宜宾观斗山景区建设项目可行性研究(附表非常完整)

宜宾观斗山景区建设项目

可行性研究报告

项目编号：SC20050095

审定

审查

项目负责人

四川省工程咨询研究院

宜宾市工程咨询中心

二OO五年五月

目录

第一章总论

1．1 项目基本情况

1．2 编制依据与范围

1．3 项目建设背景和必要性

1．4 项目建设概况

1．5 主要技术经济指标

第二章旅游资源与市场预测2．1 地热资源

2．2 市场预测

第三章开发利用条件

3．1 地理位置

3．2 自然条件

3．3建设条件

第四章总体规划

4．1 总体规划的依据和原则4．2 规划原则

4．3总体布局

4.6 旅游服务设施

第五章建设内容及规模

5．1 建设内容规划原则5．2建设内容

第六章工程方案

6.1旅游基础设施

6.2景观建设

第七章项目开发与管理7．1 建设业主及管理机构7．2 主要职责

7．3 项目负责人及机构设置

第八章项目实施进度

8．1 项目建设期

8．2分年建设内容实施进度安排

第九章投资估算及融资方案

9．1 投资估算

9．2 资金筹措

第十章财务效益及风险分析

10．1 财务效益

10．2 风险分析

第十一章社会效益

11.1 加快当地经济发展

11.2 收益分析

11.3 就业机会分析

11.4 结论

第一章总论1．1 项目基本情况

项目名称：观斗山景区建设项目

项目业主：宜宾寓苑房地产开发有限公司

建设地点：四川省宜宾市

项目负责人：张阳

项目业主简介：宜宾寓苑房地产开发有限公司成立于1997年3月,公司注册资本金2000万元，法定代表人张阳，是宜宾市最早一家国家二级房地产开发企业。至2004年末公司总资产达1.55亿元，资产负债率仅56％，有较强的偿债能力。公司自成立以来，已累计开发各类建筑面积70多万平方米，主要工程有：水东门古城楼、南岸寓苑小区、十八间商业步行街、翠屏区工商局大楼、宜宾市邮政综合大楼、滨江路“世纪大厦”、水东门电梯公寓、成都电子科大学生公寓等，2005年计划开工面积50余万平方米，现已开工11万平方米，为宜宾市的发展建设做出了贡献。

公司始终坚持诚信经营、文明办企，是四川省百名诚信纳税人之一、银行AAA级信用单位、省级卫生先进单位。公司每年向国家上缴各项税费1000多万元，先后荣获了“宜宾市十强民营企业”、“优秀非公有制企业”、“市级文明单位”等二十多项市级荣誉称号。

公司现有多家分公司，分别在成都、泸州等地从事房地产、药业、饮品、商贸、新型建材、餐饮娱乐等经营活动，并已初步取得了成绩，正逐步向集团公司方向发展。

景区开发基本情况：观斗山风景区位于宜宾市翠屏区北郊川云中路以东，距市中区约4公里，距内宜高速公路北出口2.5公里。景区幅员面积5平方公里，与宜宾流杯池公园同一山脉，景区内有多处三国时期，诸葛孔明屯兵古戎州时留下的历史遗迹以及多处具有旅游观赏价值的自然景观。

拟建中的观斗山风景区中心园占地面积1000余亩，园区内属东高西低的平坝和坡地地形。海拔425米以上为天然松树林地，北侧有一条从上流下的溪沟，与由南至北流向的晶玉河交汇，形成景区天然河道系统，区内高差174n。地质稳定，环境优雅，适宜制造风景区人文景观和园林环境。

1．2 编制依据与范围

1.2.1编制依据

1、《宜宾市旅游发展规划（2000—2020）》

2．《宜宾市2003年年鉴》

3、《宜宾观斗山景区概念设计》

4、泸州地质勘探设计院《四川省宜宾观斗山地热勘探可行性研究报告》。

5．宜宾寓苑房地产开发有限公司企业法人营业执照

6. 宜宾寓苑房地产开发有限公司《2004年资产负债表、利润及利润分配表、现金流量表》

7.建设业主提供的有关项目的基础资料和数据。

1.2.2编制范围

本报告在调查研究、收集基础资料和数据的基础上，就观斗山景区项目基础设施的建设，阐述项目的背景并论证其必要性，对旅游资源进行科学评价，分析研究旅游市场和开发建设条件，确定建设内容和规模，提出建设的工程方案，研究确定合理的建设进度和组织管理措施，进行投资估算、财务评价和社会效益分析。

1．3 项目建设背景和必要性

1.3.1项目背景

1．项目开发的机遇

四川地处中国西南腹地，地域辽阔，拥有雄奇秀险的山川，悠久的文化历史，众多的少数民族，古朴淳厚的民风，旅游资源在全国占有重要地位。四川现有国家级风景名胜区15处、省级风景名胜区70处，丰富的旅游资源使四川省成为集总量丰富、类型较齐全、品种多样、品位较高为一体的旅游资源大省。但四川省人多、山多、耕地少，经济与全国各兄弟省市相比，尚有较大差距。为了抓住中央关于西部大开发战略的发展机遇，四川省确定了二十一世纪实行“追赶型”、“跨越式”发展的目标、思路、重点和措施，并将旅游产业的发展放在重要的位置，明确提出要把旅游产业培育和发展成为我省的支柱产业之一。

四川省委、省政府制订了《关于加快培育旅游支柱产业、建设旅游经济强省的决定》，确定了我省由旅游资源大省向旅游经济大省跨越的发展目标：“十五”期间，全省国际国内旅游总收入年均增长18%，

至“十五”末，旅游收入达到578亿元，相当于当年全省GDP的9%以上；2006年至2010年，旅游总收入仍以年均18%的速度增长，到2010年达到1376亿元，相当于当年全省GDP的14%。为了实现旅游产业的跨越式发展目标，全省要建成一批世界级、国家级旅游精品，建设一批国际级、国家级旅游城市，积极扶持一批旅游企业集团，以加快旅游产业的发展带动相关的发展，进而促进全省经济的发展和生态环境的保护。

全省各地按照省委、省政府的部署，大力推进旅游资源优势向旅游产业优势和旅游经济优势转化，旅游综合产业要素不断完善，大旅游、大产业全面发展的格局正在形成，全省旅游经济发展充满生机与活力。1999年至2003年，全省旅游招商引资共计达93.3亿元人民币。2004年，全省累计实现旅游总收入566.23亿元人民币，比上年增长34.6%。接待国内游客11425.6万人次，国内旅游收入542.26亿元人民币，分别比上年增长36.0%、32.8%。接待入境游客96.62万人次，旅游外汇收入2.89亿美元，分别比上年增长114.3%、93.1%。2005年，是“十五”计划的最后一年，根据四川旅游的发展情况，全省将提前实现省委、省政府提出的“十五”期间旅游业经济的发展目标，其旅游业发展前景良好。

近年来，宜宾市旅游产业获得长足发展，总体态势良好。在国家级旅游资源中，自然的占全省18%、人文的占全省的8%，但是宜宾市旅游接待人数只占全省的4.6%、旅游收入仅占全省的4%左右。为此宜宾市政府对旅游业十分重视，提出了：“集中力量，突出重点”

寻求跨跃式发展的途径。明确阶段目标是：以2005年、2006年和2010年为三个阶段（即2005年建成“中国优秀旅游城市”、2006年争办全省旅发会、2010年旅游总收入对当年GDP的贡献率达到10%以上），全力推进旅游产业的崛起。而又以2005年和2006年两年的“脱胎换骨”突出抓好“13213”工程（“一城三景两区一环线三要素”）工程。“13213”工程即：“一城”—宜宾中心城区暨国家历史文化名城的扩容和城市形象的提升；“三景”—蜀南竹海、兴文石海、僰人悬棺的精品景区打造；“两区”—以五粮液厂区为主的千年酒都工业旅游区、以向家坝为依托的高峡平湖旅游区；“一环线”—旅游环线公路升级和沿线场镇民居整治；“三要素”—旅游接待、服务、娱乐设施等重要要素。在2006年8省旅发大会前必须完成10大项目：白塔山景区功能完善、南广古镇旅游区的打造、流杯池及周边改造、竹海“两镇一线一片”（万里镇、万岭镇、景区内公路沿线、观海楼片区）整治、五粮液集团厂区旅游功能完善和五粮液大道整治、五粮液大酒点建设、宜长路建设、三里半至后河过境路建设、旅游公路环线沿线整治、三江湖世外桃园一期工程，观斗山景区建设工程。

2．自然风景资源与地热资源

为满足市场的要求，宜宾在拥有蜀南竹海等众多闻名遐迩的自然风光旅游景点的基础上，再开发出距市区近，自然风景优越，地热资源丰富，建设起点高，设施和服务项目齐全的观斗山景区项目予以配套，将是

锦上添花，建成后必将成为宜宾市和翠屏区的重要经济增长点之一。

而宜宾距成都275公里、重庆260公里，距乐山、自贡、内江、泸洲四个中等城市100多公里，其间多有高速公路相通，交通极为便利。周边城市人口约2300多万人，是得天独厚的消费者资源。“观斗山风景区”项目无论从地理位置、交通条件、旅游环境、投资规模、档次、客源、接待能力等方面均优于西部大峡谷。国家重点工程向家坝水电站的修建将淹没西部大峡谷，他的大量固定客源将被迫另觅他处，而“观斗山风景区”给游客们提供了一个更方便、舒适、丰富的旅游资源以满足其消费要求。

1.3.2建设的必要性

随着西部大开发向纵深推进。宜宾将以独特的区位条件，丰富而博大的旅游资源禀赋厚重而悠远的历史底蕴、优雅兼神秘的文化风情、强劲而持续的旅游产业力量，正蓄势待发。但是，宜宾仍是一座正在升级换代的新兴旅游城市，从市容市貌到城市功能配套，都还与其中的地位很不相称。作为区域性中心城市，宜宾需要有一处迎来送往，接待宾客的“城市客厅区”——一个集吃、住、行、休闲、观光、娱乐、游购于一体的高水平的综合服务功能区，以便吸引八方人气，留住游客脚步，体现城市价值，提升蜀南旅游环线魅力。观斗山景区以其能满足上述旅游接待功能而成为蜀南旅游环线上的精品度假景区。从而从根本上改变过去蜀南游客“白天逛山看庙，晚上闭门睡觉”，在旅游地停留时间短，休闲、养生、娱乐消费少的局面。

宜宾市委市政府于2004年将“观斗山景区”项目作为宜宾市创

造“中国优秀旅游城市”重点配套工程列入了全市重大建设项目和迎

接四川省第四次旅游发展大会必建配套项目予以重点支持。将观斗山景区项目列为蜀南旅游资源整合、整治与开发类项目，其目的在于改善宜宾旅游环境，提升宜宾旅游功能，扩大宜宾名城游客容量，让观斗山风景区真正成为蜀南旅游圈的起始点和回归休憩地及游客集散

中心，成为蜀南旅游圈又一大型新景区和宜宾城市“新客厅”。

观斗山风景区：

·功能定位：自然风景区+森林温泉旅游养生区+度假及商务接待区+旅游复合地产区；

·功能形象定位：玉液仙乡、酒都天堂，宜宾城市新客厅；

·功能规模定位：西南地区一流，蜀南地区数一数二；

·市场地位：蜀南旅游圈的起始点和回归台及游客集散中心；

综上所述，宜宾“名城游”是市委、市政府列入重点开发的新旅游项目，拟建设的“观斗山景区”又是其重点配套项目之一，是名符其实的城市旅游公园，前景十分乐观。它的建成将有利于宜宾市培育旅游产业支柱，构筑具有区域特色的产业经济结构，实现经济社会跨越式发展的目标具有重要意义。该项目建设完全符合国家西部大开发的战略部署，是十分必要的。

1．4 项目建设概况

1.4.1建设内容

规划观斗山景区中心园区为4个区域：西部片区（度假居住公寓区）、北部片区（综合休闲服务）、中部片区（特色浴场、综合服务区、儿童乐园）、南部片区（连接观斗山森林风景区）。本次项目建设区域为其中的主要旅游休闲区，占地面积926亩。

本次项目建设内容包括景区基础设施、景观建设、旅游接待及管理设施、建设用地征用等4大类，建设工程共13项。一期工程建设内容包括景区基础设施、与景区生活、商业配套的基础实施、建设用地征用（492亩）等3大类，建设工程共8项；二期工程建设内容包括旅游接待设施、特色温泉浴场、商业街、生活公寓小区以及建设用地征用（434亩）等4大类，建设工程共5项

1.4.2管理机构

本项目建设业主为宜宾寓苑房地产开发有限公司，该公司属民营企业，统一负责本项目的建设和管理工作。

1.4.3实施进度

本项目规划建设期为3年，从2005年至2007年。其中：一期工程建设期2年，从2005年至2006年，2006年度四川省旅发大会前投入营运；二期工程建设期2年，从2006年至2007年，2007年底全面竣工。

1.4.4投资估算及资金筹措

本项目总投资为48000万元。其中：一期基础设施工程总投资为15192万元，二期工程总投资为32808万元。

项目资金筹措为企业自有资金30000万元，申请银行借款18000万元。其中：一期工程企业自有资金7192万元，申请国家开发银行借款8000万元；二期工程企业自有资金22808万元，申请其它金融机构借款10，000万元。

1.4.5财务评价

本项目主要财务指标为：年均营业收入8349万元、年均营业税金及附加459万元、年均总成本费用4187万元、年均利润总额3704万元所得税1222万元、税后利润2481万元、内部收益率（全部投资、税前）8.82%、内部收益率（全部投资、税后）6.52%、净现值（Ic=6%、税前）8847万元、净现值（Ic=6%、税后）1581万元、投资回收期（全部投资、税前）10.54年、投资回收期（全部投资、税后）12.02年、偿债备付率134％－424％、贷款偿还期：国家开发银行贷款宽限期3年，还款期10年；其它金融机构贷款宽限期3年，还款期5年。

1.4.6社会评价

本项目的实施有利于宜宾市培育旅游产业支柱，构筑具有区域特色的产业经济结构，实现经济社会跨越式发展的目标。项目建设完全符合国家西部大开发的战略部署，是十分必要的。

1．5 主要技术经济指标

山风景区的口碑。宜宾有着独特的区位优势和十分便捷的交通，拥有自然景观与温泉休闲、度假旅游景点的市场前景是将非常令人乐观。由于向家坝电站建设，将使西部大峡谷被淹没（现已封库），使其大量固定客源顺势成为观斗山风景区的消费者，最后达到到宜宾旅游不来观斗山风景区就不算尽兴的效果。

2.2.4消费水平

另据宜宾市旅游局抽样调查结果显示，来宜游客中45％选择在此过夜，宜宾市区内星级酒店入住率均超过70％，来宜游客人均花费485元（四川省平均游客花费为428元）。酒店消费为：二星级120元/天、三星级200元/天、四星级350元/天。而今宜宾“名城游”是市委、市政府列入重点开发的新旅游项目，“观斗山景区”又是其配套重点项目之一，项目得到政府更多的政策支持和帮助。再加上它依托城市，是名符其实的城市温泉型森林旅游公园，游客消费前景十分乐观。

2.2.4客源市场的空间定位

根据“观斗山景区”基本情况以及游客到达旅游目的地的距离与

游客数量间的比例关系，可将客源市场的地域结构定位如下。

1．一级市场：主要是成都和重庆两地，一级市场定位在35％。

注：就餐人数按大众浴沐人数的30％测算，娱乐人数按以大众浴沐人数的25％测算，住宿人数按入住率的50%测算。

第三章开发利用条件

3．1 地理位置

“观斗山景区”位于宜宾市城市规划区内，拟建的中心园区南北长约1300米，东西宽约700米，与观斗山风景区联片。市内6路公共汽车终点站在本项目园区入口处，交通十分便捷。该区域是宜宾市城市规划的建设区。。

园区紧靠吊黄楼火车站，距内宜高速公路出口2.5公里，距宜宾机场10公里，市中心5公里，是宜宾市规划区内尚未全面开发的自然景区。根据宜宾市江北建设发展的趋势分析，必将带动吊黄楼以北沿川云公路至象鼻卫星集镇和相关产业的开发建设。

拟建园区属东高西低的平坝和坡地。海拔425米以上为天然松树林地，北侧有一条从山上流下的溪沟，与由西至北流向的晶玉河交汇，形成天然河道系统。区内高差174m，地质稳定，环境优雅，适宜制造人文景观和园林环境，有利排水和达标污水处理。建设场

地的土石方可就地平衡消化，温泉浴场有利于依山畔水就势布局。

3．2 自然条件

宜宾市位于四川盆地南部边缘，金沙江、岷江汇聚市中区，形成长江之源。宜宾市辖九县一区，总人口500万，幅员13283平方公里。地处东经103039＇至105020＇，北纬27049＇至29016＇之间，属亚热带季风气候。平均日照1050小时、年均气温180C 、年均降雨量1100ml、年均相对湿度83%。冬无严寒，夏无酷暑，气候温和，雨量充沛；无霜期长，光照适宜，四季分明。属地震7度设防区。

3．3建设条件

3.3.1交通

宜宾已形成铁路、公路、水运、航空立体交通网络。距市中心7公里的菜坝机场可起降波音737等大型飞机，已开通至北京、上海、昆明、广州等航线。成渝铁路经内江、自贡与宜宾相连，内昆铁路宜宾至昆明段已全线通车，成为宜宾主要运输大动脉，宜宾到南宁出海只需24小时。内宜高速公路已建成并与成渝高速公路连接，宜宾至成都、重庆的汽车只需要2.5小时就可到达。全市各县、区共有16条公路通向全国各地。观斗山景区中心园区建在川云公路旁，对外