企业之间土地使用权抵押的

企业之间土地使用权抵押的

企业之间土地使用权抵押的,能否办理抵押登记

企业在买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中,为担保合同能够得到顺利履行,债权人可以要求债务人以土地使用权作为债务履行的担保并申请抵押登记,如卖方在交货之后,买方还没有支付货款之前,或者在买方暂时无法支付货款时,卖方会要求买方以其不动产作为抵押并办理登记,从而使卖方的债权能够得到优先受偿。对于这种抵押登记,能否办理?实践中,土地登记机构存在疑问。笔者认为这种抵押登记可以办理,因为:

一是企业之间为保障其债权得到实现,以土地使用权设定担保的做法符合《担保法》和《物权法》的有关规定。因为《担保法》第二条规定,在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中,债权人需要以担保方式保障其债权实现的,可以依法设定担保;《物权法》第一百七十一条规定,债权人在借贷、买卖等民事活动中,为保障实现其债权,需要担保的,可以依法设立担保物权。

二是目前国家和地方都已经有文件允许企业之间土地使用权进行依法抵押并对抵押登记的办理作出了规定,如《国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》(国土资函[2000]582号)、北京市房屋土地管理局《关于加强我市房地产抵押管理工作有关问题的通知》(京房地权字(1998)281号)等。

但是,土地登记机构在办理企业之间的土地使用权抵押时,应当注意以下几点:

一是抵押的土地使用权必须已经办理登记。

二是企业之间订立的债权债务主合同必须符合有关法律、法规的规定,涉及需要金融监管部门批准的,应首先办理批准手续。

三是企业之间订立的主合同符合法律、法规规定的,为保证债权实现,债务方企业可以依法取得的出让国有土地使用权或依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权抵押。如果设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。(中国土地矿产法律事务中心登记事务处蔡卫华)

土地使用权抵押合同

土地使用权抵押合同 合同号: 合同签订地:北京抵押人:【】房地产开发有限公司(下称甲方) 地址: 法定代表人: 抵押权人:【】有限责任公司(下称乙方) 地址: 法定代表人: 被担保人:【】有限公司(下称丙方) 地址: 法定代表人: 甲乙丙三方根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国担保法》有关规定,就乙方与丙方之间的钢材进口代理业务事宜,为保证丙方与乙方于【】年1月24日签订的【】号《进口钢材代理协议》、【】年3月14日签订的【】号《<进口钢材代理协议>补充协议》的顺利履行,甲方同意以其合法拥有的国有土地使用权评估作价后抵押给乙方,以作为乙方基于上述协议所发生债权的担保,甲乙丙三方本着平等、自愿、公平的原则,经友好协商,签订本《土地使用权抵押合同》如下,共同遵照执行。 第一条抵押物的状况、价值、所在地、所有权属 1、土地位置:【】; 2、土地使用权证书编号:【】;

3、土地图号:【】; 4、土地地号和面积:【】; 总面积:85925.49平方米; 5、土地使用权来源:出让; 6、土地使用权人:【】房地产开发有限公司; 7、土地用途:住宅; 8、土地使用权期限:土地使用权至【】年1月10日; 9、土地开发程度及其附着物、定着物:宗地外三通,宗地内部分 平整; 10、土地评估价值:本合同项下抵押的土地使用权评估价为人民币 【】万元整。 以上有关土地的信息以广东信德评估有限公司于【】年3月9日出具的【】号土地估价报告为准,该份报告为本抵押合同的不可分割的组成部分。甲方确认并保证享有如上土地的国有土地使用权。 第二条担保最高限额 甲乙双方同意前述抵押物所担保的最高债权限额为人民币【】万元。 第三条抵押担保的范围 甲方向乙方提供抵押的债权担保范围为:丙方与乙方于【】年1月24日签订的【】号《进口钢材代理协议》、【】年3月14日签订的【】号《<进口钢材代理协议>补充协议》所涉及的丙方一切应履行的债务,包括但不限于应交付保证金、提取接收货物、支付货款、返还货物、支付违约金、赔偿金、管理抵押物的费用、实现抵押权的费用、应支付款项的利息及实现债权所需的所有费用等。

集体土地使用权融资模式研究20121125

集体土地使用权融资模式研究 一、集体土地使用权概述 (一)集体土地使用权概念及分类 集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。 依据我国的《物权法》、《土地管理法》、《农村土地承包经营法》等有关法律、法规的规定,集体土地使用权可以分为以下几种:1、土地承包经营权。土地承包经营权可以分为家庭土地承包经营权及四荒地土地承包经营权(通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地);2、建设用地使用权。集体建设用地使用权可以分为乡镇、村企业的建设用地使用权及乡村公共设施、公益事业建设用地使用权;3、宅基地使用权。 (二)土地承包经营权的转让、抵押的现行情况及规定 1、家庭土地承包经营权 (1)现行情况 家庭土地承包经营权可以根据农村土地承包法的规定,采取转包、互换、转让等方式流转,但不得改变土地的农业用途,并且受让方须有农业经营能力。如果以转让方式进行流转的话,受让方须为从事农业生产经营的农户,即家庭土地承包经营权仅仅只能在农业成员之间进行转让。另外,家庭土地承包经营权不可以进行抵押。 (2)相关规定 《物权法》 第一百二十八条“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。” 第一百八十四条“下列财产不得抵押:………(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;……….”

《农村土地承包经营法》 第三十三条“土地承包经营权流转应当遵循以下原则:(一)平等协商、自愿、有偿,任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转;(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途;(三)流转的期限不得超过承包期的剩余期限;(四)受让方须有农业经营能力;(五)在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。” 第四十一条“承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的,经发包方同意,可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户,由该农户同发包方确立新的承包关系,原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。” 2、四荒土地承包经营权 (1)现行情况 四荒土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。国家对四荒土地承包经营权的转让、抵押的条件、受让对象等并无限制性的规定。 (2)相关规定 《物权法》 第一百三十三条“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定,其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。” 第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:….(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;…….” 《农村土地承包经营法》 第四十九条“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的,其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。” (三)集体建设用地使用权的转让、抵押的现行情况及规定 1、乡镇、村企业的建设用地使用权 (1)现行情况

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院第55号令)

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院第55号令) 第三章土地使用权转让 第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。 第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。 第二十一条土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 第二十三条土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

中华人民共和国土地管理法实施条例 (国务院令第256号) 第五章建设用地 第十九条建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标;城市和村庄、集镇建设占用土地,涉及农用地转用的,还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的,不得批准农用地转为建设用地。 第二十条在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内,为实施城市规划占用土地的,按照下列规定办理: (一)市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案,分批次逐级上报有批准权的人民政府。 (二)有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查,提出审查意见,报有批准权的人民政府批准;其中,补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。 (三)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后,由市、县人民政府组织实施,按具体建设项目分别供地。 在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内,为实施

成都市国土资源局关于规范国有土地使用权抵押登记有关问题的通知

成都市国土资源局关于规范国有土地使用权抵押登记有关问题 的通知 文号:成国土资发〔2008〕602号 签发单位:成都市国土资源局 签发时间:2008-11-21 成都市国土资源局 各区(市)县国土资源局: 为进一步规范国有土地使用权抵押登记,保护抵押权人、抵押人和其他权利人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国担保法》和国土资源部《土地登记办法》的规定,现将有关问题通知如下: 一、国有土地使用权抵押权设定登记 (一)无地上建(构)筑物的国有土地使用权抵押 宗地内无地上建(构)筑物的国有土地使用权抵押(指现状为空地,简称"空地抵押"),国土资源管理部门按现有抵押登记程序办理。 (二)已办理"在建工程"抵押或已办理房产抵押登记的国有土地使用权抵押 已经在房产管理部门办理了"在建工程"抵押或房产抵押的,其土地使用权一并抵押,国土资源管理部门不再单独设立土地使用权抵押,可办理一并抵押登记。

(三)地上建(构)筑物未办理抵押的国有土地使用权抵押有地上建(构)筑物,经核实未办理房产抵押或"在建工程"抵押,抵押人和抵押权人申请办理国有土地使用权抵押的,国土资源管理部门按规定程序办理抵押登记。土地使用权抵押的同时,该土地上的建(构)筑物一并抵押。 二、国有土地使用权抵押权变更登记 (一)"空地抵押"后,现状仍为"空地"的变更抵押登记 未超过《国有土地使用权出让合同》约定的动工期限或批准延期期限的,国土资源管理部门给予办理国有土地使用权变更抵押登记。 超过了《国有土地使用权出让合同》约定的动工期限或批准延期期限的,经国土资源执法监察机构认定为非闲置土地或认定为闲置土地但已经处置完毕的,国土资源管理部门给予办理国有土地使用权变更抵押登记。 (二)"空地抵押"后,地上新增了建(构)筑物的变更抵押登记 地上新增了建(构)筑物,但经核实未办理房产抵押或"在建工程"抵押的,国土资源管理部门给予办理国有土地使用权变更抵押登记,但抵押标的不含新增建(构)筑物。 三、国有土地使用权抵押登记的办理 (一)未超过出让合同约定的动工期限或批准延期期限的 由抵押双方提出书面申请,并提交《借款合同》、《抵押合同》、

土地使用权抵押流程

土地使用权抵押流程

地产抵押按房地产的现状主要可分为:土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押。 (一)土地使用权抵押流程 土地使用权抵押是指以政府有偿出让方式取得的土地,且土地上尚未建造房屋的土地使用权设定抵押。在中国,土地所有权不能抵押,以行政划拔方式取得的土地使用权不能单独抵押。土地使用权抵押的一般流程为: 第一步,债务合同(主合同)依法成立,为履行债务合同,抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保,房地产经纪人在从事土地使用权抵押经纪活动中要注意区分土地使用权取得的方式。 以出让或转让方式取得的土地使用权设定抵押,应符合以下条件:1、该土地使用权的出让金必须全部付清,并经登记取得土地使用权证;2、该土地使用权所担保的主债权限于开发建设该出让或转让地块的贷款;3、所担保的债权不得超出国有土地使用权出让金的款额。4、土地使用权设定抵押不得违反国家关于土地使用权出让、转让的规定和出让合同的约定。 第二步,抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同(从合同),将依法取得的土地使用权设定抵押 第三步,抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。 第四步,领取房地产其他权利证明及经登记的房地产权属证书。 按国家有关规定,房地产其他权利证明交抵押权人保管,而房地产权利证书经登记后应归还给产权人,抵押权人不能擅自扣押房地产权利证书。 第五步,债务履行完毕,抵押双方向房地产登记机关申请办理抵押注销手续。房产抵押登记办理如下:

抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内,到登记部门办理抵押登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用证书的管理部门;以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为房地产所在地的房地产管理部门。办理抵押物登记,应当向登记部门提供下列文件或其复印件: (1)主合同及抵押合同;(2)抵押当事人的资格证明或法人资格证明;(3)《国有土地使用证》或《房屋所有权证》,共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;(4)以期权房屋作抵押的,须提交有效的预售(购)房屋合同;(5)有效的房地产评估报告;(6)上级机关批准其以房地产作抵押的证明。登记机关审查后,对合法的抵押予以登记,在权属证书上办理登记,核发载明抵押权的《他项权证》。《他项权证》由抵押权人领取及持有,经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档,登记资料允许查阅、抄录或者复印。 在建工程抵押必须具备以下几方面条件:1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保,也不能为自己其它用途的债务进行担保,而只能为

农村集体建设用地使用权流转程序

一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的,可以出让、转让、出租和抵押: (一)经依法批准转用或取得的用地; (二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划; (三)依法办理土地登记或领取土地权属证书; (四)界址清楚,没有权属纠纷。 二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序: (一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料,向所在镇国土资源分支机构提出申请; (二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后,报市土地行政主管部门审定,符合条件的发给流转批准书; (三)农村集体经济组织取得流转批准书后,按有关规定确定土地使用者,签订流转合同; (四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后,持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内,到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续,确认建设用地使用权,领取土地使用证。 三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序: (一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者,按有关规定转移土地使用权,签订再次流转合同; (二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后,持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件,于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。 注意事项: 农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形: (一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地; (二)土地使用权属不清或存在争议的; (三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地,抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的; (四)已被依法查封、冻结的;

仅抵押房产时其“占用范围内的建设用地使用权” 范围有多大

仅抵押房产时其“占用范围内的建设用地使用权”范 围有多大 借款合同中经常会遇到这样的情况:抵押人将单独所有的办公楼、厂房等建筑物抵押给债权人,并办理了抵押登记,但是未将抵押的建筑物占用的建设用地使用权一并抵押。也就是所谓的“房地分离”。《物权法》第182条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”上述第一款规定的实质是在我国目前房屋抵押登记和土地抵押登记分属不同部门办理的情 况下,对房地产设定抵押权时的倡导性规范。第二款则是针对当事人未按照上述第一款规定一并抵押时的处理,即由法律直接规定为“视为一并抵押”。依照该规定,抵押人未将建设用地使用权一并抵押的,视为一并抵押,产生的法律效果是抵押权人有权就抵押建筑物及其所占范围内的建设用地使用权一并主张优先受偿权。问题来了,如何理解抵押建筑物“占用范围内”的建设用地使用权?它是指抵押的建筑物实际占用的范围?还是整综土地? 司法实践中的三种观点 笔者从最高人民法院的“法信”系统“类案检索”中检索涉及此类问题的判例,主要有如下三种裁判观点:第一种观点: 案例一 魏任凭、中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司财产损害赔偿纠纷,案号:(2017)最高法民申4257号。

最高人民法院认为:根据原审查明的事实,原临国用(94)字第1050102003号《国有土地使用证》载明该宗地“用地面积”为1120平方米,其中“建筑占地”6 56平方米。长城公司根据《抵押物处理协议》,有权通过拍卖处置抵押房屋及其占用范围内的土地使用权。因此,原审法院未支持魏任凭关于抵押房屋占用范围内6 56平方米土地使用权损失应予赔偿的主张,并无不当。 裁判观点:对于仅抵押建筑物,未抵押建设用地使用权的,该建筑物产权登记的四至面积占用范围内的建设用地使用权一并抵押。就是房产部门登记的建筑物位置和面积是什么情况,与之相对应的建设用地使用权以一样的位置、面积一并抵押。笔者将该种裁判观点概括为“登记说”。 第二种观点: 案例二 中国建设银行股份有限公司分宜支行、江西江锂科技有限公司金融借款合同纠纷案,案号:(2017)最高法民终40号。 最高人民法院认为:《最高额抵押合同》系双方当事人真实意思表示,其中约定的抵押物明确包括案涉土地使用权在内,双方当事人对该土地使用权作为抵押财产均有明确预期。即使案涉土地使用权未办理抵押登记,根据《中华人民共和国物权法》第182条之规定,建行分宜支行对案涉土地使用权亦享有抵押权。一审判决以未办理抵押登记为由,判令建行分宜支行对案涉土地使用权不享有优先受偿权,认定事实和适用法律均有不当,本院予以纠正。

土地使用权抵押及工业厂房抵押分析

5.方茴说:“那时候我们不说爱,爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢,就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说:“我觉得之所以说相见不如怀念,是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛,而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木,直径十几米,此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光,变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动,即便吃饭时也都不太老实,不少人抱着陶碗从自家出来,凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂,猛兽众多,可守着大山,村人的食物相对来说却算不上丰盛,只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 土地使用权抵押及工业厂房抵押分析 土地使用权抵押作为一种重要的担保方式,具有变现能力强,担保可信度高的特点。融资租赁公司在业务开展过程中,不可避免的需要采用各种担保方式最大化减少由于物权和使用权分离导致的不确定性因素。因此,土地使用权抵押、厂房抵押或地上建筑物抵押具有较大的探讨价值。以下对其做如下分析: 一、土地使用权抵押 (一)可办理土地使用权抵押的土地类型 中国现有土地类型较为复杂,土地权属多样化,管理多样化。融资租赁公司选择抵押资产办理抵押手续的前提就是要甄别该类型的土地是否可办理抵押。现对我国不同土地类型能否办理抵押做如下简述(具体的法规不在此赘述):类别一:承包经营土地 此类型的土地可以细分为两类。 1、普通承包经营土地。虽然《物权法》、《农村承包法》以及《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》都允许以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,但综合我国目前的法律法规以及国家关于土地管理的政策,承包经营权一般不得抵押。 2、四荒(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)。通过公开竞价方式取得并经过集体所有权人同意的四荒地承包经营权可以进行抵押。但抵押实现后未经法定程序,不得改变土地所有权的性质和土地用途。 类别二:国有土地 此类型的土地根据获得途径可以分为三类。 1、通过出让方式取得的国有建设用地使用权(有偿方式)。对于这类土地使 1.“噢,居然有土龙肉,给我一块!” 2.老人们都笑了,自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂,数落着自己的孩子,拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

20160704155911 (《集体土地使用权地价评估技术指引(征求意见稿))

集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要,规范集体土地使用权地价评估行为,健全集体土地合理价格形成机制,促进城乡土地市场一体化建设,制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权(承包经营权)地价评估,本指引所称集体土地,是指土地所有权属于集体经济组织,符合城乡土地制度及规划管制要求,可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文,通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时,所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 (1)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014); (2)《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014); (3)《农用地估价规程》(GB/T 28406-2012); (4)《农用地质量分等规程》(GB/T 28407-2012); (5)《农用地定级规程》(GB/T 28405-2012); (6)《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)。

3.依据 (1)《中华人民共和国物权法》; (2)《中华人民共和国土地管理法》; (3)《中华人民共和国农村土地承包法》; (4)《中华人民共和国担保法》; (5)《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》; (6)《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过); (7)《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号) (8)《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号)(9)中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》(中办发…2014?61号); (10)国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(国办发…2014?71号)。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下,一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权,按照交易方式的不同有不同的价格形态,包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。

2018-2019-国有土地使用权出让和转让暂行条例word版本 (6页)

本文部分内容来自网络整理,本司不为其真实性负责,如有异议或侵权请及时联系,本司将立即删除! == 本文为word格式,下载后可方便编辑和修改! == 国有土地使用权出让和转让暂行条例 土地使用者开发、利用、经营土地的活动,应当遵守国家法律、法规的规定,并不得损害社会公共利益。下面小编为大家精心搜集了关于国有土地使用 权出让和转让的暂行条例,欢迎大家参考借鉴,希望可以帮助到大家! 第一章总则 第一条为了改革城镇国有土地使用制度,合理开发、利用、经营土地,加强土地管理,促进城市建设和经济发展,制定本条例。 第二条国家按照所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权 出让、转让制度,但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国 有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。 第三条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律 另有规定者外,均可依照本条例的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。 第四条依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者,其使用权在使 用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律 保护。 第五条土地使用者开发、利用、经营土地的活动,应当遵守国家法律、 法规的规定,并不得损害社会公共利益。 第六条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。 第七条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记,由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的 有关规定办理。 第二章土地使用权出让

第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一 定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让应当签订出让合同。 第九条土地使用权的出让,由市、县人民政府负责,有计划、有步骤地 进行。 第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民 政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定的批准权限批准后,由土地管理部门实施。 第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。 第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定: (一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。 第十三条土地使用权出让可以采取下列方式: (一)协议; (二)招标; (三)拍卖。 (四)依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤,由省、自治区、直辖市人民政府规定。 第十四条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付 全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求 违约赔偿。 第十五条出让方应当按照合同规定,提供出让的土地使用权。未按合同 规定提供土地使用权的,土地使用者有权解除合同,并可请求违约赔偿。

土地使用权转让条件和程序

土地使用权转让条件和程序 土地使用权方式决定了转让条件有所不同 以出让方式取得的土地使用权,房地产项目转让时,应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。 □要按照出让合同约定,已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,这是出让合同成立的必要条件,也只有出让合同成立,才允许转让; □要按照出让合同约定进行投资开发,完成一定开发规模后才允许转让。 这里又分为两种情形,一是属于房屋建设的,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设用地条件,方可转让。上述两项条件必须同时具备,才能转让房地产项目。这样规定,其目的在于严格限制炒买炒卖地皮,牟取暴利,以保证开发建设的顺利实施。 以划拨方式取得的土地使用权,应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定,其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。 对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目,要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外,对准予转让的有两种处理方式:第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后,才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产,但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 对以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于下列情形之一的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续。 一是经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目,即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行,因此,经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的,经有批准权限的人民政府批准,也可以不补办出让手续。

论破产案件中土地使用权的处理原则

论破产案件中土地使用权的处理原则 摘要:本文对依法破产和政策性破产中土地使用权的处理原则进行了探讨。以划拨土地使用权为标的物设定抵押时,其变卖所得中相当于土地使用权出让金的款额属于国有财产,其他部分抵押权人可优先受偿。政策性破产文件规定破产企业的土地使用权无论是划拨取得还是出让取得,无论是否设置抵押,其变卖所得均要优先用于破产企业职工安置是不妥的。农民集体(经济)组织以集体土地使用权入股破产企业的,该集体土地使用权应当作为破产财产分配。 主题词:依法破产政策性破产土地使用权处置原则 破产企业土地使用权的处置,是破产案件中一个较为复杂的问题。首先是立法状态混乱,不同法律、法规、司法解释之间存在矛盾冲突,有些规定与实践执行情况不相协调。其次是客观情况复杂,加之立法上规定也有不够具体、明确之处,使得司法实践中出现执法不统一问题。 立法不统一主要体现为依法破产与政策性破产的矛盾。一方面,在《企业破产法(试行)》中对破产财产的范围等作有原则规定。《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规中也有对土地使用权处置问题的相关规定。另

一方面,国务院在其为国有企业破产试点工作而下发的《关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》和《关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知》中,对国有破产企业职工失业救济、安置费用等问题,规定了一套与现行破产法立法基本原则不同的政策性破产制度,与依法破产构成两个不同的破产法实施体系,而两套体系对土地使用权有不同的处置原则。此外,最高人民法院为破产法实施制定的司法解释文件中存在与实践执行情况不相协调的问题。 一、依法破产程序中国有土地使用权的处置 我国企业对国有土地使用权的取得方式有两种,其一是无偿划拨取得,其二是有偿出让取得。根据有关法律、法规规定,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,地方政府可以收回并依法处置。但这只是一项基本原则,在实际处置时还必须考虑到一些特殊情况。 第一,如果划拨土地使用权在国有企业设立时,经政府有关部门批准已经被作为企业的注册资本予以登记,即作为股东投资投入(不管出于何种原因),则应当属于企业破产财产范围,地方政府不得再收回。因为对出资财产包括土地使用权进行的注册资本登记,表明它已经对外公开宣示被纳入对债权人承担责任的财产范围之内。这时对企业而言,土

土地使用权抵押合同书

土地使用权抵押合同书 时间:2010-08-11 18:50来源:未知作者:w 点击:164次 甲方(抵押人):乙方(抵押权人):根据《担保法》、《合同法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定,甲、乙双方就土地使用权抵押有关事宜共同协商,达成一致意见,现签订合同如下:一、抵押宗地基本情况本 甲方(抵押人): 乙方(抵押权人): 根据《担保法》、《合同法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定,甲、乙双方就土地使用权抵押有关事宜共同协商,达成一致意见,现签订合同如下: 一、抵押宗地基本情况 本宗地座落于镇(乡) 村(集镇、社区) 街号,甲方于年以方式取得土地使用权,土地使用证号为:公用( )字第号。登记土地使用权面积为 m2,用途为,使用年限为年,使用终止日期为年月日。本宗地上建筑物、构筑物占地面积为 m2,建筑面积为 m2。 二、抵押贷款情况 本宗地土地使用权评估价额为人民币元,抵押金额为人民币元,欠缴土地使用权出让金为人民币元,抵押期限为年,(抵押期限以抵押登记的批准之日起计算)。 三、双方权利和义务: 1、抵押合同签订后15日内,甲、乙双方须共同申请土地使用权抵押设定登记,未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。 2、甲方在抵押期间有权继续占有、使用抵押物。 3、甲方在抵押期间应保护好抵押物,保证抵押物不受毁损。 4、甲方应在抵押期限内归还贷款本息。贷款本息归还后,甲、乙双方应共同申请土地使用权抵押权注销登记。 四、违约责任 1、甲方擅自将抵押物转让、出租或以其它方式处分时,其行为无效。乙方

集体建设用地出让、出租、转让和抵押的法律依据

集体建设用地出让、出租、转让和抵押的法律依据 北京市正海律师事务所主任杨磊 《中华人民共和国土地管理法》第63条规定,“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。根据我国传统土地管理制度,集体建设用地,只能允许本集体组织或者成员取得使用权,此外其他任何单位或者个人,如要使用集体建设用地的,均应先将集体土地征为国有土地,再由国家将土地使用权出让给土地使用者。 但是,这样的土地制度限制了集体土地所有者行使权力,不利于集体组织搞活经济,存在许多弊病。随着改革开发的不断深入,集体土地的放开,早已成为必然的发展趋势。虽然《土地管理法》禁止农村集体所有的土地使用权流转用于非农业建设。但在经济发达地区,农村集体建设用地自发流转的现象大量存在,集体建设用地隐形市场。因为,没有政策、法律规范,使得农村土地隐形市场越发混乱无序。鉴于此,近年来,经国务院批准,安徽、湖北、广东、湖北、河北等省,别出台了集体建设用地使用权流转管理办法地方性法规,在各自的区域内突破了集体土地不能上市流转的法律限制,使得集体建设用地的出让、转让、出租、抵押有章可循,有法可依。 现本人对规范集体建设用地出让、出租、转让、转租和抵押的地方法规的主要规定归纳如下: 一、集体建设用地,是指乡镇企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地,以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地。 二、集体建设用地使用权流转,是指在所有权不变的前提下,出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。 三、集体土地流转应当具备的条件: 集体建设用地使用权流转应当符合土地利用总体规划,并具备下列各项条件: (一)所有权人、使用权人依法取得土地所有权或者使用权证书; (二)土地权属没有争议; (三)土地权利的行使未被司法机关、行政机关依法限制; (四)共有的集体建设用地使用权已经所有共有人书面同意。 四、集体建设用地使用权的出让、出租和抵押的程序: 1、农村集体经济组织出让、出租和抵押村农民集体所有的集体建设用地使用权的,必须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。 2、出让、出租和抵押乡(镇)农民集体所有的集体建设用地使用权的,必须经乡(镇)集体经济组织或者乡(镇)人民政府同意。 3、出让、出租集体建设用地使用权可以采用招标、拍卖、挂牌或者协议的方式。 4、签订集体建设用地使用权法流转合同。

贵州省实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法

贵州省实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法(1994年6月30日贵州省人民政府令第6号发布根据1997年12月23日《贵州省人民政府关于修改、废止部分行政规章的决定》第一次修正根据2008年8月4日《贵州省人民政府 修改废止部分规章的决定》第二次修正) 第一章总则 第一条为合理开发、利用城镇国有土地,加强城镇国有土地使用权出让和转让权管理,促进城市建设和经济发展,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,结合我省实际,制定本办法。 第二条在本省行政区域内,出让、转让、出租、抵押、终止城镇国有土地使用权,必须遵守本办法。 第三条本办法所称的城镇国有土地是指市、县城、建制镇和工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地),但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。 第四条城镇国有土地使用权出让,实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理的原则。 第五条国内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可依照本办法的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。

第六条依照本办法取得的土地使用权,在使用年限内可以依法转让、出租、抵押,或者用于其他经营活动,合法权益受法律保护。 土地使用者开发、利用、经营土地,必须遵守有关法律、法规、规章的规定,并不得损害社会公共利益。 第七条省、州、市、县、特区人民政府及地区行署土地管理部门,主管本行政区域内土地使用权出让工作,负责土地使用权转让、出租、抵押、终止的权属管理和监督检查。 第八条按本办法和其他有关规定需要进行地价评估的,由取得土地资产评估资格的专业性评估机构进行。 第二章土地使用权出让 第九条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份,将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付地价款的行为。 前款所称的地价款,包括土地使用权出让金、征地费和土地开发费等。 第十条土地使用权出让地价款,由市、县以上人民政府土地管理部门会同有关部门,根据地块用途、使用年限、地块大小、形状、容积率、区位、土地开发成本和市场行情等因素,在基准地价的基础上核定。

关于集体土地使用权取得和流转的分析意见

关于集体土地使用权取得和流转的分析意见集体土地使用权是土地使用者经人民政府依法批准使用集体土地时,按照法律规定或合同约定对土地所享有的占有、使用和收益的权利。目前我国大多数学者认为,集体土地使用权按取得方式不同可以分为土地承包经营权和集体土地建设用地使用权。 一.土地承包经营权 土地承包经营权是指承包人依法通过承包而取得的对农村土地使用和收益的权利。 (一)土地承包经营权的主体 《土地管理法》第十四条规定:“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。”第十五条规定:“……农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。” 因此,农村集体土地承包经营权的主体既可以是本集体经济组织内部的成员,也可以是本集体经济组织以外的单位或者个人。 (二)土地承包经营权的取得方式 根据《农村土地承包法》第三条规定:“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。” 取得农村土地承包经营权的方式有两种:一种是家庭承包,另一种是其他方式承包,即荒山、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。 (三)取得土地承包经营权的法定程序 1.本集体经济组织成员的承包经营 根据《土地管理法》第十四条第一款规定:“农民集体所有的土地由本集体

经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。” 根据《农村土地承包法》第二章内容的规定,以家庭承包方式取得土地承包经营权,按照如下程序进行: (1)本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组; (2)承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案; (3)依法召开本集体经济组织成员的村民会议,讨论通过承包方案; (4)公开组织实施承包方案; (5)签订承包合同,承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。 (6)由县级以上地方人民政府向承包方颁发土地承包经营权证,并登记造册,确认土地承包经营权。 以其他方式取得承包经营权的,《农村土地承包法》第四十五条、四十六条分别规定:“以其他方式承包农村土地的,应当签订承包合同。”“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营,也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后,再实行承包经营或者股份合作经营。” 2.本集体经济组织以外的单位或者个人的承包经营 根据《土地管理法》第十五条第二款规定:“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。” 因此,经过村民会议三分之二或者三分之二村民代表的同意,并且经乡(镇)政府批准,农民集体所有的土地可以由本经济组织外的单位或者个人承包经营。由本经济组织以外的单位或者个人承包的,应当对承包方的资信情况和经营能力

土地使用权出让合同正式版

The cooperation clause formulated through joint consultation regulates the behavior of the parties to the contract, has legal effect and is protected by the state. 土地使用权出让合同正式 版

土地使用权出让合同正式版 下载提示:此协议资料适用于经过共同协商而制定的合作条款,对应条款规范合同当事人的行为,并具有法律效力,受到国家的保护。如果有一方违反合同,或者其他人非法干预合同的履行,则要承担法律责任。文档可以直接使用,也可根据实际需要修订后使用。 GF-91-0702 国有土地使用权出让合同 (宗地出让合同) 第一条本合同双方当事人 出让方:中华人民共和国__省(自治区、直辖市)__市(县)土地管理局(以下简称甲方):法定地址____;邮政编码__;法定代表人:姓名__;职务___。 受让方:______(以下简称乙方);法定地址______;邮政编码__;法定代表人:姓名__;职务____。 根据《中华人民共和国城镇国有土地

使用权出让和转让暂行办法》、《___省国有土地使用权出让转让实施办法》和国家有关规定,双方本着平等、自愿、有偿的原则,订立本合同。 第二条甲方依据本合同出让土地的使用权,土地所有权属中华人民共和国,地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方根据本合同受让的土地使用权在使用年限内,依据有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。 乙方在受让土地使用权范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动,应遵守中华人民共和国法律、法规及____省(自治区、直辖市)的有关规定,并不得损害

土地使用权变更

土地使用权变更 一、业务事项名称:土地使用权变更 二、主办处室:地籍处 三、业务办理依据(法律、法规、规章、政策文件) 1、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《城市房地产法》第31、34、35、37、39、60条。 2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条、第六条。 3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条、25条。 四、办理属性:审核 五、业务办理时限:10个工作日 六、业务办理阶段及所需资料 本业务办理需要经历申请受理、审查决定和发件等三个阶段。其中,申请受理阶段主要是审查资料是否齐全,符合法定形式,是否达到受理要求;审查决定阶段主要审查变更宗地的界址、权属、面积,是否符合直接变更的条件和其它有关法律、法规和政策等。发件主要是将经过批准的红线图、土地证发给申办单位(个人)。本业务办理各阶段所需资料如下: (一)申请受理阶段所需资料 1、土地使用权变更申请报告和有关变更批准文件 2、土地登记申请书和登记材料(属于分立或调拨变更的,还需提供分立或调拨后剩余土地登记申请书、地籍测绘成果和地籍调查表) 3、土地权属资料(包括红线图、土地证原件等) 4、地面附着物产权资料、报建资料 5、土地主管单位意见,职代会、董事会或股东会决议(变更时) 6、原地籍调查表 7、测绘成果及上好坐标的1:500地籍图(2套) 8、法人营业执照、法人代表证明及授权书,身份证复印件 9、有关批准文件、纪要等 10、公司名称变更应提供工商登记变更文件(复印件)、变更前后公司章程 11、属出让地的原土地使用权出让合同及出让金缴纳凭证 (二)审查决定阶段所需资料 1、上述(一)形成资料 2、变更登记审批表

土地使用权出让案件涉及的相关规定有哪些

土地使用权出让案件涉及的相关规 定有哪些 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。第九条土地使用权的出让,由市、县人民政府负责,有计划、有步骤地进行。 我国的经济在不断的发展,城市化的进程也在加快,因此就需要使用国有土地。我国的土地是属于国家的,公民拥有使用权,使用权也是可以转让的,相关的案件也较多,这也就需要了解土地使用权出让案件所涉及的相关规定,下文为大家介绍。 一、土地使用权转让定义 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发,利用土地的,土地使用权不得转让。土地使

用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移,土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物的所有权转让,应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定,否则即为非法转让。 二、土地使用权出让案件所涉及的相关规定 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第一章总则 第一条为了改革城镇国有土地使用制度,合理开发、利用、经营土地,加强土地管理,促进城市建设和经济发展,制定本条例。 第二条国家按照所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度,但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。 第三条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可依照本条例的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。

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