浅析养老地产

浅析养老地产

我国人口年龄结构已进入老龄化阶段，促进老龄事业发展成为社会发展重大问题。养老地产及其医疗配套服务是为老社会服务的重要内容。但目前我国养老地产处于起步阶段，医疗配套服务水平参差不齐。本文通过对我国养老地产医疗配套服务现状的分析，借鉴国外养老医疗配套服务模式，提出完善我国养老地产医疗配套服务发展建议。

随着社会经济的发展、医疗技术的进步，人口寿命增长和计划生育，我国面临一个社会性的难题：人口老龄化。依据国际通行标准，我国已经进入老龄化社会。人口老龄化给社会养老保障和养老服务带来了严峻挑战，为了满足日益增长的老年人群需要，社会化养老服务将成为未来养老保障体系的重点。养老地产作为社会化养老服务模式之一，凭借房地产开发企业的地产运营优势，结合专业医疗机构的医疗服务优势，形成适宜老年人居住并且配套保障完善的老年社区，将是老年养护业的主要构成及首选。但目前国内养老地产刚刚兴起，医疗配套服务尚比较欠缺。本文通过分析我国养老地产发展现状及国外养老医疗配套服务相关案例，提出我国养老地产与医疗配套服务良好结合的模式及建议。

1 我国老龄事业现状

1.1我国老龄化情况

国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10％，或65岁以上人口占总人口的比重达到7％作为国家或地区进入老龄化社会的标准。根据2010年第6次全国人口普查数据，我国60岁及以上人口为177648705人（13.26%），其中65岁及以上人口为118831709人（8.87%）。标志着我国已进入老龄化社会，同时我国也是世界上老年人口最多的国家。根据2006年全国老龄工作委员会办公室发布的《中国城乡老年人口状况追踪调查》数据，2006年，城市地区的纯老户（空巢户）为49.7%，与其他家庭成员一起居住的占50.3%；农村地区的纯老户（空巢户）38.3%，与其他家庭成员一起居住的占61.7%。加上计划生育政策施行已30年，独生子女已进入生育高峰期，我国空巢化问题随着老龄化水平的增长也日趋严重。

1.2我国养老模式

老龄事业的发展已成为我国社会发展中面临的重大问题，政府先后颁布实施《中国老龄工作七年发展纲要（1994-2000年）》、《中国老龄事业发展“十五”计划纲要（2001-2005年）》和《中国老龄事业发展“十一五”规划》，《中国老龄事业发展“十二五”规划》也已由国务院通过。根据2006-12国务院新闻办发布的《中国老龄事业的发展》[ ]，政府主要从以下6方面进行老龄事业建设：建立完善养老保障体系、加强老年医疗保健服务建设、建设为老社会服务体系、发展老年文化教育、鼓励老年人参与社会发展并促进老年人合法权益保障工作。

目前我国学者在养老方式上存在各种提法，家庭养老与社会养老是养老模式探讨中使用最频繁、争议最多的两个概念[ ]。国内现有养老模式主要为家庭养老、社会养老及两者混合模式。其中家庭养老为传统养老模式，社会养老（包括福利性质与非福利性质机构）在我国亦有较长发展历程，但发展模式较为单一，覆盖面较小。根据国务院常务会议关于“十二五”时期老龄事业发展的重点任务，我国将完善家庭养老支持政策，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设[ ]。

2我国养老地产发展现状

在我国人口结构老龄化、家庭结构空巢化、社会发展未富先老的大背景下，仅靠传统的家庭养老模式已难以承担，大量的老年人群被挤向社会，催生社会化、专业化的养老服务。养老地产是老龄化时代到来所形成的特有概念,它是结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的[ ]。养老地产包括针对老年人特点所设计的建筑及相关服务，形成适宜老年人居住并且配套保障完善的老年社区。养老地产的建设为老年人提供了多样化的养老选择，社区性质的集中养老更有利于老年人的身心健康。同时，养老地产也是房地产业健康发展的新增长点，养老地产所引入的社会资本可以减轻政府养老的经济负担，缓解子女家庭养老的压力。养老地产是建立健全社会养老体系的重要方面，并对促进经济健康发展、社会稳定有积极作用。

养老地产是垮学科、垮行业的综合性项目，从国内情况看，养老地产尚处于起步阶段，开发项目数量少，层次单一，配套不完善，商业模式和服务模式还在探索中。目前，养老地产开发相对集中在北京、上海等一线城市，较具代表性的项目为北京太阳城银龄国际老年公寓及上海亲和源老年公寓。北京太阳城专门建立有达二级甲等标准的太阳城医院，采用租住或购房居住两种模式，购房老人若去世，则继承人可取回购房本金。上海亲和源采用“会员制”，老人通过缴纳会费入会，分为不同等级，会员资格可转让，老人可通过转让享受会员增值。亲和源将服务管理外包，引入专业品牌机构，确保提供专业化的管理服务。

3养老地产的医疗配套服务

3.1医疗配套服务在养老地产中的重要性

老年人是一个特殊的群体，心理特殊、发病率高、慢病居多、医疗要求多。据统计,我国慢性病的患病率为17.0%,其中60岁以上人群患病率是一般人群的2.5～3.0倍,达42.5% ～51.0%,半数以上的老年人患有一种或几种慢性病。养老地产作为针对老年人的老年养护项目，专业、健全、有针对性的医疗配套服务十分重要和必要。医疗配套服务也是老年人选择养老项目的首要考虑因素。完善的医疗配套服务能提供及时的医疗服务，预防老年人疾病发生，保证老年人的治疗需求，参与培养老年人的健康生活方式，减轻老年人对疾病医治的担忧，同时免除其家人的后顾之忧。从而对老年人进行全方位、专业化的照顾，真正形成适合老年人居住的养老社区。医疗配套服务除了满足入住老人的健康需求外，还可以覆盖项目以外的部分老年人，做到社区医疗资源共享，解决社区养老问题。

3.2我国养老地产医疗配套服务情况

由于目前我国养老地产主要由非专业医疗机构主导建设，医疗配套服务专业化程度较低，服务类型尚不完善。以北京市为例，2010年北京全市共有养老服务机构386家，仅有103家内设医务室，73%的养老机构医疗服务短缺。其中，有145家养老机构既无内设医务室，也没有同周边医疗机构签订书面协议，老人有病只能到医院就诊。而医疗配套服务是老人及其家人选择养老机构的首要考虑因素，医疗配套服务相对完善的养老机构的入住率明显高于配套欠缺的机构。

3.2.1医疗配套服务类型

北京、上海是我国首先进入老龄化的两个城市，根据对这个两个地区的调查来看，医疗配套服务相对完善的养老地产项目服务主要分为两种类型：①项目自设专有综合性医疗机构。采用此种模式的一般为床位数超过1000张的大型项目，这些项目多位于郊区，周边医疗资源欠缺。100%的项目通过与专业的医疗结构合作，在项目内设立专门的医疗机构，开设科室全面，能医治老年人常见疾病。②

自设医务室或配备医务人员，重点借助临近医疗资源。这种模式常见于小型项目（床位数小于1000张），小型项目多位于市区，周边医疗资源较丰富。项目本身仅设立能满足日常医疗保健的医务室或配备医务人员，一旦老人发生重大疾病，只能送往医院救治。部分小型项目通过与特定医疗机构合作，由医疗机构派专家常驻，提升完善医疗服务品质。

3.2.2医疗配套服务内容

从调查情况看，16个养老项目均配备有专门的医务人员，基本能满足老人日常医疗保健需求。其中5家有专业的康复护理。3家提供中医医疗服务，1家提供远程治疗。有2家的自设医疗机构已列入市级基本医疗保险定点单位，1家正在审批中，另有1家与部分商业保险合作，医疗费用可通过商业保险直付。

3.2.3合作医疗机构性质

设有专门医疗机构的6家养老项目中，合作方均为大型综合性医院，所成立医院不仅能满足项目本身入驻老人需求，还能对片区医疗资源配置起到补充完善作用。

3.2.4存在问题

我国养老地产医疗配套服务主要存在以下几方面问题：①资金问题。由于医疗配套服务前期投入大，长期运营成本高，在养老地产商业模式尚不清晰的情况下，部分开发商仅能提供简单的保健性质医疗服务，难以真正照顾老人健康；②费用问题。由于大部分养老地产的医疗配套服务未参与基本医疗保险，老年人需要付出额外费用，使得部分老年人不得不“知难而退”，放弃入住；③模式问题。我国目前尚无老年医疗配套的建设标准，而不同年龄、不同疾病类型的老年人所需服务差异较大，大多数养老地产的医疗配套服务多没有对此进行详细划分，导致老年人不易选择到适合的养老机构入住；④监管问题。我国现在对养老机构的监管还比较欠缺，在对其医疗配套服务的管理上更为不足，这也使养老地产的医疗配套服务难以长时期的维持较高的水平。

4 完善我国养老地产医疗配套服务模式

4.1国外养老地产医疗配套服务模式

4.1.1美国

以美国太阳城（Sun City Center）为例，太阳城始建于1961年，是美国、也是世界上著名的退休养老社区。在太阳城里居住的城民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不得超过30d。除老年公寓外还配备有特殊居住中心，老年救助中心，老龄照料社区，针对老人具体情况进行相应护理。医疗保健设施齐全，设施水平相当于中国的三甲医院。城区除了拥有几所大的专为老人服务的综合性医院外，心脏病中心、眼科中心等数百个医疗诊所遍布大街小巷，患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置，遇到危险，只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到；城里遍布疗养院和老人照顾中心，需要照顾的老人，根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务。《美国新闻与世界报道》周刊根据美国医疗保健和医疗补助服务中心提供的信息，依据卫生监督报告、护理人力、医疗质量对全美养老院进行排名，并按季度更新数据，各项指标按五星标准评级，以方便老年人进行选择并对养老院起到激励促进作用。

在美国，另一种主流养老地产模式为持续护理退休社区(Continue Care of Retirement Community，以下简称CCRC)，由运营商主导，主打精细化管理服务。这一模式已有100多年历史，经过长期发展，CCRC进一

步发展成为一种复合型养老社区。

CCRC模式的理念是，在复合型社区中满足老人对健康管理、护理和医疗等不同生理年龄阶段的基本养老需求，令老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生三分之一的幸福旅程，这也是一种提升客户粘性的有效做法。

全美目前共有近2000处CCRC，其中约82％为非盈利性组织所有，有相当一部分是从传统养老院转型而来。

CCRC主要服务三类老人，一类是自理型老人，年龄介于55~65岁之间，在社区中有独立住所。社区为这部分老年人提供便捷的社区服务，如餐饮、清洁、医疗保健及紧急救护等。同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会等。

第二类是介助型老人，主要服务对象为需要他人照料的老人。这类老人除了可以得到社区服务外，还有类似饮食、穿衣、洗浴等日常生活护理。为了丰富介助老人的生活，一些社区也会在老人身体可接受范围内，提供各类活动。

第三类是介护型老人，针对的是生活完全无法自理的老人，在介护型社区，老人24小时都处于专业护士的监护之下。介护型老人年龄一般在80岁以上，同时居住在特殊的单元里。

CCRC模式对管理和护理人员水平要求较高，员工人数众多，服务提供者和入住老人的比例一般为1:1。为了集中为老人提供全方位服务，并进一步降低看护成本，CCRC项目通常位于郊区，以多层为主，布局紧凑，密度相对太阳城更高。

和太阳城靠出售地产获利不同，CCRC只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费赚钱。其中，服务费包括一次性的入门费、定期的房屋租赁费及特殊服务费等。根据房间大小，入门费从20万美元到100万美元不等，年费或月费则视所需护理的程度而定，针对健康活跃长者，每月需要支付3000美元，半护理老人4000美元/月，全护理老人则是5000~6000美元/月。特殊服务费则取决于个体所需的额外护理服务。

CCRC模式具有支付入门费的会员制特点，这恰恰也是这种模式的突出风险之一，假如遭遇不诚信的企业，或因企业经营不善等导致项目现金流出现严重问题时，老人预先缴纳的入门费就极有可能 "打水漂"。因此，CCRC模式必须由具备市场认可、具有优秀品牌的公司进行管理和开发。

4.1.2欧洲

欧洲国家是高福利国家，大部分老人都能“老有所养”，但针对老年人的生理心理特点，政府建立养老住宅或养老社区，为老人提供集中服务。在德国，建筑界与慈善基金、医疗服务机构、老年人利益维护团体及政府合作共同建设专门为老年人设计开发的“照料护理式住宅”，向老年人提供家政、医疗、咨询等多方面服务。住宅或小区内只设有房屋管理员以及1～2个医疗护理点，更多的服务是来自社会网络和包含了公立及私立的医疗机构。

4.1.3日本

日本是最早进入老龄化的国家，老人问题受到政府的高度重视。从1963年开始，日本政府就陆续出台多部相关法律法规，包括《老人保健法》、《老人福利法》等。1989年，日本政府制定《高龄者保健福利推进十年战略》，并在1994年重新修订，完善各类养老设施，为老人提供更好的服务。为了保证养老院的良性运转和避免虐待老人现象的出现，政府在老人服务机构自我检查基础上，引入更为客观和公正的第3方评价体系，包括硬件上的建筑、设备、人员配置以及软

件上服务的质量、老人的评价，等等。这些评价不是通过简单的检查、打分来达到警示督促的作用，而是在分析养老院现实的基础上由专业机构提出更好的改善方法。

4.2完善我国养老地产医疗配套服务模式

从2021年开始，我国将进入加速老龄化阶段，老年人口数量将加速增长，预计每年增长人口会超过600万人。预计到2050年，我国老龄化水平将达到30%以上。我国老年人口基数大，老龄化速度加快但又发展不平衡。老龄化的匆匆到来给我国的经济、社会、政治、文化、公共卫生等方面的发展带来了深刻影响,庞大老年群体的养老、医疗、社会服务等方面需求的压力也越来越大。我国老龄事业的发展目标是：“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，其中明确提出要“老有所医”。“老有所医”是保证“健康老龄化”的前提。而作为为老社会服务重要内容的养老地产，其医疗配套服务却不尽如人意。针对我国实际情况，提出如下建议.

4.2.1完善养老医疗服务体系

据统计，65岁以上人口人均医疗费用大约是65岁以下人口医疗费用的2~8倍。医疗费用是老年人关心的首要问题之一，而大部分养老地产的医疗配套服务未与医保挂钩。政府应将尽快养老医疗服务体系纳入医疗卫生服务体系建设中，将养老地产的医疗服务逐步纳入医保体系。此外，还应充分利用现有医疗资源，将养老地产与其周边医疗机构共同形成社区卫生网络，充分发挥临近医疗资源作用

4.2.2制定养老地产医疗配套服务标准

目前养老地产的医疗配套服务水平参差不齐，部分小型项目甚至没有配备专业医务人员和医疗用品。制定养老地产医疗配套服务标准已是当务之急，标准需对不同规模的养老地产作出相应的、详细的医疗配套服务要求，从硬件到人员配备，均需有硬性规定，并将其作为养老地产设立的门槛之一。

4.2.3加强养老医疗服务监督

部分养老地产由于经费或管理问题，医疗配套服务水平在建设初期是达标的，之后却逐渐下降。完善的监督监管体系对于保证养老地产的医疗配套服务水平十分重要，政府应设立专门的部门、配备专业人员对养老医疗服务进行长期监管，对不能达标的地产项目应制定相应的惩罚整改措施，确保养老医疗服务持续健康的发展。

5 结论

从我国老龄化的现实情况出发，通过分析我国养老地产医疗配套服务的现状，指出其中存在的问题，在借鉴国外相关模式的基础上，提出我国发展养老地产医疗配套服务的建议。在已有的养老地产开发中，大部分开发商将重点放在环境打造及建筑设计上，而对养老中关键的医疗配套服务投入不够。加之医疗配套服务专业性强，涉及面广，如何与养老地产进行良好的结合是一个难题。