温州酒庄文化课题研究报告

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温州酒庄文化课题研究报告

目录

目录 (1)

1.温州酒庄环境的基本介绍 (2)

2.相关理论分析 (3)

2.1市场营销4P组合 (3)

2.1.1 4p组合的定义 (3)

2.1.2 4P的应用 (3)

2.2关系营销及客户关系理论 (4)

2.2.1关系营销的定义 (4)

2.2.2关系营销的本质特征 (4)

2.2.3关系营销的基本模式 (4)

2.2.4关系营销的价值测定 (5)

2.2.5关系营销的具体措施 (6)

2.2.6客户关系营销策略概述 (6)

3.温州酒庄成功的原因 (8)

3.1消费市场广大 (8)

3.1.2美容保健作用越来越被认可 (8)

4.温州酒庄发展存在的问题 (10)

4.1 酒庄文化历史短,缺乏运作能力 (10)

4.2价格体系不透明,市场混乱 (10)

4.3酒庄市场呈现饱和状态 (10)

5.温州酒庄发展的思路与对策 (11)

5.1温州打造进口葡萄酒集散基地 (11)

5.1.1形成酒庄产业集群 (11)

5.1.2产业集群的优势 (11)

5.2为扩张储备人才 (11)

5.3重构商业模式,寻求新的利润增长点 (12)

5.4加强酒水企业软文宣传 (12)

5.5构建立体化信息体系 (13)

5.6对外交流,取长补短 (13)

5.7细节营销——提升客户服务水平 (13)

5.8 利用政府资源发展酒业 (14)

5.9成立酒类行业协会规范酒类贸易 (14)

6.结语 (15)

1.温州酒庄环境的基本介绍

温州市是浙江省的地级市,14个沿海开放城市之一,海峡西岸经济区五大中心城市之一,长三角支点城市之一,中国54个特大城市之一,浙江省省级历史文化名城,浙江的三大经济中心之一,浙东南第一大都市,浙南经济、文化、交通中心,位于中国黄金海岸线中段,浙江东南部,东濒东海,南接福建宁德福鼎市,西与丽水市相连,北与台州市毗邻。温州作为中国民营经济的前沿阵地,大量的财富囤积在温州,为温州提供了更多新的财富收入。而葡萄酒酒庄就是温州新兴的产业之一!

温州人都有喝进口葡萄酒的习惯,即使是在快餐店吃饭,人们也习惯了要一支葡萄酒,如果一家餐厅的菜品价值200元,那么进口葡萄酒消费达到2000元的情况也并不少见,在大众消费的层面,零售价在150-200元间的进口葡萄酒已经成为非常普遍的选择。正是因为有这样的消费基础,并且在中高端消费方面也有相当数量,温州人每年都会喝掉大量的葡萄酒。从2008年温州海关的数据看,葡萄酒进口酒货值增长了118%,平均单价增长了162.73%,而温州也是浙江全省中此两项指标最高的城市。

因此近两年来,温州红酒市场风生水起,酒庄遍地。一些久居国外的侨领,纷纷利用自身优势,引进当地知名红酒,并在温州开出酒庄。与众多酒庄不同,这些侨领普遍大打红酒文化牌。

进口葡萄酒消费是一个潜力巨大且快速增长的市场,2008年是温州的“进口葡萄酒年”,进口数量及货值均居全省首位。可观的消费,巨大的商机,使得温州的酒庄从2007年的二十几家,迅速发展到现在的近百家。

温州有如此高的进口葡萄酒普及率,跟当地风土人情不无关系。温州作为著名的侨乡,“西风东进”的速度远远快于国内的其他地区。“一些温州人从国外回来,经常带一个货柜的葡萄酒,反正进货价便宜,借此在国内开辟新的事业是非常便宜的。”由此可见温州人的商业头脑真可谓无孔不入。事实上,造成温州进口葡萄酒普及还有一个重要原因,那就是几乎所有饭店都允许自带酒水,而且消费者自行上门购买的很少,大多是打一个电话之后由酒行送货上门。由于温州市内葡萄酒专营店非常多,送货半径较小,且客人要酒量大,多是一顿饭要一箱酒,这也催生了进口葡萄酒的快速发展。

据观察,尽管温州只是一个地级城市,但葡萄酒消费跟省会杭州比,不仅丝毫不逊色,甚至是更胜一筹。如果说喝进口葡萄酒杭州更多的消费在政务和商务的话,那么温州则是商务和普通人日常应酬居多。不同的饮用氛围和市场基础,使得温州成为完全可以跟东莞等国内进口葡萄酒热门相比的市场城市。

但是温州商人不仅仅关注于酒本身的经济效益,而是尝试去探寻葡萄酒本身的一个酒庄文化。

温州虽算不上大都市,但在时尚和品位上从来都不甘落后,作为国内最具经济活力的城市,从2006到2007短短的两年时间内,各色酒庄如雨后春笋般冒出,竞相争奇斗艳,诸如“老世界、新世界”、“AOC”、“卡斯特美露、波尔多”、“拉菲、拉图”等新名词也渐渐让消费者耳熟能详,浓厚的异域葡萄酒文化更催生了众多葡萄酒爱好者和投资者,他们一起品酒、聊酒、谈人生,如爱茶者去茶楼喝茶,爱咖啡者去咖啡厅饮咖啡一样,爱酒者当然就选择去酒庄品酒。记得一位爱酒人士曾说:“爱看书的孩子不会变坏,爱喝葡萄酒的人不会暴戾。”真的盼望葡萄酒给人们带来更平和更知足的心态,在这个节奏匆忙的环境中,能够慢慢放松下来,如欧洲很多国家的人一样,享受阳光、享受美食、享受亲情和爱情,让自

己的一生充满回味。

2.相关理论分析

2.1市场营销4P组合

2.1.1 4p组合的定义

4p理论以一种营销理论即:产品(Product),价格(Price),渠道(Place),促销(Promotion)。产品(Product),从市场营销的角度来看,产品是指能够提供给市场被人们使用和消费并满足人们某种需要的任何东西,包括形产品、服务、人员、组织、观念或它们的组合

价格(Price)是指顾客购买产品时的价格,包括折扣、支付期限等。价格或价格决策,关系到企业的利润、成本补偿、以及是否有利于产品销售、促销等问题。影响定价的主要因素有三个:需求、成本、竞争。最高价格取决于市场需求,最低价格取决于该产品的成本费用,在最高价格和最低价格的幅度内,企业能把这种产品价格定多高则取决于竞争者同种产品的价格。

渠道(Place)是指在商品从生产企业流转到消费者手上的全过程中所经历的各个环节和推动力量之和。

促销(Promotion)是指公司或机构用以向目标市场通报自己的产品、服务、形象和理念,说服和提醒他们对公司产品和机构本身信任、支持和注意的任何沟通形式。广告、宣传推广、人员推销、销售促进是一个机构促销组合的四大要素。

2.1.2 4P的应用

一是以产品为核心(Product),要根据企业自身的能力,确定以设计还是技术为产品的卖点,需要注意的是,产品要有实质上的创新,否则会适得其反;

二是以价格为核心(Price),打价格战是中国企业热衷的方式,但打价格战需要一定的前提,即企业要有大规模的生产能力,行业要有规模经济性;

三是以促销为核心(Promotion),应用这种模式要求企业的企划能力和品牌传播能力比较强,有管理能力和激励能力,需要产品的目标人群比较精准;

四是以渠道(Place)为核心,要求企业对营销本土化有非常深刻的理解,对渠道结构、消费者特性都非常了解,也需要有很好的组织管控能力。

2.2关系营销及客户关系理论

2.2.1关系营销的定义

关系营销是把营销活动看成是一个企业与消费者、供应商、分销商、竞争者、政府机构及其他公众发生互动作用的过程,其核心是建立和发展与这些公众的良好关系。

2.2.2关系营销的本质特征

1.双向沟通

双向沟通,在关系营销中,沟通应该是双向而非单向的。只有广泛的信息交流和信息共享,才可能使企业赢得各个利益相关者的支持与合作。

2.合作

一般而言,关系有两种基本状态,即对立和合作。只有通过合作才能实现协同,因此合作是“双赢”的基础。

3.双赢

即关系营销旨在通过合作增加关系各方的利益,而不是通过损害其中一方或多方的利益来增加其他各方的利益。

4.亲密

关系能否得到稳定和发展,情感因素也起着重要作用。因此关系营销不只是要实现物质利益的互惠,还必须让参与各方能从关系中获得情感的需求满足。

5.控制

关系营销要求建立专门的部门,用以跟踪顾客、分销商、供应商及营销系统中其他参与者的态度,由此了解关系的动态变化,及时采取措施消除关系中的不稳定因素和不利于关系各方利益共同增长因素。

此外,通过有效的信息反馈,也有利于企业及时改进产品和服务,更好地满足市场的需求。

2.2.3关系营销的基本模式

1)关系营销的中心----顾客忠诚

在关系营销中,获得顾客忠诚要发现正当需求----满足需求并保证顾客满意----营造顾客忠诚,构成了关系营销中的三部曲:1、企业要分析顾客需求、顾客需求满足与否的衡量标准是顾客满意程度:满意的顾客会对企业带来有形的好处(如重复购买该企业产品)和无形产品(如宣传企业形象);2、期望和欲望与感知绩效的差异程度是产生满意感的来源,所以,企业可采取下面的方法来取得顾客满意:提供满意的产品和服务;提供附加利益;提供信息通道;3、顾客维系,市场竞争的实质是争夺顾客资源,维系原有顾客,减少顾客的叛离,要比争取新顾客更为有效。维系顾客不仅仅需要维持顾客的满意程度,还必须分析顾客产生满意程感的最终原因。从而有针对性地采取措施来维系顾客。

2)关系营销的构成----梯度推进

贝瑞和帕拉苏拉曼归纳了三种建立顾客价值的方法:一级关系营销(频繁市场营销或频率营销):维持关系的重要手段是利用价格刺激对目标公众增加财务利益;二级关系营销:

在建立关系方面优于价格刺激,增加社会利益,同时也附加财务利益,主要形式是建立顾客组织,包括顾客档案,和正式的、非正式的俱乐部以及顾客协会等;三级关系营销:增加结构纽带,同时附加财务利益和社会利益。与客户建立结构性关系,它对关系客户有价值,但不能通过其它来源得到,可以提高客户转向竞争者的机会成本,同时也将增加客户脱离竞争者而转向本企业的收益。

3)关系营销的模式----作用方程

企业不仅面临着同行业竞争对手的威胁,而且在外部环境中还有潜在进入者和替代品的威胁,以及供应商和顾客的讨价还价的较量。企业营销的最终目标是使本企业在产业内部处于最佳状态,能够抗击或改变这五种作用力。作用力是指决策的权利和行为的力量。双方的影响能力可用下列三个作用方程表示:“营销方的作用力”小于“被营销方的作用力”;“营销方的作用力”等于“被营销方的作用力”;“营销方的作用力”大于“被营销方的作用力”;引起作用力不等的原因是市场结构状态的不同和占有信息量的不对称。在竞争中,营销作用力强的一方起着主导作用,当双方力量势均力敌时,往往采取谈判方式来影响、改变关系双方作用力的大小,从而使交易得以顺利进行。

2.2.4关系营销的价值测定

1)附加利益----让渡价值

消费者在购买选择是围绕两种利益展开的,一是产品本身的核心利益,二是购买时间、地点、数量及品牌所带来的附加利益。整体顾客价值包括顾客在购买及消费过程中得到的全部利益。整体顾客成本除了顾客所支出的货币成本,还包括购买者的预期时间、体力和精神成本。顾客让渡价值(Customer delivered value)从数学意义上说,即是整体顾客价值和整体顾客成本之差。关系营销可增加顾客让渡价值。

改善对价值的感知:大多数企业在一定程度上受到互补产品的影响。所谓互补产品是指顾客配合企业产品一起使用的产品。这使得企业应该考虑:控制互补产品是否获利。

2)成本测定----顾客分析

A.顾客盈利能力:关系营销涉及吸引、发展并保持同顾客的关系,其中心原则是创造

“真正的顾客”。这些顾客不但自己愿意与企业建立持续、长期的关系,而且对企业

进行义务宣传。企业的顾客群体可能在产品的使用方式、购买数量、作用重要性等

方面有很大不同,所以我们需要对以下几个方面的顾客素质进行分析:相对于公司

能力的购买需求、顾客的增长潜力,顾客固有侃价实力,顾客的价格敏感性等。只

要有可能挑选,公司就应向最可能盈利的顾客推销产品。

B.顾客维系成本:科特勒对维系顾客成本进行研究,提出下面四个步骤来测定:测定

顾客的维系率即发生重复购买的顾客比率;识别各种造成顾客损失的原因,计算流

失顾客的比率;估算由于不必要的顾客流失,企业将损失的利润;企业维系顾客的

成本只要小于损失的利润,企业就应当支付降低顾客损失率的费用。

C.丹尼尔·查密考尔这样分析“漏桶”原理:在环境宽松时,企业不注意维系顾客,使

得顾客就象漏桶里的水一样流走,这样,当买方市场形成时,企业就会受到惩罚。

进攻性营销的成本大于防守营销成本,因此,最成功的公司应修补桶上的洞,以减

少顾客流失。

2.2.5关系营销的具体措施

1)关系营销的组织设计

为了对内协调部门之间、员工之间的关系,对外向公众发布消息、处理意见等,通过有效的关系营销活动,使得企业目标能顺利实现,企业必须根据正规性原则、适应性原则、针对性原则、整体性原则、协调性原则和效益性原则建立企业关系管理机构。该机构除协调内外部关系外,还将担负着收集信息资料、参与企业的决策预谋的责任。

2)关系营销的资源配置

面对当代的顾客、变革和外部竞争,企业的全体人员必须通过有效的资源配置和利用,同心协力地实现企业的经营目标。企业资源配置主要包括人力资源和信息资源。

人力资源配置主要是通过部门间的人员转化,内部提升和跨业务单元的论坛和会议等进行。信息资源共享方式主要是:利用电脑网络、制定政策或提供帮助削减信息超载、建立“知识库”或“回复网络”以及组建“虚拟小组”。

3)关系营销的效率提升

与外部企业建立合作关系,必然会与之分享某些利益,增强对手的实力,另一方面,企业各部门之间也存在着不同利益,这两方面形成了关系协调的障碍。具体的原因包括:利益不对称、担心失去自主权和控制权、片面的激励体系;担心损害分权。

关系各方环境的差异会影响关系的建立以及双方的交流。跨文化间的人们在交流时,必须克服文化所带来的障碍。对于具有不同企业文化的企业来说,文化的整合,对于双方能否真正协调运作有重要的影响。关系营销是在传统营销的基础上,融合多个社会学科的思想而发展起来的。吸收了系统论、协同学、传播学等思想。关系营销学认为,对于一个现代企业来说,除了要处理好企业内部关系,还要有可能与其他企业结成联盟,企业营销过程的核心是建立并发展与消费者、供应商、分销商、竞争者、政府机构及其其他公众的良好关系。无论在哪一个市场上,关系具有很重要作用,甚至成为企业市场营销活动成败的关键。所以,关系营销日益受到企业的关注和重视。

2.2.6客户关系营销策略概述

1)客户关系营销定义

是一个不断加强与顾客交流,不断了解顾客需求,并不断对产品及服务进行改进和提高以满足顾客的需求的连续的过程。其内含是企业利用信息技(IT)术和互联网技术实现对客户的整合营销,是以客户为核心的企业营销的技术实现和管理实现。客户关系管理注重的是与客户的交流,企业的经营是以客户为中心,而不是传统的以产品或以市场为中心。为方便与客户的沟通,客户关系管理可以为客户提供多种交流的渠道。

2)应用客户关系带来的好处

A.销售人员每天为现实的客户花的时间更多:为确知此利益,需要考虑计算销售人员

每天拨打的服务电话或与现实的客户面对面接触的时间。

B.销售代表追求的客户数量的提高:记住多数销售代表更愿意与现实的客户打电话,

并与之发展关系。但是,未来新的客户也在不断增加。为确知此,需要计算每人、每星期、每月、每季度销售代表接触的新老客户的数量。

C.销售经理与客户接触和就客户问题与销售代表一同工作的时间增多:培训销售人员

很关键。经理们似乎从未有足够的时间。为确知此,需要考虑计算每天销售经理与

新老客户接触的时间及与销售代表讨论客户问题的时间。

D.客户服务增加:客户服务是那些领先的公司和那些对此尚不知晓的公司之间的识别

标志。为确知此,需要计算客户服务问题的解决时间,以及由于错误信息导致的客户服务误差的数量。

E.与客户和有望成为客户的人的联系的及时性增强:为确知此,应计算与客户和有望

成为客户的人联系所间隔的时间以及给他们送发信息所间隔的时间。

F.每一销售代表每月收入的增加:由于自动化而节省了大量时间,为了确保因此而能

有效地销售更多,谨慎的管理是需要的。尽管如此,每个销售代表每月收入增多仍是CRM最重要的好处。为此,需要计算每月每一代表比基本收入所增加的收入。

G.总体业绩的提高:销售人员之间的良性竞争导致总体销售业绩的显著提高。为确知

此,可计算一下每月整体销售队伍所增加的销售额。

H.公司的名字在客户和有望成为客户的人的面前出现的频率将会提高:可计算一下由

销售和市场营销人员给客户和有望成为客户的人发出的信函的数量。

I.顾客满意程度的提高:为确知此,考虑使用关于顾客满意的调查评比,并将评比结

果张贴以供所有员工了解。

J.公司内部交流的增多:随着越来越多的员工在客户及潜在客户领域倾注时间,确保员工之间有效地交流的需要也在增强。为确知此,可解计算在地区、区域及总部办公室之间提供和获取信息所花费的时间。

3.温州酒庄成功的原因

3.1消费市场广大

据温州海关的权威数据,今年上半年,我市企业进口葡萄酒总计货值301.61万美元,同比增长103.73%;进口数量合计881650升,同比增长2.89%。据初步估算,温州市区每年的葡萄酒销售额在数亿元。

与此同时,2008年全国糖酒、饮料及食用油交易会于10月31日至11月2日在温州国际会展中心举行,这是温州历史上第一次举办的糖酒、饮料及食用酒大型交易会。看来,温州糖酒饮料市场的火爆已经引起了国内商家的极大关注。近几年,来自世界各地的葡萄酒纷纷抢摊温州市场,正是看中了温州糖酒市场的巨大消费潜力。

侨乡温州,得天独厚的资源;温州人成箱喝葡萄酒,让很多人嗅到商机。短时间内,各种进口葡萄酒品牌,都将目光投向温州,使得温州葡萄酒市场步入了“战国时代”。

3.1.1婚宴新宠

婚宴上最能看出消费者的偏爱情况。前几年,婚宴上一般白酒是消费的主力军。近几年,葡萄酒逐渐被温州人所接受,从消耗量上看,葡萄酒占了瓶数的40%以上,占酒水金额的65%以上。另外在普通聚餐中,越来越多的消费者会选择100元/瓶左右的葡萄酒。葡萄酒的消费量相对其他酒类有逐年增多的趋势。

进口关税的降低

据了解,从温州海关进口的葡萄酒,主要来自法国、意大利、西班牙等国家,代理商基本为温州人。近几年温州葡萄酒进口的一个显著趋势是价格明显上升。近几个月来,高档葡萄酒进口数量明显增多,单价在每瓶40美元以上的葡萄酒超过3000升,其中不乏拉菲、拉图、白马、奥比昂、木桐、玛歌等单价上千美元的高档葡萄酒。

3.1.2美容保健作用越来越被认可

温州的葡萄酒行业虽然起步比较晚,但发展非常迅速。在国内,除北京、上海、广州等大城市的葡萄酒业相对比较发达外,温州可以说是排在二线城市前列。这股葡萄酒热究竟能持续多久无法肯定,但任何热潮的形成总有其特殊的原因。葡萄酒的美容、保健作用被越来越多的人认可,是其“大行其道”的主要原因。

原先喝葡萄酒的主要人群固定为40岁上下的成功人士,适量喝葡萄酒既利于健康,又能为餐桌助兴。他们的热衷又间接带动了普通大众喝葡萄酒,使之成为一种社会潮流。3.2服务快捷方便

温州酒店可酒水自带。虽然温州一些酒店曾联合声明谢绝顾客自带酒水。但后来该同盟悄然瓦解。可以自带酒水是温州区别于其他城市的一个特色,也是葡萄酒能热销的一个重要原因。现在只要顾客一个电话,就可以把酒送到酒店包厢,这在其他城市的酒店是做不到的。

3.3特殊模式造就成功

作为温州第一家进口葡萄酒专卖连锁企业,尼古拉在温州几乎和法国葡萄酒一样有名。

自2006年在温州迅速开出七家直营店后,尼古拉借助齐全的网络,实行送货上门,短短几个月就在温州地区铺开市场。

从法国直接进口葡萄酒,并将连锁经营模式引入酒类销售,尼古拉开创了葡萄酒行业崭新的经营方式。尼古拉葡萄酒公司总经理余臻哲还同时与家人经营着一家服饰企业。多年的服装经营让余臻哲对品牌运作方式有深刻的理解。

一开始,尼古拉就采用了温州服装最常见的特许加盟方式。对于加盟商,尼古拉总公司负责免费提供专卖店专柜的形象设计、统一形象,对货品陈列都有统一的要求。对终端服务的重视,体现了尼古拉不同于葡萄酒传统的经营方式。尼古拉实行的配送系统可以给加盟客户带来实际利益,提高竞争力。余臻哲说,葡萄酒经营与服装经营有很多相似之处,惟一不同的是服装存在库存,而葡萄酒则不怕库存,这正是经营葡萄酒的优势。

相关数据显示,最近几年,高档葡萄酒的年均销量增长50%,酒庄酒的销量年均增长达100%。“现在消费趋势体现为两极,一是200元以下的低端酒很受宠,证明普通消费者已跟进这个潮流,另一方面,高端酒的需求潜力很大。”

3.4门槛较低切忌盲从

目前在温州经营葡萄酒生意的酒商主要有三类:第一类人由原本从事酒类生意的转型而来;第二类人以归国的华侨为主,他们更容易代理到国外的葡萄酒品牌;第三类人本来从事实业,跨行业经营葡萄酒。

现在做葡萄酒的人很多,但真正能赚钱的很少。葡萄酒的进口价格越来越透明,想要赚取暴利基本上不可能。虽然门槛较低,但想做大做成功却很困难。业内人士认为,虽然现在葡萄酒越炒越热,但投资者切莫盲目投资、贸然跟进。

算上关税、运输成本,加上总代理、总经销商等中间环节,真正到经销商的毛利润只有20%,如果算上广告、员工工资等费用,利润只有10%。与服装等传统行业相比,做葡萄酒的好处是风险相对较小,因为不存在库存问题,但利润空间却要小很多。

葡萄酒热销温州应算是文化的“西风东进”。喝葡萄酒本应该是一点点地细细品味,不过葡萄酒到了温州人口中就变成了一瓶瓶的豪饮,这是典型的文化异化现象。“文化”和“品味”的提升和葡萄酒业的发展息息相关,只有当温州人的葡萄酒“文化”和“品味”慢慢得到提升,温州的葡萄酒市场才会得到真正的稳定和繁荣。

4.温州酒庄发展存在的问题

4.1 酒庄文化历史短,缺乏运作能力

相比国内的其他市场,温州的进口葡萄酒市场因为有广泛的市场基础,操作的酒商很多,基本脱离了市场培育期,已经步入成熟期。但即便如此,这个市场也不能简单地等同于进口葡萄酒的天堂,无秩序是眼下的最大特点。从我们了解的情况看,温州不乏有拉菲、拉图这样的顶级酒庄的产品,但销量最大、数量最多的还是中低端的进口葡萄酒,酒商进口的价格大多在2欧元左右,这样价位批发进来的产品良莠不齐是意料之中的。不过就是这些进货价格基本一致的产品,零售价却有很大的差别,消费者一时之间也很难分辨出好坏。因为缺乏秩序,使得一些进口酒商为了保证价格优势,不断压低进口酒进货价,品质更是参差不齐。

加上温州市场的进口酒商数量庞杂,在突围外地市场尚无更多好办法的情况下,当地竞争就异常激烈。有的酒商与其说是全国总代理不如说的温州区域经销商,在更广阔的市场销售已经是一个不小难题。现在也有些酒商开始外围突破,几年前一家温州的进口酒商就在包括成都在内的内地城市招募专卖店经销商,但2008年我们发现该温州酒商的位于成都双楠的专卖店已经关门大吉,温州经验在异地的可复制性的确正在被考验。仅有价格优势,在无消费基础的城市,非知名品牌销售非常不易。当然,对于温州多数进口酒商来说,做好温州已经可以生存,走出去只是能否发展或者跨越的问题。这比国内其他非进口酒成熟市场要好得多,毕竟多数的地方的进口酒正在面临生存危机。可以说,只强调进货价低廉而缺乏市场运作能力,不仅是内地进口酒商的问题,同样也是横亘在进口酒商面前的问题。

4.2价格体系不透明,市场混乱

国外葡萄酒的透明度太低,中国消费者根本无法估量其真正的价值,即使拿到假货也无法分辨。一进口葡萄酒批发价约18元/瓶,零售价则为80-90元/瓶。而在法国,许多普通葡萄酒的价格也就3欧元(约28元人民币)左右,销到国内就需要300元。进口葡萄酒市场价格混乱,以及消费者缺乏对不同品牌、不同品质葡萄酒的分辨力,也给各路资本以可乘之机。国内葡萄酒市场发展尚处于起步阶段,并不成熟,所以国家还没有出台相应的法律、法规来规范这一市场。

商人惟利是图的炒作,使得进口葡萄酒终端消费价格一片混乱,虽然有些地方成立酒类行业协会,希望能够起到规范酒类市场的作用,但是协会不是政府部门,并没有法律效力,对企业没有管理权力,单单靠协会,根本无法解决当前国内进口葡萄酒市场的纷乱局势。

4.3酒庄市场呈现饱和状态

根据我们小组对温州地区酒庄的实地调查发现,温州地区的酒庄呈现饱和状态。不少受访者表示,温州的酒庄多而杂,几乎遍地都是酒庄。而酒庄老板也表示,酒的销量并不是很好,多是依靠关系卖给自己熟悉的人。总体上说,除了一线城市以外,中国大多城市的葡萄酒市场的消费还不成熟,想要做成向白酒,啤酒一样成为千家万户的日常消费品还有一段很长的路要走。

5.温州酒庄发展的思路与对策

5.1温州打造进口葡萄酒集散基地

5.1.1形成酒庄产业集群

据温州海关统计,今年1~8月,温州的葡萄酒进口数量501.7万升、货值1676万美元,占浙江省同期进口的49.1%。2009年全年,葡萄酒进口数量521.6万升、货值1832美元,占浙江省进口的62.3%。三年来,进口数量与货值均居浙江省首位。当下的温州,俨然成为全国红酒的集散地,很多红酒品牌把温州当成进入中国市场的首个阵地。酒产业集群的发展势不可挡,也许十年后的中国,酒产业集群将来会成为最具有竞争力的集群之一。首先从政策上吸引企业来这里投资;第二从产业发展为投资企业提供优质的资源、经济、技术环境;第三从管理制度上保证酒品质,如产区成立酒行业规范管理领导小组,采取定期和不定期检查的方式,加大对酒行业的整治力度,产区内的企业不仅精心打造自己的小品牌,而且团结一致,共同打造产区大品牌。

5.1.2产业集群的优势

提高产业的整体竞争能力。加强企业间的有效合作。提升企业的创新能力。发挥资源共享效应,有利于形成“区位品牌”。带来其他产业的发展。

集群内,所有企业都是这个家庭的一员,一家的发展不代表整个集群的发展,只有是多数或者全部发展起来才算是健康发展。快速发展带动落后企业发展,企业间进行正当竞争和友好交流合作。从建立酒局开始,就每一个阶段的组织品酒会、技术交流会、营销交流会、整体参加酒会以及到国外进行考察和学习,这样使得每家企业领导人间充分的相互了解,建立信任关系,形成共同的正式或非正式的行为规范和惯例,彼此之间容易建立密切的合作关系,从而减少恶性竞争倾向,降低合作的风险和成本。许多组织和专家预言,产业内企业联合的形式很可能是未来的潮流,它将取代公司之间一对一的竞争,供应商、客户,甚至竞争者将走到一起,共同分享技能、资源,共担成本。。

5.2为扩张储备人才

要提高业人员的整体素质,加快转变沿用原来的管理模式和方法的观念,摆脱“教会徒弟,饿死师傅”的陈旧观念。温州酒庄应采用低成本、可复制的人才生产模式。每一个主管都能全力以赴的去培养一个下属来代替自己,当公司所有人希望获得升职机会的时候,所有人都会努力的去源源不断的去复制自己,训练一个人来代替自己。这个时候管理扩张的资本就出来了,因为公司会有源源不断的大量的人才供企业扩张之用。

对员工进行离场测试:1)、告诉他该做什么;2)、告诉他做好的标准是什么;3)、训练他如何做好;4)、让他去做;5)、反复训练直到主管可以离场;6)、主管可以去做更应该做的事;7)、让下属也学会离场测试。

5.3重构商业模式,寻求新的利润增长点

网上商城:在原有基础上进一步推进网上商城的构建,网上商城带来的优势:1)、充分利用网络资源:网上商城建设能以低代价却很方便的把产品或服务的信息发向全世界的每个角落;2)、开展电子商务;3)、与客户互动来往:将信息咨询站开设到网上,企业建立网站;4)、建立企业形象:展示企业的实力。企业就能够在国内和世界" 亮相" 无疑是一种宣传企业、产品和服务的机会;5)、主动抢占先机:为了不被竞争对手建立网站抢占先机,为了不落后于时代潮流,应该考虑建站的必要性;6)、做网上广告:通过该图形可以链接更多的和更具体的广告信息,企业可以利用自己或别人的网页在网上打广告。

一个电话送货上门,温州酒店可酒水自带。虽然温州一些酒店曾联合声明谢绝顾客自带酒水。但后来该同盟悄然瓦解。“可以自带酒水是温州区别于其他城市的一个特色,也是葡萄酒能热销的一个重要原因。”现在只要顾客一个电话,就可以把酒送到酒店包厢,这在其他城市的酒店是做不到的。

5.4加强酒水企业软文宣传

1)提前做好软文广告计划

2)软文广告是广告目标软文化的具体表现,而广告又是品牌目标和销售目标广告化的产

物,最终要达到的是建设形象与获取利润的目的,因此,酒水企业的软文广告也应遵循计划、组织、实施、修正的操作规律。

3)给软文拟一个新闻标题

4)发布软文广告是企业的需求,无非是要达到酒水品牌宣传目标或销售目标,但写作软文

广告时首先要考虑读者的需求。

5)就整篇软文广告而言,标题就象“脸面”一样,能否吸引读者的目光就全靠它了。当然,

仅仅吸引目光是不够的,标题还应该让读者动心,并产生“让我瞧瞧”的欲望。

6)用新闻体组织正文结构

7)有了好的软文标题,只能算成功了一半,要让读者更多地吸纳软文信息,软文结构至关

重要。但多数企业的企划创作人员并不懂得新闻写作,甚至为企业服务的策划或广告公司的创作人员也不懂得新闻写作。

8)善于运用新闻惯用词汇

9)广告信息要巧妙地融合

10)遵循新闻排版风格设计

11)发布时和新闻粘在一起

12)做好媒体公关工作

13)聘请专业营销策划公司或者专家

14)如果你需要更好的软文,可以找酒水营销策划专家,他们在行业有一定的影响力,而且

有很多个人博客,关注度很高,所以请他们来写,对品牌的宣传效果非常好。

5.5构建立体化信息体系

早在2007年,就有企业对酒类产业的发展进行了充分的市场研究,并选址宿迁的名酒,建设集酒类产业集聚交易展示、仓储配送、贸易合作、配套休闲商业街区、酒文化旅游开发、星级酒店及配套高档公寓为一体的综合性产业市场。针对产业市场项目,企业构建了“以产业市场为实体交易市场、以电子商务平台为网络交易市场、以区域直营店为终端服务市场”的酒业立体化营销平台,创建“实体+网络+直营”的酒业营销整体渠道。“立体化营销战略”的重要组成部分是以电子商务为门户、以呼叫中心为营销、以客户服务为延伸、以市场开拓为方向的综合性电子商务整合平台。平台一方面坚持专业运营、独立发展,不断开拓酒类产业营销与增值服务;另一方面也将服务于华夏国际酒都的实体市场招商工作,并将实现“平台共建、资源共享、多方共赢”的战略效应。现在,大部分酒庄增加了以网上或电话订货、直营到户的方式服务于温州市的广大消费者。与传统的销售模式相比,电子商务大大降低了销售成本,故通过本机构购买商品,完全可以享受到低于市场价价格,(部分产品的折价率可达市场价的40%)。

5.6对外交流,取长补短

联合世界各国顶级庄园葡萄酒品牌,定期、不定期的举办一些优雅的葡萄酒品鉴会。并特邀庄园主或著名酿酒师、品酒师亲临现场与温州葡萄酒爱好者和收藏家相动。温州酒协采用协会补贴企业的方式,带领酒企走出去,希望通过“走出去”的方式,学习国外先进的营销模式,开阔会员企业的视野,充分利用遍布全球的温商资源,做大做强温州酒业。

5.7细节营销——提升客户服务水平

温州酒店可酒水自带。虽然温州一些酒店曾联合声明谢绝顾客自带酒水,但后来该同盟悄然瓦解。“可以自带酒水是温州区别于其他城市的一个特色,也是葡萄酒能热销的一个重要原因。”现在只要顾客一个电话,就可以把酒送到酒店包厢,这在其他城市的酒店是做不到的。

足不出户网上预约,产品质保,送货上门,立刻预订立刻处理,如有质量问题可无条件退换货,以客为主24小时实时响应,为消费者提供品牌精准体验营销、满足个性化服务需求,彰显品位生活特质。

5.8 利用政府资源发展酒业

温州海关已于今年4月1日起发布了公共保税仓库存储进口葡萄酒暂不缴纳关税、整存零取,对大批葡萄酒进口履行价格预商量和预审单制度,对葡萄酒诚信企业实用较低查验率,对海运进口的葡萄酒履行“定点报关、专人审核”的模式,并加大对A类葡萄酒企业的培养力度等五项措施支撑葡萄酒业务发展。温州检验检疫部分也已出台5项举动助力葡萄酒行业做大做强,如标签预审、企业分类治理、进口产品合格评定等。同时,温州本地的保税仓库、物流企业也对温州打造葡萄酒集散地给予了很大的支撑。

5.9成立酒类行业协会规范酒类贸易

为规范繁荣市场,推动酒行业的快速健康发展,从事酒类贸易的商家成立温州市酒类行业协会。

温州市酒类协会开始以举办“葡萄酒示范店”“2010年温州进口葡萄酒消费者满意品牌”以及建立温州葡萄酒集散基地等各项活动,确保温州葡萄酒市场的健康稳定发展。

首批温州“葡萄酒示范店”的成功创建,为整个行业树立了一批典型,促进了酒庄创品牌的意识,规范了市场,促使整个温州酒类行业向前迈进了一大步。温州酒类行业协会应该继续大力开展类似活动,提升整个温州酒类行业的档次,以满足温州市广大消费者的需求。使得消费者在这些店中安全消费、放心购买,从而带动葡萄酒行业向健康方向发展。

6.结语

温州虽算不上大都市,但在时尚和品位上从来都不甘落后,作为国内最具经济活力的城市,从2006到2007短短的两年时间内,各色酒庄如雨后春笋般冒出,竞相争奇斗艳,诸如“老世界、新世界”、“AOC”、“卡斯特美露、波尔多”、“拉菲、拉图”等新名词也渐渐让消费者耳熟能详,浓厚的异域葡萄酒文化更催生了众多葡萄酒爱好者和投资者,他们一起品酒、聊酒、谈人生,如爱茶者去茶楼喝茶,爱咖啡者去咖啡厅饮咖啡一样,爱酒者当然就选择去酒庄品酒。温州酒庄文化的发展和温州的经济发展密不可分,作为工商管理专业的学生,我们希望从一种特殊的视角去观察温州的经济发展。我们希望,温州的酒庄文化可以和温州的经济一样,让人耳目一新。

民间故事传说:酒色财气趣话

民间故事传说:酒色财气趣话 ★以下是###为大家整理的关于民间故事传说:酒色财气趣话的文章,希望大家能够喜欢!更多儿童故事资源请搜索与你分享! 凉月轻风 北宋大文豪苏东坡,有一天到大相国寺探望好友佛印和尚,不巧,佛印外出,大相国寺主持请苏轼在禅房休息,并特意端上美酒素肴款待。苏东坡自斟自饮,不觉有些微醉,偶抬头,看见粉墙上有佛印新 题的一首诗: “酒色财气四堵墙,人人都在里边藏;谁能跳出圈墙外,不活百 岁寿也长”。 东坡见诗写得颇有哲理,但觉得四大皆空,禅味太浓,既然人世 间离不开酒色财气,何不来个因势利导,化害为利呢?关键在掌握一 个“度”字,于是就在佛印题诗右侧和诗一首: “饮酒不醉是英豪,恋色不迷最为高;不义之财不可取,有气不 生气自消”。 题毕,乘着醉意,离开禅房回家。 一天,皇帝宋神宗赵顼,在宰相王安石的陪同下,亦来大相国寺 休闲,宋神宗看到佛印和尚和苏东坡学士的题诗,绕有风趣,笑着对 王安石宰相说:“爱卿,何不和一首?”王安石应命,略一沉吟,即 挥笔在佛印题诗的左侧,亦和诗一首: “无酒不成礼仪,无色路断人稀;无财民不奋发,无气国无生机”。 王安石真不愧为大政治家、大文学家,他以独特的慧眼,跳出前 人的窠臼,巧妙地将酒色财气与国家社稷,百姓生计结合起来,把人 们恐惧的酒色财气赋予新的生机和喜庆色彩。

宋神宗大为赞赏,乘兴也和诗一首: “酒助礼乐社稷康,色育生灵重纲常;财足粮丰家国盛,气凝太 极定阴阳”。 君臣在大相国寺,以“酒色财气”为题和诗,各抒己见,别有一 番情趣,自此被传为千古佳话。只可惜,大相国寺那堵墙上所题的诗 和墨宝早已不复存有了。 酒色财气,这个成语,原来是褒意词----酒美、色艳、财多、气壮,生活富有、心情愉快的意思。后来变成了贬意词----嗜酒、好色、贪财、生气。 纵观古今,围绕“酒色财气”这个主题,有很多脍炙人口的诗歌。下面摘录几首,以飨读者: 酒 酒是杜康名传流,能和万事解千愁。成事坏事皆因酒,洞宾醉卧 岳阳楼。李白贪酒江心死,刘伶大醉卧荒丘。盘古至今流于世,酒迷 真性不回头。 色 色是浮云百宝妆,贪恋娇娥不久长。董卓贪色长安死,吕布贪色 下沛亡。纣王贪色江山失,幽王宠褒把命丧。世人都把美色爱,色里 藏刀暗损伤。 财 财是世上养命根,白银催动黑人心。人为财死寻常见,父子兄弟 亲朋分。邓通铸钱终饿死,石崇豪富范丹贫。劝君莫贪无义财,下山 猛虎多杀人。 气

房地产市场调研报告提纲

调查报告 题目对近年来房地产的形势分析 姓名张雷 所在系部工商管理系 专业班级 2012级营销5班 学号 2012230517 指导教师张毅 日期 2015 年 5月 6 日

市场调研报告提纲 前言 调研时间、调研范围、调研方法、调研结论 目录 一、宏观经济与政策 1、国家经济状况及房地产大势现状 (1)经济状况分析: 近3-5年经济增长,去年同比数据。 (2)房地产大势分析: 近期房地产发展情况、投放量、消化量、控制量等。 2、国家房地产发展趋势分析 主观分析,分解成若干条 3、分析及应对 (1)通过经济层面分析,提出市场投放观点等 (2)通过对政策的解读,提出对项目的应对政 二、纵观市场及区域(以重庆市涪陵区为例) 1、涪陵城区概况及经济状况

城乡划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等2、涪陵区整体规划及发展方向 整体规划及城市发展方向,主城区、新城区等符合划分。 3、涪陵区土地市场投放情况 政府客观数据,并形成润弘;快速启动项目,快进快出,迅速回金。 4、涪陵区最近6个月的房地产市场现状及解读 通过调研了解,对半年内市场变化的判断 主要体现为:(1)新楼盘的推出量 (2)有无新产品(特色产品、创新户型等)的出现 (3)价格有无明显拉上 (4)开盘项目的分析与判断 (5)消费需求导向如何 (6)区域政策执行及应对情况,对区域市场影响如何 三、涪陵区房地产市场解码 1、个案调研 含个案调研印象,优劣势分析

2、在售项目总结及细分 a、市场总体特征 b、板块划分及格局状况 c、建设规模分析 d、建筑风格分析 e、户型分析 f、价格竞争分析 g、消费群体分析 h、购买力分析 i、营销和推广的认识 3、市场发展趋势预测 a、住宅 市场定位上,产品规划及定位上,户型定位上,景观设计上,样板区设计上 b、商业 随着城市发展,土地日益稀缺,地价攀新高,以商业为主的综合体或商业项目将陆续出现······主要目的是提上土地价值,增加项目开发利润。

酒庄旅游规划计划书

圣媞纳谷酒庄项目经营可行性报告 (初概) 一项目大环境背景分析 1. 北京葡萄与葡萄酒发展的现状 延庆县位于北京市西北部,距北京市区74公里,是北京的北大门。县域地处东经115°44′-116°34′,北纬40°16′-40°47′,东与怀柔相邻,南与昌平相连,西面和北面与河北省怀来、赤城接壤。延庆是一个北东南三面环山,西临官厅水库,与河北怀来同属桑干盆地,即延怀盆地,延庆位于盆地东部,与相邻的著名葡萄酒产区沙城具有相近的自然条件。总面积1993.75平方公里,其中山区面积占72.8%。全县林木覆盖率高达70%。,平均海拔高度在500-600米左右,气候宜人,夏季平均气温比北京城区低4-5℃,因此又被誉为“夏都”。境内旅游资源丰富,承载着中华民族历史文化底蕴的举世闻名的万里长城即坐落于此。 2 . 北京延庆县发展葡萄酒酒庄的条件 (1)、独特的生态资源优势 延庆县生态环境状况、生态资源条件居北京郊区前列,已经是国家级生态示范区之一。延庆县属温带与中温带、半干旱与半湿润的过

渡带,大陆性季风气候。川区年平均气温8.4℃,无霜期185天,昼夜温差大(13.6℃)、光照充足,全年大于等于10℃的有效积温达3394.1℃,且同期降雨相对较少,适宜葡萄果实生长。在土地资源方面,延庆县北山和南山山前坡地土壤多为石砾土壤和沙性土壤,这种土壤属于碳酸盐褐土,母质为洪积物及黄土母质,其特点是矿物质丰富、质地适中、疏松多孔,非常适宜葡萄生长。所以,延庆县具有发展葡萄酒产业独特的生态资源优势,其气候条件和土地条件适宜发展高品质葡萄酒。 (2)、特殊的区位优势 延庆县处于环渤海经济圈中的北京经济圈内,距北京市区74公里,是首都的北大门,与河北省怀来、赤城相邻,内有举世闻名的八达岭长城,是北京的政治、文化和国际交流中心的一个重要组成部分。 依托北京独特的智力资源、资金资源、信息资源、经济资源和庞大的消费市场,无疑是葡萄酒产业发展非常有利的外部条件。这为县域产业结构调整、生产服务基础设施改善与人才引进方面都提供了良好的依托条件,大大降低了产业自身的启动成本,同时也会加速产业集群和生产、生活氛围的快速形成,具有明显的产业优势。 (3)、丰富的旅游资源 妫河流域拥有森林、草场、湿地、鸟类栖息、湖畔等自然风光,流域内植被盖度在60%以上。生态环境优良,交通发达,旅游资源丰富。

场地调研报告PPT

场地调研报告P P T Last revision on 21 December 2020

目录 一、场地概况 1、总体区位 2、周边环境 3、使用人群及人流分析 (1)主要人群分析 (2)不同人群在不同时间活动频率分析 ( 3 ) 交通流线分析 二、场地内部因素分析 1、场地入口 2、场地用地构成 (1)构成要素(2)停车空间分析 3、建筑物 (1)建筑概况(2)地形处理 (3)建筑构造及朝向 (4)辅助设施 (5)缺陷 4、景观空间分析 (1)建筑外围景观 (2)建筑内部庭院 三、综合分析 四、对场地设计的认识 一、场地概况 1.总体区位 场地位于华中科 技大学校园内,附近 区域可以大致划分为 运动休闲区,教学区 和学生生活区,所选 场地---西十二教学楼 位于教学区内,比邻 运动休闲区。场地沿东西向展开,占地面积约23920平方米(以西十二教学楼周围道路为界作为所选场地界限)。 2、周边环境 场地周边建筑有 院系教学楼和一些小 工厂,稍远处有图书馆

和宿舍楼。北面有运动 场,东边有休闲的广场。 其中,宿舍楼、操场、 图书馆的使用人群是 全校师生,人流量较大, 而印刷厂和院系楼,人流量较小。从周边场地的使用功能来分析,可将场地周边大致划分为闹区和静区。 3、使用人群及人流分析 (1)主要人群分析 使用人群主要分为三 类: 学生:来到场地的学 生一般集中在上下课高峰 期,平常的时间点会有零 零散散来自习的同学。主 要的活动是上课、自习,也有少部分在周围绿地休憩。 工作人员:包括老师、清洁工等 外来人员:场地的外来人员包括了在学校闲晃和旅游的人员以及家住学校的教职工家属,以及附近居民。 (2)不同人群在不同时间活动频率分析 考虑到校园生活特色,有时间波动,故分时段分批次进行了观察统计。分别选取工作日和周末两个不同日期,在一天的不同时段对场地活动人群进行观察与统计,根据统计结果画出如下示意图(因上下课高峰人数无法计量,此处数字仅表示各时段的大体数量关系。下午及晚上与上午类似,分上课高峰期及上课途中两个阶段,下图只列出早上的数据)。 从示意图中可以看出,工作日人流量主要集中在上下课高峰期,其余时间段分别有零零散散去自习的人,以及在旁边绿地工作及休闲的人。 我们观察到,早上第一波上课高峰,人流主要来自于寝室和操场方向;第二波上课高峰主要来自寝室和操场方向以及西五教学楼和图书馆方向。下午也分两波上课高峰,情况同上午类似。晚上主要为自习的同学,活动比较自由。 人数统计情况示意 人数统计折线示意图 篇二:校园场地设计调研报告 调研报告 目录 一、场地概况 1、总体区位 2、历史变迁 3、周边环境 4、人流分析 5、路径分析 二、场地内部因素分析 1、场地入口

酒色财气诗

酒色財氣詩 酒色財氣詩 對於“酒、色、財、氣”四者,古語雲:“酒乃穿腸毒藥,色是刮骨鋼刀,財為良心蛀蟲,氣是惹禍根苗。”隻言片語,道出酒色財氣四物之危害。但此說未免失之偏頗。反駁的一方則說:“無酒不成宴席,無色路斷人稀,無財誰肯早起,無氣反被人欺。”自古以來,各種觀點爭辯不休。 相傳北宋大相國寺的牆上就曾題有四首“酒色財氣詩”,分別從不同的角度表達了四種不同的看法。 據說,北宋大文豪蘇東坡,有一次到大相國寺探望好友林了元(即佛印和尚),不巧,佛印外出,住持和尚就請蘇東坡在禪房休息,並特意端上了香茗美酒素肴款待。 東坡就獨自斟酌,不覺有些微醉,偶然一抬頭,見粉牆上新題有佛印的詩一首。其詩雲:“酒色財氣四堵牆,人人都

在裏邊藏;誰能跳出圈外頭,不活百歲壽也長。” 東坡見詩寫得頗有哲理,但覺得四大皆空,禪味太濃,既然人世間離不開酒色財氣,是躲也躲不開的事,那為何不能來個因勢利導,化害為利呢?問題的關鍵不是掌握一個“度”嗎。於是,就在了元題詩右側題上《和佛印禪師詩》一首。其詩雲:“飲酒不醉是英豪,戀色不迷最為高;不義之財不可取,有氣不生氣自消。”題畢,把筆一擲,乘著醉意,就離開了禪房。 翌日,宋神宗趙頊在王安石的陪同下,亦來到大相國寺休閒,宋神宗看了佛印與東坡的題詩,饒有風趣。於是就笑著對王安石說:“愛卿,你何不和一首?”王安石應命,略一沉吟,即揮筆在佛印題詩左側題《亦和佛印禪師詩》一首。其詩雲:“世上無酒不成禮,人間無色路人稀;民為財富才發奮,國有朝氣方生機。” 王安石真不愧為大政治家、大改革家,以詩人的慧眼,跳出了前人的窠臼,巧妙地將酒色財氣與國家社稷、人民生計結合起來,把人們恐懼的酒色財氣賦予新的勃勃生機和喜

房地产市场调研报告

房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下,全市房地产业继续稳步、健康、持续发展,房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积,实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长,整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场,消费者的购房变得更加理性,因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此,我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动,我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发,对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标,常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平(20XX~2020)经济发展战略预测:20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元;20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策,使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇,必将成为常平房地产市场的热

点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右;20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南,并适当向东发展,采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%,人均公共绿地面积达到12平方米以上,城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊,五轴十六节点,三区七门户”,以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征,将常平建设成为“水在城中,城在绿中,绿在阳光中,绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析: 1) 常平中元街及中心地段

大型体育场馆运营管理情况调研报告

大型体育场馆运营管理情况调研报告 为深化体育管理体制改革,积极探索新时期体育场馆运营管理的规律,破解大型体育场馆运营管理的难题,使体育场馆为建设公共服务体系和发展体育产业发挥更大作用。现对XX州开展大型体育场馆运营管理调研的情况报告如下: 一、大型体育场馆的基本情况 XX体育场位于蒙自市天马路,建于XX年,占地面积73503平方米,建筑面积18737平方米,能容纳观众3万人,有标准足球场和田径场各1块,配有160m2旋转彩屏和电子显示装置,以及灯光音响设备,体育场四周有商铺约3000平方米。XX年全年接待健身人数8万余人,全年接待室外广场健身人数达12万人,对外开放场地面积1XX平方米,全年365天对外开放,每周对外开放时间90小时,全年经营收入154.5万元,支出合计132.2万元,上缴税金合计4.1万元。 XX体育馆位于蒙自市朝阳路,建于XX年,占地面积6332平方米,建筑面积12453.8平方米,有固定座位5197个,活动座位624个,有贵宾室、运动员裁判员休息室、新闻发布室等配套服务用房及设施,馆内设音响视频系统、演出灯光等,可举行篮球、排球、体操等多项体育赛事,同时也可

承接各类文艺演出、商业会展等。XX年体育馆全年接待健身人数达10万余人,全年接待室外健身人数达12万人,对外开放场地面积6000 平方米,全年365天对外开放,每周对外开放时间90小时,全年收入合计76万元,支出合计73.5万元,上缴税金合计2.3万元。 XX州民族体育馆位于个旧市金湖东路,建于1997年。为便于管理,XX州人民政府于1997年9月批准成立XX州民族体育馆,为正科级自收自支事业单位,核定人员编制10人。目前XX州民族体育馆主要运营管理的场馆有四馆一场,即体育馆、网球馆、体操馆、游泳馆、体育场。 体育馆有固定座位3338个,其中活动座位270个,有配套比赛和大型活动的会议室、办公室、运动员和裁判员休息室,馆内设音视频系统装置,配有文艺演出的基本灯光。馆外四周有面向大众开放的健身房、体育用品经营部、休闲娱乐茶庄、汽车美容等多种经营场所。 网球馆建于XX年,由6块标准的塑胶场地和一幢三层楼的配套服务功能房组成。配套用房一楼设有休闲厅、淋浴室。二楼、三楼设有对外营业的豪华标准间18间。四楼有面向社会开放的乒乓球室。网球馆既作为XX州网球项目的训练场地,同时大量的时间对社会有偿开放。 体操馆建于XX年,在建盖时就着眼于面向市场。总层平方1940.74高为三层,一二层已面向社会出租,经营面积

房地产市场调查报告

房地产项目市场调查报告 小组成员

摘要 一、调研目的 二、调研内容 三、调研范围及对象 四、调研方式与方法 五、调研具体实施 六、调查时间进度安排 七、本次调研工作人员分配及工作分工 八、经费预算

一、调研目的 1、了解房地产主开发商的楼盘价格、设施、促销以及开发商的实力。 2、了解房地产价格的走势 3、了解房地产开发的项目成本。 4、了解楼盘所处地区的交通情况 二、调研内容 1、房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的情况 2、房地产开发商情况调查,主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等 三、调研范围及对象 天津市的所有房地产开发商都是被调查对象

四、调研方式与方法 主要以实地调查为主,具体实施方法如下: 在完成市场调查设计及对调查人员进行讲解有关调查内容后,就可以展开具体的实地调查,每位小组成员负责调查3-4家房地产商的访问调查。调查人员在进行调查时向房地产开发商说明来意并做好访问记录。 五、调研具体实施 (1)准备阶段 确定调查问题,设计调查方案,确定调研人员 (2)实施阶段 根据调查要求,采用多种形式,由调查人员广泛地收集与调查活动有关的房地产开发商的信息。每名调研员负责3-4个房地产开发商的调查,时间控制在1-2天以内。 (3)调查后续工作安排 调查工作完成后,对个小组成员调查的数据进行汇总、归纳、整理和分析,做出统计分析报告。 六、调查时间进度安排 (一)调查时间: 1、在房地产开发商售楼期间进行访问调查 (二)调查时间进度安排表

七、调研工作人员分配及工作分工 调查方案设计及修改: 数据收集及统计: 分析数据及调查报告撰写: 八、经费预算 共计:元整(详见活动经费预算表)活动经费预算表:

酒庄旅游综合开发项目可行性研究报告

目录 第一章总论 一、概论 昆明旅游发展的总体目标是:以历史昆明、人文昆明、生态昆明与现代昆明和谐共生为基础,确立构建高品位休闲度假城市、旅游综合竞争力领先城市、国际商务旅游中心城市的发展目标,以发展大产业、提升大形象、发挥大功能、促进大文化、美化大环境为基础,把旅游产业作为促进经济增长的动力产业,推动社会进步的和谐产业,建设生态文明和促进区域协调发展的先导产业,深化对外开放的窗口产业,以观光为基础,以休闲度假为主导,以商务为拓展,以专项为特色,提高旅游业对昆明经济社会和云南、全国旅游发展的贡献度。昆明的旅游业发展,既要依托资源基础,也要充分发挥昆明的地理区位、产业集聚、商业特色和人文环境等方面的综合优势,按照增强“带动力、影响力、辐射力”的要求,加快打造云南旅游产业最重要的增长级和发动机。

“十二五”期间,西山区将鼓励发展休闲观光农业、生态循环种植养殖业、现代化城郊型农业、农产品加工及流通业,打造现代农业;加快发展精细新型磷化工、光机电、生物制药、风力发电、装备制造、新材料、环保等产业,初步形成现代工业体系。西山区领导表示,西山区还将大力发展金融服务业、现代物流业、信息服务业、文化旅游业、中介服务业,全面提升传统商贸流通业。 1、项目区域概况 花红圣泉酒庄是花红圣泉餐饮管理有限公司的直属经营实体,坐落于昆明市西郊连绵起伏的玉案山腹地,她与佛教圣地筇竹寺、棋盘仙阁、郊野公园相比邻。位于清康熙御笔亲题的“法界禅寺”下,是国家森林公园的一部分,距昆明市马街新城7公里。 西山区团结镇是2005年10月撤销团结彝族白族乡和谷律彝族白族乡合并建立的,位于昆明西郊,与昆明主城、安宁市、富民县、禄丰县接壤,镇政府驻地距昆明主城区17公里,全镇总面积425.8平方公里,占全区面积的53.8%,耕地面积3.2万亩,总人口31250人。团结镇区域优势更加突出,一是矿产资源和生物资源较为丰富,境内蕴藏有大量的石英砂和品位较高的磷矿资源;还有种类繁多的中草药材和菌类等生物资源。二是生态环境和自然条件相对较好,最高海拔2640米,最低海拔1750

景观_文化遗产整体性保护的新视角

1文化遗产研究的景观视角 景观(landscape )是一个内涵丰富、外延比较宽泛,且多学科使用的概念。19世纪初,自然地理学的先驱者洪堡(A.von Humboldt)把景观作为科学的地理术语提出,得出了作为“自然地域综合体”的代名词的景观涵义[1]。地理学的景观思想强调要素上的综合性、地域上的整体性和空间上的连续性。1930年代德国生物地理学家特罗尔(C.Troll )提出景观生态一词,景观的概念被引入生态学并创立景观生态学(landscape ecology )。著名景观生态学家福尔曼(R.Form an )和戈德伦(M .Godron )将景观定义为由相互作用的生态系统镶嵌构成,并以类似形式重复出现,具有高度空间异质性的区域[2]。景观生态学强调空间格局、生态学过程与尺度之间的相互作用,同时将人类活动与生态系统的结构和功能相整合也是景观生态学的重要学科特点和研究优势[3]。改革开放以来,特别是进入21世纪后,随着城市化的高速发展和新农村建设事业的迅猛推进,我国各个历史时期遗留下来的文化遗产在快速消失。相比西方发达国家,我国许多地区在文化遗产保护与利用上不仅认识不足,意识欠缺,更缺少必要的理论指导和科学有效的工作方法。已有的文化遗产保护与利用模式大多是以目标遗产或遗产建筑及设施本身展开的,这种途径或许能够缓解文化遗产消亡的速率,却不能从根本上解决文化遗产持久保护问题和更有效地促进遗产地经济、社会、环境的可持续发展。 纵观国际上文化遗产保护运动,保护理念经历 了从点上的文物保护到线性廊道的保护再到面上的历史城镇、街区的保护;从自然和文化的单一保护到将自然与文化融为一体的过程[4]。1964年通过的《关于古迹遗址保护与修复的国际宪章》(威尼斯宪章)强调:“历史古迹的概念不仅包括单个建筑物,而且包括能够从中找出一种独特的文明、一种有意义的发展或一个历史事件见证的城市或乡村 环境”[5] 。近些年,“文化生态保护区”、“文化空间”、“生态博物馆”、“文化景观”、“大遗址”等概念成为文化遗产研究的热点话题,一定程度上体现了文化 遗产研究的景观视角,是在文化遗产保护利用理念上的拓展和提升。因此,文化遗产保护利用工作迫切需要有新的理论和方法来指导,需要运用新的学科视角来解决目前所存在的问题。在景观研究层面上,更强调文化遗产在空间、时间和文化要素上协同,因此也更有利于整体再现历史上的人类社会发展面貌,赋予文化遗产以更深刻的人文意义,拓宽和提升文化遗产的保护和利用价值[6]。通过对景观尺度文化遗产的研究,可以进一步整合区域内的各项文化资源,统筹考虑对遗产资源的保护与利用问题,以提高其利用效率,实现保护文化遗产的真正目的。文化遗产地不仅藏有丰富而珍贵的历史文化信息,也涉及所研究区域内的自然、经济、社会等复杂问题,提升文化遗产的研究层面可吸引各个相关学科对该领域进行科学研究,再通过多学科交叉和整合来推进文化遗产整体性保护与利用工作的顺利开展。 文章编号:1000-8462(2010)11-1932-05 景观———文化遗产整体性保护的新视角 佟玉权,韩福文,邓光玉 (大连海事大学交通运输管理学院,中国辽宁大连116026) 摘要:地理学及景观生态学中关于景观的学术思想,为研究文化遗产保护与利用问题提供了科学指引。针对我国现阶段文化遗产保护利用中的问题,分析了在景观视角下进行文化遗产研究的必要性。通过对文化遗产 景观的整体性、系统性,遗产地自然、经济和社会结构的复合性,景观价值的多样性和景观空间、时间及其文化属性的统一性等特征的探索,阐述文化遗产整体性保护与利用的合理途径。关键词:景观;文化遗产整体性;保护利用中图分类号:G07 文献标识码:A 收稿时间:2010-07-26;修回时间:2010-10-20基金项目:教育部社会科学研究项目(编号:09YJ A630013)资助。 第30卷第11期经济地理Vol.30,No.112010年11月ECONOM IC GEOGRAPHY Nov.,2010

场地调研报告

目录 一、场地概况 1、总体区位 2、周边环境 3、使用人群及人流分析 (1)主要人群分析 (2)不同人群在不同时间活动频率分析 ( 3 ) 交通流线分析 二、场地内部因素分析 1、场地入口 2、场地用地构成 (1)构成要素(2)停车空间分析 3、建筑物 (1)建筑概况(2)地形处理 (3)建筑构造及朝向 (4)辅助设施 (5)缺陷 4、景观空间分析 (1)建筑外围景观 (2)建筑内部庭院 三、综合分析 四、对场地设计的认识 一、场地概况 1.总体区位 场地位于华中科 技大学校园内,附近 区域可以大致划分为 运动休闲区,教学区 和学生生活区,所选 场地---西十二教学楼 位于教学区内,比邻 运动休闲区。场地沿东西向展开,占地面积约23920平方米(以西十二教学楼周围道路为界作为所选场地界限)。 2、周边环境 场地周边建筑有 院系教学楼和一些小 工厂,稍远处有图书馆 和宿舍楼。北面有运动 场,东边有休闲的广场。 其中,宿舍楼、操场、 图书馆的使用人群是

全校师生,人流量较大, 而印刷厂和院系楼,人流量较小。从周边场地的使用功能来分析,可将场地周边大致划分为闹区和静区。 3、使用人群及人流分析 (1)主要人群分析 使用人群主要分为三 类: 学生:来到场地的学 生一般集中在上下课高峰 期,平常的时间点会有零 零散散来自习的同学。主 要的活动是上课、自习,也有少部分在周围绿地休憩。 工作人员:包括老师、清洁工等 外来人员:场地的外来人员包括了在学校闲晃和旅游的人员以及家住学校的教职工家属,以及附近居民。 (2)不同人群在不同时间活动频率分析 考虑到校园生活特色,有时间波动,故分时段分批次进行了观察统计。分别选取工作日和周末两个不同日期,在一天的不同时段对场地活动人群进行观察与统计,根据统计结果画出如下示意图(因上下课高峰人数无 法计量,此处数字仅表示各时段的大体数量关系。下午及晚上与上午类似,分上课高峰期及上课途中两个阶段,下图只列出早上的数据)。 从示意图中可以看出,工作日人流量主要集中在上下课高峰期,其余时间段分别有零零散散去自习的人,以及在旁边绿地工作及休闲的人。 我们观察到,早上第一波上课高峰,人流主要来自于寝室和操场方向;第二波上课高峰主要来自寝室和操场方向以及西五教学楼和图书馆方向。下午也分两波上课高峰,情况同上午类似。晚上主要为自习的同学,活 动比较自由。 人数统计情况示意 人数统计折线示意图 篇二:校园场地设计调研报告 调研报告 目录 一、场地概况 1、总体区位 2、历史变迁 3、周边环境 4、人流分析 5、路径分析 二、场地内部因素分析 1、场地入口 2、场地用地构成 3、空间序列 4、阴影关系 三、尺度与人群行为分析 1、视线与人群行为分析 2、高宽比、围合感与人群行为分析 四、场地人群及活动分析 1、主要人群分析 2、不同人群在不同时间活动频率分析 五、综合分析六、问题总结 写在前面的话:

房地产市场调查报告3篇

房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境,浓厚的商业氛围,旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今,xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势,xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域,同时,也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言,xx房地产无论从产品定位还是创新程度,都趋向于中高端。 xx年以后,随着大量外埠资本注资xx,该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面,房产的整合概念不断增强,如永清片区的新天地项目,集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主,而是深化为产业概念,地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面,顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来,武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约,项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后,这一局面被打破,xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。

XX年,xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前,xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局,物业形态上以高层为主,投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下,房地产项目的消化速度虽然有所放缓,但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征:xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征:xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右,均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征:全市商品房销售项目中,xx区域占据了39.54%,xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征:包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位:中高端产品为主,中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征:浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内,房地产开发量居武汉市前列,同其它区域相比,其价格一直呈现出上升状态,XX年(1—6月

酒庄创业策划书

酒庄创业策划书 Revised as of 23 November 2020

一鸣酒业创业策划书梁传坤 2012/8/10 目录

1.创业目标 打造一个品质生活的酒文化平台,分为线上线下两个部分。实体店面主要提供文化学习,交流的环境与平台,包括茶酒文化沙龙等定期活动;线上主要进行网络社区交流与广播,增强目标客户的粘合度。 2.市场分析 近几年受外界因素影响,国内整体经济环境较为低迷,而且将要持续较长时间,CPI的持续增高带来的通胀,原材料成本上升,以及人力资源成本的攀升对中国的实体经济造成了较大打击。目前小型企业的创业发展方向基本为高科技,环保,服务等行业,顺应国家的调结构方针,故此创业方向锁定在衣食住行方面。 在外界环境低迷的情况下,人们需要获得更多的创业及发展机会,业务拓展及人脉关系的运作必不可少,目前酒业领域的竞争相对泛滥,十大名酒之外的二三线品牌竞争非常激烈,要么以低端抢取市场份额,缺乏文化故事,要么是渠道管控秩序混乱。 目前株洲市内,可以提供休闲,阅读,交流的酒庄沙龙场所几乎没有。仅有像华致极个别的高端酒行,以高消费深关系群带关系生存。如能建立一家有特性的酒文化沙龙酒庄,专

业性强,主要针对团购VIP客户与企业单位,重点在高端和机关单位突破,且人均消费高,对普通人群以低端规模取胜。 3.市场定位 目标顾客群 社会资源,背景关系,人脉群带,同时对业务应酬较多的单位,包含工程,上游,中小企业。 品味 本着摒繁去杂的思维,集中打造一个专业,文化,舒适的环境,同时通过线上与文化沙龙打造一个沟通平台。既保证个人空间的私密独立,又保持区域内的开放沟通交流,社会资源共享。 每一个顾客都是主角,都可表述自己的观点与言论,讲述与分享自己的故事,从而由点及面,构成一个交织的社区网。类似现在的facebook,微博,突出自我,强调分享与体验。 地址选择 交通较为便利的主次干道,周边有完备的商圈,考虑到兼顾河西,河东的人群,方便目标客户,为客户营造一个繁华喧嚣都市之外的宁静之处。选择在道路两边的门面或者写字楼一楼。

公道老爷劝善歌

混沌初分实在难晓,谁知道地多厚天有多么样儿的高,日月穿梭催人老,又争名把利捞,难免死生路一条,八个字造就命也该着。 树大根深要扎稳牢,人受这个教调武艺高,井掏三遍吃甜水,劝明公你们忍为高,千万别把这个小人学,小人他过河就拆桥。 君王有道乐逍遥,十万里的江山扎稳牢,文官能忍戴纱帽,武将能忍穿蟒袍,吃粮当兵也得忍着,似这样的江山怎么能够不安牢。 做了官之人也要忍着,尔俸尔禄是民脂民膏,头戴乌纱愁人的帽,系玉带是捆人的绦,明镜高悬放光毫,为百姓造福万古美名彪。 庄稼人能忍起早贪黑,土房子拌泥防备雨来摧,地要是薄了多加点料,顶星星,戴月辉,耕种锄刨忙了几回,到秋来收粮阖家喜双眉。 读书人能忍铁砚磨穿,羊毡子坐透费尽了辛艰,三更灯火把书看,颜如玉,古先贤,黄金屋内闯了一番,待等着平步登云一步上了天。 开店的能忍待客有方,远接近送这不慌不忙啊,屋内洁净人和气,饭食好,菜也强,行路之人就把名扬,多住上几位是也算沾点光啊。 买卖人能忍和气生财,不论这个贫富一个样儿地看待,买卖卖的熟主道啊,站柜台笑颜开,休要发困莫要发呆,似你这个买卖怎么样儿不发财。 行医的能忍救死扶伤,悬壶这个济世岁岁长,任他做官多高的位,铡仙草,写药方,丸散膏丹您了先尝,郎中他让你向东你不敢奔西方啊。 手艺人能忍苦学三年,不管哪行哪业皆是一个样的般,师父面前多恭敬啊,要偷艺,不费难,艺要学成脾性棉,有人能敢用就能挣着钱。 穷困人能忍有志则刚,纵使再穷也不改心肠,不讨不要安本分啊,求亲友,不久长,不如自己耐时光,天无绝路这个命里也该当。 做畜生能忍躲灾避祸,吃饱又喝足是待等日西落,火眼尖牙伤人的爪,鬼心肠,算计多,难逃猎人就把命夺,倒不如退归山林逍遥也快活。 做神仙能忍紫气东来,凌霄宝殿大门朝南开,本无凡间愁人的事,当天兵,做如来,端茶倒水也有苦差呀,都是这寿高百岁哪有什么成败。 做鬼魂能忍自在逍遥,你本是人间看透才把命来消,任生前奸猾多取巧,森罗殿,奈何桥,黄泉路上就无有老少,无非是油锅铁索斩人的刀啊。 不忍之人祸自先招啊,马要是能行备鞍桥,不结籽的鲜花君莫采,无益友,要少交,嘴赛砂糖就心似刀,当面顺情暗里头使坡脚。 良言相劝好色的听,二人就莫把一个女的争,他也去来你也去,他见你,把气生,你要见他也得眼红,你二人必定将来是非不清。 君子人好财取之有道,湾里的不娶巧里不要,亏心的不买亏心不卖,下苦力,土里刨,春种秋收长得牢,讲本再图利才算英豪。 小人生财计有千条,刁买刁卖学的奸狡,行出事来人人恨啊,躺在床上就算计高,盘盘算算就当富豪,越过越累有窟窿等着。 酒色财气自古人留,人间那个大事四字当头,世上无酒难待客啊,若无色,后谁留,世上无财就人有何求,若是那个无气谁能敢出头。 君子人好气好打不平,不怕这个势力与功名,仗势欺人他不忿,打了你,把冤升,清官一断就也稀松,这等可敬四海扬名。

房地产市场调研报告模板

房地产市场调研报告模板 房地产市场调研是为了提高产品的销售决策质量、解决存在于产品销售中的问题或寻找机会等而系统地、客观地识别、收集信息,接下来小编搜集了房地产市场调研报告模板,欢迎查看,希望帮助到大家。 近期,中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策,对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说,政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状,客观分析政策对房地产走势的影响,从而研究提出相应的对策建议,对保持我区房地产市场的持续健康发展,具有重要意义。优越的地理环境,浓厚的商业氛围,旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从XX年起至今,xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势,xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域,同时,也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言,xx房地产无论从产品定位还是创新程度,都趋向于中高端。 一、我区房地产市场发展现状 今年1—6月,我区房地产业实现税收5亿元,同比增长85%;房地产开发投资完成37。3亿元,其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积万平方米,销售100万平方米。今年以来,我区房地产业发展呈现以下特点:

1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头,1—6月,房地产开发平均增速为%,具体走势见图一。其中,住宅建设在房地产开发投资中的地位突出,占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高,2—6月累计增速分别为:%、%、%、%、倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势,2—6月的增速走势见图二: 从商品房预售情况来看,回落趋势明显。1—6月全区预售3940套,总面积50。6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15。5%和15。4%。出于对宏观政策的观望心态,3月份我区商品房预售出现了一次明显下降,4月份仅售出474套,总面积6。5万平方米,与3月份相比均下降了44。3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平,每月预售385套,总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始,中央及市频频出台调控房地产市场

《酒色财气歌》轶事

《酒色财气歌》 轶事 酒是穿肠毒药,色是刮骨钢刀。 财是下山猛虎,气是惹祸根苗。 看来四字有害,不如一笔勾销。 无酒不成礼仪,无色路断人稀。 无财世路难行,无气到被人欺。 看来四字有用,劝君量体裁衣。 这首《酒色财气歌》其实还有一个有趣的典故。 北宋大文豪苏东坡有一天到大相国寺探望佛印和尚,但碰巧佛印外出,主持便端上美酒佳肴,让他在禅房中休憩。 苏东坡独自小酌,略有醉意,无意间看见禅房的粉墙上有佛印和尚的题诗一首: 酒色财气四堵墙, 人人都在里边藏。 谁能跳出圈外头, 不活百岁寿也长。 这首诗富有禅意,宣扬四大皆空,但苏东坡稍稍品了一下,觉得世间人人都躲不开酒色财气,但掌握一个度不就行了嘛,于是他也在这首诗的右侧赋上一首《和佛印禅师诗》 饮酒不醉是英豪,

恋色不迷最为高。 不义之财不可取, 有气不生气自消。 题完甚是满意,趁着醉意便离开了。 翌日,王安石陪着宋神宗赵顼来到大相国寺闲逛,他们看到了佛印和苏东坡的这两首诗,宋神宗饶有兴致地说:“爱卿,你何不和上一首?” 王安石略作沉吟,便在佛印诗的左侧也赋上一首《亦和佛印禅师诗》: 无酒不成礼仪, 无色路断人稀。 无财民不奋发, 无气国无生机。 他把酒色财气这四样本来不好的事情,从家国民生的角度出发,点出了它们的必要性。 宋神宗觉得他题得甚好,趁着兴致,自己也题了一首: 酒助礼乐社稷康, 色育生灵重纲常。 财足粮丰家国盛, 气凝太极定阴阳。 君臣和诗,自此被传为千古佳话。 酒色财气,自古被众人唱衰,君不见张飞因醉酒而一名呜呼;纣

王贪图妲己美色,最后痛失江山;石崇劫商致富,但最后落得被夷三族的下场;周瑜被诸葛孔明气得吐血。 但从客观角度来看,凡事皆有度,对这四样东西过度沉溺固然是不好的,但是自己掌握适宜的度量,就会让自己的生活更美好,要不又怎么会有“小酒怡情,大酒伤身”的说法呢?

房地产市场调研报告

房地产市场调研报告 调研报告不同于调查报告,调查报告是因为发生了某件事(如案件、事故、灾情)才去作调查,然后写出报告。以下是小编整理的关于地产市场调研报告,欢迎大家参阅。 第1篇:大丰港房地产市场调研报告 一、大丰港房地产发展状况 大丰港是江苏省委、省政府重点建设的江苏沿海三大深水海港之一。大丰港处于江苏省1040公里海岸线港口空白带的中心位置,距上海港250海里、连云港港120海里、秦皇岛港490海里、距日本长崎港430海里、韩国釜山港420海里,可经上海港、釜山港直达东南亚和欧美各大港口。凸显的区位优势,使大丰港成为江苏沿海中部及周边地区与国际市场接轨的最佳大跳板。 这里交通运输十分便捷,集疏运条件具备。大丰港与沿海高速、宁靖盐公速、徐淮盐高速、京沪高速、新长铁路、通输运河相连。苏通长江大桥已经建成,从沿海高速公路到上海市区仅需2小时车程;大丰港距盐城机场仅45公里,盐城机场已开通至北京、广州、云南、温州、南昌、韩国首尔、香港等地航线。疏港四级航道200xx年12月开工建设,经通榆运河可直达长江水系;大丰港至大丰市区双向8车道的通港大道正在建设;在盐城至大丰港的高速公路即将开工;新长铁路大丰港支线已列入国家规划。海、陆、空现代化立体交通格局已经形成,成为江苏新型的海河联运口岸。

大丰港直接覆盖苏北、苏中及淮南的广大区域。年货物可供吞吐量逾8000万吨。每年直接供应或经过该地区供应的大宗货物中仅煤碳就达3000万吨,木材达300立方米,集装箱生成量50万TEU,各类化学品500万吨。 在大丰港新一轮城市建设高潮的带动下,全港房地产业继续稳步、健康、持续发展,房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积,实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长,整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场,消费者的购房变得加理性,因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此,我司进行了东莞市住房消费状况研究的市场调研活动,我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发,对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 大丰港海港新城是按大丰港经济区总体规划建设的一个独立新城,按照一年拉开主框架,二年初见成效,三年建成2平方公里,五年建成5平方公里、5万人口的港城启动区的目标,以规划指导、集中开发、环境先行、政府引导、市场开发为原则,科学策划、科学开发。启动区的控制性详细规划建设海港新城东至城东路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接滨湖大道、北临通港路。 港城启动区先期已建成海关、商检、海事、国土办公楼等开关通航必备的行政建筑设施。配套建成了海关桥、港华桥、浔阳路、洋辉

酒庄设计规范

酒庄设计规范 葡萄酒庄从葡萄的种植与栽培,到葡萄酒的酿造与销售,都是在酒庄中进行,具有非常完善的制作销售体系。有些葡萄酒庄还非常具有观赏性,承担了旅游观光的功能。因此需要做好酒庄的功能设计,这样才能满足酒庄的多样化需求。 一、建筑面积规划 酒庄的建筑主要包括酒庄的主体建筑,生产加工酿造厂,地下酒窖及配套的设施住房等。而酒庄的建筑主体和酒窖是客户游览观赏的重点,是最主要的建造场所,而生产酿造厂在后台区域。

为使这两个建筑空间相互独立互不干扰,需在建造时进行分离。而酒窖最好建造在酒庄主体的地下,以便于顾客观赏品尝。葡萄酒酿造厂就需要紧挨葡萄种植园,不仅能提高酒庄工作效率,也方便工作人员生产葡萄酒。 二、酒庄入口 酒庄入口需要呈现出酒庄最好的景观效果,还需要承担疏散人流的作用,因此选择地址很重要。成功的入口广场位置应该选择在观景效果最好,最明显的地方,入口广场可用硬质或者细沙铺地,再配以精致的绿化花池,最好要有一定的外景照明,以方便旅客在夜间游览酒庄。

三、停车场 既然酒庄承担了旅游的功能,那么就会有很多大巴车搭载旅客来酒庄参观。因此停车场的建设也是非常重要。停车场的建设应该考虑到方方面面,应该包括小型客车停车位、旅游巴士停靠车位以及货运车辆停靠车位,还要为酒庄的会员配置一定的VIP车位,其中,货运车辆的停车位应该临近生产加工区,以便于货物的存放与装卸,避免与其他的车流和人流交叉。在停车场停靠车辆数量饱和的情况下,可以将室外展场作为临时的停车场,还可以选择匝道路边进行停靠。

四、室外主题活动场所 酒庄为了吸引客流量,有时也会邀请附近的人或行业专家来参加一些以葡萄酒文化为主题的活动,这些活动用地面积比较大,适合在天气晴朗的时候在室外举行,室外展场最好设置在酒庄的展厅附近,并与入口广场相连接。当然,由于这类活动的举行频率不是很高,因此室外展场平时可做酒庄餐厅的散座或是停车场,以此来节省建筑面积。

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