我国住宅房地产四象限模型分析

房产时，是将其视作为当前或未来的现金流，租金的变化自然会影响到资产市场上对所有权

1四象限模型。在图1中，右侧两个象限(Ⅰ、Ⅳ)代表住宅使用市场，左侧两个象限(Ⅱ、Ⅲ)代表住宅资产

为起点的射线ii

在这里，资本化率是根据投资者的预期给定，一般受长期利率、租金的预期上涨率、出租经

AS=C-δS

由原点出发的斜线代表了存量与开发量的关系，斜线上任意一点对应的开发量和存量有如下关系，开发量刚好抵消折旧量，以保证存量维持不变，即

AS=0，C=δS或δ=C/S开发量=存量*折旧率

这样，在这个四象限模型中，从某一存量开始，由使用市场决定租金，租金在资产市场决定价格，价格再决定开发量，开发量又导致存量的变化。

当存量的终值和起始值相同时，资产市场和使用市场达到均衡。

当存量的终值和起始值不同时，图中的变量如租金、价格、开发量、存量都没有达到完全均衡。如果起始值大于终值，则租金、价格、建设量必须上升以达到均衡；如起始值小于终值，则租金、价格、建设量必然下跌以达到均衡。

从某个存量开始，在使用市场确定租金，这个租金通过住宅资产市场转换成为所有权价格。这些价格导致形成一定新的开发量，再转回到使用市场形成新的存量水平。

存量水平——租金——所有权价格——新开发量——存量水平

二、我国商品住宅市场影响因素的四象限模型分析

宏观因素大致分为：

经济增长，经济水平，国民生产总值

国家调控政策，置业城市优惠政策

人口增多，新城区改造

分为：3种（需求变化、资产收益变化、开发成本变化）

推高需求型：经济增长，经济水平，国民生产总值，国家的积极调控

抑制需求型：国家紧缩调控政策

增高收益率（资本化率）型：置业的优惠政策

降低收益率（资本化率）型：国家紧缩调控政策

增加开发成本型：土地面积减少，城市规划限制，拆迁安置，国家调控政策

住宅市场的租金水

住宅市场租金水平的提高将会使第二象限内的住宅转让价

供给量，并最终形成使用市场中的需求量与供给量之间、资产市场中的转让价格与开发成本之间新的平衡。因此，经济增长将使住宅市场呈“扩散式”发展。

不少城市的政府制定了一系列置业其城市的优惠措施，越来越多的外埠消费者开始选择其城市，投资其城市。置业城市的优惠措施，将导致该城市住宅投资需求上升和住宅投资收益率(I)的下降，如果住宅的市场租金(R)不变，因为I=R/P，就会使住宅的市场价格(P)上升，住宅市场价格的上升又会引起住宅市场开发量(Q)的增加，并最终导致住宅市场供给量(S)

的增加和租金水平(R)的下降，从而达到新的平衡。新的平衡要求初始的租金水平与新平衡达到时的租金水平相等。因此，置业城市的优惠措施，将会导致该城市整个住宅市场呈现“不完全扩散式”发展，如图3所示。

过去几年，不少城市新区建设突飞猛进，旧城改造轰轰烈烈，而城市规划条件的限制、土地价格的上升、拆迁安置费用的增加，无疑会导致住宅市场开发成本(C)的上升，减少住宅新开发项目的获利能力，这种影响将会使第三象限内的开发曲线向左上方平移。住宅开发成本的上升，在住宅价格不变时使新开发项目的数量(Q)减少，从而导致住宅市场供给量(S)减少，在需求不变的情况下，推动住宅市场租金(R)和转让价格(P)的上涨，并达到新的平衡，整个住宅市场呈现“平移式”发展，如图4所示。

在进行以上住宅市场运作的各个影响因素分析时，均假设其他市场因素不变。但事实上由于社会经济体系的复杂性，特别是国家宏观经济高速发展的时候，影响住宅市场运作的因素往往是多方面的，且是同时起作用的，这种多因素的同时变化实际上已经不是单一因素变化的简单叠加.因此，要找到住宅市场新的平衡点是非常困难的。

三、对我国商品住宅市场

四象限模型的优化

四象限模型在研究住宅市场均衡方面具有较大的优势，原因在于它把住宅市场具体地分为资产市场和使用市场。如果将住宅市场作为一个整体研究将会出现模糊的区域，这时就有必要进行细分，而划分为住宅资产市场和住宅使用市场是基于影响着两个市场的供求关系的因素的不同，当然，两个市场之间也存在着紧密的联系。通过建立四象限模型，使得规范的经济学分析可以进行，即各要素的逻辑关系可以通过数学模型的方式进行推演，其中最重要的是能够实现对外部要素如何影响住宅市场的内部变量的研究。同时四象限模型使得对住宅市场变化的研究可以定量化。

但是，四象限模型也有一定的局限性，它描述的是资产市场和使用市场的长期均衡，不适合用于分析住宅市场的短期动态变化，其缺陷是不能跟踪分析市场实现均衡的瞬间变化。因而，需要建立一个能够反映住宅市场短期动态变化的住宅市场信息系统和四象限模型配合使用，达到既能描述资产市场和使用市场的长期均衡，又能分析住宅市场的短期动态变化。

波士顿矩阵分析法

波士顿矩阵分析法波士顿矩阵是由波士顿咨询集团(Boston Consulting Group, BCG)在上世纪70年代初开发的。BCG矩阵将组织的每一个战略事业单位（SBUs）标在一种2维的矩阵图上，从而显示出哪个战略事业单位提供高额的潜在收益，以及哪个战略事业单位是组织资源的漏斗。BCG矩阵的发明者、波士顿公司的创立者布鲁斯认为“公司若要取得成功，就必须拥有增长率和市场分额各不相同的产品组合。组合的构成取决于现金流量的平衡。” 波士顿矩阵通过市场增长率和市场占有率两个维度对业务单位进行分析 ? 横坐标表示相对市场份额，表示各项业务或产品的市场占有率和该市场最大竞争者的市场占有率之比。比值为1就表示此项业务是该市场的领先者。 ? 纵坐标为市场成长率，表明各项业务的年销售增长率。具体坐标值可以根据行业的整体增长而定； ? 图中圆圈表示企业现有的各项不同的业务或产品，圆圈的大小表示它们销售额的大小，圆圈的位置表示它们的成长率和相对市场份额所处的地位。通过分析不同的业务单位在矩阵中的不同位置可以将业务单位分解为出4 种业务组合。（1）问题型业务（Question Marks，指高增长、低市场份额）处在这个位置中的是一些投机性产品，带有较大的风险。这些产品可能利润率很高，但占有的市场份额很小。这通常是一个公司的新业务，为发展问题业务，公司必须建立工厂，增加设备和人员，以便跟上迅速发展的市场，并超过竞争对手，这些意味着大量的资金投入。“问题”非常贴切地描述了公司对待这类业务的态度，因为这时公司必须慎重回答“是否继续投资，发展该业务？”这个问题。只有那些符合企业发展长远目标、企业具有资源优势、能够增强企业核心竞争力的业务才得到肯定的回答。得到肯定回答的问题型业务适合于采用战略框架中提到的增长战略，目的是扩大SBUs的市场份额，甚至不惜放弃近期收入来达到这一目标，因为要问题型要发展成为明星型业务，其市场份额必须有较大的增长。得到否定回答的问题型业务则适合采用收缩战略。（2）明星型业务（stars，指高增长、高市场份额）这个领域中的产品处于快速增长的市场中并且占有支配地位的市场份额，但也许会或也许不会产生正现金流量，这取决于新工厂、设备和产品开发对投资的需要量。明星型业务是由问题型业务继续投资发展起来的，可以视为高速成长市场中的领导者，它将成为公司未来的现金牛业务。但这并不意味着明星业务一定可以给企业带来源源不断的现金流，因为市场还在高速成长，企业必须继续投资，以保持与市场同步增长，并击退竞争对手。企业如果没有明星业务，就失去了希望，但群星闪烁也可能会闪花企业高层管理者的眼睛，导致做出错误的

关于影响房地产价格的宏观因素分析

关于影响房地产价格的宏观因素分析论文关键词:四象限模型　房地产价格　宏观因素　实证检验论文摘要：加强对房地产市场的监管是目前我国政府宏观调控的重点。上海市作为我国集贸易、金融、信息中心为一体的综合性城市,宏观因素对房地产价格带来的影响尤为明显。本文基于四象限模型理论对1998～2006年上海市的经济基本面数据进行分析,并运用Eviews5.1软件对其中的时间序列数据进行相关检验,得出影响房地产价格的宏观因素。住宅是居民的基本生活需求。1998年以前,我国已经有了房地产市场。1988年政府提出了土地市场化的运作,但是当初所做的市场化不是纯粹意义的市场化,有很多的项目、市场主要是涉外的,比如涉外公寓等。自1998年以来,我国开始实行住房市场化改革,这也是房地产市场的开端,从这时候房地产市场才开始发展,并成为当今社会的一个热点问题。房地产业的发展可以有效地刺激经济增长、促进社会的稳定和发展,而居住水平的提高和住宅建设成就已成为衡量国家进步和社会发展的重要标志之一。商品房综合质量不断改进,人民的居住条件和居住环境有了较大改善,人们的生活质量和水平因此得到了大幅提高。上海房地产业的发展从上世纪九十年代初期开始启动,房地产市场经历了发展、上升、高峰、下降、低潮的过程,期间产生了一些问题,例如:市场秩序混乱、住宅空置率上升、住宅价格差异扩大等。住宅价格变化和住宅市场的发展,一直是上海市政府关注的焦点,为解决房地产市场的问题曾经出台了一系列的政策,以维持上海房地产市场的健康发展,但如何保持上海房地产市场的繁荣,稳定上海房地产市场的价格,仍然还在探索之中,因此研究房地产市场价格的宏观市场影响因素,有着重要的现实与理论意义。一、现实层面宏观调控政策的特点 1、加快住房保障体系建设。2007年住房保障政策的主要特点是将住房保障的重点由经济适用房调整为廉租房,由中低收入者调整为低收入者。

四象限分析模型

四象限分析模型图2.2中，我们将四个互相作用，并表示或影响供求关系的因素租金R、市场存量S（视作供给）、新开发建设量C和房地产物业价格P作为坐标的四个方向的轴。每根轴都从原点出发，数据均为正值，越往外值越大。图2.2：房地产物业市场与资本市场关系在解释图2．2时，按照顺时针方向对各象限进行解释是比较合适的。在这个图中．右侧的两个象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空间使用的物业市场，左侧的两个象限(第Ⅱ和第Ⅲ)则是对资产市场上的房地产所有权进行研究e让我们从揭示短期租金形成机理的第1象限开始分析。 2、第Ⅰ象限有租金和存量两个坐标轴：租金(每单位空间)和物业存量(也以空间的计量单位进行衡量，如平方米)。曲线表明在国家特定的经济条件下，对物业的需求数量怎样取决于租金。从纵轴上可以看出，租金变化时所对应的物业需求数量。如果不管租金如何变化，家庭或企业的物业需求数量不变(非弹性需求)，那么曲线则会几乎变成一条完全垂直的直线；如果物业的需求量相对于租金的变化特别敏感(弹性需求)，则曲线就会变得更为水平。如果社会经济状况发生变化，则整个曲线就会移动。当公司或家庭数量增加(经济增长)时，

曲线会向上移动，表明在租金不变的情况下，物业需求会增加；当经济衰退时，曲线会向下移动，表明物业需求减少。为了使物业需求量D和物业存量S达到平衡，必须确定适当的租金水平R，使需求量等于存量。需求是租金R和经济状况的函数： D(R，经济状况)=S (2．1) 如前所述．物业市场上的存量供给是由资产市场给定，因此，在图2．2中．对于横轴上的某一数量的物业存量，向上画一条垂直线与需求曲线相交，然后从交点再画一条水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租金标准.在使用物业的这种租金标准下．我们可以将注意力转移到第Ⅱ象限。第Ⅱ象限代表了资产市场的第一部分，有租金和价格(每单位空间)两个坐标轴。以原点作为起点的这条射线，其斜率代表了房地产资产的资本化率，即租金和价格的比值。这是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率。一般说来，确定资本化率需要考虑四个方面的因素：经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入流量相关的风险和政府对房地产的税收政策。当射线以顺时针方向转动时，资本化率提高；逆时针方向转动时，资本化率下降。在这个象限中，资本化率被看做一种外生变量，它是根据利率和资本市场上各种资产(股票、债券、短期存款)的投资回报而定的。因此，该象限的目的是对于租金水平只利用资本化率i来确定房地产资产的价格P： P=R/i (2.2) 房地产资产的价格也可以通过以下方式得出，对于第Ⅰ象限中的某种租金水平．画出一条垂直于纵轴的直线直到与第Ⅱ象限的射线相交，从交点再向下画出一条垂直于纵轴的直线，该直线与横轴的交点便是资产的给定价格。第Ⅲ象限是房地产资产市场的一部分，在这个象限中，对房地产新资产的形成原因进行了解释。这里的曲线f(C)代表房地产的重置成本。如图2.2所示这种情况的假设条件是，新项目开发建设的重置成本是随着房地产开发活动(C)的增多而增加，所以这条曲线向左下方延伸。它在价格横轴的截距是保持一定规模的新开发量所要求的最低单位价格(每单位空间)。假如开发成本几乎不受开发数量的影响，则这条射线会接近于垂直；如果建设过程中的瓶颈因素、稀缺的土地和其他一些影响开发的因素致使供给非弹性变化，则这条射线将会变得较为水平。从第Ⅱ象限某个给定的房地产资产价格，向下垂直画出的一条直线，再从该直线与开发成本相交的这一点画出一条水平线与纵轴相交，由纵轴交点便可以确定在此价格水平下的新开发建设量，此时开发成本等于资产的价格。如果房地产新的开发建设量低于这种平衡数量，则会导致开发商获取超额利润；反之，如果开发数量大于这个平衡数量，则开发商会无利可图。所以新的房地产开发建设量c，应该保持在使物业价格P，等于房地产开发成本f(c)的水平上，即： P=f(C) (2．3) 在第Ⅳ象限，年度新开发建设量(增量)c，被转换成为房地产物业的长期存量。在一定时期间内，存量变化ΔS，等于新建房地产数量减去由于房屋拆除(折旧)导致的存量损失。如果折旧率以δ表示，则： ΔS＝C-δS (2.4) 以原点作为起点的这条射线代表了使每年的建设量正好等于纵轴上某一个存量水平(在水平轴上)。在这种存量水平和相应的建设量上，由于折旧等于新竣工量，物业存量将不随时间发生变化。因此，ΔS等于0，S＝C／δ。在以后的章节中将对这种关系进行更为详细的讨论；在这里，重要的是需要记住这一点，即在第Ⅳ象限假定了某个给定数量的开发建设量，同时确定了假设在开发建设量永远继续的情况下导致的存量水平。对四象限模型，我们已经进行了360度的全方位分析。从某个存量值开始，在物业市场确定租金，这个租金可以通过资产市场转换成为物业价格。接着，这些资产价格可导致形成

商品房预售资金监管论文

２００８年第３期Ｎｏ．３２００８四川大学学报（哲学社会科学版）ＪｏｕｒｎａｌｏｆＳｉｃｈｕａｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅＥｄｉｔｉｏｎ）总第１５６期ＳｕｍＮｏ．１５６ §经济学与管理学研究§ 商品房预售资金监管对房地产市场效率影响探析韩冰（四川大学经济学院，四川成都６１００６４）摘要：在国内房地产市场继续推行商品房预售制度的现实背景下，加强对商品房预售资金使用的监管，建立商品房预售资金监管制度，已成为业内共识。通过房地产投资乘数和四象限传导模型分析显示，商品房预售资金监管是一把“双刃剑”，严格的监管政策在保障购房人利益的同时，又会引起房地产市场效率的缺失。加剧房地产市场的供求矛盾。处理好监管和效率关系的政策措施是：（１）实行有限监管和区别对待的监管政策；（２）抓好监管政策的宣传与政策实施的衔接工作；（３）加强房地产市场的诚信建设。关键词：商品房预售资金；有限监管；房地产投资乘数；四象限模型；诚信建设中图分类号：Ｆ２９３．３１文献标志码：Ａ文章编号：１００６－０７６６（２００８）０３旬１０１．０５我国现行商品房预售制度在运行过程中，因开发商挪用预售资金，甚至卷款潜逃而暴露出的诸如延期交房、“货不对板”、重复抵押骗贷、。烂尾楼”等侵害购房人利益、扰乱房地产市场秩序的不诚信现象，给房地产市场发展带来严重影响，从而引发业内对预售资金管理制度的高度关注。在全国范围内“建立和推行预售资金监管制度，改变预售款任由开发商支配和使用的做法”【Ｉ】已提上议事日程。然而，必须注意的是，我国引入的商品房预售制度实质上隐含了融资安排。相关数据显示。在房地产开发资金来源中，定金和预售款一直是开发商资金来源的第一大项【２Ｊ，这说明我国房地产业对融资安排的依赖十分严重。如果商品房预售资金监管政策在全国推广、落实和加强，就会削弱预售制度的这种融资功能。这在目前国内房地产融资渠道单一，新的融资渠道没有开辟，宏观调控又实行从紧的货币政策的背景下。必然会对开发商资金链带来较大的影响口Ｊ，进而波及中小开发商的生存和房地产市场供给。至今，国家相关管理部门酝酿多时的“商品房预售专户管理办法”迟迟未能出台，国内大多数城市仍没有实行商品房预售资金监管，已实行商品房预售资金监管的部分城市在监管的实际操作中对开发商“放水”。究其原因，主要是担心监管会影响房地产市场效率。关于监管对市场效率的影响，学术界很早就密切关注。以哈耶克、弗里德曼为代表的新自由主义学派主张市场优先、效率优先，认为监管是以牺牲市场效率为代价的，因而反对政府对经济的干预。而阿瑟?奥肯则强调监管与效率的同等重要性，认为面对监管和效率的冲突，应该寻求妥协，而不应该明确地给他们排列次序ｐ－。麦金农和肖（Ｍｃｋｉｎｎｏｎ＆ｓｈａｗ）在分析了发展中国家抑制市场机制和不恰当的管制对经济发展如何产生阻滞作用的基础上认为，监管对经济发展既能起到促进作用，也能起到阻滞作用。然而，目前对此更多的前沿研究主要集中在金融监管对金融效率的影响上，至于商品房预售资金监管对房地产市场效率的影响，学术界涉足不多。侯振新、鲁丹分析了预售资金监管对房地产行业的影响，认为预售资金监管会使房地产行业的资金周转速度下降，资金链进一步紧张，房地产开发将趋于集中口】。具体的监管政策要真正落实并不简单，如果管不好，开发商同样可能会挪用预售款，等于没有效果；管得过死又会造成效率不高，影响房地产开发供应量，加剧供求矛盾，对行业发展产生负面影响。所以，商品房预售资金监管究竟如何影响房地产市场效率，相关管理部门又该制定怎样的监管政策，是当前我国商品房预售资金监管制度建立过程中必须深入研究和解决的关键性问题。一、商品房预售资金监管对房地产投资乘数影响分析从现行商品房预售制度运行的实际情况看，商品房收稿日期：２００８－０１－０８作者简介：韩冰（１９７０一），男，四川会理人。四川大学经济学院博士研究生。１０１

管理者在工作当中如何把握公司的战略目标(四象限分析)

源于：王一恒老师课堂笔记摘管理者如何提升自我的价值？如何让自己的价值能够得到领导的认可？或创造自己更大的财富呢？如何把人生规划好？那给大家分享一个关键的叫四象限原则【管理时间的本质是管理事情】所以这个事情可以分为两个维度上: 一个维度是重要，一个维度叫紧急，实际上这个概念大家都学过，或者在其他课程上学过，但很多人可能没有理解或学错了，我用十年对时间管理的研究心得体会，发现做时间的战士如此的重要，那么大家来看一下。何为重要？重要就是表明这个事情在你身上会产生巨大价值的，紧急是什么，是正在你身上发生的，两个是不同的概念，紧急它不一定重要，比如说有一个人打电话给你，你正在想问题，你一看是个陌生电话，你说接还是不接，你接起来，对方说哥要不要发票，你接到这个电话的时候你是不是把你思绪打乱了，打乱之后你再

去做这个工作，你重新回到工作状态。所以各位紧急的事情不一定重要，但是很多的管理者经常会说，我觉得紧急就很重要，因为它紧急，各位，紧急不一定重要，把这个东西搞不明白你的工作套路就会比较乱，所以很多管理者为什么忙、盲、茫、莽？时间管理四大障碍一忙：确实大事小事不断，事情特别多；二盲：不知道方向目标在哪里；三茫：看不到希望；四莽：工作没有计划。所以我们仔细来看看，这个工作如何做到有计划性，如何做到目标性，所以思考跟目标有关的就是重要的，对你产生重大影响的就叫重要的，所以这个是长远的，这个是当下的。时间是可以衡量我们人生的长度和宽度厚度的好东西我把时间管理不好的四种状态进行了四大类第一类叫先知先觉第二种叫后知后觉第三种叫不知不觉第四种叫毫无知觉

64.四象限分析模型

四象限分析模型 1、图2.2中，我们将四个互相作用，并表示或影响供求关系的因素租金R、市场存量S（视作供给）、新开发建设量C和房地产物业价格P作为坐标的四个方向的轴。每根轴都从原点出发，数据均为正值，越往外值越大。在解释图2．2时，按照顺时针方向对各象限进行解释是比较合适的。在这个图中．右侧的两个象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空间使用的物业市场，左侧的两个象限(第Ⅱ和第Ⅲ)则是对资产市场上的房地产所有权进行研究。让我们从揭示短期租金形成机理的第1象限开始分析。

2、第Ⅰ象限有租金和存量两个坐标轴：租金(每单位空间)和物业存量(也以空间的计量单位进行衡量，如平方米)。曲线表明在国家特定的经济条件下，对物业的需求数量怎样取决于租金。从纵轴上可以看出，租金变化时所对应的物业需求数量。如果不管租金如何变化，家庭或企业的物业需求数量不变(非弹性需求)，那么曲线则会几乎变成一条完全垂直的直线；如果物业的需求量相对于租金的变化特别敏感(弹性需求)，则曲线就会变得更为水平。如果社会经济状况发生变化，则整个曲线就会移动。当公司或家庭数量增加(经济增长)时，曲线会向上移动，表明在租金不变的情况下，物业需求会增加；当经济衰退时，曲线会向下移动，表明物业需求减少。为了使物业需求量D和物业存量S达到平衡，必须确定适当的租金水平R，使需求量等于存量。需求是租金R和经济状况的函数： D(R，经济状况)=S (2．1) 如前所述．物业市场上的存量供给是由资产市场给定，因此，在图2．2中．对于横轴上的某一数量的物业存量，向上画一条垂直线与需求曲线相交，然后从交点再画一条水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租金标准.在使用物业的这种租金标准下．我们可以将注意力转移到第Ⅱ象限。第Ⅱ象限代表了资产市场的第一部分，有租金和价格(每单位空间)两个坐标轴。以原点作为起点的这条射线，其斜率代表了房地产资产的资本化率，即租金和价格的比值。这是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率。一般说来，确定资本化率需要考虑四个方面的因素：经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入流量相关的风险和政府对房地产的税收政策。当射线以顺时针方向转动时，资本化率提高；逆时针方向转动时，资本化率下降。在这个象限中，

时间管理具体方法及四象限工作性质分析

第一步将各项工作按其价值的大小一分为二，1、2象限为重要；3、4象限为不重要。第二步根据各项工作的完工期限，远近分为1、4为急迫的；2、3为不急迫的。重要重要，不紧急重要，紧急不重要，不紧急不重要，紧急四象限工作性质分析急迫不急迫重要I 紧急状况迫切的问题限期完成的会议或工作 II 准备工作计划预防措施价值观的澄清人际关系的建立增强自己的能力不重要III 造成干扰的事、电话信件、报告会议许多迫在眉睫的的急事符合别人期望的事 IV 忙碌琐碎的事广告函件电话浪费时间逃避性活动第三步对王的工作定位，并分析其工作现状

第四步问题与措施第一象限: 抓紧做; 返回第二象限第二象限: 重点做; 按计划有步骤做; 为明天准备第三象限: 不花时间; 少花时间; 授权部下做第四象限: 平衡好被支配的事情; 不被迷惑, 争取自由返回一、二象限第五步时间价值= 工作价值将各项限时间合理的科学配置，将会遇到15 项阻力。 15项浪费时间的主要因素控制信息传递 1、电话打扰1、频繁的会议 2、不速之客、顺便来访2、信息不足、或不清、或过多 3、信息资料不全 4、缺乏自我约束 5、不善于拒绝计划决策优柔寡断或拖延 1、试图完成过多的工作或组织不切实际的时间预算1、混淆职责与职权 2、“消防救火”式或“危机型”管理2、办公桌杂乱无章 3、没有目标、优先次序、每日计划指挥无效的授权 4、搁置为完成的任务人力怎样处理并减少工作中的“救火”现象（一）方法一科学全面做计划将易出现的问题在计划阶段做出预见，分析原因，制定对策严格信息管理，尽量采取预防措施，防患于未然方法二严格计划控制过程

房地产经济学复习

绪论房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业。其中开发是基础，经营是开发的产品得以实现的过程，而管理和服务是保证开发和经营顺利实施的手段。房地产经济学是研究房地产资源配置、利用的一门应用科学。地租马克思将地租分为三类：（1）绝对地租由于土地所有权的垄断，不管租种何种等级的土地都必须缴纳的地租称为绝对地租。（2）级差地租由于经营较优土地而获得的归土地所有者占有的那一部分超额垄断利润。（级差地租1，级差地租2）（3）垄断地租垄断地租是指由于特殊地块的产品的垄断价格带来的垄断超额利润而形成的地租。（1）竞租的含义地租是一种市场价格，但是竞租只是一个“支付意愿”，即某个土地使用者为了竞争得到某块城市土地所愿意支付的最高租金。（2）竞租函数同一土地使用者对于城市空间上不同区位的竞租，则形成“竞租函数”，家庭的竞租函数主要由区位对效用水平的影响方式确定，企业的竞租函数主要由区位对利润水平的影响方式决定。为什么市中心多为高层写字楼？（1）根据等产量曲线可知，提供相同面积的办公空间既可以使用较多土地与较少资本组合（在较大的地块上提供单层或多层建筑）又可以使用较少的土地与较多的资本组合（在较小的地块上建高层写字楼）。（2）阿朗索的竞租理论表明，地块最终由出价最高者所得，市中心的地块因其地理区位优越，交通通达性好，基础设施完备，所以常常是一个城市的CBD中心，故地租高于其他区位。（3）为了在市中心以最小的成本提供既定的办公空间，开发商往往选择在市中心较小的地块上建高层写字楼。交通方式的变革，改变了城市土地利用方式与城市空间结构。区位 1.区位的定义

四象限分析1

四象限分析法 (2012-03-19 17:30:27) 转载▼ 标签：分类：数据分析四现象分析法矩阵分析法气泡图健康度分析 it 四象限分析法，也叫矩阵分析法，是指将事物（如产品、服务等）的两个重要属性（指标）作为分析的依据，进行分类关联分析，找出解决问题的一种分析方法。以属性A为横轴，属性B为纵轴，组成一个坐标系，在两坐标轴上分别按某一标准进行刻度划分，构成四象限，将要分析的每个事物对应投射至这四个象限内，进行交叉分类分析，直观地将两个属性的关联性表现出来，进而分析每个事物在这两个属性上的表现。四象限分析法可以根据具体需要，选择不同维度指标，展现出不同的表现形式。 ?只取两个简单的指标，形成矩阵图，图中气泡图只是单一地显示其在X、Y两个指标的表现情况； ?同样是XY轴两个指标，根据指标的发展趋势，增加发展区属维度； ?当仅根据两个指标难以做决策时，可以增加第三个指标，通过气泡的大小来展示；下面以之前健康度分析中，根据用户活跃度和健康指数（非商业用户话务量占比）及其最终健康度得分来观察21地市的健康情况与其关键指标之间的关系，从而对不同情况的地市采取不同的优化策略。为使图表更容易观看，下面案例中只选取12个地市给出虚拟数据，并逐步说明操作方法。 step1：准备数据（红色部份作为全广东省数据，为各地市平均值）

step2：以红色框内的数据作气泡图，此处气泡越大表示健康度越高 step3：将广东的数据作为新的系列添加到气泡图中（在excel2010中貌似直接将数据拖到图没啥反应，此处用右键选择数据的方式添加）

step4：设置X轴和Y轴的最大值，此处按默认数值将最大值固定为：X轴取0.7，Y轴取1.2（如果取1，会有些气泡显示不完整），最小值均固定为0。 step5：添加XY误差线（貌似2010版无法通过双击直接添加误差线，此处点击平均值那个气泡，布局-误差线-其他误差线选项） step6：选择“正负偏差”，选择误差线横轴，将误差量固定值设置为0.7，选择纵轴，将误差量固定值设置为1.2（据说最好大于以上设置的最大固定值，此处选择等于以上最大固定值），结果如下：

房地产业与城镇化的互动发展关系研究

房地产业与城镇化的互动发展关系研究房地产业和城镇化是当前影响中国发展的两个重要因素，他们之间有着相互影响、相互作用的关系。房地产的发展带动经济增长、产业结构转变和人都流动均推动着城镇化，城镇化脚步的加快也为房地产业创造了很多刚性需求，给它带了难得的发展契机。在房地产和城镇化的发展的过程中，不论是谁快于谁都会引起诸多问题，因此房地产和城镇化应当共同展，互相推动。标签房地产；城镇化；互动发展 1、前言：伴随我国30多年改革开放的伟大历程，中国房地产市场从90年代萌芽，发展，至今呈现繁荣的景象。与此同时，作为一个国家兴旺发达标志的城镇化发展也是蒸蒸日上，2012年的国家统计年鉴数据显示，我国2011年的城镇化率已达到51.27%，城镇人口首次超过农村人口。 2、房地产业与城镇化的关系作为国家支柱性产业的房地产业与城镇化有紧密的联系，两者之间相互作用，相互影响。城镇化的加快带动了房地产业的发展，而房地产业的蓬勃发展又积极推动了城镇化水平的提高。 2.1房地产促进城镇化发展城镇化的具体表现就是农村人口转为城镇人口，它的驱动方式主要是依靠经济增长和产业结构的转变[1]。房地产市场的发展对经济增长有着重要的促进作用。房地产是一个有着很长产业链的行业，他从早期的策划、设计到后期的建设、销售和物业管理等环节都影响着很多除了它本身以外的其他行业的发展，都很大程度上推动了经济的增长。二三产业比例的增加将引起城镇化发展。房地产本身属于第三产业，与之紧密相关的建筑业是第二产业，它的快速发展必然带动着二三产业的增长，引起产业结构的转变，促进城镇化。与房地产业紧密相关的建筑业是一个劳动力需求量极大的行业，并且这个行业的准入门槛低，为农民工提供大量的就业机会。目前农村的闲暇劳动力都会到城市打工挣钱补贴家用，建筑业是聘用农民工最多的一个行业，它的蓬勃发展吸引了大量农民工到城市，促进了人口的流动，直接推动城镇化。 2.2城镇化促进房地产业发展房地产市场的蓬勃发展是以城镇化为基础的，房地产是城镇化的物质基础和保障，是社会生产、人民生活必不可少的生产生活资料，城镇化带来的新增城市人口为房地产业带来了巨大的刚性需求。市场需求是决定一项产业生死存亡的关键，只有需求存在的时候，才有生产这项产品的必要性。城镇化使得人口流入城

2006年中国商业地产市场分析预测报告(doc5)

2006年中国商业房地产市场分析及前景预测报告自2000年以来，商业房地产首先出现在北京，上海和广州等儿个高度发达的地区，并迅速在全国蔓延。根据国家统计局的统计，2001年以后，我国商业房地产投资的年均增长率达到33%,比住宅投资的增长率高出6个百分点。实际上，自2000年以来，我国商业房地产投资的增长速度已经远远超过国民经济的增长速度，而当年商业房地产投资在房地产投资中的比重却逐年增加。2004年，全国商业房地产投资总额达到1723亿元，比 2003年增长32.35%。新落成商业建筑面积增长16. 16%，比上年投资增长2. 76和5. 73 个百分点。房地产开发和竣工面积。进入2005年，我国的商业房地产呈现出更快的发展势头。2005年1月至0月，全国商业房地产项U面积达到1.34亿平方米，投资同比增长3& 7%。 1.我国商业房地产快速发展的原因我国商业房地产的快速增长主要是山于以下原因: 1.宏观经济的发展和人民生活水平的提高导致零售业的消费者需求增加，从而产生了对商业房地产的市场需求。图1显示，中国居民的人均可支配收入，社会消费品零售总额和商业房地产投资额成正相关。近年来，我国城市居民人均可支配收入以相对较快的速度逐年增长。因此，居民的消费水平逐年提高，这体现在社会零售总额的同比增长上, 促进了商业的发展，势必会推动对营业场所的影响。市场需求，其结果是商业房地产投资的快速增长。从恩格尔系数的角度来看，自2000年以来，我国城市恩格尔系数开始下降到39. 4%,2003年下降到37.1%。这催生了大型购物中心和其他大型商业机构的发展, 进而带动了商业房地产投资的加速增长。二，各市政府部门充分认识到大力发展第三产业和现代服务业的?要性，并继续鼓励城市商业的大规模发展。伴随着新一轮城市建设和装修高潮的兴起，都为城市大型商业项 U的发展创造了机会，从而带动了城市商业地产的发展。 3?商业房地产开发的髙盈利能力。长期性和稳定性可以满足房地产开发商的需求。与其

电机四象限运行

电机四象限运行 1、什么是单象限和4象限？以电动机的转速为纵座标轴，以转矩为横座标轴建立的直角坐标系，用来描述电动机的四种运转状态，即正向电动，回馈发电制动，反接制动，以及反向电动四种运转状态。每一种状态的机械特性曲线分别在直角坐标系的四个象限。如果装置只能满足电动机的电动运转状态，那么它就是单象限的。如果装置驱动在电动状态时，能够从电动状态进入第二象限运行，也能从电动状态进入第四象限运行，那么装置是四象限的。单象限装置只能正向电动，或反向电动，不能从电动运行进入再生发电运行。 2、关于控制器的象限和电机的象限：单象限：能量只能单向流动。四象限：能量可以双向流动。电机和变频器都有自己的象限，不要搞混了。 *电机的单象限运行，指电机电动运行。四象限指发电运行。 *变频器的单象限运行，指能量从电网进入变频器。四象限指能量还可以回馈电网。可能有这种情况： a.单象限运行的变频器带四象限运行的电机。电机发电的能量提升了母线电压，或在制动单元消耗掉。 b.单象限的直流调速换向麻烦，需要改变励磁或电枢的正负来实现反转。四象限的直流调速有两组整流桥，输出方向相反，正转时其中一组工作，反转时另一组工作。需要注意的主要是换向的时间问题：对于单象限的调速器，当电机需要反转时，要加时间继电器。无论是改变励磁方向还是改变电枢方向，都必须等待一段时间，就是说不允许工作中突然换向。因为励磁线圈和电枢线圈通的都是直流电，需要时间来释放能量，如果换向太快将会把整流桥反向击穿。而四象限的调速器不存在此问题，因为两组整流桥方向相反，当一组停止输出时，另一组正好可以给电机释放能量。 3、关于变频器和直流调速器的互换：从理论上讲，磁场矢量控制的交流电机变频装置，完全可替代直流调速系统，当然要实现4象限运行，IGBT和整流二极管都要反并联，以实现电流的反向。电机也要求有速度反馈，如测速发电机或者码盘等，另外还要根据负载的特性，选择电动机的恒扭矩和恒功率的调速范围。 4、怎样实现变频器的4象限驱动功能？采用英国CT的Unidriver系列交流驱动器、还有ABB、西门子的变频器都可以实现四象限驱动功能。使用时，电机要换成交流电机，同时，变频器要配能耗单元，有两种方式可选。

我国住宅房地产四象限模型分析

一、我国商品住宅市场的四象限模型分析市场和使用市场相对独立的情况。实际上，住宅资产市场和使用市场之间有密不可分的关系，时，是将其视作为当前或未来的现金流，租金的变化自然会影响到资产市场上对所有权的需求。 1四象限模型。在图1中，右侧两个象限(Ⅰ、Ⅳ)代表住宅使用市场，左侧两个象限(Ⅱ、Ⅲ)代表住宅资产市场。第二象限演示的是住宅资产市场，其中，横坐标为房地产所有权的买卖价格P，以原点为起点的射线ii 里，资本化率是根据投资者的预期给定，一般受长期利率、租金的预期上涨率、出租经营的风险以及国家住宅政策的影响。由第一象限的租金水平以及预期的资本化率，可以确定住宅相应 AS=C-δS 由原点出发的斜线代表了存量与开发量的关系，斜线上任意一点对应的开发量和存量有如下关系，开发量刚好抵消折旧量，以保证存量维持不变，即 AS=0，C=δS或δ=C/S开发量=存量*折旧率这样，在这个四象限模型中，从某一存量开始，由使用市场决定租金，租金在资产市场决定价格，价格再决定开发量，开发量又导致存量的变化。当存量的终值和起始值相同时，资产市场和使用市场达到均衡。当存量的终值和起始值不同时，图中的变量如租金、价格、开发量、存量都没有达到完全均衡。如果起始值大于终值，则租金、价格、建设量必须上升以达到均衡；如起始值小于终值，则租金、价格、建设量必然下跌以达到均衡。

从某个存量开始，在使用市场确定租金，这个租金通过住宅资产市场转换成为所有权价格。这些价格导致形成一定新的开发量，再转回到使用市场形成新的存量水平。存量水平——租金——所有权价格——新开发量——存量水平二、我国商品住宅市场影响因素的四象限模型分析宏观因素大致分为：经济增长，经济水平，国民生产总值国家调控政策，置业城市优惠政策人口增多，新城区改造分为：3种（需求变化、资产收益变化、开发成本变化）推高需求型：经济增长，经济水平，国民生产总值，国家的积极调控抑制需求型：国家紧缩调控政策增高收益率（资本化率）型：置业的优惠政策降低收益率（资本化率）型：国家紧缩调控政策增加开发成本型：土地面积减少，城市规划限制，拆迁安置，国家调控政策 2所示的住宅市场四象限模型中的第一象限内的需求曲线将向右上方平移，住宅市场的租金水平和需求量将会同时提高或增加。住宅市场租金水平的提高将会使第二象限内的住宅转让价格提高，最终形成使用市场中的需求量与供给量之间、资产市场中的转让价格与开发成本之间新的平不少城市的政府制定了一系列置业其城市的优惠措施，越来越多的外埠消费者开始选择其城市，投资其城市。置业城市的优惠措施，将导致该城市住宅投资需求上升和住宅投资收益率(I)的下降，如果住宅的市场租金(R)不变，因为I=R/P，就会使住宅的市场价格(P)上升，住宅市场价格的上升又会引起住宅市场开发量(Q)的增加，并最终导致住宅市场供给量(S)的增加和租金水平(R)的下降，从而达到新的平衡。新的平衡要求初始的租金水平与新平衡达到时的租金水平相等。因此，置业城市的优惠措施，将会导致该城市整个住宅市场呈现“不完全扩散式”发过去几年，不少城市新区建设突飞猛进，旧城改造轰轰烈烈，而城市规划条件的限制、土地价格的上升、拆迁安置费用的增加，无疑会导致住宅市场开发成本(C)的上升，减少住宅新开发项目的获利能力，这种影响将会使第三象限内的开发曲线向左上方平移。住宅开发成本的上升，在住宅价格不变时使新开发项目的数量(Q)减少，从而导致住宅市场供给量(S)减少，在需求不变的情况下，推动住宅市场租金(R)和转让价格(P)的上涨，并达到新的平衡，整个住宅市场呈现“平移式”发展，如图4所示。在进行以上住宅市场运作的各个影响因素分析时，均假设其他市场因素不变。但事实上由于社会经济体系的复杂性，特别是国家宏观经济高速发展的时候，影响住宅市场运作的因素往往是多方面的，且是同时起作用的，这种多因素的同时变化实际上已经不是单一因素变化的简单叠加.因此，要找到住宅市场新的平衡点是非常困难的。三、对我国商品住宅市场

基于四象限模型的武汉市房地产市场分析

基于四象限模型的武汉市房地产市场分析摘要：自改革开放以来，我国房地产市场一直在波动起伏中发展，我国政府根据不同时期和环境房地产市场发展的不同状况，不断出台政策进行宏观调控，专家学者也对房地产市场发展问题从不同角度进行了大量研究，但房地产市场发展依然不够稳定，房地产泡沫现象时有不同程度的存在。于是如何维持房地产市场健康稳定发展越来越多地受到人们的关注。本文利用四象限模型对近几年来武汉市房地产市场如何维持健康稳定发展进行研究分析。关键词：武汉市房地产市场；房地产泡沫；健康稳定发展；四象限模型 1．引言房地产业作为新兴的产业，产业链大，关联度大，能直接或间接带动多个上下游产业的发展，对我国经济的发展起着举足轻重的作用，它不仅极大的影响着我国产业结构的调整，而且触及到整个国民经济的方方面面。以住宅建设的房地产业，在拉动经济增长、扩大就业等方面起到了积极作用。房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的增长点，我国的经济发展离不开房地产业这个庞大的支柱产业。在近几年来，我国的房地产开发投资总额处于快速增长的阶段，尽管受到了金融危机的影响，但通过我国国家政府在房地产业在行业制度，法规建设及施工质量等方面取得的较大进步和发展，我国的房地产开发一直处于升温的状态，并且每一年的发展趋势都有所上升，但是当今房地产行业仍存在供给及需求不平衡，低收入群体住房困难，房地产价格不稳定，银行对房地产行业的不科学投资等问题，这些问题导致了我国房地产在发展历程中，出现了数次房地产热和房地产低迷。因此，如何促进房地产市场稳定健康发展仍是一个值得深入研究的问题。 2.四象限模型介绍及分析 2.1 四象限模型简介四象限模型是分析房地产市场的一种工具，通过定性分析与定量研究相结合，研究房地产市场的变化。本质上，四象限模型是比较静态模型。四象限模型建立在两个市场划分的基础上，这两个市场分别是房地产资产市场和房地产使用市场。四象限模型将房地产市场划分为影响物业使用的物业市场和进行建筑物买卖的资产市场。使用市场包括物业的租金和存量水平，后者包括物业的价格和新开发建设量。四象限模型便是通过租金和新开发建设量将二者建立联系。在图示的第一象限内，物业市场上的物业需求决定租金的水平。第二象限代表了资产市场的第一部分，以原点为起点的射线，其斜率代表了房地产资产的资本化率，即租金与价格之比。资本化率是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率，确定资本化率要考虑四个方面因素：经济活动中的长期利率、预期的租金增长率、与租金收入相关的风险和政府对房地产的税收。该象限通过租金水平R利用资本化率I 来确定房地产价格P。第三象限表示新建开发量随开发活动的增加而增加，在价格横轴的截距是保持一定规模的新开发量所要求的最低单位价格。这种开发活动受房地产价格变化程度的影响。第四象限内年度新开发建设量转换成为房地产物业的长期存量。 2.2四象限模型方法的基本意义 2.2.1两市场的划分之所以要划分为两个市场，是由于从经济学最基本的供需关系分析中可以发现，如果将房地产市场作为一个整体研究将会出现模糊的区域，这时就有必要进

组织形象四象限图

《公共关系学》论文知名度与美誉度 ——组织形象四象限图分析新闻与传播学院广播电视编导 08级1班杨楠学号：081500125

知名度与美誉度 ——组织形象四象限图分析组织形象是公共关系的核心，它通过整合组织资源，寻求真诚与沟通，信任与合作，系统与协调地展开公关职能，建立社会与组织的和谐关系，为组织在社会公众中，全面塑造良好的形象。知名度与美誉度是组织形象的基本标志。知名度，是一个组织被公众知晓、了解的程度。这是评价组织“名气”大小的客观尺度。美誉度，是一个组织获得公众信任、赞许的程度。它是评价组织社会影响好坏程度的指标。组织形象是由组织行为而产生，由公众舆论所判定。从量化标准看，组织形象可以用知名度和美誉度来表示。然而，一个组织的知名度高美誉度不一定高；反之，也同样。美誉度是组织形象的基础，没有美誉度，知名度是毫无意义的，美誉度很差的组织，知名度越高越有损于组织形象。因此，应该在提高组织美誉度的基础上提高组织知名度。当然，知名度是组织形象的条件，那种“酒香不怕巷子深”的观点在当今市场经济竞争中已行不通了。组织产品质量再好、服务水平再高，如果缺乏“自我推销”的意识，缺乏更多消费者的了解，也必然在竞争中败北。因此，一个组织若想树立良好的组织形象，就必须同时把提高知名度和美誉度作为追求目标。一个组织的形象好坏，通过知名度和美誉度两个指标反映出来。将调查获得的数据纵横交错，就构成了一个组织形象四象限图。组织形象四象限图中：A区表示高知名度、高美誉度；B区表示高美誉度，低知名度；C区表示低知名度，低美誉度；D区表示高知名度，低美誉度。

高美誉度，高知名度说明组织的公共关系属于最佳状态。将来的问题是如何保持荣誉，更上一层楼。但是也要注意，过高的知名度也会给美誉度造成压力，必须时刻保持高度的警惕。处于这一阶段应着重塑造有利于品牌传播的“公众形象”公关传播更侧重的是社会的责任、公益活动等，这是品牌传播的最高境界，传播。组织形象手法应从“小我”——“大我”——“无我”！媒体公关是这一阶段的重点，所要做的是明天的规划，尽可能抢占市场先机。宁波方太厨具有限公司是一家以生产吸油烟机、灶具、消毒柜、集成厨房等为主导产品的厨具专业生产企业。公司创建于1995年，现已拥有总资产3亿余元，2004年，公司创销售收入5.98亿元，实现利税6000万元，油烟机产品连续7年保持国内市场占有率第二位。作为一家品牌企业，公司自创立之初就走上了一条名牌战略发展之路。1996年，当印有“方太”和“fotile”商标的方太产品批量上市时，立刻以其新颖的外观、卓越的品质在市场上刮起数股“方太旋风”，为保护“方太”和“fotile”的专用权，公司向国家工商行政管理局商标局申请“方太”和“fotile”商标在厨具产品类别上的注册，并于1997年3月获准注册。同时为保护公司商标在国际上的专用权，公司又着手在美国、新加坡、韩国等国家进行境外注册，目前“方太”和“fotile”商标已在全球6个国家和地区获准注册。公司每年将数千万元投入到广告宣传当中，近三年的总投入已超过6500万元。2002年，方太共筹资200万元分别建立“方太慈善基金”和“方太扶贫助学基金”，真正体现企业回报社会的经营宗旨，“方太”的品牌美誉度进一步提高。依靠一流的质量、技术与服务，良好的品牌形象与高度的品牌知名度和美誉度，产品获得市场的极大认同与消费者的厚爱。高美誉度，低知名度，说明组织的公共关系处于较为稳、安全的一种状态。公共关系工作的重点应该是在维持美誉度的基础上，提高知名度。海信集团是特大型电子信息产业集团公司，成立于1969年。2008年海信集团实现销售收入489亿元，在中国电子信息百强企业中名列前茅。海信更多的是在做一些实实在在的事情，海信希望通过消费者的口碑来进行宣传，从而把作广告的费用省下来，用以进行科研开发或让利于消费者。这样的理念使得海信品牌深受广大用户的喜爱，高美誉度，同时海信也被这种理念所累，知名度不高。如

房地产虚拟性与价格背离

房地产虚拟性与价格背离摘要：从房地产买卖与租赁市场的四象限模型理论分析指出二者之间应具有趋同性，而用上海从2001年第一季度到2006年第一季度数据的协整性实证分析表明现阶段销售价格与租赁价格之间已经出现了背离，背离的根本是由房地产的虚拟性造成的。关键词：销售价格；租赁价格；背离；虚拟性 1 销售价格与租赁价格的理论关系租赁市场是房地产市场的重要有机组成部分，销售价格与租赁价格有紧密的关系。图1是房地产买卖市场与租赁市场的四象限模型，从理论层面探讨销售价格与租赁价格之间的关系。图1中第Ⅰ象限和第Ⅳ象限代表租赁市场，第Ⅱ象限和第Ⅲ象限代表房地产买卖市场。我们首先从第Ⅰ象限开始按逆时针方向解释租金变化对销售价格的影响。为了使租赁需求量和租赁存量达到均衡，必须确定适当的租金水平，使需求量等于存量。需求是租金和经济状况的函数：D（R，经济状况）=S。因此，对于横轴上某一数量的物业存量，向上画一条垂直线与需求曲线相交，然后从交点画一条水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租金标准。第Ⅱ象限代表房地产买卖市场。以原点作为起点的射线的斜率代表了房地产资产的资本化率。一般的讲，确定资本化率，要考虑经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入量相关的风险以及政府管理部门对房地产的税收政策。以第Ⅰ象限确定的租金水平为起点，画一条平行于横轴的直线，这条直线与资本化率相交，再以该交点为起点，向下画一条垂直于横轴的直线，该直线与横轴相交，这个交点便是在既定租金水平下确定的房地产销售价格。第Ⅲ象限代表房地产买卖市场中的新增部分。这个象限对房地产的资产形成的原因进行了解释。这里的f(C)代表房地产的重置成本。新项目开发建设的重置成本随着房地产开发活动的增加而增加，所以这条曲线向下延伸。从第Ⅱ象限确定的房地产资产价格，向下画一条垂直线，再从该直线与开发成本线相交的点画一条水平线，这条线与纵轴相交，这个交点就是在此价格水平下的新开发建设量，此时开发成本等于资产价格P=f(C)。第Ⅳ象限，年度新开发建设量C，被转换为房地产物

房地产设计部三级管控组织架构模型工作程序及工期(精品)

精装修设计编号WBS任务名称工期前置任务责任部门阶段精装修设计529 11精装修前期准备51 2 1.1确定精装修概念设计单位15 3 1.2签订精装修概念设计合同212 4 1.2.1编制设计合同3 5 1.2.2合同条款谈判54 6 1.2.3OA审批（合同审批）35 7 1.2.4合同盖章并发往设计单位106 8 1.3编制精装修概念设计任务书153 9 1.3.1精装修概念设计条件确认3 10 1.3.2编制概念设计任务书39 11 1.3.3精装修概念设计任务书公司研讨会410 12 1.3.4任务书OA会签（工作联系单）311 13 1.3.5任务书公司OA审批（项目成果）212 142精装修设计完成（概念）90 15 2.1完成概念设计78

16 2.1.1设计任务书交底会2 17 2.1.2设计单位进行概念设计3816 18 2.1.3设计中间成果提交21 19 2.1.4精装修概念阶段设计研讨会218 20 2.1.5反馈调整意见119 21 2.1.6概念设计调整1220 22 2.1.7概念设计成果提交221 23 2.2概念设计内审1215 24 2.2.1精装修概念阶段设计研讨会5 25 2.2.2精装修概念设计成果汇报会124 26 2.2.3精装修概念设计成果公司评审会525 27 2.2.4确定中标方案及方案设计单位126 283精装修设计完成（方案至施设）353 29 3.1签订方案设计合同3223-17 30 3.1.1编制方案设计合同2 31 3.1.2合同条款谈判1230 32 3.1.3OA审批（合同审批）331 33 3.1.4合同盖章并发往设计单位1532