地方政府与开发商在房价调控中的合作博弈分析

地方政府与开发商在房价调控中的合作博弈分析
地方政府与开发商在房价调控中的合作博弈分析

浅论当前房价波动原因及趋势分析

浅论当前房价波动原因及趋势分析 摘要:自2007年以来,中国的房价进入了一轮井喷式的高增长,随着2008年政府宏观调控政策的出台,房价上涨幅度得到了遏制,但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期,09年商品房成交量,交易额,房价涨幅都创下了历史最高纪录,而今虽然政府一直在控制,但是房价还是稳中有升。本文就中国的房价波动问题展开论述,在通过了解国家政策和未来人们对住房的需求后得出结论,长期来看中国房价仍然会继续增长,但增长趋势较前几年有所下降,属于缓慢上升。 关键词:房价上涨;经济增长;限购;民生 绪论 我国的人口数量虽然在近几年得到了控制,但是仍然在缓慢的增加。随着人口的增加,住房问题也越来越来受到人们的关注。而且生活水平在提升,人们对住房的要求也越来越高。这样造价也越来越高。中国人有着一种传统——每个都要有一个属于自己的家。每天工作结束后,都可以回到这个避风港湾。然而房价疯狂的上涨这一残酷的现实已经严重的冲击了这一思想。很多年轻人开始放弃立马买房的想发,选择更为实际的租房。也有一些人成为了房奴,二十几年为银行忙碌。虽然中国拥有960多万平方公里的土地,但是人均拥有的却十分的低。本文就是基于这种情况对我国的房价进行分析,目的在于分析后得出应对高房价的措施以及如何对房地产业进行宏观调控。 一、中国房价问题的总体的概述 (一)就近年来中国房价的总体情况 从2005年开始,中国的房地产行业一直处于过热的状态,尽管政府不断将强宏观调控,而后出台了“国11条”等措施抑制房价的过快增长,但是都收效甚微。但是就目前情况来看中国的房价还是处在上升期。拿我的家乡来说,在03年1平米的价格大概是1000左右,到现在1平米已经是8000多。(大概)我那也只是个小县城,算不上城市。就这种情况就有这种水平,更别提一线二线的城市。那儿现在已经是寸土是金。 对于目前的高房价,不同的人有不同的见解,有的专家坚信房价仍然会继续上涨,而有人则坚信目前的房地产行业存在30%—50%的泡沫,未来房价必然下跌。(然而09年的次贷危机并没有使中国的房价成为了泡沫,在那之后房价似乎又有了缓慢的提高,这说明了什么呢?是中国中国的房价只是个正常水平,还是……总之这一切都是只是人们的猜想) (二)房价上涨的原因 1.住房供应结构矛盾突出 07年上半年,全国四十个重点城市上市预售的套均建筑面积一百一十五平方米,十五个城市套均建筑面积高于一百二十平方米,适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。 2.部分城市房价上涨较快

基础设施建设:中央政府和地方政府之间的博弈分析

1、分析:基础设施建设:中央政府和地方政府之间的博弈 分析过程: (1)基本概念 表1 模型字母解释 中央政府:R C =(E C +E L ) γ(I C +I L )β (1) 地方政府:R L =(E C +E L ) α(I C +I L )β (2) 其中0<α,β,γ<1;α+β≤1,γ+β≤1。同时因为基础设施投资有外部效应,中央政府会考虑这种效应而地方政府不考虑,因此要假定α<γ。 (2)目标函数 假定中央政府和地方政府的目标都是在满足预算约束的前提下最大化各自的收益函数。 那么,中央政府的线性规划问题是: maxR C =(E C +E L ) γ(I C +I L )β (3) s.t. E C +I C ≤B C , E C ≥0,I C ≥0 地方政府的问题是: maxR L =(E C +E L ) α(I C +I L )β (4) s.t. E L +I L ≤B L , E L ≥0,I L ≥0 假定预算约束条件的等式成立。解上述优化问题公式(3)(4),可得到中央政府和地方政府的反应函数分别为: 中央政府反应函数: ? ?????-++=0,)(max *L L C C E B B E βγγ (5) 地方政府反应函数: ? ?????-++=0,)(max *C L C L E B B E βαα (6) 由公式(5)(6)反应函数可知,地方政府在基础设施上的投资每增加一个单位,中央政府的最优投资就减少一个单位;反之亦然。 C L L C L C L C E E B B B B E E +=++>++=+*)()(*βαα βγγ (7) 由公式(7)可知,中央政府的基础设施的最优投资总规模大于地方政府的基础设施的最

中国政府上下级博弈论

浅论中央与地方的博弈 一、问题的引入 改革开放以来,中国的经济发展取得了举世瞩目的成就,但中央政府与地方政府的矛盾和问题也日益突出。中央与地方的关系自古有之,但不同时期其具体的表现形式各异。在现阶段,中央政府与地方政府的关系已经不再是计划经济体制下的单纯意义上的“上传下达”的关系。中国的经济改革是一场自下而上的制度变迁过程,即地方政府“强迫”上级政府同意变革的过程,这也是中国经济转轨得以成功的关键。随着改革的深入,中央与地方政府的矛盾开始加剧:中央政府的许多政策出台后,地方政府并不认真执行。上有政策,下有对策。二者的政策博弈陷入白热化。近些年来,在宏观调控、环境保护、三农问题、农民工等诸多问题上,都可以看到中央政府与地方政府政策博弈的影子。 在改革发展中,中央与地方的矛盾十分突出:一方面是中央政府为了克服市场失灵,运用政府手段加强宏观调控,以求达到资源的合理有效利用;而另一方面,地方政府已经不完全是过去意义上的中央从属机关。因其所代表的地方利益与中央政府的宏观利益存在分歧,地方政府在政策制定和实施中,更多的是从自身利益出发,而不惜触犯中央的权威。 本文试图从博弈论的视角来分析当前中央与地方关系中存在问题的产生机制与影响,并分析提出构建新型中央与地方关系的可能性。 二、分析问题 当代中国的中央与地方关系中的一些突出问题是在改革开放以来,由于市场经济的导入而引起的利益分配问题所引发的。产生的具体原因及表现: 1.在财税方面,中央与地方财政体制改革推动了分权化的进程。分税制改革根据事权与财权相结合原则,将税种统一划分为中央税、地方税和中央地方共享税,并建立中央税收和地方税收体系,分设中央与地方两套税务机构分别征管;科学核定地方收支数额,逐步实行比较规范的中央财政对地方的税收返还和转移支付制度;建立和健全分级预算制度,硬化各级预算约束。分税制改革的效果是明显的,经过十多年的平稳发展,财政收入占GDP的比重和中央财政占全国财政的比重均有明显上升。但同时存在着诸多问题:财政支出的比重过低,预算外资金难以控制等等。 2.在政治管理领域,下放中央政府的某些人事管理权,在扩大地方利益的同时,加重其管理地方事务的职责。在市场经济条件下,具有非竞争性和非排他性的公共物品必须只能由政府提供。公共物品按其受益范围可分为两大类,一类是全国性公共物品,如国防、外交等;另一类是地方性公共物品,如消防、垃圾处理等。公共物品的资源配置应遵循的原则是政府所提供的公共物品必须尽量与受益区域内居民的消费偏好相一致。对于大多说公共商品而言,一定要明确其受益范围是不可能的,所以在界定中央与地方事权范围上难免有模糊之处,带来的必是责权不分。 3.在经济建设领域,中央给予地方众多特许权力,并下放大批国有企业。改

18917故事中的博弈论:对若干政治、经济与军事现象的分析与理解

故事中的博弈论:对若干政治、经济与军事现象的分 析与理解 重庆大学经济与工商管理学院蒲勇健 一.什么是博弈论 1. 博弈论就是研究理性人行为选择的理论。 2. 纳什均衡的概念 二.囚徒困境 1.囚徒困境的概念 2.例子: (1)公共品的提供 (2)卡特尔的不稳定性(OPEC,价格自律联盟) (3)军备竞赛 (4)团队生产的低效率 (5)改革激励的不足 (6)小学生“减负”遭遇“囚徒困境”析

三.智猪博弈 1.智猪博弈 在一个猪圈里养着一头大猪和一头小猪,在猪圈的一端放有一个猪食槽,在另一端安装有一个按钮,它控制着猪食的供应量。 假定:按一下按钮,就有8单位猪食进槽,但按动按钮需支出2单位成本;若大猪先到食槽,则大猪吃到7单位食物,而小猪仅能吃到1单位食物;若小猪先到,则大猪和小猪各吃到4单位食物;若两猪同时到,则大猪吃到5单位,小猪仅吃到3单位。 这里,每头猪都有两个战略:按或等待。见表3.4给出的战略式表述。 小猪 按等待 大猪按 等 待 表3.4 智猪博弈 2.例子 (1)用智猪博弈模型解释股市现象 (2)用智猪博弈模型解释股份公司治理结构 (3)用智猪博弈模型解释广告市场现象 (4)用智猪博弈模型解释企业技术创新 (5)用智猪博弈模型解释公共品的提供 (6)用智猪博弈模型解释改革中的积极性差异

四.混合战略博弈 (1)“石头、剪子、布”游戏 (2)“棍子、老虎、鸡、虫子” (3)孔明与曹操:《三国演义》中华容道上的博弈。 (4)田忌赛马 (5)The game of the united states and China on TaiWan: Back for or no 五承诺行动 (1)破釜沉舟 (2)韩信赵国之战 (3)失街亭 。 六.信息不对称下的博弈 (1)二手车模型与伪劣产品之信息经济学解释

形势与政策论文--浅谈中国房价问题

形势与政策 浅谈当前中国的房价问题 院系:XXXX 班级:XXXX 学号:XXXX 授课教师:XXX 姓名:XX

摘要:随着我国市场经济的进一步发展,房价也随着市场经济的大浪随波而起,扶摇直上。当前国内的高房价与收入差距的拉大密切相关,其实,住房本身是社会大众的基本生活必需品,具有公共品的特性,从而不能简单地放任市场机制来加以配置。在此,我们只知道大部分人买不起房子,但我们更需要的是了解房价增高的原因和本质所在,配合国家的相应有效策略的实施,这样才能确保民生的稳定,才能促进社会的繁荣发展。 关键字:高房价,原因,本质,有效策略 近年来,普通老百姓买不起房已成为一个不争的事实,虽然政府一直在想方设法地稳定房价,但效果甚微。房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影,这个问题是如何产生的?我们怎样认识它?让我们仔细地分析一下。 一、房价居高不下的原因 一般来说,在房价非理性狂飙过程中,支持房价走高的有两种力量:一是居民的自住性需求,二是富人的投机需求。由于在住房的供给受到制约的情况下,有关住房紧张之类虚假信息比较容易误导人们的房价预期,从而人为地引起房价的不正常上涨,这是近来年房地产市场的基本现状【1】。但是,当房价上涨预期破除之后,在房价下跌过程中阻碍房价下跌的“抗跌”力量却只有一个:居民的自住性需求;这就是房地产中的所谓“不对称原理”:富人的投机行为产生房价的峰值,而穷人的购买力产生房价的“抗跌值”。显然,居民的自主性需求主要与其未来可支配收入变化有关,在一个收入不断拉大的社会里,理论上房价是应该很低的,或者说,当前国内的房价应该会迅速下降;但是迄今国内房价还没有形成快速下降的局面呢?这里从两方面加以剖析。 一方面,就住房的真实需求而言。任何商品的价格上涨都跟供求有关,而房地产中土地的有限性制约了住房的供给,因而房价上涨的直接原因在于其巨大需求,这是住房市场面临的真实需求。而这里就有两个基本问题:一是为何有如此大的住房需求,这就涉及到资金的来源问题。二是住房需求为何集中在这段时期,这就涉及到前端时期住房制度改革中的缺陷问题。 另一方面,就住房的需求结构而言。当前的房价剧涨并不是全面性的,而主要集中在大中城市,这是就住房需求的结构性问题。为什么会出现这样的反差呢?其实,房屋本身存在明显的外部性,人们不仅关心自己家庭的外观,也会关心整个街区的观瞻,关心整个地区的地理人文;因此,如果整个地域的环境和设施很差,那么,人们对它的需求也会下降。显然,当前住房需求的结构性问题根源就在于,中国小城市或农郊地区的住居环境、交通设施与大中城市相差太远了【2】。正因如此,在城市土地资源如此稀缺的情况下,只要收入分配问题得不到解决,城乡之间就会呈现出反差极大的二元结构,城市住房也就必然会不断上涨,从而也就永远不可能实现“住者有其房”。 二、认识房价问题的本质 当前,住房问题之所以成为社会大众最关心的问题,关键在于对住房问题的本质缺乏了解,住房问题被过度市场化。

浅谈中国房地产现状

浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看,目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为:3.2%(我认为远远大于这个数值).而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是:国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱(这跟国际上的货币兑换率不冲突)。那么造成这种现象的原因很多很复杂,其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下,房价会不会回落,楼市会不会降温,成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击;另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场,房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状,才能看到房地产业目前存在的困难,才能正确面对现实,改造现实。 1、当前,我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 (1)为什么说我国房地产价格虚高? 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量,都能说明:中国的房价虚高,尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场,租售比为1:200到1:300,房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1:600甚至1:1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是,都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家(他们的特点就是:靠嘴巴吃饭,讲大道理,到处讲经说法,只要出钱死的可以说活)频频亮相媒体,谈经论道,鼓吹中国“特色”,声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账:以20倍的房价收入比为例,如果衣、食、行不花费一分钱,恭喜你,20年的收入可以买到房子,也就是从20岁开始赚钱,40岁可以买到房子了,如果衣、食、行花费收入的一半,同样恭喜你,40年收入的一半可以买到房子,也就是从20 岁开始赚钱,60岁可以买到房子了,老了以后,不会居无定所,相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然,如果是购房投资,以1:600的租售比为例,如果你30岁买到一套住房出租,中间不空租,600个月就可以收回成本,也就是50年后,你就可以幸运地收回投资,房子虽然年纪大一点,土地使用年限已到,但所有权还是属于你的, 近期,部分城市地价开始跳水,大幅下调,土地流拍频现,土地市场明显降温,说明地价存在泡沫。2010年6月2日,武汉在楼市新政后第二次拍卖土地,6宗地块中,有一宗流拍,武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米,回调幅度超过1000元/平方米,

博弈论在公共决策中的应用(最新)

博弈论在公共决策中的应用 一.领导干部要学点博弈论 1.几个富有启发性的案例 案例1:商家作出最低价格承诺的真相是什么?所谓最低价格承诺是指商家承诺自己的价格比任何对手都低,一旦有对手的价格比自己低,作承诺的商家将退回差额,并且承诺支付一定金额的违约罚金。 思考:商家为什么要作出这种承诺呢?是为了促销或者恶性竞争吗? 案例2:假设有三个候选人或候选方案:x、y 和z;有三个参加投票的人:甲、乙、丙。三个人对候选对象的态度分别如下:甲:x y z;乙:y z x;丙:z x y。(注:候选对象排位越靠前,表示越喜欢) 现在分别有三个投票程序:程序1,x与y先pk,然后胜利者进入下一轮与z进行pk;程序2,x与z先pk,然后胜利者进入下一轮与y进行pk;程序3,z与y先pk,然后胜利者进入下一轮与x进行pk。 思考:(1)上面每个程序的最终获胜者是谁?(2)为了保证丙自己心目中最喜欢的z当选,如果丙能够操纵投票程序,他应该采用哪个投票程序?(3)如果您是甲,为了

避免自己最不喜欢的丙当选,应该怎么办? 案例3:夫妻博弈(又称协调博弈) 妻 夫足球 芭蕾 思考:夫妻博弈最有可能出现的结局是什么?丈夫如何保证获得自己理想的结果——夫妻一起去看足球?妻子有没有办法扭转这一被动局面? 体会:什么是纳什均衡?纳什均衡的特点就是:在均衡状态下没有人愿意单方面改变自己的策略,也就是说,博弈各方所选择的策略互相构成了最优反应。 案例4:开店博弈 假设顾客均匀分布在一条街上,他们总是选择到离自己家最近得的商店购物;现有两位投资者均准备在街上开店,他们都希望到自己商店购物的顾客越多越好。请问:投资者应该

浅谈跨国公司与东道国政府之间的博弈

浅谈跨国公司与东道国政府之间的博弈 [摘要]目前大型跨国公司在海外发展的过程中,凭借自身雄厚的实力,常常在东道国形成垄断地位,并且时有不规范经营的行为出现,有的甚至威胁到东道国的经济主权。本文从博弈论的角度对跨国公司和东道国政府的利益冲突进行了分析,并就其结果对东道国政府如何规范跨国公司的经营提出了建议。 [关键词]跨国公司经济主权博弈 2010年3月23日3时3分,谷歌公司高级副总裁、首席法律官大卫德拉蒙德公开发表声明,再次借黑客攻击问题指责中国,宣布停止对谷歌中国搜索服务的―过滤审查‖,并将搜索服务器由中国内地转至中国香港。这几个月以来,谷歌撤出中国的传闻早已闹得沸沸扬扬,现如今终于尘埃落定,谷歌宣布撤出自己在中国内地的搜索业务就是最好的佐证。 对于谷歌撤出中国内地的真相,大多数业内专家一致认为,对搜索内容审查的不同意见是谷歌退出中国内地的最主要原因之一。中国对互联网搜索服务进行过滤审查,而谷歌认为此举动不符合互联网自由化的发展,更加影响了其在中国的扩张。而中国方面认为谷歌的搜索服务没有屏蔽掉那些政府规定必须要屏蔽的敏感字眼,有违反中国法律法规的嫌疑。双方在此方面意见分歧很大,于是最后,谷歌选择了退出中国内地。 曾经对于很多的发展中国家来说,跨国公司的直接投资已经成为其获得国外技术、技能和其它重要资源,增强企业竞争力和发展国民经济的重要途径之一。而那时的东道国政府对于跨国公司在本国的发展也大都放宽各种管制,采取优惠政策,以吸引其投资和发展。但随着经济的发展,技术的引进,对本国经济安全认识的提高,且跨国公司作为一个经济体,其本身就以追求利益最大化为最终目标,于是,跨国公司和东道国政府之间的摩擦和矛盾也就越来越多。越来越多的东道国政府开始制定一定的对应措施来防止跨国公司在本国境内打法律法规的―擦边球‖经营,更是为了防止跨国公司无限发展而威胁到本国的经济安全。 一、跨国公司的发展及其带来的影响 1.跨国公司的定义

浅谈中国房价问题

浅谈中国房价问题 如今我们购买的房屋是商品房,言之商品房,首先得承认它首先是个商品,对于一个商品的定价,首先我们要考虑到其成本价,对于房屋来说,就是它的建筑成本以及土地成本,这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费,这些费用都是比较有弹性的,开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。还有市场供求关系、老百姓的收入水平高低、市场的竞争。从长期来看,这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格,大体符合价值。 但是如今房价出现了过高的情况,随着国家经济发展不错,加入了WTO,申奥成功,世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好,大量外来人员的涌入,对于住房的需求增加,人们觉得房价上涨是迟早问题,有钱的个人也出现了想买房增值的做法,加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹,都会导致房价的上涨。 房价永远是牵动着吗,老百姓与媒体神经的话题。俗话说,衣食住行是老百姓的几样大事,其中之一“住”指的就是人们的住房问题。对于咱中国人来说,有一个属于自己的“窝”更加意义非凡,房子对于中国的老百姓来说已经不止是房子这么简单,更是一种心理意义上的港湾。可是近年来房价不断上涨,并且这个问题并没有得到有效的解决,过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力。以下仅是我个人对于这个问题的一些看法和观点。 一、决定商品房价格的因素 房地产行业是一个比较复杂的行业,涉及的相关行业很多,对经济的带动作用很强。一般来说房价要与本国的经济发展水平、居民收入水平相适应,超前或落后都不是好现象,都会对国家的经济和社会稳定造成一定的影响,所以对房价的合理性行进分析,采取有效的措施控制房价是非常必要的。 分析房价问题,首先不能脱离我国的市场经济体制,总所周知,我国现实行的市社会主义市场经济体制。也就是说价格是由市场形成、市场机制调节的。虽然房地产商可以对房价进行自主定位,但是还是得服从市场,不能任意决定房价的涨幅跌落。因为政府会通过宏观调控来影响房价,主要是通过财政政策、货币政策、产业政策等间接手段影响房价,也不能直接决定房价。 如今我们购买的房屋是商品房,言之商品房,首先得承认它首先是个商品,对于一个商品的定价,首先我们要考虑到其成本价啊,对于房屋来说,就是它的建筑成本以及土地成本,就是买一块地皮的价钱和从这块地上将房子盖起来的费用,其中也包含人工和材料的费用。这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费,这些费用都是比较有弹性的,开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。举个例子,如果开发商向银行贷款将建筑工程继续下去,那么,他就要相应地付给银行一定的利息,开发商在对房子定价上也会考虑到这一点,所以房价又会被无形中提高了。 除了以上这些对于房价起到直接影响的因素之外,还有几个因素也会间接影响到房价。首先是市场供求关系,学过一点经济学的都知道,一样商品出现供大于求时,价格会相应下降,当供不应求时,价格必然会上涨,并且房价始终围绕房屋价值上下波动。其次,老百姓的收入水平高低也会影响到市场需求,既而影响到房价。再次就是市场的竞争。房产开发商之间的互相竞争也会对房价产生影响,当竞争激烈时,就会抑制房价。同样如果购房者之间进行竞争时,就会抬高房价。

博弈论与酒店管理

博弈论与酒店管理 一、什么是博弈论之“囚徒困境” 公案:两个嫌疑犯(A和B)作案后被警察抓住,隔离审讯;警方的政策是“坦白从宽,抗拒从严”,如果两人都坦白各判8年,如果一人坦白另一人不坦白,坦白的放出去,不坦白的判10年,如果都不坦白则因证据不足各判1年。 分析:假定A选择坦白的话,B最好是选择坦白,因为B坦白判8年而抵赖却要判十年;假定A 选择抵赖的话,B最好还是选择坦白,因为B坦白不被判刑而抵赖却要被判刑1年。即是说,不管A坦白或抵赖,B的最佳选择都是坦白。反过来,同样地,不管B是坦白还是抵赖,A的最佳选择也是坦白。结果,两个人都选择了坦白,各判刑8年。 结论:囚徒困境反映了个人理性和集体理性的矛盾。如果A和B都选择抵赖,各判刑1年,显然比都选择坦白各判刑8年好得多。当然,A和B可以在被警察抓到之前订立一个“攻守同盟”,但是这可能不会有用,因为它不构成纳什均衡,没有人有积极性遵守这个协定。 二、酒店经营中的“博弈”思维 引言:现在我们经常会遇到各种各样的家电价格大战,彩电大战、冰箱大战、空调大战、微波炉大战……这些大战的受益者首先是消费者。每当看到一种家电产品的价格大战,百姓都会“没事儿偷着乐”。在这里,我们可以解释厂家价格大战的结局也是一个“纳什均衡”,而且价格战的结果是谁都没钱赚。因为博弈双方的利润正好是零。竞争的结果可能对消费者是有利的,但对厂商而言是灾难性的。所以,价格战对厂商而言意味着自杀。从这个案例中我们可以引伸出两个问题,一是竞争削价的结果或“纳什均衡”可能导致一个有效率的零利润结局。 案例:昆明酒店业的冬天 1988年云南省确定旅游业在国民经济中的地位后,在1999年成功举办了世界园艺博览会,极大提升云南旅游知名度的同时,也带动了一系列酒店的兴起。随着游客大幅增加和政府逐渐重视,从1997年到1999年,昆明星级酒店一共73家,其中五星级酒店6家。 2003年,官方统计数据显示:昆明拥有正规饭店530多家,共5万多个标准间,可容纳11万人住宿,其中星级饭店110多家,有五星级酒店5家,四星级酒店16家,三星级酒店33家。四星、五星级的高级酒店就有几十家,星级酒店规模和档次远高于同等规模的城市。 盲目建设的背后,引发的是酒店业的疯狂价格战和酒店业的业绩下滑,并由此带来的行业大调整。经过’99昆明世博会期间的剧增和短期繁荣后,昆明酒店业迅速进入了大面积亏损的低迷期。酒店业濒临崩溃,星级宾馆价格低廉,五星级酒店一晚260元。行业竞争之惨烈,超乎想象。 “260元,这是什么价格?在上海,也就是在波特曼吃顿早餐罢了。”昆明市饭店行业协会秘书长杨艾军说起这个话题,就显得痛心疾首。“’99世博会之前的昆明,酒店住房异常紧俏。杨艾军说,曾经有一个团队的导游,因为无法解决团员的住宿,跪在一家酒店的大堂痛哭流涕。”可惜这样的好年景现在是一去不复返了,昆明酒店竞相削价导致的恶性竞争,使得整个行业面临崩盘的危机。应对:“提质增效”运动 之后,为了提顿行业颓势,整个城市的酒店开展声势浩大的“提质增效”运动,业内的所有相关环节,都在媒体上发布行业自律公约。被价格战打得焦头烂额的昆明旅游业,不得不停下手来,重新构架自己的价格体系,试图遏止几乎是全行业参与其间的恶性价格竞争。 在1999年世博会之前,整个昆明的住宿企业只有不到100家,星级饭店也只有几十家,而且几乎家家都能盈利。

论中国房价的现状及未来走势

论中国房价的现状及未来走势 文化产业学院B103601014郝庆毓 房地产本来是经济产物,可是在中国首先要用政治的眼光来看待房价。就和中国股市一样中国房市永远都不可能用现有的资本主义市场经济规律来看待。这也就是为什么象谢国中等一些经济学家总是对中国房价走势判断失误的原因。看待中国的房市首先需要政治眼光。 那先说说中国的政治现状,这个问题很敏感已经很少有人敢于谈及中国的阶级现状,更多的老百姓则是纠缠在一个个对立冲突的事件中,却很少去思考了。中国是社会主义国家,我认为,所谓的社会主义国家就是大家一起赚钱养社会。而“社会”不停的剥削着我们中下层人民。新中国虽然成立了62年了,但在过去的2000多年养成的社会习俗还是没有改变。中国人民还在生活在现代文明下的旧社会习俗下。所以说,中国的政治体制存在着诸多的弊端,导致了目前的房价居高不下的现状。 中国的经济制度是叫有中国特色的社会主义市场经济体制,其实我认为跟资本主义市场经济体制根本就是俩回事,中国的市场经济不是靠市场调控自我完善的市场经济,而是靠政府主导的市场经济,政府控制着经济走向,目前的房价之所以这么高,中央和地方政府有不可推卸的责任。 从中央来看,为了快速发展经济,提高GDP,增长中国经济实力,增强综合国力,提高中国在国际中的影响力,这个本是无可厚非的事情。但是片面追求GDP的增涨,而忽略了经济的均衡发展,导致房地产行业在国民GDP中的比重越来越大。到头来就是想要GDP增长就得要房价增长的局面。 从地方政府来看,为了增加地方财政收入,提高地方经济水平,最快最有效的方法就卖地,将土地开发出来,既带动地方的经济发展,又能促进地方的产业升级。这不得不说是在短时间内的一个很有效的方式,但从长远眼光来看,房地产经济的泡沫性太大,而且住房又是民生工程,关系着人民大众的切身利益,所以以房地产产业为经济重心的发展模式,必定会给中国带来不可估量的隐患。 目前的我国的房价还是处于一个难以让人接受的地步。在北京,上海,深圳等一线城市,房价普遍高的比较离谱,很多人在这些地方工作一年买不到一平米的房子。在南京,杭州,合肥等二线城市,房价也普遍较高,房地产商们纷纷利用一系列的手段提高房价,满足二线的城市里面的高消费人群。从而导致了本地区的其他房源的房价也不断上涨。而在其他的三四线城市里,看见大城市的房价上涨了,他们也要涨,最终导致了全国房价上涨的局面。 其实,我认为造成目前的房价居高不下的原因,还有很重要的一点是中国几千年的封建传统思想的影响,认为一个人要是在一个地方生活了,就得在一个地方有房子。另外,中国的传统观念里面,结婚就必须有婚房,这也是导致许多的年轻人为了结婚贷款买房,工作压力骤增的原因之一。 为了应对房价过高,人民的生活困难,社会矛盾冲突激烈。中央发布了限购令,地方也发布了一系列的抑制房价上涨的措施。比如,银行紧缩贷款,政府建设廉租房。现在的状况是限购令满一年,曾经“靠地吃饭”的地方政府,钱袋子也是薄了不少。但是要弥补财政收入受到的影响,还是要警惕政府潜在放宽政策的动向。现在的限购令并没有完全剥夺房地产市场的暴利,也没有把开发商的利润降到跟中小企业一样的利润空间,现在整个房地产市场低迷的情况,并不是完全由限购令导致,而是由房地产市场整个非理性博弈导致的。房地产开发商,地方政府现在只适应一个暴涨的房地产市场,这个市场本身是不健康的,预期也是不健康的。关键是要理顺大家的预期,要开发商、地方政府明白一个温和的市场对所有人都是有好处的。对于中国的房地产的未来的走势,我认为必须时时关注中央的政策与文件的发布动态,看看

公共政策制定中的纳什均衡——从博弈论视角看政府治理的合理性

公共政策制定中的纳什均衡——从博弈论视角看政府治理的合理性 [ 关键词 ] 公共政策/博弈论/纳什均衡/政府治理/合理性 [ 内容摘要 ] 政府治理的合理性问题日益为人关注。本文从博弈论的立场探讨 作为政府治理基础的公共政策制定,结合奥斯本与鲁宾斯坦的博弈论思想提供了几 种政策博弈纳什均衡的解释。文章列举热点政策问题的纳什均衡,论述如何在公共 政策制定中更好地运用博弈论思想,试图说明公共政策制定的博弈论分析是实现合 理化政府治理的有效手段之一。 公共政策是政府治理的一个基本条件,它作为包括政府在内的公共管理组织对社会的公共事务进行治理的相对法律而言更为具体、明确的指导原则和行为准则,必然地应当注重合理化问题,惟其如此,政府治理的合理性才有根本保证。这里,作者试图运用博弈模式描述公共政策制定的分析过程,讨论公共政策制定中的纳什均衡,旨在从博弈论的立场对政府治理的合理性作出一些探讨。 一、公共政策制定博弈的实质 公共政策是政府实施治理的基础,公共政策的合理与否将直接影响到政府治理效果。坦率地说,我们一直重视政府实施治理后的反馈分析,以此修正我们所实施的公共政策,但在制定公共政策、进行方案选择之时,就缺乏合理有效的前瞻性分析,造成政府治理成本过大的现实。 考虑到公共政策制定过程中方案选择对合理化政府治理的关键性、现实性作用,本文讨论博弈论立场上的合理化政府治理,主要将就政策博弈的分析展开。 所谓博弈(Game),按照莱不尼兹的观点,是指人们在策略相互依存情况下相互作用的一种状态,个人所取得的成绩取决于与别人策略的对比。博弈具备了局中人(players)、战略(strategies)、信息(information)、支付(pay off)、均衡(equilibrium)、行动(actions or moves)和结果(outcome)等要素,博弈论分析存在着一个极为重要的前提:博弈的参与者进行的是理性行为选择(行为主体均是利润或效用最大化的追求者),也即意味着存在多人选择的情况下,人们将依据对手的策略做出有利于自己的选择。由此,我们可以将政策博弈界定为:参与政策博弈的局中人在宪法、法律、行政机关决定、习惯与传统等框架或规则范围内,利用他们所掌握的信息,在充分比较各种可能情况下自身支付大小后,采取相对应对的行动以获得满足效用最大化结果的行为选择过程。政策博弈用于指导作为政府治理基础的公共政策制定,主要探讨政府作为局中人的行为选择,政

论当前房价波动原因及趋势分析

论当前房价波动原因及趋势分析 【摘要】: 自2007年以来,中国的房价进入了一轮井喷式的高增长,随着2008年政府宏观调控政策的出台,房价上涨幅度得到了遏制,但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期,09年商品房成交量,交易额,房价涨幅都创下了历史最高纪录,而今虽然政府一直在控制,但是房价还是稳中有升。本文就中国的房价波动问题展开论述,在通过了解国家政策和未来人们对住房的需求后得出结论,长期来看中国房价仍然会继续增长,但增长趋势较前几年有所下降,属于缓慢上升。【关键词】:房价上涨;经济增长;限购;民生 绪论 我国的人口数量虽然在近几年得到了控制,但是仍然在缓慢的增加。随着人口的增加,住房问题也越来越来受到人们的关注。而且生活水平在提升,人们对住房的要求也越来越高。这样造价也越来越高。中国人有着一种传统——每个都要有一个属于自己的家。每天工作结束后,都可以回到这个避风港湾。然而房价疯狂的上涨这一残酷的现实已经严重的冲击了这一思想。很多年轻人开始放弃立马买房的想发,选择更为实际的租房。也有一些人成为了房奴,二十几年为银行忙碌。虽然中国拥有960多万平方公里的土地,但是人均拥有的却十分的低。本文就是基于这种情况对我国的房价进行分析,目的在于分析后得出应对高房价的措施以及如何对房地产业进行宏观调控。 一、中国房价问题的总体的概述 (一)就近年来中国房价的总体情况 从2005年开始,中国的房地产行业一直处于过热的状态,尽管政府不断将强宏观调控,而后出台了“国11条”等措施抑制房价的过快增长,但是都收效甚微。但是就目前情况来看中国的房价还是处在上升期。拿我的家乡来说,在03年1平米的价格大概是1000左右,到现在1平米已经是8000多。(大概)我那也只是个小县城,算不上城市。就这种情况就有这种水平,更别提一线二线的城市。那儿现在已经是寸土是金。 对于目前的高房价,不同的人有不同的见解,有的专家坚信房价仍然会继续上涨,而有人则坚信目前的房地产行业存在30%—50%的泡沫,未来房价必然下跌。(然而09年的次贷危机并没有使中国的房价成为了泡沫,在那之后房价似乎又有了缓慢的提高,这说明了什么呢?是中国中国的房价只是个正常水平,还是……总之这一切都是只是人们的猜想) (二)房价上涨的原因 腹有诗书气自华

有关中央与地方关系的博弈论分析

有关中央与地方关系的博弈论分析 【摘要】中央与地方的关系自古有之,但不同时期其具体的表现形式各异。随着改革的深入,中央与地方政府的矛盾开始加剧:中央政府的许多政策出台后,地方政府并不认真执行。上有政策,下有对策。二者的政策博弈陷入白热化。中央与地方存在着一定的博弈关系,其利益关系构成了两者之间关系的核心内容。双方对权力最大化追求的过程,就是一个利益博弈的过程。 【关键词】中央与地方关系;博弈;囚徒困境;地方保护 一、问题的引入 改革开放以来,中国的经济发展取得了举世瞩目的成就,但中央政府与地方政府的矛盾和问题也日益突出。中央与地方的关系自古有之,但不同时期其具体的表现形式各异。在现阶段,中央政府与地方政府的关系已经不再是计划经济体制下的单纯意义上的“上传下达”的关系。中国的经济改革是一场自下而上的制度变迁过程,即地方政府“强迫”上级政府同意变革的过程,这也是中国经济转轨得以成功的关键。随着改革的深入,中央与地方政府的矛盾开始加剧:中央政府的许多政策出台后,地方政府并不认真执行。上有政策,下有对策。二者的政策博弈陷入白热化。近些年来,在宏观调控、环境保护、三农问题、农民工等诸多问题上,都可以看到中央政府与地方政府政策博弈的影子。 在改革发展中,中央与地方的矛盾十分突出:一方面是中央政府为了克服市场失灵,运用政府手段加强宏观调控,以求达到资源的合理有效利用;而另一方面,地方政府已经不完全是过去意义上的中央从属机关。因其所代表的地方利益与中央政府的宏观利益存在分歧,地方政府在政策制定和实施中,更多的是从自身利益出发,而不惜触犯中央的权威。 本文试图从博弈论的视角来分析当前中央与地方关系中存在问题的产生机制与影响,并分析提出构建新型中央与地方关系的可能性。 二、分析问题 当代中国的中央与地方关系中的一些突出问题是在改革开放以来,由于市场经济的导入而引起的利益分配问题所引发的。产生的具体原因及表现: 1.在财税方面,中央与地方财政体制改革推动了分权化的进程。分税制改革根据事权与财权相结合原则,将税种统一划分为中央税、地方税和中央地方共享税,并建立中央税收和地方税收体系,分设中央与地方两套税务机构分别征管;科学核定地方收支数额,逐步实行比较规范的中央财政对地方的税收返还和转移

浅析中国近年来房价问题

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/bd14122751.html, 浅析中国近年来房价问题 作者:马银伶刘春艳 来源:《商情》2014年第34期 【摘要】改革开放以来,我国房地产业得到迅速发展,近年来房地产价格持续稳定上涨,已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力,从而最终影响经济的稳定。而今年由于各种原因大家都会觉得房价会大幅下降,但事实并非如此。为此基于我国的房价上涨的成因分析,并提出相应建议。【关键词】高房价,成因,建议,经济 一、中国房价的现状 从2005年以来,我国房价出现了疯狂的涨势。即便在中央不断出台各项楼市调控措施的情况下,仍旧一路走高。目前,北京、上海、等一线城市房价已处于极高水平,一些中西部城市和经济发展迅速的中小城市虽然相比于一线城市还比较低,但也在以很快的速度增长。致使中国房价总体水平居高不下。今年,房价出现了较缓慢的下降趋势,似乎给急于购房的消费者带来了希望,但事实并非如此,下面我们就从房价上涨的原因开始分析房价变化的影响机制。 二、我国房价增长的原因 (一)总体需求增加。随着经济发展,人们生活水平特提高了,对生活的要求也越来越高,对房子的需求也越来越多,在很多城市都出现了供不应求的现象,导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张,而影响住房总体需求快速增长的因素有很多,概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求,都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高,共同推动了房价的上涨。 (二)人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动。人口的阶段性快速增长,居民收入的阶段性积累,使住房需求集中释放,导致房价持续上涨。近年来,我国大中城市,尤其是东南沿海城市,外来人口的大量涌入,在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时,也给这些城市带来了较大的住房压力,基于我国“人多地少,人多房少”基本国情,从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国在快速城市化和全球化的过程中,为了寻找更好的发展机会和更高的生活质量,资本和劳动力向中心城市流动,这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”,在这些城市中,房地产市场不再仅仅是本地人的市场,城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市,原因很简单,资本和劳动力流动时,其追求的不是房价高低,而是城市质量,发展潜力和发展机会,资本和劳动力向中心城市流动,是导致这些城市房价上涨的重要原因。 (三)建筑开发成本上涨。今年来,我国一些大中城市的房价之所以节节攀升,从不回头,重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息,名义利率达到了历史上最低位。就房地产业而言,过度的底利率助长了开发商的盲目投资,引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展,

浅谈中国房价

浅谈中国房价 近年来,我国的房价一直在一个很高的水平徘徊,并有着上涨的趋势。虽然国家多次出台相关政策进行调控,但仍没有出现较明显的效果。那么,究竟是什么导致了这种情况呢?下面我就从微观经济学中的两个重要方面——供给与需求来分析。 首先来看需求方面。我国对于住房的需求一直都是很大的,主要有以下两点原因: 1.在中国的传统文化中,一直存在着很强的关于“家”的概念,而在传统中国人眼中,住房是家的一个重要组成因素。这种对住房的需求在一些情况下有着明显的体现,比如父母希望自己的子女在结婚时有一套固定的房产,所以一些家长会为自己刚工作没有储蓄的二要结婚的孩子购买住房。农村中的年轻人以建起自己的房屋标志自己的能力。所以,人们自然而然的会对住房有着较大的需求,再加上中国的人口基数大,人口众多,这种需求会随着社会的发展,平均寿命的延长,老龄化社会的出现而更加明显的体现出来。 2.城市化进程的加快很大程度上加剧了房价的上升,城市化的一个重要体现就是大量农村人口涌入城市。经济的发展,带来的是农村劳动力的转移,这些劳动力被城市的相对较高较稳定的工资以及良好的生存环境所吸引而进入城市。农民工进入城市之后,为了自身以及后代的发展需要,自然会想到在城市中购置一套住房,虽然这部分群体的购买力有限,但从总体来看,他们对房价的影响不可小觑。毕竟,他们的需求拉动了房地产市场的整体需求。 当然,这只是我的猜测,现实的情况是怎么样的呢? 下面是一组国家统计局发布的数据:

从中我们可以看出,人口在稳定的增长,商品房的成交量虽然有所起伏,但总体趋势是上升的,其成交金额则是一路上扬。我认为,这应该归功于不断上升的房价,使得即使成交量下降,总的成交额还是会上升。所以说,现实大致符合推测。 于此同时,还有一个问题值得我们注意,那就是人民生活水平的上涨。经济学原理中提到,消费者的收入上升会使得其在相同条件下够买更多的同一种商品,也就是其预算约束线会向外移动。这也会使得需求线左移。从下表中我们可以看出老百姓的收入的确有显著的上升,所以可以说增大了对住房的需求。 1

关于房价问题 论文

关于房价问题 经济发展越来越快,人民生活水平日益提高,也就开始有能力去尝试买房了,所以房产商才有利可图。社会保障体制发育不健全,人们的社会生活有很大的不确定性,例如对养老的担忧,对通货贬值的担忧,对子女未来命运的担忧等等。在这种社会条件下,人们会采取一些投资方式以降低生活的风险,而比较可靠的办法是购买不动产。这样一来,不动产的所有权价格往往很高,而不动产的使用权价格却可能很低。在我国的许多城市,考虑到租房的管理成本,这个倍数还要高些。这说明,社会因素进入了房子价格;人们为社会风险的存在支付了货币。我们的百姓担忧太多,解除忧虑的重要办法是勒紧裤带买房子,而他们一旦进入房产市场,就加剧房子价格上升,而房价上升更使得他们越发想买房。 房地产的繁荣虽然拉动了我国GDP,但是房地产的经济可以说是泡沫经济,在繁华的背后有着巨大的危害。现如今房价高起,老百姓买房难,住房难,富人们却囤积居奇,房屋空置率一度攀升,住房的不买,买房的不住,形成鲜明对比。政府放任把老百姓的生存问题由市场供求关系决定,房地产队伍越来越壮大,住得起房的人越来越少,居高不下的房价已经使房价房价原本的经济问题升为一种社会问题,“房奴”就是典型的房地产泡沫经济下的产物。困难问题是年青一代本该展翅高飞的青春理想坠入物质生存的艰难,仅有梦想只不过是城市里仅可容身的居所。这一带将成为时代的中坚,然而他们的理想,信仰和责任已然被扭曲,被压迫,变得狭隘贫乏,缺乏想象力,缺乏冒

险精神,逐步成为房奴,这种种现象,知其根源,在中国高房价的现状。 我国房价近几年持续上涨,北京、上海、广州等一线城市,城市中心区的房价已经高达3 万,而武汉在二环以内也已经没有万元以下房。市场经济中,价值决定价格,价格围绕价值上下波动,这一价值规律是始终贯穿其中的一条基本规律。一切经济活动都以此为准绳,房地产业发展自然也要遵守价值规律。按照价值规律影响房地产价格的基本因素是房地产价值,也可以说是房地产成本,供给成本的上升必将推动价格的上涨。第一,土地价格的上升直接推动住房成本的上涨。土地是房地产开发的前提基础,只有拥有一定数量的土地,才使房地产拥有了开发的物质载体。而土地是一种稀缺资源,不可以无限的开发利用,房地产依附于土地之上,这种特性决定了房地产价格必然随土地价格的变动而变动。全国城市地价总体呈上升趋势,尤其是居住用地上涨程度最高,地价的上涨推动住房成本的上升,也必然促使房价上涨,而地价的上涨是由于土地增值和房地产对土地的需求引起的。因此,地价的上涨与房价的上涨是一个互动的关系。第二,建筑材料价格上涨是房地产开发成本增加的重要因素。房地产业对其他产业的依赖性非常强、关联性非常高,与钢材、水泥等上游产业紧密相关,而这些产业正是房地产开发的直接材料来源,也直接推动开发成本的上升。相反,房地产业的发展带动了这些相关产业的发展和价格的提高,这就形成了房价的“成本—价格”螺旋上升。近年来,建材市场价格上涨非常明显,从成本上直接推动了房价的上涨。

相关文档
最新文档