VKCW03-04(A-1)万科集团费用核算规范

1.目的：统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制。

2.范围：本办法适用于集团内房地产开发企业；“管理费用”、“财务费用”的明细科目名称及核算口径同

样适用于集团内非房地产开发单位；物业公司在执行本规定时，若与《集团物业会计核算规范》不符，按《集团物业会计核算规范》的规定执行。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司负责具体实施，

并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制

4.1 费用的归集

4.1.1 管理费用

4.1.1.1 “管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行政

费用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、坏帐准备等与业务无直接关系的费

用；其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。

4.1.1.2 下列费用属实质性的“管理费用”：

◆公司总监级以上人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；

◆与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生

的其他费用；

◆公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等；

4.1.1.3 下列费用属非实质性管理费用，先在“管理费用”科目中归集、核算，按月（季）转入其它相

应费用科目：

◆直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括销售部、客户事务部、万客会、销售卖

场服务部门（或物业公司的管理处）的人工费、行政费用、财产费用等先在“管理费用”中

归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用”；

◆直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、审算部、

项目发展部等部门发生的人工、行政费用、财产费用等先在“管理费用”中归集核算，在月

底一次性按总额转入“开发间接费”；

4.1.2 营业（销售）费用

4.1.2.1 “营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的

维护保养等费用；

4.1.2.2 下列费用在“营业费用”项目归集核算：

◆媒体广告、策划、推广活动、代理佣金、品牌建设、售楼书等费用；

◆政府收取的各项房屋交易费用；

◆完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；

◆应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用；

◆班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费；

◆“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或服务提供）的部门的人工费、行政费、

财产费等属实质性的“营业费用”。

4.1.2.3 下列费用不属于“营业费用”：

◆广告设施、销售环境改造、样板间、售楼处装修装饰等费用（计入“开发间接费”）；

◆委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务收支”中核算，不在“营业费用”核算，但已

表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算；

◆物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本）。

4.1.3 财务费用

4.1.3.1 “财务费用”核算公司为筹集资金等而发生的费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减

汇兑收益）以及相关的手续费等辅助费用；

4.1.3.2 可资本化的借款费用先在“财务费用”中核算，至少每季末转入“开发间接费”；

4.1.4 开发间接费

4.1.4.1 “开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以

及项目营销设施建造费。

4.1.4.2 下列费用属于“开发间接费”：

◆竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用；

◆可资本化利息；

◆按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金）；

◆广告设施及发布费、销售环境改造费、样板间、售楼处装修装饰费等营销设施建造费用；

◆“管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费、财产费等属实质性

的“开发间接费”。

4.1.4.3 与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目招投标费用、人防报建费、丈量

测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”中核算；

4.1.4.4 “开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费”；上述费用中，项目经理

部费用、样板间、售楼处装修装饰费、销售环境改造费及与单个项目开发直接相关的其他费用

属“直接开发间接费”；项目经理部以外的部门费用、资本化利息等属“需分摊的开发间接费”。

4.2 费用的划分及分摊

4.2.1 “财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化借款费用的确定）：

4.2.1.1 为房地产项目开发借入资金的借款费用，先在“财务费用”中归集，在该项目或项目中的分区（期）

完工前，当累计资金投入大于销售回笼时，对相当于项目或项目中的分区（期）净资金占用之

和的借款费用可予以资本化，并至少每季末一次转入“开发间接费”；在该项目或项目中的分区

（期）完工后发生的借款费用，应于发生当期直接计入当期“财务费用”。

净资金占用是指项目累计投入资金大于销售回笼资金的部分。

4.2.1.2 借款费用的界定

借款费用是指因借款而发生的利息支出、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发

生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

4.2.1.3 借款费用资本化的期限

自满足可开始资本化的条件起至竣工日止，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内。

4.2.1.4 借款费用资本化金额的计算

◆每一会计期间利息的资本化金额 ＝ 至当期末止净资金占用加权平均数×资本化率

]2/)([会计期间涵盖的月数

月末净资金占用余额月初净资金占用余额＝净资金占用加权平均数+∑ 借款本金加权平均数息之和当期实际发生的借款利率）＝

资本化率（加权平均利 ])()([数

月会计期间涵盖的天数月每笔借款实际占用的天每笔借款本金借款本金加权平均数＝?∑ ◆如果发行债券发生折价或溢价的，在计算资本化率时，应将每期应摊销的折价或溢价

金额，作为利息的调整额，对资本化率作相应调整；

◆每期利息和折价或溢价摊销的资本化金额，不得超过当期借款实际发生的利息和折价

或溢价的摊销金额；

◆外币借款产生的汇兑差额及为借款发生的手续费等，在房地产项目或项目中的分区

（期）完工前，可以全额资本化；

◆非正常经营项目或经营计划做出调整的项目，资本化借款费用的确定可相应调整。

4.2.1.5为购建固定资产借入资金产生借款费用的处理比照上述为开发房地产项目的借款费用。

4.2.2 “应付福利费”与“管理费用”的划分：

4.2.2.1 公司发生的医疗保险费、福利性质的各种补充商业医疗（或养老）保险费、员工食堂经

营补贴、未参加医疗保险的员工医药费、员工独生子女费、贺丧费、贺礼费、困难（医

疗）补助费均应先在福利基金中开支，不得直接计入“管理费用”科目；

4.2.2.2 过节费、午（误）餐补助费等以现金方式支付员工的费用，直接计入“管理费用”，不

得在“应付福利费”中开支；

4.2.2.3 若计提的福利费不足以支付上述开支，即“应付福利费”为出现借方余额，则每季度一

次，将该借方余额转入“管理费用-社会保险费”的科目。

4.2.3 费用在不同公司（如：地区总部与项目公司）之间的划分：

各地区总部在拥有多个独立的法人公司、且各公司之间人员归属不明确时，可以根据实际情况，采取以下方法划分不同公司之间费用的归属：

4.2.3.1 按照配比原则，将费用直接计入各项目公司；

4.2.3.2 将费用直接计入某一主体公司；

4.2.3.3在向税务局办理手续、取得必要的凭证后，各地区总部可以向下属公司分摊费用。

4.2.4 “需分摊的开发间接费”在不同项目之间的分摊：

4.2.4.1 “需分摊的开发间接费”至少每季度在各项目之间分摊一次；

4.2.4.2 行政管理费按各项目（区）季度末在建可售建筑面积平均值的比例进行分摊；

4.2.4.3 资本化利息按各项目（区）当期净资金占用加权平均数的比例进行分摊。

4.3核算组织

4.3.1 会计科目设置：

4.3.1.1 各单位均应设置“管理费用”、“营业费用”、“财务费用”、“开发间接费”四个一级核算

科目；

4.3.1.2 “管理费用”、“营业费用”、“财务费用”分别将支持表格vkcw03-04-F1上的明细项目

按级别做为二级、三级明细科目；四级明细科目各单位可根据管理要求自行设置；“管

理费用”和“营业费用”科目应将部门或开发项目（区、期）作为核算项目；

4.3.1.3“开发间接费”科目最少设置“工程管理费”、“资本化利息”、“物业完善费”、“营销设

施建造费”、“其他”五个二级明细科目,各开发项目可作为核算项目；具体明细科目设

置请参见《万科集团成本核算指导》；

4.3.1.4“管理费用”科目中，必须以部门（各职能部门、各项目经理部、各物业管理处）作为

自定义核算项目，来确定费用的部门归属，并以此确定费用的最终一级科目归属；

4.3.2 核算程序：

4.3.1.1 按各费用科目核算内容进行费用归集（人工及行政费用全部在“管理费用”中归集，利

息收支全部在“财务费用”中归集）；

4.3.1.2 每季（月）费用归集完成后，在不同费用科目之间进行费用划分：

4.3.1.3 打印分部门的“管理费用”明细表”（支持表格vkcw03-04-F1中“管理费用明细表”）

4.3.1.4 依据上表，编制费用转出凭证：

4.3.1.5 将应属“营业费用”的部门费用按总数一笔由“管理费用—转入营业费用”科目转入“营

业费用—行政管理费用”科目；

4.3.1.6 将应属“开发间接费”的部门费用，按总数一笔由“管理费用—转入开发间接费”科目

转入“开发间接费—工程管理费—行政管理费”科目；

4.3.1.7 按4.2.1.4计算可资本化利息，由“财务费用-资本化利息”科目，转入“开发间接费-

资本化利息”科目。

5. 衔接

在本文件生效后发生的各项费用按本文件的规定执行，本文件生效前发生的各项费用不作追溯调整。

6．支持表格vkcw03-04-F1

关联文件：

万科集团会计管理及核算规范（VKCW03-03）

集团物业会计核算规范（VKWG08-26）

万科集团房地产开发企业成本核算指导