华为实体价值评估

华为实体价值评估
华为实体价值评估

华为实体价值评估

目前比较流行的企业价值评估方法主要有现金流量折现模型、市盈率模型、市净率模型、市销率模型。由于华为是非上市公司,其市盈率、市净率、市销率的具体数值很难确定,所以我们选择了现金流量折现模型作为我们评估的主要工具。现金流量折现模型基于增量现金流和时间价值原则,优点在于它能尽可能真实地反映企业的实体价值,具有持续性和可预测性,是目前最常用的企业价值评估手段。

我们评估其实体价值的基本思路是:确定销售收入增长率→划分预测期和后续期→预测利润表、资产负债表、现金流量表→实体现金流量折现加总→股权现金流量

1.确定销售收入增长率、划分预测期和后续期

华为在2016年报中表示,公司将实现该年度可持续增长,2016年公司实现销售收入人民币521,574百万元,同比增长32.04%。净利润为人民币37,052百万元,同比增长0.4%

我们采用销售百分比法,以2016年为基期,2017-2020年(4年)为预测期,2021年往后为后续期,根据销售收入复合增长率的条件,假设17年、18年、19年、20年的销售增长率为25%、20%、15%、10%,21年之后的增长率按宏观经济增长率5%来计算。基期的销售增长率为32.04%。

2.预计利润表、资产负债表和现金流量表

根据华为2016年的财务报告中的数据,依照事先确定的销售百分比对利润表、资产负债表和现金流量表进行预测。三张预测报表出报顺序为:预计利润表、预计资产负债表和预计现金流量表。

在预计资产负债表中的项目划分并非传统的以流动性大小由强到弱排列,而是将传统的资产负债表转化为管理用资产负债表,即将资产划分为经营资产和金融资产,将负债划分为经营负债和金融负债,这样划分可以清楚观察到企业的资本结构情况,方便报表使用者进行决策。

预计利润表(单位:百万元)

在对资产负债表进行预测时,需要将企业的资产和负债划分为经营资产、金融资产、经营负债和金融负债。表中所示净经营资产=经营资产-经营负债,净负债=金融负债-金融资产。其中净经营资产又可分解为净经营营运资本(短期)和净经营长期资产之和。

预计资产负债表(单位:百万元)

现金流量表的编制思路是:实体现金流量=债务现金流量+股权现金流量。我们通过利润表得出的税后经营利润减去经营营运资本和净经营长期资产的增加值得到实体现金流量,再减去债务现金流量最后得出股权现金流量。我们需要将预测期和后续期的实体现金流量进行折现,得到基期的实体价值。

预计现金流量表(单位:百万元)

最后,我们分别将预测期和后续期进行贴现再加总,得到华为的实体价值为1134118.679 元,股权价值为1113829.679元,一旦得知华为能够发行在外的流通股数便能计算出华为的每股市价。

实体现金流量折现表(单位:百万元)

实体现金流量的数据来源于预计现金流量表,折现率(即加权平均资本成本WACC)是我们需要考虑的问题。

加权平均资本成本=债务资本成本*目标债务比例*(1-所得税率)+股权资本成本*目标权益比率。根据公式可得加权平均资本成本为13.58%,为方便计算折现率取14%。

经查阅资料得,华为发行的股数为40亿,所以可得每股市价为27.85元

针对华为企业风险的考虑

众所周知电子产品更新换代速度极快,对于像华为这样的科技公司,面临的风险和挑战十分巨大。使用现金流量折现模型评估的企业价值的一大缺陷就是不能反映企业所面临的风险。在此我们要考虑的风险因素主要分为四个方面:

1.战略风险:

华为所处在的市场环境在产品价格和功能、服务质量、新产品上市时机等方面都面临着激烈的竞争。科技在迅速发展,替代技术或行业标准的变化,不仅导致产品生命周期缩短,也可能会增加新的市场进入者。

在这样的市场环境下,华为坚持不懈地深入理解、挖掘并满足多样化的客户需求,向市场推出更加优质的产品和服务,同时帮助客户不断降低综合成本,以保持和扩大竞争优势,从而不断提升企业的经营业绩。华为将持续面向未来投资,构建面向未来的技术优势,努力成为行业谦虚的领导者。

2.经营风险:

①供应连续性:单一供应来源不可避免,寻找替代供应商带来额外成本负担。

②业务连续性:制造、物流及服务等业务都不可避免地依赖于第三方厂商或专业机构,他们的业务中断将直接或间接对华为的业务和运营结果造成不利影响。

③信息安全及知识产权:不能完全防止其他厂商采用各种手段不正当使用华为的信息、专利或许可。

3.外部风险:

①经济环境:世界经济复苏乏力。

②法律风险:世界各国法律和宗教习俗千差万别。

③贸易壁垒:贸易调查、征收高额反倾销与反补贴关税、采取贸易保障措施、设立特殊的产品质量与技术标准要求制约自由贸易。

④自然灾害:地震、水灾、疫病。

⑤特定国家风险:内乱、经济和政治不稳定、货币汇率急剧波动、外汇管制、主权债务危机、经营权监管、劳工问题等。

4.财务风险:

①流动性风险:公司持续优化现金流规划、预算和预测体系,用于评估公司中长期及短期的资金缺口。同时采取多种稳健的财务措施满足公司整体流动性需求,包括资金集中管理、保持合理的资金存量、获取充分且有承诺的信贷额度等。

②汇率风险:自然对冲、财务对冲。

③利率风险:来源于长期借款及长期应收款,通过对利率风险敞口分析,公司组合运用浮动利率与固定利率的银行借款来降低利率风险。

④信用风险:评定客户信用等级、客户授信额度。

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例: 《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4: 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年,殖值率为2%。目前,该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米,建筑面积为900平方米,现用于出租,每月平均实收租金为3万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率7%,建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益,适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元) 3、计算总费用。

(1)年管理费=486000×3.5%=17010(元) (2)年维修费=2500×900×1.5%=33750(元) (3)年税金=20×900=18000(元) (4)年保险费=2500×900×0.2%=4500(元) 年总费用=(1)+(2)+(3)+(4) =17010+33750+18000+4500=73260(元)4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=486000-73260=412740(元)5、计算房屋净收益。 (1)计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限=2500×900 48 =46875(元) (2)计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500(元) (3)计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000(元) 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740(元) 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44(年)

华为的客户管理

华为的客户管理 华为成立于1988年,从事通信产品的研究、开发、生产与销售,2007年的销售额为255亿元。华为产品已经进入了世界先进行列。作为快速发展的工业品生产商,华为在客户管理上的做法很值得其他企业效仿。 先进的客户理念 客户关系管理是企业通过管理客户信息资源,提供客户满意的产品和服务,和客户建立起长期、稳定、相互信任的密切关系的动态过程。客户是企业一切活动的起点和归宿。实施有效的客户关系管理,可以建立企业与客户的良好信任关系,帮助企业维持老客户,吸引新客户,创造更大的效益和竞争优势。在网络营销模式下,先进的客户关系管理是企业走向成功的重要基础。 十多年以前,华为就提出:华为的追求是实现客户的梦想。历史证明,这已成为华为人共同的使命。华为公司创始人任正非认为,为客户服务是华为存在的惟一理由。从企业活下去的根本来看,企业要有利润,但利润只能从客户那里来。华为的生存本身是靠满足客户需求,提供客户所需的产品和服务并获得合理的回报来支撑;员工是要给工资的。股东是要给回报的,天底下惟一给华为钱的,只有客户。既然决定企业生死存亡的是客户,提供企业生存价值的是客户,企业就必须为客户服务。现代企业竞争已不是单个企业与单个企业的竞争,而是供应链与供应链之间的竞争。企业的供应链就是一条生态链,客户、合作者、供应商、制造商的命运在一条船上。只有加强合作,关注客户、合作者的利益,追求多赢,企业才能活得长久。因为只有帮助客户实现他们的利益,华为才能在利益链条上找到自己的位置。只有真正了解客户需求,了解客户的压力与挑战,并为其提升竞争力提供满意的服务,客户才能与你的企业长期合作共同成长,你才能活得更久。所以需要聚焦客户关注的挑战和压力,提供有竞争力的通信解决方案及服务。 对客户的重视还表现为如何满足客户需求上。华为的观点是,在产品技术创新上,华为要保持技术领先,但只能是领先竞争对手半步,领先三步就会成为“先烈”,从而明确将技术导向战略转为客户需求导向战略。通过对客户需求的分析,提出解决方案,以这些解决方案引导开发出低成本、高增值的产品。盲目地在技术上引导创新世界新潮流,是要成为“先烈”的。为此,华为一再强调产品的发展路标是客户需求导向。以客户的需求为目标,以新的技术手段去实现客户的需求,技术只是一个工具。因此,华为的投资决策是建立在对客户多渠道收集的大量市场需求的去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里的分析理解基础上

客户管理管理资料一(CRM在华为)

客户关系管理资料一 CRM在华为 在1980年开始从美国起源的客户关系管理至今已有二十多年,短短的二十多年它几乎以接近光速在发展与应用着。目前,对于客户关系管理的研究和实施已经在全世界的每一个角落上演着不同的精彩故事。 根据现在的研究水平,学者们一致认为的客户关系管理(CRM)有三层含义:体现新态企业管理的指导思想和理念;是创新的企业管理模式和运营机制;是企业管理中信息技术、软硬件系统集成的管理方法和应用解决方案的综合。其核心思想就是:客户是企业的一项重要资产,客户关怀是CRM的中心,客户关怀的目的是与所选客户建立长期和有效的业务关系,在与客户的每一个“接触点”上都更加接近客户,了解客户,最大限度的增加利润和利润占有率。 而我认为对CRM应用的最神奇和炉火纯青的中国企业中,华为公司一定可以排上前几名了。 华为是以一个独立企业的身份,在没有银行企业愿意资助的条件下,国际巨头将中国电信市场瓜分的差不多的情形下,开始崛起。1988年成立在深圳,43岁得任正非带着几个人拼凑起来的2.4万人民币在深圳圳宝默默打造着“成为世界第四大电信设备制造商”的梦想,到目前成为全球顶尖的电信方案服务供应商,产品和解决方案已经应用于全球100多个国家,服务全球运营商50强中的45家及全球1/3的人口。华为的成长历程实际上就是一部惊心动魄的市场营销史。用华为独特的客户关系管理在电信市场上风生水起。 华为的营销策略是以客户的梦想为追求,实行利益与共的客户关系管理。与客户保持长期关系不仅可以为企业节省成本,增加利润,而且能为企业带来长期效益,因此,保持客户关系是关系管理的前提。我认为华为在CRM上主要体现在三个方面。 一、“普遍客户”关系原则 在大多数运营商现有的系统中,往往只存储大客户的资料,很少对普通客户进行系统管理,因为普通客户对企业的利润贡献远远不如大客户那么突出,然后,这并不意味着普通客户就没有价值,实际上,普通客户如果数量上去之后,同样会产生巨大的利润潜力。华为提出的普通客户原则,是相对于重点客户而言,就是为了告诉所有的员工,客户不分大小、职位不分高低,只要是和产品的销售有关的人员,都需要认真对待。正是有了这样的理念,才让华为在高手如云的国际市场上迈开了第一步。华为在俄罗斯取得的第一笔订单只是12美元,却受到高度重视;从不接受媒体采访的任正非会亲自会见公司的小客户。 在几年前电信市场整改上,因为电信分家后,运营商的采购权上收,地市公司基本没有采购权,省公司的部门采购权也上手,大部分项目开始集中采购,这对当时华为遍布地市的销售网络受到挑战,华为因此提出把战壕修到客户最近的地方,在每个地市建立客户服务中心,加强在地市一级城市的营销服务网络,以前的销售经理变为客户代表,客户一有问题,就能和身边的华为工程师沟通,每当集中采购是,需要地市公司这些使用单位提出需求和意见,显然华为最终会是使用单位的第一选择。 这样就在原有的客户基础上重视一般企业忽视的客户群体,最明显的特点就是使客户“多”——客户关系的数量增长。

华为客户关系管理

华为客户关系管理 一、客户理念 以客户为中心是现代营销观念的基本出发点,客户关系管理是企业通过管理客户信息,提供客户满意的产品和服务,和客建立起长期、稳定、相互信任的密切关系的动态过程。客户是企业一切活动的起点和归宿。实施有效的客户关系管理,可以建立企业与客户的良好信任关系,帮助企业维持老客户,吸引新客户,创造更大的效益和竞争优势。 1、以客户为中心华为很早就提出:华为的追求是实现客户的梦想。这也是成为华为人共同的使命,他们认为为客户服务是华为存在的惟一理由。企业的生存和发展需要利润,而利润只能从客户那里来。华为的生存是靠满足客户需求,提供客户所需的产品和服务并获得合理的回报来支撑。因此华为认为只有帮助客户实现他们的利益,才能在利益链条上找到自己的位置。 2、做到两点:一是意识:华为要求:每一个工作人员都要有以客户为中心的理念,形成以客户为中心的公司文化。二是行动:在工作中,华为工作人员要体现出对客户的尊重,对客户的重视,对客户的关心。,贴近客户,倾听客户需求,并且去满足他们。 3、华为坚持真诚为本,以诚相待,站在客户的角度客户的利益去考虑问题。华为在对待供应商和客户是认为只有加强合作,关注客户、合作者的利益,追求多赢,企业才能活得长久。只有帮助客户实现他们的利益,华为才能在利益链条上找到自己的位置。只有真正

了解客户需求,了解客户的压力与挑战,并为其提升竞争力提供满意的服务,客户才能与自己的企业长期合作共同成长,才能活得更久。 4、客户关系管理主要涉及到市场分析,销售、顾客服务等企业“前台”系统,并且要求这些面向客户的职能部门积极合作才能完成。也就是说对于华为而言,公司的每一个人都有可能要面对客户,因此华为要求所有的员工都要有为客户服务的意识。 5.、华为将加强客户关心管理,赢得老客户的“忠心”,同时培养新顾客作为工作的一个重点。通过营销与服务流程的优化,改善客户体验,从而提高客户满意度,降低客户流失率。 二客户识别 客户识别是通过一系列技术手段,根据大量客户的特征、购买记录等可得数据,找出谁是企业的潜在客户,客户的需求是什么、哪类客户最有价值等,并把这些客户作为企业客户关系管理的实施对象,从而为企业成功实施CRM提供保障。 2.1客户类型 根据客户与企业关系的密切程度,华为将客户大致认为分为一下几种:(1)消费者这类客户是产品的最终使用者,但不一定是购买者。他们关注产品使用价值,如品质、功能、服务等。(2)顾客这类客户是产品购买者,但不一定是消费者。他们关注产品的价格(购买成本)和使用价值 (3)企业客户。这类客户是团体产品购买者,主要用于企业内部生产或者福利,他们主要关注产品的品牌、使用价值、

房地产评估案例市场法收益法成本法

房地产评估案例市场法 收益法成本法 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】

房地产估价案例分析

一、市场比较法---**大厦办公用房 1.房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米,土地面积为1930平方米,地处新区中心区域。 2.房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中,估价对象土地使用权类型为出让,“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼;土地使用权面积为9,975平方米;上部建筑北幢69,720.566平方米,建筑物属**银行所有,钢混结构;估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,委估建筑面积为69,720.566平方米。 3.房地产概况 委估房地产座落于**市**新区***路**号;地处金融区内,估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米,地下为车库,建筑面积8444.08平方米(车位116个)。 该楼为钢混结构,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙,内有进口高速电梯11部,观光电梯4部,货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络,电话光缆接入,双回路供电,自备发电机,办公楼和公共部位精装修,墙面为大理石,地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板,卫生间、厨房为防滑地板砖),大堂挑空二层,建筑物墙面及地面,保养情况较好。照明为日光灯灯舱;进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻**广场,有一定的商业氛围,周围路网发达、交通便利。

收益法评估

一、有收益性房地产的内涵 总的来说,收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中,估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产,才能用收益还原法进行估价,而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为,“有收益性”应体现在两个方面:一是现实存在的有收益性的房地产,例如正在经营的商店、宾馆,已出租的房屋等;二是存在有潜在性收益的房地产,例如一块将产生预期收益的空地,新建的还未出租或经营的房地产,这些都属于没有现实收益,但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础,因此,潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用,它既没有出租也不从事经营,因此也就不存在有收益,所以不能用收益法来对其估价,但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想,可把自有房地产当作出租性房地产看待,即业主的租金节省就相当于他的租金收入,从而它就产生了收益。 二、出租性房地产相关总收益的确定 房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益,客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的,偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。 目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时,普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益,但我们认为对于不同类型的出租性房地产,总收益的求取是不相同的,因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋,且签定了长期租约,期满要续租的情况。对于只存在短期租约,期满不续租的房屋,则需客观总收益和实际总收益综合考虑,即租约限制内采用实际总收益,租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。 客观总收益的求取通常是采用市场比较法,在市场上收集同类房地产的租赁价格,然后对收集来的案例价格,根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后,即可求出待估房地产的客观潜在租金水平,但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定,租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况,它与承租人有直接的关系。

华为大客户关系管理

华为大客户关系管理 课程背景 以客户为中心是华为的核心价值观,也是每一位华为人内心深处的信念,已经深深融入他们的血液,从而推动着华为一步步走向成功。华为基本法指出:华为的追求是在电子信息领域实现客户的梦想;为客户服务是华为存在的唯一理由。任总也指出:“永远要以宗教般的虔诚对待客户。”任总还说过:“华为的产品可能不是最好的,但这又怎么样?什么是核心竞争力?选择我而没有选择你,就是核心竞争力。” 本课程陈锐老师会带你近距离走近华为,学习华为如何围绕着客户需求制定战略,如何维护和改善客户关系,如何建立不依赖于某个单个个体的组织型和普遍性客户关系,最终有效的客户关系如何转换成生产力? 课程收益 1.客户关系的内涵是什么?管理客户关系的工具和方法有哪些 2.如何建立起均衡稳固的,不依赖于个人的整体企业与企业之间的组织型客户关系 3.面向大客户销售组织应该如何构建,各角色的职能与定位是什么 4.以客户为中心的魂在哪里?企业在市场项目竞争中的核心竞争力如何构建 5.如何构建企业与客户的战略合作伙伴关系 课程对象:总经理、销售总监、运营总监、区域总监、培训总监、销售经理、运营经理、区域经理、培训经理、中高层主管等 课程特色 陈锐老师结合在华为近20年的一线市场销售和管理经验,运用案例、讨论、演练、视频、辩论等多种手段,带领学员从华为在市场一线取得的成功案例和经验出发,总结和提炼出普遍性的理论,使学员迅速掌握核心理念和工具方法,能够应用到实际工作当中。 课程大纲

第一部分华为以客户为中心价值观解读 一、为客户服务是华为存在的唯一理由 1、企业的最终目标是商业成功 2、客户需求是企业发展的原动力 3、成就客户的成功,从而成就公司的成功 4、以奋斗者为主也是以客户为中心 案例分析:以自我为中心的代价--华为软交换业务的发展 二、华为的价值主张 1、客户永远是企业之魂 2、重视普遍客户关系,构建战略伙伴关系 案例分析:华为与中国电信的战略伙伴关系 3、质量好、服务好、成本低、优先满足客户需求 4、客户的价值观如何传递给华为 5、端到端为客户提供服务 案例分析:华为全员为客户服务理念 三、面向客户的业务设计 1、产品发展的路标以客户需求为导向 1)市场机会来自于客户需求 2)客户痛点催生了解决方案 3)开放合作,整合资源 4)有所不为才能有所为--战略取舍 案例:产品发展以技术导向的失败--MOTO铱星计划 2、企业的服务体系围绕着客户业务来设计 3、供应链、交付资源围绕着客户综合成本降低来配置 案例分析:尼日利亚某运营商的交付项目 第二部分华为公司的大客户管理 一、企业如何构建竞争力

房地产评估案例市场法+收益法+成本法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---**大厦办公用房 1房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米,土地面积为1930平方米,地处新区中心区域。 2.房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中,估价对象土地使用权类型为出让,“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼;土地使用权面积为9,975 平方米;上部建筑北幢69,720.566平方米,建筑物属兴兴银行所有,钢混结构;估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,委估建筑面积为69,720.566平方米。 3.房地产概况 委估房地产座落于**市**新区兴**路*兴号;地处金融区内,估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米,地下为车库,建筑面积8444.08平方米(车位116个)。 该楼为钢混结构,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙,内有进口高速电梯11部,观光电梯4部,货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络,电话光缆接入,双回路供电,自备发电机,办公楼和公共部位精装修,墙面为大理石,地面为进

口花岗石(办公室及会议室为木地板,卫生间、厨房为防滑地板砖),大堂挑空二层,建筑物墙面及地面,保养情况较好。照明为日光灯灯舱;进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻兴兴广场,有一定的商业氛围,周围路网发达、交通便利。 4?评定估算 (1)地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择: 通过市场调查,根据替代原则,按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表 B.比较因素条件表 比较因素条件表

不动产评估收益法案例

不动产评估收益法案例 一、评估对象基本情况: 评估对象为某房地产公司的一座写字楼,为钢筋混凝土结构,占地面积1200平方米,建筑面积为3000平方米;该写字楼位于市区中心,南临向阳路,西临规划之健康东路,东临南海公园,地处繁华商业区,交通便利。现委托xx公司专业评估人员对该写字楼的土地使用权价格进行评估。 1)详细资料: 2002年1月有偿取得土地使用权50年 2004年1月建成该写字楼经济使用年限60年残值率2% 现用于出租月租15万 评估基准日该建筑物重置价格3500元/平方米 2)据相关调查: 当地同类写字楼出租金一般为每月每建筑平方米80元,空置率10% 每年需支付的管理费为年租金的3% 每年需支付的维修费为重置价的1.5% 每年需支付的保险费为重置价的0.2% 土地使用税及房产税为每建筑平方米30元 确定资本化率: 资本化率的确定,本评估以银行存款利率、房地产企业和写字楼的平均收益率等为依据推算,在此不做详细介绍,土地资本化率6%,建筑资本化率9% 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日 评估基准日为2009年1月 四、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上,合理确定资产的技术状态和参数,力求准确估算委估资产的现时公允价值。 五、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》; 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》; 3、中国资产评估协会“中评协(1996)03号”文颁发《资产评估操作规范意见(试行)》; 4、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照; 5、评估人员现场勘查记录等。 六、计算方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料,该写字楼能带来连续的收入——租金,而且收益比较稳定的特点,决定采用收益法进行评估。 (1)计算总收益

收益法评估案例

第14讲 收益法评估案例 第四节 收益法评估案例 一、评估案例基本情况 相关财务数据如下: 表3-10 被评估企业2013~2015年利润表 单位:万元 项目2013年2014年2015年 一、营业收入5114.00 8944.00 10384.00 减:营业成本3743.00 5414.00 6358.00 税金及附加20.00 36.00 42.00 营业费用627.00 1627.00 1861.00 管理费用248.00 644.00 731.00 财务费用36.00 63.00 72.00 资产减值损失— — —  加:公允价值变动损益— — —  投资收益— — —  二、营业利润440.00 1160.00 1320.00 加:营业外收入— — —  减:营业外支出— — —  三、利润总额440.00 1160.00 1320.00 减:所得税110.00 290.00 330.00 四、净利润330.00 870.00 990.00 评估基准日,被评估企业账面总资产11685万元,负债总额4285万元(其中短期借款2000万元),净资产为7400万元。 二、评估过程和结果 (一)评估计算及分析过程 1.将2016~2019年划分为预测期,2020年及以后年度为永续期。 表3-11 被评估企业债务资本及利息支出预测表 单位:万元 项目2016年2017年2018年2019年期末债务资本2500 2800 2200 2200 利息费用(税前)150 168 132 132 【注】贷款利率为6%。 表3-12 被评估企业折旧和摊销预测表 单位:万元 项目2016年2017年2018年2019年折旧和摊销金额470 480 490 500 表3-13 被评估企业资本性支出预测表 单位:万元

华为的客户关系管理状况

华为的客户关系管理状况 一、先进的客户理念客户关系管理是企业通过管理客户信息资源,提供客户满意的产品和服务,和客户建立起长期、稳定、相互信任的密切关系的动态过程。客户是企业一切活动的起点和归宿。十多年以前,华为就提出:华为的追求是实现客户的梦想。历史证明,这已成为华为人共同的使命。华为公司创始人任正非认为,为客户服务是华为存在的惟一理由。现代企业竞争已不是单个企业与单个企业的竞争,而是供应链与供应链之间的竞争。企业的供应链就是一条生态链,客户、合作者、供应商、制造商的命运在一条船上。只有加强合作,关注客户、合作者的利益,追求多赢,企业才能活得长久。因为只有帮助客户实现他们的利益,华为才能在利益链条上找到自己的位置。对客户的重视还表现为如何满足客户需求上。华为的观点是,在产品技术创新上,华为要保持技术领先,但只能是领先竞争对手半步,领先三步就会成为“先烈”,从而明确将技术导向战略转为客户需求导向战略。通过对客户需求的分析,提出解决方案,以这些解决方案引导开发出低成本、高增值的产品。 二、“普遍客户”原则在大多数运营商的客户管理系统中,往往只储存有大客户的数据,很少有对普通客户进行系统管理的。诚然,普通客户对企业的利润贡献没有大客户那么突出,但这并不意味着所有的普通客户都没有管理价值。 三、客户关系维护策略良好的服务是维护客户关系的核心。客户服务营销的一个最重要的目的就是要提高客户的满意度,通过营销与服务流程的优化,改善客户体验,从而提高客户满意度,降低客户流失率。有统计显示,获取一名新用户的成本是保留一名现有客户的七倍之多。四、全员营销服务客户关系管理主要涉及到市场分析,销售、顾客服务等企业“前台”系统,并且要求这些面向客户的职能部门积极合作才能完成。同时,如果要提供客户满意的产品和服务,必然会涉及到产品设计、生产制造、质量控制等企业“后台”系统,因此又需要整个企业的全面配合。华为在市场运营过程中紧紧围绕着客户需要做文章,并把先进的客户服务理念渗透到公司工作的各个方面。在客户关系管理中,华为沿着客户价值创造链梳理,打通端到端的流程。并将这些经过检验并稳定运行的流程固化到企业信息化系统中,并使这些流程管理电子化,同时将他们运行的数据固定到数据库中,实现从客户端(需求)到客户端(供应)最简洁、最规范、最不情绪化的控制有效地连通,摆脱了对人的依赖。华为的企业文化,不仅包含了知识、技术、管理、情操,也包含了一切促进生产力发展的无形因素。华为文化承载了华为的核心价值观,使得华为的客户需求导向的战略能够层层分解并融入到所有员工的每项工作之中。不断强化“为客户服务是华为生存的惟一理由”,提升了员工的客户服务意识,并深入人心。通过强化以责任结果为导向的价值评价体系和良好的激励机制,使得所有的目标都以客户需求为导向,通过一系列的流程化的组织结构和规范化的操作规程来保证满足客户需求。 华为提高客户忠诚度的计划 一、建立员工忠诚有一个不争的事实:具有高层次客户忠诚度的公司一般同时也具有较高的员工忠诚度。如果一个企业的员工流动率非常高,该企业要想获得一个较高的客户忠诚度,那简直就是不可能的;因为客户所获得产品/服务都是通过与员工接触来获得的。因此,客户忠诚的核心原则是:首先要服务好你的员工,然后才有可能服务好你的客户。 二、确定客户价值取向要提升客户忠诚度,我们首先要知道哪些因素将影响客户的取向。客户取向通常取决于三方面:价值、系统和人。当客户感觉到产品或者服务在质量、数量可

房地产评估收益法案例

房地产评估收益法案例 案例1,如何求客观净收益 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房,评估人员经调查了解到,房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的,出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营,房地产A投入使用之初,该房地产产权拥有人将其出租给他人使用,租期为5年(租期到2011年5月31日结束),租赁合同规定,使用人在5年租用期间,租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准,每年增加l0元,房地产使用中发生的费用由承租人承担,合同同时规定,如果房地产,的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到,评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上,经评估人员预测,评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%,评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上,假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。 要求:评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程, 给出得出评估结论的理由或根据)。

【答案】(1)收益总年限=40(法定最高年限)-2-2=36年 (2)现有合同是否应该违约 目前已有租赁合同的年限为3年,首先判断这几年是否应该执行合同。 如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年:【150*(1+1%)-(110+20)】*1000=21500元 2 2010年:【(150*(1+1%)-(110+30)】*1000=13015元 3 2011年:【(150*(1+1%)-(110+40)】*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为 -1-2 21500*(1+10%)+13015*(1+10%)+4545.15*(1+10%)-3=33716.49元 违约的收益小于违约赔偿金5万,所以不能够违约。 (3)现有合同的收益现值 基准日后前三年按照合同租金计算,因为违约产生的收益不足以支付违约金,需要继续执行合同规定。 收益现值,(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%)^2 +150*1000/(1+10%)^3=346 581.52(元)

华为的客户管理

华为的客户管理文件排版存档编号:[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]

华为的客户管理华为成立于1988年,从事通信的研究、开发、生产与,2007年的销售额为255亿元。华为产品已经进入了世界先进行列。作为快速发展的工业品生产商,华为在上的做法很值得其他企业效仿。 先进的客户理念 是企业通过管理客户信息资源,提供客户满意的产品和服务,和客户建立起长期、稳定、相互信任的密切关系的动态过程。客户是企业一切活动的起点和归宿。实施有效的客户关系管理,可以建立企业与客户的良好信任关系,帮助企业维持老客户,吸引新客户,创造更大的效益和。在网络营销下,先进的客户关系管理是企业走向成功的重要基础。 十多年以前,华为就提出:华为的追求是实现客户的梦想。历史证明,这已成为华为人共同的使命。华为公司创始人任正非认为,为客户服务是华为存在的惟一理由。从企业活下去的根本来看,企业要有,但利润只能从客户那里来。华为的生存本身是靠满足客户需求,提供客户所需的产品和服务并获得合理的回报来支撑;员工是要给的。股东是要给回报的,天底下惟一给华为钱的,只有客户。既然决定企业生死存亡的是客户,提供企业生存价值的是客户,企业就必须为客户服务。现代企业竞争已不是单个企业与单个企业的竞争,而是供应链与供应链之间的竞争。企业的供应链就是一条生态链,客户、合作者、、制造商的命运在一条船上。只有加强合作,关注客户、合作者的利益,追求多赢,企业才能活得长久。因为只有帮助客户实现他们的利益,华为才能在利益链条上找到自己的位置。只有真正了解客户需求,了解客户的压力与挑战,并为其提升竞争

力提供满意的服务,客户才能与你的企业长期合作共同成长,你才能活得更久。所以需要聚焦客户关注的挑战和压力,提供有竞争力的通信及服务。 对客户的重视还表现为如何满足客户需求上。华为的观点是,在产品技术上,华为要保持技术领先,但只能是领先竞争对手半步,领先三步就会成为“先烈”,从而明确将技术导向转为客户需求导向战略。通过对客户需求的分析,提出解决方案,以这些解决方案引导开发出低、高增值的产品。盲目地在技术上引导创新世界新潮流,是要成为“先烈”的。为此,华为一再强调产品的发展路标是客户需求导向。以客户的需求为,以新的技术手段去实现客户的需求,技术只是一个工具。因此,华为的决策是建立在对客户多收集的大量市场需求的去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里的分析理解基础上的,并以此来确定是否投资及投资的节奏。已立项的产品在开发过程的各阶段,要基于客户需求来决定是否继续开发或停止或加快或放缓。 “普通客户”原则 在大多数运营商的客户管理系统中,往往只储存有大客户的数据,很少有对普通客户进行系统管理的。诚然,普通客户对企业的利润贡献没有大客户那么突出,但这并不意味着所有的普通客户都没有管理价值。事实上,普通客户的数量往往是大客户的数倍之多,如果能够有效收集这些数据并加以分析利用,制定适当的产品策略,普通客户也有着巨大的利润潜力。 基于这一认知,任正非一再告诫员工要重视普遍客户关系,这也是我们的一个竞争优势。普遍客户关系这个问题是对所有部门的要求。“普遍客户”原则是华为奉行的“客户关系至上”原则的具体体现。“普遍客户”,顾名思义,是相对于“重点客户”而言,华为提出的这个普遍客户,旨在告诉自己的所有员

房地产评估案例市场法+收益法+成本法

房地产评估案例市场法+收益法+成本法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---**大厦办公用房 1.房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米,土地面积为1930平方米,地处新区中心区域。 2.房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中,估价对象土地使用权类型为出让,“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼;土地使用权面积为9,975平方米;上部建筑北幢69,720.566平方米,建筑物属**银行所有,钢混结构;估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,委估建筑面积为69,720.566平方米。 3.房地产概况 委估房地产座落于**市**新区***路**号;地处金融区内,估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米,地下为车库,建筑面积8444.08平方米(车位116个)。 该楼为钢混结构,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙,内有进口高速电梯11部,观光电梯4部,货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络,电话光缆接入,双回路供电,自备发电机,办公楼和公共部位精装修,墙面为大理石,地面为进

口花岗石(办公室及会议室为木地板,卫生间、厨房为防滑地板砖),大堂挑空二层,建筑物墙面及地面,保养情况较好。照明为日光灯灯舱;进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻**广场,有一定的商业氛围,周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 (1)地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择: 通过市场调查,根据替代原则,按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表 实例项目名称地址标价 A 新**国际大厦**南路360号$2,800 B **联合大厦**东路139号$2,800 C **证券大厦**南路528号$3,000 B.比较因素条件表 比较因素条件表 物业名称 待估对象可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 因素情况 名称**银行 大厦 新**国际 大厦 **联合大 厦 **证券大 厦 坐落位置***路 **号 **南路360 号 **东路139 号 **南路 528号

收益法和市场法案例讲解

收益法与市场法评估案例讲解 主要内容 第一部分企业价值评估简介 第二部分收益法评估企业价值 第三部分市场法评估企业价值 第一部分 企业价值评估简介

1、企业价值评估起源 ?一企业产权转让 ?企业并购 ?企业增资扩股 ?股权质押 ?股权司法诉讼 ?股权激励 ?其他 2、国外企业价值评估起源 ?企业价值评估最早出现在市场经济比较发达的某些西方国家。 ?美国的评估行业迄今已经有一百多年的历史,最初以实物性资产的评估为主,主 要是为了满足财产保险、资产抵押贷款、政府税收、法院判决等经济活动的需要。 ?随着企业并购和资本市场的进一步发展,企业未来的盈利能力、无形资产的重要 作用等因素开始为世人所重视,企业价值评估逐渐成为一项重要的资产评估业务。 3、我国企业价值评估起源 ?我国的资产评估行业起步于20世纪80年代末、90年代初。我国的资产评估业务 主要源于国有企业中外合资和公司制改造的经济需求,整体企业评估业务与单项资产评估业务几乎是同时兴起的。 ?长期以来,我国的企业价值评估方法主要以资产基础法为主,关注重点是房地产 和机器设备等有形资产。真正意义上的企业价值评估是从2005年以来才得到重视和发展。 二、企业价值评估的内涵 1、企业的含义 ?企业是为了满足社会需求,以盈利为目的,实行自主经营、自负盈亏、独立核算, 具有法人资格,从事商品生产和经营的基本经济单位。 ?企业是一种把土地、资本、劳动力和管理等生产要素集合起来的组织,进行讲究 效率的经营,以达到创造利润的目标。 ?企业既包括非人力资本,也包括人力资本;既包括资产成本,也包括组织成本。

2、企业价值的含义 企业价值是指企业作为一种商品的货币表现,通常被理解成企业所能创造出的价值。 Modigliani和Miller 教授于1958年提出了MM理论,从企业财务管理目标角度定义了企业价值是企业未来经营活动所创造现金流量的现值。 1969年经济学家James Tobin 提出的著名的托宾系数: Q=公司的市场价值/资产重置成本 企业价值评估业务中的企业价值可以是股权的价值,也可以是债权与股权整体的价值。 3、企业价值评估方法 ?注册资产评估师执行企业价值评估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值类 型、资料收集情况等相关条件,分析收益法、市场法和成本法(资产基础法)三种资产评估基本方法的 ?适用性,恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。 三、企业价值评估准则 1、企业价值评估准则演变 ?《资产评估操作规范意见(试行)》(中评协[1996]03号)自1996年5月7日起执行, 现已废止 ?《企业价值评估指导意见(试行)》(中评协[2004] 134号)自2005年4月1日

华为的客户关系管理

企业改革与管理2008年第12期 案例分析 华为成立于1988年,从事通信产品的研究、开发、生产与销售,2007年的销售额为255亿元。华为产品已经进入了世界先进行列。作为快速发展的工业品生产商,华为在客户管理上的做法很值得其他企业效仿。 先进的客户理念 客户关系管理是企业通过管理客户信息资源,提供客户满意的产品和服务,和客户建立起长期、稳定、相互信任的密切关系的动态过程。客户是企业一切活动的起点和归宿。实施有效的客户关系管理,可以建立企业与客户的良好信任关系,帮助企业维持老客户,吸引新客户,创造更大的效益和竞争优势。在网络营销模式下,先进的客户关系管理是企业走向成功的重要基础。 十多年以前,华为就提出:华为的追求是实现客户的梦想。历史证明,这已成为华为人共同的使命。华为公司创始人任正非认为,为客户服务是华为存在的惟一理由。从企业活下去的根本来看,企业要有利润,但利润只能从客户那里来。华为的生存本身是靠满足客户需求,提供客户所需的产品和服务并获得合理的回报来支撑;员工是要给工资的,股东是要给回报的,天底下惟一给华为钱的,只有客户。既然决定企业生死存亡的是客户,提供企业生存价值的是客户,企业就必须为客户服务。现代企业竞争已不是单个企业与单个企业的竞争,而是供应链与供应链之间的竞争。企业的供应 链就是一条生态链,客户、合作者、供应商、制造商的命运在一条船上。只有加强合作,关注客户、合作者的利益,追求多赢,企业才能活得长久。因为只有帮助客户实现他们的利益,华为才能在利益链条上找到自己的位置。只有真正了解客户需求,了解客户的压力与挑战,并为其提升竞争力提供满意的服务,客户才能与你的企业长期合作共同成长,你才能活得更久。所以需要聚焦客户关注的挑战和压力,提供有竞争力的通信解决方案及服务。 对客户的重视还表现为如何满足客户需求上。华为的观点是,在产品技术创新上,华为要保持技术领先,但只能是领先竞争对手半步,领先三步就会成为“先烈”,从而明确将技术导向战略转为客户需求导向战略。通过对客户需求的分析,提出解决方案,以这些解决方案引导开发出低成本、高增值的产品。盲目地在技术上引导创新世界新潮流,是要成为“先烈”的。为此,华为一再强调产品的发展路标是客户需求导向。以客户的需求为目标,以新的技术手段去实现客户的需求,技术只是一个工具。因此,华为的投资决策是建立在对客户多渠道收集的大量市场需求的去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里的分析理解基础上的,并以此来确定是否投资及投资的节奏。已立项的产品在开发过程的各阶段,要基于客户需求来决定是否继续开发或停止或加快或放缓。 “普遍客户”原则 在大多数运营商的客户管理系统中,往往只储存有大客户的数据,很少有对普通客户进行系统管理的。诚然,普通客户对企业的利润贡献没有大客户那么突出,但这并不意味着所有的普通客户都没有管理价值。事实上,普通客户的数量往往是大客户的数倍之多,如果能够有效收集这些数据并加以分析利用,制定适当的产品策略,普通客户也有着巨大的利润潜力。 基于这一认知,任正非一再告诫员工要重视普遍客户关系,这也是我们的一个竞争优势。普遍客户关系这个问题是对所有部门的要求。“普遍客户”原则是华为奉行的“客户关系至上”原则的具体体现。“普遍客户”,顾名思义,是相对于“重点客户”而言,华为提出的这个普遍客户,旨在告诉自己的所有员工:客户不分大小、职务不分高低,只要是和产品的销售有关的人员,全面攻克。任正非认为,任何一个不起眼的细节和一个不起眼的角色都有可能决定在一个项目中华为的去留,所以在处理客户关系的时候必须一视同仁,不能轻视订单量小的客户,不能只重复地接触个别的高层领导,对于其他的一些中层领导甚至是普通员工都要“奉为上宾”。华为觉得自己能有今天这样的市场份额,完全是一点一滴积攒起来的,即使是最小的客户,也不能轻易放弃。例如,从不接受媒体采访的任正非会亲自去见一个很小的客户。华为在俄罗斯取得的第一笔订单仅为12美元,但华为并没有就 华为的客户关系管理 ●林星光 34

收益法评估案例

收益法评估案例 房地产评估案例2.4 商场评估案例 案例 G公司是一家大型商贸公司,因融通资金需要,委托C评估事务所对其所属的×商场进行评估。 一、评估对象简介 ×商场座落于W市最繁华的商业街区,是W市经商的黄金地带。建筑物共24层,其中地下1层,地上23层(裙楼5层,主体塔楼18层)。大厦的裙楼自1994年开始运营,以招商出租营业场所为主要方式。第一层为日用百货区,二、三层是服装、鞋帽、床上用品区,四层为家具区,五层为舞厅、台球等娱乐区,地下室按人防工程设计施工,现为停车场和其他出租经营。主体塔楼为写字间设计,外部的面砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工,电梯已完成采购,但内部装修尚未开始。大厦自营业以来,一直是W市经营较好的商家之一。 二、评估过程简介 C评估事务所的评估人员,按照必要的程序,在对委托评估的资产实施了必要的现场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产做出了评估,主要做法如下: (一)评估思路与方法的选取 评估对象为经营性房地产,但其主体塔楼内装修尚未完工,因此 1 对裙楼运用收益法评估,对塔楼运用重置成本法评估(注:塔楼部分按形象进度,考虑成本构成要素,采用成本法计算,此处不再详列,仅介绍裙楼的评估过程)。

(二)纯收益的求取 1.总收益 预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年相比不会有大的变化,所以各年租金按前3年实际发生额的平均数计算调整。具体情况是: (1)一至四层为商业经营区,实际的租金收入由于各楼层经营品种不同而有所差别。一层经营日用百货等赢利水平低的商品,租金相对较低;二、三层经营鞋帽、服装等赢利水平高的商品,租金收入较高;四层经营家具,租金收入偏低。按照最佳效用原则和贡献原理,一至四层的租金收入应从一层至四层递减。因此,将各层的实际收入水平调整为客观收入,即:每月平均租金收入一层为67元,平方米;二层为60元,平方米;三层为46元,平方米;四层为38元,平方米。调整后的整体租金收入与调整前不发生变化。 (2)四层现有部分面积用于办公,考虑也可出租营业,故四层的租金收入按四层总面积计算。 (3)五层在未来一段时间内,预计仍按现在用途使用。但是,按目前的收入水平测算,费用大于收入,所以五层用成本法评估。 (4)共享大厅暂作出租营业使用。为客观反映其收益水平,比照裙楼将其收入调整为67元,平方米,商场豪华装修部分价值,按成 2 本法另行计算。 (5)地下室分为两部分。一部分为停车场,另一部分尚未出租。尚未出租部分比照停车场收入按其80%计算。 (6)通过以上分析计算调整,确定各部分租金收入为:一层2,455,416元;二层2,299,680元;三层3,081,264元:四层2,555,880元;地下室386,064元;共享大厅2,999,724元。合计13,778,028元。

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