2013年昆明商业地产遭遇的分析

2013年昆明商业地产遭遇的分析
2013年昆明商业地产遭遇的分析

2013年昆明商业地产遭遇的三大“瓶颈”探讨分析

到2015年,全省高速公路通车里程超过4500公里、铁路建成里程累计达到4000公里、民用机场运营和在建总数达到16个。在云南省政府办公厅印发的《关于进一步加快铁路高速公路民用机场建设实施意见任务分解通知》中,明确了2013年至2015年全省公路、铁路、机躇础设施建设的目标任务,将未来3年云南综合交通体系的轮廓勾勒得更加清晰。

机场建设:未来3年新建4个民用机场

2013年至2015年,实施新建泸沽湖机尝红河蒙自军民合用机尝沧源机尝澜沧机惩昆明长水国际机嘲9+2”配套项目、腾冲机场改扩建项目,完成总投资103亿元。通知指出,两年后,初步将昆明长水国际机场培育成面向东南亚、南亚和连接欧亚非的国家门户枢纽机常

建设多个机场,如何筹资?按照国家新建支线机场项目全额资本金的要求,除争取国家补助资金外,其余资金由省内配套解决。省财政对每个新建支线机场统筹安排1亿元补助。同时,机场所在地的州、市政府负责新建、改扩建机场征地拆迁、场外配套工程建设资金筹措和组织实施。

另外,盘活旧机场土地及有关资产也是途径之一。通知中明确,要加快推进昆明巫家坝机场土地及有关资产处置工作,处置收益专项用于偿还长水机场建设债务和安排全省新建机场建设资金。适时启动蒙自旧机场土地处置工作,处置收益专项用于红河蒙自军民合用机场建设项目。

高速建设:经济大县基本实现通高速

一个阶段性目标是到2015年,确保南北大通道全线贯通,并实现与邻近省份对接,16个州市和经济强县、人口大县基本实现通高速公路。

对于建设资金来源,通知称,将引进有实力、有信誉、有资质的投资者,采取BOT、BT、TOT等方式开发建设高速公路项目。通过招商引资建设的高速公路项目不低于3年计划总投资的三分之一,也就是说,投资者至少要拿出500亿元。

为了吸引投资力,对于经营性收费公路,按照“一路一测、桥隧分开、还本付息、投资回报”定价机制制定收费标准。在不超过30年的收费期限内,资本金回报率以人民银行规定的中长期贷款基准利率加2个百分点确定,确保经营主体在经营期内获得合理回报。

另外,云南省将从每年的土地出让总收入中,拿出不低于10亿元,以及省财政每年安排20亿元,作为高速公路建设资金。省级每年安排不低于3000亩土地开发指标,支持地方

高速公路建设。

铁路建设:快速客运网总规模达200公里

备受关注的滇中城市经济圈城际铁路也有了眉目。通知提出,到2015年,昆明市至曲靖市、玉溪市、楚雄州人民政府所在地实现1小时到达。

在山高坡陡的云南,交通建设投资巨大,谁来掏腰包?对此,云南将完善建设资金盛州、市共担机制。按照永久用地13000元/亩、拆迁240元/平方米、临时用地1000元/亩/年的标准补助有关州、市政府。州、市政府负责补足征地拆迁资金的不足部分。

通过共享土地出让收入筹措建设资金,从土地出让总收入中,每年省级计提用于铁路建设不低于10亿元。2013年至2015年每年安排20亿元作为省级资本金。各州、市政府要将本级政府承担的三分之一以上征地拆迁资金纳入年初本级财政预算,保障铁路建设需要。

同一条道上,不同的结局,昆明商业地产正在呈现冰火两重天。熟知滇池路的人,一定对两个商业项目非常熟悉。一处是南亚风情第壹城,另一处位于南亚风情第壹城对面仅2

公里的地方。两个项目一左一右,坐拥着滇池路最好的地段,前者淌金流银,面积58平米的商铺月租金高达2万元以上,后者面积60平米的月租金还不到5千元,更有甚者,由于不好出租,一些铺面曾长期空置。为什么前者成为了商业地产界的范本,后者却如同鸡肋?

据记者不完全统计,昆明54个在建楼盘中商业总体量达1260万平米,以2011年末的昆明428万城镇人口计算,人均商业面积近3平米。不仅如此,昆明近年商业用地成交大幅度提升,很多大型的商业综合体也渐渐入市,投资商铺成为了很多投资客首选的方式。但是昆明每人近乎背负的3平米商业,又会带来怎样的负担?同质化显现日趋严重、开发商缺乏商业资源、市场急缺专业的招商运营团队,那么多的问题,又该如何解决?

商铺售价平稳租金快涨

从至祥研究中心提供的数据来看,2012年,昆明城区的商铺平均售价为每平米28108元,但是截至今年,昆明城区的售价为每平米28530元,涨幅为1.15%。相比大肆扩张的商业地产,这样的涨幅看上去实在是微不足道。

通过至祥研究中心提供的数据,记者初步换算,二环内的在售商铺价格从2012年每平米为25800元上涨到了2013年的33300元,涨幅为29%;东南西北四个区的商铺售价除西市区上涨外,其他都在下降。

租金方面,二环内的商铺租金由2009年的每平米110元上涨到了2013年的150元,涨

幅达36%;东市区的商铺租金由2009年的每平米52元上涨到了2013年的65元,涨幅达25%;西市区的商铺租金由2009年的每平米53元上涨到了2013年的69元,涨幅达30%;南市区的商铺租金由2009年的每平米55元上涨到了2013年的75元,涨幅达36%;北市区的商铺租金由2009年的每平米70元上涨到了2013年的82元,涨幅达17%。

商铺的售价涨幅不大,但租金却呈火箭上升,为什么会出现这样的情况?至祥置业有限公司董事副总经理黄雷告诉记者:“商铺的价格还是要看自身的条件及地段位置,像市中心的商铺价格肯定要比呈贡新区的价格高,再加上一些楼盘推广时的不定因素,所以不能片面的来看商铺价格的浮动。”他还补充说道:“昆明的社区商铺价格一般比较稳定,集中式商业的价格浮动较大。总的来说,还是要看该商业项目的开发体量。”

昆明人均商业达3平米

从克尔瑞旅游地产提供数据来看,2011年上半年,昆明的商业用地成交量为320.45万平米,2012年上半年的成交量为44.34万平米,到2013年上半年的商业用地成交量就高达354.62万。而在2012年下半年的商业用地的成交只占全部成交土地的17.18%,2013年上半年的商业用地则占到全部成交土地的36.87%,

昆明的商业用地的成交量一直在持续增加,土地区域成交量主要集中在官渡区,共成交了217.28万平米,其次是呈贡新区,共成交了38.98万平米;西山区,共成交了37.78万平米;盘龙区,共成交了34.11万平米;五华区,共成交了26.47万平米。据记者不完全统计,昆明市区在售的商业面积,以南市区居多,达到了406.9万平米。而一些超级商业大盘也浮出了水面,例如润城的商业体量高达180万平米、七彩云南第壹城的商业体量达100

万平米、联想科技城的商业体量87万平米、螺蛳湾中心的商业体积也到了70万平米。

一位专业运营商业地产的知情者告诉记者:“昆明现在每个人身上几乎都背着3平米的商业,可是昆明人的消费能力真的有这么高?现在许多开发商都逼迫着自己做商业地产,在没有了解市场的基本情况下,在完全都不了解商业地产运营模式的情况下,盲目入市,这样的情况是很‘畸形’的。很多开发商都在用卖住宅的思路来推广商业地产,这违背市场规律。”

专家诊脉

经典房地产商业中心副总经理郭志明:

做好商业需要地段、资金和团队

都市时报讯昆明相比其他城市,商业地产还处于发展阶段,虽然一些一线的品牌已经陆陆续续进驻昆明,但是很多中低端的品牌还没有进驻,所以昆明的商业地产还有很大的发

展空间。

一个商业地产能否做起来,说白了就是三个点:第一,钱,开发商需要有强大的资金来进行前期的培养和招商;第二,人,需要有经验的商业团队,来对项目进行合理的规划;第三、位置,一个交通发达,人流密集的地方必能发展成为好的商业中心。

虽然商业地产做起来了,但是要做好商业地产还需要3个要素,即天时、地利、人和。所谓“天时”就是目前昆明正在进行城中村的改造,这就有了足够的空间进行商业地产的开发,从而可以引进更多的商业品牌;“地利”就是在西南片区,昆明的发展还是比较缓慢的,还有很大的进步空间,昆明是一个商业比较集中的城市,购物方式也比较集中,所以昆明还可以容纳更多的商业群体;“人和”是指昆明现在不缺购买群体,缺乏好的运营团队,所以急需引进优秀的商业运营人才和团队。

昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远:

招商资源、成熟团队都遇瓶颈

都市时报讯昆明商业开发体量过大,早已不是什么新话题,很多人都能感受到新建的楼盘中商铺的空置率很高。这其中,商铺价值被提前透支是一个问题,在昆明主城区,目前城市综合体商铺的价格在5-10万元/平米,社区商铺价格也在3万元/平米左右。商铺售价高,投资者要保证收益,只有提高商铺租金,而新铺都存在养商期,租金过高,租商铺者就面临收入与投资之比失衡,于是租金和售价倒挂的问题也就出现了。

体量大的同时,招商资源有限,尤其是本土开发商,招来招去,就那么几家。肯德基、家乐福是必须的,Zara、H&M这些三市街商圈有的,其他商圈也很快引进了,国际品牌有限,世界时尚品牌也不多,同质化难以调动消费者的热情,又给后期运营过程中的促销和价格策略造成压力。

过量开发的问题已成事实,更多开发商寄希望于后期的运营调整,这往往要付出很大代价。在昆明,不少开发商是直接由住宅开发转型过来开发商业地产项目的,除了国内大品牌万达、恒隆等商业地产项目有比较成熟的商业运营团队外,昆明成熟的商业运营团队少。于是,很多项目引进外来的商业管理公司做顾问或者直接做运营管理,但这些外来的管理公司,也只是派项目经理和少量人员进入项目,真正的人员输出管理难以落地,往往导致水土不服。引进人才、求助外来商管公司的同时,培育有自己的团队才真正有竞争力。

绍兴市商业地产市场调查分析(1)

绍兴市商业地产市场调查分析 世茂集团商业地产部 2005.3

一、绍兴市商业整体情况介绍 (3) (一)、现状 (3) (二)、动向 (4) 二、绍兴市各主要商业业态分析 (5) 1、百货 (5) 2、超市便利店 (6) 3、大卖场 (6) 4、专业店 (7) 5、餐饮业 (8) 三、绍兴市商业地产整体分析 (8) 1、现状 (8) 2、开发情况 (10) 四、绍兴市商业地产区域情况分析 (11) 1、古城区板块 (11) 2、袍江板块 (12) 3、绍兴生态产业园板块 (13) 五、典型案例 (13) (一)、国际广场 (13) (二)、国际摩尔城 (15) (三)、财富中心 (16) (三)、世纪广场 (17) (四)、府山乐购 (18) 六、地块分析 (19)

一、绍兴市商业整体情况介绍 (一)、现状 绍兴市位于经济富庶的浙江省的北部,2004年全市、市区人均GDP同时超过3万元。其中全市人均GDP为30254元、市区人均GDP为35753元,分别折合3655美元和4320美元,各比上年增长15.2和15.6%。人均GDP已达到2003年所定的绍兴市全面小康标准3500美元,比预期提前一年。全市城镇居民人均可支配收入13152元,比上年增长12.0%;全市农村居民人均纯收入6143元,比上年增长8.0%。城乡居民恩格尔系数分别为34.9%、39.9%,分别比去年下降2.2和2.0个百分点。均居国内城市前列,整体国民生产总值也达到千亿以上,是一个名副其实的经济强市。 作为全国经济发达地区,绍兴的商业也得到了蓬勃的发展。2004全年实现社会消费品零售总额291.98亿元,比上年增长12.6%。分地区看,城镇市场消费品零售总额172.49亿元,增长14.6%;农村市场消费品零售额119.50亿元,增长9.9%。分行业看,批发零售贸易业零售额253.58亿元,增长13.4%;餐饮业零售额28.05亿元,增长6.5%;其他各种行业零售额10.36亿元,增长9.9%。在全市社会消费品零售额中,个私经济零售额为164.61亿元,增长9.8%。市区消费品市场尤为繁荣,商业经营结构和经营模式快速调整,全年实现消费品零售总额74.04亿元,比上年增长13.7%。以下为绍兴市历年社会消费品零售总额的趋势图: 虽然发展比较迅速,但绍兴市商业发展还存在着许多问题: 一是商贸服务业发展总体上相对滞后,与周边城市相比有较大差距。从目前来看,当地消费主要集中在生活用品的购买上,而更高层次的高档消费以及休闲娱乐消费则

昆明房地产市场发展现状及趋势分析

房地产业的关联性很强,不仅自身的发展能推动国民经济前进,还能带动建筑、家电、装修、交通等行业一起发展。民生问题一直是政府工作的重中之重,然而房地产业所解决的就是住房问题,是基本生活必需品。显然,房地产已成为重要的产业部门。随着我国快速的城市化,房地产业迅猛发展,也越来越受到各方关注。但最近,我国房市出现投资过热、房价偏高,及受到全球经济衰退、调控政策、市场低迷等因素的综合影响,开发商、购房者开始回归理性,房市出现整体下滑的势头,并被宣告进入一段调整期。昆明房地产市场是否过热?是否会出现房地产泡沫?我们作为房地产行业内的人或是消费者,对昆明房地产市场未来的发展到底应该持怎样的态度?针对这些问题,有必要对昆明房地产发展状况及趋势进行分析和判断。 一、昆明房地产市场现状分析 昆明的房地产市场于上世纪80年代中后期起步,历经10多年培育,自90年代末20世纪初发展迅速,目前仍处于快速发展阶段,需求有持续上升的潜质,但随着大批房地产企业的进入,导致这片热土上的竞争异常激烈,最后到底会朝怎样的方向发展,我们翘首期待。 近年,昆明的总体经济指标稳步增长,伴随着“深入房改政策”、“活跃三级市场”、“优厚的银行按揭条件”、“实施安居工程”等一系列宏观政策指引,昆明房市随即巨大的发展潜力和惊人的能力。房地产业逐渐发展成为昆明重要的支柱型产业。就土地出让来看,昆明城区主要被分为两类:一类主城区城中村改造,地段好、容积率高、规划建设城市综合体,拆迁上较难;一类配套差地价偏低的呈贡新城及周边,潜力大供应多。拥有高端属性且地价低的滇池片区,供应较少。 昆明房地产市场2013年上半年的发展现状。供求平稳:整体供应量较充足,其中南市区的供需都相对较大;底价主导:整体土地价格依旧是多数以底价成交。低地价利于减轻开发商的费用成本,对于延缓房价上涨抑或是使房价回落都至关重要;市场活跃:上半年土地成交18380亩,过规建面1587万方,土地市场活跃;整体态势明朗:2013年新盘占据市场,开盘项目保持着小步快跑的势头,新增刚需量大,但改善型需求不多;价栺增长:市场成交价稳中有升,8863元/㎡,二环内开盘均价普遍上万,且没出现前年以价换量的局势;主力刚需:购房的大军主力仍以刚需为主,公寓、小户型受到更多青年上班族亲睐。此外,注重人居品质的客户渐增,在满足大量刚需的同时,改善型购房者正期待着能受到更多关注。 二、昆明房地产市场发展趋势分析 1、昆明城市特点,预示房地产市场好的发展前景 昆明为云南省会,是云南省的政治、经济、科技、文化、交通中心,是国家重要的旅游和商贸城市,是西部地区重要的中心城市!昆明还是国家一级口岸城市,滇中城市群的核心圈和亚洲5小时航空圈的中心,是中国面向南亚、东南亚的门户和唯一面向东盟的大都市。作为省内经济、配套最发达的城市,拥有绝对核心的地位,对各个州市都有着极强的吸引力、辐射力。并因全国最小的年温差,其气候特征使昆明以“春城”的美名享誉中外,非常适宜居住,其养老房地产将成为城市的一大特色。这些特点,预示着昆明房地产市场巨大的发展潜力。 2、昆明市稳步上升的整体经济,保障房地产市场的不断发展 近几年,昆明宏观经济一直保持在7%以上快速发展,尤其是2000 年以来,发展加速趋势明显。经济发展改变了昆明的居民人口分布,城市化率在不断提高;也改变着居民的收入状况,可支配收入在不断上涨。种种变化,使人们对居住的要求不断提高,形成非常强势的有效需求,为昆明房地产发

昆明商业地产遭遇的分析

2013年昆明商业地产遭遇的三大“瓶颈”探讨分析 到2015年,全省高速公路通车里程超过4500公里、铁路建成里程累计达到4000公里、民用机场运营和在建总数达到16个。在云南省政府办公厅印发的《关于进一步加快铁路高速公路民用机场建设实施意见任务分解通知》中,明确了2013年至2015年全省公路、铁路、机躇础设施建设的目标任务,将未来3年云南综合交通体系的轮廓勾勒得更加清晰。? 机场建设:未来3年新建4个民用机场 ? 2013年至2015年,实施新建泸沽湖机尝红河蒙自军民合用机尝沧源机尝澜沧机惩昆明长水国际机嘲9+2”配套项目、腾冲机场改扩建项目,完成总投资103亿元。通知指出,两年后,初步将昆明长水国际机场培育成面向东南亚、南亚和连接欧亚非的国家门户枢纽机常 ?建设多个机场,如何筹资?按照国家新建支线机场项目全额资本金的要求,除争取国家 补助资金外,其余资金由省内配套解决.省财政对每个新建支线机场统筹安排1亿元补助。同时,机场所在地的州、市政府负责新建、改扩建机场征地拆迁、场外配套工程建设资金筹措和组织实施。? 另外,盘活旧机场土地及有关资产也是途径之一。通知中明确,要加快推进昆明巫家坝机场土地及有关资产处置工作,处置收益专项用于偿还长水机场建设债务和安排全省新建机场建设资金。适时启动蒙自旧机场土地处置工作,处置收益专项用于红河蒙自军民合用机场建设项目。 高速建设 : 经济大县基本实现通高速? 一个阶段性目标是到2015年,确保南北大通道全线贯通,并实现与邻近省份对接,16个州市和经济强县、人口大县基本实现通高速公路. 对于建设资金来源,通知称,将引进有实力、有信誉、有资质的投资者,采取BOT、BT、TOT等方式开发建设高速公路项目。通过招商引资建设的高速公路项目不低于3年计划总投资的三分之一,也就是说,投资者至少要拿出500亿元。 ?为了吸引投资力,对于经营性收费公路,按照“一路一测、桥隧分开、还本付息、投资回报"定价机制制定收费标准。在不超过30年的收费期限内,资本金回报率以人民银行规定的中长期贷款基准利率加2个百分点确定,确保经营主体在经营期内获得合理回报。?另外,云南省将从每年的土地出让总收入中,拿出不低于10亿元,以及省财政每年安排20亿元,作为高速公路建设资金.省级每年安排不低于3000亩土地开发指标,支持地方高速公路建设。? 铁路建设:快速客运网总规模达200公里 备受关注的滇中城市经济圈城际铁路也有了眉目。通知提出,到2015年,昆明市至曲靖市、玉溪市、楚雄州人民政府所在地实现1小时到达.

北京市商业地产总体市场分析

北京市商业地产总体市场分析(二) 十一、投资者需求与商业供应对比分析 投资者作为商业地产有力的支撑,对北京市商业物业投资者的分析也可以发现北京市商业市场的发展和期望。 上图是投资客投资物业比例图表,通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出,选择投资写字楼物业的投资客比例占有效问卷的27%,选择投资商业物业的投资客比例占 70%,二者均可投资客比例占有效问卷的18%,表明投资客对于投资商业物业的选择性很强。

上图是投资客承受租金额比例图表,通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出,资金额承受能力在200万以下的投资客比例占有效问卷的28%,200万-300万的投资客比例占有效问卷的48%,资金额承受能力在300万-500万的投资客比例占16%,资金额承受能力在500万以上的投资客比例占8%,表明投资客的资金承受能力主要是选择一些资金投入相对较少,不易造成资金压力的项目为主要选择目标,对于500万以上投资额的项目则相对较为慎重。

上图是投资客希望租金水平比例图表,通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出,希望租金水平在4元以下/天/平米的投资客比例占有效问卷的12%,4-6元/天/平米的投资客比例占有效问卷的32%,希望租金水平在6-8元/天/平米的投资客比例占37%,希望租金水平在10元/天/平米以上的投资客比例占19%,表明大多数投资客的希望租金水平在4-10元/天/平米左右,相对于10元/天/平米以上的高租金则相对承受能力较低,这说明投资者趋于理性。 尽管这几年北京的商业地产发展态势良好,但也存在着盲目开发、结构不合理、价格虚高等问题。据伟业商业《商铺大全》不完全统计,2004—2005年之间,北京商业地产有300万平方米左右的供应量。 所以,随着投资者的理性化发展和北京市商业地产市场供应量的科学化,加上北京奥运即将举行,北京的经济发展形势乐观等宏观利好因素,来自国内或国外的商业物业投

昆明市房地产市场调研报告范本

春城楼市风云录03-04昆明市房地产市场调查报告

2004年8月17日星期二 昆明筑巢氏房地产行销顾问有限公司 目录: (一)营销环境及昆明房地产基本状况分析 (3) 一、2004年上半年云南省区域经济特点 3 二、2004年上年年昆明城市经济要点 6 三、昆明城市规划发展方向7 四、土地供给9 五、昆明市房地产二级市场交易情况:11 (二)市场供给与销售统计 (12)

(三)竞争分析 (15) 一、板块竞争15 二、大盘竞争存在不确定因素15 三、别墅及高档公寓16 四、滇池板块竞争项目17 五、2003—2004典型项目分析19 (四)产品形态分析 (34) 一、产品热点:34 二、昆明市2003—2004热点户型追踪 34 (五)消费形态分析 (41) 一、昆明市场住宅消费需求轨迹41 二、昆明市房地产市场需求处于转型期42 三、中高端消费需求形态42 四、消费群形态特征基本面分析45 五、四大群体的住房需求特征49 六、价格调查报告 (一)营销环境及昆明房地产基本状况分析 一、2004年上半年云南省区域经济特点

云南经济集中表现为资源大省,经济小省的特点;旅游、能源、商贸等产业有着相当的发展潜力并面临着巨大的发展机遇。 云南在全国经济发展中还是一个比较落后的省份。GDP仅为2000亿元。城乡差别、省会城市和地级城市差别、地级城市和县级城镇的差别非常明显。 云南经济体系不够健全、产业结构水平较低,但是资源依然保持潜在的优势,因此给民间资本带来很大的投资空间,给发达地区的民营企业投资云南带来很多发展机遇。未来云南有可能成为体验旅游经济、商贸通道、能源产业相结合的经济形象,在这种情况下,房地产和汽车、通讯、IT、教育等“生活平台”产业在云南继续有着良好的、优于全国平均水平的发展空间。 今年以来,国家加大了对宏观经济的调控力度,抑制部份地区部份行业的投资过热现象,调控措施对云南省投资增长的影响逐步显现,投资增幅明显回落。其主要特点: 一是投资增幅呈逐月回落。1-5月,全省全社会固定资产投资完成430亿元,比去年同期增长40.6%,在投资中,城镇固定资产投资完成316.05亿元,同比增长46.5%,增幅分别比1-3月、1-4月回落14.2个和6个百分点。其中:基本建设完成投资194.34亿元,增长49.8%;更新改造完成投资45.85亿元,增长58.4%;房地产开发完成投资45.46亿元,增长35.2%。基本建设、更新改造和房地产开发投资增幅与1-3月和1-4月相比,均有不同程度回落。 二是全省各行业投资有起有落,国家对部分行业投资过快增长的调控和对煤、电、油、运等瓶颈行业的支持效果明显。国家调控的钢铁、电解铝、水泥和房地产行业投

房地产商业市场调研报告

房地产商业市场调 研报告 1

拉萨房地产商业市场调研报告 去年还在上半年的时候,接触了西藏的珠峰伟业,我的同事还专门到现场去体会了生活,但后来开发商很”低调”,一场热闹变成了”无声无息”,当时我们甚至连售楼书都已经做了出来,销售人员也已经准备好了。 一、前言 二、报告摘要 纵观拉萨房地产商业市场,一方面,拉萨房地产市场是一个新兴的产业,而未来市场将面临”井喷式”的发展态势,各种商业形态将层出不穷;另一方面,拉萨房地产的启动与发展,带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展,随着拉萨旅游业不断升级趋势,对于推动拉萨商业市场的繁荣是一个长期利好消息,市场前景看好。能够说,拉萨房地产商业市场是压力与机遇并存。因此,在研究拉萨商业经营的基础上,寻求产品经营的差异性与产品经营的创新,将成为本商业项目经营权销售成功的关键。 拉萨的整体旅游开发开放成果斐然,但相对于她的商业经贸功能,其配套服务依然显得相对滞后。随着拉萨旅游旺季的到来,国内外大量旅游人

群的涌现,使得现有商业配套如雨后春笋出现,但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合,形成不同档次、错位经营,已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。 因此,本项目的突破点在于跳出拉萨现有小商业模式与产品形式,更多的与国内商业经营市场发展趋势接轨,结合城市发展目标,充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求,对当前所存在的市场需求进行高度概括与提升。一般的策划过程是经过基本的市场调查,然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法,在全面、详实的市场调查的基础上,对市场供求关系进行深入分析,并找到市场饱和点,进而剖析当前产品经营的局限性,从而找到市场空白点,再经过市场空白点,分析出能够为本项目所用的市场机会点,并经过全新的项目分析论证模式——”NMN矩阵分析模型”,找到项目的突破点,同时经过我们创造性的劳动,策划出拉萨首个商业市场经营产权销售的引领型物业,并旨在经过切实可行的新概念的提出,引起拉萨投资型商业经营模式的革命,最终达到项目成功销售的目的。 三、市场现状调查 1、调查综述 1.1. 调查目的 对拉萨商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析,最终

华润商业地产典型项目研究

2012 年5 月6 日(月报) 一、持有型物业系列 目录 二、高端品牌——华润置地万象城系列 2.1 华润万象城系列概况 2.2 典型项目案例——杭州华润新鸿基·万象城 2.2.1 项目选址 2.2.2 项目主要参数 2.2.3 项目规划设计 2.2.4 项目商业业态 2.2.4 购物中心内部管理设置 三、中高端品牌——华润·五彩城LIVINGMALL 系列 3.1“五彩城系”列概况 3.2 典型项目案例——北京·华润五彩城 3.2.1 项目选址 3.2.2 项目主要参数 3.2.3 项目规划设计 3.2.4 项目商业业态 四、中低端品牌——欢乐颂系列 4.1 欢乐颂系列概况 4.1.1 目标客户 4.1.2 产品形态 4.1.3 竞争优势 4.2 典型项目案例——深圳·华润欢乐颂 4.2.1 项目选址 4.2.2 项目主要参数 4.2.3 项目分析 4.2.4 项目商业业态 2 2 7 7 8 8 12 2 3 23 23 24 24 25 26 28 32 32 32 32 32 34 34 34 35 35

典型项目研究 华润商业地产典型项目研究 一、持有型物业系列 华润置地第一个商业项目可以追溯到 1997 年,包括甲级写字楼及大型贩物中心在 内癿上海华润时代广场开业,1999 年华润置地开始觃划深圳万象城幵亍 2004 年开业, 这标志着华润商业地产之路开启。之后,华润陆续将万象城模式复制到杭州、南京等城 市。迚入 2011 年,又先后落子沈阳、上海、宁波、无锡、青岛等地,目前华润万象城 在全国癿项目已接近 20 个。此外,2011 年华润置地新推出癿新型商业地产产品线“五 彩城”,首项目北京五彩城 2011 年 6 月底在京开业,第二个项目也已落户合肥。 图:华润商业物业品牉管理架构 图:华润商业物业品牉布尿 二、高端品牌——华润置地万象城系列 2.1 华润万象城系列概况 该系列产品癿主力客群为城市精英、高级白领不金领,打造工作、生活便利癿商务 模式。定位在中高端癿商务综合体,注重服务亍品质。从 2004 年第一个万象城——深

北京商业地产市场研究分析

目录 第一章北京商业地产的发展时机 (6) 一、促进市场发展的主要因素 (6) 1、首都经济的持续增长 (6) 2、北京商业的全面发展 (6) 3、发展规划的出台实施 (6) 4、市场调控的规范加强 (7) 5、区域商圈的功能变化 (7) 6、重大事件的突发影响 (7) 7、宏观环境的不断优化 (7) 8、消费投资的逐渐理性 (7) 二、引起快速升温的直接原因 (8) 1、投资转移 (8) 2、需求拉动 (8) 3、利益驱动 (9) 4、运作灵活 (9) 第二章北京商业地产的市场形势 (9) 一、整体市场 (9) (一)市场概况 (9) 1、全国市场 (9) 2、北京市场 (10)

(二)主要情况 (11) 1、市场供给 (11) 2、市场需求 (12) 3、市场行情(资源来源:易铺网) (12) 4、运作方式 (14) 5、价格分布 (14) 6、项目分布 (15) 二、区域市场 (16) (一)CBD地区 (16) 1、供给方面 (16) 2、新旧主要项目 (16) 3、需求方面 (17) 4、市场形势 (17) (二)中关村 (18) 1、中国硅谷助推投资热潮 (18) 2、供求关系决定市场高价 (19) 3、住宅底商有利可图 (19) 4、中小投资者不容忽视 (19) (三)亚运村 (19) 1、供需矛盾突出 (19) 2、市场持续热销 (20) (四)南城地区 (20)

1、商业地产渐成规模 (20) 2、市级物流中心初步显现 (21) 3、三大城区广汇商机 (21) 第三章北京商业地产的未来趋势 (21) 一、北京商业的规划发展 (21) (一)北京“十五”期间商业发展规划 (21) 1、发展基本目标 (21) 2、商业发展重点 (22) 3、业态引进重点 (22) (二)区域规划情况 (23) 1、市级商业中心,新一轮的升级调整启动。 (23) 2、区级商业中心,完善、发展、同步、预留。 (23) 3、社区商业中心。 (23) 4、特色商业街。 (23) (三)北京商业的发展趋势 (24) 1、北京的流通业 (24) 2、北京的商业街 (24) 3、北京的零售业 (24) 二、市场存在的问题现象 (25) (一)自身不足 (25) 1、开发资金匮乏。 (25) 2、复合人才稀缺。 (25)

昆明商业市场调研报告

昆明商业市场调研报告谨呈金马源集团房地产子公司 昆明恒巢房地产经纪有限公司 2008年6月18日

目录 二、六大商圈介绍 (4) (一)三市街商圈 (4) 1.区位描述 (4) 2.商业特征描述 (4) 3.商业板块 (4) 4.商圈综述 (9) (二)青年路商圈 (9) 1.区位描述 (9) 2.商业特征描述 (9) 3.商业业态 (9) 4.商铺形态 (11) 5.租金情况 (11) 6.商圈综述 (11) (三)白塔路商圈 (11) 1.区位描述 (11) 2.商业特征描述 (12) 3 (14) (四)小西门商圈 (15) 1.区位描述 (15) 2.商业特征描述 (15) 3.商业业态 (16) 4.商铺形态 (18) 5.租金情况 (19) 6.商圈综述 (19) (五)昆都商圈 (20) 1.区位描述 (20) 2.商业特征描述 (20) 3.24 (六)螺蛳湾商圈 (24) (七)六大商圈整体分析: (28) 三、竞争商业项目 (29) (一)主要竞争商业项目列表 (29) (二)主要竞争项目案例 (29) 上东大街 (29) 东华丽都广场 (33) 昆明老街 (35) (三)竞争项目交叉分析: (39) 四、地块商业属性分析 (40) (一)地块自身商业属性 (40) (二)分析及建议 (40)

一、昆明商业圈综述 有着悠久发展历史的昆明由于历史、地理,以及城市发展变化等原因,形成了众所周知的三大核心商圈,即以零售百货业为主的三市街商圈、青年路商圈及 白塔路商圈,三大次级商圈以超市为主的小西门商圈,餐饮娱乐为主的昆都商圈 及批发为主的螺蛳湾商圈,以及六大商圈周边零散、不规范存在的商铺和商场共 同形成的城市商业格局。 商圈名称主力店和主营业态定位和特点变化和发展 三市街商圈 以柏联百盛、昆百大、家乐福等 为代表,有着悠久的商业历史商业定位为中档和中高档层面, 业态丰富完整、经营种类齐全, 商业氛围浓厚 随着步行街的开通、百盛的做强、百 大新天地的开业以及周围辅助商业 的丰富,该商圈的地位日益巩固,目 前和将来一定时间内仍将保持其第 一商圈的位置 青年路商圈 以新西南广场、新世界百货(原 仟村百货)、鸿城广场为代表商业定位为中档和中高档层面, 以购物中心、百货和专卖店为主, 昆明走廊的开业,一定上弥补了 该商圈餐饮、娱乐不足的弱点 由于新西南广场还处于调整时期、仟 村走弱以及鸿城的反复经营不善,该 商圈的地位持续降低,但街铺依然较 为发达,同时随着金鹰百货、护国商 城的建设经营,在一定上提升了该商 圈的地位 白塔路商圈金龙百货、金格中心白塔路商圈是一个典型的高档百 货商圈,完全依靠金龙百货的支 撑而兴起,以定向消费为主,商 业氛围较淡 汇都国际的建设和开业,极大地提升 了商圈的商业氛围和辐射能力,但总 体商业氛围仍然较淡 小西门商圈沃尔玛、美辰百货、街铺等中到中低定位,小西门商圈以大 型超市及电讯业为主,其他主要 是一些经营日用品和小百货的小 商铺 处于西市区和主城区的咽喉位置,商 业氛围浓厚,客流巨大,有向中档时 尚方向发展的趋势 昆都商圈 昆都商圈是以娱乐、餐饮为主的 商圈,配以大量的精品专卖店年轻、时尚定位,是昆明夜生活 的主要场所之一 昆明主要的娱乐区域,零售业较弱, 短期内无大的发展空间

昆明地产开发项目策划可行性研究报告

昆明佳园二期开发项目可行性研究报告 一、总论 1.项目建设背景 南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区”,以高品质的开发建设,优美的居住环境和一流的物业治理为A市住宅小区树立了良好的形象,受到市民的广泛好评。为满足A市都市居民21世纪新的住房要求,创建新型都市住宅小区,该公司通过全面认确实市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,依照自前房地产市场现状与进展趋势,选择靠近c民族园,与“98佳园住宅小区”相连的现A市b厂区内,开发中高档‘佳园二期”住宅,与“佳园一期”连成÷片,建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已差不多结束,该公司和佳园小区良好的形象普遍得到

A市市民和政府的认可,由于“佳园二期”与98佳园仅一墙之隔,这为本项目的开发带来不可多得的商机。 依照A市都市规划进展需要以及白龙路片区操纵性规划要求,B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议,获得该厂33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地治理局和市规划局办理。依照都市规划和该市对产业结构调整的有关要求,A市D厂搬迁至高新技术开发区内。 该项目初步方案设计差不多完成,“佳园二期”项目建议书差不多省计委批准,各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。 2.项目概况 (1)项目名称:“佳园二期”项目。 (2)建设地点:A市白龙路。 (3)建设单位:B房地产开发公司。 (4)企业性质:国有。 (5)经营范围:主营:房地产开发经营。兼营:建筑材料、 装饰材料、室内外装饰。 (6)公司类不:专营企业。 (7)资质等级:都市综合开发二级。 (8)企业概况:B房地产开发公司是独资国有房地产开发企业,

大型商业地产项目开发流程

工作行为规范系列 大型商业地产项目开发流 程 (标准、完整、实用、可修改)

编号:FS-QG-31475大型商业地产项目开发流程 Large Commercial Real Estate Project Development Process 说明:为规范化、制度化和统一化作业行为,使人员管理工作有章可循,提高工作效率和责任感、归属感,特此编写。 大型商业地产项目的开发流程 近几年来,商业地产行业发展迅速,SHOPPINGMALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在国内各个城市,规模有小到大,从单栋建筑形态发展到群楼。虽然开发形势越来越热,但此类项目在实际操作中也存在着大量问题,项目中途停止或开业后运营困难的现象经常发生。 商业地产项目的开发不同于一般购物中心或者住宅楼的开发,商业地产项目无论业态定位,还是设施的规划都要考虑其商业特点,商业属性是项目开发的根本点,贯穿项目开发、设计、策划、建设、运营的每个过程与环节。 大型商业地产项目建筑规划设计时,一般包括7个环节:商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、

商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。 一、商业方案设计 商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节,也是项目整个设计过程中最根本的环节,其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析,确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作,确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下: (一)立地选项 在进行项目立地选项过程中,需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据,这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度,确保可行性研究报告的质量和足够的深度。 大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属

2020年商业地产行业分析报告

2020年商业地产行业分析报告 2020年3月

1.商业地产:大消费价值链下的万亿租金市场 1.1 什么是商业地产? 有别于用于销售的房地产开发业务,投资性物业(Investment property)业务主要是指 企业或金融机构自建或收购物业并用于持有投资的业务。商业地产是投资性物业的一个主要大类,其中又包含了办公、零售、酒店等物业。由于细分行业仍是不同的市场,仍 需分别研究。海外根据零售地产的规模、形式又将零售地产又分为购物中心(shopping center)、区域购物中心(regional mall)、独立门店(free standing)等。本文主要研究商业 地产中最具吸引力同时经营门槛也最高的零售型商业地产(海外称作retail property), 并且以购物中心为主。按国际购物中心协会(ICSC)的定义:购物中心是由开发商统一规划、建设和管理的商业设施,拥有大型核心店、多样化商品街和停车场,能满足消费者 的购买需求与日常活动的商业场所。中国购物中心的建设始于20 世纪90 年代末期,至今约20 多年时间。除特别说明外,本文所指商业地产均指体量在3 万方以上的购物中心。 图表1:房地产业务和商业地产业务分类 资料来源:XXX市场研究部绘制 *本报告主要讨论零售型商业地产 1.2 商业地产:坐拥大消费价值链 商业地产与住宅开发有商业模式上的本质差别。住宅开发的业务赚取的是销售住宅物业本身获取的利润,而商业地产则以持有物业为基础,将空间出租给商户,赚取固定租金(按面积计算)和抽成租金(按销售额计算)。因此其所在的价值链是大消费行业价值链。 我们从租售比角度定量分析商业地产在消费价值链中的占比。以大悦城为例,2018 年6 个样本购物中心的总租金收入占当年零售额比例自2012 年至今有所下降的原因推测是由于刚开业项目收取固定租金为主,客流量和销售额还在培育期,分母较小。近3 年稳定在12%左右。华润置地公告披露的7 个2012 年以前开业的项目和27 个2012 年以后开业项目的租售比分别为14%、15%。

房地产市场调查报告

房地产市场调查报告 Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】

房地产市场调查报告 一、xx房地产市场发展现状 优越的地理环境,浓厚的商业氛围,旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从2000年起至今,xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势,xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域,同时,也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言,xx房地产无论从产品定位还是创新程度,都趋向于中高端。 xx年以后,随着大量外埠资本注资xx,该区域房地产格局呈现出新变化。一方面,房产的整合概念不断增强,如永清片区的新天地项目,集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主,而是深化为产业概念,地产对城市的影响力进一步增强。另一方面,顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来,武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约,项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。2006年后,这一局面被打破,xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。2007年,xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前,xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局,物业形态上以高层为主,投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下,房地产项目的消化速度虽然有所放缓,但价格仍然稳步上升。【您正浏览的文章由 (范文大全网)整理,版权归原作者、原出处所有。】 二、xx商品住宅发展特征 产品特征:xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征:xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右,均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征:全市商品房销售项目中,xx区域占据了%,xx区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征:包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

商业地产市场分析

2004年郑州市非住宅市场分析 1.非住宅市场整体情况 2004年,郑州市共投放各类非住宅物业81.04万平方米,较去年增加24.63万平方米,占全年商品房投放的14.8%,投放量比去年同期增幅43.7%。其中商业物业投放67.48万平方米,办公物业投放8.12万平方米。 全年共销售各类非住宅物业5239套,面积达43.59万平方米,较去年同期增加15.23万平方米,增幅53.7%。其中,商业物业销售4241套,29.46万平方米;办公物业销售359套,12.35万平方米;车库,地下室共计销售639套,1.78万平方米。销售价格方面,非住宅均价为5984元/平方米,较去年上涨806元/平方米:商业物业均价7294元/平方米,较去年上涨1356元/平方米;办公物业3492元/平方米,较去年上涨147元/平方米。 与去年相比,纵观整个2004年非住宅市场,投放面积和销售面积大幅上升,销售价格一路上扬,商业物业的发展更是蓬勃一片。郑州非住宅市场呈现大好的发展势头。 2.非住宅市场投放情况 2.1年度投放情况

纵观2001年至今的非住宅投放情况,投放面积和项目数量一路上扬。投资者和广大开发商对郑州非住宅市场的巨大潜力和前景非常看好,投资开发热情日益高涨。2004年非住宅项目投放面积更是逐季度递增,全年投放面积是2001年的3.1倍,仅第4季度的投放面积就超过了2001年全年投放量。 2.2分类型投放情况 2.2.1商业用房投放情况 2004年商业用房投放面积67.48万平方米,占整个非住宅市场投放量的83.27%,是2003年投放量的1.8倍;投放项目较去年全年增加11个。今年商业投放又一个明显的特点就是,大体量商业物业的投资越来越受到青睐:单个项目面积超过5000平方米的就达到43个,比去年同期增加20个,它们的面积总和达到51.01万平方米,占全部商业用房投放量的57.6%;单个项目面积超过1万平方米的商业物业达20个之多:恒泰服饰广场和百年德化购物广场

昆明市房地产市场发展趋势

项目投资分析 一、昆明市房地产市场总体趋势 市场总是由消费者和产品两个方面组成的,但市场的供求平衡与否还受到宏观经济的很大影响。我们所做此报告,是在宏观经济未来无重大变化的基础上,针对产品及消费者进行调研分析,以促使本项目找到尽可能多的机会点,以及了解目前消费者的购买动机和消费市场变化趋势,做出准确结论,对项目的策划、包装等起到明确方向、指导定位的作用! (一)昆明市房地产市场概况 目的:

分析市场,以了解掌握近期昆明房产市场的情况,从而得出我们对于整个昆明房地产市场的整体认识和理性结论。以对本案做出更为准确、有效的定位。 2003年上半年昆明市房地产的发展稳中有升,机遇与挑战并存。 A. 商品房市场的竞争将更为激烈 从现有商品房市场来看,随着新上市楼盘与即将上市楼盘的综合实力越来越强,同时开发商加大了对土地资源的储备,因此,2003年及今后商品房市场的竞争将会更为激烈。就目前商品房存量来看,市场的供求趋于平衡。但由于住宅市场以个人消费为主,并且消费者理性消费及法律意识也不断增强,这迫使开发商在面对房产市场时需要更理智地根据消费者的需求来细化产品,准确定位。 B. 小户型住宅市场的开发将有望获得良好的市场状态 就目前昆明房产市场来看,近几年来消费者的消费观念不断转变,随着大昆明建设的全面开展以及昆明正成为中国西部新的移民城市,加之市场开发中投资商的引导和刺激,房产开发已进入高峰期,小户型占大比例的阳光A版、86街U2等已全部售完,而正在销售的楼盘都以80-120平米的户型为主,因此,昆明房产市场上小户型楼盘已经断档,形成了昆明市小户型市场的真空期,成为小户型产品再次投放市场的有利时期。 C.城市建设格局已发生新的变化 房产市场主要依赖于地区的经济水平以及目标消费群体的购买力。另外房产

房地产项目市调总结报告

黄岩·翠屏春晓市调情况分析 一、项目概况 楼盘地址:黄岩北城街道,北院大道与G104交叉口北侧(原老双鸽集团) 开盘时间:2015年6月7日 入住时间:一期2017年8月 物业类型:住宅、别墅 产权年限:住宅70年 装修情况:毛坯 楼层状况:最高33层,最低21层 建筑类别:高层、联排别墅、双拼别墅 建筑及园林设计:深圳市建筑设计研究总院 开发商:台州市腾业房地产开发有限公司 售楼地址:黄岩大桥路888号(原双鸽集团) 物业公司:第一太平戴维斯物业管理公司 停车位:花园洋房、别墅、排屋有2~7个车位,地下停车位2205个。 规划用地面积:㎡ 总建筑面积:㎡,其中地上面积(计算容积率)㎡,地下车库建筑面积㎡ 建筑风格:经典法式建筑风格 容积率: 绿化率:30% 户型面积:排屋等面积260-430平方不等,洋房面积450平方,稀缺限量8套超800平米豪华尊贵洋房。 高层住宅面积从84-215平方米,还有少量250平以上尊贵复式户型。 幢数:共30多栋法式排屋、洋房和12栋幢21F-33F高层住宅 户数:高层总共1422套 园区配套:黄岩翠屏春晓项目自身配备高端健身、休闲会所,幼儿园、户外泳池、主题景观花园等。 学区:北城小学、北城中学。 在售均价:高层9#、11#楼、12#楼在售,9#楼户型面积135平-143平,均价11000元/平。12#楼和11#楼均仅剩少量在售,户型面积为83平-134平,11#楼均价8800元/平,12#楼均价9280元/平。 法式排屋在售面积275平-430多平,洋房户型面积为400平-800平(另有加赠面积100多平-200平),排屋售价在600万/套-900万/套左右,洋房售价在售800万-1800万元/套。 去化情况:网签备案881套,已签约167套,去化率19%,签约均价元/平。 项目区域地图:

昆明某房地产开发项目可行性研报告

筑龙网W W W .Z H U L O N G .C O M 房地产开发项目可行性研究报告 一、总 论 1.项目建设背景 南方A 市B 房地产开发公司开发的“{**住宅小区” ,以高品质的开发建设,优美的居住环境和一流的物业管理为A 市住宅小区树立了良好的形象,受到市民的广泛好评。为满足A 市城市居民21世纪新的住房要求,创建新型城市住宅小区,该公司经过全面认真的市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,根据自前房地产市场现状与发展趋势,选择靠近c 民族园,与“98佳园住宅小区”相连的现A 市b 厂区内,开发中高档‘****”住宅,与“佳园一期”连成÷片,建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束,该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A 市市民和政府的认可,由于“****”与98佳园仅一墙之隔,这为本项目的开发带来不可多得的商机。 根据A 市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求,B 房地产开发公司已同A 市b 厂以定点拆迁的方式达成协议,获得该厂33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A 市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求,A 市D 厂搬迁至高新技术开发区内。 该项目初步方案设计已经完成,“****”项目建议书已经省计委批准,各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。 2.项目概况 (1)项目名称:“****”项目。 (2)建设地点:A 市白龙路。 (3)建设单位:B 房地产开发公司。 (4)企业性质:国有。 (5)经营范围:主营:房地产开发经营。兼营:建筑材料、 装饰材料、室内外装饰。 (6)公司类别:专营企业。 (7)资质等级:城市综合开发二级。 (8)企业概况:B 房地产开发公司是独资国有房地产开发企 业,成立于1993年。6年来,该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍,98佳 园住宅小区”等项目,总开发面积24万平方米,形成一定的开发规模,积累了城市住宅小区开发经验,并创出了佳园小区品牌效应,在A 市房地产行业站稳了脚根,给公司带来了良好的经济效益和社会效益,企业得到了较快的发展。“****”是该公司开发的高标准精品住宅小区。 (9)工程概况: “****”项目占地33333.5平方米,总建筑面积76100平方米,其中多层住宅50960平方米,联排低层住宅10140平方米,地下停车库15000平方米。经估算,工程总投资17623万元,每平方米造价2316元。 (10)资金来源:本项目建设资金完全由B 房地产开发公司自筹,不足投资通过预售房款解决。 根据收益计算,所得税前项目的财务内部收益率为19.8%,财务净现值(Ic=15%)517万元,投资回收期2.9年。投资利润率17.8%,利税率26.2%,计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明,项目的社会效益和经济效益较好。 3.可行性研究报告编制依据 (1)省计委计投[2000]X X 号文《关于“****”项目建议书的批复》;

大型商业地产项目策划流程解析

大型商业地产项目策划流程解析 随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流,近年来,商业地产行业迅速崛起,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北,规模从几万平方米发展到几十万平方米,从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。虽然开发形势火热,但此类项目在实际操作中也存在着大量问题,项目搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生。 商业地产项目的开发不同于住宅项目开发,不能沿用住宅项目开发的操作模式,机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位,还是设施的规划都要考虑其商业属性,商业属性是项目开发的根本点,贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。 飙马商业顾问机构在进行大型商业地产项目建筑规划设计时,一般包括7个环节:商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。 一、商业方案设计 商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节,也是项目整个设计过程中最根本的环节,其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析,确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作,确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下: (一)立地选项 在进行项目立地选项过程中,需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据,这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度,确保可行性研究报告的质量和足够的深度。 大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心,对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。

2019年商业地产行业分析报告

2019年商业地产行业 分析报告 2019年9月

目录 一、商业地产景气度相对平稳,细分行业供需结构差异显著 (5) 1、商场零售:不同城市供需分化明显,租金整体弱稳 (6) (1)供应增量:一线城市整体增量高于二线城市 (6) (2)空置率:广深空置率下滑,二线城市内部走势分化 (7) ①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异 (7) ②二线核心城市空置率高低水平差距较大,内部走势较分化 (7) (3)租金:当前一二线城市整体租金维持弱稳 (8) 2、写字楼:供应增速放缓,整体租金稳中走强 (9) (1)供应存量:一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势 (9) (2)供应增量:沪、深优质写字楼供应增量较大,一二线城市整体增量逐渐放缓10 (3)空置率:2018下半年以来一线城市空置率提升,二线城市表现分化 (11) (4)租金:一线城市平缓上升,二线城市整体平稳 (12) 3、工业物业:行业景气度相对较高,租金水平持续上升 (13) 4、酒店物业:供给过剩放缓,行业景气度维持弱稳 (14) 二、重点商业地产公司简析 (14) 1、万达商管集团:体量领先国内商业地产行业 (16) 2、华润置地:开发物业+投资物业+X战略 (20) 3、大悦城:完成重组,蓄势待发 (23) 4、龙湖集团:主打“天街”系列,在建储备丰富保证后期高成长 (27) 5、万科:稳住开发基本盘,多元化业务发展 (30) 6、中国国贸:北京核心地段高档商贸服务综合体 (32) 7、新城控股:“住宅+商业”双轮驱动 (35) 8、旭辉控股集团:开启“房地产+”战略 (39)

商业地产下游需求呈弱周期性,租金收入有稳有增。商业地产需求呈弱周期性,行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平稳,零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构 等众多因素影响,需求波动相比开发型物业呈现弱周期性,整体景气度相对平稳。目前零售物业供需平稳,写字楼景气度较好。1)零售物业:虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑,但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控,租金水平维持弱稳。 目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈下降趋势。2)写字楼:写字楼行业整体供需平稳,一线城市租金水平缓慢上涨,二线 城市租金水平维持平稳,供给端增量放缓,需求端维持平稳。3)工业物业:受产业发展及转移、政策推动等因素影响,工业物业行业景 气度尚可,其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4)酒店物业:行业景气度一般,虽供给增速放缓,但当前下游需求偏弱,整 体行业供需维持弱稳。 租金收入有保障,现金流表现优异,估值仍有提升空间。稳定租金收入,现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时, 获取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。1)大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台, 享有央企信用背书优势,集团内业务实现重组,后期有望继续借力国改完善管理制度;2)华润置地确立“开发物业+投资物业+X 战略”的商业模式,持有物业规模处于行业领先地位,充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升,得益于国企资质,融资优势突

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