广西迈向大市场大流通大贸易 打造国际性商贸基地

广西迈向大市场大流通大贸易  打造国际性商贸基地
广西迈向大市场大流通大贸易  打造国际性商贸基地

广西迈向大市场大流通大贸易

打造国际性商贸基地

阅读提示:大型商品交易市场建设是加快服务业发展的一个重要着力点。去年我区批发零售业完成固定资产投资260.51亿元,同比增长60.8%,其中86个重点市场建设项目完成投资64.65亿元,在搞活商贸流通、带动产业发展、拉动消费需求等方面发挥了显著作用。“十二五”期间,我区商品市场建设投资规模将新增1500亿元,比“十一五”投资规模增长70%。

项目为龙头打造国际性商贸基地

“十二五”将培育出5家年交易额100亿元以上、10家年交易额50亿元以上的大型商品交易市场

2012年3月29日,记者走入南宁市?华南城?,首先跳入眼帘的是4座现代化大型展馆,独具创新的外观设计,高标准的内部装潢,让人眼前为之一亮。南宁华南城有限公司总经理林贤富告诉记者,目前目前我们看到的4个巨大的物流展示交易中心是华南城的核心部分,将分别作为建材家具、五金机电、纺织皮革和东盟特色商品展示交易的专业区。

据了解,南宁华南城可为采购商和供应商提供包括展示交易、仓储物流、质量检测、市场营销、金融服务、信息交流、人才招聘在内的综合服务,并将海关、工商、税务、质检等原本分散的政府职能工作环节也集中起来,帮助企业降低生产采购和物流成本,提高采购效

率和企业利润。

自治区商务厅有关负责人接受记者采访时表示:?南宁要打造国际性商贸基地,关键要通过这些大型市场建设项目的推进,逐步构建起‘大市场、大流通、大贸易’的新格局。?据悉,华南城项目建成投入运营后,将有近10万家中小企业入驻开展业务。

南宁华南城是近年来我区一大批商品交易市场火热建设的一个缩影。2010年,自治区在《关于加快商品市场体系建设的意见》中提出,到2015年,全区商品市场建设投资规模要新增1500亿元,比?十一五?投资规模增长70%;培育出5家年交易额100亿元以上的大型商品交易市场;10家年交易额50亿元以上的大型商品交易市场;30家年交易额10亿元以上的大型商品交易市场。

去年,我区开展?市场体系建设主题年?活动,以培育十大商品交易市场、十大生产资料市场、十大农产品交易市场、十大零售商业中心为核心,引领全区商品市场体系建设快速推进。据统计,2011年全区批发零售业固定资产投资260.51亿元,同比增长60.8%,其中86个重大市场建设项目完成固定资产投资64.657亿元。

流通方式大变革

降低农产品流通成本,实现从“田园到餐桌”安全管理

走进广西海吉星农产品国际物流中心,你要打破脑海中传统农产品批发市场散货无序堆放、商贩高声吆喝、现场直接买卖的固有思维模式,因为在这里,农产品进场时要进行食品安全抽样检测,入场商户实行?会员制?管理,买卖双方正在推广使用IC卡进行电子交易

结算。作为自治区重点扶持建设的我区十大农产品批发市场之一,广西海吉星尝试通过国际化、现代化的管理经营模式,引领一种高品质的农产品流通新方式。

广西海吉星农产品国际物流有限公司副总经理林菁说:?对进场交易货物的食品安全检测,可构建食品安全可追溯系统,实现‘从田园到餐桌’的全过程食品安全管理。与广大农产品生产基地建立长期的会员模式管理,有利于对种植基地的引导,促进产销对接。而使用IC卡进行电子结算,实现了对交易数据的统计与管理,有助于对农产品供需市场进行研判和引导。?

自治区商务厅相关负责人表示,利用大型农产品批发市场和流通企业完善的配套设施和现代服务功能,可有效降低农产品流通成本和损耗,保障农产品流通安全,稳定食品价格,促进农民持续增收和带动农业产业化等。

目前,在广西海吉星已开业的水果交易区里,每天的水果交易量已达到2000多吨,项目全部建成运营后,预计年交易量将达300万吨,年交易额达100亿元,成为全国十大农产品批发市场之一。

2011年起,广西被商务部正式列入?南菜北运?农产品现代流通综合试点省区,目前,我区已在右江河谷、南宁盆地、北部湾沿海和桂北、桂东南地区等蔬菜种植优势产区,建设改造6个产地集配中心;在北京、西安等重点主销区城市批发市场建设2个?南菜北运?交易配送专区;在我区果蔬主产区与北方主销区之间建设6条产销商流链条。

?今年我们将继续在这方面加大投入,计划在重点果蔬优势产区建设6个产地集配中心、3个主销地交易配送专区、8条产销商流链条,进一步建立起上联生产基地,下接零售终端,整合形成以产地集配中心向全国北方地区辐射的更为完善的流通网络体系。?自治区商务厅上述负责人向记者介绍。据统计,2011年,我区限额以上农产品批发市场109个,年成交额亿元及以上市场44个,年成交额约393亿元。

市场建设需多管齐下

优惠政策落地难,国土、财政、规划等部门要加强支持力度

经过多年努力,我区基本形成了城市市场与农村市场、批发市场与零售市场、有形市场与无形市场以及内外贸一体化市场共同发展的商品市场体系。然而,在工作推进中一些瓶颈问题也制约着市场体系建设的加快发展。

?首要的是土地资源日益紧张,造成部分项目落地难。大型市场建设项目投入大,占地面积大,在目前各市用地指标从紧的情况下,适合发展商贸物流项目的黄金地段更显稀少。?自治区商务厅有关负责人介绍,?另外,近两年货币政策和监管政策同时趋紧,也影响了部分项目扩大投资规模。?他建议,对于大型流通企业在交通枢纽和重要集散地建设功能齐全、设施先进、辐射范围广的物流基地,政府应该在土地、财税等方面给予优先支持,纳入到自治区重大项目层面进行统一部署和落实。

作为项目业主,林贤富更希望政府在减免企业规费、加大基础设

施建设等方面作出更多努力。他认为,大型商贸物流项目与一般工业项目不同,前期在硬件设施和培育市场上投入大、周期长,更需要政府的政策扶持,营造良好的发展环境共同培育市场。

项目在南宁落地发展了大半年后,林菁深有感触地说:?南宁的政策环境很好,但对于一些具体行业、具体项目的优惠政策落地难。?她表示,对流通周转效率要求甚高的农产品来说,最担心?货到地头死?,南宁虽有保税区?无水港?,但不适合农产品?多对多?、快速流转的流通模式,因此很难享受到政策优惠。林菁建议,在大型农产品物流批发市场设立?进出口配送中心?,实行联网报关,将大大提高进出口农产品流通效率,降低流通成本。

据了解,为加快大型市场建设项目进度,自治区也正积极加强市场规划和政策引导,如将流通基础设施建设列入重点项目计划予以支持,鼓励和引导民间资本投资商品市场基础设施建设;督促国土、财政、规划等多部门加强协调配合,共同将全区市场建设有序推进;鼓励错位发展和共建共享,支持各地区、各有关部门把市场建设任务列入年终绩效考核等。

(广西新闻网记者周红梅)

房地产项目风险分析报告

青岛市李沧区房地产开发项目风险分析

摘要 为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据,我们做出了这份风险分析报告。在报告中,我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素:宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险;然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理,并根据其风险级别排序(见表三)和确定风险等级(见表四);最后,我们就不同的风险因素采取相对应的措施,并根据风险等级确定应对措施的力度。 关键词:房地产开发项目风险分析列表排序法

一、项目概况 这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目,负责开发的是其中三栋30层的住宅楼,总建筑面积为37610m^2,该地区环境优美,交通便利,市政配套设施齐全,生活方便,是一个较好的开发项目。 项目平面图如下: 二、风险识别 基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统,因而影响它的因素有很多,影响的关系也是错综复杂,有直接的,间接的,明显的,不明显的;同时,各因素对该项目的影响大小也不相同,这样使得,将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以,在该项目中,我们应找出主要的风险因素,并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑: 1、宏观环境风险 政治环境风险,指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失;社会环境风险,社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等,产品不适合当地环境,会面临消费者不认可的风险;经济环境风险,经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等,经济停滞则房地产市场萧条;政策环境风险,主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策,政策因素会影响房地产开发的各个层面。 2、区域环境风险

广西省房地产买卖合同(标准范本)

广西省房地产买卖合同 In accordance with the relevant provisions and clear responsibilities and obligations of both parties, the following terms are reached on the principle of voluntariness, equality and mutual benefit. 甲方:__________________ 乙方:__________________ 签订日期:__________________ 本合同书下载后可随意修改

合同编号:YH-FS-780324广西省房地产买卖合同 说明:本服务合同书根据有关规定,及明确双方责任与义务,同时对当事人进行法律约束,本着自愿及平等互利的原则达成以下条款。文档格式为docx可任意编辑使用时请仔细阅读。 (以下简称房地产),房地产具体状况如下: (一)甲方依法取得的房地产权证号为:___________; (二)房地产座落在上海市_______【区】_______【县】_______【路】_______【弄】_______【新村】_______【支弄】_______号_______室。(部位:_______)房屋类型:_______;结构:_______; (三)房屋建筑面积_______平方米,该房屋占用范围内的土地使用权【面积】_______【分摊面积】_______平方米。 (四)房屋平面图和房地产四至范围(附件一); (五)该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】;国有土地使用权以【出让】【划拨】【_______】方式获得; (六)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况(附件二)

房地产市场金融风险问题分析

摘要:房地产是拉动我国经济持续增长的基础产业和支柱产业,目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业相互渗透,由于房地产主要融资渠道是银行,因此房地产的一大部分风险转嫁给了银行等金融机构,一旦房地产出现下滑趋势,银行长期以来积聚的风险便可能恶化。风险是客观存在的,我们应该做的不是彻底的拒绝风险而是要有效避免风险和降低风险发生的概率及提高抗风险的能力。对房地产领域现状问题进行思考并提出解决问题的思路方案是本文的目的所在。 关键词:房地产融资;不良贷款风险防范;房地产评估机制 2009年的中国房地产市场风起云涌:一边是开发商口中的供不应求,一边是统计数据中的空置率升高;一边是海外投资机构热钱的悄然涌进,一边则是普通老百姓“不做房奴”抵制房价上涨的呼喊……商品房价格“临危不惧”,房价为社会各界所关注,稳定房价成为国家当前宏观调控最为迫切、首要的目标。虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施,但银行业对房地产的支持依然有增无减。人民银行广州分行日前披露的数据显示,9月末,广东省金融机构本外币贷款余额43591亿元,同比增长32.7%,是去年同期投放量的3.4倍。今年以来房地产开发贷款呈现爆发增长,三季度后两个月广东省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元,占前三季度增加额224亿元的79%。银行在房地产领域“涉水”太深,房地产市场风险最后的承担者既不是投资者,也不是消费者,更不是地方政府,而是商业银行。2008年12月末,上海银行业金融机构不良贷款余额为365.4亿元,不良率为1。51%,而当年11月末,这两个数据分别为360亿元及1.49%。《中国银行家调查报告2009》显示,银行对房地产贷款业务持谨慎态度,而55%的受调查人士认为未来会出现不良贷款的上升和暴露,其中57%的人认为此现象将在2010年出现。因此,在房地产市场异常运作的今天,在国家频频出台宏观调控政策的今天,关注房地产金融走势,防范房地产金融风险应该是目前银行业监管机构的重要任务。一、房地产金融存在的问题(一)房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备,房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善,企业债券发行又受到了严格控制,房地产开发资金来源渠道较少,这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资,直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业,主要为大型的国有和地区性开发企业,但即使诸如万科、中国海外发展等企业,其在全国房地产的市场份额也不足1%。在整个房地产的产业链上,从土地的获取到土地、商品房开发,再到最终的销售购买,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说,由于我国房地产资本市场发育程度很低,在房地产开发项目融资方面,仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。(二)房地产金融市场体系不完善。完善的房地产金融市场体系应该是包括房地产一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增加房地产金融的市场流动性的同时,把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场,这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融的资金来源更加多元化和社会化,更加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用,形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。与国外的房地产金融市场相比,我国房地产金融体系是不完备的。在我国房地产金融一级市场,只有银行体系支撑着整个房地产金融行业,而资本市场的相对落后,使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持。另外,房地产二级市场只能说还处在起步阶段,相关的法律法规还不完善,房地产金融市场的中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需进一步完善。(三)房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格的利率管制,界定了金融机构业务经营的范围,使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国,房地产金融工具品种少,房地产融资渠道狭窄,金融机构面临的流动性风险日益突出。另外,房地产

南宁市房地产市场调研报告

2006上半年南宁市房地产市场调研报告 房价的变动与都市经济进展、人口增长、居民收入水平变化、土地资源供应、住房保障制度等都有专门大关系。自中国?东盟博览会永久落户南宁之后,中央扶持,“10+1”、“9+2”差不多和南宁紧密联系起来,南宁与周边省市和国家的经济往来也越来越频繁,与此同时地点政府加大建设力度,改善都市居住环境,都市的价值和阻碍力得到专门大的提高,从而带动了南宁房地产市场的蓬勃进展。

车库1189 2086.36 其它717 2816.94 (一)南宁市上半年批准预售情况 从2004年-2006年上半年各物业类型批准预售面积来看,2004年和2005年住宅批准预售面积分不为253.11万平方米、365.56万平方米,到了2006年住宅批准预售面积达到了252.44万平方米。2006年上半年住宅批准预售面积分不占了2004年和2005年住宅批准预售面积的99.74%、69.06%。从供应量能够看出,2006年上半年的住宅供应量是大量的增加。 南宁市商业用地供应量为41.45万㎡,青秀区仍占重数,中

国东盟博览会在南宁永久落户,会展中心落巢青秀区的凤岭,对其楼市具有极大的促进作用,加上凤岭的开发商开始注重商业配套建设,青秀区商业批准预售大量增加。上半年写字楼的批准预售面积要紧集中在青秀区、兴宁区以及江南区,共1.85万㎡。 分析显示,2006年上半年南宁市房地产整体市场呈现批准预售大于消化量的状况,但差距不大,差不多保持供给平衡,市场供应十分充裕。而从各行政区看,该情形的市场状况最突出的为青秀区,住宅批准预售面积为159.41万㎡,销售面积达10 9.56万㎡,剩余量为49.85万㎡。地价较为昂贵的兴宁区以及偏僻的新开发区——邕宁区也有小幅度的供大与求的状况,其住宅批准预售面积分不为22.12万㎡和17.43万㎡,销售面积分不为17.43万㎡和1.77万㎡。 江南区、西乡塘区、良庆区在扩区以后,房地产进展极其迅速,楼盘如落地开花一样座座而起,具市场反映上看,这三大片区进展潜力相当好。2006年上半年这三大片区分不批出住宅用

房地产市场风险浅析

当前,房地产业已经成为国民经济发展的主要支柱产业之一。要保持房地产业的持续健康发展,必须继续保持旺盛的房地产有效需求。由于房屋是高价值的耐用商品,市场消费主体的中低收入阶层很难依靠自己的能力购房,必须借助相适应的银行信贷,才能将房地产的潜在需求转换成为真正的住宅需求。单一的房地产抵押贷款蕴藏着巨大的信用风险,尤其是贷款时间长,存在着经济周期波动和地域经济变动引发风险的可能,需要有多种融资形式和贷款担保机制来分散和分担风险。但目前住房贷款抵押手段单一,不仅使银行聚集越来越大的潜在风险,而且贷款门槛较高,限制了部分中低收入居民早日购房的意愿,金融机构和贷款客户普遍感到住房贷款涉及面广、手续繁杂、风险难以控制。建立和完善住宅贷款担保体系,可以起到分散银行金融风险、降低房地产贷款门槛、刺激房地产有效需求的作用。同时还为房地产贷款证券化提供了基础条件,是发展房地产金融业必不可少的内容之一。美国和加拿大政府根据当时的需要,都成立了政府的政策性担保机构,为中低收入家庭的住房贷款进行担保,并给予一定的政策优惠。在此基础上,由政府推动全社会市场化住宅贷款担保制度的实施,允许和鼓励商业性贷款担保机构的发展,建立政策性

贷款担保机构和商业性贷款担保并存的房地产贷款担保体系,根据不同目标群体,实现合理分工,公平竞争,保证了房地产业和房地产金融业发展的需要。综上所述,信贷政策既要防止引起房地产泡沫,防范金融风险;又要引导商业银行继续扩大个人住房抵押贷款覆盖面,支持中低收入家庭购买住房。仅仅依靠住房抵押贷款一种方式是不能做到两全其美的,应该开拓思路,寻求新的途径。为了使个人住房贷款业务达到规范、规模化运行,并与国际金融机制接轨,应将个人住房担保制度引入个人住房贷款业务中,以适应房地产金融业发展的客观需求。 一、当前房地产信贷市场存在问题及风险分析 1998年以来,银行个人住房信贷保持了高速增长,直接拉动了住房需求,全国大部分地区房地产市场呈现出购销两旺的形势。但是,在个人住房贷款和个人住房消费双增长的同时,仍然存在着不可忽视的问题。 (一)当前银行住宅抵押贷款方式使得房贷增长的同时银行金融风险也在聚集和增大

广西房地产发展分析报告

《广西房地产发展分析报告》 邬文康一脸自信,眉宇间透着发展商的精明。作为中国房地产业协会理事、广西中大股份有限公司总经理、重庆运恒科技网络公司董事长、桂林中大物业管理有限公司董事长,多年房地产企业领导工作的历炼,让人一接触就能感受到一股务实,奋发的朝气。 邬文康文质彬彬,一派儒生的风雅。作为博士、吉林大学管理学院MBA客座教授、《广西经济》杂志名誉社长,他比实干家又多了一份思想者的睿智。他不满足于名利,更醉心于做学问。他认为重视实践经验的理性提升,那是他事业之舟的风帆。于是他满腔热忱,主持了“北海市电子商务与企业再造”、“北海市地区电算网络系统”等课题研究;于是,他激扬文字,有了《新经济下企业模式的十大特征》《试论股份制企业董事、监事、经理三者关系》等几十篇著述。于是,我们的采访自然而然地由具体到抽象,从特殊到一般,随表象入本质,在邬文康的理念和论辨中徜徉---- 回眸和前瞻 记者:今年6月,在“2002年中国房地产发展最新信息和理论报告会”上,您作了一个很好的报告,很受听众欢迎和好评。您在报告中提出了我们正面对着“新房地产运动”的判断。几个月过去了,证明您对形势的这一判断是及时和准确的。请问您这一判断是来自您的直觉还是理性分析? 邬文康:也许兼而有之吧。先是由经验产生直觉。继而进行理性的求证。众所周知,我们年轻的房地产业从20世纪80年代末走向市场起,才经过了十多年的历程。这与西方房地产百年史是不能比的。但是,这是不寻常十多年。期间充满了创业的激情、起步的艰辛、竞争的压力、进取的狂躁、失败的教训、成功的喜悦。一路上忽而“山穷水尽”,忽而“柳暗花明”,忽而“山雨欲来”,忽如“一夜春风”,磕磕碰碰的结果是造成一大批成功的英雄,也造成了一大批失败的鬼雄,他们在某种意义上是成功的代价。从整个房地产业说来,可以喻为从少不谙世变为少年老成。我们不妨来看,这一路来发展的行为历程: 第一代发展商,出现于20世纪80年代末与90年代初之间。房地产业刚刚有一些市场气息,少部分还不能完全称为发展商的企业,在半计划半市场环境下获得土地,定向建房。购房者均为集体。当时正处于短缺经济状态,房屋销售

房地产开发风险分析

房地产投资风险分析 房地产开发作为一种投资,即可能带来收益又可能带来损失,由于房地产投资数量巨大、周期长、不确定因素多,其风险也多样而复杂。房地产投资风险一旦发生,其所导致的后果是相当严重的。因此应将风险意识的建立、风险的判断分析及处理放到重要地位。 房地产投资的风险主要由政策风险、利率风险、通货膨胀风险、市场供求风险、市场周期风险、变现风险等。 政策风险主要包括政府房地产的土地供给政策、金融政策、税费政策、住房政策、价格政策、环保政策等发生变化带来的风险投资。为了规避此类风险,应当投资政府鼓励、有政策优惠的项目。 利率风险是指银行利率上调,投资者的贷款利息会增加,并且一定程度抑制房地产市场的需求数量,同时导致房地产实际价值减损,利率变化会引起开发商融资压力大而不得不转让项目,退出市场。 通货膨胀风险是指房地产投资收回的资金与开始投入的资金比较,由于购买力降低或货币贬值带带来的风险。由于房地产投资具有保值增值性,因此此类风险相对较小。 市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系发生变化而带来的投资风险,一是当供不应求转变为供大于求。如果市场机制完善,房地产价格就会下浮,从而导致投资的实际收益偏离预期收益,二是市场产生过剩即投资者面临房地产产品积压与空置,无法收回投资,偿还贷款本息,师投资的实际结果偏离预期结果,严重时导致投资者破产。为了规避此类风险,应以市场为导向,认真做好市场

调查,开发适应市场的房地产商品。 市场周期风险是指由于房地产市场的周期波动而带来的投资风险。房地产市场周期风险与宏观经济周期密切相关,通常分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段。房地产市场周期的变化,常常是投资者实际收益偏离预期收益。根据中国目前房地产发展情况,正处于繁荣阶段,此类风险相对较小。 变现风险指房地产投资者急于将房地产兑换为现金时由于折价而产生资金损失所带来的风险,这种风险实际上是房地产投资的流动性差和市场性差综合作用的结果。 开发建设风险指从项目正式开工一直到交付使用阶段所产生的风险,包括成本控制风险、工期控制风险、工程质量风险、安全生产风险。 房地产投资风险的规避策略 1、以合同形式把自然灾害、意外事故等可能造成的各种风险 损失转移给保险公司。 2、和建筑公司签订工程承包总价合同,将施工阶段的工程造 价增加的风险转移给建筑公司。 3、发行房地产公司股票、寻求合作开发伙伴将风险转移给他 人。 4、通过良好的管理控制风险,项目开发配备一个优秀的项目 经理,对投资开发的进度、成本、质量等方面的风险进行 有效控制。

(风险管理)房地产企业风险分析及套期保值需求

房地产企业风险分析及套期保值需求 大家都知道,目前房地产业是我国经济的支柱产业之一,房地产行业运行是否健康有序,不仅关系到国民经济的稳步增长,还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业,房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展,也利于房地产市场的稳定,于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险,同时寻找应对风险的解决方案,希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。 房地产企业面临的风险 房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。 政策风险 政策风险,即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类:土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。 土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面,如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定:新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场,房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化,来相应调整开发策略和市场战略。 金融政策主要包括两个方面:加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始,为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长,国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定,从控制商业银行金融风险的角度出发,规范商业贷款审批的操作细则,明确取得房地产开发贷款的硬性指标,加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面,央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。 针对房地产开发企业的税收政策主要是,对房地产开发项目的土地增值税进行清算,弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外,国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定,对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。 经济风险 根据研究,房地产业与一国GDP的相关性达0.81,预期通胀和通货膨胀与房地产业发

关于技术合同的司法解释(完整版)

关于技术合同的司法解释 关于技术合同的司法解释 、产品、设备、服务以及接收非必需的人员等; 不合理地限制技术接受方购买原材料、零部件、产品或者设备等的渠道或者来源; 禁止技术接受方对合同标的技术知识产权的有效性提出异议或者对提出异议附加条件。 第十一条技术合同无效或者被撤销后,技术开发合同研究开发人、技术转让合同让与人、技术咨询合同和技术服务合同的受托人已经履行或者部分履行了约定的义务,并且造成合同无效或者被撤销的过错在对方的,对其已履行部分应当收取的研究开发经费、技术使用费、提供咨询服务的报酬,人民法院可以认定为因对方原因导致合同无效或者被撤销给其造成的损失。 技术合同无效或者被撤销后,因履行合同所完成新的技术成果或者在他人技术成果基础上完成后续改进技术成果的权利归属和利益分享,当事人不能重新协议确定的,人民法院可以判决由完成技术成果的一方享有。 第十二条根据合同法第三百二十九条的规定,侵害他人技术秘密的技术合同被确认无效后,除法律、行政法规另有规定的以外,善意取得该技术秘密的一方当事人可以在其取得时的范围内继续使用该技术秘密,但应当向权利人支付合理的使用费并承担保密义务。 当事人双方恶意串通或者一方知道或者应当知道另一方侵权仍与其订立或者履行合同的,属于共同侵权,人民法院应当判令侵权人承

担连带赔偿责任和保密义务,因此取得技术秘密的当事人不得继续使用该技术秘密。 第十三条依照前条第一款规定可以继续使用技术秘密的人与权利人就使用费支付发生纠纷的,当事人任何一方都可以请求人民法院予以处理。继续使用技术秘密但又拒不支付使用费的,人民法院可以根据权利人的请求判令使用人停止使用。 人民法院在确定使用费时,可以根据权利人通常对外许可该技术秘密的使用费或者使用人取得该技术秘密所支付的使用费,并考虑该技术秘密的研究开发成本、成果转化和应用程度以及使用人的使用规模、经济效益等因素合理确定。 不论使用人是否继续使用技术秘密,人民法院均应当判令其向权利人支付已使用期间的使用费。使用人已向无效合同的让与人支付的使用费应当由让与人负责返还。 第十四条对技术合同的价款、报酬和使用费,当事人没有约定或者约定不明确的,人民法院可以按照以下原则处理: 对于技术开发合同和技术转让合同,根据有关技术成果的研究开发成本、先进性、实施转化和应用的程度,当事人享有的权益和承担的责任,以及技术成果的经济效益等合理确定; 对于技术咨询合同和技术服务合同,根据有关咨询服务工作的技术含量、质量和数量,以及已经产生和预期产生的经济效益等合理确定。 技术合同价款、报酬、使用费中包含非技术性款项的,应当分项计算。

南宁市房地产市场调研分析报告

盛年不重来,一日难再晨。及时宜自勉,岁月不待人。 盛年不重来,一日难再晨。及时宜自勉,岁月不待人。 南宁市房地产市场调研分析报告 一、南宁市城市发展现状 (2) 二、房地产相关地方性政策 (4) 三、房地产市场发展基本情况 (8) 四、经济适用房与廉租房建设情况 (13) 五、商品房销售价格情况 (18) 六、南宁钢结构住宅 (22) 七、南宁房地产市场走势预测 (23) 八、调研结论 (24)

一、南宁市城市发展现状 南宁市辖兴宁、江南、青秀、西乡塘、邕宁、良庆6个城区,武鸣、横县、宾阳、上林、马山、隆安6个县。全市总面积22112平方公里,市区面积6559平方公里,建成区面积150多平方公里。总人口290多万,城区人口130多万,是广西政治、经济、信息、文化中心。 南宁市地形是以邕江广大河谷为中心的盆地形态。这个盆地向东开口,南、北、西三面均为山地围绕,北为高峰岭低山,南有七坡高丘陵,西有凤凰山。形成了西起凤凰山,东至青秀山的长形河谷盆地。盆地中央成为各河流集中地点,右江从西北来,左江从西南来,良凤江从南来,心圩江从北来,组成向心水系。从地质结构上来说,根据国家地震局对重点地区的划分,南宁属于全国11个重点防御城市之一,从现在到今后十年属于地震活跃期,通俗地说,南宁容易发生5级左右的地震。 南宁地处广西南部偏西,北回归线以南,平均海拔80至100米,最高处为496米,属珠江水系的邕江贯穿市区,水资源非常丰富。南宁属亚热带季风区,阳光充足,雨量充沛,霜少无雪,气候温和,年均气温在21.7摄氏度左右,冬季最冷的1月平均12.8摄氏度,夏季最热的7、8月平均28.2摄氏度。年均降雨量1300毫米,即使在炎

房地产市场未来5年的风险分析

房地产市场未来5年的风险分析 摘要:受到金融危机的影响,我国的房地产市场一度走入低迷,大量的已建房屋堆置,房地产商资金流通不畅,缺乏投资热情,针对这样的局面,国家宏观调控开始显现作用,政府通过大量的优惠政策以激励消费者的消费热情和投资者的投资热情,这些措施结合当前的法律现状,是否可以帮助房地产市场走出低迷,本文通过经济学分析,预测未来5年我国房地产市场的走向和风险。 关键词:房地产市场风险政策 一、关于房地产市场的现状。 目前我国房地产市场的现状是首先,由于房价持续高位运行加上经济减速、预期收入下降的多重影响,已建商品房空置面积很大,成交量严重萎缩,导致房地产投资商的资金流动不畅,从而恶性循环,抑制房地产商的投资热情。其次,保障性住房的建设力度在一定程度上也是对商品房市场的冲击,虽然一定程度上,缓解了消费者的购房压力,但

是也造成了已建房屋的库存压力。面对房地产市场的价格波动和金融危机逐步扩大的 影响,消费者也暂时搁置自己的购买意愿。再者,国家针对房地产市场的法律规定不是很详细,更多的是依靠政策的引导和调控,而政策作用的显现总是需要一段时间,结果是即使房地产商降价售房,消费者还是等等再出售,质疑房价是否会再降,而房地产商看到一家降价了,为了竞争,也会降价,而这种降价并非是市场规律作用下的价格波动,是非正常的人为的降价,这就打乱了市场规律调节市场的作用,因此不管是投资者还是消费者都对市场保持观望态度,这也就抑制了市场的流动性和稳定性,更加剧了房地产市场的恶性循环。 二、国家关于房地产市场的优惠政策。 面对以上现状,国家积极探求有效的政策,以拉动房地产市场的消费需求和投资热情。国家的政策导向主要在于保持房地产市场 的流动性,解决居民的基本住房需求。为了保障中低收入者的基本住房需求,加大保障性住房的建设力度,以及廉租住房建设和棚

南宁市房地产市场调研报告(doc 25页)_New

南宁市房地产市场调研报告(doc 25页)

2006上半年南宁市房地产市场调研报告

房价的变动与城市经济发展、人口增长、居民收入水平变化、土地资源供应、住房保障制度等都有很大关系。自中国?东盟博览会永久落户南宁之后,中央扶持,“10+1”、“9+2”已经和南宁密切联系起来,南宁与周边省市和国家的经济往来也越来越频繁,与此同时地方政府加大建设力度,改善城市居住环境,城市的价值和影响力得到很大的提高,从而带动了南宁房地产市场的蓬勃发展。 用途套数均价普通住宅20904 2668.01 别墅739 3253.60 写字楼750 5195.53 商铺2028 5804.11 车库1189 2086.36 其它717 2816.94 套建设,青秀区商业批准预售大量增加。上半年写字楼的批准预售面积主要集中在青秀区、兴宁区以及江南区,共1.85万㎡。

分析显示,2006年上半年南宁市房地产整体市场呈现批准预售大于消化量的状况,但差距不大,基本保持供给平衡,市场供应十分充裕。而从各行政区看,该情形的市场状况最突出的为青秀区,住宅批准预售面积为159.41万㎡,销售面积达109. 56万㎡,剩余量为49.85万㎡。地价较为昂贵的兴宁区以及偏僻的新开发区——邕宁区也有小幅度的供大与求的状况,其住宅批准预售面积分别为22.12万㎡和17.43万㎡,销售面积分别为17.43万㎡和1.77万㎡。 江南区、西乡塘区、良庆区在扩区以后,房地产发展极其迅速,楼盘如落地开花一样座座而起,具市场反映上看,这三大片区发展潜力相当好。2006年上半年这三大片区分别批出住宅用地15.84万㎡、30.04万㎡和20.75万㎡,市场销售面积分别为18.43万㎡、36.4万㎡、30.77万㎡。 (二)2006年上半年南宁市房地产市场销售情况

2019年广西经贸职业技术学院教师招聘考试试题及答案

2019年广西经贸职业技术学院教师招聘考试试题及答案说明:本题库收集历年及近期考试真题,全方位的整理归纳备考之用。 注意事项: 1、答题前,考试务必将自己的姓名,准考证号用黑色签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置。 2、监考人员宣布考试结束时,你应立即停止作答。将题本、答题卡和草稿纸都翻过来留在桌上,待监考人员确认数量无误、允许离开后方可离开。 3、特别提醒您注意,所有题目一律在答题卡指定位置答题。未按要求作答的,不得分。 一、选择题(在下列每题四个选项中选择符合题意的,将其选出并把它的标号写在题后的括号内。错选、多选或未选均不得分。) 1、最早在理论上对班级授课制加以论证的教育家是()。 A、洛克 B、赫尔巴特 C、夸美纽斯 D、杜威 【答案】C 2、采用“两难故事法”研究道德发展的心理学家是()。 A、华生 B、加涅 C、柯尔伯格 D、皮亚杰 【答案】C 3、经典性条件反射理论是俄国生理学家和心理学家()创立的。 A、巴甫洛夫 B、列昂捷夫 C、维果斯基 D、鲁宾斯坦 【答案】A 4、按照心理学的观点,大部分心理问题来源于()。A、家庭内部 B、社会环境 C、人际关系的处理 D、自身的内部冲突 【答案】D 5、实施乡村振兴战略,要培养造就一支()。A、懂市场、爱农村、爱商业的“三农”工作队伍

B、懂农业、爱农村、爱农民的“三农”工作队伍 C、懂市场、爱农村、爱农民的“三农”工作队伍 D、懂农业、爱城市、爱农民的“三农”工作队伍 【答案】B 6、侵犯行为可以分为工具性侵犯和()。A、行为性侵犯 B、意图性侵犯 C、动机性侵犯 D、敌意性侵犯 【答案】D 7、高等学校科学研究最显著的特点是()。A、个体研究和集体协作的结合 B、教学和科研的结合 C、科学研究和教育研究的结合 D、学术责任和学术自由的结合 【答案】B 8、教师道德行为选择本质上是()。A、一个价值判断和取舍的过程 B、一个完全意志自由选择的过程 C、一个完全受必然性制约的过程 D、一个主体进行社会道德评价的过程 【答案】A 9、教师道德品质通过()才能表现出来。 A、道德认识 B、道德情感 C、道德行为 D、道德意志 【答案】C 10、一位讲师未被晋升为副教授,这本来是个打击,但他却说,在现在的职位上更轻松、更愉快些。这个例子是哪种心理预防机制的表现?()A、压抑作用 B、退化作用 C、合理化作用 D、投射作用 【答案】C 11、下列有关教师职业的说法,不正确的是()。A、职业的一种 B、一种专门职业

房地产项目开发风险因素分析

房地产项目开发风险因素分析 提要房地产业是一种高收益、高风险的综合性产业,其开发中的风险因素众多,这些因素对于房地产开发成败起着决定性的作用。本文将从房地产项目开发流程的各阶段出发,详细分析各阶段影响房地产开发的风险因素,为建立房地产开发项目风险评估指标体系提供依据。 关键词:房地产项目开发;风险因素;分析 中图分类号:F293.3文献标识码:A 房地产开发过程通常分为四个阶段,即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段。就房地产开发商而言,开发的各个阶段的风险表现是不同的,它伴随各个阶段的主要任务而产生。 一、投资决策阶段 房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中最重要的阶段,关系到整个投资项目的成败,这个阶段的主要风险有: (一)开发区域风险。在房地产开发经营中,开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济社会风险。政治环境风险如战争、动荡等,社会环境风险如风俗习惯、社会安定等。 1、政策环境风险。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。 (1)产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化,而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大,一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展,如果房地产业是支持的对象,则它在国民经济中的地位会得到提高,国家会增加这方面的资金投入,从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益,反之,会给房地产业的投资经营者带来损失;另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化,会改变房地产市场的需求结构,给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。 (2)土地政策。土地是房地产开发的基础,土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响,土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定,不同的土地取得方式、土地调控制度,以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失,房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。 (3)住房政策。住房作为人们生活的基本必需品,是政府为保持社会稳定需关注的一个方面,国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。 (4)金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时,会导致在建的项目由于资金短缺而停工,拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟,这会给房地产的投资经营者带来很大的损失。同时,如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息,则会给房地产商带来额外的利润。 (5)城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响,使开发商和经营者都会面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标和规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更引起。 (6)环保政策。近年来,人们环保意识逐渐加强,新的环保政策不断制定,旧的环保政策不断强化,这都对房地产的开发投资产生巨大影响。 (7)法律风险。法律风险是指房地产商品投资经营者在房地产市场中进行各种活动时,因为法律纠纷,导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。产生法律风险的主要原因是房地产交易双方在签订各种合同时,可能未能就各方面的义务和责任作出详细规定,或在执行合同过程中因为理解的偏差而造成纠纷。同时,我国现行的有关房地产方面的法律法规还不健全、不稳定,也是导致法律风险的一个重要原因。

南宁市房地产市场调研分析报告

南宁市房地产市场调研分析报告 一、南宁市城市发展现状 (2) 二、房地产相关地方性政策 (4) 三、房地产市场发展基本情况 (8) 四、经济适用房与廉租房建设情况 (13) 五、商品房销售价格情况 (18) 六、南宁钢结构住宅 (22) 七、南宁房地产市场走势预测 (23) 八、调研结论 (24)

一、南宁市城市发展现状 南宁市辖兴宁、江南、青秀、西乡塘、邕宁、良庆6个城区,武鸣、横县、宾阳、上林、马山、隆安6个县。全市总面积22112平方公里,市区面积6559平方公里,建成区面积150多平方公里。总人口290多万,城区人口130多万,是广西政治、经济、信息、文化中心。 南宁市地形是以邕江广大河谷为中心的盆地形态。这个盆地向东开口,南、北、西三面均为山地围绕,北为高峰岭低山,南有七坡高丘陵,西有凤凰山。形成了西起凤凰山,东至青秀山的长形河谷盆地。盆地中央成为各河流集中地点,右江从西北来,左江从西南来,良凤江从南来,心圩江从北来,组成向心水系。从地质结构上来说,根据国家地震局对重点地区的划分,南宁属于全国11个重点防御城市之一,从现在到今后十年属于地震活跃期,通俗地说,南宁容易发生5级左右的地震。 南宁地处广西南部偏西,北回归线以南,平均海拔80至100米,最高处为496米,属珠江水系的邕江贯穿市区,水资源非常丰富。南宁属亚热带季风区,阳光充足,雨量充沛,霜少无雪,气候温和,年均气温在21.7摄氏度左右,冬季最冷的1月平均12.8摄氏度,夏季最热的7、8月平均28.2摄氏度。年均降雨量1300毫米,即使在炎

热的夏天,降雨量也十分充沛。优越的气候条件,使得这里一年四季绿树成荫,繁花似锦,物产更是丰富。 南宁背靠大西南,面向东南亚,毗邻粤港澳,具有得天独厚的区位优势和地缘优势,是我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部,是"南贵昆"经济区和环北部湾沿岸的重要经济中心城市,是我国大西南地区与粤、琼、港、澳以及整个东南亚的连接点和枢纽城市,也是西部唯一的近海省会(首府)城市。作为华南、西南、东南亚三大经济圈的中心,沿海与腹地的经济区域结合部,南宁拥有日趋完善、四通八达的水陆空立体交通运输网络。 南宁工业经济正处于高速发展阶段,2007年上半年全市累计实现工业总产值389亿元,同比增长30%,完成计划102.4%;实现利税总额27亿元、利润10.5亿元,同比分别增长25%和41%。伴随经济增长,城镇居民总体消费水平也逐步提高,据南宁统计局统计,今年1-4月,城镇居民家庭总支出3609元,比去年同期增长6.44%,居民人均消费性支出2743元,同比增长13.48%,。随着生活水平的不断提高,1-4月城镇居民人均教育文化娱乐服务支出347元,同比增长18.08%。在消费品方面,彩电消费增长4.4倍,家用电脑消费增长3.7倍。人均家用汽车消费增长23.1%,居民购置大件耐用消费品也向高端迈进。 房地产业的发展与城市经济发展、人口增长、居民收入水平、土地资源供应、住房保障制度等因素有很大关系。自中国?东盟博览会永久落户南宁之后,南宁与周边省市、周边东盟国家的经济贸易往来

房地产企业风险控制体系的建立

房地产企业风险控制体系的建立 随着房地产市场进入后暴利时代,房地产企业也必 将进入精细化开发和精细化管理时期。这一时期, 企业战略上和运营上的任何重大失误,哪怕是些许 的风浪,都有可能使企业前功尽弃。特别是那些多 地域、多项目、多业态运作的企业,面对政策、市 场等诸多不确定性,会面临更大的风险。因为企业不重视或者没有充分预估到风险而给企业造成重大损失的示例有很多。例如,某业界知名企业在取得北京一个“地王”地块后,因为至今楼面地价还高于周边楼盘的销售均价,所以迟迟没有开工建设,土地面临被收回的风险。还有一家业界知名企业,在与风险投资机构签订了“对赌协议”后,因为受市场影响业绩下滑,没有达到协议所决定的业绩目标,导致上市受挫,还损失了数亿元。另有一家外资企业,在其总经理跳槽到另一家企业后,整个企业连续几个月陷入无序状态,对企业品牌和运营产生了较大的不利影响。类似的例子不胜枚举。 加强企业风险管理,建立企业风险管理体系,已经成为很多企业的共识。 一、企业风险管理的概念(原文来自引用请注明) 其实,风险管理在金融、投资等很多行业早已广泛应用。例如,各大金融机构几乎都设立有风险管理委员会和风险管理部。万科在新的组织结构设置中,也增设了风险管理部门。所谓风险管理就是识别企业的各类风险,设计控制风险的方法,并把风险降至最低的管理过程。 企业风险管理的范围涉及从法人治理、组织管理体系到开发经营活动的各个方面。因为管理目标和对象不同,风险管理的责任主体涵盖公司董事会、经理、职能机构和项目部、项目公司等项目组织或一线公司。 当前,很多房地产企业不重视风险,缺乏风险意识。即使有效企业重视,也是不系统。比如决策阶段重视,但运营阶段不重视;领导人员重视,但其他人员不重视;或者重视市场风险、法律风险的防范,而不重视流程风险、经营风险。

广西玉林房地产市场调研报告

目录: 第一章项目开发环境分析 (2) 一宏观环境 (2) 1玉林概况 (2) 2 玉林经济运行状况: (6) 3 发展规划 (9) 4 宏观环境小结: (10) 二区域环境 (11) 1 江南区概况 (11) 2 区域规划 (11) 3区域环境小结 (12) 城市开发环境要点提炼: (12) 第二章商品房市场分析 (13) 一房地产市场概况 (13) 1 房地产市场发展轨迹 (13) 2 房地产需求构成 (13) 3 玉林市场供需状况分析 (15) 4 房地产分布格局 (17) 5 房地产开发政策环境 (18) 6 市场概况小结: (18) 二区域竞争市场研究 (19) 1 板块划分 (19) 2 市场供给 (21) 3 竞争市场项目调查 (23) 4 市场价格分析 (28) 5 市场去化分析 (30) 6 市场主诉求分析 (30) 7 区域竞争市场小结 (31) 商品房市场要点提炼: (31) 第三章项目销售分析 (32) 一项目定位思考前提 (32) 二项目SWOT (32) 三项目定位理解分析 (35) 四定位基本方法 (37) 1 塑造竞争优势 (37) 2 优化限制条件 (38) 3 价值最大化 (38) 五定位方向 (39) 六项目营销方案: (40) 1 项目背景 (40) 2 营销策略 (41) 项目销售要点提炼: (43)

玉林房地产市场调研报告 第一章项目开发环境分析 (玉林是一座怎样的城市) 一宏观环境 城市看区域,区域看项目,经济、规划、产业分布等会对项目产生巨大的影响,让我们先从宏观上感受整个项目。 1玉林概况 1)区域位置 玉林是广西东南部一座具有千年历史的古城。地处广西东南部,位于粤桂两省区交界处,东与梧州市、广东省茂名市相邻,南与北海市、广东省湛江市毗连,西与钦州市、南宁市交界,北与贵港市接壤。 玉林是桂东南地区政治、经济、文化、交通中心,是泛珠三角经济区和东盟自由贸易区的结合部。市场体系比较健全,拥有全国有名的中药材市场、工业品服装市场等,商贸流通

浅谈房地产估价风险

浅谈房地产估价风险 房地产估价是一种社会性的中介活动,它是由于房地产市场的信息不对称、不平衡产生的社会需求,涉及到社会经济生活的各个方面,无论是房地产的买卖、抵押、交换、租赁、拍卖、保险、课税,还是房地产的征用、拆迁、补偿、纠纷、侵害和合并,以及企业的合资、合作、租赁、承包经营、企业改制、合并、分设、破产结业清算等,都离不开房地产估价服务。房地产估价活动之涉及面广、专业性强的特点,决定了房地产估价行业是一个高风险的行业。因此我们必须对房地产估价活动进行必要的风险管理。 对风险的研究管理起源于二十世纪30年代的美国,现已成为一门独立的学科,广泛应用于投资管理和企业管理之中。风险管理主要包括风险的辨识、转移、控制和防范。房地产估价要充分辩识估价风险,在认清风险的基础上控制和防范风险。 作为合格的房地产估价执业人员必须具有认定与辨别估价风险的能力,才能有效的防范风险、合理规避和减轻风险。 一、风险来源 房地产估价成果通常是以估价报告的形式体现的,因此其风险主要来源于房地产估价结果与房地产真实价值偏差的程度及所发生较大偏差的可能性。主要体现在以下几个方面: 1、政策变动风险: 政策变动是影响房地产价格的重要因素。房地产相关的政策变化主要包括税收政策、金融政策、产业政策、城市规划的调整等,均会

对房地产价格产生不同的影响,而政策的变化则是一般的估价人员无法或者没有能力预期的。因此房地产相关政策的变动致使房地产价格波动,造成房地产估价风险。另外房地产政策变化还可能对估价方法产生重大影响,如房屋拆迁补偿政策的的变动就会使得房屋拆迁补偿估价方法发生变化。 2、市场变化风险: 房地产市场主要是受供求关系变化、宏观经济变动等方面不可预测因素的影响且难以把握,而房地产价格短期巨大变化使得房地产估价结果与市场价格易产生较大偏离。市场变化风险是房地产估价的主要风险。 3、业务承接风险: 由于估价业务的取得是房地产估价机构生存的保证,所以估价机构容易站在客户的角度和立场考虑问题以致于迁就客户要求,造成估价结果与市场价格产生严重偏离的风险。另外,委托方提供虚假信息和资料或有缺陷的权属证明等情况,均可带来极大的估价风险。 4、估价技术风险: 目前估价行业广为接受的基本方法是成本法、收益法和市场法。估价方法的有限性与评估对象的复杂性、评估目的的多样性之间的矛盾,评估结果的咨询性与评估报告使用者对估价结果的依赖性之间的矛盾给房地产估价带来风险。另外,每种估价方法都需要详实的基础资料作为支撑,而房地产基础资料和数据的匮乏以及执业人员的实际经验等因素也是造成房地产估价风险的重要原因。

广西贺州市房地产市场调查

广西贺州市房地产市场调查 第一章贺州整体市场分析 一、贺州概述 贺州市位于广西壮族自治区东北部,贺州市设立于2002年7月,地处于湘、粤、桂三省区的结合部,东与广东省肇庆市、清远市毗邻,北与湖南省永州市相连。总面积11855平方公里,总人口220多万;其中市区面积已扩大到25万平方公里,贺州中心城区长住人口已将近20万人,贺(街)八(歩)平(桂)钟(山)城镇(乡)总人口81万左右。辖八歩区、平桂管理区、钟山县、昭平县、富川瑶族自治县。 贺州自古以来就是三省通衢之地,向东南至香港、澳门400公里,广州市约230公里,是大西南地区东进粤港澳和出海的重要通道,是中国---东盟自由贸易区、泛北部湾国际经济合作、泛珠江三角区域合作和西部大开发的战略结合点。贺州凭借其内在蕴含的农业、自然资源、交通上得天独厚的优势形成了位于桂粤湘三省交界的核心动脉,成为接纳海外及中国沿海经济辐射与转移产业的“桥头堡”。尤其是随着交通建设不断取得新突破,贺州的区位优势日益凸显,大产业、大项目不断进入到贺州,使贺州成为了对接泛珠三角的产业转移的黄金节点城市。由桂梧高速(已通车)、广贺高速(已通车)与永贺高速(在建)构成的“一环一横一纵”贺州高速公路网,成为云南、贵州、四川、重庆等西部省份经贺州通往粤港澳最快速的通道。洛湛铁路(已通车)和贵广快速铁路(在建)分别从南北线和东西线在贺州形成十字形交叉,使贺州成为全国铁路网的区域性重要铁路交通枢纽。而规划中的飞机场一旦竣工,贺州必将成为升值潜力无与伦比的新都市。 届时,“三高两铁”交通网络的全部建成,贺州到达桂林、南宁、广州的时间分别只需一个小时、四个小时、二个小时,使贺州融入珠三角地区2小时经济圈,实现到达香港、澳门当日往返,成为桂粤湘三省(区)交会的区域性交通枢纽商业城市。 贺州风光秀丽。贺州位于港澳─广州─桂林旅游黄金通道上,境内拥有“华南地区最大的天然氧吧”之称的4A级景区──姑婆山旅游景区、3A级景区──紫云洞旅游景区、大桂山国家森林公园,有被评为“中国最具有旅游价值古城镇”、“中国最值得外国人去的50个金奖景区之一”的黄姚古镇,有被誉为中国“宋、明、清民居博物馆”的秀水状元村以及有2000多年历史的、列为中

相关文档
最新文档