征地拆迁信访问题原因分析及对策
征地拆迁信访问题分析
由于征地拆迁牵涉多方群体巨大的利益调整，群体性的纠纷比较突出，处理不当很容易成为社会不稳定的因素。近年来，随着经济社会加快发展，各类国土资源信访问题越来越多，其中征地拆迁信访问题尤为突出，2015年以来，全市系统接待处理征地拆迁类信访问题346起，无理缠访、闹访、重复信访接连不断，到省进京上访时有发生，总量之大、问题之重、化解之难，已经成为摆在我们面前的一项繁重而艰巨的任务。
一、征地拆迁信访问题高发的原因
世上没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨，更没有无缘无故的信访，通过分析近年来征地拆迁类信访问题发现，造成征地拆迁信访量居高不下的原因，主要体现在以下几方面：一是群众对征地过程心存疑虑。征地拆迁涉及群众利益面宽、范围大，征地过程从发布征地公告、办理征地补偿登记到实施补偿安置，从选举群众代表、征地协议签订、补偿资金发放、地面附着物赔付清理到拆迁安置资格的确定等，涉及的环节多，关系到方方面面的利益，其本身就是一个复杂的系统工程。在具体工作中，如果因为程序不到位，宣传不深入，工作不透明，就会使群众对征地过程产生怀疑，群众感到自身利益没有得到很好的保障，从而成为群众上访的一个重要原因。
二是补偿标准与群众期望值形成差距。天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。征地补偿问题是群众关心关注的核心问题。近年来，征地拆迁的政策不断调整和完善，补偿标准也随着经济发展水平逐步提高。政策都有时效性和适用的范围，不同时期，不同地方补偿标准、安置方式也各不相同，有的征地拆迁项目时间相隔很短，但前后补偿标准差距较大，少数之前被征地或拆迁的群众心理失衡，企图通过上访增加补偿。群众在征地工作中，希望得到尽可能高的经济补偿，以此与政府“讨价还价”，有的超过了政策许可的范围，从而引发上访问题。近几年来，反映没有按文件规定的标准补偿的信访事项较少。老百姓都承认确实按超标准给予了补偿，有的甚至承认还高于规定的标准，但由于物价上涨，拆迁款比房屋重置价格低，导致对征地拆迁工作的抵触情绪加大，引发各类矛盾问题。
三是因土地补偿款分配不公引发矛盾。补偿资金的分配，一般由各被征地村群众代表自行研究分配方案，但各村具体村情不同，在涉及离婚家庭、出嫁女、大学生、参军人员等特殊人群是否参与分配的问题上，有的合法但不合情理，有的合情但不合理，各村的标准不尽相同，也是群众上访的一个方面原因。近年来，拆迁安置资格问题引发的矛盾尤为突出，化解难度大，导致缠访、闹访现象不断。
四是补偿安置政策不配套。如被拆迁户为在符合政策的前提
下多分房、多得益，使得一些被拆迁人钻政策的空子，采取假离婚等手段争取更多的安置指标，但同时又无相应的政策对这一现象加以制约，增加了拆迁工作的成本和难度。同时，农民失去土地之后，相关失地农民的养老、医疗等社会保障制度，还没有完全建立，不能够妥善解决失地农民安置、就业等社会保障问题，引发很多不稳定因素。
五是为达到个人目的煽动群众闹事。个别人因以前担任村干部或与村组有经济往来，在征地工作开始后，为了获取其个人利益，往往以征地为借口，借机煽动群众上访闹事，严重影响征地工作的顺利开展，已成为因征地拆迁引发上访问题的一个潜在因素。
二、从源头预防征地拆迁信访问题的对策建议
对待信访工作，谁不重视谁被动，谁迟重视谁被动，征地拆迁工作被喻为新的天下第一难事，但处理征地拆迁信访问题更是难上加难，所以，我们务必引起高度重视，不断强化措施，积极从源头上主动预防问题发生。
一是坚持公开透明征拆。针对群众对征地过程的疑虑问题，要认真落实“六公开一监督”等制度，坚持“阳光征地、和谐拆迁”，对群众关注的征地补偿标准、地亩面积、补偿款分配方案等在第一时间向群众公布，诚恳接受群众监督和质询，对征地补偿的相关政策要不折不扣、原原本本的告知群众，确保群众事前
知晓，事中明白。
二是规范征地拆迁行为。征地拆迁工作涉及被征地农民切身利益，我们必须正确好处理稳定与发展、正确好群众利益与经济建设的关系，把工作重心真正放在保护被征地农民的合法利益上，严格依照有关法律法规规定，按程序、按政策实施征地拆迁工作。征拆干部要强化法制观念，认真学习相关法律、法规知识，掌握政策标准，提高依法行政水平，规范征地拆迁行为。
三是加大政策宣传力度。要从教育引导入手，切实加强群众的遵纪守法意识教育，既要引导群众正确对待自身利益，又要引导群众按程序、依据政策法律去维护自身的合法权益，对一些不符合原则和相关政策的群众，耐心细致地解释清楚，加强引导。要应多向群众宣传城镇化、工业化的重要意义，宣传项目落地对提供就业岗位、发展二三产业、增加群众收入的带动效应，争取群众支持项目建设，支持经济社会发展，从而营造理解、支持征地拆迁工作的良好氛围。
四是充分尊重群众意愿。对补偿款分配问题，应充分尊重群众意愿，根据实际情况，灵活方式方法，不搞“一刀切”；在政策许可的范围内，有利于群众，能切实保证大多数群众利益的，即以群众代表议定的方案为准，做到群众的事群众说了算。
五是加强征拆政策研究。制订严谨的征地拆迁安置补偿各项政策。
拆迁补偿明细案例
深圳市旧改项目村民物业拆迁安置补偿比较表 （根据公开资料整理） 第一部分：补偿标准比较（渔农村、蔡屋围、岗厦河园、大冲）
建私房八层以上的，按基建成本给予90%补偿。备注：由于大 冲旧改项目有 充足的回迁补 偿物业供村民 选择，因此村 民通过持有补 偿物业获得的 补偿远高于岗 厦货币补偿标 准。 物业。 突破之三 创新停车 位补偿方 式：回迁自 住区每套 房产配置 壹个停车 位使用权， 回迁出租 区停车位 供丙方使 用。 临时性建筑及 附属物 （单位：元/平方米、立方米、棵、口等）砖墙铁皮房： 25 铁皮房：140 铁皮棚：70 木质隔板夹 层：120元 砼结构夹层： 300顶层楼 梯间：300 砖墙铁皮顶、铁皮顶房屋：180 铁皮房、木板房： 120 砼结构、砖混结构的夹层、地下室：110 屋顶砼水箱：500 乔、灌木不补偿 砖墙铁皮房：250 铁皮房：200 铁皮 棚：100 木质隔板夹层：175 钢筋混 凝土结构夹层：450 顶层楼梯间（层高小于2.2米）：450 水箱：3000元/个 砖墙铁皮房： 2500 简易铁皮房： 200 铁皮棚：100 二楼阳台： 2500 屋顶混凝土滴 水：2500 层高不足2.2 米的永久性建 筑：2500 屋顶女儿墙 （砖砌体）： 150 室外台阶，两 级台阶以上 的：300 室外铁梯： 1000 玻璃纤维（塑 料）棚、房： 500元 花坛（砖砌体， 抹灰）：400 大冲旧改 过程中对 临时性建 筑物及附 属物的补 偿相对于 深圳市的 其他旧改 项目而言： 纳入补偿 范围的种 类更广、补 偿标准更 高，甚至高 于《深圳市 公共基础 设施建设 项目房屋 拆迁管理 办法》中有 关临时性 建筑及附 属物补偿 标准的规 定。
拆迁案件案例分析(8)
房屋拆迁案件案例分析 基本事实： 2014年3月，某市某区计划将X路等旧城片区纳入城市改造范围。2014年6月，某区人民政府公布了《XX征收安置方案（征求意见稿）》，2014年9月，某区人民政府《XX改造项目国有土地上房屋征收的决定》,某区人民政府将该征收决定在征收范围内进行了公告。原告范某的房屋位于本次改造项目征收范围之内。评估公司根据房屋现状对原告房屋及附属物进行了评估，评估补偿金额为XX万元。2016年6月，征补中心向原告送达了房地产评估报告并将评估资料在原告房屋门前等处张贴。后因原告未能与房屋征收部门达成房屋征收补偿协议，原告对征收决定不予认可故起诉至法院要求撤销。 法院判决理由及结果： 本案中被告某区人民政府实施的改造项目已经纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，该征收行为经过了拟定征收补偿方案、对征收补偿方案进行论证并予以公布、征求公众意见、及时公布征求意见情况、进行社会稳定风险评估等法定程序，符合相关法律法规的规定。但被告某区人民政府在评估机构的选定、分户评估结果公示及房屋征收评估委托等方面缺乏相关证据，且被征收房屋价值评估时点与房屋征收决定公告之日不一致，故法院依法判决撤销某区人民政府作出的房屋征收补偿决定。 说法与评析： 房屋征收决定是人民政府为了公共利益的需要，依照法定程序作出将某一区域内的公民、法人或者其他组织国有土地上的房屋所有权及其所附土地使用权收归国家所有的行政决定。对房屋征收决定的合法性主要从作出征收决定的行政机关是否拥有法定职权、是否符合公共利益的需要及是否遵循法定程序予以审查。 被征收房屋价值评估程序是否合法、公正，直接关系到被征收人的切身利益,《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。由此可知，房屋征收部门发布公告由被征收人协商选定是确定评估机构的必经程序。本案中，某区人民政府称向XXXX名被征收人发放了评估机构名单选择表，但没有提供证据证明其主张，亦未提供被征收人协商选定房地产价格评估机构的相关证据材料。《国有土地上房屋征收评估办法》规定：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。本案中，某区人民政府没有提供房屋征收部门将分户的评估结果在征收范围内向被征收人公示的证据。《国有土地上房屋征收评估办法》规定：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日；用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。本案中被征收房屋价值评估时点与房屋征收决定公告之日明显不一致。综上某区人民政府作出的征收决定存在较大瑕疵，违法了相关的规定，故法院对于原告
拆迁还房的账务与税务处理及案例解析
房地产开发企业拆迁还房的账务与税务处理及案例解析 2011年02月11日 14:11 房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。 所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案例分析。 一、房地产企业拆迁还房的账务处理 一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。 而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。 （一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 借：开发成本———拆迁补偿费 贷：应付账款———拆迁补偿费 借：应付账款———拆迁补偿费 贷：主营业务收入 （二）房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理： 借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费 贷：开发产品 二、房地产企业拆迁还房的税务处理
房屋拆迁案件案例分析
拆迁案件案例分析之（十一）基本事实： 2013年4月，被告某市政府发布《XX项目建设征地拆迁安置补偿有关事项的通告》，征地拆迁安置补偿适用《中华人民共和国土地管理法》及《某市人民政府关于<某市征地拆迁补偿安置办法>的通知》等规定。原告A公司的房屋在征地拆迁范围内。2014年1月，某市政府发布《某市人民政府关于<某市征地拆迁补偿安置办法>的通知》。2014年2月，某镇政府发布《XX拆迁及附着物补偿工作的实施方案》。2014年9月，原告A公司的工作人员在《某市建设用地房屋及附着物拆迁补偿分户清册》上签字确认。2015年7月，某镇政府向A公司送达《通知》，要求其在收到《通知》之日起三个工作日内到某镇政府签订房屋拆迁补偿安置协议，并领取补偿款总额XXX万元。2015年8月10日，某镇政府将该补偿款转入某市某镇高院村1组的账户。2015年12月，某镇政府组织人员对A公司的房屋予以强制拆除。后A公司起诉要求确认2015年12月某市政府、某镇政府组织的行政拆迁行为违法。 法院判决理由及结果： 法院认为对A公司的房屋实施行政强制拆迁的机关是某镇政府，而某镇政府没有举出任何证据证明其具有行政强制拆迁的法定职责，其行为超越法定职权，应确认为违法。A公司诉请确认某镇政府组织的行政拆迁行为违法的理由成立，予以支持。某市政府没有实施行政强制拆迁行为，不是本案适格的被告。故法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项“的规定判决：确认某镇政府于2015年12月组织实施的行政拆迁行为违法。 说法与评议： 我们认为某镇政府因公共利益的需要，对A公司所属房屋、土地被征收，应当按照法律、行政法规的规定及程序履行，在未交付被征收房屋及土地的情况下，某镇政府组织人员对A公司的房屋实施了行政强制拆迁行为，而某镇政府不能提供证据证明其具有上述法定职责，其行为超越法定职权，我们
房屋拆迁案例分析
房屋拆迁案例 基本案情：浙江省东海市“服装城”是由东海市人民政府主办、市工商局承办的一个项目，于1991年8月动工兴建。1992年3月经东海市人民政府第三次常务会议讨论，同意东海市工商局提出的“服装城出售方案”（内容为：为筹集建设资金，将服装城一、二层摊位进行预售，出资购买者对所购摊位拥有所有权等）。随后，服装城筹建办发布了“关于欢迎认购服装城摊位的公告”，并在东海日报上刊登广告进行销售。1992年9月众多个体工商户与东海市工商局签订了“服装城摊位买卖协议书”并办理了公证，1992年10月市工商局向购摊位的个体工商户颁发了“服装城摊位所有权证”。自此，个体户一直在服装城摊位经营生意。 2002年2月6日东海市房地产管理中心向市土地流转中心颁发“房屋拆迁许可证”，对服装城进行拆迁改造，许可证载明：拆迁期限至2002年3月20日；2002年2月26日东海市房地产管理中心发布“关于服装城房屋拆迁公告”；2002年4月2日拆迁人委托的拆迁单位东海市房屋拆迁办公室对服装城进行“强行”拆迁；（注：未达成拆迁协议，又未经行政裁决或法院判决）。2002年4月11日东海市土地流转中心、东海市市场发展中心、东海市房屋拆迁办公室三方签订了“非住宅拆迁补偿协议书”。上述三方在协议中的身份分别为：拆迁人、被拆迁人、拆迁单位。 2002年3月4日拆迁单位东海市房屋拆迁办公室受东海市市场发展中心委托，发出“告摊主用户书”，称：接受所有权人东海市市场发展中心全权委托，代为处理服装城内固定摊位有关补偿安置事宜，单方决定了拆迁安置方式（货币安置）、货币补偿安置金额等内容。个体户认为：服装城摊位所有权人是出资购摊位的个体户而非市场发展中心；拆迁安置补偿方案不符合法律法规规定。双方发生争议，未能签署拆迁安置补偿协议。 2002年4月12日东海市市场发展中心、以东海市土地流转中心、个体户为被申请人向东海市建设局申请行政裁决，要求依法对个体户的拆迁补偿安置费用进行裁决。 2002年5月15日东海市建设局作出行政裁决：申请人东海市市场发展中心按国资局批复给予被申请人（即个体户）实行货币补偿，金额为XX元。（行政机关将个体户作为永久使用权人） 2002年6月28日共有45位个体户认为东海市建设局作出的行政裁决具体行政行为主要证据不足、违反法定程序、适用法律法规错误，依法向东海市人民法院提起行政诉讼（被告：东海市建设局、第三人：东海市土地流转中心、东海市市场发展中心）。 东海市人民法院经二次开庭审理，于2002年12月24日作出判决。判决认为：“虽然原告（即个体户）购入服装城摊位，并持有东海市服装市场筹建办公室所发的《摊位所有权证》，但依照法律法规的规定，不能证明原告是该房屋的所有人或共有人，该房屋的所有权人应是第三人东海市市场发展中心，对原告可视为被拆房屋的当事人。被告收到第三人东海市场发展中心提出的行政裁决申请，结合其自愿补偿和服装城摊位评估计算及摊位补偿价格的说明等情况，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第十七条的规定，被告所作的裁决不违反法律法规规定。综上被告所作的行政裁决认定的事实基本清楚，适用的法律法规正确，程序基本合法，应予支持，原告诉请的理由和依据不足，本院难以支持。依照《行政诉讼法》第五十四条第一款第一项的规定，判决：维持被告东海市建设局于2002年5月15日作出的行政裁决书。”。现其中的30位个体户不服一审判决，向东海地区中院提起上诉。
拆迁评估案例
拆迁评估案例 第一部分致委托估价方函 受某公司的委托，我公司对某工程的房屋拆迁补偿价格进行评估。此次拆迁拆除房屋的建筑面积为6519.98平方米（此建筑面积是产权审查表汇总后所得的建筑面积），即估价对象房地产的建筑面积为6519.98平方米。估价时点2007年10月1日。 此次评估的评估目的是为某公司拆除房屋拆迁许可证标明的拆迁范围内的房屋提供价值依据。 我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对估价对象房地产进行现场实地勘察、广泛搜集有关资料的基础上，客观、全面分析估价对象房地产的现状条件，并严格按照北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局联合颁布的《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》及关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆 [2003]808号）的规定对估价对象房地产进行了评估。最终确定估价对象房地产在2007年3月1日的拆迁补偿价值。 拆迁补偿价格：61,786,323元 大写金额：陆仟壹佰柒拾捌万陆仟叁佰贰拾叁元整 房地产评估公司 2007年10月20 日
第二部分估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。 3、我们是依据北京市国土资源和房屋管理局与北京市物价局联合颁布的《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》及关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆 [2003]808号）的规定进行测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。 4、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但它是以有关资料的真实可靠为基础，并受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。 参加本次估价的人员 估价负责人： 估价人员： 第三部分 某工程拆迁评估技术报告 一、委托方与受托方 委托方：某公司 受托方：房地产评估公司
拆迁谈判：拆迁谈判技巧及案例解析
拆迁谈判:拆迁谈判技巧及案例解析 拆迁谈判技巧1：收集必要的相关信息 信息有助于我们“知己知彼”，增强谈判实力和信心。应收集的信息包括： (1)该地段为什么要拆迁?按照规划拆迁之后该地段作何用途?用 途不同，补偿系数不同。 (2)拆迁人是谁?是否有拆迁许可证?动迁服务机构是谁? (3)对方谈判人员的组成情况如何?谁是主谈人?他们的职务、背景、性格、爱好如何? (4)拆迁的评估机构是谁?如果已经做了评估，如何拿到评估报告? (5)评估报告哪些地方较合理?哪些地方可以要求重新评估?是否 有财产被有意无意地漏评? (6)拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法?如有违法，向谁申诉? (7)是否有别的企业已经达成拆迁补偿协议?补偿金额是多少?他 们的谈判有何得失? 拆迁谈判技巧2：策略地安排谈判的时间和地点 在拆迁谈判中，拖延是一种非常有用的时间策略。对业主而言，时间几乎没有成本。对开发商而言，时间有巨大的资金成本和机会 成本。所以在谈判之初最策略的做法是让对方找不到人，不要和对 方进行任何接触。让其他人先谈，随时了解他们取得的进展，作为 己方谈判的有利基础。越是到后面，拆迁人越是想尽快把整个事情 了结。到只剩下最后一两家的时候，拆迁人要让步就会少很多顾忌，也就更容易做出让步。
在地点的选择上，千万不要自己主动到对方的办公室谈判。主动去对方的办公室，对方会认为你很希望被拆迁并得到补偿。要让对方找到己方的企业里来，并且很难找到你，在谈判过程中也便于安排人员巧妙地、策略地干扰或中止谈判的进程。 拆迁谈判技巧3：组建一个谈判小组 因为拆迁谈判涉及的财产标的额通常比较大(动辄上千万、几千万)、内容复杂、专业性强，业主一人无法胜任，需要组建一个谈判顾问团队。顾问团队最迟应该在评估机构进厂评估之前组建好。一旦评估报告出来，就会比较被动，少了很多回旋的余地。拆迁谈判的团队成员最好由以下人员组成： (1)业主熟悉自己企业的基本情况，负责重大事项的选择决策和补偿协议的最后签订; (2)谈判顾问负责谈判的准备、相关信息的收集分析、判断谈判形势、控制谈判过程、选择谈判重点和先后秩序、运用谈判策略、技巧等，为业主提供系统的、全方位的咨询服务; (3)资产评估师负责审查评估机构出具的评估报告，是否存在故意低评、错评、漏评等情况，为谈判报价提供必要的依据。 (4)律师律师的作用在于提供法律方面的有关依据和拆迁协议的审核把关，而非起诉拆迁人。拆迁源于**立项，拆迁人往往有**背后撑腰，业主是不可能打赢官司或通过诉讼解决拆迁补偿问题的。 拆迁谈判技巧4：确定理性的谈判目标 很多业主会在拆迁谈判中漫天要价，提出一些不切合实际的无理要求。过高的补偿要求会被对方认为是“狮子大开口”，会毁灭对方通过谈判解决的希望，其结果可能是迫使对方采取“强制拆迁”的极端手段，有时甚至酿成“玉石俱毁”的拆迁悲剧。 理性的谈判目标是通过努力谈判可能实现的目标。这一目标应该是有理由支撑的，也就是业主的要求和报价应该是有理由的，是有一定依据的。咨询团队的一个重要任务就是帮助业主确立一个适合的谈判目标并为这一目标提供必要的理由和一定的依据。这一目标
典型强制拆迁案例讲解
典型强制拆迁案例讲解 1．案情简介： 拆迁人是某某地铁投资有限责任公司，进行地铁施工临时用地建设，被拆迁人是刘先生，他的房屋位于地铁某项目的拆迁范围内，房本面积18.9平方米，另有自建房屋30平方米，共占地50平方米。拆迁当事人未就补偿安置问题协商达成一致，拆迁人向房屋管理局申请裁决。 2010年7月10日，涉案房屋被裁决进行强拆，刘先生向北京市住建委申请了复议，但复议决定维持了裁决。房管局向人民法院申请执行该拆迁裁决。2010年11月10日，人民法院作了行政裁定，准予强制执行。由执行庭强制拆除了该房屋。 2. 我们在承接了该案件后，针对房屋已经被强拆的情况作了如下法律分析： 1) 关于征地拆迁案件有一个非常重要的环节就是评估报告的审查和领取，评估报告必须具备法定的要件才能生效，并且在领取评估报告后如对评估结果有异议应及时申请复估，如对复估结果不满可申请专家委员会鉴定。 2) 我们之所以说，评估报告重要原因就在于评估报告在将来的裁决或诉讼中都会被作为证据使用。根据法律规定，证据必须具备合法性、客观性、关联性，但在拆迁案件中，拆迁人不管是在评估的环节还是在送达评估报告的环节均存在违法之处，我们被拆迁人应该充分利用拆迁人的这些行为来进行拆迁案件的谈判工作。 3) 评估报告一般会存在的问题 拆迁人向被拆迁人送达的评估报告因无估价师签字而无效，房管局依据无效的评估报告做出的裁决依法应撤销。法院未对申请执行的材料进行合法性审查属认定事实错误。 4) 拆迁案件审理时一般会存在的瑕疵 房管局做出的具体行政行为明显缺乏事实依据，明显违法并损害被拆迁人的合法权益，本应裁定不予执行，但却错误地适用了准予强拆的法律规定。所以应当通过法定程序给予纠正。拆迁人未与被拆迁人就拆迁补偿进行协商，但却在申请裁决时向房管局提交了造假的协商纪录，被拆迁人提供了全程录音录像进行反驳，但是法院并没有对该证据让双方进行质辩，便径行做出了准予强制执行的裁定。 5) 被拆迁人权利存在被剥夺的情况 在拆迁中，被拆迁人对拆迁补偿方式具有选择权，可以选择货币补偿也可要求产权调换，但是拆迁人在申请裁决时就没有给予被拆迁人产权调换的权利。 房管局在做出裁决时也没有询问或明示被拆迁人是否要求产权调换，作出的裁决同样也侵害了被拆迁人的这一法定权利，而事实上被拆迁人非常需要产权调换一处商业用房。法院更没有对涉及被拆迁人权利的这一主要事实问题进行深入调查，便作出了强拆裁定。 3、我们的建议，要想维护自己在拆迁案件中的合法权益必须重视评估报告的作用。
拆迁补偿明细案例
市旧改项目村民物业拆迁安置补偿比较表 （根据公开资料整理） 第一部分：补偿标准比较（渔农村、蔡屋围、岗厦河园、大冲）
80%补偿，抢建私房八层以上的，按基建成本给予90%补偿。备注：由于大 冲旧改项目有 充足的回迁补 偿物业供村民 选择，因此村 民通过持有补 偿物业获得的 补偿远高于岗 厦货币补偿标 准。 业或公寓 物业。 突破之三 创新停车 位补偿方 式：回迁自 住区每套 房产配置 壹个停车 位使用权， 回迁出租 区停车位 供丙方使 用。 临时性建筑及 附属物 （单位：元/平方米、立方米、棵、口等）砖墙铁皮房： 25 铁皮房：140 铁皮棚：70 木质隔板夹 层：120元 砼结构夹层： 300顶层楼 梯间：300 砖墙铁皮顶、铁皮顶房屋： 180 铁皮房、木板房： 120 砼结构、砖混结构的夹 层、地下室：110 屋顶砼水箱：500 乔、灌木不补偿 砖墙铁皮房：250 铁 皮房：200 铁皮棚： 100 木质隔板夹层： 175 钢筋混凝土结构夹层：450 顶层楼梯间（层高小于2.2米）：450 水箱：3000元/个 砖墙铁皮房： 2500 简易铁皮房： 200 铁皮棚：100 二楼阳台： 2500 屋顶混凝土滴 水：2500 层高不足2.2 米的永久性建 筑：2500 屋顶女儿墙 （砖砌体）： 150 室外台阶，两 级台阶以上 的：300 室外铁梯： 1000 玻璃纤维（塑 料）棚、房： 500元 花坛（砖砌体， 大冲旧改 过程中对 临时性建 筑物及附 属物的补 偿相对于 市的其他 旧改项目 而言：纳入 补偿围的 种类更广、 补偿标准 更高，甚至 高于《市公 共基础设 施建设项 目房屋拆 迁管理办 法》中有关 临时性建 筑及附属 物补偿标 准的规定。
最高人民法院房屋征收拆迁十大经典案例
全国法院征收拆迁十大典型案例 北京颐合中鸿律师事务所整理 北京8月29日下午，最高人民法院召开新闻发布会，通报全国法院征收拆迁十大典型案例。 人民法院征收拆迁十大案例如下： 一、杨瑞芬诉株洲市人民政府房屋征收决定案 （一）基本案情 2007年10月16日，株洲市房产管理局向湖南冶金职业技术学院作出株房拆迁字[2007]第19号《房屋拆迁许可证》，杨瑞芬的部分房屋在拆迁范围内，在拆迁许可期内未能拆迁。2010年，株洲市人民政府启动神农大道建设项目。2010年7月25日，株洲市发展改革委员会批准立项。2011年7月14日，株洲市规划局颁发了株规用[2011]0066号《建设用地规划许可证》。杨瑞芬的房屋位于泰山路与规划的神农大道交汇处，占地面积418㎡，建筑面积582.12㎡，房屋地面高于神农大道地面10余米，部分房屋在神农大道建设项目用地红线范围内。2011年7月15日，株洲市人民政府经论证公布了《神农大道项目建设国有土地上房屋征收补偿方案》征求公众意见。2011年9月15日，经社会稳定风险评估为C级。2011年9月30日，株洲市人民政府发布了修改后的补偿方案，并作出了[2011]第1号《株洲市人民政府国有土地上房屋征收决定》（以下简称《征收决定》），征收杨瑞芬的整栋房屋，并给予合理补偿。 杨瑞芬不服，以“申请人的房屋在湖南冶金职业技术学院新校区项目建设拆迁许可范围内，被申请人作出征收决定征收申请人的房屋，该行为与原已生效的房屋拆迁许可证冲突”和“原项目拆迁方和被申请人均未能向申请人提供合理的安置补偿方案”为由向湖南省人民政府申请行政复议。复议机关认为，原拆迁人湖南冶金职业技术学院取得的《房屋拆迁许可证》已过期，被申请人依据《国有
拆迁立项案例
陈先生、叶先生、张女士、朱先生、李先生、江女士均是安徽省芜湖市镜湖区九华山路的临街商户，2009年5月16日，芜湖市镜湖区建设委员会核发拆许字（2009）06号拆迁许可证，将六位当事人的房屋纳入拆迁范围。六位当事人的房屋紧邻芜湖市著名的赭山公园和镜湖公园，和芜湖市最为繁华的中山路商业步行街近在咫尺，地理位置异常优越，区位价值更是不可估量，与其房屋仅一街之隔的新开盘门面房早在2007年11月份市场均价已在38000元／㎡左右，现市场价应在40000元∕㎡以上，而拆迁人承诺的补偿价仅为8100余元∕㎡，与实际市场价值相差甚远。当事人在与开发商、拆迁实施单位苦苦抗争四个月未果的情况下，于2009年9月下旬，找到盛廷所。我所毕文强、宋玉成两位律师接受当事人的委托，全权负责因其房屋被拆迁所引发的相关法律服务事宜。毕文强、宋玉成两位律师接受委托以后，即赶赴芜湖，经过一些列的调查取证以及提起相关的行政诉讼、行政复议，发现该拆迁项目在合法性上存在极大的问题。归纳起来主要如下：首先是拆迁许可证的核发主体。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》以及建设部《关于清理城市房屋拆迁有关地方性法规、规章中有关问题的通知》的相关规定，拆迁许可证的核发主体只能是市、县级人民政府的房屋拆迁主管部门，而不能是市辖区人民政府的房屋拆迁主管部门。而在芜湖市，拆迁许可证是由区级政府建设委员会核发的，与上述规定严重相****。其次是拆迁许可证上的拆迁人与相关的立项批复、建设用地规划许可证、建设用地批准书上的权利人不一致，这与《城市房屋拆迁管理条例》第五条的规定相违背。在本案中，作为核发拆迁许可证基本要件的立项批复、建设用地规划许可证、建设用地批准书上的权利人是芜湖市国有土地收储中心，而拆迁人却是芜湖市镜湖建设投资有限公司，明显不一致。再其次，在拆迁许可行为已经由法院依法立案受理的情况下，行政裁决程序中却未按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十二条的规定中止裁决程序，且拆迁补偿安置资金严重不足。最后，评估机构出具虚假的评估报告。在评估机构运用市场比较法进行评估时，所列举的可供比较的交易实例经当事人实地走访后发现在芜湖市根本不存在，亦即其出具了虚假的评估报告，严重侵害到当事人的合法权益。毕文强、宋玉成两位律师经过认真、慎重的分析论证后认为，面对一系列违法事实，必须攻其薄弱环节，才能取得最佳的斗争效果，而作为核发拆迁许可证的首要条件——发改委的立项批复违法最为明显，亦系其最为薄弱的环节。这样，针对芜湖市发展和改革委员会的《关于同意原中江商场及周边地块开展前期工作的批复》的行政复议程序启动了。《关于同意原中江商场及周边地块开展前期工作的批复》（发该投资【2008】461号）系镜湖区建设委员会在拆迁许可证行政诉讼程序中，为证明其拆迁许可行为合法而提交的证据。代理律师根据自己的办案经验，发现这份所谓的立项批复存在诸多问题，严重违法。1、芜湖市发改委用拆迁立项批复的形式进行土地收储，根据《土地储备管理办法》的相关规定，土地储备系由国土资源管理部门负责，其他部门无权实施，芜湖市发改委以立项批复的形式进行土地储备，显然是越权行政行为，当属无效。2、在这个所谓的立项批复中，实际上根本不存在任何项目，既然不存在实体上的建设项目，何来的立项？3、这份所谓的立项批复不符合一般的立项批复形式要件，没有有效期，没有投资主体、投资金额，没有项目名称，没有项目的建设范围、占地面积等要件。4、在程序上，没有依法征求拆迁范围内利害关系人的意见等等，剥夺了当事人的知情权。行政复议申请被安徽省发展和改革委员会依法受理后，代理律师反复和其交涉，
信访拆迁案例分析(考试版真题卷)
信访拆迁案例分析（考试版真题卷）近年来，每个城市在房屋拆迁安置中出现钉子户不断进行缠访、闹访、越级 访、无理访现象，钉子户发展而来的信访户或信访户发展成为的钉子户，边缘化 的至富心态策略和手段，要求之高，手段近乎敲诈，并在信访活动中不断呈专业 化、特定化、组织化、技巧化发展。在每年全国人大政协会议、党代会或省市人 大政协会议、省市党代会等国家重大、重要政治活动期间，冲击首都、省会的重要部门和重要场所，制造不和谐因素。本文通过案例集中分析钉子信访户的非常心态与法律基础，指导拆迁安置和信访工作的改良。 一、钉子户发展而来的信访户或信访户发展成为的钉子户 2007年10月，为维护“国庆”和“十七大”期间政治稳定和社会安定，保证“国庆”和“十七大”期间信访工有序进行,根据国家、省市相关部门的有关安排，各省市区与信访事项发生地街道、社区、及单位排查所在辖区涉及拆迁安置的异常上访人员，协调了部分信访事项。同时，经过认真排查和梳理，对稳控对象和劝访对象进行分类：对可能主动进京越级上访，可能发生破坏社会和谐温度的相关上访人要求盯死、防死。对曾进京上访，可能正在观察形势、寻找机会进京上访；或可能被人煽动，跟随他人进京上访的，进行重点关注，积极劝访，发现异常立即采取稳控措施。 与往年首都国家重大活动期间一样，稳控前，区委、区政府的布置不可谓不周详，街道社区工作人员提前介入，一方面耐心听取信访人员的具体要求，一方面耐性做好说服劝导工作，一方面协调安排信访人员与建设单位进行拆迁安置协商、洽谈。同时，稳控中街道社区和建设单位动用的大量的人力、物力、财力等资源，工作人员24小时坚守岗位。处处小心。但仍然有住户最终在十七大会议期间到了北京，有的则已经踏上了去北京的列车。稳控效国与理想状态尚有一定的差距。历来的稳控，使稳控对象也练就了一定的反稳控技巧。 稳控后，更多的问题需要反思。是什么幕后推手，把信访人越推越远，种种迹象表明，信访人群体不断呈专业化、特定化、组织化、技巧化发展。在每年全国人大政协会议、党代会或省市人大政协会议、省市党代会等国家重大、重要政治活动期间，以信访为由，冲击首都、省会的重要部门和重要场所，以引起注意，制造不和谐因素。 二、边缘化的至富心态策略和手段：拆迁安置至富或解决一揽子问题，要求之高，手段之多近乎敲诈 案例一：A户，原市区中心区域X号房屋，住改非经营，面积27.10平方米。拆迁条件，要求原地原面积安置营业房的前提下，再无偿提供中心城区100平方米的住宅作为补偿，建设单位无法接受其安置条件的情况下，A户多次上京进行越级访。上访理由：1 、建设单位X号地块拆迁手续不合法，认为建设单位向其提供申领《拆迁许可证》的《其建设用地规划许可证》、《土地批准书》复印件均系伪造。2 、如果要求得到满足，将不向省、和中央有关部门告发建设的违法拆
【企业拆迁案例】某工业园宜昌中央商务区征收拆迁项目的案例分析
【导读】：A公司于2002年成立，2014年周某、文某等人通过1.2亿债权债务转让取得公司全部股权。A公司以出让方式取得了6宗土地，土地类型均为工业用地，占地面积2.3万平方米，建筑面积1.8万平方米，约1.3万平方米有房产证。2013年A公司被纳入中央商务区项目征收范围内，依照被征收企业所收到的地方政府相关土地征收告知函显示，A公司可认定是合法的被拆迁人。 本文即通过事实、法理依据，援引相关法律法条、政策法规，对被征收拆迁企业所陷困境及应获得的合理利益补偿，进行综合案例分析，以我所律师团队的专业阐述，实现被委托企业合法权益的最大化维护。 关键词：A公司、出让取得、征收 [案情介绍] 1、A公司2002年成立，2014年周某、文某等人通过1.2亿债权债务转让取得公司全部股权。周某成为企业合法的法定代表人。A公司成立于2002年6月18日，当时的股东为湖北BT投资控股有限公司和盛1，法定代表人为吴BY。吴BY、梅某、吴M（协议中的甲方）三人先后向周某、文某、黄某、盛某（协议中的乙方）借款，在2014年3月3日，双方签订了协议书，甲方以A公司的股权清还债务。协议约定，截至2014年3月2日，甲方欠周某6200万元，欠文某2300万元，欠黄某360万元，欠盛某350万元，合计9210万元，根据协议约定，乙方为获得A公司全部股权，将付出9210万元的债权，承担2500万元的银行贷款及利息，和丙方股东盛1股权转让款300万元，以及A公司的全部债权债务，共计12010万元。周某等人于2014年3月31日办理了工商登记变更，周某正式成为了A公司的法定代表人。 2、A公司占地面积2.3万平方米，建筑面积1.8万平方米，约1.3万平方米有房产证。A公司以出让方式取得了6宗土地，土地类型均为工业用地，占地面积共2333.22平方米，土地使用权一直到2053年9月30日，均取得了宜昌市国土资源局颁布的土地使用权属证明文件，建筑面积约1.8万平方米，其中13813.06平方米具有房产证，分别登记在9个房产证上。剩余约为4342.59平方米的建筑因历史原因未办理房屋所有权凭证。全部房屋供电、供水设施齐全，经过装修。全部仓库分租给20家企业，现所有企业都正常经营，经营效益良好。 3、A公司被纳入中央商务区项目征收范围内，是合法的被拆迁人。A公司于2013年7月23日收到伍家港区房屋征收与补偿办公室发来的《房屋征收入户调查通知书》。告知A 公司其位于沈家店路20号的房屋被纳入新区改造项目的征收发内之内，要求于当日进行入户调查工作。A公司2013年11月6日收到宜昌市土地储备中心发来的《关于中央商务区项目用地范围内工业企业家实施收储的函》，告示A公司所属的6宗土地共计35.02亩均属于该项目的建设用地范围内。虽然没有正式的拆迁公告，但这两个函表明，如果该项目存在，那么A公司就是合法的被拆迁人，应该依法享有被拆迁人所享有的一切权利。 [案情分析] 关于征收拆迁过程中，被征收企业尚有银行贷款未还，并且已直接进入执行程序，是否
重庆最牛的钉子户案例分析
重庆最牛的钉子户案例分析 学院：公管学院班级：行管092班 姓名：罗晓梅学号：7101009073 1.我认为这个事件的最终处理结果很好，最后拆迁双方达成协议，拆迁方同意赔偿被拆迁方足额金额，杨武、吴苹夫妇撤离“孤岛”并将旧房交付开发商，开发商向区法院提出撤诉。经区法院裁定，强制拆迁程序已经被终止。当晚，房屋被拆除。 借鉴的经验：借用新闻媒体维护自身合法利益，女户主吴平在自己门后面召开新闻发布会就是如此。 应当注意的问题：安全问题。男户主为了自身权益，冒险在楼顶示威比较危险。 教训：要依法、冷静、妥善处理“钉子户”事件，维护法律的权威，但绝不迁就漫天要价和毫无道理的要求…… 2.我认为拆迁安置补偿标准，应当是法定标准的价格，而且这个标准应该有层次性，根据户主的房屋的价值标明不同价位的标准，这样容易使户主心理平衡，从而减少拆迁双方的矛盾，如果是当事人协商的价格，五花八门，缺少相对统一性，给双方工作带来极大不便。 3.我认为该建设项目是属于公共利益。我认为个人利益服从公共利益的界限应是，保障个人的基本权益。 4.今年上半年南昌市棚户区改造中的拆迁补偿，我个人看法： 棚户区改造拆迁安置实行货币补偿与产权调换相结合，由被拆迁人自愿选择。这为被拆迁户提供了更多的选择，有利于双方合作愉快！
（1）对拆迁产权面积小于36平方米且在同一城区无其他自有房屋的，安置时补齐36平方米，不结算差价，被拆迁户原则上在安置房最小户型中安置；这有利于一些从前房子面积比较小的户主从棚户区改造中获得提高生活水平的机会。 （2）对超出36平方米的部分实行阶梯式价格结算，36至50平方米的部分按成本价结算，超过50平方米的部分按市场价结算。这个做法既为拆迁户提供了方便，又不会过分的损害开发商的利益！ （3）免征契税。这样做切实推进被拆迁人的选择多样化，人性化保障其利益。 免征被拆迁人选择产权调换的，对原拆迁面积部分免征契税； 被拆迁人以补偿的货币购买商品住房或二手房的，仅对其超出补偿金额差额部分征收契税； 对购买商品住房、二手房作为拆迁安置房的，等面积部分免征买方契税。 （4）费用补偿：为被拆迁人的过渡生活提供了一定保障，该政策更体现了拆迁人性化的合法性，促进了社会的和谐！ 搬迁补助费：百平方米内每户每次300元，选择货币补偿按期搬迁给予20%补助。 临时安置补偿费：住宅按每平方米每月8元计算， 非住房住宅停产停业补偿：过渡期内给予一次性最低工资补偿，未超期临时建筑补偿：按房屋重置价格结合剩余使用期限补偿，装修补偿：根据装修使用年限确定货币补偿补助。
拆迁案件案例分析之十八
拆迁案件案例分析之（十八）基本事实： 2016年11月，某县作出某县某村房屋征收补偿方案，并在征收范围内张贴公告。2016年12月，被告某县人民政府组织召开听证会，并确定了房屋征收评估公司，并对结果予以公告。2016年12月，被告某县人民政府作出征收补偿方案，并予以张贴公告。2017年6月，原告通过向被告某县人民政府申请信息公开，得到了某县征收补偿方案，后向某市人民政府申请行政复议，被告某市人民政府作维持了被告某县人民政府作出房屋征收补偿方案。原告均为某县×村的村民，在××××宅基地及房屋。本案所涉土地房屋征收范围包括原告李某、贾某某、李某某宅基地和房屋。评估有限公司已经对原告李某、李某某、贾某某被征收的房屋出具了房屋征收评估报告书。 法院判决： 法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款规定，市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。被告某县人民政府作为县级人民政府制定某县某村房屋征收补偿方案主体适格、程序合法。故依法判决驳回了原告李某、贾某某、李某某的诉讼请求。 说法与评议： 我们认为《某省城镇棚户区改造货币化安置办法》规定：“城中村改造项目可按国有土地上棚户区改造的补偿标准执行，或由设区市、县（市）政府结合当地实际制定。”根据该办法，集体土地上房屋征收补偿，可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》标准执行。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”某县某村房屋征收补偿方案中包含上述三项补偿以及奖
拆迁事件舆情分析案例-
舆情热点分析 （拆迁现场，92岁的王某兰被发现埋在了自己房屋下面。图片源自网络）9月7日中午12点左右，徐州沛县城区歌风一村拆迁地块，92岁的王世兰被发现死于自家屋内。当地警方据此回应称，事因拆迁公司在对相邻房屋实施拆除作业时，作业人员“操作失误”，误将王世兰所在房屋碰倒。目前，挖掘机司机因过失致人死亡，已被警方刑拘。 当地政府人员声称：事故发生时，被征收人赵某已经和县住建局签订了征收补偿安置协议，钥匙也交了。而遇难者家属出示了一张《申请说明》原件，说明由于家母多年卧床不起，租房十分困难，不能按目前要求的时间搬走，特申请给予一定时间，在搬迁
问题上绝不会拖后腿。说明下方盖有“沛县沛城街道香城社区居民委员会”的红色公章。家属认为街道和拆迁公司至少应该负有监管责任，对于还有人的房屋要谨慎对待。 【舆情大数据】 （1）采集趋势图 根据乐思舆情监测系统数据，7日事件发生后，舆情尚未发酵。8日，大量媒体报道，网友通过微博传播事件，舆情热度迅速提升。到9日，随着事件的影响力的扩大，舆情热度达到顶峰。 （2）舆情媒介分布
从媒介分布来看，新闻和微博成为事件报道的主要阵地，占据了事件媒体来源的绝大部分份额，占比分别达44%，34%。事件发生以后，当地媒体迅速跟进，接着澎湃新闻，新浪，搜狐等国内主流媒体迅速跟进，舆情影响由地方扩散到全国。 （4）舆情关键词 【舆情热议】 @施喜列：法律在有权力的人心中是纸上的文字。
@南风在水一方：又说失误碰巧，推却责任，是不行的。 @老北用户5790381286：強拆、是中国现今患的国家癌症！真有点不可救药矣【舆情分析】 舆情事件发生以后，当地政府的舆情回应让人失望，引发了舆情升级，社会各界均把矛头指向政府，政府成为众矢之的。当地政府在事件发生以后，称此次事件是由于施工人员操作失误所致，把责任推向施工方，这显然不合理，政府作为施工的指派方，出现事故应该承担相应的责任。而面对遇难者家属对于未告知前提下强制拆迁的质疑，当地政府认为：被征收人赵鼎的房屋所有权已经发生转移，已无权再继续占有该房屋。在未确定拆迁附近人员情况下强制施工造成人员伤亡，当地政府负有无可推卸的责任。 在当前舆情危机四伏的环境下，负面舆情事件给政府造成的公信力下降和工作干扰让他们面对舆论如履薄冰，对舆情突发事件更是保持着高度的警觉性，一旦遭遇危机，错误的认为可以通过快速处理当事人来堵住舆论讨伐，于是舆情处置就“从重从快”。为了应对危机而应对危机，不以公众民意处置参考依据，结果就适得其反，遭来舆论逆转。在这点上，从公众对此次强拆致死事件的舆情汹涌情况可以清楚看出。 作为政府部门，在舆情应对方面，应该注意以下两点：、 1. 强化舆情预警能力，及时发现负面、虚假、谣言信息，快速启动应对预案，扼杀危机于萌芽。如果当地政府能在事件发生后及时了解网络舆情走势，把握社会的看法和态度，作出回应和应对措施，政府就不会陷入目前如此被动尴尬的局面。
农村拆迁案例一：拆迁规划
https://www.360docs.net/doc/a9644129.html, ____________________________________________________________________________________________ 一、案例事实概要 谭思威（化名）在广东省湛江市赤坎区谭屋村拥有一处楼房，系其于1981年合法建造。自2008年开始，湛江市人民政府下发文件，决定对海田片区进行景观整治。该整治工程拉开帷幕之后，谭思威摇身一变，成为了一个“凄凄惨惨戚戚”的被拆迁人。原来，动迁后，谭思威不满赤坎区人民政府方面提出的偏低补偿额，拒绝签订补偿安置协议搬迁，而赤坎区人民政府则以强势的政治职能为支撑，于2009年6月15日组织公安、城管等政府部门在没有任何法律手续的情况下对谭思威的房屋进行了强拆。 正所谓“皮之不存，毛将焉附”，自从房屋被强拆后，谭思威四处奔走也终究未能实现理想补偿。2010年4月下旬，谭思威北上京城，寻找专业拆迁律师的帮助。随后，纪召兵律师、杨念平律师成为谭思威拆迁补偿安置纠纷的维权之旅共行者。
https://www.360docs.net/doc/a9644129.html, ____________________________________________________________________________________________ 二、办案掠影 1、行政复议担先驱 介入案件之后，纪召兵律师与杨念平律师南下湛江进行案情诊断，无一例外地发现委托人对于拆迁项目信息的了解除拆迁许可证以外知之甚少遂决定以常规的政府信息公开申请实现这场深层次信息战的“有限变无限”。 在数个政府信息公开申请中，涉案拆迁项目的建设用地规划许可信息涵盖其中。2010年4月30日，纪、杨二律师得知：涉案拆迁项目的《建设用地规划许可证》由湛江市城市规划局于2007年6月13日向湛江市市政园林局核发。在附带公开信息中，饱富经验的二律师还挖掘出前述规划的三项“致命软肋”：①涉案拆迁项目立项文件在2009年3月10日做出，晚于建设用地规划许可的时间，违反了法定先立项后规划的刚性规定；②所涉《建设用地规划许可证》所依据控制性详细规划没有有关单位盖章确认，是否已获政府批准这一事实不清；③所涉《建设用地规划许可证》的核发，没有履行告知、告知申请听证等法定程序。 围绕《建设用地规划许可证》既存的前三项法律漏洞，纪召兵律师与杨念平律师向广东省住房和城乡建设厅提起了行政复议，请求撤销违法规划许可。不过，“有理未为赢”的尴尬行政救济大环境下，这一行政复议终究如夕阳没落，未能将光明携拥带来——复议机关作出《行政复议决定书》，决定维持《建设用地规划许可证》。维权，将何以为继？ 2、行政诉讼二重奏
征地拆迁制度案例分析
新制度经济学案例分析 -----关于巧家县爆炸案的一点想法 5月10日，云南巧家县爆炸案发生，造成4人死亡、16人受伤。许多网民强烈呼吁上级检方甚至最高检介入案件，通过独立而严谨的调查，还“5·10”爆炸案以真相！由于爆炸袭击的正是当地房屋征收拆迁协议的签字现场，引发公众对巧家征地拆迁问题的关注。因为我也是来自农村，因此对这件事也比较关注，刚好我的《新制度经济学》课程也讲到制度理论这一章节，所以我就想利用所学的一点知识，对农村征地拆迁制度提出自己的一点看法和理解。 根据2009年11月出台的《巧家县城市规划区建设用地征地拆迁安置补偿办法（试行）》（巧政发〔2009〕79号），拆迁户可以按照原有占地面积1：1划拨国有土地。而2010年4月12日重新发布的《巧家县县城规划区土地与房屋征收安置补偿办法》（巧政发〔2011〕28号）则规定，征收房屋占地面积在60-100平方米的，按照60平方米划拨国有土地；100-120平方米、120-150平方米、150平方米以上的，分别划拨100平方米、120平方米和150平方米。也就是说，即便是原本占地500平方米的宅基地，也只能取得150平方米的划地安置，其余的部分，按照每亩六万五的耕地价格给予货币补偿。 这一政策的变化，以及在拆迁过程中的强制性，引发了征地村民的强烈不满。在农村，土地是农民生存的根本，土地被征收，农民的生活得不到保障，而且农村一个家庭的人口一般较多，这样的补偿显然不是从农民的利益出发，但是巧家县指挥部却声称拆迁补偿是公平的。有网友评论说，政府公司化经营，与民争利，以至于拆迁户没有选择的权力。 两次出台的补偿办法差异这么大，这一政策制度是怎样变迁的呢？一般认为，制度变迁是新制度产生、替代或是改变旧制度的动态过程。巧家县政府作为这一制度变迁的主体，从自己本身利益和意愿，强制实行这一新制度，强制拆迁农民的居住地。在影响制度供给的因素中，诺曼·尼克尔森总结了宪法秩序的影响，它直接影响进入政治体系的成本和建立新制度的立法基础的难易，如果在现有宪法秩序下，利益主体无法承受进入政治体制的成本或者既得利益格局对新的立法的阻力过大，都将限制制度的创新和供给。在记者采访过程中发现，巧家县官方提供了涉嫌批文过期的《云南省国土资源厅关于巧家县2004年度第一批城镇建设用地的批复》及《云南省国土资源厅关于巧家县2008年度第一批城镇建设农用地转用及土地征收的批复》，和涉嫌少批多征的《云南省国土资源厅关于巧家县2009年第一批城镇建设用地农用地转用及土地征收的批复》复印件。这些明显有悖于宪法秩序，但是对于农民来说，由于知识水平总体较低，法律意识维权意识不强，这就为制度供给者降低了实施新制度的成本，因为很少有人起来反对和阻挠，要不是这次爆炸事件曝光，媒体揭露事件原委，以及在各方舆论压力下，利益集团会继续根据自己的利益将制度维持下去，因为这种制度带来的收益远远大于维护和实施的成本。 制度的供给与需求不平衡，引发了很多像巧家县这样的悲剧。一般来说，制度供求非均衡的情况可分为三类：一是制度供给不足，这是因为对新制度安排的需求的产生往往先于该制度的实际供给的形成，因而制度供给不足实际上主要是制度供给的“时滞”造成的；二是制度供给“过剩”，也就是相对于社会对制度的需求而言，有些制度是多余的，或者一些过时的制度以及低效的制度仍在发挥作用；三是制度供求的结构性失衡，也就是制度的供给不符合制度的需求，造成了偏差，引起制度安排的低效率。显然，巧家县的土地征收拆迁补偿