从经济学的视角看房地产市场宏观调控

从经济学的视角看房地产市场宏观调控□刘旭霞，韩慧玥

（华中农业大学，湖北武汉430070）

摘要：目前，美国次贷危机的负面影响波及全球，而造成美国次贷危机的直接原因便是住房信贷的崩溃。由此可见，科学有效的宏观调控政策是促进房地产市场可持续发展的保障。本文从宏观调控法理论和房地产市场的现状入手，基于房地产市场上的不同主体存在的利益冲突以及出现的问题，引入博弈分析的方法，提出了调控房地产市场对策的大体方向。即重视公平与效率的关系，重视社会公共利益，重视发挥社会中间层的作用，以期为房地产市场的有序发展保驾护航。

关键词：美国次贷危机；宏观调控理论；不均衡状况；利益冲突；博弈论

中图分类号：F123．16文献标识码：A文章编号：1007－8207（2009）04－0034－03

收稿日期：2009－01－06

作者简介：刘旭霞（1969—），女，河南人，华中农业大学文法学院法学系副主任，教授，硕士生导师，研究方向为知识产权法；韩慧玥（1984—），女，湖北宜昌人，华中农业大学文法学院经济法硕士研究生，研究方向为市场规制法。

改革开放30年来，以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。与此同时，市场基础性调节作用的失灵也日益显现，我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此，深入研究我国房地产市场宏观调控措施，以期促进我国房地产市场的持续健康发展，是一个重大而现实的课题。

一、调控基础——

—宏观调控法理论与现有的不均衡现状

市场不是万能的，市场也会失灵，市场自身存在一系列的缺陷。市场固有的缺陷限制了我国房地产市场的均衡发展，迫切需要发挥宏观调控的协调作用。

（一）房地产市场宏观调控的理论基础——

—宏观调控理论

宏观调控与市场调节是在现代市场经济中分配社会资源的两个基本手段，二者相互联系、相互作用，共同推动整个社会主义市场经济的发展。当市场无法正确配置资源时，就需要宏观调控来协调，解决市场失灵的问题。［1］市场机制在配置资源时是有缺陷的，比如：市场机制的唯利性、市场有外部效应、调节的失效性、调节的不经济性、信息不完全和不对称等。房地产市场作为国内重要的市场表现形式之一，与一般的商品市场相比，除了具有一般商品市场共同的属性之外，还具有一些独特的特点，例如：地区性、垄断竞争性、投机性、非均衡性、政府的干预性等等。这些特点决定着房地产市场在配置资源时的缺陷将更加明显，而且房地产市场缺陷的负面影响程度也将更加强烈，迫切需要有效的宏观调控。

房地产市场涉及到国计民生，房地产市场上也涉及到巨大利益，加上房地产市场自身具有的投机性，会导致房地产市场上不同主体之间利益上的冲突与争夺，而最终侵害社会公共利益，损害社会整体利益。这就要求国家通过制定法律和政策来削弱房地产市场基础调节作用的失灵，调节房地产市场的发展，削减房地产市场发展过程中产生的负面影响以及不均衡性，推动并实现房地产市场的健康、均衡发展。

（二）房地产市场宏观调控的现实基础——

—不均衡现状

在我国房地产市场快速发展的过程中，取得了巨大的成绩，也存在许多制约其发展的因素，造成了我国房地产市场非均衡发展的现状。我国房地产市场的非均衡状态主要表现在：［2］（p65－68）

⒈总量上的非均衡。我国的房地产市场总量的非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即供求短缺与过剩同时并存。一方面，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，大量楼盘空置；另一方面，大多数中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象依然存在。

⒉结构上的非均衡。首先，产品结构的非均衡。在全国或局部地区，在不同时期和不同城市，存在住宅、办公楼、商业用房等结构上供求不一致、结构不合理的问题。商品住宅与经济适用房的比例不合理，商品住宅内部中、高档住房开发比例也不合理。其次，市场层次结构的非均衡。房地产市场层次结构分为房地产一、二、三级市场，住房市场又可分为住房的一级市场、住房的二级市场和住房的三级市场。从市场层次结构发育程度看，房地产市场的一、二级市场比较活跃，三级市场发展缓慢，即一手房市场（增量市场）和二手房市场（存量市场）表现出市场结构的非均衡状态。

二、调控动因——

—房地产开发中的利益分析房地产市场上的巨大经济利益起源于土地的开发，也即狭义的房地产开发，房地产市场上不同主体之间的利益冲突也归结于这一点。在研究房地产市场宏观调控的动因时，需以房地产开发过程中存在的利益冲突为逻辑起点。

（一）开发中的利益冲突表现形式

其一，从利益冲突的主体看，既包括开发行为的直接参与者，也包括间接相关者。前者主要表现为土地提供者、开发商、建筑商、商品房购买者、介入房地产开发的金融信贷机构、登记机构、中介服务机构以及其他由房地产开发引起的利害关系人等。而后者主要有房地产开发土地周围的不动产相邻权人、其他受开发行为影响的受害人或受益人。

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其二，从利益冲突的法律价值上看，表现为自由、平等、正义、公平、效率等价值目标的相互冲突。而最集中表现为效率和公平之间的冲突。房地产业是国民经济中占主导地位的产业，其效率高低关系到整个国民经济的发展。然而，经济学所强调的利益最大化与法律所规定的公共利益是一致的。宪法规定的“权利的行使，不得违反公共利益”就是指法律的规定、权利的行使应促进社会利益最大化。这里的社会利益即公平。在房地产业发展的进程中，效率价值渐渐显现出其“边缘性”，偏离了社会公平价值的要求。因此，在房地产开发领域，从社会利益的角度正确看待冲突，协调效率与公平之间的冲突具有重要意义。

其三，从利益冲突的性质看，体现为公益与私益、私益与私益之间的冲突。房地产开发不仅仅是开发商个人的行为，也不仅仅是土地的开发和房屋建造的个体行为，它涉及到开发各方自身的私益、地方政府各部门的利益及社会公共利益。因此，房地产开发涉及到开发各方与地方政府的利益冲突、各开发商之间的利益冲突、开发各方与社会公共利益之间的冲突。公益和私益之间的冲突不仅表现为地方政府（土地管理者）和房地产开发的直接参与者（土地使用者）的利益冲突，还表现为房地产开发的直接参与者与国家社会公共利益的冲突；私益之间的冲突则表现为开发商、建筑商、商品房购买者、介入房地产开发的金融信贷机构、登记机构、中介服务机构以及其他利害关系人之间围绕房地产开发而发生的利益冲突。

（二）房地产市场中的利益博弈分析

其一，利益博弈的主体。其中包括房地产开发商、地方政府、房地产购买者、金融机构、有不同利益背景或无利益背景的学者等。在这些利益主体中，房地产开发商无疑是一个发育程度最高的利益主体。一方面，房地产市场是过去几十年间资源积聚速度最快，同时也是资源积聚规模最大的一个领域。另一方面，房地产开发商也是较早以自觉的意识甚至集体的力量影响政府政策和社会风向的一个群体。同样引人注目的另一个博弈主体就是地方政府。在过去，虽然地方政府也往往是地方利益的承载者，但地方政府很少以直接的利益主体甚至博弈方出现。而在整个房地产市场的规制管理过程中，一些地方政府和一些政府部门或是明示或是暗示都直接参加了利益的博弈。而广大的购房主体在整个博弈过程中处于被动地位，只能被动地接受商品房价格居高不下、经济适用房供给有限的现实，缺乏积极有效的途径主张自身权益。

其二，博弈利益的表达。社会公正的维护需要通过对不同群体利益的一体化保护手段来实现。在利益主体日益多元化的今天，利益表达问题特别是弱势群体利益表达问题是非常重要的问题。当某一群体的权益受到侵犯而得不到保护时，当群体的利益仅有自己利益的代表者，但其代表者又无法通过正当的途径充分表达而难以行使其权利时，就难以体现和实现社会公正。［3］整个房地产市场利益博弈的现状是牵涉其中的利益群体都开始在以明确且直截了当的方式表达自己的利益要求，但众多的房地产购买者却无法表达自身的利益诉求，他们在利益选择方面一直处于被动地位，尤其是购买经济适用房的弱势群体。博弈利益的表达，关键问题是如何看待利益群体的博弈行为。利益群体的形成是社会利益分化的必然结果，而利益群体及其活动也是多元社会的组成部分。正是基于利益分化形成了不同的利益主体，表达了其代表着的不同的利益，因此，只有建立弱者利益表达机制，才能提高博弈利益表达机制的最优效率。

其三，利益博弈的方式。现阶段主要表现为部分群体之间的联盟。虽然房地产开发商与政府之间正在实践着合作的博弈关系，但受影响的却是潜藏在整个市场背后的巨大的社会公共利益，正是因为社会公共利益的潜在性与长远性，使得地方政府在选择博弈合作伙伴时往往会选择能带来直观经济利益的房地产开发商。因此，有效的博弈方式只有在制度创新过程中充分发挥理性经济人的相对理性与利他性，促成各方博弈形成合作博弈，通过合作方式解决争端，达到效益的最大化，才能在此基础上进一步实现各方共同利益的最大化。

三、调控路径——

—利益的博弈与选择

一项制度的确立是各方利益主体之间进行博弈最后达到均衡的结果，在房地产市场发展过程中引入宏观调控机制，是在对房地产市场不同利益主体之间的利益冲突予以分析并进行博弈比较后选择的一种合理制度。将博弈理论运用到房地产市场宏观调控领域，其前提就是房地产市场中存在利益冲突。房地产开发商之所以投资房地产是因为能获得利润，而地方政府作为土地管理者以及房地产市场管理主体，一方面要规制整个房地产市场，另一方面作为一个经济人也会存在追逐自身利益的动机。房地产购买者又可以分为两个层级，一种是高收入购房者，他们购房后会参与到房地产投资的行列；另一种是中低收入购房者，他们面临着高房价无力购买，经济适用房又有严格条件限制的两难境地。三者之间的利益冲突不断扩张，造成房地产市场供求短缺与过剩同时并存的不均衡现状，因此，通过利益博弈选择一条合作的路径，达到三方利益的和谐共存，实现房地产市场的均衡发展是进行博弈分析所要达到的目标。要实现这一目标，只有通过政府的宏观调控，实现房地产市场上三个主体之间共有的合作，才能保证房地产开放商的成本得到收益，保证社会公共利益成本不增加，以此推动整个房地产市场和社会经济的和谐、持续、均衡发展。

（一）公平优先，注重效率

公平与效率都是法的重要价值，是衡量法运行效果的重要尺度。经济法价值的公平是指经济生活中的公平，是在可持续发展的前提下，注重社会整体利益的公平，是要求绝大多数个体和团体间必需的公平，强调机会公平，重视分配公平，实现结果公平，体现社会公平，最终表现为实质公平，是一种社会整体公平，一种长远公平，一种发展公平。效率是经济分析法学的基本概念、核心概念，是一切经济活动的动因和追寻的目标。在整个房地产市场活动中，若一味追求经济效益，则会造成巨大的社会公平成本的浪费，同样是无效率或低效率的。在房地产市场宏观调控制度安排之中，前提就是要协调好公平与效率的关系，把握效率优先、追

刘旭霞，韩慧玥－从经济学的视角看房地产市场宏观调控

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The analysis of macro－control of the real estate market from the Perspective of Economics

Liu Xu－xia ，Han Hui－yue

Abstract ：A few days ago ，the loan crisis of United States was broken ，the negative impact of this crisis was spread to the whole world ，the U．S．sub－loan crisis is caused by the collapse of housing credit．This shows that the scientific and effective macro－control policy is the best protection to maintain the sustainable development of the real estate market．From the start at the theory of macro －control law and the state quo of the real estate market ，this paper proposed the general direction of countermeasures to control the real estate market ，basing on the emerging issues and the main conflicts of interest of different subjects existing on the real estate market ，introducing the method of Game Analysis．Pay attention to the relationship between fairness and efficiency ，to social and public interests ，and to play the role of social middle layer ，then we can make sure the orderly development of the real estate market．

Key words ：the U．S．sub－loan crisis ；the theory of macro－control law ；non－balanced situation ；benefit conflicts ；Game Analysis

求公平的原则，不仅要追求房地产市场可以带来的效益，还要注重社会公平这个终极目标，这样，才能实现社会整体利益的最优，提高社会公平基础上的最大效率。

（二）完善一系列配套制度，为购房者提供法律保障

完善《统计法》中有关土地方面的统计立法，处理好影响房产价格的重要因素———土地价格问题。加快建立健全房地产信息系统和信息发布制度，增加土地的统计信息发布渠道和频率，促进权威统计信息的广泛及时传播，遏制房地产开发商操控信息，利用土地价格来抬高房地产价格的行为，从根本上改变市场配置作用中信息不对称的状况，保护房地产购买者的权益，确保房地产市场的良性发展。

完善《会计法》中有关房地产价格的规定。《会计法》虽有“禁止随意改变费用、成本的确认标准或者计量方法，虚列、多列、不列或者少列费用、成本”的规定，但现实中为逃税而虚增成本的现象还很普遍。因此，明确规定各类房地产市场上房屋的价格费用构成、成本价格的确认标准或者计量方法，并且对房地产市场开发的利润给予一定的控制，使房地产商赚取利润不至太高，不会导致社会公共利益被侵犯，不仅有利于房地产市场的持续协调发展，也有利于整个社会的稳定与和谐。

完善并加强与银行贷款相关的法律制度，在《中国人民银行法》中明确这些规定。规范房地产贷款的审批程序，控制房地产投资总量，限制资本流入房地产业，提高房地产炒作的成本，以此降低非消费性房地产交易的利润空间。这事实上是运用货币政策调整微观经济主体的投资，从而影响市场供求状况，保证经济稳定运行的宏观调控政策的一种体现。另外，对于相关金融机构的市场准入资格应予以一定限制，以减少房地产开发商投机的机会，调控房地产市场资金资源的分配，进一步调控房地产市场上的利益冲突，以此促进房地产市场的均衡发展。继续推进以利率为主要实施工具的货币政策。利率是市场经济中最重要的经济杠杆，通过升息或者降息影响房地产市场各主体的行为，进而影响房地产市场供求关系的变化，最终能起到保持房地产平衡发展和平抑物价的作用。对于房产投资者来说，升息或降息会影响其投资取向。对于房地产贷款利率的调整是中央政府运用货币政策调控房地产市场的重大举措，加息将使部分购房者推迟购房时间或削减购房面积，进而引导住房的理性消费。另外，还要加强金融机构有关建房、买房贷款流程的监管，减少一房二

卖等房地产市场混乱局面的出现，维护整个房地产市场的稳定，减少房地产市场发展的成本。

完善《财税法》有关房地产的开发及购买制度。例如：开征第二套房产的保有税和开发土地的保有税。开征房地产保有税的短期目标是抑制房地产的投资性需求。根据我国土地制度的相关规定，土地的所有权是国家的，房屋所有人和开发商并没有取得土地的所有权。但由于我国房地产税制一直以来的“轻保有、重流通”状况，导致投资者购买房产和土地后，不需要付出太多成本就可以坐等房价和土地上涨，这不但降低了土地的使用效率，而且造成了资源的浪费。在我国开征房地产保有税应分为对开发商征土地保有税和对房产持有人征房产保有税。［4］另外，还可以征收一定比率的物业税，提高购房者的负担，尤其是对购买几套房子的购房者，能从一定意义上通过增加他们投资的成本来降低他们投资的热情，实现房地产市场供求的良性发展，使得房地产市场达到均衡发展。

（三）发挥社会中间层作用，为购房者搭建表达利益诉求的平台

社会中间层是相对于产生公共物品的公共部门（政府部门、国家机构）和产生私人物品的私人部门（市场部门、盈利部门）来说的，是各种非政府、非营利性的民间组织。［5］在所有的几何结构中，三角形是最稳定的。在市场主体与政府之间建立社会中间组织，有利于整个体系的协调有序，有利于提高效率。在房地产市场飞速发展的背景下，迫切需要相应的中介组织为各个利益主体提供相应的服务，充分发挥社会中间层的作用，积极发展房地产交易的中介机构组织，为购房者提供利益表达途径。如地产评估机构、信息服务机构、争议处理机构等等，为整个房地产市场的开发、交易等运行降低交易成本。同时，通过建立社会中间层组织提供服务，也能拓宽广大房地产购买者的利益表达渠道，促进整个社会公正效率的达成，弥补购房者在整个市场信息中弱势地位的缺陷，节约不必要的非经济成本，搭建起连通各方利益主体的媒介，形成整个社会的良性循环。

【参考文献】

［1］李长健．新编经济法通论［M ］．中国民主法制出版社，2004．［2］季朗超．非均衡的房地产市场［M ］．经济管理出版社，2004．［3］李长健．论农民权益的经济法保护———以利益与利益机制为视角［J ］．中国法学，2005，（3）．

［4］张仕廉，潇琦，胡燕云．房地产宏观调控政策的效果评析及未来发展对策［J ］．观察，2006，（9）．

［5］田丽．构建政府、市场与第三部门的和谐发展［J ］．法制与社会，2006，（9）．

（责任编辑：高静）

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