餐饮选址千分策略详解-完整版

参加过麦当劳中国总裁赖老师的餐饮选址千分法则后，感触很深。还有同学不是很清楚数据采集及预估方法，希望我能够帮忙解释，在此我作为组长，把自己理解的做了个总结，希望能帮到同学们。不对的地方希望同学们指出来，也同样希望同学们多多交流。

餐饮选址人流测试计算方法详解：

由于损益表工具里面需要输入的是单日的TC（trade count，交易数），也就是平均每天来消费的顾客数目，所以我们要通过一定的相对准确的方法计算出单日成交数目。

由于我们待选泽店位置尚没有店铺，所以我们只能用参考店的人流量和进店消费人数来算出捕捉率，认为参考店和我们的待选店的扑捉率一样的，我们再测量出待选店的人流量，这样就能算出我们待选店的进店消费人数为待选店人流量乘以参考店的捕捉率。

所以我们要测量3个数据：

(1) 进入参考店消费的人数T(参入）

（2）经过参考店门口的双向人数总和T（参总）

（3）经过待选店门口的双向人数总和T（选总）

10.

参考店捕捉率计算方法：F（参）=T(参入）/T（参总），用参考店的捕捉率作为我们待选店的捕捉率可以预估出待选店的进店消费人数T(选入）= T（选总）* F（参），也就是说如果能够相对准确的测量出上面三个参数，我们就能够预估出待选店的进店消费人数。

11.

12.

为了能够相对准确的估计出以上3个数，我们按照餐饮客流统计规律实际测量几天的数目来进行预估。选择周一，周五，周六，周日四天测量。下面就

进入参考店人数一个数据举例描述，其他两个数据用同样的方法同时测量和计算。

13.

14.

具体的测量方法，选择参考饭店，从开始营业（比如10:00）到晚上打烊

（10:00），每个小时测量15分钟，记录进店人数。乘以4预估一个小时的进店人数(T入）。同时注意4天测量的时间段可以每天晚15分钟以尽量覆盖整小时段。举例如下

15.

1)周一上午10:00~10:15，11:00~11:15,12:00~12:15。。。21:00~21:15 16.

2)周五上午10:15~10:30，11:15~11:30,12:15~12:30。。。。21:15~21:30 17.

3)周六上午10:30~10:45，11:30~11:45,12:30~12:45。。。。21:30~21:45 18.

4)周日上午10:45~11:00，11:45~12:00,12:45~13:00。。。。21:45~22:00 19.

5)每天12小时得到12组数T（入），把这12组数加起来，再乘以4（我

们测的是15分钟，一个小时相当于4个15分钟），得到每天的进店人

数。T1参，T5参，T6参，T7参，分别代表参考店周一周五周六周日的

进店消费人数。

20.

6)同样的方法对同时测量的另外两个数据（经过参考店的人数总和，经

过待选店的人数总和）计算得出4天的相关数据。

21.

7) 按照上面第4点，根据参考店数据计算出待选店的入店消费人数T（选

入）=T（选总）*F(参），分别叫做T1,T5,T6,T7代表待选店周一周五周

六周日的进店消费人数。

22.

8)根据餐饮规律，预估周2,3,4的人数为（T1+T5）/2，即T2=T3=T4=

（T1+T5）/2

23.

9)一周的进店消费人数为：T（周）=T1+(T1+T5)/2*3+T5+T6+T7

24.

10)平均每天进店人数T0 = T（周）/7

25.

11)根据T0计算出当月的进店人数T（月）= T0*当月实际天数

26.

12)了解参考店去年当月营业额M（当月）和去年全年营业额M（全年），

这个很重要。

27.

13)算出去年当月营业额占全年的比例F(当月占比) = M（当月）/ M（全

年）这个比例是用来转换进店人数比例的，其实营业额比例和进店人数

比例是一样的。

28.

14)算出全年的进店人数：T（年）= T(月)/ F(当月占比)

29.

15)算出平均每天进店人数：TC = T（年）/365.这个数用在损益表里面

的TC。

30.

31.

对于损益表的解释：有了平均每天进店消费人数TC，就可以根据您开店的预估人均消费算出全年的营业额，再根据菜品毛利、房租、人员工资、水电、营销费用、等算出每月甚至每天的盈亏平衡点。再算上设备折旧和装修折旧，根据自己的实际情况，就可以算出投资回收期及盈利能力。

32.

33.

餐饮是个很重的行业，经营不好就可能赔钱。下面是举个实际的例子说明：要想赚钱，必须提高营业额，其次就是降低人力成本和杜绝材料浪费。因为人均消费，房租，水电，原材料单价，行业毛利率都是固定的。

34.

a)比如菜品毛利是55%，也就是每卖100圆钱，其中有45圆是原材料和直接

相关成本，原材料好理解，一盘青菜需要1斤，就是3圆，油盐酱醋都是直

接材料成本。相关成本就包括了炒这一盘菜需要的煤气，如果是干锅要加酒精炉，要是火锅要用电磁炉等，反正就是由于有这一盘菜所发生的直接相关成本都要算作成本，但是员工工资，室内照明等都不能算直接成本，因为不管卖不卖这一份菜，工资和照明灯都是要发生的成本。所以您每月销售额中有45%成本55%毛利（举例而已），如果每月销售额100万，就有55万毛利。

35.

b)如果人员工资20万，就占掉20%，剩下的利润变成了：55%-20% = 35% （35

万）

36.

c)如果房租是20万，占掉20%，剩下的利润变成了：35%-20% = 15% （15

万）

37.

d)如果水电5万，占掉5%，剩下的利润变成了：15%-5% = 10% （10万）

38.

e)如果日常消耗（比如清洗液等）1万，广告营销1万，。。。。整个减下来

才是纯利。也许您就剩下5%甚至赔钱，就这样还没算设备折旧。

39.

f)要想提高纯利，也就是毛利减去各个方面的占比，自己要很清楚自己人员

房租水电固定消耗等占营业额的比例。因为菜品的毛利基本上是死的，

55%~60%算是不错了。按照50%计算比较保险。赖老师给出的麦当劳的毛利是62% （也就是38%材料成本），然后就是房租水电，这个每月也基本上是固定的，可变的只有营业额和人员了。提高营业额是提高纯利的主要方法。

其次就是如果营业额不会太高提升了，就要尽量节省人员。可以利用兼职，或者对于中午或者晚上不同时段根据自己店里情况增加或者减少人员。省一个普通员工每年会省下来4~5万。省下来的都是纯利，如果要赚回来4~5万，您至少要多销售10万菜品。

40.

g)还有很重要的一点，材料成本的浪费会很大程度降低您的毛利。目前餐饮

行业来说，平均纯利能做到10%已经不错了，（当然有高的，可是谁敢说他能稳定的年平均纯利超过15%？）,10%代表什么？代表如果白菜多拨掉几个叶子，10%就没了。一个5斤的白菜，多仍两个叶子，半斤不止吧，这样这

一棵白菜都是不赚钱的。

41.

42.

通过上面的例子说明了餐饮行业是一个非常重的行业，成本环节特别多，概念性的数据如下：

43.

10%随便一个不小心就没了。

营业额提高10%，纯利就提高5%。（按照50%毛利计算）

人员节省5%（比如由20%降低到15%）纯利就增加5%。

减少浪费5%，纯利就增加5%。

反之亦然。

44.

仅以此文说明数据的重要性，同时非常感谢赖老师一再强调的不要拍脑袋，要拿数据说话，这个对于我们饭店老板太重要了。不做没有把握的事，钱在您手里不会丢，投资失误血本无归。没有好的店面，宁可等，不可冒险。欢迎大家多交流。

45.

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捕捉率的更多解读：

1.捕捉率：是指到店人数除以经过店面人数总和，以百分数表示。统计人数

的时候注意明显不是消费人群的不算在内比如怀抱小孩、乞丐（呵呵呵，举例而已）等。比如到店人数100人，经过店面人数1000人，那么捕捉率就是10%，我们上面的计算都是以实际进店人数来计算的。当然要同时测量经过

店门口的人数，这样才能得到捕捉率，才能根据下面的分析来决定如何选择。

2.捕捉率是高了好还是低了好？这个要具体分析。

a)如果参考店处在闹市区千分点,经过的人流很大，捕捉率尽管不是很高，

可能生意也很好，如果他盈利能力还不错，那您就有信心了，如果您做

的比他稍微好些，可能捕捉率会更高，您就赚发了，如果他盈利能力不

行，甚至亏钱，捕捉率也不高，您就要仔细考虑这个地方您定位的餐饮

品类是不是不适合这个地方的人群组合。比如您在火车站开了个火锅店，

那就比较麻烦，人们没有那么多时间去吃火锅，都是匆匆赶路的，不要

试图改变人们的行为习惯，否则您死的很惨。

b）如果人流量很大，捕捉率也很高，还是不盈利，那只有一种情况，客

单价太低，成本太高，是可以通过提高客单价来提升赢了能力的。还有

一种情况就是房租高的离谱，这种情况一般不存在，毕竟房租在附近一

带是有市场行情的。

c)如果参考店处在人流很少的地方，尽管捕捉率很高，也不见得赚钱。

比如深巷子里面，而且已经做了几年了，附近周围的人都知道，所以去

巷子里的，基本就是奔着您家去吃饭的。这样的地方开新店非常危险，首先您要让更多的人知道您就不容易，其次是您必然分流参考店的客源，也就是正面竞争。您怎么会认为您一定比他做的好？再说，人是有感情的，他的消费习惯也很难改变，他可以尝尝您家的菜，至于是不是成为忠诚消费，呵呵，那可不好说。再有，您如果比参考店做的好很多，逼着别人赔钱要关门，他不来捣乱才怪！这个就是说市场不足够大，发展空间有限。

3.所以捕捉率给我们一个发展潜力的概念，至少人流量大的地方，您有可能通过自己努力来提升进店人数，从而做的比别人好，如果连人都没有，再努力也很白搭。尤其开新店，看要能否撑过半年。所以选择千分点就是要选择人流量大的地方。

4.综上所述个人认为比较好的开店地方是，人流量大，参考店捕捉率不是很高还能赚钱，同类竞争饭店也不是很多，这个说明市场开发空间大。可以做。当然捕捉率很高，天天排队，顾客抱怨等位时间长，这样最好了，您开一个相似的餐厅还不是随随便便赚钱啊。这样的机会也不多啊，毕竟太透明了，也有太多的人在找店。

餐饮店铺选址分析

餐饮店铺选址分析一商圈确定通过商圈调查，可以预估餐饮店坐落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而冒然开店，得不偿失。商圈的意义及其重要性商圈，意指在餐饮店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆1000米，乡镇地区则可能是方圆3000米（就餐不方便，缺乏竞争等因素），视具体情况而定。故商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。一般而言，涵盖面越大，表示商圈越大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估必须面面俱到。经营一家成功的餐饮店，所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响餐饮店营运的成功率，达60%。因此如何选择一个良好的商圈，对餐饮店日后的经营发展，有很大的影商圈的类别商圈的变化，时时牵动着业绩的发展，因此在开店时，商圈的设定异常重要。商圈设定分类商圈的设定大致上可分为两种型态。（1）徒步为主的商圈。例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约1000以走得到且快速方便为主。（2）车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊区外主干路上，此种商

圈大多设置于郊外或下班路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆人口的就餐需求。商圈以区域大小的分类（1）临近中心型。其商圈的设定大约在半径500~1500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。（2）地区中心型。其商圈的设定一般在半径3000米，我们称之为生活商圈。（3）大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。（4）副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。（5）都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。商圈的特性商圈的特性若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种。（1）住宅区住宅区内的户数基本上须达1000户左右，如以一户4人来计算，则人数将达4000人左右。（2）教育区教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。（3）办公区办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二千人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。

各大餐饮选址标准

各大餐饮选址标准合作方式：租赁。租期：20年。面积：一样400-500平。位置：一层或者一层、二层。供电及配电系统：300KW三相动力电，开关额定电流为600A。供水：直径为DN50mm的PPR材质进水管，，日供水指标为25-30吨。排水：提供单独供使用的隔油池及化粪池。排烟：排烟管道的截面尺寸为800mm*400mm。空调、设备外机：提供空调及设备外机的安放位置。消防系统：提供房产消防验收意见书。厕所：自建卫生间。招牌：统一装修标准。楼板承重：承重满足450kg/m2。味千拉面选址标准：业态：餐饮：日本办理、特色餐饮要紧网点：香港、北京、上海拓展区域：连续拓展中国内地市场，要紧集中在东北市场开店打算：2010年新开120家餐厅客单消费：100元以下开店方式：直营，代理店铺总数：500家选址要求：首选物业：商业综合体，购物中心，商业街，写字楼底商及配套商业物业使用：租赁，合作需求面积：100-500平米；100㎡-500㎡

选址标准：选址标准： 1.商圈选择：面馆宜选择交通支道、行人许多于每分钟通过10 人次的区域； 2.邻近性人流量多的繁忙商业区、要紧购物商场、住宅区、旅行景点及办公大楼； 3.建筑要求：框架结构，层高不低于 4.5米，面积不得低于100平米； 4.配套设施：电力许多于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生活处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可。金汉斯开店物业差不多标准中西自助餐为一体的啤酒烤肉餐厅业态：餐饮：西餐、特色餐饮；要紧网点：北京客单消费：45-100元目标人群：大学生、时尚白领金汉斯打算向国际市场进一步拓展开店打算：依照企业进展战略，至2011年，金汉斯将以北京、上海等地区为中心，各省会都市为基础，巩固国内市场并积极拓展国际市场，餐厅总数超过100家。店铺总数： 42 开店方式：直营，加盟选址要求首选物业：商业综合体，购物中心，商业街，写字楼底商及配套商业物业使用：租赁，合作（1）物业位于省会直辖市和1类地级市（2）物业周边1.5公里内具备成熟的大型社区、高等院校或区域商业中心。（3）租赁面积在1500—3000平方米。（4）楼层可在1-2层（如商业中心内，邻近有直达电梯可考虑3-4层）。（5）水电、消防、空调、排风、燃气、排污、等设施要求齐全。（供电300千伏安、局部承重500KG/米以上、水压不低于4KG、上水管不低于50mm下水不低于150mm、燃气流量许多于120立方米/小时、要有1次消防合格证）（6）租赁期限最低许多于十年。（7）物业正面应免费提供独立广告位。（免费店招）（8）应具备20个以上免费停车位。

知名餐饮连锁店开店标准

肯德基、必胜客基本选址标准：合作方式：租赁。租期：20年。面积：一般400-500平。位置：一层或者一层、二层。供电及配电系统：300KW三相动力电，开关额定电流为600A。供水：直径为DN50mm的PPR材质进水管，，日供水指标为25-30吨。排水：提供单独供使用的隔油池及化粪池。排烟：排烟管道的截面尺寸为800mm*400mm。空调、设备外机：提供空调及设备外机的安放位置。消防系统：提供房产消防验收意见书。厕所：自建卫生间。招牌：统一装修标准。楼板承重：承重满足450kg/m2。味千拉面选址标准：业态：餐饮：日本料理、特色餐饮主要网点：香港、北京、上海拓展区域：继续拓展中国内地市场，主要集中在东北市场开店计划：2010年新开120家餐厅客单消费：100元以下开店方式：直营，代理店铺总数：500家选址要求：首选物业：商业综合体，购物中心，商业街，写字楼底商及配套商业物业使用：租赁，合作需求面积：100-500平米；100㎡-500㎡

选址标准：选址标准：1.商圈选择：面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域； 2.邻近性人流量多的繁忙商业区、主要购物商场、住宅区、旅游景点及办公大楼； 3.建筑要求：框架结构，层高不低于 4.5米，面积不得低于100平米； 4.配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生活处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可。金汉斯开店物业基本标准中西自助餐为一体的啤酒烤肉餐厅业态：餐饮：西餐、特色餐饮；主要网点：北京客单消费：45-100元目标人群：大学生、时尚白领金汉斯计划向国际市场进一步拓展开店计划：根据企业发展战略，至20 11年，金汉斯将以北京、上海等地区为中心，各省会城市为基础，巩固国内市场并积极拓展国际市场，餐厅总数超过100家。店铺总数：42 开店方式：直营，加盟选址要求首选物业：商业综合体，购物中心，商业街，写字楼底商及配套商业物业使用：租赁，合作（1）物业位于省会直辖市和1类地级市（2）物业周边1.5公里内具备成熟的大型社区、高等院校或区域商业中心。（3）租赁面积在1500—3000平方米。（4）楼层可在1-2层（如商业中心内，附近有直达电梯可考虑3-4层）。（5）水电、消防、空调、排风、燃气、排污、等设施要求齐全。（供电3 00千伏安、局部承重500KG/米以上、水压不低于4KG、上水管不低于50mm

各大餐饮选址标准

各大餐饮选址标准租期：20年。面积：一样400-500平。位置：一层或者一层、二层。供电及配电系统：300KW三相动力电，开关额定电流为600A。供水：直径为DN50mm的PPR材质进水管，，日供水指标为25-3 0吨。排水：提供单独供使用的隔油池及化粪池。排烟：排烟管道的截面尺寸为800mm*400mm。消防系统：提供房产消防验收意见书。厕所：自建卫生间。招牌：统一装修标准。楼板承重：承重满足450kg/m2。业态：餐饮：日本办理、特色餐饮要紧网点：香港、北京、上海拓展区域：连续拓展中国内地市场，要紧集中在东北市场开店打算：2010年新开120家餐厅客单消费：100元以下开店方式：直营，代理店铺总数：500家选址要求：首选物业：商业综合体，购物中心，商业街，写字楼底商及配套商业物业使用：租赁，合作需求面积：100-500平米；100㎡-500㎡ 2.邻近性人流量多的繁忙商业区、要紧购物商场、住宅区、旅行景点及办公大楼； 3.建筑要求：框架结构，层高不低于 4.5米，面积不得低于100平米；

4.配套设施：电力许多于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生活处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可。金汉斯开店物业差不多标准中西自助餐为一体的啤酒烤肉餐厅业态：餐饮：西餐、特色餐饮；要紧网点：北京客单消费：45-100元目标人群：大学生、时尚白领金汉斯打算向国际市场进一步拓展开店打算：按照企业进展战略，至2011年，金汉斯将以北京、上海等地区为中心，各省会都市为基础，巩固国内市场并主动拓展国际市场，餐厅总数超过100家。店铺总数：42 开店方式：直营，加盟选址要求首选物业：商业综合体，购物中心，商业街，写字楼底商及配套商业物业使用：租赁，合作（1）物业位于省会直辖市和1类地级市（2）物业周边 1.5公里内具备成熟的大型社区、高等院校或区域商业中心。（3）租赁面积在1500—3000平方米。（4）楼层可在1-2层（如商业中心内，邻近有直达电梯可考虑3-4层）。（5）水电、消防、空调、排风、燃气、排污、等设施要求齐全。（供电300千伏安、局部承重500KG/米以上、水压不低于4KG、上水管不低于50mm下水不低于150mm、燃气流量许多于120立方米/小时、要有1次消防合格证）（6）租赁期限最低许多于十年。（7）物业正面应免费提供独立广告位。（免费店招）（8）应具备20个以上免费停车位。

知名餐饮连锁店开店标准

品牌餐饮选址标准

餐饮选址标准 1.肯德基、必胜客基本选址标准：合作方式：租赁。租期：20年。面积：一般400-500平。位置：一层或者一层、二层。供电及配电系统：300KW三相动力电，开关额定电流为600A。供水：直径为DN50mm的PPR材质进水管，，日供水指标为25-30吨。排水：提供单独供使用的隔油池及化粪池。排烟：排烟管道的截面尺寸为800mm*400mm。空调、设备外机：提供空调及设备外机的安放位置。消防系统：提供房产消防验收意见书。厕所：自建卫生间。招牌：统一装修标准。楼板承重：承重满足450kg/m2。味千拉面选址标准：业态：餐饮：日本料理、特色餐饮主要网点：香港、北京、上海拓展区域：继续拓展中国内地市场，主要集中在东北市场开店计划：2010年新开120家餐厅客单消费：100元以下开店方式：直营，代理店铺总数：500家选址要求：首选物业：商业综合体，购物中心，商业街，写字楼底商及配套商业物业使用：租赁，合作需求面积：100-500平米；100㎡-500㎡选址标准：选址标准：1.商圈选择：面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10 人次的区域； 2.邻近性人流量多的繁忙商业区、主要购物商场、住宅区、旅游景点及办公大楼； 3.建筑要求：框架结构，层高不低于 4.5米，面积不得低于100平米； 4.配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生活处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可。金汉斯开店物业基本标准中西自助餐为一体的啤酒烤肉餐厅业态：餐饮：西餐、特色餐饮；主要网点：北京客单消费：45-100元目标人群：大学生、时尚白领金汉斯计划向国际市场进一步拓展开店计划：根据企业发展战略，至2011年，金汉斯将以北京、上海等地区为中心，各省会城市为基础，巩固国内市场并积极拓展国际市场，餐厅总数超过100家。店铺总数：42 开店方式：直营，加盟选址要求

选址：影响餐饮店选址的11个基本因素

影响餐饮店选址的11个基本因素随着餐饮业的不断发展，投资进入餐饮业的人越来越多，同时竞争也越来越大，那么如何在创业之前做好选址呢？同时影响餐饮选址的因素又有哪些呢？其中餐饮店选址要考虑的因素很多，主要涉及地理、经济、市场等几个方面。此资料主要包括以下内容： 1、地区经济背景和文化要注意选址区域的经济发展趋势，特别是商业发展速度。这些因素对餐厅的前景有很大的影响。办法是选取相同类型的区域作为参照，详细考察它们的经济发展模式，因为在很大程度上这些模式都是相同或相通的。经济背景将决定餐厅的发展前景。文化教育、民族习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观念和文化氛围等因素构成了一个地区的社会文化环境。这些因素影响了人们的消费行为和消费方式，决定了人们收入的分配方向。一般而言，文化素质高的人，对餐饮消费的环境、档次的要求比文化素质低的人要高。文化环境的不同，影响连锁经营的规格和规模。 2、区域规划在确定餐饮店之前，必须要向当地有关部门咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建，如果未经了解，盲目的选定店面，在成本收回之前就遇到拆迁，会使企业蒙受巨大的经济损失，或者失去原有的地理优势。同时，掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型，确定不同的经营形式和经营规格等。因此，必须先到当地的城市规划管理局咨询清楚店面地址是否在近期内动迁后，才能确定餐厅的具体位置。 3、地点特性地点特征是指与餐饮经营活动相关的位置特征。如餐饮企业经营所在的区域，如政治中心、购物中心、商业中心、旅游中心以及饮食服务区的距离和方向。连锁餐厅所处的地点直接影响餐厅经营的项目和服务内容。餐厅周边地区的特性直接影响餐厅的经营，必须根据其特性做出相应的对策。比如对商业区、商务区、工业区、大学区、娱乐区或住宅区等不同特性的区域，以及它们不同的规模和档次，餐厅要采用不同的营销策略。考察地区的特性主要是考察附近人的特征，在这方面你可从以下十点去研究：

各餐饮业态选址及建筑结构要求

各餐饮业态选址及建筑结构要求: 普通餐厅： 1.立店障碍开设餐厅须经消防、环保、食品卫生、治安等行政管理部门会审后,方可颁照经营,周边邻居有异议而无法排除的也能成为立店障碍。餐厅必须离开污染源10米以上,对较大餐厅,消防部门会提出设置疏散通道要求。 2．建筑要求因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅,但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外。餐厅门前须有相应的停车场。餐饮还应具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道。连锁快餐店: 1．立店障碍连锁快餐业也属餐饮业，需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审,离污染源1０米之内不得立店,相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障碍。2002年起我国部分省市按《大气污染防治法》规定：禁止在居住区或居住建筑内立店。 3．建筑要求框架结构,层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于２0千瓦／10０平方米,有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可,但忌分布数个楼面。咖啡、茶坊、酒吧:

1、商圈选择：消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。 2、建筑要求：茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求,但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米,电力按每１０0平方米1０千瓦配置,有自来水供应。如与居民相邻,最好设置隔音层。西点、面包房: 1.立店障碍同种业态。立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营。 2．建筑要求框架式结构,层高不低于2．8米,门面宽度6米以上，橱窗开阔，离开污染源１0米以上。分品牌餐饮展店配套要求

餐饮店铺选址需知的十要素

餐饮店铺选址需知的十要素餐厅连锁店选址必须对所选定的潜在地址的相关因素进行详细的分析，这些因素从宏观上讲包括地理因素、社会因素、文化因素、经济因素和市场因素等，具体来讲包括以下内容： 1.地区经济饮食消费是在人们有足够的资金满足日常衣、食、住、行等基本需求之后的可自由支配资金的支付。一个地区人们的收入水平、物价水平都会影响到人们可供消费的金钱数量和他们必须支付的价格。一般地，当人们的收入增加时，人们愿意支付更高价值的产品和服务，尤其在餐饮消费的质量和档次上会有所提高，因此，餐厅连锁企业一般应选择在经济繁荣、经济发展速度较快的地区。 2.区域规划在确定餐厅连锁店之前，必须要向当地有关部门咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建，如果未经了解，盲目地选定连锁企业，在成本收回之前就遇到拆迁，会使企业蒙受巨大的经济损失，或者失去原有的地理优势。同时，掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型，确定不同的经营形式和经营规格等。

3.文化环境文化教育、民族习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观念和文化氛围等因素构成了一个地区的社会文化环境。这些因素影响了人们的消费行为和消费方式，决定了人们收入的分配方向。一般而言，文化素质高的人对餐饮消费的环境、档次的要求比文化素质低的人要高。文化环境的不同，影响连锁经营的规格和规模。 4.消费时尚一段时期的流行时尚，往往能在很大程度上影响消费者的消费方式和方向。随着人们消费水平的提高、卫生观念的增强，人们在餐饮消费上越来越注意就餐的环境卫生，这样外表装修美观、舒适、洁净的连锁餐厅就越来越为人们所接受。 5.竞争状况一个地区餐饮行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。一是直接竞争的评估，即提供同种经营项目，同样规格、档次的餐饮企业可能会导致的竞争，这对餐饮企业来说，是消极的。二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或同样品种、不同规格或档次的餐饮企业，这类竞争有时起互补作用，对餐饮企业是有利的。在选择连锁经营区域时，如果无任何一种形式的竞争，将具有垄断地位；如果有任何一种形式的竞争，都是值得连锁经营集团在投资前认真研究和考虑的。竞争既是一种威胁，又是一种潜在的有利条件，只要把竞争对手作为一面镜子认

餐饮行业选址八大定律

餐饮行业选址八大定律 Modified by JACK on the afternoon of December 26, 2020

餐饮选址前，我们要对目标商圈进行评估，分成不同的级别：非常好、好、一般、不合适。非常好的商圈应该极度活跃，拥有重要的销售推动，配套设施比较齐全，而且发展潜力较大。被定义为好的商圈，可能这个商圈已经成形并成熟，不会有一个大的增长，但还是有一定活跃度。一般商圈他肯定就是市场稳定了，没有增长，但这个商圈目前能够继续让我们取得可以接受的销售额和利润。最后就是不适合我们的一个商圈了，这个商圈可能已经呈现出衰退的迹象了，销售推动可能已经开始转移了，无法给我们提供一个维持空间。所以我们对这种位置一定要慎重! 下面我们来讲一下在选址当中的八大定律一、评定市场理想性基于商圈的销售潜力和餐厅进入此区域的需要，一个非常好的商圈应有充裕的客人，不管他们是在此区域居住，工作，购物，娱乐或通勤。在评定市场这个理想性的时候有几个注意点： 1、注意因天然或人为障碍形成的半月商圈。这种商圈实际是存在的，举个例子就是济南，在济南的话他有一个街，叫半壁街，因为他一面是整个商业一条街，还另一面呢，就是护城河啊! 2、单靠居民这个销售推动，不能够产生足够的营业额以达到盈利，只是一个辅助性的销售推动。我们在这种地方选择的时候一定有第二个或是第三个销售推动来给我们带来助力，如果单靠居民的话实现高营业额是相当困难的。 3、百分之八十的顾客都来自我们方圆三百米以内的一个销售推动。大约有五六分钟的路程是他步行能够到达的一个地点，这个是我们的主要的一个销售推动。 4、市场理想性好，还要取竞争顾客。我们要取得这个最佳的一个位置，就是我们所说的千分点。否则那如果是竞争者占据了一个千分点的位置在这个地方选址的话，这时我们会比较被动了。 5、评估商圈的整体销售潜力来推定未来在此商圈开设其他餐厅的可能性，及早考虑现在和未来餐厅的布局是非常重要的。可能这个地方只目前只满足一家，但是如果是说这个地方未来消费潜力是比较大的。销售潜力比较大，我们在这个商圈可不可以在开设其他的一个餐厅啊第二家或者是第三家，我们可以进行提前了一个预估。考虑现有和未来餐厅一个布局也是非常重要的。 6、基于调查研究，确定我们的顾客主要来自哪个年龄段的人群，当中男女顾客各占多少，确保商圈的销售推动能够吸引这些主要人群。 7、充分了解方圆三百米以内的人口统计，收入水平、人口数量和素质。根据不同人口的数量和素质，我们来设计一个最佳的店面形象，更加贴近顾客。二、确定重要销售推动一个销售推动能够给我们带来顾客，如购物中心、写字楼、医院、学校等等，我们的餐厅就应该靠近这些销售推动的出入口。在选址过程中要注意以下几点： a、密集在十字路口附近的销售推动会成为一个重要且活跃的人流聚焦点。

餐厅选址要素与原则

餐饮选址原则与要素开餐厅如何选择一处合适的地理位置，是每个懂得经营的业内人士首先考虑的问题。因为选择位置的优劣，将对今后的经营发展起着决定性的作用和影响。有些经营者由于餐饮营销经验不足，单凭个人主观臆断，草率决定餐厅的选址，结果给企业的经营带来许多想象不到的麻烦，到头来不但客源难寻，甚至会造成严重的亏损。选择餐厅地址的重要性古人云：天时不如地利，充分强调了地利的重要性。尤其是开餐厅，地理位置的优劣更加显得重要。人们把地理位置好视为餐厅赚钱的第一要素，这是有道理的。商业的传统规律是“一步差三市”,足以说明选址的好坏直接影响餐厅的盈亏。选择店址重要性主要体现在以下几点：一、地址选择是一项长期性投资餐厅不论是租赁的，还是购买的，一旦被确定下来，就需要大量的资金投入。当外部环境发生变化时，餐厅的地址不能像人、财、物等其他经营要素一样可以做相应的调整，它具有长期性、固定性特点。因此，对餐厅地址的选择要做深入的调查和周密的考虑，妥善规划。二、地址选择是对市场定位的选择地址在某种程度上决定了餐厅客流量的多少、顾客购买力的大小、顾客的消费结构、餐厅对潜在顾客的吸引程度以及竞争力的强弱等。选址适当，餐厅便占有了“地利”的优势，能吸引大量顾客，生意自然就会兴旺。三、地址选择反映了服务理念地址选择要以便利顾客为首要原则。从节省顾客的购买时间、节省其交通费用的角度出发，最大限度地满足顾客的需要。否则就会失去顾客的信赖和支持，餐厅也就失去了存在的基础。四、地址是制订经营战略及目标的重要依据

餐厅经营战略及目标的确定，首先要考虑所在区域的社会环境、地理环境、人口、交通状况及市政规划等因素。依据这些因素明确目标市场，按目标顾客的构成及需求特点，确定经营战略及目标，制定包括广告宣传、服务措施在内的各项促销策略。事实表明，经营方向、产品构成和服务水平基本相同的餐厅，会因为选址的不同，而使经济效益出现明显的差异。不理会餐厅周围的市场环境及竞争状况，任意或仅凭直观经验来选择餐厅地址，是难以经受考验并获得成功的。餐厅选址应考虑的因素餐厅选址应考虑的因素很多，主要涉及地理、经济、市场三个方面。一、交通状况交通状况是指车辆的通行状况和行人的多少，它意味着潜在的客源。但必须清楚客源绝不等同于交通的频繁程度，如在交通要道，尽管交通极为频繁，但过往的旅客根本没有就餐的机会，也产生不了就餐的欲望；有就餐机会和欲望的过路人才会成为客源。开餐厅的地点必须交通便利，进车停车方便安全。选址即便远些，只要交通便利，也会顾客盈门的。二、环境特性餐厅周边环境的特性直接影响餐厅的经营，必须根据其特性做出相应的对策。比如对商业区、商务区、工业区、大学区、娱乐区或住宅区等不同特性的区域，餐厅要采用不同的营销策略。餐厅的周边环境如果整洁、幽雅，再加上营造较好的内部环境，如幽静的休息室、清洁的洗手间等，就能吸引更多的顾客。美国一家调查公司曾对餐厅中顾客的爱好做了一个调查，发现餐厅休息室以及餐厅周边环境整洁，竟是大多数顾客光顾的最大理由。可见，创造整洁、幽雅的环境显得多么重要。三、区域规划区域规划往往涉及建筑的拆迁和重建。如果未做分析，餐厅就盲目上马，在成本收回之前就要拆迁，无疑会使餐厅经营者蒙受损失或者失去原有的地理优势。所以在确定餐厅位置之前，一定要向有关部门进行咨询。

餐饮店正确选址方案

馋面加盟合作店面要求一．店面面积80～150平米，原则上1.5公里以内不要有另外一家馋面店，月租不要太高，尽量控制在1万/月以内，白天晚上均可经营，店面租赁时间一般为5年以上。店的周边环境参考：附近有商业区（闹市店）、商务区（写字楼店）、工业区（工业店）、超市区（商超店）、娱乐区（娱乐店）、学校（学校店）、居民集中区（小区店）、流动人口路段（街道店）等等。培训课程《如何找店面》中将做详细讲解。二、馋面休闲时尚餐厅选址条件： 1、有合适的经营店面，店面的好坏决定生意的好坏；馋面休闲时尚餐厅新店房产技术条件 1）馋面休闲时尚餐厅店铺面积要求80-200平方米。 2) 馋面休闲时尚餐厅店铺设立除了要有独立安全进出口，必须建立紧急出口。 3) 馋面休闲时尚餐厅店铺要有独立店招logo位置，不能有遮挡。 4) 馋面休闲时尚餐厅店铺的电容量15-40KW（如电量不够40KW，应提供煤气天燃气接口，天然气流量不低于每小时10立方米流量），总入电量不低于90A（220V）。 5) 馋面休闲时尚餐厅店铺应具备做餐饮正常使用的上下水条件：进水：馋面休闲时尚餐厅应具备管径为40——32mm的独立进水管及水表，水压达到市政供水标准；供水量不低于120吨/月。排水：提供管径150mm排水管一根，或100mm排水管两根，与足够容

量的隔油池连接。提供给管径150mm排污管一根，并就近接入足够容量的排污化废物池。 6) 馋面休闲时尚餐厅店铺应具备有独立的排烟管道，若没有应提供改造位置。如与主建筑物主排烟管道连接应分配足够的排烟流量，原则上不能低于7500立方米，排烟率是13500帕。在不影响主烟道正常工作前提下，选择电机功率是3KW—10KW的风机（功率大小已实际餐厅后厨大小分布面积而定） 7) 馋面休闲时尚餐厅店铺应具备新风换气系统。 8) 馋面休闲时尚餐厅应具备消防安全设施，疏散通道等。 9) 馋面休闲时尚餐厅预选店址留有总机或相应的直线电话，具备宽带接入。 10) 馋面休闲时尚餐厅24小时提供冷热水，水源总开关受餐厅控制。 11) 馋面休闲时尚餐厅供电系统：独立计量电表。 12) 馋面休闲时尚餐厅消防系统：物业消防系统本身须已经通过消防主管部门的审批并获得同意批复。三.馋面合作保障馋面休闲时尚餐厅整店输出——成功样板店复制，日常经营、人员培训、宣传全套物料……总部全面跟进，手把手帮扶，为您节省 80% 的时间和精力。馋面休闲时尚餐厅标准装修——总部的专业设计师及装修队伍，保障店铺装修质量，开业经验直传，少走弯路

餐馆选址标准

餐馆选址标准选址考虑选址时,首先要定准消费对象:你的餐馆是为谁开的?建议从以下二者选其一:居民区或是公司单位集中的地方。下面就为大家解开餐馆选址标准，希望能帮到你。餐馆选址标准1.地理位置的选择标准餐馆选址的标准一般要求达到周围环境干净卫生、空气清新、无噪音污染。最好周边地绿化较好、建筑物美观。一般要求餐馆离街道要有一定距离，离人行道要有3～5米，便于自行车的停放，或内设停车区域以方便食客，同时也可减少街道上川流不息的车辆施放出污染严重的灰尘、废气、噪音。当选中某一区域后，必须了解该区域的规划是否有拆迁和重建项目，这些项目涉及位置和动工时间，避免在餐厅成本收回之前遇到拆迁和重建而蒙受损失或失去地理优势。因此，必须在向有关部门咨询清楚后，才能确定餐厅的具体位置。选择地势平坦规整、无积水、周围绿化较好、环境干净的地点经营餐馆，餐馆的面积既要实用价值大，又能适应将来消费发展变化的可能;餐馆建筑物风格要与周围建筑物相协调，并突出自身特点。 2.经济方面的选择标准餐馆周边环境的经济特性直接影响餐厅的经营，必须根据其特性做出相应的对策。比如对商业区、商务区、工业区、大学区、娱乐区

或住宅区等不同特性的区域，以及它们不同的规模和档次，餐厅要采用不同的营销策略。地区经济背景要注意选址区域的经济发展趋势，特别是商业发展速度。这些因素对餐厅的前景有很大的影响。地区经济的繁荣程度会在很大程度上影响当地的房租，而房租是投资餐馆主要的启动成本之一，也是影响营业利润的一个主要要素。房租过高会使经营者放弃比较满意的位置。 3.市场方面的选择标准地区同类型餐馆的竞争程度在很大程度上会影响未来的利润。竞争其实可以分为直接竞争和间接竞争两个不同的部分：直接竞争指由提供同种类型的菜品和服务的餐厅引起的竞争，这类竞争会直接导致价格降低或成本增加，从而影响餐厅的利润率，所以通常被认为是有负面影响的消极因素;间接竞争包括由提供不同菜品或不同服务的餐厅或相关行业;;如销售半成品食物的超市和销售便利包装即食食品的小摊;;引起的竞争。由于菜品或服务的替代性而带来的间接竞争更能凸显餐厅的特色，所以通常被认为是积极因素。例如周围的餐厅都是正餐点菜式，快餐或自助餐就会引人注目;又如，在以内地菜肴为主的餐厅附近开一家海鲜餐厅，会有极大的吸引力。竞争密度也在很大程度上影响餐馆的经营方式和利润。所谓竞争密度是指同类型餐馆和相关行业营业点的个数以及本区域内餐馆的总座位数，即生意是否扎堆。通常来讲，竞争越激烈利润越低，但是在某种情况下也不是绝对的。比如，在北京西城白塔寺地区，有一个号称“羊肉一条街”的餐馆密集地。在这里所有的餐馆都只经营涮羊

餐饮开店标准精编

餐饮开店标准精编 Document number：WTT-LKK-GBB-08921-EIGG-22986

肯德基、必胜客基本标准：合作方式：租赁。租期：20年。面积：一般400-500平。位置：一层或者一层、二层。供电及配电系统：300KW三相动力电，开关额定电流为600A。供水：直径为DN50mm的PPR材质进水管，，日供水指标为25-30吨。排水：提供单独供使用的隔油池及化粪池。排烟：排烟管道的截面尺寸为800mm*400mm。空调、设备外机：提供空调及设备外机的安放位置。消防系统：提供房产消防验收意见书。厕所：自建卫生间。招牌：统一装修标准。楼板承重：承重满足450kg/m2。味千拉面选址标准：业态：：日本料理、特色餐饮主要网点：香港、北京、上海拓展区域：继续拓展中国内地市场，主要集中在东北市场开店计划：2010年新开120家餐厅客单消费：100元以下开店方式：直营，代理店铺总数：500家选址要求：

首选物业：商业综合体，购物中心，商业街，写字楼底商及配套商业物业使用：租赁，合作需求面积：100-500平米；100㎡-500㎡选址标准：选址标准： 1.商圈选择：面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10 人次的区域； 2.邻近性人流量多的繁忙商业区、主要购物商场、住宅区、旅游景点及办公大楼； 3.建筑要求：框架结构，层高不低于米，面积不得低于100平米； 4.配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生活处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可。金汉斯开店物业基本标准中西自助餐为一体的啤酒烤肉餐厅业态：餐饮：西餐、特色餐饮；主要网点：北京客单消费：45-100元目标人群：大学生、时尚白领金汉斯计划向国际市场进一步拓展开店计划：根据企业发展战略，至2011年，金汉斯将以北京、上海等地区为中心，各省会城市为基础，巩固国内市场并积极拓展国际市场，餐厅总数超过100家。店铺总数： 42 开店方式：直营，加盟选址要求首选物业：商业综合体，购物中心，商业街，写字楼底商及配套商业物业使用：租赁，合作（1）物业位于省会直辖市和1类地级市（2）物业周边公里内具备成熟的大型社区、高等院校或区域商业中心。（3）租赁面积在1500—3000平方米。

餐饮选址分析

海底捞南昌选址蓝精灵小组荣誉出品团队成员：邵松涛、张燕玲、邹小娟、曾梨、宁峰、徐娟花、熊颖、皮亮颖、王国辉目录第一部分：背景分析 (2) 一餐饮业背景简析： (2) 二餐饮火锅类的现状： (3) 三南昌餐饮业现状： (4) 第二部分：海底捞公司介绍 (5) 一、海底捞公司简介： (5) 二、海底捞的现代物流配送 (6) 三、海底捞的特色服务 (8)

第三部分：海底捞的南昌选址 (8) 一选址涉及的因素 (8) 二海底捞品牌的客观标准： (9) 三海底捞南昌选址方案结果 (10) 四海底捞南昌选址影响因素： (10) 五考虑的八大因素 (11) 六选择八大因素作为评价的原因： (12) 七八大因素三处选址比较 (15) 八影响因素的权重确定 (31) 九各因素ABC三地评分比较 (31) 十加权法分析比较三个方案 (35) 十一海底捞的店内布置 (35) 十二作业相关图法分析店内布置 (41) 十三调查问卷： (49) 第一部分：背景分析一餐饮业背景简析：俗话说“民以食为天”，餐饮业作为我国第三产业中一个传统服务性行业，在经历了改革开放起步、数量型扩张、规模连锁发展和品牌提升战略4个阶段，取得突飞猛进的发展。给国家经济发展和GDP的

增长做出了巨大的贡献。自改革开放以来，我国餐饮行业已经连续十多年保持两位数增长幅度的发展势头，经营业绩不断跨越新台阶，其中火锅业的发展尤其迅猛和突出。二餐饮火锅类的现状： 20世纪80年代中期，火锅业抓住改革开放的机遇，开拓创新发展，取得了显著的成绩，尤其是近几年来，火锅业的迅猛发展引起了全社会的注目，以东来顺等为代表的老字号企业焕发新春，再塑辉煌；以小肥羊、小尾羊、重庆德庄、海底捞、秦妈等为代表的新型火锅企业，锐意进取，异军突起。火锅企业的连锁经营步伐逐渐加快，连锁店网点数量不断增加，连锁经营的区域也日益拓展，企业规模和实力不断增强，知名品牌不断涌现，进入餐饮业年度百强榜的企业家数越来越多，为全国餐饮业的快速发展发挥了巨大的推动和促进作用。经过数十年的发展，火锅的划分更加细化，按照地域和风味流派来划分，传统火锅可分为南派与北派两大体系，南派以川渝麻辣火锅为代表，北派以北京、内蒙古的清汤涮肉火锅为代表，其他还有江浙的菊花火锅、一品锅，广东的打边炉、粥底火锅，云贵的酸汤火锅、菌类火锅，以及新兴的海鲜火锅、豆捞火锅等；按照经营模式划分，又可分为传统火锅、时尚火锅、休闲便捷火锅、高档精品火锅；按照口味划分，有麻辣火锅、清汤火锅、酸汤火锅、鸳鸯(多味)火锅；按涮料的商品学分类，有羊肉、肥牛、鱼、鸡、菌类火锅等等；按照所用热

餐饮选址的四条原则和五大技巧

餐饮选址的四条原则和五大技巧之前有发表过餐饮业选址的上下篇，看到很多人都喜欢，就做了下周边补充。以便大家能系统的学习和了解。四条原则 1、餐厅的选址地域范围很广，一般而言，市区商业和商务中心、主要人流集散地、居民新村商业街、公园、车站、码头、电影院、大型剧场附近、大型超市和大型百货商场内都可成为餐厅开店的地点选择。2、餐厅的商圈范围根据不同区域和商圈内涵有大有小。商圈范围越小，越贴近目标顾客，越有利于餐厅的选址和竞争。3、餐厅必须选择区域最佳的聚客点，人流最集中的地点。哪怕租金略高于周边一些店址，也不应轻易放弃。4、经济分析评估是餐厅选址的重要数据，但不应一刀切。特别对于餐厅连锁经营时，某些店具有一定的竞争策略和广告效应，经济分析评估的条件可以适度放宽，以保本为原则，以追求市场整体效益和占有率。五大技巧1、有的放矢选店铺。创业者应根据创业项目的特性和区域特色来确定商铺地址，如涉足餐饮行业应选在人流密集地区，这样才能保证一定的消费客流。 2、由下至上谈租金：许多创业者习惯根据店铺业主开出的价格由上至下砍价，结果被别人牵着鼻子走。最佳的做法是，在充分了解市场行情的基础上预先设定租金上下限，然后从

最低心理价位谈起，这样有利于挤出价格水分。3、不宜选择转租店铺。如今市场上有不少二次转租甚至三次转租的店铺，这些店铺在原价上加了多次转租利润，因此价格比同类商铺高出很多，建议初次创业者谨慎选择。4、租赁期限越长越好。在店铺租金行情不断上涨的形势下，租赁期限越长越好，否则将不利于控制预算，无形中加大了创业风险。5、三条获取店铺信息的有效途径：一，充分利用政府创业指导部门的服务；二，委托专业的房产中介机构；三，登陆商铺租赁专业网站。不同的地段经营的方式大不相同，考虑到消费者的需要才是盈利关键。本文为头条号作者发布，不代表今日头条立场。

餐饮行业的选址工程条件

餐饮招商技术要点招商的成败在一定程度上决定了商业地产项目的成败，而作为绝大部分商业地产项目的必备业态——餐饮，其招商显得尤其重要，仅次于主力店。无论是旅游地产还是大型购物中心，社区商业还是步行街，餐饮都扮演着非常重要的角色，甚至是一些商业项目的特色和竞争力。深圳万科城、华润万象城、海上世界、中信城市广场、上海新天地、南京1912、新街口商业街等皆是如此。说到餐饮的招商，因为有很多的不确定性因素，导致餐饮招商给人难度大的印象。与百货超市相比，大部分餐饮企业特别是中餐的产品标准化程度、从业人员的整体文化素质都相差很远。加上地域因素带来的饮食习惯和文化差异，导致餐饮企业除了快速餐饮外，店铺的标准化和复制都相对较难。下面就商业地产项目中的餐饮招商问题简单谈一谈我的理解。一、餐饮业的分类和常见商家资源按照对商业地产的规划影响和餐饮商家自身的特点，我们可以把餐饮分为快速餐饮和正餐，而快速餐饮又可以分为洋快餐、中式快餐和快速饮品店；正餐又可以分为中餐、异国餐饮、咖啡/茶馆/酒吧。洋快餐的整体品牌影响力比中式快餐大很多，在中国很多地区，快餐行业的标准化和连锁化经营就是受洋快餐进驻的影响开始的，如肯德基、麦当劳已经根深蒂固的影响了和正在继续的影响着中国的青少年一代，有些甚至把到洋快餐里吃一个汉堡和喝一±颖衫值背墒枪谌盏慕鄙汀３嗽缙诮胫泄目系禄吐蟮崩屯猓涣侥昀矗罂觳突褂斜厥た停òㄕ彼停⒍郊劝住⑺可钟、味千拉面、棒约翰等，他们的店铺数量也在飞速发展。截止06年初，肯德基从1987年进入中国共约开出了1400家门店，麦当劳从1990年进入中国共约有700家门店，永和大王从1995进入大陆约开出了100家门店。中式快餐相对洋快餐发展较慢，而且在传统印象中不如洋快餐高档、时尚，而且大部分中式快餐的全国化的连锁网络并不完善，主要以区域发展为主，不过近几年来也有突破的趋势，比如广东的真功夫从1997年的双种子发展到今天，除了广东省的约100家门店外，还在上海、浙江和江苏开出了8家门店，并在杭州建立了大型的配送中心，开始了华东的拓展步伐。除此外，还有面点王、大娘水饺、7+7、蓝与白等也在逐步开始全国化的连锁历程。快速饮品店近年兴起，成为小资一族的钟情去处，不论是简单的商务会见，还是工作休闲，一±Х取⒁桓鲅└饣蛘呃恋孟敫纱嗬匆弧拉叫随便的杂果饮料，就可以换来一个好心情。星巴克、哈根达斯成为高档商业项目的象征和标准配备。除此外，台湾的仙踪林、香港的福记甜品、街客、DQ、还有深圳写字楼底商的AODES CAF等。正餐商家的分类相对较为复杂，而且各个类别之间的界定也相对较难，只能简单的分成中餐（包括中国八大菜系在内的各个地方特色的餐厅）、异国餐厅（包括各国风情餐厅、日韩料理、港澳台餐厅等）和咖啡/茶馆/酒巴。中餐的连锁在慢慢的走向规模和成熟，出现了一个个的大型餐饮集团企业，中式商务正餐有广东的麦广帆集团、北京的俏江南、重庆的陶然居、杭州的西湖春天等等，地方特色餐饮有小尾羊、小肥羊、毛家饭店、菜根香、谭鱼头、华神食府等等；而且以俏江南为首的一批餐饮企业正在走出国门，开到国外，并在积极的筹划上市。