房地产企业缴纳企业所得税实例解析
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房地产企业缴纳企业所得税实例解析
【标 签】房地产企业,企业所得税
【业务主题】企业所得税
【来 源】
近年来，为配合房地产行业调控政策，国务院财政、税务主管部门依据《企业所得税法》和《企业所得税法实施条例》先后发布了一系列有关加强和规范房地产开发企业所得税管理的规定，为便于理解和掌握现行房地产开发企业所得税政策，本文按房地产开发企业的开（筹）办、预缴、汇算清缴三个期间对主要或常用的企业所得税政策进行梳理，并结合实务举例进行分析，希望对征纳双方有所帮
一、开（筹）办期间
开（筹）办期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。
国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。
1.业务招待费、广告费和业务宣传费
国家税务总局公告2012年第15号规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。
2.开（筹）办期间不计算为亏损年度
根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税
函[2010]79号）第七条规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前，即筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按
照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条的规定执行。
例1：某房地产开发企业2010年3月开始筹建，筹建期历时15个月，账簿资料显示：2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生开办费200万元、300万元，均无收入，2011年6月开始生产经营。
要求：确认开始计算企业损益的年度。
案例分析：该开发企业从事生产经营之前筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，只能在"开办费"科目中归集。企业自开始生产经营的年度，是开始计算企业损益的年度。如果筹办期的结束和经营期的开始，两者处于同一年度，则应分别按照有关规定确认筹办费摊销及经营年度的开始。因此，该开发企业在开始生产经营年度的2011年6月起开始一次性或分期扣除开办费；若2011年度发生了亏损，则税法确认的亏损年度就是2011年度，而不是2010年度。
例2：接例1，经核查：（1）该开发企业2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生业务招费10万元、20万元，分别发生广告宣传费30万元、40万元；（2）2010年6月投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息支出8万元计入了开办费；（3）2011年3月，购建固定资产（营业楼）所支付的设计费、部分材料费共计10万元计入了开办费；（4）该企业选用在开始经营之日的当年一次性扣除开办费。
要求：该企业2011年一次性扣除开办费的金额。
案例分析：
（1）业务招待费支出可按实际发生额的60%计入开办费，发生的广告宣传费可按实际发生额计入开办费；企业筹办费的支出。（2）投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，不计入开办费，应由出资方自行负担。（3）为购建固定资产所支付的设计费、部分材料费应予资本化，不计入开办费。因此，该企业2011年一次性扣除开办费金额
为：200+300-（10+20）×（1-60%）-8-10=470（万元）。
二、预缴期间
《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税实行分月或者分季预缴，企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税
款。对房地产开发企业来说，销售未完工开发产品取得的收入时或者账面有实际利润额时，均应预缴企业所得税。
1.销售未完工开发产品取得的收入时的预缴
房地产开发企业的销售方式一般包括现房销售、期房销售，当前房地产开发企业普遍采用期房销售方式。所谓期房销售是指房地产开发企业从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并向购买人收取定金或房款的行为。对于房地产开发企业现房销售业务的处理方法，企业会计准则与税法的规定是一致的；而期房销售业务的处理方法，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产开发企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。
根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售业务的会计处理为：由于企业销售商品不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。即收到期房房款时，借记"银行存款"科目，贷记"预收账款"科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记"预收账款"科目，贷记"主营业务收入"科目，同时结转开发产品成本，借记"主营业务成本"科目，贷记"开发产品"科目。
国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在"预收账款"的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为销售未完工开发产品取得的收入，负有企业所得税纳税义务。
国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
例3：接上例，该房地产开发企业2011年9月取得预售许可证，预售合同均由开发企业与购房者签订，合同预售面积20000平方米、均价为每平方米8000元，开发企业会计处理为：借记"银行存款"科目16000万元，贷记"预收账款"科目16000万元，账面利润为亏损100万元，准予弥补以前年度亏损额为300万元。已知该市规定的销售未完工开发产品的计税毛利率为10%，土地增值税的预征比例为2%，城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的税（征收）率分别为7%、3%、2%、1%。
要求：
（1）该开发企业应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金；
（2）该开发企业应预缴企业所得税。
案例分析：
（1）该开发企业应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金。
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其他纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，当房地产开发企业预售房屋收到预收款项时，应计算并缴纳营业税。该企业应确认2011年9月销售未完工开发产品取得的收入16000万元，应交的营业税是800万元（16000×5%），应交的城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金为：800×（7%+3%+2%+1%）=104（万元），预缴的土地增值税是320万元，以上税费合计1224万元。
（2）该开发企业应预缴企业所得税
依据国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
依据国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
依据《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国家税务总局公告2011年第64号）规定，实行查账征收的企业按月（季）度的实际利润额预缴。实际利润额的计算公式为：
实际利润额=利润总额+特定业务计算的应纳税所得额-不征税收入-免税收入-弥补以前年度亏损
该开发企业实际利润额=-100+16000×10%-300=1200（万元）
应预缴企业所得税额为：1200×25% =300（万元）。
2.月（季）度和年度纳税申报表（B类）
企业所得税月（季）度和年度纳税申报表（B类）（国家税务总局公告2011年第64号）按核定征收方式的不同，分别适用按应税所得率计算应纳所得税额的企业、由税务机关核定应纳所得税额的企业。
凡由税务机关按收入总额核定应税所得率的企业填报第1—6行和第10—13行。凡由税务机关按成本费用核定应税所得率的企业填报第7—13行。凡由税务机关核定应纳所得税额的企业填报第14行。
注意：（1）第4行"应税收入额"：根据相关行计算填报。第4行=第1-2-3行，即：应税收入额=收入总额-不征税收入-免税收入。（2）在核定征收申报中，"应纳税所得额"与以前年度亏损无关。
3.跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题
国家税务总局《关于建筑企业所得税征管有关问题的通知》（国税函[2010]39号）、《关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》（国税函[2010]156号），对总机构应汇总计算企业应纳所得税的预缴方法作出了明确：
（1）总机构只设跨地区项目部的，扣除已由项目部按项目实际经营收入的0.2%预缴的企业所得税后，按照其余额就地缴纳；
（2）总机构只设二级分支机构的，按照国税发[2008]28号文件规定（经营收入、职工工资和资产总额）计算总、分支机构应缴纳的税款；
（3）总机构既有直接管理的跨地区项目部，又有跨地区二级分支机构的，先扣除已由项目部按项目实际经营收入的0.2%预缴的企业所得税后，再按照国税发[2008]28号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款。
跨地区经营的项目部（包括二级以下分支机构管理的项目部）应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》，未提供上述证明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。同时，项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。
三、汇算清缴期间
企业所得税汇算清缴，是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。
在实际工作中，企业所得税汇算清缴是遵循如下五步进行的：
第一步，计算应纳税所得额
应纳税所得额的计算是以企业按国家会计制度核算的年度利润总额为基础，依据税收法规的规定，先分别计算出纳税调整增加额、纳税调整减少额，然后按下列公式计算出应纳税所得额。
应纳税所得额=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额+境外应税所得弥补境内亏损-允许弥补的以前年度亏损
其中：纳税调整增加或减少额包括两个方面的内容：一是企业的财务会计处理与税收法规不一致的应予调整的金额；二是企业按税法规定准予扣除的税收金额。
注意：《企业所得税法》所称应纳税所得额，是指企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，用公式表示：
应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损
第二步，计算应纳所得税额
应纳所得税额=应纳税所得额×税率
第三步，计算应纳税额
应纳税额=应纳所得税额-减免所得税额-抵免所得税额
第四步，计算实际应纳所得税额
实际应纳所得税额=应纳税额+境外所得应纳所得税额-境外所得抵免所得税额案例分析
第五步，计算本年应补（退）的所得税额
本年应补（退）的所得税额=实际应纳所得税额-本年累计实际已预缴的所得税额
若计算的本年应补（退）的所得税额为正数，即纳税人在纳税年度内预缴企业所得税税款少于应缴企业所得税税款的，应在汇算清缴期内结清应补缴的企业所得税税款；若计算的本年应补（退）的所得税额为负数，即预缴税款超过应纳税款的，主管税务机关应及时按有关规定办理退税，或者经纳税人同意后抵缴其下一年度应缴企业所得税税款。
汇算清缴是涉及税收政策最多、最复杂的环节，限于篇幅，对一般性企业所得税政策恕不能一一列示，但会在实务题中尽可能详尽的阐述，这里仅列出房地产开发企业特别政策：
（1）企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
在会计处理上，收入的确认要符合《企业会计准则》的规定，一般销售的开发产品没有收取全款是不会交付给业主的，不论是未完工建造阶段的开发产品还是完工后未交付的开发产品，所收取的款项一般反映在"预收账款"科目。
在税务处理上，除土地开发之外，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，或开发产品已开始投入使用，或开发产品已取得了初始产权证明，应视为已经完工。国家税务总局《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）还规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
注意：与会计上收入确认的区别。（94）财会二字第02号文件：销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票账单提交买主时，作为销售实现。财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》（财发[2003]55号）第六十二条明确规定：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。
（2）房地产开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入，其相关的成本费用准予扣除；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理，其相关的成本费用不得扣除。
（3）企业所得税汇算清缴时，销售未完工开发产品取得收入可以作为计算业务招待费，广告费和业务宣传费的基数。
（4）企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算支付手续费及佣金的限额。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。但企业委托境外销售机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入的10%的部分，准予据实扣除。
（5）可以预提（应付）的成本费用的情况包括：①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在有相关合同、协议或其他证明资料的前提下，可以预提合同总金额的10%，计入成本对象的开发成本中。②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可以按照预算造价合理预提建造费用。该公共配套设施必须符合在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造并且不可撤消，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由房地产开发企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其他专项基金。
（6）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，若属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费准予扣除。若属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
（7）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
（8）国税发[2009]31号第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
企业在会计核算中，除企业单独建造、单独核算的车库外，对于利用地下设施建造的地下车位，以及利用地面道路等划定的车位，均已作为公共配套设施计入了开发成本中，因此，无论开发企业以何种方式取得有关车库、车位的转让收入，均应作为房地产企业的销售收入，不得再重复扣除成本。对于采用长期出租并一次性收取租金方式的，根据合同约定的日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取租金当期确认租金收入。
（9）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
例4：接上例，该房地产开发企业2011年6~12月有关资料如下：（1）征用开发用
地10000平方米，支付土地价款2000万元，缴纳契税100万元，发生其他征用土地费用50万元。（2）在该土地上开发一楼盘，发生前期工程费300万元，基础设施建造费500万元，建筑安装工程费8000万元，开发间接费用150万元，至年底未完工。（3）9月取得预售许可证，预售合同均由开发企业与购房者签订，合同预售面积20000平方米、均价为每平方
米8000元，开发企业会计处理为：借记"银行存款"16000万元，贷记"预收账款"16000万元。（4）发生管理费用800万元（其中：一次性列支的开办费470万元，业务招待费100万
元）；销售费用300万元（其中广告费100万元）；财务费用370万元（其中列支因开发该楼盘向银行借款的利息支出350万元）。（5）通过教育部门向"希望工程"的捐赠支出110万元。（6）账面利润为-1580万元。
要求：
（1）该开发企业2011年发生的开发成本；
（2）该开发企业2011年纳税调整增加额；
（3）该开发企业2011年纳税调整减少额；
（4）该开发企业2011年度的纳税调整后所得或应纳税所得额。
（5）《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第40行"本年应补（退）的所得税额"。
案例分析：
（1）该开发企业2011年发生的开发成本
土地征用费及拆迁补偿费=2000+100+50=2150（万元），前期工程费=300万元，基础设施建设费=500万元，建筑安装工程费=8000万元，公共配套设施费=0，开发间接
费=150+350（借款费用）=500（万元）。
2011年发生的开发成本合计=2150+300+500+8000+500=11450（万元）
注意：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（2）该开发企业2011年纳税调整增加额
①预计利润调增=20000×8000÷10000×10%=1600（万元）；②业务招待费限额=20000×800×5‰=80>100×60%=60，准予扣除60，业务招待费调增=100-60=40（万元）；③广告费，不超过当年销售（营业）收入15%，无需纳税调整。④财务费用中应予资本化部分调增350万元。⑤根据《企业所得税法》第九条、《企
业所得税法实施条例》第五十三条"企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除"的规定，该开发企业通过教育部门向"希望工程"的捐赠支出110万元不得扣除。
综上，纳税调整增加额合计=1600+40+50+1310=2100（万元）。
（3）该开发企业2011年纳税调整减少额
依据国税发[2009]31号第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。由例3得知，该开发企业预缴的营业税金及附加、土地增值税共1224万元准予扣除，应作纳税调整减少额，但预缴的企业所得税税款400万元不得税前扣除。
（4）该开发企业2011年度的纳税调整后所得或应纳税所得额
应纳税所得额=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额=-1580+2100-1224=-704（万元），即为《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第23行"纳税调整后所得"704万元，即税法确认的亏损。该开发企业2011年度的亏损704万元，依据《企业所得税法》第十八条规定，企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。
注意：税法中的亏损和财务会计中的亏损含义是不同的。税法中的亏损是指在计算应纳税所得额时，收入总额减除不征税收入、免税收入和各项扣除后，其结果就有可能小于零，其小于零的数额。财务会计上的亏损是指当年总收益小于当年总支出。
（5）由例3知，该开发企业2011年9月预售款已预缴了400万元企业所得税，且应纳税所得额为0，《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第40行"本年应补（退）的所得税额"为-400万元，表示预缴税款，可抵缴其下一年度应缴企业所得税税款。
例5：接上例，该房地产开发公司2010年度已按销售未完工开发产品取得收入1000万元，缴纳了营业税是50万元，缴纳了城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金为6.5万元，按2%预缴了土地增值税是20万元，按10%计税毛利率预缴了企业所得税25万元，2010年《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第23行"纳税调整后所得"为亏损500万元。
2011年开发商品房全部完工并对外销售完毕，有关资料如下：
（1）按转让产权合同取得收入4000万元（其中包括2010年预售款1000万元）；
（2）支付取得土地使用权的金额800万元；
（3）开发成本1500万元；
（4）开发费用250万元（当地政府规定开发费用的扣除比例为10%）。
要求：
（1）该开发企业2011年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税；
（2）该开发企业2011年应缴纳企业所得税。
案例分析：
（1）该开发企业2011年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税。
扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本；③房地产开发费用：指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的10%以内计算扣除。④转让税费：包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金，但按照规定房地产开发公司缴纳的印花税应计入其管理费用账户中，计算土地增值税时不再单独扣除。⑤对从事房地产开发的纳税人，可按照"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的20%加计扣除。
该开发企业扣除项目金额=地价款800万元+开发成本1500万元+其他开发费
用（800+1500）×10%+转让税费（营业税200+城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金26）+加计扣除（800+1500）×20%=3216（万元）
增值额=4000-3216=784（万元）
增值率=784÷3216×100%≈24.38%，适用税率30%
应交土地增值税=784×30%=235.2（万元）
2011年应补缴土地增值税=235.2-20=215.2（万元）
2011年应补缴营业税=200-50=150（万元）
2011年应补缴城建税、教育费附加、地方教育
附加、水利建设基金=150×（7%+3%+2%+1%）=19.5（万元）
值得注意的是：对纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。其中：普通标准住宅是指住宅小区建筑容积率（指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率）在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
（2）该开发企业2011年应补缴企业所得税
2011年利润总额=4000-800-1500-250-226-235.2=988.8（万元）
纳税调整增加额为2010年已税前扣除的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金和土地增值税=50+50×（7%+3%+2%+1%）+20=76.5（万元）。因为，会计上在2011年度预收款转为收入后，相关的税费在计算利润总额时已全部扣除，但这部分税费已在2010年度企业所得税汇算清缴时已作为纳税调整减少额扣除。
纳税调整减少额为，2010年确认计税毛利额100万元。
2011年应纳税所得额=988.8+76.5-100-500=465.3（万元）
2011年应纳税额=465.3×25%=116.325（万元）
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1.中华人民共和国企业所得税法实施条例
房地产企业如何计算企业所得税
房地产企业如何计算企业所得税？ 在线提问：我公司是一家房地产集团公司，在全国各地成立了70多家房地产项目公司。大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理，还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大，而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。最典型的是企业所得税预缴和清算办法。请问：下列说法是否正确? （1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。 （2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。 （3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。 （4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。 （5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。 （6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前年度亏损。以前年度亏损只能在年终汇算清缴时弥补。 （7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。 （8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。 （9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。 （10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。 （11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。 解答精要：从你提出的问题来看，你对房地产企业所得税政策还是很有研究的。由于2008年以前内外资企业所得税分别适用不同的所得税政策，加之有许
房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一)
房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一) 案件点评：本案中，检查人员根据举报线索稽查未果后，采用多种方法核实企业的实际销售收入和开发成本，取得了重大案件进展，查实了企业少计收入、多列成本的违法事实，对房地产开发企业的检查有一定的借鉴意义。 一、案件基本情况 （一）案件来源 2007年6月，市国税稽查局接群众举报：称某房地产公司2006年销售给甲公司价值5444.23万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。 （二）企业基本情况 某房地产公司成立于2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型：其他有限责任公司，注册资金：2000万元人民币，经营范围：房地产开发、经营，商品房销售、租赁，房地产信息咨询，建材销售，室内外装饰，物业管理。 该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11万平方米，整个项目分为A、B、C、D四个区，其中ABC区已于2006年1月完工，A区可售面积10853.54平方米，已售2663.38平方米，B区可售面积35383.23平方米，已售16841.69平方米，C区可售面积22161.66平方米，已售9793.35平方米，小计可售面积68398.43平方米，已售29298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积41094.86平方米；合计可售面积109493.29平方米，已售29298.42平方米。 该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85万元；税务机关调增应纳税所得额25.94万元，调整后2003年亏损额为16.91万元。
企业所得税计算方法
企业所得税计算方法 所得税=应纳税所得额* 税率(25%或２0％）应纳税所得额＝收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-以前年度亏损。 企业所得税就是指对取得应税所得、实行独立经济核算得境内企业或者组织,就其生产、经营得纯收益、所得额与其她所得额征收得一种税。 (一）企业所得税得纳税人 企业所得税得纳税义务人应同时具备以下三个条件： 1.在银行开设结算账户; ２.独立建立账簿,编制财务会计报表; 3.独立计算盈亏。 (二）企业所得税得征税对象 就是纳税人每一纳税年度内来源于中国境内、境外得生产、经营所得与其她所得。 （三)企业所得税得计税依据就是应纳税所得额。 应纳税所得额＝年收入总额-准予扣除得项目 (四)企业所得税得应纳税额 1.收入总额。 (１）生产、经营收入: （2)财产转让收入: （3)利息收入: (４)租赁收入; (5)特许权使用费收入: (6）股息收入: (７)其她收入:包括固定资产盘盈收入,罚款收入,因债权人缘故确实无法支付得应付款项,物资及现金得溢余收入,教育费附加返还款，逾期没收包装物押金收入以及其她收入。 ２、纳入收入总额得其她几项收入。 (1)企事业单位技术性收入减免税均以主管税务部门批准得“技术性收入免税申请表”为依据,未经税务机关审批得所有收入,一律按非技术性收入照章征收企业所得税。 (2)企业在建工程发生得试运行收入,应并入收入总额予以征税，而不能直接冲减在建工程成本。 (3）对机构(企事业单位)从事证券交易取得得收入,应计入当期损益，按规定征收企业所得税。不允许将从事证券交易得所得置于账外隐瞒不报。 (４)外贸企业由于实施新得外汇管理体制后因汇率并轨、汇率变动发生汇兑损益,可以在计算应纳税所得额时进行调整,按照直线法在5年内转入应纳税所得额。 (5)纳税人享受减免或返还得流转税,以及取得得国家财政性补贴与其她补贴收入,除国家另有文件指定专门用途得,都应并入企业所得,计算缴纳所得税。 (6)企业在基本建设、专项工程及职工福利等方面使用本企业得商品、产品得,均应作为收入处理;企业对外进行来料加工装配业务节省得材料，如按合同规定留归企业所有,也应作为收入处理。 （7）企业取得得收入为非货币资产或者权益得,其收入额应参照当时得市场价格计算或估定。 (8)企业依法清算时,其清算终了后得清算所得,应当依照税法规定缴纳企业所得税 3.准予扣除得项目。 （1)成本。
如何检查房地产开发公司的企业所得税
如何检查房地产开发公司的企业所得税 2005年国家税务总局继续把房地产企业列为专项检查重点，这是全国第四次把房地产列为专项检查的范围，也说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度关注。作为税务主管机关我们也应该深入的研究这个行业的特点和税务违法行为的规律，制定相应的应对措施和检查重点内容。下面我根据收集到的资料信息，探讨一下对房地产公司企业所得税税务检查的方式方法。 如果我们把房地产企业只是简单地看作一个普通的行业来对待，那就大错特错了，我们就帐论帐只能查出点费用问题和发票问题，不能达到稽查效果。 房地产企业有非常特殊的行业特点必须认真分析研究，才能解剖税收漏洞。 房地产企业的经营流程大致是审批、立项、招标建设、销售、物业管理。审批手续烦琐，时间较长，费用支出环节多，有大量的文字资料需要参考，财务数据相对滞后、资料单一，缺少参考资料，无法发现问题，所以检查中应该从以下几方面入手： 第一，要收集纳税人的基本信息 要了解纳税人的机构组成，是否有关联机构，有几个分支机构；有几个开发项目，是否有挂靠机构或挂靠项目。资本构成，股份构成，是否有银行借款：期限、应付已副利息；与建筑商或销售商的关系交易。 第二，要收集开发项目的基本信息 开发项目名称、总投资，资金来源；开发商品类型是商业店铺还是商品住宅，有无其他应税建筑物或其他商品；开工时间、竣工时间、销售时间；销售方式是自售还是代售还是其他销售；征用土地面积，实际利用土地面积、未开发面积；建筑面积（套），已经销售面积（套），未销售面积（套）；销售平均价格、平均成本、平均利润；予收帐款情况，是否予售。 第三，要实地检查，审查销售平面图 要和售楼经理座谈，要索取销售平面图、要审查销售业绩，结合实地观察情况作好记录。第四，要审查帐务资料 要求纳税人提供完整的纳税资料包括帐本、报表和发票，还要提供项目立项书、与建筑商的合同协议、与客户的合同协议，与政府机关的交纳的各种税费。从收入、费用、税金三方面审核。 （一）收入检查要点： 1、开发产品出售后是否严格按照税法规定的六大原则确认收入的实现。 2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润： （1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； （2）将开发产品转作经营性资产； （3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者； （4）以开发产品抵偿债务； （5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。 3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。
不同折旧方法下的所得税计算
企业所得税是对企业的生产经营所得和其他所得征收的税种，企业所得税的轻重、多寡，直接影响税后净利润的形成，关系企业的切身利益。因此，企业所得税是合理避税筹划的重点。资产的计价和折旧是影响企业应纳税所得额的重要项目。但资产的计价几乎不具有弹性。就是说，纳税人很难在这方面作合理避税筹划的文章。于是固定资产折旧就成为经营者必须考虑的问题。 一、固定资产的计价 折旧的核算是一个成本分摊过程，其目的在于将固定资产的所得成本按合理而系统的方式，在它的估计有效使用期内进行摊销。而不同折旧方法使每期摊销额不同，从而影响企业的应税所得，影响企业的所得税税负。 1.固定资产原值 固定资产的原值一般为取得固定资产的原始成本，即固定资产的账面原价。企业计提固定资产折旧时，以月初应提取折旧的固定资产账面原值为依据，本月增加的固定资产，当月不提折旧;本月减少的固定资产，当月照提折旧。 2.固定资产的预计净残值 固定资产的净残值是指固定资产报废时预计可收回的残余价值扣除预计清理费用后的余额。预计净残值的多少同样会影响折旧额的计提，现行制度规定，各类行业资产净残值的比例，仍在固定资产原值的3%-5%的范围内，由企业自行确定，并报主管税务机关备案。 3.固定资产使用年限对所得税的影响 固定资产预计使用年限的确定，直接关系到各期应计提的折旧额。因此在确定使用年限时，不仅要考虑固定资产有形损耗，而且应考虑固定资产无形损耗及
其它因素。国家对各类固定资产的使用年限已作了明确规定，企业必须依照国家规定的折旧年限计提折旧。具体参考企业会计制度中有关固定资产的内容。 二、折旧年限对所得税的影响 客观地讲，折旧年限取决于固定资产的使用年限。由于使用年限本身就是一个预计的经验值，使得折旧年限容纳了很多人为成分，为合理避税筹划提供了可能性。缩短折旧年限有利于加速成本收回，可以使后期成本费用前移，从而使前期会计利润发生后移。在税率稳定的情况下，所得税递延交纳，相当于向国家取得了一笔无息贷款。 例1.某外商投资企业有一辆价值500000元的货车，残值按原值的4%估算，估计使用年限为8年。按直线法年计提折旧额如下： 500000×(1-4%)/8=60000(元) 假定该企业资金成本为10%，则折旧节约所得税支出折合为现值如下： 60000×33%×5.335=105633(元) 5.335为8期的年金现值系数。 如果企业将折旧期限缩短为6年，则年提折旧额如下： 500000×(1-4%)/6=80000(元) 因折旧而节约所得税支出，折合为现值如下： 80000×33%×4.355=114972(元)
房地产开发企业所得税管理办法
房地产开发企业所得税管理办法 潍坊市国家税务局房地产开发企业所得税管理办法（试行）第一章总则 第一条为加强房地产开发企业所得税的监控管理，规范房地产开发企业的纳税行为，提高所得税科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，总局、省局有关房地产税收管理的有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于对全市范围内从事房地产开发企业的企业所得税管理。 本办法所称房地产开发企业，是指经有关部门依法批准成立，从事房产、地产开发经营的内资企业。 第二章应税收入 第三条房地产开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总额，主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入两类。 房地产开发业务收入包括: 商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程（代建房）结算收入、商品房售后服务收入和出租房租金收入等 ; 其他业务收入包括: 销售材料、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、固定资产转让（出租）收入及其他收入等。 第四条房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入的确认原则，合理地确认各项应税收入的实现。 第五条符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工 : 1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）; 2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）; 3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
第六条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入 ; 凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代扣代缴款项进行管理。 第七条对完工开发产品，应按以下规定确认开发产品销售收入 : （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）房地产开发企业采取委托方式销售开发产品的，并分别不同情况确认收入的实现: 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中 约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现; 、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开
关于房地产企业所得税管理问题与对策
关于房地产企业所得税管理问题与对策 发表时间：2018-05-14T15:29:17.647Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第35期作者：黄凤妹[导读] 随着我国房地产行业的蓬勃发展，目前房地产业已跻身于国民经济的重要支柱行业之内。 福建福州 350015 摘要：随着我国房地产行业的蓬勃发展，目前房地产业已跻身于国民经济的重要支柱行业之内。房地产的税收收入，尤其是企业所得税收入也随着房地产市场的快速发展而逐年增加，成为了国家和地方税收收入的重要组成部分。通过提高税收征管质量使房地产企业所得税收入达到应收尽收，从而更好地服务社会主义经济发展，成为当前重大的现实问题。基于此，本文主要对房地产企业所得税管理问题与对策进行了简要的分析。 关键词：房地产企业；所得税管理；问题与对策 引言 近几年来随着国家经济的不断发展，人们生活水平的提升，房地产行业快速发展，已经逐渐成为了中国经济发展中的主要部分，房地产业的发展也为税收带来一定的问题，对税收部门所得税的有效控制落后，因此要及时对房地产行业的所得税管理问题进行纠正，及时整改。 1房地产企业所得税概述 1.1房地产行业的定义 根据中华人民共和国国家统计局国民经济行业分类，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动，以及其他房地产业。本文研究对象为第一类一一房地产开发经营。房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。 1.2税收征收管理的概念及其风险 税收征收管理是指税法执行性管理，即税务机关为使得税法得到具体实施，对税务工作人员进行组织、计划、协调、指挥。具体有以下环节：税务登记管理、纳税申报管理、税款征收管理、减税免税及退税管理、税收票证管理、纳税检查和税务稽查等管理环节。税收征收管理活动，主要目的是保证税收收入及时足额解缴入库，充分实现税收对我国经济的调节作用。而税收风险，是指在税款的征收过程中，由于制度缺陷，政策制定失误、管理失效，以及一些不可预知和不可控的因素所导致的税源恶化、税收调节功能弱化、税收增长无力、最终引起税收收入无法配合政府，实现其职能需要的风险。其风险主要包括税务机关和执法人员执行税务制度不当以及纳税人税法不遵从行为偷逃漏税而导致的风险。 2房地产企业所得税管理存在的问题 2.1纳税人主动纳税意识较差 房地产投资者以及纳税人在多样性方面存在问题，不符合税法，导致了后期的管理困难；另外，房地产业发展较快，但是管理方面却比较落后，这就直接使得税务机关对于房地产在进行管理的过程中存在不到位的现象。 2.2政策不明确，收集管理有盲点，逃税时有发生 2.2.1销售收入不按照规定执行 该房地产企业在预付款中记录了“其他应付款”科目，银行名义预付款到银行的房屋买家进行预付款，只能在隐性收入限额之前进行表面上的变更等业务，实际运作中，由于工程项目成本账户的销售滞后，无法确定。一些没有收入的房地产开发企业不会在项目成本完成后，收入和成本在同一时间进行转入。按照“企业会计制度”规定，在完成了上述的工作之后，就可以采取后续的开具发票等工作，或者在此基础之上取得购买方的付款确认书，确认为营业收入。应当按照国家所得税的规定及时收到税款，预付税款。会计制度在不同时间确认销售税支付义务法规和税法，因为开发商不了解税法的原因，出售和交付商品房长期挂“预收账款”科目，延期开具发票，销售收入没有进行及时转移，造成逾期未缴税款。 2.2.2费用不按照规定计算 按照用途成本，房地产的开发大致可以分为以下四类：土地开发成本房屋的开发成本、相关配套设施的成本以及代理商后期的项目建设成本。一些企业在发票工作这方面的内容是存在较大的问题的，一是会提高施工的成本，从而减少了税收的来源。二是企业开发现有的项目，个人开发项目不大，但大部分是分阶段的滚动开发，这使得企业人为地提高了开发成本优势。根据企业在完成土地出让合同交付土地租赁合同之前，在项目开发过程中的搬迁补偿，在项目规划设计费用的早期开发中支付初步工程费用，相关设备的建设费用，这些内容都是包含在开发成本之中的，如果不按照相关的分配来计算当前的开发成本，这就肯定会导致税费成本的不断增加，从而降低了目前的应缴税款。三是企业进行相关膨胀成本的计算，使用预扣就不需要支付，这对当年度应纳税所得额的影响是比较大的，会直接造成利润的损失，导致人为操控利润问题的存在。 3加强房地产企业所得税征管的对策 3.1完善与优化房地产企业所得税税制 （1）优化税种设置，应根据房地产市场的运行流程来设置税种，税种应多分布于房地产的保有环节，少分布于房地产的流通环节。（2）提高房地产税收政策的立法等级。要想减少管理房地产所得税的风险等级，首先要提高该类税收政策的效力，使相关的政策和规章升级为法律，使税务部门对该类企业的征税有法可依。与此同时，还应该加快税收基本法的立法。（3）完善房地产税收法律体系。要从完善房地产税收实体法、房地产税收程序法做起。完善房地产税收实体法，关键是要修改关于房地产企业所得税管理的法律。加快程序法的制定。 3.2加强房地产企业税源信息采集与管理 3.2.1区分税源大小，实行分类管理
关于新会计准则-所得税的计算方法
关于新会计准则-所得税的计算方法 新企业会计准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，并将逐步在其他企业中开始实施。现就《企业会计准则第18号——所得税》(以下简称《所得税准则》)与现行的《企业会计制度》和《小企业会计制度》对所得税务不同的会计核算方法进行比较分析。 一、采用所得税会计核算方法的差别： 《所得税准则》规定：采用资产负债表债务法核算所得税。 《企业会计制度》规定：企业应当根据具体情况，选择采用应付税款法或者纳税影响会计法进行所得税核算。 《小企业会计制度》规定：小企业应采用应付税款法核算所得税。 即《企业会计制度》允许企业选择采用应付税款法、纳税影响会计法(包括递延法和利润表债务法)，而《小企业会计制度》只允许采用应付税款法，《所得税准则》只允许采用资产负债表债务法核算所得税。 二、不同会计核算方法的主要差别 应付税款法，是将本期税前会计利润与应税所得之间产生的差异在当期确认所得税费用的会计处理方法。该方法不确认时间性差异对所得税的影响金额，按照当期计算的应交所得税确认为当期所得税费用。在这种方法下，当期所得税费用等于当期应交的所得税。 纳税影响会计法，是将本期时间性差异的所得税影响金额，递延和分配到以后各期的会计处理方法。采用纳税影响会计法，所得税被视为企业在获得收益时发生的一项费用，并随同有关的收入和费用计入同一期间内，以达到收入和费用的配比。在具体运用纳税影响会计法核算时，税率变动情况下的会计处理有两种可供选择的方法，即递延法和债务法。采用递延法核算时，税率变动或开征新税时，不需要对原已确认的时间性差异的所得税影响金额进行调整，但是，在转回时间性差异的所得税影响金额时，按照原所得税率计算转回；
房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一)
房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例（一） 案件点评： 本案中，检查人员根据举报线索稽查未果后，采用多种方法核实企业的实际销售收入和开发成本，取得了重大案件进展，查实了企业少计收入、多列成本的违法事实，对房地产开发企业的检查有一定的借鉴意义。 一、案件基本情况 （一）案件来源2007年6 月，市国税稽查局接群众举报： 称某房地产公司2006 年销售给甲公司价值 5444.23 万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。 （二）企业基本情况 某房地产公司成立于 2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型： 其他有限责任公司，注册资金：2000 万元人民币，经营范围：该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39 亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11 万平方米，整个项目分为 A、B、 C、D 四个区，其中ABC区已于 2006年1月完工，A区可售面积 10853.54 平方米，已售 2663.38平方米，B区可售面积
35383.23 平方米，已售 16841.69平方米，C区可售面积 22161.66 平方米，已售 9793.35 平方米，小计可售面积 68398.43 平方米，已售 298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积 41094.86 平方米；合计可售面积 109493.29平方米，已售 298.42 平方米。 该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85 万元；税务机关调增应纳税所得额 25.94 万元，调整后2003年亏损额为 16.91 万元。该企业申报2004年度实现租赁收入 10.38 万元，其他收入2000 元，纳税调整后所得为亏损 153.41 万元；税务机关调增应纳税所得额 49.74 万元，调整后2004 年亏损额为 103.67 万元。 2005 年实现其他收入 14.59 万元，预售收入预计利润 750.71万元，经纳税调整后2005 年度应纳税所得额为 139.34 万元，弥补2003年亏损 16.91 万元及2004 年亏损
房地产企业企业所得税政策.doc
第三章房地产企业企业所得税政策 第一节《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件） 一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。 第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。 二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。 第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。 三、收入实现的条件。 第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 （一）新旧政策的不同点： 1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入； 2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。 因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。 （二）思考：这一规定带来的直接后果是什么？ 企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。按照以上
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义(第二版)
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义 完工年度企业所得税处理 为什么要确认完工年度？ 《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。” 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号） 第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 完工结转四部曲：
确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 根据我们在工作中掌握的情况，房地产开发的实际毛利额普遍高于税法规定的预计毛利额。如果企业没有及时按照税法规定对符合完工条件的开发项目做完工结转处理，无论对企业还是主管税务机关，都存在着巨大的风险，并且随着时间的推移，风险将如同滚雪球般越滚越大。 某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）：
企业所得税计算的几种简便方法
企业所得税计算的几种简便方法 企业所得税是一个计算比较复杂的税种,某些涉及企业所得税计算的业务,虽然有明文规定的计算公式,但不好理解。本文总结了一些简便的计算方法,不但能提高计算速度,而且有助于加深对公式的理解。 非股权支付对应的资产转让所得的简便计算 按有关规定,企业重组特殊性税务处理情况下,交易中股权支付时,暂不确认有关资产的转让所得或损失,非股权支付应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失。 例一:甲公司共有股权10000万股,为了将来能更好地发展,将80%的股权由乙公司收购,成为乙公司的子公司。假定收购日甲公司每股资产的计税基础为8元,每股资产的公允价值为10元。在收购对价中,乙公司以股权形式支付7XX万元,以银行存款支付8000万元。 一般计算方法:甲公司取得非股权支付额对应的资产转让所得=(被转让资产的公允价值-被转让资产的计税基础)×(非股权支付金额÷被转让资产的公允价值)=(10000×80%×10-10000×80%×8)×[8000÷(7XX+8000)]=(80000-64000)×10%=1600(万元)。 简便计算方法:甲公司取得非股权支付额对应的资产转让所得=银行存款支付对应的股份数×每股盈利额=8000÷
10×(10-8)=1600(万元)。 因投资未到位不得扣除利息支出的简便计算 根据《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》(国税函〔XX〕312号)的规定,凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的,该企业对外借款所发生的利息,相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息,其不属于企业合理的支出,应由企业投资者负担,不得在计算企业应纳税所得额时扣除。 一般计算公式:企业每一计算期不得扣除的借款利息=该期间借款利息额×该期间未缴足注册资本额÷该期间借款额,同时,向非金融企业借款的利息支出,超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分也不得扣除。 例二:某公司XX年1月向工商银行按照%的年利率借入500万元,向一家私营企业以8%的年利率借入200万元,全年共发生利息支出43万元,公司甲股东欠缴资本额300万元。 一般计算方法:该公司XX年不得扣除的借款利息=200×(8%-%)+(500×%+200×%)×300÷(500+200)=(万元)。 简便计算方法:该公司XX年不得扣除的借款利息=借款利息总额-可扣除借款利息额=43-(200+500-300)×%=(万元)。 不得扣除关联方利息支出的简便计算
房地产开发经营业务企业所得税处理政策
房地产开发经营业务企业所得税处理政策 一、国家税务总局公告【2014】35号文关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告： 2014年1月28日，国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》(国发[2014]5号)，取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。为做好取消房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度的落实和后续管理工作，现将有关问题公告如下： 一、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。 房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。 二、房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。 三、各级税务机关要认真清理以前的管理规定，今后不得以任何理由进行变相审批。 主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。 四、本公告自发布之日起30日后施行。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第二十六条第二款同时废止。本公告施行前房地产开发企业尚未完成开发产品成本对象事先备案的，也按本公告执行。 二、国税发【2009】31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法 1、依据国家税务总局公告2014年第35号国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告，本法规第二十六条第二款自2014年7月16日起废止。 2、依据国家税务总局公告2018年第31号国家税务总局关于修改部分税
房地产开发企业所得税
房地产开发企业所得税 纳税评估指标体系 ,试行, 第一条为规范和加强房地产开发企业所得税纳税评估～提高纳税评估质量～根据《国家税务总局关于房地产企业所得税问题的通知》和《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》～结合房地产开发企业的行业特点～制定本评估指标体系。 第二条房地产开发企业纳税评估的环节、程序和评估处理按照《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》的规定执行。 第三条房地产开发企业的纳税评估分为年度评估和项目评估。在房地产开发企业每一个开发项目竣工后～主管国税机关必须对其进行全面的项目评估,也可以将开发项目评估和年度评估结合进行。 第四条纳税评估资料的收集 ,一,企业申报资料 1(企业纳税申报表及附列资料, 2(企业财务会计报表, 3(企业其他申报资料。 ,二,纳税人提供的涉税管理资料 资质证书。纳税人进行房地产项目开发需要得到省建设厅颁发的资质证书,注明了1. 房地产开发企业名称、法定代表人、注册资本、资质等级等内容,。 2.土地使用证书。纳税人一般要经过“招、拍、挂”方式获得开发土地～并取得由土地部门签发的土地使用证书。
3.拆迁补偿协议。纳税人在取得土地后～通常都要进行旧房拆迁工作～拆迁时房地产 开发商要与拆迁户签订拆迁协议～并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。 4.项目立项批复。房地产开发企业需要到发改委,发展计划局,申请立项～在得到项目立项批复,规定了房地产开发的投资额、开发分期情况等内容,以后才能进行房地产开发。 5.建设工程项目登记备案的通知。房地产开发企业需要到发展计划委员会对其建设工程项目进行登记～在得到建设工程项目登记备案的通知,注明了项目建筑面积～备案有效期等内容,后才能进行建设。 6.建设工程规划许可证。房地产开发企业在开发前必须要经过建设局的规划审批～并办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证注明了建设项目名称、建设项目位置、建设项目规模、开工建设期限～并附有地形图和审批单,注明了项目内容、建设性质、开发栋数、结构、层数、总面积等内容,。 7.建设用地规划许可证。房地产开发企业需要得到建设局批准的建设用地规划许可证,注明了项目名称、用地单位、用地位置、用地面积等内容,才能够进行开发。 8.施工合同。房地产开发企业一般通过招、投标方式承包建设工程～并且与建筑施工单位签订施工合同,约定了工程款、工程款支付时间和方式、工程竣工日期等内容,。 9.建筑工程施工许可证。房地产开发企业在具体项目施工前要得到建设局颁发的建筑工程施工许可证,注明了建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、合同价格、设计单位、施工单位、监理单位、合同开工日期、合同竣工日期等内容,～方可进行施工。
某房地产公司税务健康检查报告
中国房地产税务师chinataxplayer@https://www.360docs.net/doc/ae1817212.html, XX房地产公司 －税务健康检查及管理建议书 受贵司管理层委托，本人于2009年6月27日至2009年6月29日对贵司进行了税务健康检查。税务审计主要通过查看会计凭证、纳税申报表、企业所得税汇算清缴报告、税务处罚决定书、税务文档、税务测算底稿以及与贵公司税务专员和财务人员的沟通进行。 在整个税务审计过程中，我们深刻的感受到贵司管理层、财务部和税务管理部对税务工作的重视，且贵司财务和税务管理团队具备较高的处理复杂和重大税务问题的能力。 本次税务健康检查的出发点是了解情况、确认公司税务管理有无重大疏漏并提出概要性改进意见，不包含具体的税务筹划建议。鉴于此，现将本次税务健康检查过程中发现的问题呈报公司管理层，并对部分问题的改进提出参考意见供公司管理层参考。由于时间关系，本报告较为简短，重在陈述问题，省去对法规的引用及其他修饰性语言。 一、税务管理工作 诚如上述，我们认为贵司处理复杂和重大税务问题的能力出众。在这一良好基础之上，我们建议贵司财务部应加强税务基础工作的管理。 我们注意到由于贵司税务专员更换较为频繁，出于工作的延续性和知识的传承性角度考虑，我们建议杭州公司从两方面考虑： １、 稳定税务管理团队； ２、 建立完善的税务档案制度，并以运营的思路建立起项目和公司层面的税务控制体系。完善的税务基础工作，有助于财务总监把握税务 工作状态，做出合理的决策，做到既收了西瓜，也捡了芝麻，避免 出现无谓的失误。 二、 企业所得税汇算清缴问题 本次税务审计抽查了贵司０７、０８年度的企业所得税汇算清缴报告。我们发现，因为０８年以来税务法规变化频繁，新法规不断颁布，给税务师 1
企业所得税计算方法
题1：某纳税人实行计税工资办法，2004年度职工平均人数为100人（上、下半年无变化），工资支出为150万元，同时按规定比例提取了职工福利费21万元，职工教育经费2.25万元，上交了工会经费3万元，请问2004年度该单位税前应调整的工资及附加费是多少？ 答：1、税前允许扣除工资及附加费 （1）允许税前扣除的工资标准＝800×100×6＋1200×100×6＝120（万元）（2）允许税前扣除的职工福利费＝120×14％＝16.8（万元） （3）允许税前扣除的职工教育经费＝120×1.5％＝1.8（万元） （4）允许税前扣除的职工工会经费＝120×2％＝2.4（万元） 2、应调增的工资及附加费 应调增的工资＝150-120＝30（万元） 应调增的职工福利费＝21-16.8＝4.2（万元） 应调增的职工教育经费＝2.25-1.8＝0.45（万元） 应调增的职工工会经费＝3-2.4＝0.6（万元） 例题2：某纳税人2004年度取得商品销售收入1300万元，租赁收入300万元，对外投资取得投资收益300万元，请问2004年该企业列支了10万元的业务招待费是否允许税前扣除？ 扣除标准＝（1300+300）×3‰＋3＝7.8（万元） 应调增业务招待费＝10－7.8＝2.2（万元） 例题3：某股份公司2003年3月开始生产经营，前期共发生开办费总额120万元，会计和税收上应如何处理？ 1、会计上： 借：管理费用——开办费摊销 120万元 贷：长期待摊费用——开办费 120万元 2、税收上： （1）2003年度允许税前扣除额=120万元÷5年÷12个月×9个月=18万元（2）2004年——2007年每年应调减所得额=120万元÷5年=24万元 （3）2008年应调减所得额=120万元÷5年÷12个月×3个月=6万元 例题4：某轴承厂，2004年取得经营收入5000万元，2004年共发生广告费120万元，业务宣传费30万元，问当年允许税前扣除的广告宣传费。 答：1、广告费 当年允许扣除的广告费=5000*2%=100万元 当年应调增的广告费＝120-100＝20万元 差额20万元，允许结转以后年度补扣。 2、业务宣传费 允许扣除的业务宣传费=5000*5‰=25万元 当年应调增的业务宣传费＝30-25＝5万元 差额5万元，不允许税前扣除。 例题5：某境内内资企业，2002年境内应纳税所得额100万元，境外设有两个子公司，在美国的全资A公司2002年亏损50万元，在英国的全资B公司2002
36、关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知(国税发[2009]31号)
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发〔2009〕31号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。 二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建
造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
房地产开发缴纳企业所得税示例共19页word资料
房地产开发缴纳企业所得税示例 近年来，为配合房地产行业调控政策，国务院财政、税务主管部门依据《企业所得税法》和《企业所得税法实施条例》先后发布了一系列有关加强和规范房地产开发企业所得税管理的规定，为便于理解和掌握现行房地产开发企业所得税政策，本文按房地产开发企业的开（筹）办、预缴、汇算清缴三个期间对主要或常用的企业所得税政策进行梳理，并结合实务举例进行分析，希望对征纳双方有所帮助。 一、开（筹）办期间 开（筹）办期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。 国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。 1.业务招待费、广告费和业务宣传费 国家税务总局公告2012年第15号规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。 2.开（筹）办期间不计算为亏损年度 根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通
知》（国税函[2010]79号）第七条规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前，即筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条的规定执行。 例1：某房地产开发企业2010年3月开始筹建，筹建期历时15个月，账簿资料显示：2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生开办费200万元、300万元，均无收入，2011年6月开始生产经营。 要求：确认开始计算企业损益的年度。 案例分析：该开发企业从事生产经营之前筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，只能在“开办费”科目中归集。企业自开始生产经营的年度，是开始计算企业损益的年度。如果筹办期的结束和经营期的开始，两者处于同一年度，则应分别按照有关规定确认筹办费摊销及经营年度的开始。因此，该开发企业在开始生产经营年度的2011年6月起开始一次性或分期扣除开办费；若2011年度发生了亏损，则税法确认的亏损年度就是2011年度，而不是2010年度。 例2：接例1，经核查：（1）该开发企业2010年3-12月、2011年 1-5月筹建期分别发生业务招费10万元、20万元，分别发生广告宣传费30万元、40万元；（2）2010年6月投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息支出8万元计入了开办费；（3）2011年3月，购建固定资产（营业楼）所支付的设计费、部分材料费共计10万元计入了开办费；（4）该企业选用在开始经营之日的当年一次性扣除开办费。