淳安县里杉柏地块可行性研究

千岛湖镇里杉柏地块

——项目可行性报告

第一部分千岛湖镇概况

一、地理位置

千岛湖镇是浙江省杭州市淳安县县城所在地，是全县政治、经济、文化、交通、信息中心。镇域面积356平方公里，其中耕地面积8763亩，山林总面积24.3万亩,下辖46个行政村，8个社区，常住人口7.15万人，其中农业人口1.68万人。千岛湖镇东距杭州150公里，西去黄山160公里；随着05省道、杭千高速投入使用，千岛湖完全融入长三角四小时经济圈；杭黄客运高铁建成后，同时随着沪杭高速铁路的开通，上海-杭州-千岛湖-黄山将实现快速联结，千岛湖将成为长三角黄金旅游区熠熠生辉的度假明珠。

素有“一城山色半城湖”之称的千岛湖镇，是以滨湖山城为特色的花园式风景旅游城市，也是“杭州--千岛湖--黄山”黄金旅游线上的旅游重镇。宾馆饭店林立，游船游艇罗列，交通便利能为国内外游客畅游千岛湖提供良好的条件。

目前千岛湖正处于旅游业转轨变型期，诸多要素正快速协调发展，度假旅游产业正在以前所未有的速度在提升。随着全球经济的持续增长，世界上最大的度假旅游热潮正在中国兴起，而千岛湖拥有得天独厚的自然资源，风景优美，空气清新，它正逐渐成为都市人特别是长三角地区城市人的旅游度假胜地。因此，在未来的几年内，新的机遇与挑战并存，将千岛湖的旅游、商业、基础设施建设相结合在一起，必定会得到较好的经济利益和社会效益。

二、经济概况

全县依靠得天独厚的自然资源，大力发展旅游经济，形成了以旅游为核心的第三产业集群。2011年，全县实现生产总值（GDP）约1175万元，按可比价格计算，比上年增长11.1％。其中：第一产业增加值218万元，增长3.4％；第二产业增加值500万元，增长12.0％；第三产业增加值458万元，增长14.0％；三次产业结构比为18.5:42.5:39.0。按户籍人口计算的人均GDP为25907元，增长10.7％。

旅游业方面：全年共接待游客353.6万人，比上年增长17.8%，旅游总收入达到

45.4亿元，增长19.2％。

房地产业方面：全县完成房地产开发投资21.4亿元，比上年增长24.8％，全年商品房销售面积21.3万平方米，比上年下降14.8％，其中住宅

销售20.8万平方米，下降6.3％。

第二部分项目概况

一、地块位置

地块坐落于千岛湖镇里杉柏，距离旅游码头1.5公里，距离县政府2公里，是现主城区唯一一大块面积的商住综合用地，其中面湖的地块原为千岛湖老城区厂房用地。地块西至渔港桥，北至里杉柏路，南至南景路，南景遂道开通后与南山区块连通，交通便利了很多。

二、地块现况

1、地块面湖靠山，地理环境优越，是现主城区唯一一大块面积的商住综合用地；

2、地块经内湖分割后形成大小不一，多而分散的十个地块；

3、地块西南面朝湖的已完成迁拆，土地平整；地块的东面及北面靠山还有少量

余房没迁拆；

4、地块西南面可看湖景，1-1，1-2，1-3，1-4地块中有内湖，可合理开发利用；

5-1，5-2东面环山，可合理开发利用；

5、湖滨绿化带正在建设中，建成后将大大提升整个小区的生活品质；

三、配套设施

地块周边交通便利，生活配套设施完善，附近有公交车站，游船码头、城区医院，火炉尖农贸市场，浙江省淳安第二中学，体育馆，图书馆，渔港公园及小型超市等，但与绿城度假公寓地块相比缺乏大型商业广场，高端物业及酒店。

三、规划控制要点

地块面湖靠山，地理环境优越，又是商住用地，因此可设计规划领域比较广，但总的规划建设原则为：坚持高起点规划、高标准建设，以商业环境为先导，使之具有极具商业人气的商住环境。

1、湖景区地块可建设成为集娱乐，餐饮，酒店，百货于一体的休闲购物中心；

2、地块的内湖景区应妥善利用，进行合理规划设计，增加小区的湖景效果；

3、东面环山的地块，因山岭在规划红线内，所以可适当减少该地块的绿化率，

对现有山岭合理开发利用；

4、因千岛湖镇人口少，经济以旅游、餐饮产业为主，房产市场的定位以旅游度

假村，度假酒店居多，以上因素在地块的整体定位时应充分考虑。

三、周边成交土地情况

从去年千岛湖拍卖的几块土块来看,里杉柏的商住两用地楼面价比较高，在3000元/㎡以上，考虑到目前房产形势严峻，宏观调宏政策继续从严，多数开发商资金紧张，土地市场遇冷，可以适当压价，控制土地成本。

四、区域市场分析

一、千岛湖区块分析

千岛湖按照旅游及房产开发,可划分为五大湖区,分别为:中心湖区、东南湖区、西北湖区、西南湖区、东北湖区。其中，中心湖区和东南湖区的区域价值，高于其他三个湖区。

中心湖区和东南湖区的主要湖景线：根据地段、景观与朝向的均好性分析，一类线位于镇中心的东西两侧，二类线基本位于千岛湖景观大道沿线。

1、一类线位于镇中心的东西两侧

早期开发的楼盘大多位于一类线，依托县城的发展而逐步外延，从开元度假村、千岛碧云天公寓，到千岛龙庭、绿城千岛湖度假公寓、阳光水岸度假公寓，乃至绿城千岛湖玫瑰园，无不如此。这一线的开发，对于本地自住型需求和外来度假型需求而言，都有较大吸引力。但经过多年来的持续开发，这一线的用地已经所剩无几，里杉柏地块处于一线用地，有稀缺性。 2、二类线位于千岛湖景观大道沿线

这一线向东逐渐远离千岛湖镇区，却是唯一真正拥有南向湖景的上位带，面向千岛湖最早开发，自然风光层次最为丰富的东南湖区。从现状看，日常居住的价值相对有限。从未来看，作为度假居所既有稀缺性，又有高成长性，潜力无限。

二、千岛湖房地产市场产品分析

独特的自然条件，优越的地理位置，使得淳安县成为了典型的旅游城市，此地地产市场，自然也带有浓厚的旅游地产特色。

千岛湖地区，第三产业较为单一，集中于旅游业以及与其相关的餐饮业，商务写字楼在千岛湖并不见多。但与旅游相适应的景观房、酒店式公寓等较为流行，也颇具市场。购买人群以外地旅游人士较多。现淳安县的房市政策为限贷不限购，周边城市限购为千岛湖提供机会，现住宅市场受政策影响较小，虽然成交量有所下降，销售进度放缓，但房价虽略有松动，但仍处在高位，颇为坚挺。

现千岛湖房地产市场可以归纳为四类产品：居家公寓、产权式酒店公寓、度

假公寓、度假别墅；

从地段及价格上来看，中心湖区产权式酒店公寓(精装)单价在13000—14000多元/㎡之间，湖景公寓价格达到17000—18000多元/㎡，主力总价在100—150万之间，度假别墅及高档豪宅项目，精装修价格达到3万元/㎡，别墅总价范围在800—1000万/套左右；

三、千岛湖中心湖区项目分析：

1、绿城千岛湖度假公寓

2、千岛湖日月天地

3、千岛湖七星花园

四、二手房场分析

1、度假公寓

龙庭酒店公寓：交付时间2006年，楼层20层，面积40.05㎡，总价50万.均价12500元/㎡,可看到湖景。月租金在1500-1800元/月,年租金回报3.5%.

度假公寓价位从毛坏价位在10000元/平方湖景房-3万元/平方都有，主要是品质不同，价位也相差很大。

2、住宅项目

碧水花园:2011年交付,楼层5层,110平方,105万

从中介处了解到目前千岛湖住宅项目均价在8000元-9000元/㎡之间,个别新建的可看见湖景的住宅小区均价可达上万元/㎡,但成交量非常低.千岛湖房价从2010年最高位到现在略有下降,但下降幅度不明显,一般在10%-15%左右,价位坚挺的原因,一是近几年千岛湖旅游业发展迅猛,不断有外地投资自住客户来购买,二是不受限购的影响.虽然房价未有太大松动,但目前千岛湖再售项目非常多,