房地产开发投资项目经济评价方法
房地产开发投资项目经济评价方法
房地产投资风险大。投资者需要慎重做出投资决策，一旦决策失误，投资者就会遭受重大损失。投资决策是开发投资过程中最重要的一项工作。在投资决策前，需要从财务角度对各个投资项目进行评价。经过长期实践，投资者已经摸索出一套完整而科学的项目评价方法，本节将予以简要介绍。
房地产投资项目评价方法大致分为确定性和不确定性两种。确定性评价方法有静态和动态之分，静态方法是投资回收期、投资收益率、开发成本利润率等；动态指标有净现值，净现值率，内部收益率、动态投资回收期等，不确定性评价方法主要是敏感性分析、概率分析等。
房地产开发投资项目经济评价方法
房地产投资风险大。投资者需要慎重做出投资决策，一旦决策失误，投资者就会遭受重大损失。投资决策是开发投资过程中最重要的一项工作。在投资决策前，需要从财务角度对各个投资项目进行评价。经过长期实践，投资者已经摸索出一套完整而科学的项目评价方法，本节将予以简要介绍。
房地产投资项目评价方法大致分为确定性和不确定性两种。确定性评价方法有静态和动态之分，静态方法是投资回收期、投资收益率、开发成本利润率等；动态指标有净现值，净现值率，内部收益率、动态投资回收期等，不确定性评价方法主要是敏感性分析、概率分析等。
一、确定性评价方法
(一) 静态方法
静态分析方法是传统评价方法，也称作非折现法。对投资项目进行经济评价时，不考虑资金的时间价值，即投资成本和收益等资金流量不需要进行折现。静态分析方法简便易行，但不能反映投资项目整个寿命期内真实的资金流量，不能客观而全面地反映投资活动。这种方法常用于短期、小型投资项目评价。
1. 投资利润率。
投资利润率是指房地产投资项目的年均利润总额与总投资之比。其计算公式为：
当项目投资利润率大于预先设定的基准投资收益率或者行业平均利润率时，项目可行；反之，项目不可行。
2. 自有资金(权益)投资收益率
这个指标反映投资者的实际获利水平。其计算公式为
3. 投资回收期
投资回收期也称还本期，是以项目的净收益收回总投资所需要的时间，是反映房地产投资回收能力的重要指标。其计算公式为：
例如，某房地产投资项目现金流量表如下：
单位：万元
阶段
年份
现金流土地开发房屋建设销售
0 1 2 3 4 5
现金流出500 60 1400 1500 100 100
现金流入0 0 0 50 3500 4000
净现金流量-500 -60 -1400 -1450 3400 3900
累计净现金流量-500 -560 -1960 -3410 -10 3890
投资回收期越短，说明投资成本回收越快。因此，利用这个指标筛选投资项目时，应选择数值最小的项目。
(二) 动态分析指标(折现法)
动态分析方法是一种考虑资金时间因素的评价方法。这种方法较全面和客观地反映投资项目整个寿命期的经济效果，在中长期项目评估中得到广泛应用。
1. 净现值
在计算期内，将各年(期)的净现金流量按预先规定的折现率或基准收益率分别折算到项目实施开始时的现值之和，称为财务净现值，简称净现值(NPV)。其计算公式为：
式中：CI为现金流入量
CO为现金流出量
(CI-CO)t表示第t年的净现金流量
n为计算期数
i为基准投资收益率(贴现率)
净现值是衡量一个或比较多个投资方案经济效果的指标，当NPV≥0时，表明项目的动态投资收益率大于或等于基准收益率，在经济上可行。若NPV<0，说明项目投资收益达不到预定要求，应当否定。在同一项目不同方案比较时，应当选择净现值大的方案。不过应当注意，当不同方案的投资规模不同时，不能用净现值指标，应采取净现值比率。
2. 净现值率(NPVR)
净现值率是项目净现值与总投资现值的比率。它表示动态单位投资的净收益的大小，在各方案总投资不同的情况下，应采用净现值率比选方案。计算公式为：
式中，NPVR为净现值率，NPV的项目净现值，PVI为项目投资总额现值。
在用NPVR进行项目财务评价时，数值越大说明其经济效益越好。采用NPVR对不同投资方案进行比选时，所使用的折现率和计算期数应该相同，否则不可比。
净现值率和净现值的计算可通过下例说明。
例1：某房地产开发项目的投资和收益情况如下表所示，基准收益率(贴现率)为10%。试计算NPV和NPVR。
序号n 投资生产成本总收入净现金流量现值系数净现值
(1) (2) (3) (4) (5)=(4)-(3)-(2) (6) (7)=(5)×(6)
1 3700 -3700 0.9091 -3364
2 4800 -4800 0.8264 -3967
3 1500 -1500 0.7513 -1127
4 3000 3500 500 0.6830 342
5 5500 7000 1500 0.6209 931
6 4500 7000 2500 0.5645 1411
7 4500 7000 2500 0.5132 1283
8 4500 7000 2500 0.4665 1166
9 4850 7000 2150 0.4241 912
10 4850 7000 2150 0.3855 829
11 4850 7000 2150 0.3505 754
12 4850 7000 2150 0.3186 685
13 4350 10000 5650 0.2897 1637
净现值1492
净现值率1492÷(3364+3967+1127)=17.64%
3. 内部收益率(IRR)
内部收益率是在投资活动有效期内，开发项目的逐年现金流入的现值之和等于现金流出现值总额，即净现值等于零的折现率。其意义在于它是一个项目所能接受的最大贴现率。它实际是预期投资收益率。计算公式为：
或NPV=0
式中，IRR为内部收益率，其它符号代表涵义同前述。
计算IRR，要解上述方程，比较复杂。在实践中，一般采用线性插值法(又叫试错法)或图解法求解。
线性插入公式：
式中，i1为试算用的较低的i值；i2为较高的i值；NPV1为用较低的i值算出的净现值(正值)；NPV2为用较高的i值算出的净现值(负值)。i1和i2之差不应超过1%-2%，否则，贴现率i1和i2与财务净现值NPV之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。
试算方法是假设几个不同的i值，求净现值。如果净现值大于零，则i值嫌小；如果净现值小于零，则i值嫌大。反复计算，求得净现值等于零时的i值，即为内部收益率。
下面举例说明IRR的计算。
例2：某项目在试算过程中，其净现值由正变负只出现一次。当i等于14%时，净现值为86.45万元；当i取值16%时，净现值变为-66.71万元，因此，该投资项目的内部收益率应在14%-16%之间，通过线性插值公式计算得到：
用图解法求内部收益率：
采用上例数据，以净现值为纵坐标，贴现率为横坐标，绘图如下：
房地产开发投资项目经济评价方法
连接正负转换时的NPV的直线与横坐标的交点，即净现值为零的折现率15.13%为所求的内部收益率。
用内部收益率评选方案的基本原则是：内部收益率大于或等于基准投资收益率，说明项目可行，否则，应予以否定。在没有规定基准投资收益率的情况中，内部收益率应大于长期贷款利率，这是因为，如果不是这样，那么到项目寿命终止时，收益现金流将只能刚好支付贷款利息(或补足资金机会成本)，不产生利润。
不同的投资方案比较，应结合净现值考虑，选择净现值与内部收益率都大的项目，因为不同投资的项目，内部收益率大时，净现值不一定大。另外，当投资项目的净现金流量的正负号改变两次或两次以上时，有可能出现多个内部收益率，此时不宜再用这个指标来判断项目优劣，但可用净现值作为评价指标。
4. 动态投资回收期
累计净现金流量现值等于零的时间，即为动态投资回收期。计算公式为：
例3：某房地产投资方案现金流量表如下：
单位：万元贴现率=15%
阶段
现金流土地开发房屋建设销售
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
现金流入0 0 0 500 1000 4000 5000 5000 4000 500
现金流出500 300 4000 5000 50 0 0 0 50 50
累计净现金流-500 -800 -4800 -9300 -8350 -4350 650 5650 9600 10050
净现金流量现值-500 -261 -3025 -2959 543 1989 2162 1880 1144 128
累计-500 -761 -3780 -6745 -6202 -4213 -2051 -171 973 1101
与静态投资回收期相比，动态投资回收期考虑了资金的时间价值，能准确反映真实的投资回收期，缺点是计算较繁。在项目寿命期短，或折现率小的情况中，两种投资回收期差别不大，可相互替代。但是，当投资期比较长，折现率较高时，应该采用动态投资回收期。
二、不确定性评价方法
房地产开发投资过程中，存在许多不确定因素，比如，租金和售价、建筑成本、开发周期等，这些因素会影响到房地产投资利润。所以，评价不确定因素变动给投资收益带来的影响，是投资决策的一个重要内容。
(一) 房地产投资中不确定因素分析
所谓不确定因素是指那些会发生预料不到变化的因素。房地产开发中的不确定因素主要有以下几个。
1. 建设成本。原材料价格和人工费用变动会导致建筑成本改变。不过，这还要看承包合同的形式。如果承包合同是固定总价形式，那么承包商承担建筑成本变化造成的后果，投资者基本不受影响。如果是其他形式的承包合同，那么投资者就要受到来自建筑成本变动的影响。
2. 租金和售价。价格变动会直接影响投资收益。价格是易变的一个因素。引起租售价格变
动的因素很多，比如，消费者偏好的改变、竞争的加剧，生产成本的变动预期投资收益率的调整等。
3. 开始周期。项目开发周期的变动对投资收益有较大影响。这种影响主要是通过利息费用、租售价格等因素发生作用。开发周期延长会导致贷款利息费用上升，或者建筑成本上涨，或者市场条件以及政策环境改变，租售价格下降，或者遭受自然灾害损失。这些情况的发生都会给投资者造成亏损。
导致开发周期变动的原因集中在三个阶段。第一个阶段是准备期，在这个阶段，投资者要进行征地、折迁、安置、补偿工作，委托设计师制定规划设计方案并向行政管理部门报批等。每一个环节发生延误，都会造成开发周期被迫延长。第二个阶段是建筑施工期。这个阶段可能会由于恶劣气侯、建筑设计失误、未预料到的特殊地质条件或者发现地下文物等原因而延长。第三个阶段是租售期。这个时期的长短与宏观经济状况、市场供求状态等相关。如果宏观经济不景气，或者居民购买力不足，亦或者社会不稳定，那么房地产租售就比较困难，租售期就会延长。
4. 利率。向银行借款是房地产投资的重要资金来源。利润变动要影响借款成本，进而影响投资收益。
(二) 房地产投资项目敏感性分析
房地产投资项目评估的敏感性分析，是分析和预测房地产投资效益评价指标对若干不确定因素变动的敏感程度的一种方法。如果某个因素的微小变动对投资经济效益造成较大影响，那么就说明该项目对这个因素敏感；反之，如果某个因素变动幅度很大却对评价指标没有多大影响，那么就说明投资项目对它不敏感。敏感性强的因素的变动会给项目投资带来更大的风险。敏感性分析的任务是预测各个因素发生变化时，投资效益受影响的程度，以便确定风险的大小和该项投资承受风险的能力，从而为投资决策提供依据。
进行敏感性分析，首先要确定分析指标，敏感性分析一般围绕确定性经济评价指标进行如净现值、内部收益率或投资回收期等。
其次，从影响项目投资效益的不确定因素中选取对经济评价指标有重大影响并在开发周期内有可能发生变动的因素作为敏感性分析因素。
第三，设定不确定因素的变化范围。
第四，根据设定的不确定因素变化值，重新计算投资项目的经济评价指标，找出敏感性因素。敏感性分析有单变量敏感性分析和多变量敏感性分析两种。单变量敏感性分析是基本方法。在进行单变量分析时，要假定各变量之间相互独立，然后每次只考察一个变量的变化，同时，让其它变量保持不变，观察所选定的经济评价指标的变化情况。多变量敏感性分析是分析两个或两个以上考察变量同时发生变动时，选定的经济评价指标如何变动的一种方法。在实践中，多个变量同时发生变化的情况非常普遍，所以，多变量敏感性分析方法有很强的实用性。下面通过一个例子来说明敏感性分析方法的原理。
例4：一个投资者准备投资一个工业厂房项目，规划建筑面积2000m2，建造成本为200元/m2，年租金32.5元/m2，利息率为7.38%，物业总开发价值为880458元，建设期为12个月，现金流量表如下：
月份0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
地价207000
建筑成本14440 17860 22040 26220 32680 39140
专业人员费用1805 2233 2755 3278 4085 4893
广告宣传费
小计207000 0 0 0 16245 20093 24795 29498 36765 44033
结转余额207000 208193 209400 210621 228101 249538 275808 306941 345531
总计207000 207000 208193 209400 226866 248194 274333 305306 343706 389564
利息1193.0 1207 1221 1235 1344 1475 1635 1825 2058
结转余额207000 208193 209400 210621 228101 249538 275808 306941 345531 391622
月份10 11 12 13 14 15 16 17 18 合计
地价207000
建筑成本48260 51300 45220 32300 25840 24700 20000* 400000
专业人员费用6033 6413 5653 4038 3230 3080 2500 49996
广告宣传费5250 5250
小计54293 57713 50873 36338 29070 33030 0 0 22500
结转余额391622 448251 508640 562553 602260 634948 671805 675868 679978
总计445915 505964 559513 598891 631330 667978 671805 675868 702478
利息2336 2676 3040 3369 3618 3827 4063 4110 4159 44391
结转余额448251 508640 562553 602260 634948 671005 675868 679978 706637 706637
①*表示第18个月的建筑成本为缺陷责任保留金，数量为工程造价的5%
②专业人员费用相当于工程造价的12.5%
经评估，项目总开发成本为706637元；项目总开发价值为880758.8元(计算公式是：)，投资利润为174121.8元，投资利润率是24.6%。
(1) 单因素敏感性分析
投资利润率的变动分析(%)
变动幅度
变动因素初始值
-10% 初始值
+10%
地价(207000元) +3.8% -3.5%
建造成本(200元/m2) +7.6% -6.7%
租金(32.5元/m2) -12.4% +12.5%
建筑面积(2000m2) -4.8% +4.3%
利率(7.38%) +0.8% -0.7%
通过计算出现，在上述5个不确定因素中对投资利润率影响最大的因素是租金，最小的是利率。因此，投资者应该重点防范租金变动所产生的风险。
2. 多因素敏感性分析
租金、建造成本的共同变化对投资利润率的影响
租金(元/m2)
建筑成本(元/m2) 30 32.5 35 27.5
185 20.2%(-4.2%) 30.2%(+5.6%) 40.2%(+15.6%) 10.1%(-14.5%)
200 15.1%(-9.5%) 24.6%(0) 34.2%(+9.6%) 5.5%(-19.1%)
215 10.4%(-14.2%) 19.6%(-5%) 28.8%(+4.2%) 1.2%(-23.4%)
注：括号内的数字为投资利润率的变动率
(三) 概率分析
敏感性分析虽然可以用来研究各种不确定因素的变化对投资效果的影响，但是不确定因素变化范围的设定有很大的主观性，所以，敏感性分析无法对投资风险做定量分析，只能起到定性说明的作用。
概率分析不同于敏感性分析，它是根据不确定因素取值的概率分布，来预测投资经济效果的一种方法。因此，概率分析又称为风险分析。概率分析遵循以下步骤：
1. 选定一个不确定因素作为分析对象，同时假定其余因素为确定性因素。
2. 设定这个不确定因素的变化范围。
3. 确定每一个取值的概率，并且令概率之和为1。
4. 计算该不确定因素的数学期望值和标准差。
5. 根据上面的计算结果来计算投资经济评价指标。
6. 将新得到的指标值与其初始值进行比较，做出决策。
下面举例说明概率分析方法。仍沿用例4的数据资料。
例5经过估算，建筑成本年上涨率的概率分布见下表：
建造成本年上涨率X 发生的概率P 概率累积值
+5% 0.10 0.10
+6% 0.25 0.35
+7.5% 0.40 0.75
+8.5% 0.20 0.95
+10% 0.05 1.00
(1) 数学期望值
(2) 标准差
房地产开发投资项目经济评价方法
(3) 重新计算评价指标
期望建筑成本增长额=400,000×0.072=28.800元
投资利润的变动=-28800元(因为假定其它不确定因素维持不变)
所以，期望投资利润率=
它比在确定条件下计算得到的利润率平均下降5.8个百分点。
其标准差为：
建设项目经济评价方法
附件二 建设项目经济评价方法 1 总则 1.1 为适应社会主义市场经济发展的需要，规范建设项目经济评价工作，保证经济评价的质量，提高项目决策的科学化水平，引导和促进各类资源的合理有效配置，充分发挥投资效益，制定本建设项目经济评价方法。 1.2 建设项目经济评价方法适用于各类建设项目前期研究工作 (包括规划、机会研究、项目建议书、可行性研究阶段)，项目中间评价和后评价可参照使用。 1.3 建设项目经济评价是项目前期研究工作的重要内容，应根据国民经济与社会发展以及行业、地区发展规划的要求，在项目初步方案的基础上，采用科学、规范的分析方法，对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证，做出全面评价，为项目的科学决策提供经济方面的依据。 1.4建设项目可从不同的角度进行分类。按项目的目标，分为经营性项目和非经营性项目;按项目的产出属性 (产品或服务)，分为公共项目和非公共项目;按项目的投资管理形式，分为政府投资项目和企业投资项目;按项目与企业原有资产的关系，分为新建项目和改扩建项目;按项目的融资主体，分为新设法人项目和既有法人项目。 1.5建设项目经济评价的内容及侧重点，应根据项目性质、项目目标、项目投资者、项目财务主体以及项目对经济与社会的影响程度等具体情况选择确定(见附录A)。 1.6建设项目经济评价的深度，应根据项目决策工作不同阶段的要求确定。建设项目可行性研究阶段的经济评价，应系统分析、计算项目的效益和费用，通过多方案经济比选推荐最佳方案，对项目建设的必要性、财务可行性、经济合理性、投资风险等进行全面的评价。项目规划、机会研究、项目建议书阶段的经济评价可适当简化。 1.7建设项目经济评价必须保证评价的客观性、科学性、公正性，通过 "有无对比"坚持定量分析与定性分析相结合、以定量分析为主和动态分析与静态分析
(完整版)建设项目经济评价方法与参数(第三版)
建设项目经济评价方法与参数（第三版） 建设项目经济评价方法与参数（第三版）（以下简称方法与参数三）主要由建设项目经济评价方法和建设项目经济评价参数两部分组成。其中建设项目经济评价参数主要由指标的计算方法和各指标的标准参考值组成。建设项目经济评价方法包括总则、财务效益与费用估算、资金来源与融资方案、财务分析、经济费用效益分析、费用效果分析、不确定性分析与风险分析、区域经济与宏观经济影响分析、方案经济必选、改扩建项目与并购项目经济评价特点、部分行业项目经济评价的特点。综合起来看，根据方法与参数三中的有关规定，需要对于“工程造价计价与控制”教材的内容做以下调整： 一、流动资金的估算 流动资金估算方法可采用扩大指标估算法或分项详细估算法。分项详细估算法的具体计算公式为： 1. 周转次数的计算： 各类流动资产和流动负债的最低周转天数参照同类企业的平均周转天数并结合项目特点确定，或按部门（行业）规定，在确定最低周转天数时应考虑储存天数、在途天数，并考虑适当的保险系数。 2. 流动资产的估算。
（1）存货的估算。存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍然处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品和产成品等。为简化计算，项目评价中仅考虑外购原材料、燃料、其他材料、在产品和产成品，并分项进行计算。计算公式为： （2）应收账款估算。应收账款是指企业对外销售商品、提供劳务尚未收回的资金，计算公式为： （3）预付账款估算。预付账款是指企业为购买各类材料、半成品或服务所预先支付的款项，计算公式为： （4）现金需要量估算。项目流动资金中的现金是指为维持正常生产运营必须预留的货币资金，计算公式为：
投资项目后评价管理办法
中国华电集团公司投资项目后评价管理办法（试行） 第一章总则 第一条为提高中国华电集团公司项目投资决策水平、管理水平和投资效益，规范项目后评价工作，根据国家有关法规，结合中国华电集团公司（以下简称“集团公司”）的实际情况，特制定本办法。 第二条后评价是指项目投资完成之后，在一定的期限内，对项目实施全过程所进行的评价工作。即通过对项目实施过程、结果及其影响，进行调查研究和全面的系统回顾，和项目投资决策时确定的目标以及技术、经济、环境、社会等指标进行对比，找出差别和变化，并分析原因，总结经验，汲取教训，得到启示，提出对策建议；以不断完善和改进项目投资决策管理，为项目规划编制、投资计划编制、项目建设管理及生产运营整改建议等工作提供借鉴，达到提高投资效益的目的。 第三条本办法适用于集团公司全资或控股（含间接控股）的新建、扩建和增容性技改电源项目、煤炭项目及其他投资建设项目。 第二章项目后评价依据 第四条主要依据 《中央企业固定资产投资项目后评价工作指南》。 第五条其他依据
（一）项目投资决策论证报告、项目核准申请报告（可行性研究报告）、各阶段设计及审查意见、评估报告、核准批复意见等。 （二）设计、施工、设备、材料、监理、调试等重要的招投标及承发包工程合同。 （三）设计变更（变更设计）、会议纪要等文件。 （四）竣工验收报告、达标投产报告、决算审计报告。 （五）企业生产经营情况、财务统计报表。 第三章项目后评价内容 第六条项目后评价的主要内容：投资决策评价、建设实施评价、生产经营评价、财务评价、项目环境和社会影响评价、采用新技术评价等。 第七条投资决策评价的主要内容：决策依据是否正确、论证方法是否得当等。 第八条建设实施评价的主要内容：设计方案及重大设计变更（变更设计）、各项合同执行、三大控制（投资、工期、质量），设计单位、监理单位、施工单位及供货单位等合作伙伴的选取，资金支付和管理，分部调试及整体试运、工程竣工和验收管理等。 第九条生产经营评价的主要内容：全厂热效率、平均发电标准煤耗及供电标准煤耗、厂用电率、耗水率、主机设备及主要辅机设备选型等技术指标和设计能力达标状况等，
《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)解读汇编
《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）解读 《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（以下简称《方法与参数》）包括《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》三个文件。它已由国家发改委和建设部于2006年7月3日以发改投资 [2006]1325号文批准发布，要求在开展投资建设项目经济评价工作中使用，这是我国投资建设、工程咨询和工程建设领域里的一件大事。笔者结合从事建设项目经济评价工作实践对《方法与参数》作如下解读。 一、《方法与参数》是2004年《国务院关于投资体制改革的决定》的一个配套文件，更是对“社会主义市场经济条件下经济评价工作已无必要”错误观点的矫正。 1、过去我国实行不分投资主体、不分资金来源、不分项目性质，一律按投资规模大小分别由各级政府及有关部门审批的企业投资管理办法，企业没有投资自主权，经济评价工作往往流于形式，致力于作表面文章以谋求项目的“可批性”，对于经济评价的主旨——项目的经济可行性分析反而不够深入，投资效果不好。《国务院关于投资体制改革的决定》规定，对于政府投资项目实行审批制，对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制，以贯彻“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的基本原则，落实企业投资自主权。投资决策权的下放，增强了企业投资决策的谨慎程度，甚至导致一些企业无所适从，迫切需要相关指导性文件。正是在这种背景下，有关部门对1993年发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）进行了修订。它对于审批制项目经济评价起着规范的作用，对于企业投资项目则起着参考文献的作用，“对于实行审批制的政府投资项目，应根据政府投资主管部门的要求，按照《建设项目经济评价方法》与《建设项目经济评价参数》执行；对于实行核准制和备案制的企业投资项目，可根据核准机关或备案机关以及投资者的要求，选用建设项目经济评价方法和相应的参数”。同时，十分重视市场这只“看不见的手”对经济评价工作的影响，强调“项目评价人员应认真做好市场预测”，项目经济评价参数“应进行定期测算、动态调整、适时发布”。
投资项目的评价方法(一)
投资项目的评价方法（一） 第二节投资项目的评价方法 （一）净现值（NPV）法 特定项目未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额，它是评价项目是否可行的最重要的指标。按照这种方法，所有未来现金流入和流出都要用资本成本折算现值，然后用流入的现值减流出的现值得出净现值。如果净现值为正数，表明投资报酬率大于资本成本，该项目可以增加股东财富，应予采纳。如果净现值为零，表明投资报酬率等于资本成本，不改变股东财富，没有必要采纳。如果净现值为负数，表明投资报酬率小于资本成本，该项目将减损股东财富，应予放弃。 计算净现值的公式： 2.净现值的决策规则：接受“净现值＞0”的项目 3.净现值的原理（超额收益、价值增量） （1）净现值与报酬率的关系 ①净现值＞0，投资报酬率＞资本成本 ②净现值=0，投资报酬率=资本成本 ③净现值＜0，投资报酬率＜资本成本（2）净现值与价值创造——净现值表明投资项目带给投资者的财富增量（按现金流量计量的净收益现值），即对企业来讲： ①净现值＞0，该项目增加股东财富； ②净现值=0，该项目不改变股东财富； ③净现值＜0，该项目减损股东财富。 4.净现值的局限性：绝对值指标，在比较投资额不同的项目时有一定的局限性。 【教材例5-1】设企业的资本成本为10%，有三项投资项目。有关数据如下表。 净现值（A）=（11800×0.9091+13240×0.8264）-20000=1669（元） 净现值（B）=（1200×0.9091+6000×0.8264+6000×0.7513）-9000=1557（元） 净现值（C）=4600×2.487-1200=-560（元）
项目经济评价案例
工业工程建设项目投资决策分析 ——某拟建投资项目经济评价案例 学习目的 通过本案例掌握工业工程建设项目投资决策的基本程序和主要内容，包括费用与效益估算、资金来源与使用计划、财务分析、不确定性分析，特别是熟练掌握《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》所要求的盈利能力分析、偿债能力分析、财务生存能力分析，盈亏平衡分析、敏感性分析等财务分析内容，掌握项目融资前分析和融资后分析中编制财务报表与指标的方法。 案例资料 一、概述 （一）项目概况 该拟建投资项目是新建项目，且其经济评价是在可行性研究报告阶段（即完成市场需求预测，生产规模选择，工艺技术方案，原材料、燃料及动力的供应，建厂条件和厂址方案，公用工程和辅助设施，环境保护，企业组织和劳动定员以及项目设施规划等多方面进行研究论证和多方案比较并确定了最佳方案）进行的。 该拟建投资项目生产的产品是在国内外市场上比较畅销的产品，且该项目投产后可以产顶进（替代进口）。 该项目拟占地（农田）250亩，且交通较为便利。其原材料、燃料、动力等的供应均有保证，该拟建投资项目主要设施包括生产车间，与工艺生产相适应的辅助生产设施、公用工程以及有关的管理、生活福利设施。 该拟建投资项目的年设计生产能力为23万件。 （二）编制依据 本经济评价的编制依据为项目可行性研究报告推荐的技术方案、产品方案、建设条件、建设工期、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》及国家现行财税政策、会计制度与相关法规。 （三）计算期 计算期包括建设期和生产经营期。该拟建投资项目的建设期为3年，从第4年开始投产，其中第4年的达产率为80%，第5年的达产率为90%，第6年以后均为100%，项目的生产经营期为15年，则项目计算期为18年。 二、费用与效益估算 （一）总投资估算 1．固定资产投资估算 （1）固定资产投资额估算是根据概算指标估算法进行的。根据概算指标估算法估算的固定资产投资额为40200万元。 （2）建设期利息按投资借款计划及估算公式估算为4650万元。即： 建设期第一年的投资借款利息＝10000÷2×10%＝500（万元） 建设期第二年的投资借款利息＝（10500＋9000÷2）×10%＝1500（万元）
项目投资开发后评价方案
项目投资开发后评价方案 一、评价目的 1.1为了系统性地回顾项目投资的得失及整体开发计划的执行情况； 1.2为分析挖掘项目投资开发的成功之处和问题所在，总结经验，吸取教训； 1.3推动项目投资决策科学化和项目开发的目标化管理； 1.4为后续项目的投资决策、在建项目的计划调整、已建成项目的后续完善提供最符合 实际情况的参考信息； 1.5帮助公司有针对性地提高企业管理和项目管理水平，从而持续改进产品和服务质量， 提高项目运营能力和企业竞争力。 二、评价组织 2.1公司组织成立“项目投资开发后评价委员会”，此委员会应包括公司经营班子、投 资发展部、营销策划部、规划设计中心、计划财务部、投资控制部、客户服务部、工程技术部和项目部等部门负责人和相关人员； 2.2项目后评价的最佳时机为项目竣工后1～2年，一个大型房地产项目（五万平方米建 筑面积以上）的项目后评价时间大约为2～3个月； 2.3评价方式内外结合，以内部部门自评为主，外部客户满意度评价为辅； 2.4公司也可以委托专业的咨询评估公司协助进行后评价工作。 三、评价的基本内容 对项目过程和项目结果进行评价，涵盖的环节包括：投资决策、项目定位、规划设计、工程建设管理、成本控制、营销活动、售后服务等。
过程评价 将可行性研究报告、项目定位报告、综合开发计划、营销计划等预定计划与实际执行过程进行对照、比较和分析，对完成计划的程度和能力进行总结，分析原因，总结经验和教训，提出改进建议。过程评价的内容根据项目投资开发周期的不同阶段，包括以下部分： 3.2.1前期准备阶段 1）项目可行性研究和投资决策； 2）市场分析与项目策划定位； 3）项目规划设计，包括方案设计对项目定位及品质的把握、后续设计的施工适应性和可行性； 3.2.2工程建设阶段 1）工程建设的质量、工期、安全文明施工管理、销售配合及现场技术问题处理； 2）工程预结算、建设过程中成本控制、合同执行情况； 3）工程建设管理的相关方协调。 3.2.3营销阶段 1）入市时机及入市姿态； 2）营销策略及其执行情况； 3）项目定价及销售控制情况。 3.2.4售后服务阶段
(完整版)建设项目经济评价方法与参数(第三版)
建设项目经济评价方法与参数（第三版）（以下简称方法与参数三）主要由建设项目经济评价方法和建设项目经济评价参数两部分组成。其中建设项目经济评价参数主要由指标的计算方法和各指标的标准参考值组成。建设项目经济评价方法包括总则、财务效益与费用估算、资金来源与融资方案、财务分析、经济费用效益分析、费用效果分析、不确定性分析与风险分析、区域经济与宏观经济影响分析、方案经济必选、改扩建项目与并购项目经济评价特点、部分行业项目经济评价的特点。综合起来看，根据方法与参数三中的有关规定，需要对于“工程造价计价与控制”教材的内容做以下调整： 一、流动资金的估算 流动资金估算方法可采用扩大指标估算法或分项详细估算法。分项详细估算法的具体计算公式为： 1. 周转次数的计算： 各类流动资产和流动负债的最低周转天数参照同类企业的平均周转天数并结合项目特点确定，或按部门（行业）规定，在确定最低周转天数时应考虑储存天数、在途天数，并考虑适当的保险系数。 2. 流动资产的估算。 （1）存货的估算。存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍然处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品和产成品等。为简化计算，项目评价中仅考虑外购原材料、燃料、其他材料、在产品和产成品，并分项进行计算。计算公式为： （2）应收账款估算。应收账款是指企业对外销售商品、提供劳务尚未收回的资金，计算公式为： （3）预付账款估算。预付账款是指企业为购买各类材料、半成品或服务所预先支付的款项，计算公式为：
（4）现金需要量估算。项目流动资金中的现金是指为维持正常生产运营必须预留的货币资金，计算公式为： 现金=（年工资及福利费+年其他费用）/现金周转次数 年其他费用=制造费用+管理费用+营业费用—（以上三项费用中 所含的工资及福利费、折旧费、摊销费、修理费） 3. 流动负债估算。流动负债是指将在一年（含一年）或者超过1年的一个营业周期内偿还得债务，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付工资、应付福利费、应付股利、应交税金、其他暂收应付款项、预提费用和一年内到期的长期借款等。在项目评价中，流动负债的估算可以只考虑应付账款和预收账款两项。计算公式为： 应付账款=外购原材料、燃料动力及其他材料年费用/应付账款周转次数 预收账款=预收的营业收入年金额/预收账款周转次数 二、财务基础数据测算表 1. 进行财务效益和费用估算，需要编制下列财务分析辅助报表： （1）建设投资估算表； （2）建设期利息估算表； （3）流动资金估算表； （4）项目总投资使用计划与资金筹措表； （5）营业收入、营业税金及附加和增值税估算表； （6）总成本费用估算表。若用生产要素法编制总成本费用估算表，还应编制下列基础报表： 1）外购原材料费估算表； 2）外购燃料和动力费估算表； 3）固定资产折旧费估算表； 4）无形资产和其他资产摊销估算表； 5）工资及福利费估算表。 2. 财务基础数据测算表之间的相互关系。各财务基础数据测算表之间的关系可如图1所示： 三、生产成本费用估算 1. 总成本费用估算。总成本费用系指在运营期内为生产产品提供服务所发生的全部费用。等于经营成本与折旧费、摊销费和财务费用之和。总成本费用可按下列方法估算： （1）生产成本加期间费用估算法：
投资项目后评价管理办法
四川铁投城乡投资建设集团有限责任公司投资项目后评价管理办法（试行） 第一章总则 第一条为进一步加强四川铁投城乡投资建设集团有限责任公司（以下简称“集团公司”）投资项目的管理，建立和完善投资项目后评价制度，不断调整和优化集团公司投资方向，根据省国资委《关于印发<四川省属国有企业固定资产投资项目后评价工作指导意见>的通知》和《四川省铁路产业投资集团有限责任公司投资项目后评价管理办法》等相关法律、法规精神，结合集团公司工作实际，制定本办法。 第二条本办法适用于集团公司本部、以股权投资方式独资或与他人合资设立的经营实体，包括分公司、控股子公司、参股公司和直属项目部，其中：分公司是指集团公司全资设立，由集团公司直接管理、财务独立核算的非法人经营实体；控股子公司是指集团公司直接投资或与其控股子公司合并投资占股东权益超过50%的企业法人；参股公司是指集团公司直接投资或与其控股子公司合并投资占股东权益不足50%的企业法人；项目部是指为完成项目管理目标而建立的管理组织，实施或参与项目管理工作，且有明确的职责、权限和相互关系的人员及设施的集合。（以下统称“投资单位”）。
第三条本办法所称项目后评价是项目投资完成后，在一定的期限内，对照项目可行性研究报告及审批文件的主要内容，通过对项目的前期准备、实施过程、运营情况及其影响效果等方面进行对比分析，找出差距及原因，总结经验，提出切实可行的改进措施和建议，以提高投资的决策水平、管理水平，不断完善和改进项目投资决策管理，为项目规划编制、投资计划编制及项目建设管理等工作提供借鉴，达到提高投资效益的目的。 第四条本办法所指投资行为包括： （一）权益性投资。包括但不限于投资单位以资本金投入方式参与的长期股权投资，可分为新设公司类、兼并收购类、合资合作类、增资扩股类及BT、BOT项目类投资等；集团公司二级以下子公司原则上不进行权益性投资； （二）固定资产投资。包括但不限于基本建设投资和更新改造投资，主要指房屋、建筑物以及办公自动化和局域网建设等； （三）金融投资：包括投资商业银行、非银行金融机构、金融衍生品、产业基金、证券投资、期货投资、外汇交易以及对外委托理财等； （四）其他投资。 第二章项目后评价原则 第五条项目后评价应当遵循以下原则：
《投资项目后评价报告》标准格式
《投资项目后评价报告》标准格式 ××××××××××项目 后评价报告 ××××××（编制单位） ××××年××月 目录 编制单位资质证书 项目后评价实施单位 参加项目后评价人员名单和专家组人员名单 附图：项目地理位置示意图 报告摘要 一、项目概况 （一）项目情况简述 概述项目建设地点、项目业主、项目性质、特点，以及项目开工和竣工时间。 （二）项目决策要点 项目建设的理由，决策目标和目的。 （三）项目主要建设内容 项目建设的主要内容决策批准生产能力，实际建成生产能力。 （四）项目实施进度 项目周期各个阶段的起止时间，时间进度表，建设工期。 （五）项目总投资 项目立项决策批复投资、初步设计批复概算及调整概算、竣工决算投资和实际完成投资情况。 （六）项目资金来源及到位情况
资金来源计划和实际情况。 （七）项目运行及效益现状 项目运行现状，生产能力实现状况，项目财务经济效益情况等。 二、项目实施过程的总结与评价 （一）项目前期决策总结与评价 项目立项的依据，项目决策过程和程序。项目评估和可研报告批复的主要意见。 （二）项目实施准备工作与评价 项目勘察、设计、开工准备、采购招标、征地拆迁和资金筹措等情况和程序。 （三）项目建设实施总结与评价 项目合同执行与管理情况，工程建设与进度情况，项目设计变更情况，项目投资控制情况，工程质量控制情况，工程监理和竣工验收情况。 （四）项目运营情况与评价 项目运营情况，项目设计能力实现情况，项目运营成本和财务状况，以及产品结构与市场情况。 三、项目效果和效益评价 （一）项目技术水平评价 项目技术水平（设备、工艺及辅助配套水平，国产化水平，技术经济性）。 （二）项目财务经济效益评价 项目资产及债务状况，项目财务效益情况，项目财务效益指标分析和项目经济效益变化的主要原因。 （三）项目经营管理评价 项目管理机构设置情况，项目领导班子情况，项目管理体制及规章制度情况，项目经营管理策略情况，项目技术人员培训情况。 四、项目环境和社会效益评价 （一）项目环境效益评价
固定资产投资项目后评价工作指南
附件4： 固定资产投资项目后评价工作指南 项目后评价是指项目投资完成并投入使用或运营后，经过规范、科学、系统的评价，将项目所达到的实际效果与项目可行性研究、决策确定的目标及内容进行对比分析，找出差距和原因，总结经验教训，提出对策建议，以指导企业改善投资决策和管理、提高投资效益。 一、总体要求 （一）项目后评价应着重分析项目投资对企业的产业布局和结构调整、技术进步、经济效益、国有资产保值增值的作用和影口向。 （二）项目后评价所获得的经验、教训和建议，应作为企业未来编制规划、投资决策的参考和依据。 （三）项目后评价报告，应作为企业重大决策失误责任追究和经营业绩考核的依据。 （四）项目后评价应在项目竣工并投入使用或运行一个完整会计年度后的12个月内完成。 二、工作程序 （一）项目业主单位进行项目自我总结评价，参照项目后评价报告编制大纲（附1）编制自我总结评价报告，连同开展项目后评价所需的项目决策、审批、实施过程、运营情况等文件资料，
报所属企业。 （二）企业或所聘请的中介机构，组建满足后评价专业要求的工作组，制定项目后评价工作方案，明确工作人员、工作职责、工作目标、完成时间、经费保障等内容。 （三）工作组在现场调查、资料收集的基础上，结合项目自我总结评价报告，对照项目的可行性研究报告、董事会决议等相关文件及支持材料，全面系统地分析评价项目，按照项目后评价报告编制大纲（附1）编制项目后评价报告。 三、评价的主要依据 （一）国家、省关于投资管理的相关法律、法规； （二）省国资委投资管理制度； （三）本企业的发展战略规划，投资管理制度，项目决策和批准程序的相关规章制度； （四）项目的董事会决议，可行性研究报告，法律意见书，风险评估报告，项目的初步设计文件、招投标文件、主要合同、工程概算调整报告、监理报告、竣工验收和结算资料、审计和稽查的结论性资料、财务决算资料，投产后的经营管理资料等。 （五）项目决策、报批时的其他资料。 四、评价工作方法 （一）项目后评价方法的基础理论是现代系统工程与反馈控制的管理理论。项目后评价过程中应遵循工程咨询的方法和原则。 （二）项目后评价应建立逻辑框架，即围绕投入、产出、直
第32讲_独立项目的评价方法(1)(1)
第五章投资项目资本预算 本章考情分析 本章属于财务管理的重点章节，在历年试题中，除客观题外，通常还有计算分析题或综合题。 最近3年题型题量分析表 年度题型 2016年2017年2018年 试卷Ⅰ试卷Ⅱ试卷Ⅰ试卷Ⅱ试卷Ⅰ试卷Ⅱ 单项选择题 多项选择题1题2分1题2分1题2分计算分析题1题8分1题8分 综合题0.8题 12分 0.8题 12分 合计0.8题 12分 0.8题 12分 1题2分2题10分2题10分本章教材主要变化 本章与2018年的教材相比没有实质性变化。 本章基本结构框架 第一节投资项目的类型和评价程序 一、投资项目的类型
分类标准 分类 按所投资对象1.新产品开发或现有产品的规模扩张项目 2.设备或厂房的更新项目 3.研究与开发项目 4.勘探项目 5.其他项目 按投资项目之间的相互关系1.独立项目：相容性投资，各投资项目之间互不关联、互不影响，可以同时并存。 2.互斥项目是非相容性投资，各投资项目之间相互关联、相互替代，不能同时并存 二、投资项目的评价程序 1.提出各种项目的投资方案 2.估计投资方案的相关现金流量 3.计算投资方案的价值指标 4.比较价值指标与可接受标准 5.对已接受的方案进行敏感分析 第二节投资项目的评价方法一、独立项目的评价方法
（一）净现值法（Net Present Value） 1．含义：净现值是指特定项目未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。 2.计算公式： 净现值=Σ各年现金净流量现值=Σ未来现金流入的现值-Σ未来现金流出的现值 3.折现率的确定：项目资本成本。 【教材例5-1】设企业的资本成本为10%，有三项投资项目。有关数据如表5-1所示。 表5-1 单位：万元 年份 A项目B项目C项目 净 收益 折旧 现金 流量 净 收益 折旧 现金 流量 净 收益 折旧 现金 流量 0（20000）（9000）（12000） 118001000011800（1800）3000120060040004600 23240100001324030003000600060040004600 330003000600060040004600 合 计 504050404200420018001800 净现值（A） =（11800×0.9091+13240×0.8264）-20000 =21669-20000 =1669（万元） 净现值（B） =（1200×0.9091+6000×0.8264+6000×0.7513）-9000 =10557-9000 =1557（万元） 净现值（C） =4600×2.487-12000 =11440-12000 =-560（万元） 4.决策原则 （1）如果净现值为正数，表明投资报酬率大于资本成本，该项目可以增加股东财富，应予采纳。 （2）如果净现值为零，表明投资报酬率等于资本成本，不改变股东财富，可选择采纳或不采纳。 （3）如果净现值为负数，表明投资报酬率小于资本成本，该项目将减损股东财富，应予放弃。 5.优缺点： 优点具有广泛的适用性，在理论上也比其他方法更完善 缺点净现值是个金额的绝对值，在比较投资额不同的项目时有一定的局限性 【例题?多选题】若净现值为负数，表明该投资项目（）。 A.利润为负，不可行 B.投资报酬率小于0，不可行 C.投资报酬率小于资本成本 D.该项目将减损股东财富 【答案】CD 【解析】净现值为负数，如果净现值为负数，表明投资报酬率小于资本成本，该项目将减损股东财富，方案不可行。但并不表明该方案一定为亏损项目或投资报酬率小于0。 （二）现值指数（获利指数Profitability Index） 1.含义：所谓现值指数，是指投资项目未来现金净流量总现值与原始投资额总现值的比值，亦称现值比率或获利指数。
投资项目后评价管理办法
投资项目后评价管 理办法
四川铁投城乡投资建设集团有限责任公司 投资项目后评价管理办法（试行） 第一章总则 第一条为进一步加强四川铁投城乡投资建设集团有限责任公司（以下简称“集团公司”）投资项目的管理，建立和完善投资项目后评价制度，不断调整和优化集团公司投资方向，根据省国资委《关于印发<四川省属国有企业固定资产投资项目后评价工作指导意见>的通知》和《四川省铁路产业投资集团有限责任公司投资项目后评价管理办法》等相关法律、法规精神，结合集团公司工作实际，制定本办法。 第二条本办法适用于集团公司本部、以股权投资方式独资或与她人合资设立的经营实体，包括分公司、控股子公司、参股公司和直属项目部，其中：分公司是指集团公司全资设立，由集团公司直接管理、财务独立核算的非法人经营实体；控股子公司是指集团公司直接投资或与其控股子公司合并投资占股东权益超过50%的企业法人；参股公司是指集团公司直接投资或与其控股子公司合并投资占股东权益不足50%的企业法人；项目部是指为完成项目管理目标而建立的管理组织，实施或参与项目管理工作，且有明确的职责、权限和相互关系的人员及设施的集合。（以下统称“投资单位”）。 第三条本办法所称项目后评价是项目投资完成后，在一定
的期限内，对照项目可行性研究报告及审批文件的主要内容，经过对项目的前期准备、实施过程、运营情况及其影响效果等方面进行对比分析，找出差距及原因，总结经验，提出切实可行的改进措施和建议，以提高投资的决策水平、管理水平，不断完善和改进项目投资决策管理，为项目规划编制、投资计划编制及项目建设管理等工作提供借鉴，达到提高投资效益的目的。 第四条本办法所指投资行为包括： （一）权益性投资。包括但不限于投资单位以资本金投入方式参与的长期股权投资，可分为新设公司类、兼并收购类、合资合作类、增资扩股类及BT、BOT项目类投资等；集团公司二级以下子公司原则上不进行权益性投资； （二）固定资产投资。包括但不限于基本建设投资和更新改造投资，主要指房屋、建筑物以及办公自动化和局域网建设等； （三）金融投资：包括投资商业银行、非银行金融机构、金融衍生品、产业基金、证券投资、期货投资、外汇交易以及对外委托理财等； （四）其它投资。 第二章项目后评价原则 第五条项目后评价应当遵循以下原则： （一）客观、公正、真实的原则。项目后评价分析研究的是项目的实际运行情况，必须确保数据的真实可靠，评估结论客观
第9讲 项目经济评价方法(一)
第九讲项目经济评价方法（一） 内容提要 本讲主要内容：第一节资金时间价值 第二节投资项目基本经济评价指标与评价方法 大纲要求 一、掌握资金时间价值的概念和计算 二、掌握项目基本经济评价的基本指标 内容讲解 第六章项目经济评价方法 第一节资金时间价值 一、资金时间价值的概念 资金运动反映的是物化劳动和活劳动的运动过程。在这个运动过程中，劳动者在生产劳动过程中新创造的价值形成资金增值。这个增值采取了随时间推移而增值的外在形式，故称之为资金的时间价值。 由于资金存在时间价值，致使不同时点发生的现金流量不能直接进行比较。资金必须与时间结合，才能表现出其真正的价值。 资金时间价值的表现形式是利息和利润。 资金时间价值的衡量尺度是社会平均的资金收益率，用R表示。 例1、资金时间价值的衡量尺度是社会平均的资金收益率，用R表示。它包括（）。A．考虑时间因素补偿的收益率 B．考虑银行因素补偿的收益率 C．考虑通货膨胀因素补偿的收益率 D．考虑股市因素补偿的收益率 E．考虑风险因素补偿的收益率
答案：A，C，E 分析：资金时间价值的衡量尺度是社会平均的资金收益率，用R表示。R=Rl+R2+R3。 R1是考虑时间因素补偿的收益率；R2是考虑通货膨胀因素补偿的收益率；R3是考虑风险因素补偿的收益率。 二、利息和利率 (一)利息 利息是占用资金所付代价或放弃使用资金所获报酬，它是资金时间价值的表现形式之一。利息分单利和复利。单利指仅对本金计息，对所获的利息不再计息。计算公式为： F=P(1+in) (6-1) 式中：P——本金； i——利率； n——计息次数； F——本金与利息之和(简称本利和)。 复利是指对本金和前期累计利息总额之和计息。计算公式为： F=P(1+i)n (6—2) 复利分为间断复利和连续复利。 项目经济评价采用复利法进行资金等值变换。 例2、（）是占用资金所付代价或放弃使用资金所获报酬，它是资金时间价值的表现形式之一。 A．利率B．利息 C．盈利D．收益率 答案：B 分析：利息是占用资金所付代价或放弃使用资金所获报酬，它是资金时间价值的表现形式之一。利息分单利和复利。
投资项目后评价报告
投资项目后评价报告Prepared on 21 November 2021
《投资项目后评价报告》 编制单位资质证书 项目后评价实施单位 参加项目后评价人员名单和专家组人员名单 附图：项目地理位置示意图 报告摘要 一、项目概况 （一）项目情况简述 概述项目建设地点、项目业主、项目性质、特点，以及项目开工和竣工时间。 （二）项目决策要点 项目建设的理由，决策目标和目的。 （三）项目主要建设内容 项目建设的主要内容决策批准生产能力，实际建成生产能力。 （四）项目实施进度 项目周期各个阶段的起止时间，时间进度表，建设工期。 （五）项目总投资 项目立项决策批复投资、初步设计批复概算及调整概算、竣工决算投资和实际完成投资情况。 （六）项目资金来源及到位情况 资金来源计划和实际情况。 （七）项目运行及效益现状 项目运行现状，生产能力实现状况，项目财务经济效益情况等。
二、项目实施过程的总结与评价 （一）项目前期决策总结与评价 项目立项的依据，项目决策过程和程序。项目评估和可研报告批复的主要意见。 （二）项目实施准备工作与评价 项目勘察、设计、开工准备、采购招标、征地拆迁和资金筹措等情况和程序。 （三）项目建设实施总结与评价 项目合同执行与管理情况，工程建设与进度情况，项目设计变更情况，项目投资控制情况，工程质量控制情况，工程监理和竣工验收情况。 （四）项目运营情况与评价 项目运营情况，项目设计能力实现情况，项目运营成本和财务状况，以及产品结构与市场情况。 三、项目效果和效益评价 （一）项目技术水平评价 项目技术水平（设备、工艺及辅助配套水平，国产化水平，技术经济性）。 （二）项目财务经济效益评价 项目资产及债务状况，项目财务效益情况，项目财务效益指标分析和项目经济效益变化的主要原因。 （三）项目经营管理评价 项目管理机构设置情况，项目领导班子情况，项目管理体制及规章制度情况，项目经营管理策略情况，项目技术人员培训情况。 四、项目环境和社会效益评价 （一）项目环境效益评价
政府投资项目后评价方案及合理化建议
毕节地区政府投资项目后评价 建立政府投资项目重大决策、重大工程后评价机制,有利于 坚持以科学发展观统领经济社会发展全局,把改革的力度、发展的速度与社会可承受的程度统一起来,促进经济社会全面协调可持续发展,有利于各级各部门树立正确的政绩观,有利于进一步完善决策机制,推进决策科学化、民主化、法制化,确保决策符合人民群众的意愿与利益,从源头上预防与减少各种不稳定因素解决好。主要以下三个方面体现: 1、确定项目预期目标就是否达到,主要效益指标就是否实现;查找项目成败的原因,总结经验教训,及时有效反馈信息,提高未来新项目的管理水平; 2、为项目投入运营中出现的问题提出改进意见与建议,达到提高投资效益的目的; 3、后评价具有透明性与公开性,能客观、公正地评价项目活动成绩与失误的主客观原因,比较公正地、客观地确定项目决策者、管理者与建设者的工作业绩与存在的问题,从而进一步提高她们的责任心与工作水平。 工作的主要内容分三步走。一就是评价项目实施过程,主要就是对项目可行性研究,项目决策与批准程序,项目合同及投资协议的签订与执行,项目设计施工与招投标,项目融资、资金支付及财务核算,
项目运行及股权管理等,进行回顾、总结与评价;二就是评价项目实施效果。主要就是对项目预期的财务目标与经济目标进行综合评价。包括投资、收益、营业收入、成本、利税、投资收益率、资产负债率等实现情况;项目建设与运行达到设计能力与技术要求的情况;项目管理体制、管理水平、工程质量、竞争能力,以及宏观政策、市场环境、资源供给对项目持续能力的影响等;三就是总结经验教训。根据调查、评价的情况,认真总结项目决策、实施、运营等环节与技术、财务、管理等方面存在的经验与教训,在此基础上,提出对已实施项目与在建项目进行完善、对今后投资决策与管理进行改进的对策措施。 政府投资项目后评价的组织实施,一就是以企业为主体,相关各部门负责本部门及下属单位投资项目后评价的组织与管理;项目业主作为项目法人单位,配合投资主体具体实施项目后评价。后评价先由项目单位完成自我总结评价报告后,再委托有能力、有资格的中介机构进行后评价。相关责任部门要督促项目法人单位加强项目管理的基础性工作,建立项目跟踪管理系统与定期检查制度,完善项目管理机制,建立各个阶段的技术经济档案,为后评价工作积累完整的资料与数据。二就是突出重点项目,项目法人要制订政府投资项目后评价年度工作计划,确定后评价的重点项目。凡就是对地区长远发展与提升核心竞争力有较大影响的项目;投资额较大,建设周期长,建设条件与组织管理体系比较复杂的项目;在建设过程中,产品市场、原料供应及融资条件等发生重大变化的项目,都应该进行后评价。已向省发改委备案的项目必须进行后评价。三就是加强组织指导,政府投资项目要
房地产投资项目经济评价指标及其计算(精)
房地产投资项目经济评价指标及其计算 一、静态指标及其计算 对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。 （一）投资利润率 投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为： 投资利润率＝ 项目总投资 均利润总额 项目年利润总额或年平 （5－10） 项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。 例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？ 该项目的投资利润率为： 500 146 ×100％＝29.2％ 如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。 投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。 投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期所有年份的收益情况。其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。 （二）投资回收期 投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达式为： 0)(0 =-∑=t P t t CO CI 式中 t P 为投资回收期；CI 为现金流入量；CO 为现金流出量；t CO CI )(-为t 年的净现金流量。 投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。其计算公式为： ???????? ????=当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的＋－始出现正值的年份数累计净现金流量开1t P （5－11）
《建设项目经济评价方法与参数》
《建设项目经济评价方法与参数》《建设项目经济评价方法与参数》《建设项目经济评价方法与参数》 第三版与第二版的比较及主要变化第三版与第二版的比较及主要变化 一、基本背景 国家经济体制与财务税收制度 第二版 , 1993年国家的改革尚处于探索阶段～1994年才正式宣布建立社会主义市场经济 , 1993年处于国家税制改革前夕。1994年正式实行新的增值税等。 , 第三版 , 1993年-2006年逐步健全社会主义市场经济体系、大部分商品价格由市场决定。 , 2、2007年执行新的财务会计准则,与国际接轨,。 二、基本目的 , 为全社会提供建设项目经济评价方法参数。 , 主要为政府投资项目制订经济评价方法参数～其他投资主体可参照执行。 三、投资管理模式 , 1、2004年以前包括第二版制订发布前和发布后11年各级政府主要按投资规模管理审批投资项目。 , 2、2004年国家投资体制改革以后～各级政府按职能分工和投资主体以及对国民经济和国家经济安全的重要程度实施不同的管理方式～审批、核准以及备案。 四、适用范围 , 第二版原则适用全国各类投资主体、各种资金来源、各种筹资方式兴办的大中型和限额以上的建设项目。国内投资项目经济评价、中外合资经营项目经济评价分别制订。 , 第三版对于实行审批制的政府投资项目～应根据政府投资主管部
门的要求～按照《建设项目经济评价方法与参数》执行,对于实行和准制和备案制的企业投资项目～可根据核准机关或备案机关以及投资者的要求～选用建设项目经济评价的方法和参数。各类项目包括中外合资项目均采用统一的评价方法～除个别报表的个别项不同以外。 五、适用阶段 第二版项目建议书、可行性研究– –第三版投资项目的各阶段包括中间评价合后评价 六、主要服务对象 , 全社会各类投资者的各类投资建设项目。 两类: , 1,主要是政府投资和需要政府审批与核准的项目～重点是政府投资项目。 , 2,社会其他投资主体投资的各类项目。 七、发布方式与要求 , 1、第二版国家计划委员会、建设部: 政府文件要求: 试行。 , 2、第三版国家发展和改革委员会、建设部:政府文件要求:借鉴和使用政府审批项目执行。 八、基本章节组成 , 1、第二版共九章七十一条 , 2、第三版共十一章一百二十六条 九、主要章节基本内容变化 , 第二版主要变化将原财务评价部分中效益与费用估算单独成章。 , 增加资金来源与融资方案一章。 , 原国民经济评价部分的内容改为经济费用与效益分析。 , 增加费用效果分析一章。
项目经济评价报告书
“项目经济评价”毕业设计 报告书 指导老师： 姓名： 学号： 长春工程学院管理学院房地产经营管理1班 201年6月
Ⅰ工程概况 本工程为某石蜡加氢工程项目。 厂址位于城市近郊，占用一般农田250亩，由国家划拨。靠近铁路、公路、码头、交通运输方便。靠近主要原料和燃料产地，供应有保证。水、电供应可靠。 一、拟投资项目基本概况 1．该项目经济评价是在可行性研究完成市场需求预测、生产规模、工艺技术方案、原材料、燃料及动力的供应、建厂条件和厂址方案、公用工程和辅助设施、环境保护、工厂组织和劳动定员以及项目实施规划诸方面进行研究论证和多方案比较后，确定了最佳方案的基础上进行的。 2．项目主要产品之一石油蜡是石油炼制中的一种高附加值的产品，广泛应用于化工、轻工、食品、医疗、机械、冶金、电子和国防等领域，是炼油厂不可忽视的效益增长点。 项目主产品之二微晶蜡通常称为石油地蜡，具有高硬度、高熔点和高分子量的特点，其韧性比石蜡好。因此具有独特的物理、化学性质。在掺合物中可改善光稳定性、抗张强度和抗脂性，同时它还具有优越的隔水、隔水蒸汽、隔味和隔氧等性质。被广泛地用于电子、冶金、造纸、医药及日用化学品等许多工业系统。 3．该项目主要设施包括主生产车间、与工艺生产相适应的辅助生产设施、公用工程以及有关的生产管理、生活福利等设施。 二、拟投资项目基础数据 （1）生产规模。生产规模为年产石蜡15.9万吨、微晶蜡3.5万吨及含氢气体0.08万吨。 （2）项目实施进度。项目拟2年建成，第3年投产，当年生产负荷达到设计能力的80%，第四年达到100%。生产期按照12年计算，计算期为14年。 （3）总投资估算及资金来源 1）固定资产及其他投资估算。固定资产投及其他资估算是依据建设部、计委以及中石油的有关规定及参考办法进行编制的。设备价格的计算参照投标公司的报价。固定资产投资有关数据估算详情见表1。预备费用中的基本预备费和涨价预备费按以下方法计算确定（计算结果以万元为单位保留整数）：基本预备费=工程费用×8%