服装批发中心运营方案

广州名乡国际皮革城市场运营策划方案

前言

致董事会：

感谢董事会对本人的信任，本人才有机会主持名乡国际皮革城的运营管理工作。

通过与董事会的初步沟通交流；以及参观名乡国际皮革城而获得批发市场的相关技术参数，并根据项目的战略规划、发展目标，和项目的实际情况，本人结合自己多年操作专业商场的经验；就名乡国际皮革城的后期运营谈谈自己的看法。

第一部分项目分析

一、项目可行性分析

（一）优势

1、交通情况

1）紧邻105国道，是广州至从化快速干线的重要通道；

2）紧邻g15高速、北三环；飞机场，地铁14号线。

3）处于快速干线和广州城际轨道走向的中心站；

4）30公里半径范围内有广州市区、从化、花都、增城；最多也不超过30分钟的车程。

2、人文环境情况

1）白云区钟落潭镇是全国第二大镇；长腰岭被中国皮革协会和国家轻工业联合会共同授予“中国裘皮之乡”。

2）长腰岭聚集粤港裘皮服装及相关企业1200多家；从业人员2万多人，年产值超过100亿元

3）从原料采购、产品设计、产品生产，到仓储物流、产品销售完整的产业链条。产品从单一的拼貂服装，发展为整貂、拼貂、围巾、皮装等多类型，多风格的产品形态。

4）经过30年的市场培育与发展，现在形成内销市场和外销市场；内销市场主要是国内裘皮服装市场和网络电商的货源供应商，也是广东中高端时装品牌冬装裘皮和皮革服装的采购基地；外销形成以俄罗斯、韩国、日本、美国、中东、欧洲等国家和地区为主的销售市场。

3、其它

1）项目周围有两个同类型的批发市场；

2）项目旁边有的公交车站；

（二）劣势

1、金融危机造成大环境不好。

2、项目工程进度缓慢；

3、项目招商“战线”拉得太短，造成客户观望。

4、项目不在传统的批发市场商圈。

（三）机会

1、项目的租金和租期有较大的优势

2、经济疲软；国内大多服装企业积极拓展国内市场；

3、近年城际轻轨和地铁投入运营；

（四）威胁

1、裘皮行业持续低迷；

2、；公司从未成功操作过商业地产；

结论：从通过分析后，项目定位为裘皮批发市场难度适中，但只要目标明确有可操作性的方案一定能够完成公司的战略目标。

第二部分项目运营

一、名乡国际皮革城发展目标

1、战略发展目标 -------------------------市场出租率100%

2、项目定位

业态定位：裘皮服装批发、零售、汇展专业市场

主题定位：裘皮服装、服饰批发、零售

经营定位：裘皮服装服饰生产加工企业、一级批发商、代理商

采购定位：裘皮服装批发商、零售商

商圈定位：国际批发裘皮服装市场

商品定位：中高档裘皮服装服饰批发市场

客户定位：裘皮服装各大生产、代理、批发、经销商和中型裘皮服装卖场

功能定位：集服装交易、展览、展销、会议、餐饮、配送于一体大型专业市场。

二、市场经营平台的建立

1、建立市场运营管理服务中心

名乡国际皮革城想要实现即定目标，在前期的经营管理上根据市场发展目标，必须成立市场运营管理服务中心，对市场进行规范化的商业运营操作，组建实力卓著的商业经营管理队伍，使市场经营达到高度专业化、规范化水平，为经销商提供强大的经营技术“软性”支持一步到位。实现与先进西方发达国家的高水平市场管理模式接轨，“快、好、省、安全”地实现既定的战略发展目标。

成立市场营运服务中心的目的只有一个：树名乡品牌并为项目的投资者、经营者服务，让客户获的最高的投资收益与回报率。

2、成立互助商会

运营服务中心要结合服装市场的商业特色，成立互助商会，商户与商户、商户与客户之间提供良好的交流沟通平台，为商户交流经营经验、共同发展作出努力。

3、建立增值平台——业界专家指点

由于繁忙的日常经营工作使得众多商户无暇分身顾及更多的事务，以至处于一种困惑、茫然的境地。秉承与商户共赢互利的原则，市场应该定期邀请业界专家、学者、成功人士，举办各种讲座。包括市场、经营、管理、行业、潮流等专业的培训、学习和交流，让客户在经营管理、市场应对等方面的到不断提高，经营实力长盛不衰。同时也可以更新商户日益老化的知识结构，为商户自身充电、加油，让商户与公司共同经营，使市场的经营更上一个台阶。

5、建立电子信息交流平台、电子商务平台（网络运营中心）

——足不出户知天下事、做遍天下生意如今进入信息时代，各种形势瞬息万变，各行各业的竞争在很大程度上已经变成了获取信息的竞争。谁最先发现并获取最有价值的信息，那么谁就将掌握制胜的先机。

6、商务平台——更多商机、更多选择

要定期组织嘉年华购物节、年度裘皮服装采购博览会，还要联同政府、本省优质品牌商家参与国内外业务招投标，为商家提供更多的商机。

7、推广平台——专项基金统一推广，成就品牌大鳄

从欧美西方国家和香港、澳门等国内外成功的商业项目经验来看，大凡持续经营持续旺盛的商业项目必然有一个专推广基金来统一运作推广。

因此市场要建立专项推广基金对项目进行统一经营、统一管理和统一推广，高度规范化、专业化的整体经营为商户提供强大的旺场保证。专项基金每年租金收入的10%提取，也可以根据实际情况确定。

8、要建立四大功能中心

根据市场的业态规划和发展目标，整个市场应将功能区域化、具体化。使其功能更清晰、更突出定位和业态的优势。

1）交易展示

是市场的主要功能，包括：商品交易、展览、展销、尾货甩卖、新产品发布等。

2）客户服务中心

主要对市场的秩序、设备维护、环境提供保障，为客户提供各种咨询、商务服务以及受理各种投诉，为商户提供一个安全、舒适、高效的工作环境。

3）物流配送中心

主要为市场商户、客户提供交易后的物流配送服务，解除商户的后顾之忧。

4）网络运营中心

主要为商户和客户提供一个商品发布和信息交流的平台。为商户拓展打造营销通路。

三、运营管理模式

运营模式：只租不售，整体出租，自主经营和联营相结合

统一营运即：

统一商业规划、统一招商、统一管理、统一服务监督、统一推广。

经营理念：诚信、实力、高效、安全

四、组织架构及职能

为了更好的，对市场进行运营管理，达到发展战略目标必须要有一个高效率以及科学的组织架构，使人力、物力、财力等资源能的到有效的整合，以求提高工作效率，达到降低管理成本，确保能提供优质服务的目的。

构建“市场运营服务中心”是突出市场的运营功能；也是商业地产发展的趋势，即符合商业物业统一经营管理的要求，又为商户经营增加信心。建议“市场营运管理中心”按“直线制”设臵运营服务组织架构。营运管理中心设人力资源、策划推广部、物业管理部、招商管理部、工程维修部、保安部和财务部7大职能部门。

另外根据本人多年商业地产操盘的经验，市场保洁要求高自己管理投入大，难度也大，建议公司将市场清洁工作外包给专业的清洁公司。这样即能降低成本，又便于日常管理。

运营管理中心各部门之间是同级关系，隶属于物业运营总监，这种“直线制”组织架构的优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。营运管理中心采用这种架构既能满足市场初期经营管理的要求，又能为将来市场发展留下充足的空间。

一）、开业

1、强势公关策略为市场开业造势

体现市场高度策略

?开业当日组织区级领导、镇级领导到场祝贺并致辞，打造国家级区级、镇级重点工程。

?诚邀裘皮协会主要领导出席祝贺并致辞。

体现实力及未来配套

?开业当日邀请银行代表到贺，体现公司强大的资金实力，体现项目的金融服务平台。

?裘皮服装一级代理品牌公司以及代表到贺，签名支持，作为项目成为旺地

的前景。

?XX裘皮服装品牌公司代表到贺，签名支持，作为品牌裘皮服装的代表，树立项目今后兴旺发达的品牌印象。

?公安系统代表到贺，签名支持，预示项目今后管理的井井有条，繁荣富强。

行业优势

?邀请XXX，XXX，XX服装公司代表到贺，并举办签约仪式。

■通过行业协会拿到“裘皮服装批发指定市场”、“XXX市场”等牌，说明市场的可行性；

?广东裘皮服装、商业协会代表到贺、签名支持。

?广东一批顶级策划展览公司、设计公司、广告公司免费现场设计、作为广告宣传内容，吸引投资者的到来，营造热烈气氛。

?

拉动效应

?物流公司代表到贺，并承诺XX年X月X日开通XXX物流线，预示项目兴旺指日可待。

二）、营销推广

原则：虚实结合文武并用

“虚”意指项目概念打造、形象包装

“实”意指项目通路建设、网络行销

“文”意指项目事件行销、公关活动

“武”意指项目 SP活动、广告攻势

1、项目概念打造、形象包装

▲打造国内至大的裘皮服装交易中心

依托项目本身的区位优势和当地政府对于行业上的支持以及公司的实力，结合广东裘皮服装企业的情况，构建一个集裘皮服装交易、产品展示、商务谈判、国际贸易、物流中心等大型裘皮服装交易中心和进出口集散地；以广东裘皮服

装企业为基础，吸引全国裘皮服装企业和公司入驻该批发市场。

▲项目营销通路建设、网络行销

有针对性寻找到目标客户，要将批发市场的信息（包括文字平面等）有效地传播到位，就需要选择适合的通路。通路建设是将企业的信息有效的传播给目标客户的重要途径，也是寻找目标客户最好的渠道，通路建设及网络行销的好坏直接关系到通路包括媒体和现场。

2、媒体通路

▲媒体杂志、报刊

选择媒体必须掌握有效性和高性价比两个原则。不同层次的目标客户和不同类型的产品，与之匹配的媒体是不相同的，所选媒体必须契合目标客户的定位和产品的特性，这样才能做到“传播路径最短”，并且花最少的钱办成最大的事。根据市场的定位，我们对媒体选择就必须要具备专业性，权威性并具有我们最需要的传播途径，达到打造名乡国际皮革城品牌形象的要求。

媒体选择：专业裘皮服装杂志、各种报纸夹报等。

▲网络、短信

直接面向终端消费群，健全零售分销网络

各大服装生产企业在寻求定单批发的同时，零售终端市场也不容忽视；各大百货、超市，不仅是企业创立品牌进行长期展示的舞台，也有利于借助百货、超市完善的终端销售网络，完善服装的经销渠道。

具体推广措施

措施一：在全区各大百货、超市建立长期联谊关系，定期向服装、鞋业、皮具、床上用品专柜商户派发名乡国际皮革城专刊。

措施二：举行名乡国际皮革城采购节，邀请全国零售巨头、连锁企业、各地百货商城、超市经销代理商进场代理、采购产品。

措施三：成立裘皮服装采购俱乐部，与各百货商城、零售店主建立联谊关系。措施四：在市场品牌展示中心定期举行品牌裘皮服装展示及新闻发布会。

措施五：与国内知名电视媒体时尚栏目合作，扩大名乡国际皮革城的影响力，树

立名乡裘皮服装批发市场的良好形象

措施六：和移动公司合作，利用移动的网络优势，向进入名乡国际皮革城的客人发送相关信息。

▲媒体推广

在广东及国内主要媒体，裘皮服装、鞋业皮具等专业栏目上发布商品信息，增加潜在客户信息接触率。根据项目的推广的需要，适当发布市场裘皮服装交易情况及市场形象，扩大名乡国际皮革城在业界知名度的同时增加潜在购买目标客户接触率。

媒体选择：专业裘皮服装网、中国裘皮服饰网、广东裘皮服装网等。

3、动态推广（活动）

▲专业推广团队导和购手册

成立相关专业团队，推广持续不断，让名乡国际皮革城永续经营。

A、专业展览组：主要负责参加香港、澳门、珠三角、长三角以及亚洲等各地裘

皮服装行业展览会，并联合市场商家举行市场的推介活动，收集、整理全国及亚洲各地展览会客户信息，并建立生产厂家及采购商档案，作为市场开展各类活动的联谊对象，把全国各地的客商带到名乡国际皮革城来

B、专业定货会组：主要负责有条不絮地在全国大、中城市举办名乡裘皮服装定

货会，为进驻厂家带来更多的定单。

C、专业客户联谊组：主要负责各地厂家各类代理商、贸易商联谊，定期邀请他

们参加在市场举办的各种沙龙活动和新闻发布会，增强业内信息的交流，创造更多的生意机会。

D、专业编辑和网络营销组：策划设计《名乡国际皮革城》专刊，随时报道名乡

国际皮革城以及相关行业及市场的动态信息，并配合市场的各种推广活动策划设计宣传资料----名乡国际皮革城导购手册（宣传折页）。策划网络营销方案。

▲展会

每年参加珠三角、长三角等地举办的裘皮交易会，设臵展位进行推广，发布招

商、商品信息，吸引各省裘皮服装厂家、及参展的全国各地商家来采购；

具体推广措施

措施一：在各大展览会上派发名乡国际皮革城市场专刊；

措施二：在裘皮展览会上举办模特秀等促销活动，在展览会的会刊上，刊登广告；

措施三：在各大裘皮展览会会刊上登名乡国际皮革城广告；

措施四：收集各地裘皮展览会参观商名录，形成中心客户资源库，并在展览会上向国内各地的裘皮服装商家派发市场专刊资料；

措施五：加入外贸局建立的“跨国公司采购服务中心数据库”，通过这个信息平台，促使名乡裘皮服装企业打入跨国公司采购网络，使有着巨大采

购量的国际跨国公司与名乡国际皮革城企业一个通畅对接的机会；措施六：积极参加外贸局举办各种采购商和供货商“紧密对接”的专业裘皮采购会，在采购会上设展示点；

4、通过与航空公司和电台合作进行推广

▲推广方式

措施一：与航空杂志合作，使名乡国际皮革城走上国际平台；

措施二：在广州机场机场出入口设立灯箱广告，吸引国外客商进入名乡；

措施三：与广东交通电台合作，使进入广东的国外客商和外地客商能在车获得市场相关交易信息。

媒体选择：交通台

5、新闻推广

邀请裘皮服装协会，中国裘皮协会广东政府领导等部门，参加名乡国际皮革城各种新款新闻发布会，发布新商品信息，扩大市场的影响。

▲推广方式

及时报道项目经营情况，以及市场交易信息报道。

以举办研讨会和新闻发布会等形式，进行透视性的市场经营定位优势个发展前

景报道等。

活动1、

开业大抽奖，设臵丰厚奖品，为开幕营造声势

在开业前举行一次“名乡皮革城开业有奖问答活动”，在参与项目的各大

媒体上发布问卷，于开幕当天邀请到场嘉宾进行抽奖，设臵丰厚的奖品，并将结果公布于各大媒体。

活动2

试业初期阶段举行“裘皮服装行业信息交流论坛”，邀请专业人士举行讲

座

试业期间，举办一次“裘皮服装行业信息交流论坛”，邀请行业协会领导、

行业专家、各大新闻媒体参加，使名乡开业成为整个行业关注的焦点。行

业信息论坛的举行，会使行业内的企业加速设点的步伐。

媒体选择：腾讯广州新闻、网易广州新闻、广东卫视、南方卫视等

6、交通推广

利用项目便利的交通网络优势与广州运输公司合作，提高营销推广的效率。

▲推广方式

措施一：与广州各运输公司合作开通从机场、火车站到名乡国际皮革城的运输专线；

措施二：和从化运输公司合作，到名乡国际皮革城的运输专线，

措施三：与公交公司合作充分利用巴士车身、TV平台进行宣传；

措施四：与广州各运输公司合作，用座垫广告形势进行宣传；

措施五：利用公交总站的优势，采用公交车票对换现金券的形式吸引客流。主打广告语：“你来采购，我出路费”。

媒体选择：的士广告、公交车身广告、公交站牌广告、旅游公司广告、巴士广告、大巴座垫广告等。

7、其它推广方式其它推广方式

▲名乡国际皮革城报刊

创办市场相关信息专业杂志，树立市场在广东同类市场中良好形象

策划设计《名乡国际皮革城》专刊，报道市场经营动态，作为市场对外展示形象的媒介；发布商户广告，给商户带来更多生意机会，创新品牌发布商户代理和经营信息，为品牌商户及生产企业寻求各区域的代理商、经销商，为商户开拓更广阔的市场，占领更多的市场份额；

▲与《广州日报》、《XX裘皮服装杂志》等相关媒体合作，共建“名乡裘皮服装批发”专栏，展示市场形象及市场动态。

▲设计个性鲜明的视觉系统，使之在全国同类市场中耳目一新，别具一格。

8、户外广告

▲高速广告

1、在高速公路口设臵高速广告，向过往企业家，行业人士传递名乡国际皮革

城相关信息，让他们知道广州有个全国至大的裘皮服装交易市场，提高企

业知名度，为市场的发展不断带来准客源。

2、在浙江余姚，海宁市、广州流花服装交易区设立高墙广告。

▲国内知名的网站

《中国服饰网》、《中国服装网》、《中国服装交易市场》三家网站属于国内比较专业的毛纺、服装专业网站，点计率平均可达到3000人次/日，国内外很多企业均会在上面查询资料和发布相关行业信息，推荐在其上面发布商品信息和设立交易中心专业网页，为市场聚集人气。

与全国各地裘皮服装、皮具等专业杂志，定期以新闻与广告形式组合推广

▲定点推广

每月定期出版《名乡国际皮革城》月刊，向全国各主要裘皮服装批发市场商户及厂家寄送，传递市场的最新动态信息，吸引旺盛人气，增加生意机会。

三）、经营措施

1、年度的新款裘皮服装发布会

2、年度嘉年华采购博览会

3、统一运营管理

4、实行电子商务交易

5、定期组织产业联盟商会

6、实行商会会员制、提供再培训、再学习的机会

7、专项基金统一推广

四）、商城资源经营

1、广告位经营

利用公司部位进行经营，具体方案略。

2、网站经营（电子商务中心）

作为首个裘皮服装一站式采购市场信息共享平台外，市场应建立自己的网站，也可以和中国纺织网、服装、鞋业、百货网等行业知名网络煤体联谊，还可以与政府、专业网站、裘皮服装行业协会组建名乡国际皮革城信息交易网。

同时于每间商铺接驳宽带网，组建专业电子商务平台，为商户发布商品和了解行业动向，使客户足不出户便可以获取全世界最新、最快的行业资讯。直接在网上进行交易，更快、更省、更便捷地实现“无接触交易”或“异地远程交易”。

建立电子商务中心建设目的：

A、配合市场的经营和推广，提高名乡国际皮革城的知名度和影响力；

网络建成后，将企业资料发布在网上，协助企业和商户进行市场推广建立电子商务平台，为市场企业和商户提供最佳的商战平台。

B、厂家或商户通过名乡国际皮革城交易中心电子商贸平台发布产品信息，收取

购货定单和接收付款；买家通过名乡国际皮革城交易中心电子商贸平台查阅产品资料，收取报价单，发送购货定单，实现网络化的电子采购。

C、市场策划部配合市场的网络营销推广，可以根据名乡国际皮革城交易中心情

况更新网络的信息和发布信息等，最大化的为商户发掘生意机会；并配合市场各类活动的需要，进行相应的网络宣传推广及网络支持。

通过建设网站还可以以交易提成和收取广告费用为公司增加收入。

3、物流配送经营

可以自己经营，也可以提供平台出租给物流公司经营。

4、市场绿化也同样需要支出，经营好可以满足市场绿化需要；经营好可以为公

司创收。

5、饮水经营

商户每天都饮水，如果能把握时机，同样可以为为公司创收。可以公司经营也可以外包经营。

6、废物利用经营

7、建立行业实习基地

六、市场管理

一）内部管理

公司对各部门实行目标管理。公司领导层根据公司发展战略规划和对市场各种资源进行整合及评估后，制定合理的指标，并将这些指标分解，分别下达到各个部门以及个人。每个部门和个人针对自己的指标开展工作。对完成和超标完成指标的给予适当奖励。

1、目标管理

1）目标管理指标

经济指标：

收入（经营收入、开源节流）

支出（办公费用及各种开支）

2）质量指标：

A、行为指标

B、过程指标

C、结果指标

2、以检查促进管理

实行层级管理，根据目标管理的指标，层层检查，以结果为导向进行管理。

3、晨会、协调会

工作前要有计划，部门之间沟通要及时到位。

二）商户管理

1、“协议”管理

在日常商户管理过程中，公司要及做做好两个文件的签定，一个是《租赁合同》、一个是《市场管理公约》。《合同》和《公约》里面要明确双方的权力与义务以及责任。双方必须自觉遵守，履行承诺，共同努力合作把市场做大做强。

《租赁合同》略

《市场管理公约》略

2、统一管理

市场实行自经营，统一管理。具体体现在：

1）、营业时间、设备的统一运营管理、统一服务监督；

2）、市场创造“百城万店”无假货示范市场；

3）、市场实行统一“明码标价”经营模式，控制市场内部恶性竟争，树立品牌；

4）、商户对外宣传广告、门头广告统一设计、统一规格、尺寸；

5）、商户上下班实行“考勤打卡”制度；

6）、公司在与商户签定租赁合同时，可让租户缴纳一定数额的诚意合作费，合同期满则无息退还；如果租户在合同期内私自转让、退场和严重违反

商城公约，则诚意合作金不再退还。这样即能起到制约租户的作用，又

可以作为一种融资手段。

3、“放水养鱼”经营手段

根据市场发展战略目标和经营模式的要求，为尽快实现市场利润最大化，从而快速占领市场，以缩短市场经营的培育期，迅速达到市场发展目标。市场应积极采取“放水养鱼”的策略。

具体措施：

1）、试业期免租，组织小型展会（最好是免费提供场地）；

2）、可以免费为商户提供各种装修、设计、摆设咨询；

3）、入住商户可享受免租、免管理费和租金打折的优惠政策；

4）、提前入驻名乡国际皮革城的，可适当给予现金奖励，短时间内达到积蓄足够的商户以保证开业的顺利进行；

5）、提前入驻名乡国际皮革城的商户可以免费获的使用商城外墙广告位1-2年；

6）、对入驻商户连续1个月没有迟到、早退的可以适当给予现金奖励；

7）、先入驻的商户可以免费享受公司早期举办的各种营销推广活动；

4、人性化管理

日常管理工作要从管理向服务的转变。

具体操作如下：

1）、公司可定期组织商户和公司员工生日晚会联欢，

2）、成立商户俱乐部，给商户与商户；商户与客户之间的沟通交流提供一个平台。

3）、租金可以实现活动模式（旺季一个标准、淡季一个标准）

5、忠实商户的管理与培养

商户是市场的衣食父母。客商管理是市场经营体系的重要组成部分，是企业的重要“资产”之一。客商管理的实质就是如何有效地管理客商这项“资产”，对它进行开发、维护、运用并使其增值。

因此在客商管理上，一定要有长远眼光，而不能考虑一时一事的利益。因为客商稳定是市场稳定并发展的前提，客商群体的稳定对于市场运营政策的连贯性和市场维护都是必不可少的。多年的商业地产操作经验证明，稳定的客商给市场带来的收益远大于经常变动的客商。客商的每一次变动都意味着风险和费用。这就要求我们在选择客商时一定要慎重，在最初选择时就从长远角度考虑。因此在日常的经营管理过程中一定要注重忠实商户和潜在商户的培养。

6、成立管理委会

管理委员会，由公司和政府执法部门以及市场大商家联合组成，主要为商户提供绿色办证通道；处理交易纠纷；监督商品质量为创建“百城万店无假货市场”和确保市场的良好经营秩序。

七、物业管理

商业物业管理区别于其他物业管理的根本特征，是其经营特质，因为：

1、商业经营是商业物业管理的核心。

商业地产是靠收取租金来获取投资回报，所以商场的经营状况的好坏是非常重要的。如果没有良好的经营收益，市场不景气，商户赚不到钱，开始煮“无米之炊”时，是不可能支付租金和物业管理费的。如广州某著名物业管理公司承接了广州某地下商城，就因为商城经营方法不善，造成运营困难，开业不久就经营困难，难以支付日常管理开支，经营管理公司只好退出管理。

2、商业物业管理必须为经营创造条件。

商业物业管理的目的是创造方便、安全、舒适的消费环境，帮助商家吸引和留住消费者，为商家创造利润。商业物业管理是为商业经营服务的，是为经营创造环境、创造有利条件，从而带动经营。因此，在商业物业中，物业管理必须以经营为中心，围绕经营展开管理，把创造良好的经营效益作为物业管理的目标。

商业物业的经营特质，要求物业管理要围绕经营开展工作，把经营的理念融合于物业管理的方方面面。具体操作：

A、理解经营，以经营为中心开展物业管理。

在实践中，物业经营和管理难免存在着矛盾。物业管理也要着眼于长远利益，看重物业的保值增值，而经营则追求利润最大化，更看重眼下的利益。但经营和管理在本质要求上却是统一的，没有物业的长期管理，商业物业不能保证长期的发展和投资回报；而如果没有良好的经营，物业管理将缺乏维系管理的资金，则生存维艰，更谈不上使物业保值增值。因此，在商业物业中，物业管理部门不能有本位主义，而应经常换位思考，主动配合经营工作。例如，市场进行经营推广活动，物业管理部门应站在经营立场上，协助经营策划推广活动，在人员、清洁、安全、设备等方面积极进行配合，而不要从管理角度片面强调管理困难，消极对待一切推广活动。

B、配合经营，为经营创造有利条件。

商业物业管理要主动配合市场的经营。

a．统一组织商业形象的宣传推广活动。商业推广可以树立良好的商业形象，吸引更多消费者，是市场物业管理必不可少的工作。物业管理部门应积极策划和组织形式多样的宣传推广活动，如商业标识、媒体推广、整体促销、顾客联谊、明星专题活动、商业赞助社会公益活动等。一旦形成市场的良好形象，便成为一种信誉、品牌和无声的广告，成为商城的无形资产，带动市场的经营。

b．创造安全、方便、轻松的消费环境。商业物业面积大、店铺多、商品多、人流量大、人员素质杂，物业管理难度相当大。管理部门要加强场地控制，注意巡查和监控，特别加强对火灾、盗窃、爆炸等紧急事件的防范，保证市场的设备、清洁、治安、消防等各项管理良好运作，为市场的经营提供根本保障。

c．加强商铺管理，保证市场经营活动的正常开展。物业管理部门要做到：对营业时间进行控制，所有商铺按时开铺、关铺，正常营业；加强对公开场所的控制，阻止侵占公开通道、乱贴海报广告等；保证市场的整体形象，对空臵商铺进行封闭，要求货品摆放统一美观等；强化装修管理，防止装修商铺干扰营业等等。

C、参与经营，把经营纳入到物业管理中来。

在商业物业管理中，物业管理部门不能臵身于经营之外，而应积极参与经营。尤其是随着商业物业产权多元化，很多商铺投资者不懂经营，更需借助管理者参与经营。

a协助招商部进行招租。

b帮助商户进行招租代理。对二手商铺进行统一招租，促进市场的经营。

c场地经营。利用商业物业中的空臵场地进行广告、推广等经营，不仅可以带旺市场的经营，也可以为公司带来收益。

D服务经营，为经营提供商业服务。

物业管理在商业服务中可作为的空间很大，主要包括：

a营业员培训。商业物业中往往有上百家商铺，他们招聘的营业员通常未受过专业培训。管理部门可以定期对这些营业员进行培训，提高他们的专业素质和服务水平，从而提升市场的服务形象。

b营业员的监督。物业管理部门可以作为投资者在市场的代表，承担监督营业员的任务，通过巡查监督，及时制止营业员在商铺内看报纸、听音乐、吃饭等现象，

确保市场的规范、和档次。

c商务服务。物业管理部门应配合经营，提供通讯、订房、订票、打字、传真、电子商务等服务，不仅为商家和消费者提供方便，也扩大了市场的服务功能。

d信息服务。为促进市场的经营，物业管理部门还应利用消防广播、专栏电子屏幕、局域网等信息媒介，为商家提供业务信息和管理信息，主动为商家联络相关厂家，提供商讯，为商家推介适销对路、价格有竞争力的商品，引导商家开展经营活动。 E监督管理，确保市场的信誉。

为维护市场的形象，创造良好的市场信誉，保证市场经营的长远利益，物业管理部门还要加强对市场内经营者的监督和管理，不准欺行霸市，不准进行不公平竞争，打击假冒伪劣商品等。

a货品控制。控制进入市场的商品，打击假冒伪劣商品，提高商品的质量，维护市场的信誉。

b处理客户投诉。对商品质量问题要妥善处理，始终以一个中间人的姿态来处理；对售货员的服务态度问题要进行教育说服。

八、管理制度与档案管理

科学管理、合理量化、健全制度是我们取的成功的重要保障，为确保达到高标准的管理目的，应该以市场发展战略和经营管理目标，依据中华人民共和国《物权法》实行专业化、科学化、规范化管理。以及制定管理规章制度。

管理制度

一）公众制度：略

二）内部管理制度：略

三）运作管理制度：略

四）员工培训考核制度：略

五）市场档案的建立与管理

随着建筑设计高科技、专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素，为此，名乡国际皮革城的物业管理的档案建立与管理必须采用电子计算机技术。通过档案的“集中化、有序化、信息化”的程序建立适合市场的档案管理方案，达到资源共享，

合理利用的目的，在信息收集、存储时做到内容全面、丰富，尽可能完整，我们拟对市场所有物业管理与服务项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案，树立档案管理的财富观、资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务。

1、档案管理运作环节：

资料收集→资料输入整理→资料归档→资料利用

2、档案资料的分类：

1）、接管移交资料：略

2）、管理档案资料：略

3、资料收集

资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩大信息的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指名乡国际皮革城的结构全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料。

4、资料分类整理

1)分辨真伪。

2)分类排序。

3)组编档号。

4)装订精美。

5、档案资料管理

1) 采用原始档案和电脑档案双轨管理制。

2) 采用多种形式的文档储存方法,便于原始档案的管理(如:采用录像、刻盘、

胶卷、照片、图景等方法)。

3) 必须尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好地保护原始档案的

资料免受翻动的磨损和损坏。

4) 建立健全的档案外借管理规定，档案管理必须专人负责，应做到保管、保

密，工作细致；如有破损，应及时修补。

5) 档案管理室必须达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。