现在买房傻子才掏钱----手把手教你买房不花钱

现在买房傻子才掏钱----手把手教你买房不花钱
现在买房傻子才掏钱----手把手教你买房不花钱

现在买房傻子才掏钱----手把手教你买房不花钱

昨晚,和一个开典当行的同学喝酒。

我问同学,“你买了多少套房子,多少间铺面?”“房子22套,铺面12间。”同学炫耀似的答道。“那你花了多少钱呢?”同学虽然是千万级的富翁,但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧!我心中默算了一下,非常怀疑!

“现在买房子,傻瓜才掏钱!亏你还是个生意人!”同学鄙视的看着我。同学的话,简直令我震耳欲聋,使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是,同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来......以下,都是我同学的话,虽然词句有些出入,但基本语意我还是转述清楚了的。

一、买房不掏钱,你是怎么操作的?

同学的话——

你知道,我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时,虽然我有能力一次性付清全款,但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时,正流行“零首付”,于是,我一分钱没花,贷款18万买了房(贷款期限为一年)。

一年期满,要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢?还是我倒霉!那时,我的资金被一笔业务占用了。为了业务,我不仅还不起房款不说,还得另外新增贷款。迫不得已,我找老关系—银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后,没想到,信贷经理却诡秘的一笑,非常爽快的答应了。

信贷经理给我出的主意很简单:让我老婆,以两倍的价格,贷款买我的房子,贷款期限也是一年。“两倍的贷款,那就是两倍的利息啊!你这不是变着法的剥削我吗?”我还没有反应过来。“如果到时,你不还款呢?”信贷经理很镇定。“啊......”“被银行收房,没有什么大不了的!关键是除去税费后,我还凭空白得了17万。不,这17万我可不能一个人得,我至少要分给他5万。”很快,我反应过来。于是,我对

信贷经理会心的一笑......

这,就是我第一次买房的经历。

我后来的买房经历都与此类似,也就是:坚决的不掏一分钱,全部用银行的贷款买房子;然后,如果遇见不明真象的投资者(说是投资者,其实是傻帽)买房,那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房,那就不断的把自己的房子加价转贷给自己,不断的用银行的钱来还银行的债。

并且,我是开典当行的,与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房,大都选择20年按揭,而我买房从来都是只贷款一年,到期

了才还本金和利息。这样操作,不用交月供。而贷款到期后,我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上,我一分钱也不用掏。

二、我不信,在实际生活中能有如此荒谬的事情。你讲的是“童话”吧!

同学的话:兄弟!我是看你人对,才给你讲这些掏心窝的

话。你怎么可以不相信我呢?你要怎样才能相信我呢?

作者发言:你就给我讲点实际的例子吧!

同学的话:你知道王二麻子是怎么发家的吗?

作者发言:“那你说说。”王二麻子是我的另外一个同学,现在是

开发房地产的亿万级富翁。

同学的话——

那我就说说。

想当年,王二麻子那个落魄啊!就连他注册公司的注册资金,也是我临时拆借给他的。如今,别看王二麻子表面风光,他拿地的钱,是从

银行贷款的;修房子的钱,是建筑商垫资的。总之,他就是一个完全的“空手道”。

房子修好后,王二麻子在正式开盘前,通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购,其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客(或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”),以这些人的名义来买房子,全部用银行贷款来买。这,就是所谓的“开发商囤房”。

并且,此次交易上报给银行的交易价,必须比实际的内部交易价提高30%。为什么?因为贷款买房要首付两成啊!举个例子,如果你想收回100万,那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样,银行给你的钱就是:130万×0.8=104万;你实际装进口袋的钱就是:104万—4

万(给相关银行人员的“好处费”)=100万。就这样,通过开盘前的内部认购,王二麻子其实已经成功的全部收回了投资,把所有的风险转给了银行。到这时,王二麻子才会开始打广告卖房子,并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。

作者发言:后面又怎么操作呢?

同学的话——

你怎么那样笨啊!稍微聪明一点的人都能想到,后面的操作方法,其实与我炒房的方法是一样的,也就是:“如果遇见不明真象的投资者(说是投资者,其实是傻帽)买房,那就高价卖给他;如果一直没有投资者买房,那就不断的把自己的房子加价转贷给自己,不断的用银行的钱来还银行的债。”

不过,由于已经收回了按揭贷款的首付款,所以后面的操作并不需

要每一次都加价30%,只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了(即每年上涨14%左右)。

什么?万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办?笑

话,你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了?

明白了吧!这,就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌;并且,房

价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因!!

想想就觉得可笑,居然有学者说,“建筑成本和地价的不断上涨,

是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋!其实,“金融成本”才是房价

构成的大头,至少要占目前房价的50%。

以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布,其楼面价格不到604

元/平方米,建筑成本也不到1300元/平方米(其实,网上公布的建筑

成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧,建筑成本也没有超过1000元/平方米)这么便宜的房子,开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢?卖低一点、少赚一点不行吗?答案是不行的。原因很简单,“金融游戏”是有成本的,每这样操作一次,房子就必须加价一次。只有不断的加价,上述操作才有生存的空间。所以,莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米,去年卖10000元/平方米,今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这,就是“金

融游戏”的代价!

有句话道出了目前中国楼市的实情,“房子是用来炒的,不是用来住的;商品房是卖给银行的,不是卖给老百姓的。”

老同学,请你想一想,现在的楼市,房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力(也就意味着房子永远卖不出去),为什么房价还会不断的上涨呢?并且,还要“量、价齐涨”呢?原因何在?正在于此!

三、你讲的,只是极个别的现象,不能代表中国楼市的整体形势。

同学的话——

老同学,你太孤陋寡闻了吧。请看:

李树彪案:1999年9月8日到2004年1月15日,湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔,涉案金额1.2亿元。

康明案:2000年前后,河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源,在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套,至少套取银行资金2亿元。

姚康达案:从2002年至2003年上半年,中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元,用于炒作128套住房。

森豪虚假按揭案:从1997年年至2002年上半年,北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京银行中关村支行、北京银行展览路支行三家银行骗贷共计16.2亿元。(请看《京城最大假按揭骗贷案震醒房市》建行广州分行案:2002年,审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款,发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕尾市公共安全专家局某副局长一人,即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元。

曲沪平案:2006年,上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中,发现亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实,贷款代理人为“曲沪平”。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔,涉及金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产,以回收问题贷款。

同泰案:2006年,北京同泰房地产公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同,从银行骗贷6700万元。

成都虚构房产骗贷案:2005年至2008年期间,犯罪嫌疑人唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产的方式办理房产证进行骗贷。现已发现的涉案房产证已超过一百多套,涉及金额近二千万元!而且事态还在进一步发展中。

另外,今年银监会三令五申的明确要求,“贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求,防止信贷资金流入楼市”。然而,40000亿资金依然流入楼市......

老同学,请你想一想,为什么会发生那么多的这类事情呢?为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢?难道银行的官员们都是傻子吗?

其实,银行的官员们一点都不傻。

原因在于,银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱,坦白地说,他们是在参与分赃——他们与开发商一起盗取不义之财,将风险转嫁给国家银行,而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单,银行就出现危机。

这时候,买单的就是全国人民了,国家必须银行注资,消除烂帐。国家的钱哪里来?印钞票!结果是什么?通货膨胀,物价飞涨,老百性的钱不值钱了,或者说老百姓的钱被抢了,被谁抢了?被国家抢去堵漏了,堵开发商和银行增加这些蛀出来的大洞。这个洞如此之大,堵住了

也是一个丑陋的疤,而疼的永远是百姓。

所以我会说——房地产业已经成为相关单位、相关部门团结起来瓜分国家金钱(其实是老百姓的存款)的道具。

违规又有什么大不了的?银行官员们不怕啊!只要表面的纸上手续完备了,我就没有了责任。即使按揭贷款是假的,又有什么关系?况且银行有国家这个后台,就是亏了也不怕,反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了,自然有国家来管,况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在40%以上!原来,在中国,最大的腐败在银行!!

四、我依然认为,这只是极个别的现象。如果你讲的是普遍的现象,为什么还没有开发商被收楼呢?

同学的话——

原因有许多,简单的有:

1、你不关心房地产界的新闻。比如“曲沪平案”,上海浦东发展银行陆家嘴支行就收了楼,不得不成为了“房东”;

2、由于开发商在银行内部的同伙,掩护工作做的好的缘故,案子没暴露。

掩护工作怎么做?很简单——只要一接近债务偿还期,

开发商就会和“银行内部的同伙”们一起,把房子又一次加价卖给(转按揭)其它的“身份证复印件”(其实,房子依然在开发商手里)。这样操作,开发商永远不会被收楼。

虽然这样操作,房价会不断的上涨,并很快的远远超过老百姓的实际承受能力(也就意味着房子永远卖不出去)。但是,这样的操作,如果只从官样程序上来看、只从表面的纸上手续来看的话,它是永远合法的。这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的原因——因为以目前的银行

制度来说,只要表面的纸上手续完备了,银行的官员就没有了责任。

五、你的意思是,目前的银行贷款制度有着严重的漏洞?

同学的话——

当然!

我能不花钱的买那么多的房子和铺面,甚至还靠房子从银行套出那么多的周转资金做生意,这一切,全都得感谢银行的制度漏洞啊!银行的贷款制度,真的是“为人民服务的好制度”啊!

作为一个典当行的老板,以同行的眼光来看,我认为银行贷款的制度漏洞有:

1、抵押物价值的评定方法有缺陷。

比如,明明开发商拿地只用了5000万,他却可以用这块地抵押贷款1个亿;比如,开发商修楼修到盖顶,明明只用了7000万(含地钱),他却可以用这个楼抵押贷款2个亿。

如果,按照我们典当行的规矩来办,事情又会怎样呢?

当开发商用这块地抵押贷款时,我会亲自去核实:开发商拿这块地,是否真的给了政府5000万。并且,如果这个情况属实,他也最多只能贷款4000万。因为我要预提风险基金啊!

当开发商用这个楼抵押贷款时,我也会亲自去核实:开发商修这个

楼,是否真的花了2000万(只算建筑成本,不含地)。我会按照各种

人工、各种建筑材料的最低价来核算这个楼的建筑成本。并且,如果开发商修这个楼的确花了2000万,他也最多只能贷款7000万×0.8=5600万(连地一起抵押)。

最后,当购房者按揭贷款时,我绝对不可能按照“购房合同交易价”来发放贷款,购房者最多能获得的贷款金额是:7000万×0.8×购房面积/此楼总面积。

举个例子:有个卖衣服的商人因为生意周转,需要以衣服为抵押物

向银行贷款。你说说,银行是该“按照衣服出厂价的8折”给他贷款呢?还是该“按照衣服零售价的8折”给他贷款。

作者发言:当然该按出厂价算。如果按照零售价算的话,卖衣服的

商人干脆不用开店了,他直接把衣服卖给银行赚钱更快!

恩,我明白了,怪不得在中国会出现“房子是用来炒的,不是用来

住的;商品房是卖给银行的,不是卖给老百姓的”这样的奇闻!!!

同学的话:是啊!抵押房的价值,不能由客户之间的交易来决定啊!!

2、责任追究方法有缺陷

“只要表面的纸上手续完备了,银行官员就没有了责任。”

这怎么可以呢?在我的典当行,我可不管你的纸上手续是否已经完备,只要是你负责的业务出了问题,嘿嘿!我就找你算帐!!!

另外,让国家损失16.2亿的森豪虚假按揭案暴露后,相关的银行官员居然没有被追究责任,这怎么可以呢?嘿嘿!如果这样的事是发生在我的典当行,不要说让他家破人亡,我至少会让他和他的亲戚倾家荡

产!!!

作者发言:是啊!发生金融案件后,居然不追究相关银行官员的责任。换成是我,我也觉得“打马虎”比尽忠职守更合算!!!怪不得中国的金融案件层出不穷。听君一席话,胜读十年书!听你说到这儿,就连我这么笨的人也知道了应该如何理顺楼市——只要严格金融制度,让炒房的人不能获得投机的资金,楼市的泡沫自然的就会散去!!

同学的话——

你终于聪明了一回。可惜!!!

教你怎么给刚需客户房子

摘要: 刚需选房首先要做好预算,算下自己有多少钱用来买房;其次要认清自己的需求,想要住什么样的房子;接下来就可以在预算范围内筛选合适的房子了。 一、刚需房指的是什么? 刚需,就是刚性需求,是相对于弹性需求而言,指的是商品供求关系中受价格影响较小的需求。对于没有房子的人来说,能拥有一套住房是一种刚性需求。因此刚需房是指解决基本居住问题的房子,通常以自住为首要条件。 刚需房是基础性需求,一般而言,包括单纯的刚需房和刚改房。刚改,即“改善型刚需”,指目前已有住房,但面积和条件不能满足目前需求而急需换房的购房者。 二、买刚需房,怎么做好预算? 刚需购房者大部分是存款不多,还款能力一般的年轻人,一般买房会贷款,甚至有相当一部分首付需要父母资助。买房后往往生活不会太轻松,因此购房前,首先要做好预算,理性购房。 1.进行个人财产评估,确定支付能力 首先要测算家庭可变现用于购买房产的现金,注意计算时一定要先预留好两项资金,分别为家庭的日常开支(建议预留最少6个月的)和医疗保险及预防意外灾害的预备金。确定可用于支付首付的资金有多少。 其次要计算一下家庭的平均月收入和预期年收入,包括利息收入及各种货币补贴。确定贷款方式是公积金贷款还是商业贷款,建议找专业机构或在公积金官网测算一下自己的可贷金额、贷款年限和月供。如是商业贷款,一定要衡量等额本金和等额本息的利弊,每月月供以不超过家庭收入的50%为宜。 2.税费等其他费用 税费也是购房预算的重要一部分,建议购房者计算贷款时,同时也计算相关的税费支出。 买新房需缴纳契税和公共维修金,买二手房应缴纳契税、个人所得税、增值税及附加等。购房者可在专业机构了解税费项目种类及缴纳方式。 此外,装修费、物业费、生活基础设施的费用也应预留出来,以保证交房后可以正常入住。

买房注意事项

不通过中介如何买房教你一招省中介费 买房卖房是否必须经过中介除了防止被中介坑外,如果买卖方能直接沟通,其实还可以省下一大笔交易费呢!那么,不通过中介买二手房,需要怎么做呢 教你一招省中介费。 一、确认房源安全 不通过中介公司,就需要买家自己通过网络等途径找房源。这就有一个前提,必须要核实卖方是否是产权人,如果因为自己的核实失误的话是不会有什 么保障的。 二、协商付款方式 无论是否通过“中介”,卖房流程都是一致的。时间和环节的不同在于,买 家付款的方式:全款、商贷、公积金贷款,并不相同。 三、交易流程 1)签买卖合同。买方带上身份证、定金,卖方带房本、产权人身份证,到 房屋所在区县的房地产交易中心签订《二手房买卖合同》 2)审核。买方到建委做资质审核、卖方做房屋核验。两项可同时进行10个工作日出结果。 3)网上签约。资质和核验通过后当天就可以“打网签”,去房产所在地的“住 建委”出合同。买方需要带上:身份证、户口本(外地户口需要暂住证)、婚姻 证明、银行卡;卖方需要带:省份证、房本、户口本、婚姻证、银行卡。 4)交税过户。先去地税局交完全部税款,再去“建委”办理过户手续。 5)领新房本。 找中介买房----必须要注意点----菜鸟请入 第一:无论买房卖房,一定要准备一个不常用的手机号,不方便接电话时就静音,否 则就准备接受中介的狂轰滥炸吧,一般老阿姨,老亚叔开的小公司还好点,大公司一般对 下属员工有要求的【每一天必须要打多少个房东电话,打多少客户电话,必须有多少带看,必须开发多少房源,房源信息必须更新,网上发布多少房源,少一条会扣钱的哦,所以】第二:网上找房。有没有同学网上看到性价比高的房子。一般打电话过去一问,得到 的消息多数是,卖掉了,不方便看房之内的话题,中介会介绍别的房子给你,网上虚假广 告较多,一般不同中介同时在发同一套房子,并且发的频率很高,那么这套房子可能是真 实的,且中介也认为性价比较高的,其中中介发布的最高最接近房东的报价。其实手拉手

给即将或刚刚出社会的年轻人40条忠告

给即将或刚刚出社会的年轻人40条忠告 1.做事有规划,知道自己未来应该要做什么事,应该怎么去做。五年、三年、一年、半年、每个月需要完成什么目标,然后再具体到每天会去做什么事情,只有做到这样了,自己才不会活得盲目,才不会每天机械地重复同样的生活而感叹时间过得慢。“计划赶不上变化”这句话是害死人的,不要因为赶不上变化就不去计划,大方向是要有的,变的只是小方向,达到目标就够了。 2.踏实肯干吃得苦,不要认为上级或者同事多给活自己做是吃亏,反过来想,自己刚刚出社会书本里学到的东西都是基本用不上的多,自己能有机会多锻炼是好事,何况如果平时只完成本职工作,然后就无所事事,那离被炒已经不远了,要知道,自己工作上犯半点差错,造成的损失是老板给你埋单的。另外,无论社会如何变革,吃得苦才能成大事永远都是一个不变的定则。 3.保持学习的劲头,出了社会了再也不会有很多别人手把手教你的机会,不要指望别人自己在不懂的时候能很认真教你,利用好互联网这个工具吧,加上自己的自学能力,这样才能保证自己不落伍于这个瞬息万变的年代。多看点对自己能力或者处事有提升的书,长期积累下来,总比看一些足球周刊、电玩攻略要有益得多。 4.年轻人不要在乎自己能赚多少钱,30岁之前能依靠自己能力有房有车的没几个人的,如果你没能力啃老,就老老实实点做事吧,不要去羡慕别人,让别人羡慕自己才是本事。找一份能糊口的工作就得了,只要养得活自己,以后该有的还是会有的。 5.先做人再做事,不要过于去计较鸡毛蒜皮的事,吃亏也是种福,心胸放宽点,自己也能过得好点。如果在交际上别人事事都对自己有防备,那自己做人就是失败的了。被人占便宜其实也是好事,说明自己还是有利用价值而不是废物一个,更何况世界上没这么多傻瓜的,自己也不会是,别人一般占一次自己便宜,下次也不会好意思多占一次,他也明白人情总会要有还的时候,除非,他是自私鬼。 6.学会谦虚,放低自己的架子多请教别人,特别是跟一些与自己能力有差异的人请教,即使别人不一定会说,但是也不要装做不懂装懂,虽然别人也不一定会懂,但是如果自己装做不懂装懂,别人一样可以看得穿。 7.注意自己的形象,不说脏话及不做一些随便吐痰等没有公德心的事,或许自己不觉得没什么,但是旁人会觉得你没有涵养,即使交往也只是敷衍,但内心还是会认定你素质很差。男孩子衣服不需要太多,但是要干净得体;女孩子衣服不需要太贵,合适自己品位即可,避免跟风攀比心理。 8.做事上做个急性子,每件事情争取都要比别人快半拍,而在待人处事上做个慢性子,凡事都要冷静,避免鲁莽。 9.不要抱怨这个社会不公平,贫富不均本来就是公平的,富人始终是富人,穷人始终会是穷人,富人跟穷人的差别不是有钱多少,而是掌控金钱能力的差异。既然生存在这个世界,就要去懂得并遵守这些游戏规则,适者才能生存。 10.要有自己的主见及判断力,有时自己看到的并一定是真的,更何况是听别人说的。另外,所谓伟人的名言警语也只是有一定的局限性的,全信不如不信!一个成熟的人必然是有自己主见的人,如果凡事都要听别人的意见行事,那就跟离不开父母身边的小朋友差不多。 11.学会反思自己,不要认为自己做的都是对的,每天睡前想下今天做了什么,有没做错的,有就明天改,没就明天再依计划行事。多听一下别人的忠言良语,别人有可能是出于妒忌,但也有些人是为了自己好的,无论怎么样,都有可能是对自己有益的。 12.虽然这个社会很物质,但是单身不可怕,有时相信缘份这种东西,留在身边的说不定哪天都会走掉,何况还怕不会遇到一个更好的? 13.上进心很重要,而且这个是要长期保持的。不要去接触像网游这种精神鸦片,如

手把手教你买房子合同篇共12页

手把手教你买房子(合同篇) 选定项目后,交订金前,最好向房地产行业的律师或懂行的朋友咨询一下签订合同时应注意的问题,如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理,从而确保购房后万一与开发商产生纠纷时不至于太被动。 做好上述准备后,去售楼处交订金,并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。(这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件)。 购买现房的注意事项 下面说说购买现房应注意的事项: 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日,建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (四)已通过竣工验收; (五)拆迁安置已经落实; (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

(七)物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本情况; (三)商品房销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; (六)装饰、设备标准承诺; (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任; (八)公共配套建筑的产权归属; (九)面积差异的处理方式; (十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争议的方法;

购房须知八招

二手房怎么买不吃亏?五大招数教你看得真真切切 来源:中国经济网 2008年03月08日08:37 我来说两句(0) 第一招:地理位置是关键 地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来说,可以尽量选择那些离车站、地铁较近,周边商业氛围较完善的区域买房,这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便。 对于购买二手房长期投资人群而 言,最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房,因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来,同时如果房屋业主以租代售的话,其投资 回报收益也将较为可观。 第二招:房屋质量看周详 房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前北京二手房市场而言,上世纪80年代的二手房普遍较多,由于这些二手房年代建成较久,使用时间较长,因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况,因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。 第三招:户型面积要选好 上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性,而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此,购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面,如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡;而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手 房。 第四招:房屋产权验仔细 在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷,因此了解清楚房屋产 权状况是十分重要的。 首先,弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人并要求卖方提供合法证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件 其次,确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符,向有关房产管理部门查 验所购房屋产权来源与其合法性。 第三,确认产权的完整性,查验房屋有无债务负担,有无房产抵押,包括私下抵押、共有人等等。当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买,以 免日后发生纠纷。 第五招:装修结构弄清楚 二手房大都带装修,对于购买后立即入住的购房者来说着实可以节省一笔不小的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说,就要将其最初购买时的装修情况弄清楚,已经装修过的地方是不是需要全部打掉,最好了解其住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,也好便于重新装修。 第六招:屋内配置细查看 购买二手房时,屋内的部分配置(沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、电话等),通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时购房者切不可贪图小利,一定要仔细查看这些物品是否能用,再考虑购买与否。 第七招:物业杂费看真切 算算居住费用水、电、气的价格,观察这些费用如何收取是上门代收还是自己去缴,三表是否出户。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少;小区是否封闭,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;了解物业管理公司提供哪些服务。同时,自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还需观察电梯的品牌、速度及管理方式,如何收费等,将这些杂七杂 八的费用搞清楚才能够安心购买。

手把手教你玩刺客凤舞天骄

?把?教你玩刺客凤舞天骄 看了很多朋友写了关于刺客的?章,我也来说?句! 选择刺客我只推荐两种:??刺和??刺! 我觉得刺客刺客当中,?系和?系的技能是?可挑剔的!?系的两个眩晕,?系的落?贯穿整个连招,??呵成! 刺客在战???我认为是全能的,虽然没有战????防,没有法师的?攻,但是我们既可远程亦可近攻!很多玩了?天刺客的朋友都说练级如何如何难,P K如何如何菜.这?我强调?点刺客45级才成形!不论多么艰难请你坚持坚持再坚持,眼光总在风?后! 偶先说说??刺吧,P K?战有点难对付,毕竟克我!胜率60-70%!65+的??战别和他硬来,他?再多,我们克他,游击?下就搞定了!?战和?战还没输过!打?法,别让他近?,如果副?的,被?技能绑定就马上跑开,对攻的话不怕他,他攻击没我们?!打?法,注意他的?球,最好?静?避开!其他法师?等级的没见过! ?于??刺嘛,个?感觉就?等级的??战难打点,好象有种杀不死他的感觉!始终??刺到60以后攻击跟不上了!但是??刺打他又相对简单! 刺客P K刺客,看谁的M I S S多,破招多,前期?刺可能会?直被?刺克,但60以后也不好说,刺客讲的就是操作! 下?我谈谈刺客的练法!4个字:越级杀怪!从新?村出来到?论你玩到什么时候,都是这样!我都是杀?我?7,8级的怪.有地?卡的时候?10多级也杀,M I S S不多经验又?,舒服!(单练)有朋友组当然更好,毕竟游戏讲的是团队合作!55级以前?直都有任务装备,别为了追求视觉效果盲??搞装备,不划算!55以后如果你声望?就穿声望装,不然就收集套装绿材!(最好花1/3的时间在收集材料上,做好?套装备?你多练10级效果都好)条件允许的最好做绿套!我有个朋友穿上55级的?系绿套,会?20%+,再加上他是?刺,攻击可怖啊!59级杀75以下的职业轻松哦! 这?我不会和?家说刺客该去什么什么地?练级最快,如果你?天12个?时都在练级的话,那么你练什么职业都快!有的朋友喜欢泡市场,有的喜欢跑任务,有的喜欢聊天,有的喜欢P K.如果你是其中之?的话就别抱怨??等级低!?较下两种刺客:?刺后期渐渐赶上?刺,?刺60以后攻击可能有点跟不上,但这两种职业我都?常喜欢,?于练哪种看个?喜好了!建议没玩过刺客又想玩刺客的朋友,坚持,坚持,再坚持. 逗游?——中国2亿游戏?户?致选择的”?站式“游戏服务平台

手把手教你买房子(验收篇)

手把手教你买房子(验收篇) 验房、收房要仔细看合同或房屋质量是否有变动 购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验,看是否有所变动,是否按合同要求进行过维修改造,维修改造质量和水平是否满意,有关文件是否符合、齐全等,都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙,开发商的交付义务才算履行完毕。 即使您掌握不了上述专业的验房方法,没关系,因为在您入住小区前,您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前,为了减少将来自身的麻烦或纠纷,他们已代您对小区所有房子进行了质量验收,在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定,即:商品房交付使用时,预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,其与合同具有同等法律效力。 牢记新房验收15招保修期从交付之日起计算 那么,新房入住前,如果没有专家的陪同,普通购房者该怎样自己验房呢?北京市房屋修建工程监督站的高级工程师给记者做了详细的讲解。 第1招:看“备案”留“两书” 新房入住前,业主应看到该项目有关备案文书的复印件,以便确认该项目是合法建筑;同时,应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。 2006年1月1日起,本市所有新建住宅竣工时,都要进行一户一验,并出具《住宅工程质量分户验收表》。住宅工程质量分户验收不合格的,建设单位不得组织单位工程竣工验收。 第2招:卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏,可以用塑料袋装满沙子放在地漏上,然后在卫生间蓄一些水,24小时后,到对应的下层卫生间,看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行,这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏,也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。 检查卫生间地面是否存水,也是先在卫生间蓄一些水,然后放水,看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在,因为安装地漏处是卫生间最低处。但是,毛坯房除外,因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 第3招:门窗灵活严又亮 试试门窗开启是否灵活,目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行,关上门窗听听隔音效果,同时也了解了它们的密封程度。不过,卫生间的门不要求严

二手房买房砍价完美教程(让您少花几十万买房)

二手房买房砍价完美教程(让您少花几十万买房) 先说结论:二手房买卖的谈判,其实就是上下家利益的博弈,谁强势谁更有策略谁就占有优势,谨记“底牌不能亮,筹码是武器”的原则,在争取自己利益的同时还需要作出些许让步才能达到共赢。 最近刚在上海买房,经历的辛苦的挑房买房等斗智斗勇的环节和请教了很多房地产的前辈经验,深有体会,一味的强势和不让步,只有在特殊时期才会奏效,希望大家在保护自身权益的时候,也能换位思考,和气生财。 利益不是仅仅只能靠掠夺才能得来的,策略才是最有用的武器。 希望大家都可以在2018年里使用有效的策略买到性价比高的房子和卖出一个好价钱。 买房立场 房产市场有一句名言:“没有满意的房子,只有满意的价格”。就是说,房子没有十全十美的,一定有你不满意的缺陷,而价格只要足够低,再大的缺陷都不是缺陷。这说明,价格对买房人来说永远是第一决定要素。只有在自己能承受的范围之内才存在房子好坏之分。所以,房价能够砍掉多少,是房屋性价比高不高的重要衡量。 是否能买到性价比高的满意的房子,和看房数量有很大关系,在看过几十套房子后,从中挑选自己硬件最满意的房子,接下来就是砍价谈判了,砍价需要按照两个步奏来完成:面谈之前和面谈。 一、在面谈之前 1、带家人二次看房。

在第一次看房比较满意之后,务必要再复看一次,当然我在攻略三里也说过原因,这里不再重复。而这一次切记不能还是同样的人去看,而是要带一个没有看过房子的人看。如果是同样的人复看,比如上次你一个人,这次还是一个人看,那么,上家就会认定你非常满意房子,一定会买,房价就会咬死不降。所以一定要带个家人去看,这次的主要目的就是演戏给上家看。即使家人对房子很满意,也千万不能表现出来,而是要当着上家的面,挑房子的各种毛病缺陷,表现出很不满意的样子,还可以演出和你闹矛盾不开心的戏,这时你也要表现的相当尴尬才行。看完后,顺便让你家人当面问问上家房价多少,有多少下降空间。这样做的好处就是,即带家人复看了房子,又打击了上家的自信心,为今后砍价做铺垫,同时还能摸清楚房价是否有下降空间。 2、电话战术。 为了方便解释,以下以上海市区挂牌价500万满2年不满5年的非普通住房举例说明。这套房子卖家会产生差额5.6%的增值税估10万元,个税2%10万元,中介费1%5万元,共25万元;下家购买二套房为契税3%15万元,中介费1%5万元,共20万元。上家要求500万到手价,下家需要承担共计45万元税费。 当你看中房子后,心里应该有一个成交的心理最高价位,就是降到多少钱你可以马上付定金。这个一定要清楚,而且绝对不能告诉中介,只能放在自己内心最深处,比如说这个心理最高价为480万税费各付,也就是相对于上家的455万到手价。然后,你告诉中介一个比455万低很多的价格比如425万,只要不是特别离谱特别外行的价格就好,就说是你的购买价格,只要上家可以降到这个价,我马上买,然后让中介在3天之内反复多次打电话和上家砍价,至少一天2个电话,让他告诉上家,你基本满意他的房子,就是价格太高,你最多出到425万,当然这个会被上家骂的,不要紧,就是要让他气急败坏。第二天让中介再打电话,就说中介通过和你一天的沟通和劝说,你同意再涨5万就是430万买他房子,来试探上家的态度,他一定还是会骂人,第三天,再让中介打电话,说中介经理都出面协调了,好说歹说,上到宏观政策,下到感情投资,你终于最后让一口价,同意再加5万435万,已经到极限了,再来看上家的态度,当然他基本上不会同意,不用急,这只是第一步。 这样做的好处就是,让上家感觉自己房子挂牌价太高了,只有降价才能卖掉。另外,让上家看到中介的努力和下家你的诚意,仅仅是因为房价高,才无法成交,即时上家的挂牌价并不高,而且你也觉得合理,那也不能马上就出那个价买,因为这样的话,上家会觉得卖便宜了,卖亏了,都没人还价就卖掉了,反而容易造成上家跳价,到头来吃亏的是自己。 3、付意向金。 如果你的最高心理价位455万到手和上家挂牌价500万到手相差很大时,用付意向金的方法可以比较准确的刺探出上家的真实低价。比如,你可以取5万元现金作为意向金给中介,并写好定金协议,上家没有签署前叫意向金协议,一旦上家

顾家北手把手教你雅思写作全文翻译表格

本文档配合《顾家北手把手教你雅思写作(剑10)》版使用使用方法:每句话下面预留两行空格, 第一行写自己的翻译,第二行写顾家北的翻译与批阅。 全文翻译1:遵守规则论述类题目写作要点 Some people think that children should obey the rules or do what their parents and teachers want them to do. Other people think children controlled too much cannot deal with problem themselves in adulthood. Discuss both views and state your own opinion.

全文翻译2:老龄化社会+观点类( advantage/disadvantage ) +段落的数量In many countries, the proportion of older people is steadily increasing. Does this trend have positive or negative effects on society?

全文翻译3:看电视学习+观点类( agree/disagree ) +写作要点

Some people believe that children can learn effectively by watching TV and they should be encouraged to watch TV both at home and at school. To what extent do you agree or disagree?

买房高层怎样选择,8个方法告诉你

买房高层怎样选择,8个方法告诉你 随着时代的发展,越来越多的高层建筑拔地而起,而对于买房者来说,楼层的选择也成了巨大的问题,那么高层住宅住几层最好呢? 很多购房者就会犯头痛:1-30层,一层一价,但是相差的钱也不多,高层买第几层 好?我们今天就来说说买房时怎样选择高层。 1.低层:1-3F的建筑为低层建筑 2.多层:7F以下的建筑为多层建筑(包括6层复7层) 3.小高层:7—11F的建筑为小高层(包括11层复12层) 4.高层:12—30F的建筑为高层 5.超高层:30F以上的建筑为超高层 买房是很多人面临的问题,目前在售的楼盘,除了洋房别墅之外,最多的应该是高层本网注明“来源:高层住宅几层最好”的所有作品,版权均属于居外,未经本网授权不得转载、摘编或利用其

高层买第几层好? 第一:目前在行业内是有一种说法,8-12层的房子最好不买,因为这个高度正好是空气中浮沉脏物最集中的范围;但是虽然大家都这么说,实际上也没有科学报告的验证 第二:可以看看你小区的园林景观怎么个布局,一般说来,如果阳台前有大树分布则可以买四-六层的,因为这个高度刚好是树冠顶部,从这个高度往外看效果最好,一片郁郁葱葱的树顶映衬远处的美景 第三:如果您是在南方生活的话,当然是尽量不买底层,因为潮湿,在北方就不用考虑这方面的因素了。 第四:无论北方南方,顶层能不买就不买,因为夏天热冬天冷的可能性大,碰到工程质量不好还可能墙面漏水。 第五:如果你不在乎小区内的景观效果或者小区内园林没看头那你就往上走好了,登高望远也不错,当然一般说来越高越贵了 第六:根据数据显示:12--18层都是灰层带.过了18层就行了.还要看你的性格啥.有 的人性格喜欢控制力的.就喜欢住顶楼.所以.最主要是你自己喜欢和家人喜欢就行了. 第七:从空气质量角度来说,高度在30米以上的,空气质量反而更差。而且,高层空 气相对稀薄,患有某些疾病的人容易产生不适症状,尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者,选择高层楼房时更要谨慎。此外,钢筋混凝土结构会迫使来自电器设备的电波沿着楼房循环,相当一部分是往上走,直至顶层,所以,高层居民更容易出现头疼症状。 第八:其次,从心理学角度讲,身居高层的人容易产生一种“根基不稳定”的感觉,经常会感到内心压抑。在高楼林立的小区中行走,人也会产生压抑感。 另外,总层数不同选房层数就也不同: 简单的来说,楼层越高,遮挡物就越少,采光相对来说会比较好些,较适合中青年人的选择及居住。较低楼层更能避开噪音及粉尘的污染,出行更加方便,更适合老年人居住。 本网注明“来源:高层住宅几层最好”的所有作品,版权均属于居外,未经本网授权不得转载、摘编或利用其

从细节手把手教你如何快速、高效推本

从细节手把手教你如何快速、高效推本不管你是屌丝还是土豪,注意一些细节问题总是好的。推本的成功与否往往取决于一些细节性的突破,因为你卡本了并不代表你的团队战力不够,可能是你的战术有一定的问题。 小仓这里给大家总结了几点细节,希望能对玩家和堂友有所帮助。如果你觉得好,请持续关注任玩堂&百度攻略全民英雄专区: 任玩堂出品《全民英雄》攻略APP正式上线 废话不多说了,直接进入今天的快速、高效推本正题。 1、领导力 在游戏初期,最让玩家苦恼的要数领导力了,抽了一堆蓝卡紫卡,却因为领导力不够的问题而无法上阵卡牌参战副本。然而领导力却潜移默化左右着战局,因为他直接影响了玩家出战卡牌的数量。 关于领导力,玩家需要知道的重点是野怪卡的领导力是6。为何需要了解野怪的领导力,关键在于游戏中基友参战的设定机制。如果你的剩余领导力超过6点,请不要浪费,果断带个野怪换上基友的强力卡牌,而不是苦苦等到领导力达到16、22点再去上阵已有的蓝卡、紫卡。要知道多一张参战卡牌就多一份赢得希望。 2、技能 玩家都非常关心英雄技能的取舍问题,原因之一是技能书来之不易,原因之二是对技能的效果不了解。到底哪些技能对推本有用,哪些没用,小仓觉得只要你了解了战斗模式和技能释放的机制就清楚了。 每场战斗下方都有个读条版,卡牌英雄根据其速度属性的高低在读条版上从左到右循环移动

。其中最左边为旗帜,如图中的1所示;中间是水晶球,如图中的2所示;右边为宝剑,如图中的3所示。这三个点中,影响技能释放的点只有后面两个,其中水晶球这个点可能触发道具、辅助类主动技能和诅咒类主动技能,每回合可能触发一次;宝剑这个点可能触发攻击性主动技能,包括AOE、单体攻击、晕眩技能等。 简单地说,英雄的主动技能分为两类:非伤害类【治疗守卫】【沉默】、伤害类【凤凰冲击】【火焰气息】,由于这两类技能触发读条板上的点是不同的,所以对于技能的释放互相没有 影响,唯独有影响的就是英雄的魔法值是否足够的问题。 回到重点,什么技能适合推本?很简单,带集火的AOE技能、带晕眩的AOE控制技能、带减伤的辅助技能、带增益攻击速度BUFF的辅助技能,这四种技能是推本的王牌,最快的速度清理小怪才能最大限度保证团队的生存,也才能保证3星通本获得扫荡的能力。 举几个例子: 这是龙骑的技能,其中三技能是被动技能,提高气血上限,与其他两个技能没有冲突,不过加强了T的生存资本。对于想主要培养龙骑的玩家来说可以选择学习这个技能。但是第一、第二个技能都属于伤害类技能,他们会在读条版最右边的宝剑点被触发,如果没有学习2技能,那么龙骑在战斗的时候要么就普攻、那么就放AOE对怪物造成大量伤害,反之如果学习了2技能,导致的结果有两个:1、当龙骑在读条版上移动到宝剑点的时候,多了一个随机技能选择,这意味着第一个AOE技能释放的概率由原来的二分之一下降到了三分之一;2、龙骑属于力量英雄,如果释放了第二个技能,有可能就没有机会释放AOE技能。再看第二个技能的效果,晕眩一个前排单位,这种技能在推本的时候是基本没用的,没有伤害不说,还浪费一个回合,所以综上所述,龙骑不适合学第二个技能。以此类推的还有小小、火女之类的,第二个技能尽量不要去学习,有时候放出来是团灭的信号。 这是凤凰的技能,三个技能均为主动技能。其中1、3两个技能为AOE伤害技能,2技能为治疗类技能。其实凤凰三个技能都非常好用,一个全体打击、一个全体回复、一个单侧打击都有着不俗的伤害和效果,推本可以说技能放出来了配合其他AOE对小怪来说是毁灭性打击,但凤凰最大的问题在于它是力量型英雄,魔法少是硬伤,而它的技能特点都是耗魔很多,所以需要谨慎学习。如果你的凤凰的魔法值只能够放一次技能,建议还是不要学习,不然有时候会得不偿失、

手把手教你算面积 收房验房三流程必知

手把手教你算面积收房验房三流程必知 2006-8-25 15:01:58 来源:浏览:752 记者发现有相当多的新房业主对房屋面积的各种术语和计算方式不了解,甚至还有今年年初就开始接到收房通知单的读者,由于担心开发商在房屋面积上动了手脚而迟迟不敢收房。 面积术语先搞清楚 许多业主在购房过程中,常常遇到对各种面积名称的模糊认识,甚至还有些开发商故意钻空子,把面积名词进行概念偷换,使业主权益受到伤害。要计算房产面积,首先要弄清楚开发商在销售合同上所注明的面积名称,一般分为:建筑面积、公摊面积、产权面积、套内面积以及使用面积等: A、建筑面积:房屋的建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖、结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。 B、公摊面积:房屋公摊面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积。它以水平投影面积计算,还包括套与公共建筑空间之间分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。 C、产权面积:房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋建筑面积与房屋产权面积有可能相等,也有可能不相等。 D、套内面积:套内面积由房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积组成,使用面积是每套住宅内除墙体厚度外全部净面积的总和,通俗地说就是“地毯面积”。而以往按建筑面积卖房,建筑面积就包括套内面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分,如楼梯、地下室、物业管理用房等。 E、使用面积:住宅的使用面积是指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反映住宅的使用状况,但目前楼盘销售中一般不采用使用面积来计算价格。在计算使用面积时,有一些特殊规定值得注意:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积,合计入使用面积,

20个房产术语教你买房不忽悠

现在买房成本越来越大,买房需要火眼金睛,得房率、容积率、预售价、进深、错层……当我们以一个“小白”的身份着手买房的时候,往往被一些表面艰涩的房地产术语搞得云里雾里,稍不注意可能还陷入购房陷阱。 今天,小编吐血整理了最常用的20个房地产名词解释,希望给将要买房或者以后买房的朋友一些参考。 【建筑篇】 1、公摊面积 由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。 2、得房率 可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)之比。 得房率太低,不实惠;太高,不方便。因为得房率越高,公共部分的面积就越少,住户也会感到压抑。一般,得房率在80%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。 3、容积率

又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。 一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。 4、绿化率 绿化率是一个不准确、不规范的用词,准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。 5、多层&高层&小高层 简单来说就是根据楼房的高度,住宅分为低层、多层、小高层、高层和超高层。1-3层称低层、4-7层为多层、8-12层为小高层、12层以上为高层、总高度为100米以上为超高层。按规定7层以上必须配电梯。 6、塔楼&板楼 板楼:由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅 塔楼:以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅 【户型篇】 7、层高&净高 层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 层高减去楼板的厚度或结构层的高度的差,叫做净高。 出于降低成本、节约建材和节约土地等考虑,一般住宅层高都在2.8米左右。 8、挑高 一种层高比较高的户型,一般情况下总层高在3.8~4.9米之间。在销售时,仅作一层计算建筑面积。每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个夹层,其下层供起居用,如炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用。优点是此类房总价较低,缺点是通风不好,一般为过渡性产品。 挑高的房屋产品商业、办公、住宅都有,在北上广深等发达城市比较常见。 9、开间&进深 开间一般指房间的宽,进深一般指房间的长。 较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 住宅的进深在设计上有一定的要求,进深一般都限定在5米左右。进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足。

手把手教你如何打领带(附图)

手把手教你如何打领带(附图) 一、领带打结方法大全 冬天到了很多人都会穿西装打领带吧!但是男士之中会有真正打领带打得好看的呢?我想因该不多吧!今天看到了一位朋友介绍的如何打完美领结的贴子,我把它贴出来,让大家能学习学习。 1.亚伯特王子结 适用于浪漫扣领及尖领系列衬衫 搭配浪漫质料柔软的细款领带 正确打法是在宽边先预留较长的空间 并在绕第二圈时尽量贴合在一起 即可完成此一完美结型:图1 2.四手结(单结) 是所有领结中最容易上手的 适用于各种款式的浪漫系列衬衫及领带图2

3.浪漫结 浪漫是一种完美的结型 故适合用于各种浪漫系列的领口及衬衫 完成后将领结下方之宽边压以绉折可缩小其结型 窄边亦可将它往左右移动使其小部份出现于宽边领带旁图3 4.温莎结 此种结形因其宽度较一般结形宽 故十分适合使用在意大利式领口(八字领) 的浪漫系列衬衫上 最适合与浪漫细致的丝质领带相互搭配图4

5.简式结(马车夫结) 适用于质料较厚的领带 最适合打在标准式及扣式领口之衬衫将其宽边以180度由上往下翻转 并将折叠处隐藏于后方 待完成后可再调整其领带长度 是最常见的一种结形图5 6.十字结(半温莎结) 此款结型十分优雅及罕见 其打法亦较复杂 使用细款领带较容易上手

最适合搭配在浪漫的尖领及标准式领口系列衬衫图6 二、女生领巾丝巾的打法 1.巴黎结 利用重复对折将方巾折出领带型,绕在颈上打个活结. 将上端遮盖住结眼,并将丝巾调整至适当位置. 如下图7形所示 2.领带结 *将领巾对折再对折成领带型. *较长的 a 端绕过较短的 b 端,穿过领巾内侧向上拉出.*穿过结眼由下拉出,并调整成领带型. *搭配衬衫,简单的中性美感. *搭配洋装,优雅出色. 如下图8所示

如何买房子

如何买房子?选择什么样的房子最好? 买房子需要注意哪些方面,四周的环境如何,小区配套情况如何,房屋质量如何,都是应该要考虑进去的事情。 房屋住宅采光性小区物业管理等等 方法/步骤 选择的房子的时候,不要选择质优孤零零的几栋的小区,比较大的小区会好些。这样小区的环境绿化会做的更好一些,硬件设备更齐全,物业管理也会更周道,以后住的也会更舒适安全。 1.2可以大概的看看房屋的质量,自己也学习一些验房的基本知识,必须是有合格的资质认定的承建 商建造的。也可以查看里面的电梯啊,是否是品质较好的。还有防盗门,单元门之类的。 如果选择房子的话,采光性非常重要,不要因为少几万块。到时候家里冬天想晒个太阳都没有,或者常年见不到阳光,这样的房子就算便宜,到最后又阴冷又暗,住着很不舒服。 千万不要选择离幼儿园或者小学非常近的楼房,到时候噪音会让你难受。认识的熟人就因为当初买房的时候觉得这样方便,没有想到因为离幼儿园太近,整天的音乐声,话筒声,吵闹声,让家里的老人无法安静的休息和生活。 买房子的话,不要选择一楼是商铺的,如果下面开个打麻将的茶馆,或者什么KTV,每天都会被吵的不得了,而且如果开个早餐店会更可怕,说不定有浓烟飘上来,把阳台房子熏的黑黑的,很难看。 选择出行方便一点的。不要太偏僻了的。因为以后如果是自己有车还会方便一些,但是公交车,地铁,轻轨都没有直达的话,出去上个班,买个东西,就要浪费好多时间啊。另外,如果买的房子不是自己住,想要出租或者卖的话,就要考虑它的升值机会大不大等等。 还有就是看看附近是否有高压电,什么化工厂啊,什么发射塔之类的。这样的房子要慎重选择。虽然现在还不能有明确的资料说明是否对人体有危害,但是还是相对来说谨慎一些。选择安全的地方居住。 售楼小姐曝光房地产行业潜规则,告诉你怎样买房才能不会上当。 1)大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的,不要在售楼处买保单,外面的保险 公司都可以为你打折。 2)开盘绝对没有好房子,好的房子全部被保留,然后每个月推出几套,但单价升得很 快,要么就是你有关系,我们才给你好的房子。 3)广告没有一个是真的,千万别相信其中的外立面颜色,很多造出来比画的难看多了。 4)售楼员会用许多方法来逼你买房,让你无时无刻感到紧张,这时你千万要冷静。要 自己看中才买。

手把手教你看懂财务报表

财务报表分析 前言:随着经济全球化的发展,通信技术,网络技术的推广,世界已经成为了一个真正的地球村,人与人之间,企业与企业之间甚至国与国之间的关联都越来越紧密。我们处理问题、办理事情的过程,很多时候都变成了获取有效信息的并成功处理这些信息的过程。 财务报表作为所有企业经营活动最基本的也是最重要的信息披露方式,已经成为这个信息化社会最被关注的元素,成为我们每个人生活的一部分。即便你最近赋闲在家,每天只是做饭、看看书,安逸地享受生活,你也不可避免的要接触到与财务相关的数据。更何况在这信息爆炸的时代,在这“投资时代”,我们每天都在主动或被动地接受财务分析,财经评论。所以了解财务基本知识,看懂财务报表已经成为大众生活的必须和必需了。而作为财会专业的同学们,看懂财务报表以及运用财务报表分析问题时通向高管的必要途径,因此我们开设了这门课。 第一章初识财务报表 要读懂财务报表,并能做简单的财务分析,必须了 解财务报表的基本知识,这就好比好朋友让你评价他新装修得房子怎么样,你最起码需要了解他家有几间房子,各间房子主要功能是什么,然后才能有针对性地进行评价。 通用的圈套财务报表覆盖了一个企业的生产、经营、

投资、客户、供应商、员工信息、员工福利等所有的状态,如果能静下心来慢慢读,我们能发现,千篇一律的报表格式,虽然永远只有0-9 共十个数字组合,却恰恰是一部真正的大百科全书,每月都讲述着一个企业的大小事情。 老师通过一个通俗的老母亲餐厅的例子,来说明财务报表的定义、分类、作用、以及我们读懂财务报表的意义。 第一节什么是财务报表 1.1.1 财务报表的构成财务报表是对企业财务状况、经 营成果和现金流量的结构性表述。财务报表至少应当包括下列组成部分:(1)资产负债表;(2)利润表; (3)现金流量表;(4)所有者权益(或股东权益)变动表;(5)附注

教你怎么给刚需客户推荐房子

刚需选房首先要做好预算,算下自己有多少钱用来买房;其次要认清自己的需求,想要住什么样的房子;接下来就可以在预算范围内筛选合适的房子了。 一、刚需房指的是什么? 刚需,就是刚性需求,是相对于弹性需求而言,指的是商品供求关系中受价格影响较小的需求。对于没有房子的人来说,能拥有一套住房是一种刚性需求。因此刚需房是指解决基本居住问题的房子,通常以自住为首要条件。 刚需房是基础性需求,一般而言,包括单纯的刚需房和刚改房。刚改,即“改善型刚需”,指目前已有住房,但面积和条件不能满足目前需求而急需换房的购房者。 二、买刚需房,怎么做好预算? 刚需购房者大部分是存款不多,还款能力一般的年轻人,一般买房会贷款,甚至有相当一部分首付需要父母资助。买房后往往生活不会太轻松,因此购房前,首先要做好预算,理性购房。 1.进行个人财产评估,确定支付能力 首先要测算家庭可变现用于购买房产的现金,注意计算时一定要先预留好两项资金,分别为家庭的日常开支(建议预留最少6个月的)和医疗保险及预防意外灾害的预备金。確定可用于支付首付的资金有多少。 其次要计算一下家庭的平均月收入和预期年收入,包括利息收入及各种货币补贴。確定贷款方式是公积金贷款还是商业贷款,建议找专业机构或在公积金官网测算一下自己的可贷金额、贷款年限和月供。如是商业贷款,一定要衡量等额本金和等额本息的利弊,每月月供以不超过家庭收入的50%为宜。 2.税费等其他费用 税费也是购房预算的重要一部分,建议购房者计算贷款时,同时也计算相关的税费支出。 买新房需缴纳契税和公共维修金,买二手房应缴纳契税、个人所得税、增值税及附加等。购房者可在专业机构了解税费项目种类及缴纳方式。 此外,装修费、物业费、生活基础设施的费用也应预留出来,以保证交房后可以正常入住。 3.确定可支付的房价 资产评估完后,基本可以确定自己能买总价多少钱的房子,对于刚需购房者而言,建议总价控制在家庭年均收入6倍以内。確定好大概的房屋总价,再根据家庭人

教你买房子如何选择地段价格和质量

教你买房子如何选择地段价格和质量“衣、食、住、行”为人的基本需求,衣、食、行由于单件价格低、选择面广、购买频繁,为生活中习惯、经常性行为,住却与之恰恰相反,大多数消费者可能一生中只有一次购买行为,如何才能选到一套自己满意的住房,不是一件容易的事,相信大多数购房者都有这方面的感想。选房是一项较为细致并带有一定专业知识要求的工作,对于房地产市场信息严重不对称,消费者购房专业知识有限,更是难上加难。 一、地段 “地段,地段,还是地段”! 不仅关系到今后生活的方便,而且对今后物业的保值、增值具有关键作用。对于投资者来说,不仅只看眼前,还要看长远规划。 “住”作为生活的基本条件,地段的选择还要照顾家庭成员的需要。一般情况下,老年人选择靠近医院、活动场所多,便于就医、散步的城区或郊区地段,那里的商品房一般价格较便宜,且空气新鲜、噪声小,有利于老年人生活起居。青年人选择城中闹市区的黄金地段,那里人员集中,交通便捷,人来车往,便于互相之间的交往及上下班。有小上学的家庭大多选择靠近学校、便于孩子就近入学的地段。至于选择市中心还是城区、城郊,这主要根据购房者各自家庭的经济实力而定。 二、价格 我们这里讲的价格一方面是消费者自身的经济实力,另一方面是房子的价格,下面我们主要讲后者。 大家都希望买到物美价廉的房子,“货比三家不吃亏”,这种商业用语也适用于购房者挑选房价。目前房地产市场处于阶段性供过于求,购房者在选择房源时价格大有回旋余地。特别是有些开发商为了加速资金周转,不惜以接近成本价甚至以成本价进行促销,购房者只要适时抓住机遇,就能真正挑选到消费性能好、升值潜力大、质量保证、价格低廉的楼盘。

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