民事反诉状

民事反诉状

反诉人:耒阳市龙腾房地产开发有限公司

住所地：耒阳市五一东路116号

被反诉人：李雪钊

住所地:耒阳市仁义乡党田村15组

请求事项：

1.判令解除具有定金合同性质的《龙腾时代广场商铺认购书》

2.判令被反诉人承担与本案有关的诉讼费用

事实与理由：

反诉人与被反诉人于2015年12月30日签订《龙腾时代广场商铺认购书》，合同约定:乙方（即被反诉人）须于2016年1月6日前支付首期房款267022元（含定金），同时签署《商品房买卖合同》：余款（即25万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2016年1月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期15天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项（含定金）不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该商铺。

而在此之后，时至2016年1月27日，被反诉人非但不履行义务，反而以商铺公摊面积过高为由，以反诉人公司销售人员隐瞒、虚报商铺信息为由，将反诉人诉至法院。

对于商铺公摊面积问题。“商铺公摊50%的比例，比住宅还高了两倍，这样的公摊合理吗？”对此，房地产业内人士提出，习惯性地将商铺公摊与住宅公摊做比较是一个认识上的误区。购买住宅，大家都希望公摊比例比较小，这样得房率就越高，享受的居住空间就越大。而投资商铺，其公摊比例并非越小越好。商铺的公摊面积主要涉及大堂、走廊、过道、公共门厅、服务公共用房和物业管理用房等，因此公摊率较普通住宅要高。投资商铺最终应考虑的是商场未来的商业气氛、经营效益，不能只简单地计较公摊面积、使用面积等因素。

以一些大型商场的室内商铺为例，商场的经营面积是固定的，只有具备一定的公摊系数，才能保证商场的整体运营环境如人行通道、休闲区等足够宽敞明亮，经营条件、安全消防设施等公共设施的完善也将进一步留住顾客。如果公摊比例过小，投资者购买的商铺面积倒是变大了，但留给消费者的空间却变小了。拥挤的购物环境会让顾客感觉不舒服，商场的经营也会受到不同程度的影响。

商铺公共空间大小决定了消费人群的容量和人流量。实际上，在商业地产相对成熟的欧美等地，一些高档的商场百货，公摊面积基本在50%左右。这类商场都统一配备了高标准的消防系统、宽敞的人行通道以及大面积的休闲场所。因为有了这些配套，能够带来源源不断的客流，从而使商场能够始终保持最好的经营效益。

商场的待客接客能力、市场公共设施建设标准、安全消防系数等，都是影响商铺经营的关键。并且商铺在转让时依然要按建筑面积计算总价，投资者在出售商铺时并不会因公摊面积让资产缩水。

龙腾房地产开发有限公司出售的商铺的公摊面积达50%，是符合业界标准，而对于商铺公摊面积大小，本是一目了然的事情，何来故意隐瞒、虚报商铺信息，诱导消费者一说？况且，被反诉人在此案中并不属于《中华人民共和国消费者权益保护法》中定义的消费者，双方签订《龙腾时代广场商铺认购书》时，被反诉方并未提出任何异议，在逾期未按约定支付房款，签署《商品房买卖合同》，已经构成违约，而其将反诉人诉至法院，实在有违民法诚实信用之意旨。

综合以上事实，根据《担保法司法解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。以及《民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更

诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。故龙腾房地产开发有限公司在此提出反诉，，请求依法保护反诉人的合法权益。

此致

耒阳市人民法院

反诉人：耒阳市龙腾房地产开发有限公司

2016年4月3日

附：《龙腾时代广场商铺认购书》一份

新闻报道：《商铺公摊面积到底是小比较划算还是大好？》一份