银行在建工程抵押若干问题的法律分析-兼评《物权法》第一百八十二条

Gansu Finance／甘肃金融/银行在建工程抵押若干问题的法律分析

【内容简介】在建工程抵押是银行重要的担保方式，在登记部门办理抵押登记时却存在诸多问题。文章从在建工程

的基本概念出发，阐述了对《物权法》第182条的理解，并对实践中登记部门办理在建工程抵押登记时常见三个问题——一是只允许在建工程已建造完工部分办理抵押登记，而拒绝对尚未建成完工部分抵押登记；二是对于已经部分销售的在建工程，仅给予办理未销售部分的在建工程抵押登记，土地部门对剩余部分的土地拒绝办理土地使用权抵押登记；三是已办理使用权抵押的土地上新增的在建工程的抵押登记问题——进行了法律分析，阐述了作者的观点。

作者单位：海南省农村信用社联合社

◎魏雁飞

【关键词】

在建工程抵押；占用范围；房地一体

——兼评《物权法》第一百八十二条

新

常态下虽然银行业创新举措频出，但很多银行信贷产品仍未从根本上摆脱主要依靠传统房屋土地等抵押物的既有惯

性。房地产抵押依然在银行信贷中占比较高。在建工程抵押作为银行重要的担保方式之一，因其“正在建造中”的特性使之区别于已建成的一般建筑物而充满不确定性；不动产统一登记虽然正在推进，但长期以来建筑物、建设用地使用权两种抵押物（以下简称房屋、土地）分别在房产部门和土地部门各自登记导致业务办理过程出现诸多问题。本文尝试从《物权法》第一百八十二条等条款出发，分析其内涵，并对房产、土地部门办理抵押登记中出现的相关问题予以澄清，以期对银行具体业务办理提供借鉴。

在建工程抵押的基本概念

在建工程抵押的基本概念出现在1997年建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》第三条，“本办法所称在建工程抵押，是指

抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”由此可见，该办法将银行作为唯一的抵押权人；抵押人是借款人本身；贷款唯一的用途是为取得在建工程后续建造所需资金；在建工程的抵押标的是土地使用权以及在建工程投入资产。

2007年颁布的《物权法》第一百八十条将“正在建造的建筑物”明确列为可以抵押的财产，除此之外再无其他限制规定，这意味着在建工程用于抵押在《物权法》的层面可能有所放宽，但如何操作有待于配套的司法解释进一步予以明确。对银行而言，目前仍然主要以《城市房地产抵押管理办法》及相关法律法规为

主要依据开展在建工程抵押融资活动。在建工程往往所需的资金数额较大，且在建工程申请抵押时并未竣工，后续工程能否顺利竣工均存在不确定性，这些都给接受在建工程抵押的银行带来风险，使在建工程抵押备受银行关注和警惕。

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