绿色生态园项目可行性研究报告

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目录

第一章总论 (5)

1.1 引言 (5)

1.2 可行性研究概述 (7)

1.3 可行性研究报告编制的依据 (8)

1.4 可行性研究报告简要结论 (8)

1.5 项目单位简介 (9)

第二章项目建设背景及建设必要性 (10)

2.1 建设背景 (10)

2.2 项目建设必要性 (14)

第三章建设条件和需求分析 (18)

3.1 某某县具有良好的建设条件 (18)

3.2 需求分析 (20)

第四章项目建设的指导思想和原则 (30)

4.1 指导思想 (30)

4.2 构建经营网络，树立品牌效应，明确市场定位 (30)

4.3 建设原则 (31)

4.4建设目标 (32)

第五章建设内容和规模 (33)

5.1生态景观区 (33)

5.2休闲游乐区 (34)

第六章工程技术方案 (35)

6.1生态景观区 (35)

6.2休闲游乐区 (41)

第七章环境保护、安全卫生和节能 (48)

7.1生态景观区 (48)

7.2休闲游乐区 (56)

第八章公司组织机构和劳动定员 (62)

8.1 组织机构 (62)

8.2 项目定员 (63)

第九章项目实施进度计划安排 (65)

9.1 项目实施 (65)

9.2 建设周期 (65)

第十章投资估算及资金筹措 (67)

10.1 投资估算编制依据 (67)

10.2 投资估算 (67)

10.3 流动资金测算 (68)

10.4 总投资 (69)

10.5 资金筹措 (69)

第十一章经济效益评价 (70)

11.1 财务评价依据 (70)

11.2 项目建设期、生产期、计算期： (70)

11.3 经营收入 (70)

11.4 成本估算 (71)

11.5 财务评价 (72)

11.6 环境效益分析 (73)

11.7 社会效益分析 (74)

第十二章结论与建议 (76)

12.1 结论 (76)

12.2 建议 (77)

第一章总论

1.1 引言

某某县位于某某省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉元丰二年（公元前109年）置县，至今已有2100余年历史。县境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻某某市，处于某某省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。某某县历史历史悠久，当代考古证明，早在四五千年前，这里应居住着皋夷人、山越人。春秋时，作为聚落邑地见于史册，名为“鸠兹”，西汉元封二年（前109），汉武帝刘彻改鄣郡为丹阳郡，领县十七，其中有某某县。某某县“东控勾吴，南连荆楚”，“切近玉溪，地接姑熟”，“扼中江之险”，历来为兵家必争之地。境内现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“宣城官窑＂、“宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为某某市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。

2003年12月，全县撤原24个乡镇，设8个镇，2006年2月，清水镇、火龙岗镇分别划归某某市鸠江区、弋江区。现辖某某、六郎、方村、陶辛、红杨、花桥等6个镇124个村14个社区，总面积730平方公里，人口38.2万人。其中,某某总面积219.49平方公里，人口10.9万人。自2002年起，县域综合经济实力连续四年位居某某省经济“十强县”行列。

某某县素称“鱼米之乡”。属亚热带季风性气候，四季宜人，物产丰富，是某某米市的重要粮仓。盛产粮、油、烟、棉、桑蚕、茶、蔬菜和多种瓜果等。“鸠兹牌”系列大米连续荣获全国农业博览会金奖；长江鲥鱼、刀鱼、内河鳜鱼、大闸蟹饮誉中外。某某县区位优越，交通便捷。皖赣、宁铜铁路穿境而过；航空有南京碌口机场、合肥骆岗机场、某某机场、黄山机场,县城某某距合肥骆岗机场、南京禄口机场仅两小时车程。青弋江、水阳江、漳河直通黄金水道长江，县城某某镇距朱家桥外贸码头仅40 公里。104省道与205国道在县境西面交会，芜宣高速（某某—宣城）、芜马高速（某某—马鞍山）已建成通车，铜南宣高速（铜陵—南陵—宣城）、芜雁高速（某某—高淳）即将开工建设，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了某某县到江浙地区的3小时高速公路网络。县内基础设施建设完善。程控电话覆盖全县，华东电网供电电力充足，供水设施齐全，教育、卫生、科技、水利、金融等各项社会事业发展迅速。改革开放以来，某某县逐步向工业化、城镇化迈进，经济建设长足发展。先后被列为国家商品粮基地、商品猪生产基地、国家农业综合开发项目区和某某省农业产业化试点县，国家级某某县农业高新技术开发区建设日新月异。工业上初步形成机械、轻工、化工、建材等八大体系。某某县1990年被国务院批准为对外开放县。经过不断加大招商引资力度，已吸引一大批中外客商前来投资。“让投资者发财，求某某县发展”是全县人民的共识。

近年来，某某县着力推进城市化进程，按照建成某某市副中心城市的目标，县城围绕“东扩南进”思路，加快城南新区和东湖公园开发建设，争取用三年左右时间，建成城南新区，同时，有序改造老城区。目前，全县城镇化率达34%以上。在某某县“十一五”规划中，规划建设以行政广场、文教园为中心的南部行政文化区、以某某机械工业园为核心的东部工业区、以青弋江滨江景观为重点的商贸居住区、以东湖休闲度假区为主体的休闲娱乐区，精心打造高品位、多功能的现代化城区。

为此，某某集团公司拟开发建设某某绿色生态园项目，以满足某某及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。

1.2 可行性研究概述

1、项目名称：某某绿色生态园项目可行性研究报告。

2、投资单位：

经营范围：从事房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。

3、可行性研究报告编制单位：某某市工程咨询公司

4、项目建设地点：某某县某某镇

5、建设内容：

整个绿色生态园主要由生态景观区和休闲游乐区两部分组成；生态景观区包括：休闲游乐区包括公共会所、三个网球场、两个篮球场、儿童游乐场、垂钓休闲等。配套建设道路、绿化、

亮化工程。

6、建设规模及投资：

该项目占地面积1200亩，合计809400平方米。其中，生态景观区占地面积33960平方米，公共会所建筑面积20369平方米，网球场758平方米，篮球场728平方米，儿童游乐场18928平方米，垂钓休闲场所500平方米。道路面积31232平方米，绿化率84.22%。项目总投资8000万元，建设资金全部由某某集团公司自筹。本项目建成后具有良好的经济社会效益和环境效益。

1.3 可行性研究报告编制的依据

1、某某市城市总体规划修编

2、某某市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要

3、某某县县城总体规划

4、某某县土地利用总体规划

5、某某县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要

6、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）

1.4 可行性研究报告简要结论

1、本项目的建设是按照市场经济规律，因地制宜进行开发建设的。项目的建设将进一步改善某某县招商引资条件和人文居住环境，在某某市东扩后，成为某某市的后花园，同时也将成为某某新的经济增长点，某某绿色生态园的建设是切实可行的。

2、本项目的建设将带动当地相关产业的发展，扩大社会就业面，有利于社会的稳定和经济的可持续发展。

1.5 项目单位简介

本项目投资方为Linkway Property Co Ltd ，为某某集团的子公司，注册国家为英属处女岛，法定代表人为某某（某某）。

某某集团公司为某某上市公司，总部位于吉隆坡，2000年6月公司注册，注册资金5亿零吉（约人民币10亿元）。该公司在房地产领域拥有超过30年的良好声誉，在雪兰莪州、霹雳州、柔佛州、彭亨州均有项目发展，总价值约人民币40亿元。2002年，该集团公司进军中国市场，在广东省珠海市投资5亿7千万人民币，与珠海市政府合作拥有全中国最具规模的国际级赛车场及全市最优质的36洞标准高尔夫球场与房地产开发项目。

第二章项目建设背景及建设必要性

2.1 建设背景

发展生态型经济项目就是坚持可持续发展战略，运用生态学原理、系统工程方法和循环经济理念，以促进经济增长方式的转变和改善环境质量为前提，充分发挥区域生态、资源、产业和机制优势，大力发展生态经济，改善生态环境，培育生态文化，基本实现区域经济社会与人口、资源、环境的协调发展。可持续发展逐渐成为全球的共同行动。随着全球性的人口增长、资源短缺、环境污染和生态恶化，人类经过对传统发展模式的深刻反思，开始探求经济社会发展与人口、资源、环境相协调的可持续发展道路。我国于1994年批准实施《中国21世纪议程》，是国际上率先采取行动的国家之一。进入新世纪，全球可持续发展的共同努力进一步强化。

经济全球化和生态化趋势进一步加强。我国加入世贸组织，在全面参与国际竞争的过程中，生态环境和经济活动的相互影响日益加深。越来越多的国家和地区把生态安全作为国家安全的基本战略，予以高度关注；出口贸易也越来越多地面临主要来自发达国家的“绿色壁垒”挑战。

我国进入全面建设小康社会新阶段。按照党的十六大提出的全面建设小康社会的奋斗目标，努力实现“可持续发展能力不断增强，生态环境得到改善，资源利用效率显著提高，促进人与自

然和谐，推动整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路”，是某某乃至全国全面建设小康社会、提前基本实现现代化的重大任务。

本世纪的头二十年，是我国经济和社会发展的重要战略机遇期，随着经济全球化进程的不断深入，科技创新的不断加快，产业和资金转移的不断加速，我国在利用国际市场资源，参与国际产业分工、承接国际产业和资金转移中将赢得更大的发展空间。经过改革开放以来26年的高速增长，我国生产总值已跨越10万亿元台阶，进入了经济加速增长的惯性阶段，迎来了黄金发展期。近年来，我国区域经济发展的一个显著特征，就是长三角地区快速崛起。随着长三角区域经济合作步伐快速增长的势头。从经济发展的角度看，“十一五”时期，长三角将由产业集聚转向产业扩散阶段，再加上近年来长三角地区地荒、电荒、水荒、民工荒等问题来断暴露，土地价格上升了一倍左右，劳动力价格上升了三成左右，这都将迫使沿海地区的部分产业和一些原来准备投资到沿海地区的境外产业将加速向中西部转移。某某县地处东部地区产业和资金向中西部地区梯度转移的接点和黄金跳板，有利于发挥区位、交通、土地、劳动力等综合优势，通过招商引资，实现加快发展。

以上海为龙头的长三角经济圈凭借良好的综合优势，在激烈的区域竞争中脱颖而出，以占全国不到6%的人口，创造占全国21.1%的生产总值、25.6%的财政收入。是世界上第六大经济圈，

也是我国经济的重要增长极。为了更好地发挥我省居中靠东、与长三角地区距离近、边界线最长的优势，更准确地把握区域发展定位，树立接轨长三角就是接轨开放、接轨国际、接轨发展的思想观念，深化大开放战略，省委、省政府做出了实施东向发展战略，加深融入长三角、推进大开放、借力长三角、促进大开放，这是发展优势、把握中部崛起机遇的现实选择。

经过改革开放以来的发展，某某市经济已经具备加快发展的基础和条件。预计，2005年全市生产总值410亿元，实现五年经济总量翻一番，按可比价格计算，年均增长12.5%。人均生产总值由2000年的1130美元提高到2170美元，全市财政总收入67亿元，年均增长20.8%。全社会固定资产投资220亿元，年均增长23.8%，五年累计投资700亿元，是“九五”的2.35倍。“十五”期间，相继建成了奇瑞、海螺型材、烟厂技改、新兴铸管改造、美的空调扩建等一批重点工业项目，工业企业的生产能力、市场占有率和研发能力显著提高。汽车及汽车零部件、新型材料、电子电器三个支柱产业规模进一步壮大，增加值占全部规模以上工业增加值的60%以上。“十一五”期间，某某市确定了“2215”发展目标，即五年累计完成固定资产投资2000亿元，年均增长20%，到2010年实现工业销售收入2000亿元，年均增长23%。其中汽车及汽车零部件、材料、电子电器三大支柱产业实现销售收入1600亿元，年均增长30%左右。某某市的支柱产业带动力和影响力将进一步增强。实现地区生产总值1000亿元

（当年价格），按可比价格计算，年均增长17%，人均生产总值5000美元。

“十一五”期间，某某市城市总体规划进行重大调整，主城区向东发展、向南延伸，规划面积从230平方公里扩大到740平方公里，构建市域中心城市发展框架。到2010年，建成区面积扩大到120平方公里，人口100万人，基本建成先进制造业基地、区域经济文化中心、滨江山水园林城市。主城区向东发展，某某县城到主城区的空间距离缩短15公里。沿高速公路或城市快速通道，15分钟左右到达。某某县区位优势的进一步增强及某某市经济的快速发展，有利于某某县接受产业辐射，发展配套产业，为全市重点骨干企业配套服务。这些对某某县现有企业发展，对某某县招商引资、引进外来企业都有十分重要的意义。

随着沿江高速、芜杭高速等的建成通车，某某县承动启西的区位优势得到凸显；沿海长三角地区资金、产业梯度转移已成趋势，而某某县机械工业园区等招商载体建设也渐成气候，承载重大项目落户的能力明显增强，良好的发展机遇摆在某某县面前。

近年来，某某县实施环境立县、建设经济强县战略，走新型工业化和农业生态化之路，县域经济综合实力攀升至全省第4位，并成为国家生态示范区建设试点县。该县坚持园区发展与合理利用土地资源、保护生态环境相结合的原则，狠抓生态环境建设，发展生态农业，全力建设绿色家园，使其成为提升形象和扩大招商引资的绿色平台和品牌。目前，全县饮用水源水质达标率

保持在100%。总投资600万元的沼气国债项目正在实施，已建成沼气池容800立方米。某某、保沙、易太3个无公害食品基地通过省级认证，6个市级无公害农产品基地正在建设。全县苗木花卉种植面积达8万亩，成为全省苗木第一县。退耕还林工程完成4万亩造林任务，其中80%是生态林。良好的环境引来了一批批“金凤凰”。今年前3个季度，全县已引进项目88个，实际利用外资850万美元，同比增长110%；到位内资9.34亿元，同比增长70%。为某某县加速发展、奋力崛起打下了坚实的基础。

2.2 项目建设必要性

1、建设绿色生态园是可持续发展的客观要求。

现在不少人已经认识到，人类赖以生存的环境若被破坏，必然最终会危及人类自己的生存。因而，保护环境，维护生态平衡的思想正在形成巨大的浪潮。建设生态型经济社会，是实践“三个代表”重要思想的具体实践。有利于发展社会生产力，加快经济结构的调整、产业布局的优化和资源利用效率的提高；有利于促进生产方式、生活方式、消费观念的转变，促使全社会树立生态文明观和文明发展观；有利于提高人民群众的生活质量，改善人居环境，并为子孙后代提供良好的发展基础和永续利用的资源与环境。

建设生态型经济社会，是提高综合实力和国际竞争力的客观要求。随着开放型经济的发展，某某市乃至某某省对国际市场和

国际贸易的依存度日益提高；生态环境质量日益成为区域竞争力的重要因素。生态型经济社会的建设是顺应国际潮流、适应WTO 运行规则的有效手段，是提升综合实力和国际竞争力的有效途径。

建设生态型经济社会，是促进经济社会可持续发展的必然选择。到2020年全省经济总量将比2000年再翻两番，如果不根本转变经济增长方式，必然带来资源消耗和污染物排放总量的剧增，制约经济社会的持续发展。建设生态型经济社会，走新型经济发展道路，有利于从根本上转变经济增长方式，有利于资源的永续利用，有利于生态环境的保护与建设，增强经济发展后劲，使经济社会发展与人口、资源、环境相协调。

建设生态型经济社会，是全面建设小康社会，提前基本实现现代化的重要内容，丰富了全面建设小康社会、提前基本实现现代化的内涵，促进了全市生态环境质量与现代化进程的协调发展，使某某山川更加秀美，人民生活更加美好。并且可以进一步推进某某城市化进程，促进人口和产业集聚，推动城乡之间各种生产要素的合理流动和优化配置，增强农村接受城市辐射的能力。某某绿色生态园的建设，通过恢复与保持良好的生态环境，发展具有区域竞争力的生态休闲场所，成为推行清洁生产、发展循环经济的先行地区，提高区域经济的综合实力和市场竞争力。

2、建设绿色生态园是发展三产、构建现代经济的客观要求。

发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经

济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。

某某县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。某某绿色生态园的建设，不仅完善某某市的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个某某省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动某某第三产业的发展。本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地杭州、黄山、九华山、齐云山、太平湖的重要门户，在建设生态经济县、发展区域生态经济过程中，通过发展生态工业、生态农业生态三产业，合理开发利用当地和周边地

区的旅游资源，进一步增强某某在某某省的经济增长极功能。鉴于某某县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设绿色生态园具有客观必要性。

3、建设绿色生态园是土地的稀缺性与人民群众日益增长的物质文化需要相结合的合理产物。

绿化自身的综益性要求充分利用公共绿地资源。成功的城市绿化建设，是真正意义上的城市环境生态化，也是评价现代化城市形象的内容之一，直接关系到城市可持续的发展。绿化的经济效益、社会效益、环境效益、景观效果等决定了城市公共绿地建设不可能“为绿而绿”。土地的稀缺性要求充分利用公共绿地资源。一方面是城市中人多地少，用地紧张的矛盾在逐步加剧，另一方面是绿地建设需要占用大量的城市土地，解决这一矛盾的有效途径是充分利用绿地资源，提高土地利用率。而建设绿色生态园，可以将相关体育设施建设与绿地建设相结合，使两者相辅相成，共同推进。通过建设适合市民户外体育活动的绿地及空间，以满足日益增长的健身需求和建设健康城市的要求。某某绿色生态园建设，客观上可以建设成为市民及外地游客休憩和体育锻炼相结合的绿色健身空间，最大程度上发挥绿色生态的社会效益。

第三章建设条件和需求分析

3.1 某某县具有良好的建设条件

1、气候条件

某某县地处某某省的东部，某某市的东南部。东与马鞍山当涂县接壤，南同宣城市毗邻，西与南陵县相连。属亚热带湿润季风气候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均气温15-16摄氏度。无霜期每年达243天。年平均降雨量1200毫米，雨量分别比较均匀。日照时数2000小时左右，8月份最多，1、2月份最少。年平均风速3.3米/秒，风向季节变化不明显。

2、土质条件

城市新区位于县城区域内的冲击不原地区，地形的一定起伏，地形标高5。8-25米之间，西部属青江河漫，工程地质条件较低差，且多蔬菜种植用地，在城市建设用地评价中属二类建设用地，此类用地面积比较低小。东部地区属河谷平原地形，有一定的比降，谷地由砾石砂质细粉砂、亚砂土物质组成，工程地质条件好，在城市建设用地评价中属一类建设用地，此类用地面积比较低大。

3、交通条件

规划建设中的城市新区紧邻市区域快速通道芜屯路和国防战备公路湾石路，距皖赣铁路湾址站约3公里，距合杭高速公路某某机械工业园出口5公里，对外交通十分便捷。新区有芜新路、

湾止路、保沙路等多条现有或拟建道路同老城区连接。

4、某某地理位置优越，具有潜在的区域优势。某某地处华东地区的中心，是大长江三角洲的一个支点。完善的交通网络使以某某为中心的4小时生活圈初步形成，涵盖了3亿人口，而且是中国最富裕的地区之一，市场容量极为广阔。从市场营销的角度考虑，只有通过市场细分，才能吸引各方来客，各行各业营销人员云集江南，进行大宗的货物交易。欲拓展华东市场，必须就近设立基地。这从近年来外资大规模涌向长江中下游地区可见一斑。目前随着行业竞争加剧，利润空间已非常狭小，在考虑靠近市场的同时，必须要寻求综合成本更低的投资区域。某某地处华东发达地区与不发达地区的过渡带，理应是商家必争之地。

5、某某经济技术开发区及周边地区消费潜力巨大。某某经济技术开发区的超常规的发展，近年新建规模以上工业企业总产值占全市的60%。经过11年的发展，已成为华东地区最重要的现代工业生产基地之一，对城市及其周边地区的带动和辐射能力进一步增强。2003年某某社会消费品零售总额达100多亿元，城市居民人均可支配收入8000元，城市居民人均消费支出近6000元，处于沿江同类城市的中上水平。某某已成为长江商贸走廊的重要支撑点和皖南地区的商品集散中心。

6、土地、劳动力等生产要素成本相对低廉，人力资源比较丰富。某某是中国首批与德国政府合作开展双元制教育试点城市之一，职业教育非常发达，各类职业学校专业门类齐全，可提供

高素质的员工。某某又是一座古老的商埠城市，管理和专业人才的来源也是非常的丰富。同时，还可利用一些龙头企业（如奇瑞、海螺、美的等）的影响力，从本地和外地吸引一批高素质的人才从事三产工作。

3.2 需求分析

1、休闲市场的发展

休闲，是一个国家生产力水平高低的标志，是衡量社会文明的尺度，是人类物质文明与精神文明的结晶，是人的一种崭新的生活方式、生活态度，是与每个人的生存息息相关的领域。2003年，中国国内生产总值达到11万亿元，人均超过1000美元，这是一个历史性的突破。按照国际经验，人均超过1000美元，正是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期，但主要是观光性的需求。休闲需求急剧增长的门槛是人均达到2000美元，那时候就将形成对休闲的多样化需求和多样化的选择；人均收入达到3000美元的时候，度假需求才会普遍产生。全国人均1000美元，北京已经超过3500美元，上海已达到4500美元，沿海发达地区已经越过休闲的临界点，逼近度假的门槛，其中有些地方已经超越了度假门槛。所以对于东部发达地区，度假需求已经产生。到2010年，某某市城市居民人均可支配收入达到15100元，农民人均可支配收入达到5580元，度假需求即将产生。度假需求的产生就意味着产生了一类新的市场需求，必须提供一套新的产品。