整理指错题总结

检查报告缺项情况：（总七项）

（1）封面（7项）

1）估价报告名称；

2）估价项目名称；

3）委托人；（单位写全称；个人写姓名）

4）估价机构；（全称）

5）注册房地产估价师（姓名及注册号）

6）估价作业日期（与估价结果报告一致）

7）估价报告编号。

（2）目录

（3）致委托人函

（4）注册房地产估价师声明

（5）估价的假设和限制条件

（6）估价结果报告（加标题其14项）

1）标题

2）委托人

3）估价机构

4）估价对象

5）估价目的

6）估价时点

7）价值定义

8）估价依据

9）估价原则

10）估价方法

11）估价结果

12）估价人员

13）估价作业日期

14）估价报告使用期限。

可能有15）抵押估价目的报告应有风险提示和变现能力分析。（7）估价技术报告（8项）

1）实物状况分析；

2）区位状况分析；

3）市场背景分析；

4）最高最佳使用分析；是不是保持现状还是改变用途的内容

5）估价方法选用；

6）估价测算过程；

7）估价结果确定；

8）附件。

第二遍：

检查具体错误：

1-1缺少估价项目名称或表述不正确；

1-2缺少委托方（估价方）或表述不正确；

1-3估价报告中封面上缺注册估价师姓名及其注册证号；

1-4估价报告中封面上估价作业日期与估价结果报告中的估价作业日期不一致；

1-5估价报告中封面上缺少估价报告编号。

2、目录

2-1估价报告目录部分与所对应的估价报告的页码不一致。

3、致委托人函-（一般来说，应包括估价过程的简要介绍、估价对象范围等）

3-1估价报告致委托人函中缺委托人的全称；

3-2估价报告致委托人函中缺估价对象、估价目的、估价时点、价值类型、估价截止年月日、报告出具日。

3-3估价报告致委托人函估价结果中估价对象总价（大小写）、单价；（缺总价大写和币种现可不做要求）

（如果估价对象是土地的）估价报告致委托人函估价结果中缺土地单价、土地总价、楼面地价）

3-4估价报告致委托人函中缺估价机构法定代表人签字和盖章。

3-5抵押目的的估价应有的抵押价值和法定优先受偿款；

3-6估价结果确定有没有估价人员对影响因素的经验分析这一步骤；

3-7致委托人函缺少估价报告应用有效期。（不知是否算错）

4、注册房地产估价师声明

4-1估价报告注册房地产估价师声明中缺对估价对象进行（和未进行）实地查看的注册估价师的姓名。抵押目的估价在实地查看的必须是注册估价师。

4-2估价报告注册房地产估价师声明中缺对本估价报告提供重要专业帮助的人员姓名（如有）。重要专业帮助应具体说明，不应笼统说明。

4-3估价报告注册房地产估价师声明中缺参加本次估价的注册房地产估价师的签字，盖章和注册号。

4-4必须有两名以上注册估价师签字，盖章。

5、估价假设和限制条件

5-1估价报告估价假设和限制条件中缺估价假设或限制条件或内容不全。

○1说明的理由不充分（如把工业房地产作商业用途的假设）；

○2他项权利的影响（如抵押权对资产价值的影响未说明）；

○3特殊处理（无法确认的土地面积或建筑面积等数据的处理）；

○4权证说明（证载用途与现实用途不一致；产权问题；他项权利是否评估）。

5-2不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。抵押估价是否把划拨土地作为出让土地评估。

5-3估价结果中有未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响（非抵押估价目的）

5-4组成部分：1、本次估价的假设前提；2、未经调查确认或无法调查的资料； 3、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及可能的影响；4、本估价报告使用的限制条件。

5-5假设条件应有条款:

A通用条款

1)本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。

2）本报告以委托方提供的估价资料真实合法为前提。若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不负担责任。

B选用条款

1）若估价对象土地为划拨地，应说明本次评估以出让地或以划拨地为前提；

2）若估价对象用途与法定用途不符，或拟改变用途，应说明本次评估以何种用途为前提；3）若估价对象面积出现了差异或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方法，并以此作为前提；

4）必要时应设定土地开发程度，并以此为前提；（假设开发法）

5）必要时应设定房地产所处状态，如在建工程的施工进度，并以此为前提；

6）若估价对象已设定他项权利，应说明本次评估是否假设房地产处于完整状态；

7）对综合用途类估价对象，应说明是按整体使用，持续使用，还是拆零使用为前提。

5-6限制条件

1）估价对象房地产规划用途为住宅，现时用途为办公。因规划用途与现时用途不符对房地产价值产生的影响，委托方应给予充分的考虑与重视。

2）估价对象所属土地为划拨用地。本次估价未考虑补交土地出让金及相关税费对房地产价值产生的影响，委托方应给予充分的考虑与重视。

3）抵押贷款和房地产处分必须写：本次评估报告所确定的房地产价格是在本次评估特定的及限制条件下的公开市场价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用，交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应予以充分的考虑及重视。

5-7估价时点与实际查看日不同有没有假设对象在这期间保持不变。

5-8找不出的话可写其中存在错误

6、估价结果报告

1、标题

2、委托人

2-1估价结果报告委托人中缺委托人单位（如是单位）的法定代表人和住所；

2-2估价结果报告委托人中缺委托人姓名（如是个人）、住所和身份证号码。

3、估价机构

3-1估价结果报告估价机构中缺估价机构全称。

3-2估价结果报告估价机构中缺估价机构的法定代表人（执行合伙人）、住所、估价机构的资质等级。（如资质等级表述为甲级等表述有误）

3-3法人代表（或法人等）表述有误，应为法定代表人。

4、估价对象

4-1估价结果报告估价对象土地的实物状况描述不全，缺名称，坐落、四至、面积、形状，周围环境，景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件（容积率、建筑覆盖率、绿地率等），利用状况；

4-2估价结果报告估价对象建筑物的实物状况描述不全，缺名称，坐落，面积、层数（总层数估价对象所在层数）、用途（综合用的应说明每一层的用途）、建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状。

4-3估价结果报告估价对象缺建筑物或土地权属状况描述。（两证的证载权利人姓名、土地取得方式，出让土地的应说明土地使用权出让起止年限，权属描述中没有交代共有权人及

共有权证，如权利人为XXX和XXX；设立了他项权应有说明）。

4-4估价结果报告估价对象中缺估价对象区位状况的描述。

4-5（估价对象为在建工程的）估价结果报告估价对象中房屋的状态交代不清(形象工程进度)。

4-6租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限等）

4-7（抵押目的下的估价对象）如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。

四、

（一）

（二）

状况

（三）

（四）

（五）

5、估价目的

5-1根据估价企业的资质，估价企业不能承揽该估价目的下的估价业务；（私加）

5-2抵押估价目的表述为:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值；

城市房屋拆迁估价目的表述为:为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格；

房地产转让估价目的可表述为:为委托方转让估价对象提供市场价值参考；

征收农民集体土地的估价目的可表述为:为被征地农民支付法定补偿提供价值依据；

企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据；

房地产投资决策分析和咨询服务目的可表述为：为房地产投资提供价值参考依据。

6、估价时点

6-1估价时点设定不正确。

6-1-1抵押估价目的下的估价时点一般应为房地产估价师实地查看之日。

6-1-2拆迁估价目的下的估价时点应为房屋拆迁许可证颁之日（拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点）

6-1-3对原估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价时点的估价时点应为原估价报告所确定的估价时点，除非原确定的估价时点有误）

6-2估价时点应用公历表示，精确到日；

6-3表述为估价时期、估价年月等用语不规范。

7、价值定义

7-1抵押价值的定义不是公开市场价值。估价对象房地产的抵押价值是在估价时点假定未设定优先受偿权利下的市场价值（有限市场价值）减去法定优先受偿额后的余额；

城市房屋拆迁估价的价值定义表述为：为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响；房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

房地产转让价值定义可表述为：为公开市场价值；

房地产资决策分析和咨询服务价值定义可表述为：为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据。

8、估价依据

8-1估价结果报告估价依据中缺《房地产估价规范》；

8-2（抵押估价目的）估价结果报告估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》；

8-3（拆迁估价目的）估价结果报告估价依据中缺《城市房屋拆迁估价指导意见》；

8-4估价结果报告估价依据中缺委托人提供的有关资料（如房屋权属证书等）；

9、估价原则

9-1不符合《房地产估价规范》的要求或缺某项原则。估价结果报告估价原则中缺最高最佳使用原则。（抵押目的的缺谨慎原则）

10、估价方法

10-1估价结果报告估价方法中只选用了一种估价方法（未说明只选取一种估价方法进行估价的理由；适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价）；10-2估价结果报告估价方法中没说明估价方法的定义；

10-3估价对象能用市场法没说明未选用市场法估价的理由；（尤其是拆迁估价目的下的）10-4估价对象为收益性房地产，没说明未选用收益法估价的理由（如超市等）；

10-5估价对象为具有投资开发或再开发潜力的房地产，没说明未选用假设开发法估价的理由；

10-6没有说明选用估价方法的理由；

10-7估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定；

10-8选用的方法不适当，估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定；（1）市场比较法：是指估价对象与在估价时点近期发生过交易的可比实例进行比较，并以这些可比实例的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。

（2）收益法：是预测估价对象的未来正常收益，然后利用报酬率或资本化率、收益系数，将预测的未来正常收益转换为估价时点的价值。

（3）成本法：先求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧求取估价对象价值的方法。

（4）假设开发法：先预测估价对象未来开发完成后的价值及正常开发成本和利润，然后将开发完成后的价值减去正常的开发成本和利润等来计算估价对象价值的方法。

11、估价结果

11-1估价结果报告估价结果中没有币种，缺大写；(人民币现不做要求)

11-2对外币表达的结果，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格；

11-3表达形式不科学；

11-4缺总价或单价；

11-5估价对象为土地的，应有总价、单价、楼面地价；

12、估价人员

12-1估价结果报告估价人员应有估价人员的姓名、估价资格或职称、本人签名、盖章）

13、估价作业日期

13-1与封面上的估价作业日期不一致；

14、估价报告使用期限。

14-1报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。（一般不应超过一年，在市场状况变化很大的情况下不超过半年）

14-2报告有效期不应从估价时点起计，而应从估价作业完成（出具）之日起计算。

14-3结果报告中估价报告应用有效期不负任何责任的表达错误，因为如果本报告超过应用有效期还未使用，则估价责任期就是估价报告应用的有效期。

估价技术报告（7项）

1、实物状况分析；

1-1主要包括估价对象具体位置、估价范围、权属状况、用途、面积、建筑结构及建成年代、装修状况等；

2、区位状况分析；

2-1主要分析估价对象的区域特征：分析估价对象所处位置在城市区域中的等级，城市规划影响，区域环境的条件。

道路通达状况、对外交通状况、公交便捷度:估价对象距离交通主干道的远近，附近周边的公交线路、轨道交通站、火站站等距离。

基础设施条件:给水、排水、供电、供气、供暖、电讯、网络的通达程度。

公用设施完善程度：周边幼儿园、中小学、医院、银行、公园等公用配套主凤施完善程度。

商服繁华度：距离商业服务中心的距离，周边大型商业服务项目状况。

环境条件：绿化状况、景观状况、空气质量、污染情况。

人口状况：人口密度，常住人口综合素质，家庭人口结构等。

区域环境条件等。

（二）区位状况分析应结合估价对象的用途、估价方法、估价目的突出重点

3、市场背景分析；

3-1缺少市场背景分析；市场背景分析过简，要分析与估价对象同类房地产的过去、目前和未来市场情况（估价对象缺未来市场趋势分析）。

要按从宏观到微观，由大区域市场到小区域市场，重点估价对象所处片区类似物业市场状况分析。

要注意与估价方法的对应：（1）采用市场比较法时，应分析估价对象所处片区市场类似物业交易的活跃程度，类似物业的价格水平。（2）采用收益法时，侧重分析估价对象所处片区类似物业租赁活跃程度及租金水平。（具体分析，不作强制要求）

房地产市场分析：应是一个动态的分析过程，一定要对估价对象所处区域类似的房地产市场在过去、现在和可预见未来的供需状况及价格走势进行分析。（不可缺少）

4、最高最佳使用分析；

4-1最高最佳使用分析应只有一种用途，不应为两种或多种。

5、估价方法选用；

5-1没说明选用方法的理由以及估价方法的定义。

5-2一般应选用两种或两种以上的估价方法（只选用一种方法，应说明未选用其他估价方法的理由）

5-3估价对象为收益性房地产，未说明没选用收益法的理由；估价对象为在建工程，未说明不选用假设开发法的理由。

6、估价测算过程；

1）收益法(客观收益不是实际收益、出租率、空置率、净收益以年为单位、扣除商业利润、超额利润)

①有效毛收入＝潜在毛租金收入-空置和收租损失+其地收入

②潜在毛租金收入=全部可出租面积×最有可能的租金水平

③房地产租金水平应是社会客观租金水平，且为未来的预测值（应作出说明）。房产是否已签约，应区别对待，对已签租约的，在租约期内按租赁合同约定计算租金收入，租约期外，按未来社会平均租金计算，租金收入。

④注意可比实例，租金的内涵、交易方式是否与估价对象一致。（租金内含应作必要说明）

⑤计算可出租面积时，应注意其准确性，不应包括大厅、管理用房等面积（其收益已在其他功能房地产租金收益中体现）。

⑥不同楼层、不同用途应分别确定租金。

⑦没有考虑出租率（入住率、满客率）、押金或租赁保证金的利息收入、空置率，

有关面积套错（总面积、出租面积、建筑面积、使用面积、可转让面积、可出租面积）；

净收益应以年为单位，看前后是否一致，有否漏乘12或365

在净收益中未扣除无形资产价值或正常商业利润、超额利润等归属于其他资产（如设备）的收益；应扣除不属于房地产带来的收益。

租赁收入与租金收入概念混淆；租金与净收益概念偷换；

客观潜在租金的求取过程过于简单（可采用市场提取的方法求取）；市场法提取的比准租金应说明是预测值。

不应采用实际收益，而应采用客观收益。

计算有效毛收入时认为空置率为0或者入住率为100%不合理。即使真有这种情况，至少要说明原因。

无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。收益中应包括有形收益、无形收益。

（自营型房地产）扣除项目不全面：

经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税金-管理费用-财务费用-商业利润生产型净收益=销售收入-生产成本-销售费用-销售税金-管理费用-财务费用-厂商利润A-12年有效毛收入未考虑出租率空置率可出租面积的比例租金损失，押金收人其它收人考虑出租率的问题，

A-13求取比准租金时,估价对象或可比实例的租金构成内涵及租金的支付方式未做说明，如有不同应作说明。

A-14用市场法提取的比准租金应说明是预测值；收益法计算中，有效毛收入、年运营费用、平均出租率也应说明是预测值。

A-15未考虑押金或租赁保证金的利息收入。

A-16综合用途的估价对象租金计算有漏算，如车库（停车场）的收入。

注意不要重复计算(如企业自营房屋；酒店配电房、大堂等)

A-17未分析租租金的变化趋势（未考虑未来收益的变化）。收益中没有包括有形收益、无形收益。租金标准应是具体数字，而非一个大约范围。、

A-18租赁收入中应包括有效毛租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。

A-19收益法未说明已出售部分为实际可出租面积，从总实际可出租面积中减去已出售部分面积方法欠妥。

B运营费用中的错误：

B-1运营费用不包含抵押贷款还本付息额、建筑物拆旧费、土地摊提费，不包括所得税、改扩建费用，但包含寿命比建筑物寿命短的设备、装修的折旧费；

B-2运营费用中的各费用取值无依据或计算基础无依据或错误（如押金或租赁保证金利息收入计算了管理费，没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用；销

售税费的取值基数应为销售收入；计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算；计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。）销售税费应以销售收入作为计算基数。

B-3运营费用中缺项或多项（如少房产税、两税一费、保险费、土地使用税、租赁管理费，多了物业管理费、所得税）；计算费用时要根据租约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项。如：漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费用、所得税等计入）。

B-4出租房地产，扣除项目应符合规定（根据租约，可扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费）租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税、租赁费用和租赁税费。收益法计算未说明房地产出租年运营费用组成项目的客观理由。

B-5计算费用时要根据租约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项。如：漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费用、所得税等计入）

B-6管理费用如以年有效毛租金为基础不是年有效毛收入，则不包括租金押金收入

运营费用包括：房地产税、保险费、人员工资及办公费用，为承租人提供的服务的费用（管理费）、保持房产正常运行成本（维修费）、租赁费用、租赁税费（以上费用应结合租金内涵，区别对待）；运营费用不包括：抵押贷款、还本付息、会计上的折旧、所得税。

房地产税计算基础是年有效毛收入。（包括房产税、城镇土地使用税）

管理费计算基础是年有效毛收入；费率应是未来预测值，是社会平均水平，取值依据充分。

租赁税费（包括“二税一费”、租赁手续费），计算基础是有效毛收入；租赁用费率取值要求同上。营业税的计算基数应包括押金或租赁保证金利息收入

保险费计算基础是建筑物的现值。

年维修费用计算基础是建筑物的重置价格。

净收益求取应注意：（1）有形收益与无形收益（2）采用客观收益而非实际收益（3）应在收益中体现预期原理，除评估房产抵押价值应遵循谨慎原则，而选取“保守的估计值”外，其他估价目的都应选用“最可能的估计值”。

C收益年限中的错误：

C-1估价技术报告收益法的估价测算过程收益年限错误（主要要对比土地出让剩余年限、建筑物剩余经济寿命和开发周期之间的关系）；——（钢混结构的建筑物经济寿命取70年；）—没有特殊说明就直接将将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限。

—未考虑建筑物剩余经济寿命或土地使用权剩余年限对收益年限的影响。

C-2不能将房地产的建设期作为收益年限。

C-3以土地使用权剩余年限作为的收益年限超过该类用途土地的法定最高出让年限或企业的经营期限。

D收益法公式中的错误：

D-1收益法的计算公式的选用未说明理由；（如收益稳定并在出让合同中已约定不可续期时方可用V=A/Y[1-1/（1+Y）N]，如按一定比率递增的g的取值缺乏理由）；

D-2收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末，若净收益发生在期初，则应用A末=A初（1+Y）进行调整

D-3如用收益年限为无限年，选用无限年的公式计算，在净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

D-4方法称谓有误应为收益价格。

D-5公式中各参数代号的文字解释有误。（如净收益按一定比率递增的收益法公式中A 应为第一年的净收益，而非未来的净收益等）

E报酬率中的错误

E-1报酬率的取值无依据或测算有误（如用累加法计算时，安全利率采用的为贷款利率，应使用银行一年期的存款利率或国债利率；市场提取法选用的实例规模不相当，或求取的实为资本化率或收益乘数；用物价上涨率和经济增长率（通胀率）、所得税作为报酬率或确定依据；）—报酬率的选取未说明求取方法和来源；—累加法测算估价对象报酬率时，风险调整值的取值无依据。

E-2功能不同、用途不同的房地产选用了相同的报酬率；估价对象采用了非同类房地产的报酬率。

E-3不同收益类型（期间收益与未来转售收益）应采用不同的报酬率；折现率与报酬率应有不同。-折现率与报酬率取值相同未作说明。

普便的错误：

E-4未说明潜在毛收入、空置率、运营费用、报酬率等参数的取值均为预测值）；如用过去数据提取的报酬率是否与预测的报酬率一致应有说明。

E-5没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据（使用估价对象实际的已经发生的或当前的收益或费用）

E-6价值重复计算，大堂和自用办公用房、管理用房等不应单独计算价值；

E-7要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。

E-8在市场提取法所求取的报酬率没有根据未来预测做相应的调整。

2）市场法

2-1选取的可比实例不符合要求（可比性差）：

A不处于同一地区或同一供求范围内的类似地区；

B用途不相同；

C规模不相当（0.5至2倍之间）;

D档次不相当；

E建筑结构不相同；

F权利性质不相同；（估价对象为划拨，可比实例为出让地，在估价结果中应扣除出让金）

G时间不接近-可比实例交易日期与估价时点不接近（一般不超过一年，超过两年应说明市场相对较平稳）

H交易类型与估价目的不吻合；

I应为正常成交价或可修正为正常成交价（如税费非正常负担的应作调整）

J土地等级不相同。

2-2选择的可比实例描述不清；

（1）交易日期描述不清（应说明由于交易日期与估价时点相近，可比实例均不用进行交易日期修正。

（2）交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）

（3）交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）。

（4）交易房地产状况描述不清（现房、期房、结构、装修、设备等）

（5）缺少付款方式的说明（一次性还是分期）

（6）交易时可比实例的规模描述不清（建筑规模、占地规模）-建筑结构、建成年月、层数描述不清、比较实例的的土地使用权剩余年限、容积率等未作描述，也未做相应修正。

（7）估价对象或可比实例的总楼层及所在楼层。

2-3各项修正错误：

（1）单项修正一般不超过20%，综合修正一般不超过30%；

2-4非正常交易情况的要进行交易情况修正；修正时要注意：拍卖、招标的并不一定比协议价格高。卖方将部分费用转嫁的，要进行修正。

2-5．区域（或个别）因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒。

2-6．区域（或个别）因素修正时，漏项。如：土地未作年期修正、比较案例与估价对象的土地等级不同，却未做修正。

2-7．修正系数取值与区域（或个别）因素描述不一致。如：在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；或情况说明表中无差异，而计算时却修正了；

2-8可比实例交易日期与估价时点要接近，不能相隔过长，如：超过1年的应说明市场较平衡，超过两年则不能采用）

2-9可比实例的币种未说明；或未化成同一币种。

2-10建立价格可比基础时，汇率选择错误（应按可比实例成交时的汇率）；

2-11计算结果有错；比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。

2-12不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同。

2-13环比与定基价格指数概念混淆。

2-14区域因素与个别因素混淆不清。

2-15修正系数的取值不统一，互相矛盾，与文字描述不一致。

2-16市场状况调整取100/100，应说明房地产市场稳定或无波动。

2-17比较项目选择不当，缺少必要的项目，比较项目内含错误和理解错误

2-18修正取值不规范，向方错误，取值无理由，或不对，直接把实物状况差异幅度作为价格差异幅度

2-19假设开发法中用市场法求取的土地价格不应另行计算取得待开发土地的税费。

2-20加权综合确定估价结果错误。

（1）交易日期、交易情况接近估价时点的价格计算结果中的权重应较大；

（2）区域因素个别因素相差较远的权重取值应较小。

2-21估价对象的比准价格应为比准价格。

3）假设开发法

3-1公式错误（缺项）：最基本公式：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-后续必要支出及应得利润（取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润——未计算计算投资利息、销售税费和取得待开发房地产的税费等。

3-2如评估的是已完成了房屋拆迁补偿安置的土地价值，则不应扣除房屋拆迁补偿安置费用。

3-3应选用现金流量折现法进行计算；（采用传统方法计算应说明理由）

3-4现金流量折现法中不应再计算利息和利润。

3-5传统方法中计算投资利息计算基数缺项（需求取的待开发房地产的价值、取得待开发房地产的税费、后续的开发成本、管理费用和销售费用。销售税费、开发利润不计息）；计息起点错误，应从估价时点起计；利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：要将时间段除以2。

3-6估算未来的楼价；一般通过市场法、长期趋势法、收益法来评估未来市价。注意一定要是“未来”的情况下的价格，不能简单地将估价对象或比较实例的往年数据直接算术平均得到，必须分析房地产未来价格变化的趋势。总建筑费没折现到估价时点。—推测未来楼价的方法错误，正确方法是 1.

对于出售的房地产，可采用市场法和长期趋势法○2对于出租或自营的房地产采用收益法计算。

3-7在对未来楼价的计算中，要注意采用总建筑面积计算，而不是采用可销售面积计算。3-8开发期的确定要说明理由。如：根据类似开发项目用市场法得出，或按XX市造价管理站的定额查得。

3-9续建成本和管理费用是采用类似市场比较法的方法来求取。并考虑未来建材、设备、人工费等变化可能对其产生的影响。

3-10续建成本应当包括续建建筑安装工程费、专业费用、开发过程中的税费、室外道管网及绿化等工程费等，不仅仅是建安工程费。—假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费、其他工程费。

3-11注意计算续建费用中的建安工程费时，不能全算，必须扣减已完工部分的价值，即要与实际完工进度相符。续建工程中的建安工程费是否与工程实际进度相符未作说明。

3-12销售税费和销售费用只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算。

3-13传统方法开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应；利润率选取错误。开发利润估算时，利润率不应当选取建造估价对象的XX开发商的实际利润率，而应当选取行业的平均（客观）利润率。

3-14投资者购买待开发房地产应负担的税费，是按待开发房地产价值的一定比率测算（不是开发完成后的价值等）

3-15必须的明确的规划条件，若无条件仍需估价、推测，将最可能的规划条件列为“估价的假设和限制条件”，并在报告中作特别提示，说明估价结果对它的依赖性。

3-16根据实际成本扣除有关费用，扣除项目漏项目如购地税或多扣了，

3-17计算开发完成后的价值采用报酬率有误，用的折现率，3-18折现期确定有误，最高最佳使用方式确定不符合规划条件限制。

3-18现金流量法应说明开发资金投入的时间和比例，各成本构成项目的计算时点与估价时点的关系。

3-19开发完成后的总价计算有误，未分析说明地下室设备用房部分面积是否计入。或开发完成后的总价计算有误，应用总建筑面积乘以单价（或缺地下建筑建筑部分价值）。3-20开发完成后的价值不能用成本法计算。

3-21没有确定最佳的开发利用方式或确定方式缺乏依据（需依据规划限制条件和可行性分析确定）。

3-22开发经营期的确定缺乏依据。

3-23折现率的确定没依据（选用报酬率有误）。

3-24 年管理费用计算错误，不应计入管理用房的租金损失。

3-25

4）成本法

4-1成本计算时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；

4-2成本法构成项不全或缺项（公式有误），应包括7项：土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。（开发成本一般包括勘察设计等前期工程费（专业人士费）、开发建设过程中的税费、基础设施配套费、建筑安装工程费等，注意不能漏项。土地取得成本漏取得土地的税费。建筑安装工程费中缺公共配套设施建设费，缺精装修成本费用。

4-3方法称谓有误，应为积算价格（不是比准价格等）；成本法计算土地价格时“无限年期土地使用权价格”表述有误，应为“法定最高年期土地使用权价格”。

4-4计算基数有误（销售费用的依据应是销售收入）；成本法求取税费时，税费的计算基数一般应为售价的一定比例。计算各种费用（如管理费和投资利息、利润计算）时，建筑面积取值一般为总建筑面积，而不是可销售面积。管理费计算基数错误，其中未计入土地取得成本。成本法计算土地成本采用市场法计算的不应为土地取得成本而为土地成本，不应再计算管理费、投资利息等。

4-5利率确定错误。投资利息和利润的计算基数有误（投资利息的计算基数为土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用，销售税费不应计息）；成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。用成本法计算土地投资利息时，土地取得费用和土地出让金一般可视为在开发期初一次投入，而土地开发费可视为在土地开发期内均匀投入。在用成本法计算土地投资利息时，缺销售费用的利息计算，销售费用中的推广费用在销售之前发生的，应计算利息，而销售代理费一般不计息。成本法中开发成本投资利息计算周期，不应选整个项目开发周期。成本法未说明土地开发及其他费用是在建设周期初一次性投入的。

4-6利润率与计算基数不对应（不匹配）——利润率内涵不明

直接成本利润率基数=土地取得成本+开发成本

投资利润率基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

成本利润率基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息

4-7销售税费中不应包括契税、土地增值税、企业所得税。（开发利润也应是土地增值税、企业所得税前的）

4-8计算折旧时没考虑经济和功能折旧。——要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）；

4-9未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。

计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计

1）建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计；

2）建筑物经济寿命晚于土地使用年限，分为在土地使用权出让合同中未约定不可续期和以约定不可续期两种情况。对于在土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。（按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧）

4-10长寿命的折旧计算基数要减去短寿命的重置价格。

4-11对于过旧的建筑物不适用采用成本法。

4-12残值率确定有误。（砖木一等6%；砖木二等4%；砖木三等3%；砖混2%；钢混0%）；

成新率的确定缺少依据或与规范不一致或计算错误（完好房八、九、十，基本完好房

六、七，一般损坏房四、五，严重损坏房、危房为一、二、三；重置价格公布之日与

估价时点有时差，而未进行修正。

4-13建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起计。-耐用年限错误。

4-14没有对重置成本进行年期修正：交易日期和房地产状况调整4-15土地的重建价没有考虑与地价款相应费用如管理费用利息利润等。？

4-15估价对象位于城市核心区，一般情况下在求取土地重新购建价格时，应用土地的重新开发成本，因不在建成区内土地重新开发的构成要素数值不易测算。？

4-16用成本法求取公寓价格不合适。原因在于城市建成区内土地重新开发的求取实际上难以准确估算，用成本法计算出的结果误差太大。？

4-17成本法对土地取得成本进行土地使用年限修正时，土地报酬率的取值无依据。成本法计算土地价格时，应考虑土地在估价时点的剩余使用年限进行年限修正。

4-18

4-19利润率的内涵不清，且取值无依据。

5）基准地价修正法

5-1基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交待清楚。

5-2基准地价修正法求取地价时，土地的投资利息及投资利润均不应计算。？

5-3基准地价公布之日与估价时点有时差，而未进行“时差”对价格影响的修正。

5-4对有偿出让土地使用权的转让价格的评估，当估价对象的剩余土地使用年限短于法定出让年限时，没有进行年期修正。

7、估价结果确定。

7-1估价技术报告中确定估价结果的理由不充分“根据上述计算为***”属不充分；”视为错误——估价结果的确定理由不充分（如：未说明原因就将权重取值确定为各50%，这样是不对。正确做法是：各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且两种方法估价各权重不宜大于0.7小于0.3；三种方法各权重不宜大于

0.6小于0.4；四种方法各权重不宜大于0.5小于0.15；特殊处理要说明原因）

7-2估价技术报告中最终结果应说明总价并大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。

7-3运用各种方法评估的结果应当进行综合处理，如有调整，应阐述理由（多种估价方法结果综合取平均值；数学方法求取综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素；结果的取整；确认结果）。

7-4单纯的土地评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。

附件

1、报告书少附件。（或附件不全——）

2、附件一般包括：房产证、国土证、共有权证、他项权证、拆迁许可证、法院判决

书、仲裁书、租约等复印件、法定优先受偿权证明文件、估价对象地理位置示意

图、估价对象内部状况照片、现场查勘表（强拆的，有无利害关系第三人的签字）、估价机构营业执照、质资证书、估价人员资格证书复印件等。

其他常见错误：

3、对房地产作价入股的评估应说明入股后的用途。

4、房地产抵押评估时，应说明市场风险和短期处分对未来房地产价格的影响。抵押

目的估价报告中法定优先受偿款中不应包括估价对象的预计转让税费和应补交的

土地使用权出让金。估价对象为已抵押房地产，应交待如何处理没有注销的他项

权利。划拨地使用权房地产抵押，要扣除出让金。要说明土地使用权出让金由谁

负担。拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。（未拖欠的，要在报告书

附件中提供未拖欠工程款的证明。）——有无存在或不存在法定优先受偿款的证明

文件。再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。

5、估价对象为违规出租的情况，如可比实例为正常出租的情况，应进行交易情况的

修正。

6、在建工程的评估，没明说明有关各方是否按设计方案要求按期竣工。

7、处理房地产纠纷的估价，应说明产生纠纷的理由。

8、强制拍卖底价评估时要考虑短期内强制处分对标的物价格的减损；土地出让拍卖

则可以采用公开市场价值标准。

9、划拨地上营利性房地产租赁评估应确定土地收益中应上缴国家的部分。

用途变更和规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件、资料。

10、保险评估时不能将土地价值记入。（投保时，保险金额不能超过建筑物的价值。）

10、他项权利设定日期错误。（主要指在建工程）

11、拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应考虑抵押、租赁、查封等影

响；

12、投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样。评估投资价值时，要扣

除所得税。

13、法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵

押、租赁、查封等影响。

14、对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。不给拍卖底价，拍卖底价由法院

参考评估结果制定。

15、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）

16、报告书用语不规范：如估价时间、座落、还原利率等

17、数值前后不一致，报告不完整，漏掉有关价值估价的对象范围确定不对。

18、已预售的价值应在销售价格中扣，而不应在最后估价结果中扣除。

19、回顾性估价应说明房地产状况和房地产市场状况均为估价时点的状况，而不是估

价作业期时的状况。

20、估价对象为期房的，其权益价格=现房价格-预计从期房达到现房期间净收益缺失

的折现值-风险补偿，而风险补偿在报告中未体现。

21估价报告书前后内容不一致：如

1）估价结果报告与技术报告的不一致；

2）两种估价方法参数不一致（如基准地价修正法与比较法中的年期修正和资本化率）

3）估价结果报告两个估价对象分开估价所用参数不对应或不一致；

4）前面的因素分析与后面的取值不一致；

5）分析推理及有关说明与结论不一致。