沈阳市房地产市场问题论文

沈阳市房地产市场问题论文
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沈阳市房地产市场问题论文

摘要:改革开放以来,我国的房地产业建设日渐兴旺,如今,房地产市场已被公认为居民的消费热点和国民经济新的增长点,房地产业的发展水平成为提高人民群众生活质量的重要标志之一。沈阳市房地产业随着城市经济的持续快速增长,群众收入的不断提高,城市基础设施改造和建设的进一步加速,以及城市化进程加快和外来人口增加,都为沈阳房地产市场持续健康发展提供了强大动力。

房地产业是中国经济的支柱产业,产业链长,关系千家万户。大力培育房地产业,对完善城市功能,改变城市面貌,提升城市品位,改善居民住宅条件,拉动经济增长具有重要意义。近年来,随着我国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入,国家出台了很多支持房地产发展的信贷政策和产业政策。房地产业快速增长,城镇居民住房自有化率按户计算达到80%以上,建筑业和房地产业增加值占GDP的比例接近10%。房地产业给居民提供了新的资产形式,房产成为除金融资产以外,居民持有的最重要资产。房地产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用。

一、房地产市场存在的问题

1、土地供应市场存在问题

目前在沈阳市土地市场发展过程中,市级的核心城区已经进人规范化、市场化的管理,但在一些城市边缘的开发区,仍存在比较混乱现象。有些部门为求一时之利,越权大规模协议批地,从而为一些开发商圈地提供便利,严重冲击着政府对房地产市场的宏观调控职能的

房地产市场分析报告 模板

房地产市场分析报告格式 特点: (1)侧重以房地产市场分析为主,在分析中得出结论。 (2)围绕项目进行,为项目的市场定位做准备。 (3)关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 (1)区域社会经济发展状况。 1)区域概况(网上资料或统计局)。 2)地理位置(位置、所辖区域、面积、市区面积) 3)城市性质及地位(城市的历史、文化、所占的重要地位) 4)城市规模(城市用地规模、人口规模)。 5)城市总体布局(城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6)区域经济发展概况(数据来源统计局)。 7)区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8)人均可支配收入及增长,消费性支出及增长、平均工资。 (2)区位分析。 项目所在区域概况(项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用)。 区域位置(项目具体位置、占地及位置优势) 区域景观条件(项目所在地区域景观) (3)项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1)项目所在区域的交通情况(项目周边的快速路、主干路、次干路、支路;项目周边的公交线路;项目到达市中心的乘车路线及时间)。 2)主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 (4)分析项目与上述区域的关系。 1)城市规划对项目开发的影响。 2)区域整体规划概况。 3)项目周围规划概况。 4)规划对项目的影响 (5) 1)经济发展、人均收入及支出消费。 2)项目的区位优势劣势 3)项目的交通优劣 4)大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 (1)区域市场的发展状况。 1)区域市场的发展状况及概况 起步兴起期(时间、首批代表作、产品特征); 平稳发展期(时间、首批代表作、产品特征、需求状况)。 整合提升期(时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况)。 2)近年来区域住宅(商业)市供求分析。 市场供应方面(近几年来的施工面积及增长)、市场需求方面(近几年来的销售面积及增长,

某地区域发展及房地产市场分析

滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一.区域发展 (一)区域简况: 天津滨海新区位于华北平原东北部,海河流域下游,市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区,核心区域为,塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域,具备区位优势,交通优势,资源优势,工业基础优势,体制优势以及人才优势,对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 (二)区域经济与社会发展计划: 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长,形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局;目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长,2004年GDP达1250亿元,占全市的42.6%,其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况: 2004年,滨海新区完成固定资产投资565.47亿元,比上年增长55.2%,其中,基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右,房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构: 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地,支柱产业支撑作用显著,经过

10年的建设,已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年,滨海新区投资结构逐步改善,二、三产业趋于协调。从产业投向看,第一产业完成投资1.51亿元,比上年下降1.2%;第二产业完成投资211.56亿元,增长59.6%;第三产业完成投资251.01亿元,增长71%。三次产业的投资结构为:0.3:45.6:54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求,在制定“三步走”发展战略的同时,为滨海新区发展提出新的目标:这就是“立足天津,辐射‘三北’,服务全国,面向东北亚,建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划,建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件,加快东西沽地区的建设改造,拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设,促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格,努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结: 在全市整体经济不断增长的大环境下,滨海新区的经济发展可谓更加迅速,目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟,整体产业布局合理,已形成了六大支柱产业,并以此带动相关产业链的形成,因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影

房地产市场需求分析报告

《房地产市场需求分析报告》

一:影响我国房地产市场需求因素: 价格的基础是价值,价格不可能长时间偏离于价值,动态来看,价格的走势和价值的走势是平行的,静态来看,价格是偏离价值的,是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨,但不希望房价大幅下跌,而要保持房价微涨,因此加息和调整的幅度不大,其造成的购房支出成本增加有限,因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格,对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品,主要是工业消费品,由于较大的供应弹性,价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决,不可能出现很大的升幅,那么唯一可预期的,就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房,而去买房,看似出于中国人的传统观念,实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款;这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱,房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币,这是一个刺激点,有利于需求的增加。 二:具体数据分析 第一点:全国商品房销售面积及销售额增速(%)

某市房地产市场调查报告

石家庄房地产市场调查报告 二〇〇四年十一月

目录 第一部分市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………P3 一、石家庄简介 二、石家庄总体社会经济发展状况 三.、石家庄城市规划与城市建设状况 第二部分石家庄房地产市场总体分析…………………………………………………………………………P14 一、2004年房地产的概况 二、石家庄房地产总体态势分析 三、石家庄市场客户整体特征 第三部分石家庄市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………P23 一、石家庄市房地产市场板块分析 二、石家庄房地产市场典型案例剖析 三、2004年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总

第一部分市场背景及经济发展动态 一、石家庄简介 石家庄——河北省的省会,地处中国华北平原,地势平坦开阔,全市总面积15848平方公里,总人口910.5万,其中市区面积456平方公里,人口211.1万,是全省政治、经济、文化的中心。 1、地理交通 华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部,位于东经114°29′,北纬38°04′,北靠首都北京和港口城市天津,东临渤海和华北油田,西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻,古称“京畿之地”,素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称,地理位置十分优越。 2、科技教育 石家庄市科技教育基础雄厚,高等院校集中,具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个,各类专业技术人员47.34万人,两院院士5人。其中,信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等,在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校,在校学生18.6万人。

房地产市场分析论文集(25个doc)27_New

房地产市场分析论文集(25个doc)27

水载舟亦覆舟,舟沉水亦破水 如果把企业喻为船,消费者就好比水。水,载舟亦覆舟。然而,成都油脂化工总厂的衰败与再兴亦表明;舟,沉水亦破水。 一、覆舟 这个国营中型企业,有50多年生产肥皂的历史。该厂的“芙蓉”肥皂,在历届全国评比中,除一次排名第二外,其余均为总分第一。1988年,该厂肥皂产量达14,000吨,年利税140万元,还享受着数百万元财政补贴。可到了1990年年底,该厂肥皂产量只有9,000吨,且有2,800吨肥皂涨满了库房,也占用了全部资金。厂,停产了;船,沉了。 二、茫然 1990年,原材料价格上涨一倍左右居高不下;国家和地方给该厂的补贴又全部取消;同时,随着洗衣机大量病入居民家庭,消费者已青睐去污力强,使用方便的洗衣粉,而对肥皂却不屑一

不”。“四千”即“千山万水、千辛万苦、千方百计、千言万语”;“三不’即“不分昼夜,以调查为依据,按时获取准确信息方回厂”。电报、电话从大江南北频频传回。 1抽样调查表明:1990年,在我国农村,主要用肥皂而很少用洗衣粉的家庭有5,960万户,大多数分布在山区、丘陵地区、城市远郊等;另外,有6,050万户的肥皂用量略低于或等于其洗衣粉用量,大多数分布在近郊、小镇、交通发达的富裕乡村。 2.经常使用芙蓉牌肥皂的家庭,1989年为312万户,而1990年只有271万户,其中四川1990年有153万户。老客户减少的主要原因是零售商的销售问题;而新客户不能增加,主要是不了解芙蓉牌肥皂,即使在四川,也只有12%的农户熟悉芙蓉牌肥皂。3.芙蓉腺肥皂货比数家,质量上乘,价格居中,但零售商销售积统性不高,主要原因是纸箱包装不牢,运输时容易变形,顾客不买变形肥皂,致使零售商盈利微薄,销售一条芙蓉肥皂,

中国房地产市场分析报告

2011上半年全国房地产市场分析及下半年预测 来源:作者:伟业我爱我家 2011年07月12日13:38 (0) 今年1月26日,国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条”。随后,伟业我爱我家市场研究院通过对一季度各级市场的分析,发现政策效果已经显现。如今,上半年已经结束,整体市场运行情况如何政策成效是否进一步体现未来走势又会怎样对此,伟业我爱我家市场研究院在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。 第一部分,调控政策的基调与梳理 (一)总体基调 虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效,但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构,引导房地产市场健康稳定发展。因此,为了给长期调控争取更多宝贵时间,“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外,保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。 (二)政策梳理 二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进,对各项细则的深入落实。通过梳理发现,二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障

房建设;各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应;在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外,面对持续加大的通胀压力,央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。 第二部分,全国二季度各级市场分析本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四 个方面进行全方位解读。 为了更好的总结各城市的成交特征,根据各城市出台限购城市的严厉程度,将监控城市分为以下三类进行梳理:一线城市:包括北京、上海、广州、深圳。 限购政策严厉的二线城市:主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市,包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。 限购政策不太严格的二线城市:主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市,包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。 (一)一级市场:除限购较松的二线城市之外,上半年 多数城市土地成交明显放缓 根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示,

房地产市场分析论文集(25个doc)23

房地产市场分析论文集(25个doc)23

恰到好处的心理营销 北京西乐日用化工厂是北京市海淀区四季青乡化轻公司下属的一个乡办化妆品生产企业。它的前身是一个修补轮胎的手工作坊。1984年,该厂根据社会对日用化妆品需求不断增长的趋势,正式转产护肤霜。几年来,西乐厂坚持依靠科技,不断开发出适销对路的新产品,继1984年投产(当年产值达20万)后,销售额连年翻番,到1990年已突破9(:)万元。这家只有200多名职工的乡办企业,目前已开发出6个系列犯个品种的产品,每年为国家创利税上百万元,产品不仅在激烈的市场竞争中占有一席之地,而且已经在我国北部地区广为流行、走俏。 北京西乐日用化工厂之所以取得如此好的 成绩,其中一个极为重要的原因就是该厂抓住了消费者对日用化妆品的消费心理,展开了心理营销。 一、抓住顾客求新求美心理

随着化妆品消费需求的发展,消费者不再仅仅追求化妆品的美容需要,而且更加重视其护肤。保健等多种功能。西乐厂在开发过程中意识到了这一点。1984年,西乐厂引进了北京协和医院开发的硅霜生产技术,并把这种经过临床医疗试验证明具备护肤、治疗良效的的专用技术,用来开发新型的化妆品,当年9月通过硅霜工业化生产的技术鉴定后,很快就生产出以“斯丽康’命名的护肤霜投入市场。这种化妆品与传统护肤霜的不同之处,在于它以硅油代替了以往常用的白油或动、植物油脂。这种裢油擦抹在皮肤上,能形成一种薄膜,一方面能阻止皮肤表面因水分丧失而引起皮肤干燥的作用,另一方面又能维持皮肤细胞的正常新陈代谢。因此,斯丽康护肤霜由于使用了硅油可起到美容、增白、洁肤的作用。长期使用硅油化妆品,不但无害,而且还可使使用者的皮肤滑润、弹性好。几年来,该厂陆续推出的“斯丽康高级护肤霜”、“斯丽康增白粉贫,以及化妆用的底霜,婴儿用的“宝宝霜”等多种新产品,已经受到了经常需要化妆品的顾客以及寒冷干燥地区消费者的青睐。西乐化

重庆房地产市场分析报告.doc

重庆房地产市场分析报告 第一部分:重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4-12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分:房地产市场发展趋势综述 (一)2004年房地产业发展的有利因素 (二)重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市,近年来,经济运行态势良好,各项经济迅速发展,随着房地产业政策日趋完善,政府进一步促进经济发展,扩大消费,加大宏观调控力度,整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下,我市房地产市场持续升温,房地产经济发展趋势良好。今年8月,国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,重庆市政府根据重庆市的具体情况,制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实,2004年的房地产市场势必更加规范,房地产市场秩序将进一步好转,消费环境越来越好,房地产业将持续健康的发展。

目前重庆正处于大发展阶段,居民消费能力的不断提高,政府加大基础设施建设,已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设;未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市;城市总体规划修编以后,都市发达经济圈(主城区)内城市规划区面积将有所扩大,渝中半岛城市形象设计方案招标完成后,数个片区将在重新调整规划后进行改造建设,这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素,对存在的问题,政府已采取政策,对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是:房地产开发规模持续上升;房地产市场秩序更加规范;市场成交有望进一步扩大;房地产市场竞争加剧,房价稳中有升。 第一部分:重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 (一)土地 优化土地、房屋供应结构,是引导市场消费、控制房屋积压,保障健康发展的重要措施,2004年,政府在土地供应上,将调控土地供应总是供应区域和供应结 构,确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度,重庆市经市审 批出让共356宗,面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. (二)投资—适度增长 今年前9个月,在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下,我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年,全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长,预计今后两年会以平均30%的幅度增长;地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 (一)客户需求调查统计分析

房地产营销策略分析 论文

毕 业 设 计 题目 绿岛御园营销策略分析 姓 名 陈蕾 学 号 0807240116 系(院)工商管理系班 级_D08营销 指导教师王 瑜 职 称_教 授 年 月 日

目录 摘要 (1) 关键词 (1) 一、绿岛置业公司简介 (1) (一)绿岛公司简介 (1) (二)绿岛御园简介 (1) 二、营销环境分析 (1) (一)宏观环境分析 (1) (二)微观环境分析 (2) 三、绿岛御园营销的关键 (2) (一)深刻洞察市场信息 (2) (二)专业、系统化的营销策略和推广策划 (2) (三)有效的销售执行和控制 (2) 四、营销策划的制定 (3) (一)深刻洞察市场信息 (3) (二)专业、系统化的营销策略和推广策划 (3) (三)有效的销售执行和销售控制 (3) 五、营销策略的应用 (4) (一)产品品牌策略 (4) (二)产品价格策略 (4) (三)产品渠道策略 (4) (四)产品促销策略 (5) 六、营销过程中存在的问题 (5) (一)绿色营销成为消费者关注的卖点 (5) (二)物业服务贯彻于营销全过程 (5) 参考文献 (5)

绿岛御园营销策略分析 【摘要】市场竞争日益加剧的今天,怎样使公司的效益最大化,能够卖出更多的楼盘,是房地产发展商追求的目标,但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响,房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中,营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。 【关键词】市场营销营销策略营销策划 一、绿岛集团简介 (一)绿岛集团简介 山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立,自成立以来,公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”,是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二)绿岛御园小区简介 绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘,其位置坐落于垦利振兴路以南,民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构,层高三米,外层保温结构,供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。 御园小区共有16栋住宅楼,其中共有12栋多层住宅,4栋小高层住宅,共623户,其户型有90型的两室一厅一卫;有110型、120型的三室一厅一卫;140型、160型的三室两厅两卫;130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式,户型种类多样。 二、营销环境分析 (一)宏观环境分析 1、国家政策 为了进一步稳定房产市场,控制稳定经济增长,国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先,外地户口不允许在本地购房;其次,购房想办理银行贷款者,第一套房必须首付30%。第二套首付60%,第三套一次性付清;再次,购房想办理贷 款者如在银行的信用额度不够,不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市

沈阳房地产市场观察DOC9(1)

沈阳房地产市场观察 一、整体房地产市场 沈阳作为经受了激烈的产业结构调整的城市,房地产市场经历了长时间的低迷,但是随着产业结构调整初告段落,以及城市建设和旧区改造工作的推进,沈阳房地产产业逐步走出低谷,并在近年迸发。 (一)、沈阳一级房地产市场 近年来,沈阳市政府加大了对土地市场混乱局面的治理,取得了卓著的成效,土地出让收益金从2000年的7000万元,上升到2003年的30.2亿元(见表2-1)。 表2-1 年份 2000年2001年2002年2003年 要项 出让面积(万m2)682 480 400 676 土地出让金收益(亿元)0.7 10.3 15 30.2 注:资料来源:房地产交易中心 1、土地价格及开发成本 沈阳市目前毛地楼面地价占房价比例在6%-10%之间,约为8%。净地楼面地价占房价比例在20%-30%之间,约为25%。地价在房价中所占比例,在全国大城市中属于中等或中等偏低水平。 沈阳偏低的地价水平,是保障企业开发利润、产品品质提升和对房价保持合理水平的主要支持因素,是在沈阳进行房地产投资的一个重要衡量。 从土地价格上涨对沈阳市房价的传导效应看,房价受地价波动影响还较低。 根据评估,近两年沈阳市土地价格上涨幅度大约在12%左右,土地价格上涨带动开发成本上涨在5%左右。 通过对近3年沈阳市房价变化情况对比,土地价格的攀升,对房价并没有产生大幅度的影响,预计,今后一段时间,沈阳商品房价格受地价上涨的影响仍在小幅度范围。 2、土地供应类型的转变 2003年沈阳土地市场的最大变化有两个, ①一环内土地供应量越来越少,土地供应向二、三环区域拓展。2004年预售和即将预售的几个大盘,有一半以上土地基本上就是在2003年上半年取得的。 ②商业用地的供应比重显著加大。商业用地的供应量从2002年的6宗,面积7.78万平方米,成交金额2.23亿元,占全年的4.5%,发展到2003年的23宗,面积22.48万平方米,成交金额4.92亿元,占全年市场供应量的12%。这组数字在2004年有望进一步攀高,可以说对本项目而言,潜在的竞争对手在土地出让的这一刻就诞生了。

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主,围绕项目进行,为项目的市场定位作准备,关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。(以下以住宅项目为例) 第一部分:宏观区域分析 (1)区域社会经济发展状况 1)区域概况(网上资料或统计局) 2)地理位置(位置、所辖区域、面积、市区面积) 3)城市性质及地位(城市的历史、文化、所占的重要地位) 4)城市规模(城市用地规模、人口规模) 5)城市总体布局(城市格局、所含区、规划方向、突出特色) 6)区域经济发展概况(数据来源统计局) 7)区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8)人均可支配收入及增长,消费性支出及增长、平均工资。 (2)区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况(项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用) ②区域位置(项目具体位置、占地及位置优势) ③区域景观条件(项目所在区域景观) (3)项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1)项目所在区域的交通情况(项目周边的快速路、主干路、次干路、支路;项目周边的公交线路;项目到达市中心的乘车路线及时间。) 2)主要商业区、就业区分布及与项目的关系 (4)分析项目与上述区域的关系 1)城市规划对项目开发的影响 2)区域整体规划概况 3)项目周围规划概况 4)规划对项目的影响 (5)区域分析结论 1)经济发展、人均收入及支出消费 2)项目的区位优劣势 3)项目的交通优劣势 4)大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分:区域房地产的市场分析 (1)区域市场的发展概况 1)区域市场的发展状况及概况 起步兴起期(时间、首批代表作、产品特征); 平稳发展期(时间、代表作、产品特征、需求状况); 整合提升期(时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况)。 2)近年来区域住宅(商业)市场供求分析 市场供应方面(近几年来的施工面积及增长)、市场需求方面(近几年来的销售面积及增长,销售总额); 价格变化(各类房产项目的价格及其涨幅:经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房) 3)区域住宅(商业)市场的发展特点

房地产项目及区域市场分析

目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 (一)供应分析--------------------------------------------------------------- 2(二)需求分析--------------------------------------------------------------- 7(三)价格分析--------------------------------------------------------------- 8(四)结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 (一)项目优势分析---------------------------------------------------------- 10(二)项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11(三)存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 (一)目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13(二)项目定位-------------------------------------------------------------- 14(三)客户定位-------------------------------------------------------------- 14(四)价格方案-------------------------------------------------------------- 14(五)项目建议-------------------------------------------------------------- 15(六)销售策略-------------------------------------------------------------- 15(七)现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 (一)媒体选择-------------------------------------------------------------- 24(二)活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29

毕业论文之房地产价格分析

在房地产行业飞速发展的今天,如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标,必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法,得出合理的定价,以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月,XX市房地产开发投资继续保持增长,共完成投资35.0亿元,同比增长27.3%;商品房施工面积763.2万平方米,同比增长38.3%;商品房竣工面积98 . 8万平方米,同比增长42.6%;商品房销售面积84.3万平方米,XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求,从供求关系上来说,商品房价格应该下跌或者保持不变,但由于商品房投资的特殊性,XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上,房价=成本+开发商利润+税金,所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成,据称,土地价格可以达到房价的30%,而在不同区域和不同土地来源,成本波动较大。建筑 成本中,建筑原材料成本是最大的一块,这部分一般占到建筑成本的60%,而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大,波动较为明显,特别是这两年物价飞速上升,建材价格比前几年也上涨很多,人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善,难以计算土地的平均价格,但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看,已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算,已达到1900元/M2,也就是说,XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长,居民可支配收入的增加,对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨,提高按揭利率,适度建设两限房,经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济,防止通货膨

(市场分析)房地产市场价格分析报告最全版

区域房地产市场价格月度分析报告(2010年10-11月) (市场分析)房地产市场价 格分析报告

内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 (2010年10-11月)2010.12 目录 章节目录 一、全国房地产市场概况9 (一)房地产政策导向9 (二)主要指数分析11 (三)全国房地产开发投资情况分析12 二、全国房地产增量房市场交易情况分析22 三、重点城市存量房市场交易情况40 (一)11月份存量房房价指数40 (二)重点城市分析:11个监测城市二手房价格指数全部上涨41

(三)其他分析46 四、重点城市分析50 (一)11月份重点城市房地产市场概况50 (二)2010年重点城市房地产市场状况小结51 五、房价综述和政策导向分析56 (一)政策导向及预测56 (二)房地产市场走势预测58 表目录 表1:2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22 表2:2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22 表3:2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25 表4:2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26 表5:2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28 表6:2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29

表7:2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31 表8:2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33 表9:2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35 表10:2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36 表11:2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38 表12:房屋销售价格同比增幅前十名的城市39 表13:房屋销售价格同比增幅后五名的城市39 表14:新建住房价格同比增幅前十名的城市40 表15:新建住房价格同比增幅后五名的城市40 表16:2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41 表17:2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50 图目录 图1:2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11 图2:2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12

房地产市场分析论文集(25个doc)17

房地产市场分析论文集(25个doc)17

做好房地产营销文章促开发企业健康发展 当代建设钟治峰1999.04 搞好房地产市场分析是房地产市场营销的基础;制定房地产市场营销组合策略是房地产市场营销的核心;建立高效协调的营销组织并卓有成效地强化营销管理是房地产市场营销的保证。 一、搞好房地产市场分析是房地产市场营销的基础 第一,要进行房地产市场营销环境分析。即通过对影响房地产市场的各种经济、社会、法律、政策、技术等宏观环境、产业环境及微观环境的分析,从而把握市场趋势,进而挖掘和发现市场机会。特别要时刻把握影响房地产发展的财政税收、金融信贷、产业政策走向,超前决策和行动,掌握市场竞争的主动权。

第二,加强房地产市场供求分析。市场供求情况是企业最重要的信息,开发企业要善于总体上把握商品房市场情况、供求情况,要分析影响住房供求的因素,考虑城市化、收入变化、住房体制及住房政策、人口因素、就业水平等对住房需求的影响,以及利率、土地供应、建筑成本、税费、价格等对住房供给的影响,尤其要注意分析市场有效供给和有效需求。 第三,搞好消费者购买行为分析。通过对影响消费者购买行为因素的分析,找出影响购买行为的关键因素,为营销决策提供信息。并在此基础上进行市场细分,选择目标市场。 第四、注重对房地产市场竞争者的分析。我省房地产开发企业由80年代中期的几十家发展到现在的1300多家,每个企业的市场份额越来越小,竞争日趋激烈,这种竞争主要表现为同行业企业对同一市场的争夺。因此,房地产开发企业在确定自己的开发项目时,必须了解同一地区提供同类产品的档次及其开发企业的实力,发挥自己的竞争优势,避开来自竞争者的威胁。

沈阳市房地产业发展现状调查与发展趋势分析

沈阳市房地产业发展现状调查与发展趋势分析 2008年12月,沈阳商品住宅销售均价为3470元/平方米,而2009年11月沈阳商品住宅销售均价为4062.55元/平方米。这意味着沈阳房价2009年以来累计上涨17.08%。2009年11月沈阳商品房实际登记备案面积为90.22万平方米,其中商品住宅实际登记备案面积为80.53万平方米,同比分别减少25.79%和17.59%,环比分别减少33.14%和31.33%。沈阳商品住宅房价的峰顶出现在2009年9月,当月沈阳住宅备案均价达4377元/平方米。而8月,沈阳商品住宅销售均价首度突破4000元,达4271元/平方米。受大环境及自身资金紧张影响,2009年年初以来,开发商放缓了开发速度,以及后续开工不足,不仅大大消化了商品住宅库存,也出现房源略显供应不足的态势,供应矛盾加速了沈阳房价2009年急速上扬,仍留下上涨压力。随着开发企业资本金缓和、增加拿地和开工,房价上涨压力将有望趋缓。2009年全年沈阳房地产开发投资完成1188.7亿元,增长17.6%;商品房销售面积达到1532.9万平方米,增长4.6%,充分发挥了拉动投资、带动消费的双重作用。2010年,将增加普通商品住房供给,鼓励居民自住和改善性购房,大力发展二手房市场和住房租赁市场。房地产业发展对于拉动沈阳经济具有重要作用。沈阳房地产市场没有出现大起大落,现在沈阳房价在全国副省级城市中还是比较低的。保持中小户型、中低价位的房产供应,使刚性需求得到满足,这是房地产行业持续平稳发展的关键。另外,一个平稳健康的楼市对于人才的引入也是有利的,房价如果太高,会提高外来人口介入沈阳的门槛。 从2009年一季度至今,沈阳一些品牌企业的销售业绩纷纷飘红,尤其以万科、首创、保利、金地、绿地、格林等一批品牌企业为代表。保利首季度销售房子800多套,销售金额达到3亿多元。同样,位于长白岛的远洋和深航也传出销售佳绩,远洋推出的6号楼,竟出现了彻夜排队购房的场景,来自四面八方的信息和数据都显示出这样一个事实:沈阳楼市,已经典型性复苏。2009年前五个月,沈阳房地产市场呈现“先抑后扬”态势,显示了良好的发展势头,购房人群中,以中老年“换房族”居多。在如今的购房群体中,换房一族占了大部分。这些人之前一直都有购房愿望,只是一直持币观望。如今,随着全国房地产市场的回暖,消费者观望的心态已经逐渐消失,商品房销售恢复正常水平。据统计,2009年1月至5月,全市商品房销预售面积440.96万平方米,与去年基本持平。除了一月份负增长以外,其他4个月均超过去年同期水平。 2009年1月份,受元旦、春节假期以及去年下半年房地产市场形势的影响,全市商品房销量与去年同期相比为负增长。但从2月份开始,房地产市场开始全面回暖,并且保持持续增长。2月份销售面积45.88万平方米,同比增长2.53%;3月份销售面积120.99万平方米,同比增长30.56%;4月份销售面积91.86万平方米,同比增长8.94%;5月份销售面积96.06万平方米,同比增长12.09%。

沈阳房地产市场分析

沈阳房地产市场分析 第一节宏观市场分析 2003年是中国房地产市场的政策年,热切期待政府出台鼓励房地产业发展政策的业界却迎来了央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称“121号文件”),引发了房地产业界、地方政府和学术界的一次大讨论。8月12日国务院的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称“18号文件”)充分肯定了中国房地产业对社会经济发展的贡献,明确做出了“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”的判断。 2003年还是中国土地市场的整顿年。从年初的“停止别墅类用地的土地供应”到对各类开发区建设用地管理的清理整顿,再到严格实施国有土地使用权出让的“招拍挂”制度,使全国土地供给渠道发生了巨大的转变。此外,《物业管理条例》的实施也对房地产市场的发展与规范起到了积极的推动作用。 从房地产市场的运行状况来看,2003年我国房地产开发继续保持了快速增长的态势。据统计:全国累计完成房地产开发投资10106亿元,比上年同期上涨29.7%;商品房施工面积、竣工面积增幅均在30%左右;商品房和商品住宅销售面积同比分别增长34.0%和33.4%,超过了竣工面积增长的速度;全年商品房销售额7671亿元,增长34.1%,其中销售给个人增长35.8%,所占比重为92.5%。 房地产市场价格基本稳定,地区发展不平衡。从第三季度商品房和商品住宅市场销售价格变化来看:全国商品房和商品住宅市场销售价格分别上涨了5.3%和5.9%,继续保持低于GDP增长速度的水平;上海、宁波、沈阳、南京是商品房价格同比增长最快的城市,上涨幅度分别达到了21.5%、16.1%、9.4%和8.9%;北京、深圳、大连、成

房地产市场形势分析报告

当前房地产市场形势与发展态势分析——房地产市场形势分析报告 由建设部提议,中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市(省)是我国房地产业发展的重点和热点地区,对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同,经济和社会发展的基础不同,房改的进程不同,房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨,对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月,上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40%。上海完成开发投资280.5亿元,同比增长58.2%;北京完成开发投资253.9亿元,同比增长42%;杭州完成开发投资40.57亿元,同比增长41.6%;浙江完成开发投资198.6亿元,同比增长40.6%。天津一季度完成开发投资20.3亿元,同比增长20%;重庆完成开发投资57.29亿元,同比增长19%;广州房地产开发投资保持了10多年快速增长,1至5月完成开发投资118.5亿元,同比增长5.97%。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月,北京房地产开复工面积4,680万平方米,同比增长31.7%,其中住宅开复工面积3,441万平方米,同比增长36.2%;天津一季度房地产施工面积1,182万平方米,同比增长10.6%,其中新开工面积151万平方米,同比增长19%;重庆房地产施工面积2,643.81万平方米,同比增长32%,其中住宅面积2,508.3万平方米,同比增长32.3%。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上,今年1至5月稳步上升,同比增长10%以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长,六市一省有升有降 1至5月,上海商品房竣工面积达到347.04万平方米,同比增长58.2%,其中住宅竣工面积301.75万平方米;北京商品房竣工面积175.2万平方米,同比增长19.4%,其中住宅竣工面积149万平方米,同比增长37.4%;天津一季度商品房竣工面积96万平方米,比去年同期减少31万平方米,占年度竣工计划的11.6%;重庆商品房竣工面积89.2万平方米,同比下降23.1%,其中住宅竣工面积71.59万平方米,同比下降6.7%。

房地产区域状况分析报告

诚投集团冉家坝工程应标书 目录 第一部分:区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析(针对商品房) 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62

第一部分区域环境分析 一、北部新区基本简况 1.地理位置:位于重庆主城区北部,南接重庆中心城区江北区和渝中区;北靠江北国际空港; 西邻嘉陵江,与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联;东南3公里与规划中 的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积:130平方公里 3.成立时间:2001年 4.现有人口:9.9万 5.现有交通状况:210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布;已经开工建设的渝怀铁 路从该区穿过,重庆新火车客运站正在区内兴建,西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点:重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业 等高新技术产业,汽车及零配件制造等现代制造业,以及出口加工制造等产业。北部新区 实行"一区多园",开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园 和出口加工区等。 7.良好的投资环境,支撑北部新区经济持续快速发展。 1)明显的区位优势:拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2)广阔的发展空间:拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3)良好的基础设施和生态环境: ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投 资450亿。

◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性 重点基础设施工程正在兴建,将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地 和公园绿地等绿色生态空间,形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4)优惠的扶持政策:北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势,实行“普惠、特惠和特事特办”的政策,形成明显的“政策洼地”,吸引海内外投资者来兴业发展。 5)八年实现全面改造 ◆三年打造基础:从2003年到2005年,基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架:到2007年,完成基础设施网络和综合立体交通网络建设,并形成以 高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区:到2010年,7个组团基础设施建设全面完成,以高新技术产业 为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成,现代都市风貌 展示区风貌初步展现,对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现,北部新区“十 里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成,北部新区包括经开区、 高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6)快捷的服务方式:政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7)良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年,北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设 投资49.7亿元,比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个,累计合同投资总额269.1亿元,其中2003年引进工程87个,占历年引进工程 总数的71%;合同投资总额208.7亿元,占历年合同投资总额的77.6%。

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