小区车库到底属于谁
小区车库到底属于谁？
住宅小区的车库到底属于小区业主，
还是属于房地产开发公司？全国首例小区车库之争一审
落槌：
本月１２日，
就江苏南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停
车库之争案件，南京鼓楼区法院一审判决：
开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。
因为小区车库的权属是个普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，
其法律意义十分重大。
据了解，
位于南京水佐岗的星汉城市花园小区共有５９个地下车位，
开发商以至少８万元的
单价卖掉了３７个，
其余的被物业公司以每月２５０元的租金租了出去。
为此，
业主委员会
曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。
今年６月，
业主
委员会无奈之下，将开发商告上法庭。
在１２日的庭审中，
业主委员会认为，
小区地下车库是小区配套公用设施，
应当无偿地交给
业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没
有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近３００万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。
经过３个小时的庭审，
法院当庭作出判决，
地下停车库归全体业主所有，
开发商应立即向业
主委员会移交全部地下车库。判决后，开发商当庭表示：“不能接受这样的判决，要上
诉。”
该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由。
首先，
南京市规划局要求开发商按
每户０．
２个车位的标准建车库，
这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库
的法定义务。
建成后的车库作为公配设施，
是建筑物的辅助设施，
应交付建筑物的所有人共
同使用。其次，小区实有土地使用面积为７６９７．６０平方米，公摊面积也是７６９７．
６０平方米，
足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，
小区的土地使用权为该小区
业主享有，
开发商不再享有该小区的土地使用权，
因此，
也不能享有该土地上建筑的所有权
和支配权，除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公配
设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变
更。
由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，
因此可以认定，
车库作
为公配设施所发生的费用已经计入商品房的成本。
南京大学法学院教授邱鹭风介绍说，
我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，
而实际
上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京
“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极作用。
“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，
很多小区的业主们都喜形
于色。
一位业主算了一笔账，如果此案业主委员会终审胜诉，
从理论上说，
南京的开发商们
将退出出售车库的惊人巨款。
据了解，
目前，
南京拥有面积为１万平方米以上的小区２００
多个，
假设每个小区有６０个车库，
均已出售，而每个车库的平均售价是１０万元，且情形
类似此案“车库之争”，
开发商在这一块至少要退出１２个亿左右。
这可能还是个保守的估
计，如果１万平方米以下的小区都算进去，数额更为巨大。
小区车库到底属于谁？
住宅小区的车库到底属于小区业主，
还是属于房地产开发公司？全国首例小区车库之争一审
住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属
住宅小区内地下车库的所有权与使用权归 属 导读：本文住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 一、问题的提出 开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领到产权证的，多年来，人们很少对此进行追问.今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下： 星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。 开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地
下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。 2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。 据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。 判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了“管理”和“收益”两个词，回避了最敏感的产权问题。 二、车库的法律属性
各地关于地下车库的权属是如何确定的
各地关于地下车库的权属是如何确定的 (2009-08-04 17:56:58) 北京的做法： 2003年12月1日起施行《北京市城市房地产转让管理办法》第十三条房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。 对此，北京市国土资源局法规处的相关负责人表示，该法律并不适用于2003年12月1日前签订购房合同的情况。“也就是说，如果开发商和购房者是在这个时间之前签订的合同，而开发商又交纳了地下车库的土地出让金，这个车库就应该是属于非公益的经营性配套，所有权应该是属于开发商。不过，如果是在2003年12月1日之后签的合同，应该严格执行《办法》。”北京仁和律师事务所孟宪生律师也表示，2003年12月1日之后，如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对地下车库进行特别约定，车库应当归业主按份共有，其收益也应归业主。 江苏的做法 但应注意的是，江苏省某法院判决认为：如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在购房者购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在这种情况下，开发商既已转让地下车库的面积，该地下车库的产权应当属于全体购房者共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。 在判决中法院认定，江苏省某小区土地使用面积7697.60平方米，而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。从而法院认为该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意，因此开发商不享有车库的使用权和支配权，而
小区内地下车库的所有权与使用归属是怎么规定的-
小区内地下车库的所有权与使用归 属是怎么规定的? 物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 一、问题的提出 开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领到产权证的，多年来，人们很少对此进行追问。今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下： 星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2 车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发
给开发商的国有土地使用权证上明确记载："使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。 开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。 2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规
地下车位的产权归属目前有3种类型
地下车位的产权归属目前有3种类型 ，小区业主在购买小区地下车位之前一定要弄清车位的产权归属问题。 第一种情况，如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊，这类地下车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。 第二种情况，如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。 费某不属于此范围，因此严格来说，费某与开发商签订的转让协议不合法。虽然费某主张要求维护自身的权益，但没有产权的车位买卖不受物权法保护。 “退一步来说，就算费某合法取得了车库的产权，按照《物权法》相关规定，若有小区业主提出请求，要求人民法院认定此种买卖无效，人民法院就得依法认定为无效。”此外第三种情况是，部分地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定： “人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”对照这一条，如果地下车位属于人防工程，也就是开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。 肖副局长告诉记者，根据物权法相关规定，一个小区只能有一家物业管理企业进行管理，如果费某想取代现有的物业进行管理，肯定行不通。此外，买卖双方交易前要明确车位是否具有受法律保护的产权，所以房管局认为，费某应尽量完善自己的合法产权归属，至于和之前、现在的物业公司产生的经济纠纷，在费某拿到相关合法产权之后，区房管局、荷花池街道将会牵线搭桥，让费某、小区物业及业委会、部分业主能够坐下来仔细详谈协商。“简单粗暴的处理方式，解决不了任何问题。”
论住宅小区内地下车库所有权使用权归属
论住宅小区内地下车库所有权使用权归属 论住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属 一、问题的提出 开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领导产权证的，多年来，人们很少对此进行追问.今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下： 星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。 开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。 2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。 据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。 判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了“管理”和“收益”两个词，回避了最敏感的产权问题。 二、车库的法律属性 有人认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物（房屋）一并出售、转移。还有人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里？从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。 上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此，虽然确定地下
车库买卖合同协议书无产权
车库买卖合同协议书无 产权 文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
车库买卖无产权合同书 卖方（以下简称甲方）： 身份证号： 买方（以下简称乙方）： 身份证号： 根据国家有关房产的规定，甲、乙双方经协商一致，以此共同信守执行。 一、房屋的基本情况： 甲方房屋坐落于车库； 二、价格： 车库售价元整，大写：。 三、付款方式： 乙方于本合同签订之日一次性以现金形式向甲方支付价款。 四、车库交付期限： 甲方应于本合同签订之日将该车库交付乙方，交付后该车库风险转由乙方承担。 五、车库相关票据（原件）及合同（原件）在本合同签订之日交付。 六、关于产权过户登记的约定： 现由于开发商方问题，甲方在签订本合同之时尚未能在房产登记部门办理该车库的产权手续，但甲方保证在可以办理房产手续后为该车库办理房产手续，该车库产权证书取得后甲方协助乙方在产权登记机关办
理权属过户登记手续。因本车库所有权转移，过户所发生所有的税、费均由乙方承担。 七、特别约定 乙方保证在甲方未从开发商处退回装修保证金人民币1000元之前不得对车库进行装修，如因为乙方装修导致甲方该装修保证金不能退回，甲方应向乙方给付人民币1000元作为赔偿。 八、甲方保证在交易时该车库没有产权纠纷，符合房屋出售的法定条件。车库交付使用之前的有关费用包括水、气、物业费用由甲方承担。由此引发的纠纷由甲方自行处理，于乙方无关。车库交付后所有费用由乙方自行承担，甲方不再承担任何责任。 九、如甲、乙双方任意一方违反合同约定，自愿承担违约金人民币10,元 十、本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。 十一、本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由该车库所在地人民法院管辖。 十二、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。对甲、乙双方具有同等效力。 甲方：乙方： 年月日
论建立小区车位、车库用益物权的必要性和可行性
ＨＸ唐山私人侦探ＴＳ．ＲＯＯＭＴＡＬＫ．ＣＮ 论建立小区车位、车库用益物权的必要性和可行性 一、问题的提出 在我国《物权法》颁布以前，关于小区车位、车库的规定引发了学术界的激烈讨论，争议的焦点在于小区车位、车库的归属及利用问题。小区停车位可以分为三大类，地上独立车库，地面停车位，地下停车位。实践中，还有建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位等种类，而现实生活中多见的是上述三种类型车位，本文的论述即以此三种车位、车库为中心，除非特别指明，本文所指车位、车库即指上述三种车位、车库。 小区车位、车库归属问题随着《物权法》第74条的规定已基本得到解决，然而归属争
ＨＸ唐山私人侦探ＴＳ．ＲＯＯＭＴＡＬＫ．ＣＮ 端渐渐平息后，逐渐而来的是小区车位、车库利用的问题。在我国《物权法》中规定的不动产用益物权的法定四种类型主要以土地为客体，而对于现实中与生活息息相关的不动产——小区车位、车库是否也能作为用益物权的客体来规范小区车位、车库的利用问题，法律没有规定，但是它是否应该作为用益物权客体进行规定呢，值得研究。笔者认为，在现实情况下，为了充分开发利用土地资源，用益物权的地位越来越重要，对于小区车位、车库规范利用的问题，建立小区车位、车库用益物权有其必要性及可行性。二、建立小区车位、车库用益物权的必要性（一）小区车位、车库用益物权的制度价值 制度价值指的是小区车位、车库用益物权制度作为一种制度设计所能满足主体需求的能力，该价值之大小由其制度的优越性即小区车位、车库用益物权制度在现实社会生活中的作
ＨＸ唐山私人侦探ＴＳ．ＲＯＯＭＴＡＬＫ．ＣＮ 用决定。一些人认为，对于小区车位、车库没有必要设立用益物权进行利用，其完全可以通过租或者买的方式来进行。但是笔者却认为，这种观点值得斟酌。 认为小区车位、车库完全可以通过购买或者租赁来加以利用，没有必要设立用益物权，这种说法没有认识到通过买和租的方式利用他人小区车位属债权性利用，而通过设立用益物权进行利用则属于物权性的利用。债权仅具有相对性，为相对权，不具有支配性和对抗性，其效力仅及于债之相对人，而物权的优势恰恰是具有排他性的对世效力，属于支配权，绝对权，其效力具有对世性，可以对抗任何人。以债权调整小区车位、车库的利用增加了车位主更多的交易风险与诉讼风险，而对小区车位、车库设立用益物权，对其进行物权性利用则更能保护物的使用人的利益，王泽鉴说：“用益物权使物的利用关系物权化，巩固当事人间的
地下车库的产权归属
地下车库的产权归属 南京市鼓楼区人民法院（以下通常简称“法院”）最近关于小区车库产权归属的判决（以下简称“判决”），成为房地产开发商和业主的关注焦点（相关报道见本文后所附文章）。有人欢呼小区车库判归业主共有，是一个革命性的判决。但是，我们有必要对其进行理性思考。现依据相关法律、法规及规定，就判决所依据的理由逐条进行分析，并根据上海地区的有关规定，对与地下车库产权归属相关的问题作了进一步说明，略书己见，以期抛砖引玉。 一、对判决所依据的理由的分析 1、土地使用面积分摊 在判决中法院认定，星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米，而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。从而法院认为该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意，因此开发商不享有车库的使用权和支配权，而应由土地使用权人共有。 地上建筑物与土地不可分离的客观现实，成为地上建筑物与土地使用权不可分割的法律原则的依据，并被世界各国所确认。依据民法的基
本原则，权利可由一个人所有，也可由若干人共有，而共有又分为按份共有和共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利；共同共有指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。因此，对于一个小区而言，地上建筑物的所有权人共有小区的土地使用权。 实践中，中国的许多省市将小区的土地使用权面积分摊给全体业主，由全体业主按份共有，从而，任何人想要在小区内建设新的房屋或设施，都要取得全体业主的一致同意，并且全体业主的房地产权证上需相应减少分摊的土地面积。实际上要达到上述要求，操作难度非常大，通常是不可能的，在实践中造成诸多争议和纠纷。 上海市房屋土地管理局1998年发布的《关于暂停用地面积分摊计算的通知》，改变了上述将用地面积分摊给业主的做法，而只在房地产权证上表明共有面积，这就意味着小区内全体权利人共有小区的土地使用权，而建设新的建筑物或设施也将共同占有小区的土地，而只要现有的业主不表示反对就可以建造，且无需变更房地产权证，实践证明是解决土地使用权纷争的可行办法。 法院在判决中认为小区的全体业主按份共有小区土地使用权，同时由于开发商没有土地使用权的份额，其也就不享有土地上建筑物的所有权。事实上，是开发商先建造了车库及商品房等其它建筑，并将商品房销售给全体业主，然后，业主取得房地产权证，在房地产权证上登记了分摊的土地使用权面积。一个重要的事实就是，车库未参与土地使用面积的分摊，但是，房地产权证只是其所记载的房地产的权属证明，而不能决定其所未记载的地下车库的所有权。退一步讲，即使开
住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属
住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属一、问题的提出开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领到产权证的，多年来，人们很少对此进行追问.今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下：星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了“管理”和“收益”两个词，回避了最敏感的产权问题。二、车库的法律属性有人认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物（房屋）一并出售、转移。还有人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里？从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。[!--empirenews.page--] 上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人，他肯定是无法取得法律上的所有权，但实际上他又是违法建筑的所有人，如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权，照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如，购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内，购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的，并不存在违法行为。三、车库的种类（一）不得销售的公共配套设施开发商根
车库所有权归属解析
车库（位）权属情况比较复杂，既有可以销售的车位又有不可以销售的一．车库（位）是否可销售的唯一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证）。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的不得转让”，因此若不能办理产权，车库（位）买卖合同是不受法律保 护的――买到手的也只是一张白纸。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。消费者租赁车库（位）（就是所谓的销售使用权），最长期限也只有20年，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为。 二．几乎每个小区都有属于全体业主的共有车位（库），目前主要分为以下几种情况：1．敞开式的地上车位——属于全体业主主要通过划线确定每个车位的具体位置，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开 式地上车位。如根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》第七条：“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。”这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。2．三面有护围的地上车库（位）——可办产权，可销售若开发商在当初规划时，明确了这类车库（位）有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。如根据<<北京巿关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记的有关通知>>，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。3．地下车位（库）建筑面积未分摊——可办产权可销售，但是无约定的话就属于全体业主如果地下车位（库）建筑面积未分摊，且 开发商单独取得车库产权的（不能办产权的当然还是禁止销售属于全体业的），则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。如按照《北京市城市房屋管理办法》第十三条规定：“按照国家和本市规定 可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。”即如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。4．地下车位（库）建筑面积已分摊——属于全体业主如果地下车位（库）面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委
小区地下车库的归属权
小区地下车库归属权 （本文与2006年2月10日发表在《经济学消息报》） 一、引言 随着私家车逐步进入到普通家庭，业主与开发商围绕居民小区地下车库产权的纠纷日益增多。新闻媒体和理论界对于如何界定小区地下车库产权的问题上也争论不休。2005年10月21日，北京市海淀区人民法院驳回华清嘉圆小区业主诉求，认定他们楼下的地下室（既是车库、又是人防工程）属于国有资产的判决，把国家也引入了争夺小区地下车库产权的行列。那么，业主、开发商和国家谁才是居民小区地下车库的真正主人呢？ 从经济学的角度来看，产权安排是个体之间就某种经济物品（或稀缺资源）的使用效能形成的行为关系，产权界定应该从经济物品使用效能的受益范围入手（如私人物品、公共物品、俱乐部物品等）。又因为同一经济物品往往具有不同的效能（多种用途），因此，在界定产权时应考虑该经济物品初始供给的目的是为哪一种用途（市场经济条件下应是最有价值的用途）而产生，也就是要考察该物品的来源，从来源分析其主要效能，从主要效能受益范围确定其产权归属。具体到居民小区地下车库，就应该从其来源上去考查其产权的界定问题。 二、小区地下车库的三个来源 1、《城市居住区规划设计规范》的要求——小区地下车库的第一来源 居民购买的商品房虽然在产权证上标明的只是几十至上百平米的房屋。但是，购买商品房的最终目的是居住，正常的居住和生活仅仅有几十平米的钢筋水泥是不够的，要有相应的道路、绿地、停车位和一个适宜居住的大环境等等，即居民购买某小区一套几十平米住房的背后，包含着这套住房居住功能正常发挥的一系列附属和配套设施。因此，国家通过制定一系列的法律、法规、标准、规范来保证居民住宅居住功能的正常发挥。 对于停车位，我国《城市居住区规划设计规范》（后文称《规范》）制定了相应的标准。其中第8.0.6 条规定：“居民汽车停车率不应小于10%；居民区内地面停车率不宜超过10％；居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。”这是全国最低标准，各个城市根据自身发展水平规定了自己的标准，如《南京市
浅析小区地下停车位产权归属
浅析小区地下停车位产权归属 本文来自：https://www.360docs.net/doc/a015258523.html, 【摘要】:住宅小区停车位所有权归属不明,将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重地损害了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。 【关键词】:停车位产权归属业主人防工程 一、停车位的含义 所谓停车位是指各种停车场所中仅供且可供一辆汽车停放的单元。实践中和停车位相关的概念还有停车场、车库。现实生活中,还存在其它类型的停车场所,如立体停车楼、路边划线停车位等等,而且随着社会的发展,还会出现各种类型的停车场所。停车位与停车场、车库以及其它停车场存在着这样一种关系:各种停车场所是由数量各异的停车位所组成的,停车位同时也是组成这些停车场所最基本的元素。我们可以这样说,停车位是各种停车场所的基本单元,而各种停车场所则是停车位的存在形式。 二、停车位的分类 从停车位的物理状态和所处的土地立体空间位置可以把目前城市住宅小区的停车位分成两类五种形式。第一类是地上停车位,第二类是地下停车位。地上停车位是指建立在帝标之上的停车位,具体包括小区内的地面停车场,小区内独立建设的多层停车位,楼房首层架空层停车位;地下停车位显而易见就是建设在地表之下的停车位,主要有两种形式,一种是利用人防工程改造的地下车位车库,还有一种是通过利用地下空间而建造成的非人防工程性质的车位车库。 三、产权归属、众说纷纭 (一)产权归开发商。 依据是地下停车场所附着的土地使用权在建筑上盖在完成综合验收后的总体确权(又称大确权)时一般是确权到开发商或者开发商所成立的项目公司,然后房管部门根据一手交易记录分别将已成交单位分割确权给小业主(又称小确权),大确权与小确权之差,既包括尚未售出的部分物业,也包括一些公摊面积及未公摊的公共设施。公摊面积按照物业管理条例法定地属于全体业主,而公共设施,包括停车场、会所等等则属于大确权与小确权之差,由开发商取得。实际上,在目前房地产开发实践中,尽管对地下停车场与会所的产权归属之争议不绝于耳,许多开发商还是成功地作通了房管部门的工作,取得了上述公共设施的产权证,形成既得利益。
最新地下车库的所有权归属研究
地下车库的所有权归 属研究
地下车库的所有权归属研究 徐乐德 商品房住宅小区车库的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售，则是开发商普遍的做法。 2003年11月12日，南京市鼓楼区人民法院判决“星汉城市花园小区车库归业主共有”，这一判决在全国引起轰动，有人士称这是一个革命性的判决。开发商不服一审判决，向南京中院提起了上诉，时至今日，南京中院也未对该案作出终审判决。 2004年10月28日，青岛市国土资源和房屋管理局为青岛四和房地产发展有限公司开发的太平洋中心的两层地下车库颁发了所有权证书。2005年3月，太平洋中心的九位业主以青岛市国土资源和房屋管理局为被告向青岛市市南区人民法院提起了行政诉讼，要求法院判决撤销房屋管理部门为开发商颁发的车库所有权登记，一审法院以开发商申请发证的地下车库也是土地上的建筑物为由判决维持所有权登记，驳回业主请求。九业主不服一审判决向青岛市中级人民法提起上诉，青岛中院审理后认为，青岛市地方性法规明确要求新建住宅时必须有配套的停车场，此为强制性法规规范，青岛市国土资源和房屋管理局为开发商建设的地下车库颁发房地产权证这一行为，违背了青岛市地方法规的强制性规定，侵害了“青岛太平洋中心工程”所有业主的利益，不应得到支持。2005年12月5日，青岛中院做出终审判决，撤销了青岛市国土资源和房屋管理局为开发商颁发的地下车库的产权证。 有媒体称，青岛太平洋中心的业主终于拿回了地下车库的所有权。笔者认为，青岛中院撤消了地下车库的所有权证，没有提出充分的法律依据，并且撤销了开发商的地下车库的产权证，并不意味着业主是地下车库的所有权人，因为，我国现行法律没有关于地下车库所有权归属的法律规定。因此，地下车库的所有权之争还远远没有结束。对于地下车库的所有权归属问题，仍然需要我们理性地思考和研究。 一、确定我国地下车库权属的相关理论探讨 关于地下车库所有权归属，在我国的司法实践和理论研究中存在着两种完全对立的观点，一种观点认为，地下车库属于建筑物区分所有权的专有部分，可以单独作为所有权的客体，应归开发商所有；另一种观点认为，地下车库属于建筑物区分所有权的共有部分，不能单独作为所有权的客体，应归全体业主所有。
小区车库的归属论(崔建远)
小区车库的归属论 崔建远清华大学法学院教授 上传时间:2006-2-20 一、问题的提出 小区的停车位，物权法草案称之为车库，关系到业主、开发商的权益，业主生活和工作是否便利，小区的安全状况，引人注目，需要探讨。 物权法草案第七十六条第二款规定，在建筑物区分所有权关系中，会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。对此持批评态度的不在少数，其理由在于：开发商在商品房预售、销售活动中处于绝对的优势，十分容易约定有利于自己的条款，包括车库归属的条款，损害购房人的合法权益；在约定车库归属于开发商的情况下，虽然开发商声称商品房的售价中不含有车库部分，但实际上已经将车库面积公摊到了区分所有的商品房之中了，购房人支付了车库的价款，却无车库的权利。于此场合，购房人，尤其是消费者作为购房人，很难举证成功地推翻开发商的主张。有鉴于此，我国物权法不宜规定约定优先，而应另辟蹊径。对此，笔者表示赞同，认为可以借鉴中国台湾的有些做法，将车库分为法定车库、自行增设车库、奖励增设车库等种类；法律设置强制性规范，规定法定车库必须依法确定其归属，不得被约定排除；自行增设车库可以由开发商自行处分；奖励增设车库的处分形式受到一定的限制，大多可以自由处分。后两种类型的车库若未登记在开发商的名下，商品房预售合同、商品房销售合同对其归属未加约定，建筑工程规划设计亦未明确，应当按照建筑物区分所有权的原理，将它们作为建筑物区分所有权的共用部分。兹详述如下。 二、车库的类型与权属 1．法定车库及其归属 法定车库，指法律、法规规定区分所有的建筑物乃至小区所应附设的车库。此类规定属于强制性规范，开发商必须遵守，为区分所有的建筑物附设特定数量的车库，归建筑物区分所有权人拥有。商品房预售合同、商品房销售合同不得以约定排除此类法定车库，或者说不得约定此类法定车库归属于开发商或物业管理公司；即使有此约定，也不发生法律效力。 这种法定车库，在中国台湾称之为法定停车位，无独立权状，以共用部分持分配给承租户，须随主建物一并移转，但可以依分管协议，交由某一户或某些住户使用。依《公寓大厦管理条例》第45条第2项规定，此类停车位不得设为专有部分。因此，不得有让售于特定人或区分所有权人以外的特定人设定专用使用权或为其他有损害区分所有权人权益的行为。中国台湾“最高法院”2000年度台上字第2119号民事判决认为，地下室停车位属公寓大厦的共同使用部分，仅系建商将之列为约定专用部分另行出售，而共同使用部分约定供特定区分所有权人专有使用，本质上仍然是共同使用部分，不因约定而改变。又区分所有建物的共同使用部分，性质上属共有，且附属于区分所有建物，共有人将各相关区分所有专用部分的建物移转时，依土地登记规则第80条规定，其共同使用部分的所有权，亦随之移转予同一人。笔者认为，这具有合理性，可以借鉴。 这里存在的问题之一是，中国大陆目前规定法定车库的法，其位阶相对较低，多为地方
住宅小区地下停车库消防设计
住宅小区地下停车库消防设计 住宅小区地下停车库的消防设计 随着人民生活水平的提高，私家车的拥有量已达到相当高的水平。据不完全统计，我国城市目前汽车保有量已突破1000万辆，到2010年我国轿车保有量将达到2000万辆。车辆需要有个停靠的场所，但有限的地面面积多用于环境绿化，为解决停车的问题，住宅小区以及商品楼多设有地下停车库，而目前很多建筑都是使用传统的自走式车库，汽车停成一大片，只要有一辆车出现火灾险情，很容易就会殃及到整个车库所有车辆，后果不堪设想。 2006年8月5日下午，成都东湖公园旁某小区内地下停车库的配电箱起火，整个地下停车库浓烟弥漫，将楼上的住户和正在停车的居民着实惊了一把。而各大城市屡发不止的车库火灾让人们在停车消防安全上引起了新的警觉。 在消防上，大型停车库有何特点？ 大型汽车库停放车辆多，一旦发生火灾，很容易火烧连营，若遇到一些高档社区停泊的名贵车辆，后果更为惨重。 而且大型汽车库自然排烟窗口少，如果发生火灾，烟气很难排出，容易造成人员疏散和消防部队灭火困难。 大型停车库一般设置在高层民用住宅或大型公共建筑下方，由于汽车库火灾荷载大，发生火灾后长时间燃烧肯定会威胁到上方高层住宅或公共建筑，造成巨大经济损失和人员伤亡。 一些建筑物的重要设备控制中心，如变电所、消防控制室、消防水泵房等，一般都会设置在大型地下汽车库内，如果发生火灾，这些防控设备根本就不能正常运行。 在建或将要建设大型车库时，应注意哪些问题？ 1、设计时要考虑人员疏散。车库防火设计规范中明确规定“汽车库、修车库的每个防火分区内，其人员安全出口不应少于两个”。然而，大多数汽车库却用了变通手法，即在每个防火分区有一个人员出入口的情况下，几个防火分区共用一个出入口，还有个别地下汽车库自身没有独立的人员疏散出口，完全依赖于地上建筑的疏散楼梯。这不符合规范要求，人为扩大了疏散距离，造成安全隐患。 2、设计要有利于汽车疏散。大型汽车库大多停放小汽车，按照每辆车30平方米停放面积计算，一个车库停放100辆汽车，那么这个车库应该设两个汽车疏散出入口。如今，由于设置汽车疏散出入口影响地上绿化和设施布置，又不方便日常管理，因此很多建设单位采取的做法是：一个防火分区只设一个出入口，有的防火分区连一个出入口也不能保证。一旦发生火灾，随着疏散通道处卷帘门关闭，防火分区的汽车疏散出口将无法使用，部分汽车将无法从车库内疏散出来。 3、设计时注意车库喷淋与消火栓管线问题。车库内使用的喷淋系统，以湿式和预作用式喷淋为主，由于考虑到工程造价，我国车库以湿式喷淋系统居多。由于室内消火栓管线在正常情况下是充水的，冬季应采取保温措施，因为一旦消火栓管线冻裂，将会造成大的财产损失。机械式停车泊位自2000年以来得到了快速发展，年平均增长率超过50%。按照规范要求，机械式停车库应在车位上方逐层设置喷淋系统。但现在一些车库因工期问题，部分车位并未设置，即便设置，其设置方式、位置也与规范要求不符。 4、车库内自动消防设施的维护与保养。大型车库内的火灾自动报警系统、喷淋系统、补风、排烟系统以及防火卷帘门等具有消防联动功能的自动消防设备，在日常都应该注意维护和保养。目前，许多车库的火灾报警探测器没有定期清洗、维护，个别车库卷帘门、送风、排烟风机疏于管理，甚至常年处于断电状态，成了一种摆设。自动消防设施如果缺乏定期维护和保养，在火灾发生时，就难以发挥作用。另外，部分地下车库内设置有水泵房、配电室
小区地下车库产权归属论文
小区地下车库产权归属论文 南京市鼓楼区人民法院（以下通常简称“法院”）最近关于小区车库产权归属的判决（以下简称“判决”），成为房地产开发商和业主的关注焦点（相关报道见本文后所附文章）。有人欢呼小区车库判归业主共有，是一个革命性的判决。但是，我们有必要对其进行理性思考。现依据相关法律、法规及规定，就判决所依据的理由逐条进行分析，并根据上海地区的有关规定，对与地下车库产权归属相关的问题作了进一步说明，略书己见，以期抛砖引玉。 一、对判决所依据的理由的分析 1、土地使用面积分摊 在判决中法院认定，星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米，而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。从而法院认为该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意，因此开发商不享有车库的使用权和支配权，而应由土地使用权人共有。 地上建筑物与土地不可分离的客观现实，成为地上建筑物与土地使用权不可分割的法律原则的依据，并被世界各国所确认。依据民法的基本原则，权利可由一个人所有，也可由若干人共有，而共有又分为按份共有和共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利；共同共有指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。因此，对于一个小区而言，地上建筑物的所有权人共有小区的土地使用权。 实践中，中国的许多省市将小区的土地使用权面积分摊给全体业主，由全体业主按份共有，从而，任何人想要在小区内建设新的房屋或设施，都要取得全体业主的一致同意，并且全体业主的房地产权证上需相应减少分摊的土地面积。实际上要达到上述要求，操作难度非常大，通常是不可能的，在实践中造成诸多争
住宅小区内地下车库所有权与使用权归属
住宅小区内地下车库所有权与使用权归属 一、问题的提出 开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领到产 权证的，多年来，人们很少对此实行追问.今年11月12日南京鼓楼区 法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下： 星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报 该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求， 其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车 泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权 证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。 开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入 住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单 价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租 金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库 交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。 2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交 付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不 能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，所以，开发商不再享有该土 地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理 规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部 门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。因为被告并无证据证 明车库的建设成本未纳入商品房的成本，所以，车库作为公共配套设 施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售 的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配 套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也