B：土地异议登记

C：土地更正登记

D：土地变更登记

E：执行层的组织协调

3、房地产不可移动的特性，房地产所处区位对__并不具有吸引力。

A．置业投资者

B．开发商

C．承建商

D．租客

4、我国目前有关部门把公司或企业发行的债券统称为公司债券，并且明文规定，发行的主体仅限于我国境内的。

A：个人企业

B：合伙企业

C：集体所有制企业

D：全民所有制企业

E：执行层的组织协调

5、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。

A．了解某宗房地产的出租人权益价值

B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

C．了解某地区地震后房地产价值的变化

D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

6、对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用__。

A．一般物价指数

B．建筑材料价格指数

C．房地产价格指数

D．定额调整系数

7、股份制企业组织形式中，以最为典型。

A：无限责任制

B：有限责任制

C：股份有限责任制

D：两合责任制

E：执行层的组织协调

8、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为__万元。

A．65.4

B．81.8

C．87.2

D．109.0

9、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以2006年1月1日为100)。该宗房地产2008年10月1日的价格为元／㎡。

A：2 402．22

B：2 302．22

C：2 202．22

D：2 102．22

E：工业用地的监测点评估价格

10、下列关于宗地图的说法有误的是__。

A．坐落表示宗地所在街道、街坊以及该宗地的编号

B．界址点以直径0.8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点

C．若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长

D．宗地图中应画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号

11、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是__ A．出租率

B．基准收益率

C．成本利润率

D．财务杠杆比率

12、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为__。

A．空置率

B．有效面积系数

C．建筑密度

D．建筑容积率

13、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。

A：居住区

B：居住小区

C：居住组团

D：居住社区

E：执行层的组织协调

14、某购房者向银行申请了4万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷

款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是元。(2005年试题)

A：204.08

B：345.18

C：508.91

D：666.67

E：借款合同

15、最常见的会计期间是。

A：三个月

B：六个月

C：一年

D：二年

E：执行层的组织协调

16、房屋征收补偿的实施主体是__。

A．房地产开发企业

B．房屋征收实施单位

C．房屋征收部门

D．市、县级人民政府

17、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。A．由专业投资管理者负责经营管理

B．收入现金流的主要部分分配给了股东

C．分为权益型和抵押型两种形式

D．投资流动性好

18、，国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”。

A：1986年1月

B：1987年1月

C：1988年1月

D：1989年1月

E：房地产估价机构必须加盖公章

19、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。

A：50

B：40

C：35

D：30

E：工业用地的监测点评估价格

20、不允许直接进行土地使用权抵押的土地是__的土地。

A．通过出让方式取得的

B．通过转让方式取得的

C．通过划拨方式取得的

D．有地上建筑物及其他附着物

21、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为__万元。A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.58

22、下列统计指标中属于变异指标的是。(2007年试题)

A：众数

B：调和平均数

C：中位数

D：标准差

E：执行层的组织协调

23、除国家标准的划拨土地外，原使用土地改变用途的实行__。

A．无偿无限期使用

B．无偿有限期使用

C．有偿无限期使用

D．有偿有限期使用

24、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。

A：2400

B：2410

C：2490

D：2500

E：工业用地的监测点评估价格

25、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算．【2003年考题】

A：比较法

B：收益法

C：成本法

D：路线价法

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、是现代保险事业经营和发展的科学基础。

A：大数法则

B：大数定律

C：小数法则

D：小数定律

E：概率论

2、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的是第一步。

A：需求影响因素分析

B：吸纳率分析

C：需求预测分析

D：市场购买者的产品功能需求

E：借款合同

3、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是。

A：抵押贷款还本付息

B：管理人员工资

C：公共设施维修费

D：保险费

E：借款合同

4、具有独立设计的施工图和相应的概预算，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程是__。

A．建设项目

B．工程项目

C．单位工程

D．分部工程

5、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则。

A：全部参加考试人员为总体单位

B：全部参加考试人员为统计总体

C：你作为考生是总体单位

D：你作为考生是个体

E：你的年龄是一个品质标志

6、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是．【2005年考题】

A：不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

B：房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C：理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关

D：房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化

E：汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降

7、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。

A．容积率

B．空置率

C．利息备付率

D．成本利润率

8、建筑平面图反映的内容有__。

A．建筑的朝向、平面形状

B．门窗的编号、开启方向

C．各楼层的地面标高

D．建筑外形及细部：门窗、雨篷、阳台等

E．内墙位置、房间名称、楼梯间的位置

9、关于投资组合理论的说法，正确的是__。

A．投资者应选择毫无风险的投资组合

B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

10、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万，可供出租的住宅面积为450万；当年销售和出租的房屋总面积为2750万，其中销售的住宅面积为1680万，出租的住宅面积为320万。该市2008年住宅市场吸纳率为。(2009年试题)

A：71.11%

B：88.89%

C：91.67%

D：93.33%

E：借款合同

11、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括。

A：密度

B：表观密度

C：密实度

D：孔隙率

E：吸水性

12、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率为__。

A．167%

B．80%

C．200%

D．60%

13、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是。

A：面积误差比在3％以内(含3％)的房价款由买受人补足

B：面积误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人

C：绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人

D：绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业三倍返还买受人

E：绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人

14、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为__元/m2。

A．3800

B．3520

C．3700

D．3720

15、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为__万元。

A．96

B．192

C．240

D．480

16、估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”，对其具体的写作要求是__。

A．全面性

B．科学性

C．客观性

D．准确性

E．概括性

17、房地产开发投资属于典型的房地产投资。

A：收益型

B：收益加增值型

C：机会型

D：博弈型

E：借款合同

18、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。

A：应做到诚实正直，公正执业

B：为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目

C：未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

D：应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用

E：不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

19、土地面积的量算可采用等方法。

A：坐标解析法

B：实地量距法

C：几何解析法

D：代数计算法

E：图解计算法

20、在求取净收益中，运营费用包括。

A：房地产持有环节的税收

B：房地产折旧费

C：房屋保险费

D：房地产抵押贷款还本付息额

E：为承租人提供的服务费

21、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有。

A：抵押人到期未偿还债务的

B：抵押人擅自处分抵押房地产的

C：抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的

D：抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的

E：未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的22、下列关于商品房销售代理，表述正确的是。

A：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式

B：实行销售代理必须签订委托合同

C：房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同

D：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用

E：房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务

23、住宅专项维修资金的使用须经同意。

A：房产管理部门

B：物业服务企业

C：业主委员会

D：业主大会

E：执行层的组织协调

24、受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派__单数成员组成鉴定组。A．3人(含3人)以上

B．5人(含5人)以上

C．7人(含7人)以上

D．9人(含9人)以上

25、房地产市场结构包括__。

A．总量结构

B．区域结构

C．产品结构

D．供求结构

E．资金结构