房地产项目开发的法律风险提纲
房地产项目开发的法律风险专题讲座
讲稿提纲（第五次修改）
第一部分合同法的基本知识与概念
一、合同的重要概念
合同生效、合同效力待定、无效合同（无效合同条款）、合同中止、合同解除、合同终止。
二、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别
三、附条件和附期限的合同
四、可变更可撤消合同
五、合同的主要条款
六、格式条款问题
七、合同违约问题（定金、押金、保证金、违约金、赔偿金、如何免除违约责任等）
八、合同争议解决（协商、诉讼、仲裁、执行、行政处罚）
第二部分房地产项目开发法律风险防范
第一个问题房地产开发管理基本制度
房地产基本法律关系、行政管理、市场准入、法律责任（刑事责任，违约责任，行政责任）
第二个问题房地产开发过程中的土地使用权法律风险
一、开发项目用地的获取与灭失▲；
二、土地使用权法定登记的法律效力；
三、出让土地使用权与转让土地使用权区别、限制；
四、国有划拨土地使用权的使用风险；
五、土地使用权抵押融资问题；
六、土地使用权的租赁问题；
七、土地使用权入股或合作开发法律风险与司法实践
第三个问题房地产开发经营中的应注意的主要风险
一、房地产开发的注册资金与投资总额、项目资本金、资质取得；
二、房地产项目开发公司、项目转让及其条件与后果▲；
三、房地产开发联营及有效条件▲
四、房地产合作开发的法律风险▲
(a)房地产合作建房合同及有效要件；(b)房地产联营和联建区别分析；(c)房地产参建合同及有效要件；(d)房地产合作开发中新增建筑面积处理的法院思维
五、房地产开发的规划许可问题
六、房地产前期开发的房屋拆迁主要法律问题
七、房地产开发项目的竣工验收法律问题
八、房地产开发中未经规划许可新增建筑面积的处理（杭州市区）
第四个问题房地产公司与建筑公司的法律风险关系
一、工程款结算的争议解决问题
二、“阴阳合同”的法律效力认定与冲突处理
三、合同履行中因建筑材料或设备大幅度涨价或下跌引起的纠纷处理
四、合同无效或合同条款无效的法律定性分析及产生的后果
五、如何规避施工单位利用工程款项优先受偿权的运用及对策
六、如何界定建筑工程项目的转包、分包（专业分包和劳务分包）、带资承包、挂靠行为及处理
七、建筑施工合同中的垫资条款法律效力的认定及处理
八、建筑物的质量保修法律问题
九、工程建设合同担保和工程风险问题
十、施工单位不规范施工带来的法律风险处理
第三部分、商品房销售中的主要法律问题与风险防范
第五个问题销售代理中主要的法律风险与防范
一、销售代理资格的法律规定
二、销售代理公司与开发商的法律关系（对销售代理的分析）
三、我国对销售代理的收费规定
四、销售代理违反国家规定所需要承担的法律责任
第六个问题商品房销售广告与宣传资料的法律风险问题
一、当前商品房销售广告与宣传存在违法行为的主要类型▲
(1)商品房环境方面的宣传；(2)商品房使用功能广告；(3)表明提供优惠或附赠送礼品和其它法律禁止用语的广告；(4)、表明商品房证号、面积、价格等方面的广告。
二、商品房广告与宣传资料的法律性质定位
(1)要约邀请与要约概念(2)我国司法实践中将售房宣传广告视为要约的规定▲(3)认购书（包括内部认购书）的法律约束力(4)合同定金的认定及其处理（预付款、保证金关系）
三、虚假商品房广告应承担的法律责任▲
第七个问题商品房包销行为的法律规范与风险
一、商品房包销行为的法律性质
二、包销合同里的法律关系
三、常见的包销合同纠纷的法律问题
(1)、包销人主体资格的法律效力问题；(2)、包销人参与开发商与买受人的买卖合同中应承担的责任；(3)、包销人的售房宣传广告虚假引起纠纷，开发商是否应承担连带责任的问题；(4)、包销人不按照包销合同约定的价格销售商品房，是否应承担违约责任的问题；(5)、开发商将本该由包销人销售的商品房擅自出售，是否应当赔偿包销人的损失问题；(6)、商品房包销中的税金问题
第八个问题商品房销售（预售与现售）法律规定与司法实践
一、商品房预售基本概念
(1)商品房预售合同适用分析；(2)商品房预售条件；(3)商品房出售时的法定证明文件；(4)商品房预售合同登记备案的法律效力及争议处理▲
二、国家禁止的商品房销售类型
三、商品房按建筑面积销售计价应注意的问题▲
四、商品房时按套内建筑面积销售计价应注意的问题▲
五、商品房销售时候出现面积误差的处理▲
六、商品房预售后规划、设计变更的争议处理▲
七、商品房销售中的诚信失守的惩罚（一房多卖）▲
八、商品房销售时违约金数额和损害赔偿计算方法▲
九、无须合同约定购房者可以依法退房的类型▲
十、商品房共摊面积的计算方法
第九个问题、预购商品房再转让的法律分析（期房买卖）
一、预购商品房再转让（期房转让）的法律支持与政策规定
二、预购商品房再转让（期房转让）的条件
三、预购商品房再转让的本质意义
四、预售商品房转让的程序
五、预购商品房再转让与附期限或附条件合同的区别
第十个问题、商品房买卖的贷款法律分析
一、商品房买卖贷款协议、担保协议和/或保险合同
二、住房公积金贷款的限制、条件、期限
三、签订商品房买卖合同时对按揭贷款条款应注意问题
四、贷款合同与商品房买卖合同关系
第十一个问题、商品房交付使用及其质量保证
一、商品房交付使用的定义、交付要求、应提供的文件
二、逾期交付的法律后果
三、商品房的保修责任与保修期限▲
四、商品房买卖权利暇疵责任承担▲
五、商品房质量纠纷处理
六、商品房销售意外风险责任承担▲
第十二个问题商品房买卖转移登记和权证办理
一、开发商办证的权利与承担义务分析
二、未经登记不得对抗第三人和不发生物权转移▲
三、商品房买卖转移登记需要提交资料
四、预购商品房的预告登记、单方预告登记
五、房地产权证（小产证）的办理时限
第十三个问题商品房销售中其它热点问题法律分析▲
一、赠送草坪或花园的法律效力
二、阳台面积计算
三、屋顶平台买卖的效力
四、车库（包括地下车库）的销售法律效力
五、公寓式酒店、单身公寓等买卖的法律问题（以杭州市区为例）
六、商品房住宅的配套公建设施的移交与归属（以杭州市区为例）
七、交付的商品房不符合国家规定标准或合同约定问题分析（层高、日照、采光、层次、发射塔、变压器、电缆等其它相邻权纠纷）
八、商品房买卖中发生或应交纳的税费及争议处理
九、已过保修期的商品房出现质量问题的承担责任
第四部分物业管理中的法律问题
第十四个问题前期物业管理应注意的问题分析
第十五个问题物业管理法律分析
一、物业管理公司的权利
二、物业管理公司的义务
三、物业管理公司需要承担的法律责任
四、物业管理中的费用收取及如何应付业主拖欠物业管理费用
第十六个问题关于小区内的机动车停放收费问题（以杭州市区为例）第十七个问题建筑物所有权与区分使用权的认定与分析
企业防范经营法律风险提示三十条
企业防经营法律风险提示三十条 【导读】：为了帮助企业获得更加安全稳定的发展，预防和降低企业经营与管理中的法律风险，通过近几年涉企案件中所反映出的企业经营与治理过程中存在的各类问题，在此就企业在经营管理过程中应当注意的事项提出以下建议和提示，供企业参考。 一、订立合同时的注意事项 提示一：请签署完备的书面合同 经济形势变化导致部分企业不能正常履约，少数企业会利用企业之间合同手续上的欠缺逃避违约责任。完备的书面合同对于保证交易安全乃至维系与客户之间的长久关系十分重要。建议您尽可能与客户签署一式多份的书面合同，保持多份合同容的完全一致并妥善保存。 提示二：请妥善保管合同相关证明资料 受经济形势变化影响，在合同履行过程中双方变更合同容，包括数量、价款、交货、付款期限等现象较多，但为避免纷争，建议您妥善保管对于证明双方之间合同具体容具有证明力的下述资料：与合同签订和履行相关的发票、送货凭证、汇款凭证、验收记录、在磋商和履行过程中形成的电子、传真、信函等资料。 提示三：请完善公章保管、使用制度 建议您完善有关公章保管、使用的制度，杜绝盗盖偷盖等可能严重危及企业利益的行为。在签署多页合同时加盖骑缝章并紧邻合同书最末一行文字签字盖章，防止少数缺乏商业道德的客户采取换页、添加等方法改变合同容侵害您的权益。 提示四：请细化业务人员的签约授权 企业业务人员对外签约时需要授权。建议您在有关介绍信、授权委托书、合同等文件上尽可能明确详细地列举授权围，以避免不必要的争议。业务完成后建议您尽快收回尚未使用的介绍信、授权委托书、合同等文件。 提示五：请务必通知客户相关业务人员的离职情况 企业业务人员离开您的企业后，建议您在与其办理交接手续的同时，向该业务人员负责联系的客户发送书面通知，告知客户业务人员离职情况。 提示六：请在一年行使撤销权 如果您认为客户在与您签署合同过程中存在欺诈、胁迫行为的，或者您事后发现签署合同时对合同容有重大误解，或者您认为合同权利义务安排显失公平的，您可以请求法院撤销合同。但是务必自知道或者应当知道撤销事由之日起一年行使撤销权，否则您将失去请求法院撤销合同的权利。当然，您在撤销权行使期限提出的请否能得到法院支持还将取决于您所举证据是否充分。 提示七：请注意“订金”、“保证金”不等于“定金” 您在签订合同时可能为了确保合同履行而要求对方交付定金，由于“定金”具有特定法律含义，请您务必注明“定金”字样。您如果使用了“订金”、“保证金”等字样并且在合同中没
集团系统法律风险提示、评估办法
集团系统法律风险预警、法律风险评估报告制度 目录 第一章总则 第二章法律风险预警 第三章法律风险评估制度 第四章责任 第五章其他 集团系统法律风险预警、法律风险评估报告制度 第一章总则 第一条为加强集团系统法律风险的管控及预控工作，防范经营风险，特制定本办法。 第二条本办法适用于集团本部（含事业部）及各二级企业。 第三条本办法所称的法律风险是指企业因自身经营行为的不规范或者对方违法犯罪、侵权违约以及外部法律环境发生重大变化而造成的不利法律后果的可能性。 第条法律风险预警是指在企业经营管理过程中，对企业的法律风险的全方位、动态化预警监控。完整的企业法律风险预警流程包括风险识别、预警提示、动态反馈四个环节。 第条法律风险评估制度 定期审查集团及各二级企业债权债务情况、设立、治理结构情况、
企业管理情况、人力资源管理等方面，发现识别经营、生产和管理活动中的潜在法律风险，对现有法律风险进行识别、归类、排序，出具《法律风险评估报告》，提出下一步进行风险控制管理的建议等。 第条法律风险预警及法律风险评估主要负责部门是集团法务部及外聘律师，集团各部门及各二级企业是法律风险防控的具体实施部门或单位，是反馈法律风险防控措施解决情况的主体，有义务配合集团法务部及外聘律师提供各项信息及资料。 第二章法律风险预警 第条法律风险预警报告制度是指集团各部门及各二级企业在经营管理过程中，如发现或发生本办法所称的法律风险时，应在第一时间向集团法务部通报，并附相关说明及资料。 第条法律风险预先识别。 集团法务部可以根据各企业经营管理特点和业务范围，预计可能的法律风险点，向各相关部门、企业调查相关法律事项及获取信息及资料等，各相关部门、企业应积极配合，并在日内全部提供。 第条法律风险预警 1.法律风险提示 法务部收到预警报告及资料或自行收集的资料后，应对涉法事项进行法律分析，评估法律风险，处理方式如下： 1）若风险较低，不影响企业正常经营管理的，无须发出法律风险提示单； 2）若风险较高，有发生诉讼等风险的，应发出法律风险提示单，
私募基金风险揭示书风险条款汇总【最新版】
私募基金风险揭示书风险条款汇总 对于私募基金的设立过程而言，募集行为管理和投资者适当性管理，是不容忽视的重要环节。中基协在2016年4月15日发布的《私募投资基金募集行为管理办法》中，列出了私募基金募集应当履行的程序: 1、特定对象确定; 2、投资者适当性匹配; 3、基金风险揭示; 4、合格投资者确认; 5、投资冷静期; 6、回访确认。 其中，《私募投资基金风险揭示书内容与格式指引》作为文件附件，为私募基金管理人提供了格式参考。而在投资者实际参与的私募基金中，面临的各类投资风险问题要比该格式指引复杂。以下内容对
私募基金投资者面临的特殊风险和一般性风险进行了收集整理，供实际操作中参考。 一、特殊风险揭示 (一) 基金合同与中国基金业协会合同指引不一致所涉风险 本基金合同依据中国基金业协会发布的《契约型私募投资基金合同内容与格式指引》(以下简称“《指引》”)及相关法律法规制定。《指引》规定，在不违反《中华人民共和国证券投资基金法》、《私募投资基金监督管理暂行办法》以及相关法律法规的前提下，基金合同当事人可以根据实际情况约定《指引》规定内容之外的事项;《指引》中某些具体要求对基金合同当事人确不适用的，当事人可对相应内容做出合理调整和变动。本合同中对《指引》规定内容之外的部分事项进行约定，也可能存在个别内容与《指引》不一致，或不适用《指引》中个别规定的情形，可能对投资者合法权益造成影响。 (二)私募基金未托管所涉风险 本基金为(合伙型)股权投资基金，尽管所有投资者已经在合伙协议第【X】条对不托管及相应的保障投资基金财产安全的制度措施和纠纷解决机制进行了约定和释明，并已另行签订《不托管协议》，但
企业合同法律风险防范
企业合同法律风险防范 企业合同法律风险防范 第一部分合同签订阶段风险及防范 1、对方当事人缔约能力风险 风险一：合同效力待定的风险 无权代理、限制行为能力订立的合同为效力待定的合同，合同是否有效取决于有处分权人、被代理人的事后追认，但追认是对方的单方行为，主动权在对方，对其有利才追认，不利则不予追认。 防范：签订合同前要审查对方是否具有完全行为能力，能否履行合同上的义务，，对自然人而言是否成立，对企业而言则是否具有法人地位，是否已经注册成立。涉及标的物处分或转让的，审查该方是否对标的物具有处分的权利(包括其是否所有人或具有处分权)，必要时要求对方对自己的处分权作出保证。 风险二：合同欺诈的风险 对方盗用其他单位签订合同或以虚假的单位签订合同。从合同法的角度上分析，被假冒单位没有做出交易的意思表示，不是合同上的当事人，不会承担任何合同上的法律责任，而假冒单位或个人不是以自己的名义签订合同，合同根本不存在，也不能追究其合同上的责任。如果造成己方的损失，该假冒人可能根本没有能力承担任何法律责任，其目的在于利
用合同进行欺诈，骗取己方的财物。 防范：实行客户资信管理制度，签订合同前要对客户的资信信息、资信档案、信用状况、信用等级进行调查了解，最大限度地控制客户信用和违约风险。签订合同时要审查对方的信誉和履约能力，包括对合同承办人的资格进行审查，必要时应查看对方的营业执照和企业年检资料，确定对方是否为依法注册并有效存续的法律主体，了解对方的经营范围，以及其资金、信用，经营情况，是否具有法定的资格进行合同项下的业务。同时对合同经办人尤其是签字代表进行审查，查看对方开具的授权委托书，包括该授权委托书签字盖章是否真实、授权范围是否明确，有无存在涂改之处，以确定对方签约人的合法身份和权限范围，确保合同的合法性和有效性。对于标的额大的交易或需长期履行的合同，还应到工商、税务、银行等单位调查对方当事人的资信能力。 风险三：签约能力禁止的风险 风险：单位内部不具备缔约资格的职能部门订立合同、法律禁止某些主体订立特定合同，合同一律无效。这种无效的法律后果是，如果一方有过错的，应对无过错一方承担损害赔偿责任。因此，如果己方和不具订约资格的主体订立合同导致合同无效并发生损失，自己有过错的，对己方过错部分将不能获得对方赔偿。另一方面，如果己方内部职能部门对外订立合同，合同被认定无效，己方存在过错的需向对方承
房地产项目合作开发及法律风险防范
房地产项目合作开发及法律风险防范 一、房地产项目合作开发模式的选择 存在三种典型的合作模式： 1、合同型合作开发模式。 是指出地方在不转让土地使用权的前提下以合作项目的土地使用权作为投资、投资方以现金等作为投资，双方以签订合作开发合同的方式来合作开发房地产项目。即一方出地、一方出资，通过合同约定享有权利和义务，但是土地不转移过户，出资方也不办理土地加名，所有开发手续均以出地方名义办理。优点在于省去了土地过户的复杂手续。缺点在于，对于投资方来说，不加名字，土地方如违约，权利难以得到保障。 2、联建型合作开发模式。 是指一方提供土地使用权，另一方提供资金和技术，双方共同办理土地使用权变更登记及合建审批手续，投资方办理土地的加名手续，房地产开发以共同名义进行，双方共同负责建设施工，并按合同约定比例共享利益、共担风险。优点是一定程度上保障投资方对土地的控制和权益。缺点，此种模式要求一方具有房地产开发资质，并需要办理土地更名和合建审批手续，手续复杂，获批准难度大。 3、法人型合作开发模式。 是指出地方以合作项目的土地使用权出资，投资方以现金等出资共同组建一个项目公司来合作开发房地产项目。此种模式，项目公司是独立法人，独立承担法律责任，独立于合作各方。合作各方通过合资合同、公司章程等约定权利、义务，责任明确，且是有限责任，法律风险相对较小，后续股权易于转让。缺点，土地需要过户至项目公司，具有一定手续和费用。 二、房地产项目合作开发的主要法律风险 1、合作主体经营资格不合法的法律风险。 要求合作各方中至少有一方具有房地产开发经营资格，这影响合作合同效力。若双方均不具有房地产开发经营资质，合同无效。各方将承担由此引起的法律风险，包括交易成本及各项财产损失等。 法律依据：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）（简称“法释[2005]5号解释”）第十五条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立
合同风险提示书
合同风险提示书 篇一：法律风险提示书 法律风险提示书 尊敬的唐宴军、黄兵先生，张淑英、唐春蓉女士：我所接受您们的委托，现就您们签订《代为购房协议书》并要求办理见证一事，根据您们提供的资料及与您们沟通的情况，秉承诚实信用原则，现根据相关法律法规的规定以及本所办理类似法律事务的经验，作如下风险提示，供您们参考并确认知悉： 情况分析说明 针对您们的要求，我们仅在您们所提供材料证据真实的前提下对您们双方签订《代为购房协议书》行为的真实性进行证明。 1、依照《民法通则》、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题意见》及其他相关司法解释的规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或解除。 2、根据《合同法》及相关司法解释规定，您们约定的协议内容对双方的行为均具有约束力。 3、其他相关部门或机关是否能直接依据《见证书》为您们办理产权登记、过户手续，而不要求您们履行其他程序，办理其他手续，我们无法保证。
4、前已述及，我们仅对您们双方签订协议行为的真实性予以见证，请您们自觉遵守你们双方签订的《代为购房协议书》约定义务，同时提请双方各自规避行为的风险。 【特别声明】 本建议旨在对您们要求所为您们签订《代为购房协议书》见证一事有关的法律风险进行前瞻性的评估和提示，因实际情况较为复杂，本建议不可能涵盖已然或未然的全部法律风险。 本建议仅供参考，未经本所同意，不得用于其他用途。任何人用于其它目的均不构成对本所的任何法律责任。 南充市顺庆区东昇法律服务所 雍兴友邓文良 二0一二年六月二十九日 签收人：签收时间： 篇二：风险提示书 风险提示书 尊敬的投资人： 由于认购股权投融资产品作为一种直接投资方式，在投资过程中可能会面临多种风险因素。因此，根据有关法律法规规定的要求，在您选择参与股权投融资项目前，请仔细阅读以下重要内容。 股权投融资项目具有一定的风险，我们郑重提醒您：在
法律风险提示函
法律风险提示函 This manuscript was revised by the office on December 10, 2020.
法律风险提示函 2011年7月 致：苏州×××××科技有限公司 本律师在为众多企业单位提供法律服务的过程中，发现不少企业在日常管理中存在一些漏洞，为防范这些漏洞及其产生的法律风险，根据以往的经验，现向贵公司提出以下建议： 一、企业员工遭受工伤时，企业向其支付医疗费的法律风险及防范 案例：某公司员工王某在工作中，因履行职务的原因遭受李某某、吕某某等人殴打致伤，王某被及时送往医院治疗，治疗期间公司承担了所有治疗费用及往来差旅费共计100000余元。该案后由公安机关立案侦查，李、吕等人被指控犯罪。通过协商达成和解协议，李、吕等人愿赔偿王某18万元，然而公司支付100000余元医疗费用这一事实却未在和解协议中提及。事后，王某向劳动部门申报了工伤，被确认为工伤10级。王某现要求公司承担工伤赔偿责任，令公司陷入难以挽回医疗费损失的尴尬境地。 评析：上述案例，公司支付的医疗费可向侵权人追偿。而侵权人与受伤员工达成了和解协议，医疗费理应从侵权人的赔偿中扣除。但和解协议未提及医疗费用的事项，无法确认侵权人的赔偿项目的具体内容，导致公司所支付医疗费难以追偿的处境。 律师提醒：员工遭受工伤特别是第三人侵权导致员工受伤，企业在预付员工医疗费等其他费用时，应在付款前要求员工或其近亲属填写暂借单。暂借单中应列明借款人、借款日期、借款金额等事项，并应由借款人本人或其近亲属签字或按手印后方可领取钱款，以备日后用于依法结算、追偿或予以抵扣。 二、企业员工代表企业对外结算的法律风险及防范
法律风险提示单
法律风险提示单 根据《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《公司法》、《劳动法》等相关法律及最高人民法院的有关司法解释，作如下法律风险提示： 1、公司设立要规范操作，设立过程中各种手续应及时办理，否则将可能因设立行为瑕疵而归于无效。 2、公司投资应依法进行，对投资项目进行法律上的可行性论证，避免法律障碍，否则会导致投资效率低下甚至失败。 3、明晰企业设立、经营管理过程中形成的各种权益和收益的权属界定，优化股权安排，避免产生权属纠纷而影响正常生产经营。 4、涉及重大担保、改制重组、投融资等高风险业务时，要聘请律师参与决策论证、制度安排、程序设计、方案审核和文件制定的全过程，依法妥善处理各种利益关系，完善各项制度，以防止由于法律事务工作的缺失及为规避风险而裹足不前，放弃发展机遇。 5、增资扩股时，新增资本要经过资产评估，并折算成公司股份；新增股东要经过原有股东的同意，并召开新的股东大会形成决议。同时要办理相应的变更登记手续。 6、警惕非法集资、虚假按揭套取银行贷款、违规贷款、挪用资金的风险。 7、对外转让股权，应书面通知其他股东征求同意并形成有效的股东会决议。受让方应要求转让方提供其他股东同意转让或者放弃优先权的证明，以保证转让行为有效。否则可能会导致转让无效。 8、强制执行股东的股权时，在作价程序和实体方面就注意维护被执行人的权益，并没有按照规定及时通知其他股东，否则拍卖转让股权的行为可能会归于无效。 9、公司新增股东，应当及时办理变更登记,以避免公司新股东与原有股东因股权而发生纠纷、以及因不及时变更而承担相应的行政法律责任的风险。 10、企业国有产权转让必须按规定程序进行，经批准后方可转让。要切实维护职工合法权益；在清产核资、财务审计的基础上，进行资产评估。转让信息要公开发布，转让方式要按规定规范进行。否则股权转让可能归于无效。 11、加强质量、安全生产管理，避免成为产品责任、合同责任及雇主责任的承担者。 12、加强业务人员培训，素质低劣，为达到目的不择手段，无权代理，滥用代理权等将可能有损公司利益。
房地产开发企业法律风险类别及表现.doc
房地产开发企业法律风险类别及表现 房地产开发企业面临的法律风险分类： 一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括： 1、土地使用出让过程中的法律风险 （1）政策及法律、法规变化的风险； （2）政府规划方案变更的风险； （3）土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制； （4）招拍挂过程中的法律风险； （5）物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险； （6）房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险； （7）土地使用权被政府收回的法律风险。 2、土地使用权转让过程中的法律风险
（1）土地使用权转让合同无效的法律风险； （2）土地使用权权属瑕疵的法律风险； （3）土地使用权转让的税收法律风险； （4）因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险； （5）土地使用权转让变更登记过程中的中法律风险。 3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 （1）合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在实务中，很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。）； （2）土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险； （3）房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：很多公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险）； （4）房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险； （5）房地产项目公司的税收风险；
风险提示书
风险提示书 1、投资有风险，交易需谨慎 无锡君泰贵金属交易中心的黄金及白银现货交易具有高投机性和高风险性，不适合于利用养老基金、举借债务、银行贷款等方式取得的资金进行投资的投资者。 2、无锡贵金属交易中心的黄金及白银现货交易只适合于以下投资者： A、投资者必须是年满18周岁以上具有完全民事行为能力的人。 B、由于此交易的高风险性，若投资者的所有账户余额全部损失，仍不会改变其正常的生活方式。 C、能够充分保证、同意和理解一切有关于此交易的风险，并且在经济，生活等其他方面 有能力承担所有风险的投资者。 相关风险提示： 1、价格波动的风险： 由于黄金、白银是具有金融属性的特殊商品，因此其价格受多种因素的影响，如国际经济形势、美元汇率、相关市场走势、政治局势、原油价格等等。这些因素对金银价格产生影响的机制非常复杂，投资者在市场操作中难以全面把握，并且信息采集的渠道并不明确，存在不对称性，因而出现投资决策失误的可能性较高。如果投资者在出现投资决策失误时不能有效控制风险，则可能遭受较大的损失。 2、交易风险： （1）、投资者需要了解无锡贵金属交易中心的黄金、白银交易是一种低保证金和高杠杆比例的投资，其高风险性决定了此种交易可能导致快速的盈利和亏损，在建仓的方向与行情的波动相反时,会造成较大的亏损，同时根据亏损的程度需要不断的随时追加保证金,投资者必须有条件满足这种要求，否则其持仓将会被强行平仓，导致投资者的损失。 （2）、行情报价由交易所以伦敦现货黄金白银市场价格为基础，综合国内黄金白银市场价格及中国人民银行人民币兑美元基准汇率，连续报出现货黄金、白银的人民币买价及卖价，其价格可能会与其他途径的报价有微弱的差距，交易中心并不能保证其交易价格与其它市场保持完全的一致性。 （3）、投资者在交易中心的交易系统内，通过网上终端所提交的市价单一经成交，即不可撤销，投资者必须接受这种方式可能带来的风险。 （4）、投资者通过会员以电话的方式下市价单，一经会员交易部报价确认成交后，此市价单即不可取消，投资者必须接受此种报单方式有可能带来的风险。
律师法律风险提示模版
银行法律风险提示 致：xx银行 根据顾问律师在近期的顾问工作以及与贵行的工作交流，本所就银行办理以下事项或业务时应注意的法律风险，向贵行做以下提示： 一、关于办理抵押、质押登记的相关问题 《物权法》第224条“以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立”、第226条“以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立”、第228条“以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立”。 根据以上规定，银行在办理有限责任公司或非上市公司的股权质押时，应当到相关的工商登记管理部门办理股权质押登记手续，该质权方能设立；同时，以应收账款出质的，当事人应当到人民银行信贷征信机构办理出质登记，该质权方能设立。 上述条款既是对质权设立的强制规定，也是对工商管理部门、人民银行等登记部门的职责要求。但据我们了解，成都市范围内，目前在该两部门办理质权登记时均遇到一些障碍或者是该相关部门还未有受理质押登记工作。即出现了银行无法依照《物权法》规定办理质押登记，但若不办理相关登记，又将造成银行质权不能有效设立的法律风险。 对此，我们建议，在相关部门目前不能受理上述质押登记的情况下，贵行可以考虑采用以下措施来防范或减少风险：
（1）贵行仍应到相关部门递交办理上述质押登记的申请或资料，并应做好相关的证据保全工作（必要时可请公证人员陪同前往，并对申请办理质押登记行为出具公证）。如今后确因该质权未能有效设立而给银行造成损失的，贵行可据此并依据《物权法》第21条“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”之规定，要求登记机关承担赔偿责任。 （2）同时对相关部门没有依法办理相关登记的，贵行也有相应救济措施。如依据《行政复议法》第六条“有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依照本法申请行政复议：······（八）认为符合法定条件，申请行政机关颁发许可证、执照、资质证、资格证等证书，或者申请行政机关审批、登记有关事项，行政机关没有依法办理的······”之规定，贵行可以在有关部门不依法办理登记后申请复议，同时，依据《行政诉讼法》第三十七条“对属于人民法院受案范围的行政案件，公民、法人或者其他组织可以先向上一级行政机关或者法律、法规规定的行政机关申请复议，对复议不服的，再向人民法院提起诉讼；也可以直接向人民法院提起诉讼”之规定，贵行在因无法登记而导致的质权落空之时，可以依法向人民法院提起行政诉讼，并依据《行政赔偿法》相关规定，要求有关部门对因不依法行使职权而造成的损失进行赔偿。 二、关于国有企业提供担保应向国有资产管理部门备案 目前在贵行的授信条件中，多有出现“由国有企业提供保证、抵押等担保”的情形。为此，在办理国有企业提供担保的业务中，贵行应注意以下规定：1、《企业国有资产产权登记管理办法实施细则》第六条“企业提供保证、定金或设置抵押、质押、留置，以及发生资产被司法机关冻结情况的，应当在申办各类产权登记中如实向产权登记机关报告”；2、《四川省企业国有资产监督管理暂行办法》第二条“我省国有及国有控股、国有参股企业中的国有资产的监督管理，适用本办法”、第二十条“国有独资公司（企业）的下列重大事项应当事前向国有资产监督管理机构备案：（二）对外提供的单项担保额超过国有
房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范演示教学
房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范 房地产业不断发展对改善民众居住条件，促进社会稳定和谐，提升GDP总值，具有重要作用。房地产开发企业作为市场主体既有大好机遇又面临着各种风险。而作为房屋市场化交易的一个重要中间环节的开发商按揭贷款，就存在不可回避的风险。本文笔者对房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范谈点粗浅看法。 一、开发商按揭贷款主要操作流程 （一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。 （二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。 （三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。 （四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。 二、按揭中的各种法律关系 从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人和保险公司。其他还包括律师、房屋中介机构等。各主体之间的法律关系分别为：（一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。 （二）购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按银行的要求提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据购房人的个人情况、资信情况确定是否同意放款以及具体方式，双方签署借贷合同。 （三）购房人与银行之间的抵押担保关系。购房人在向银行申请贷款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行。这需要在产权证下发后，方能实现，在此之前由开发商提供阶段性担保。 （四）开发商与银行、购房人之间的担保关系。由于在按揭过程中，房屋尚未取得产权证无法办理抵押登记，所以银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法
风险揭示书(模板)1
风险揭示书 尊敬的投资者： 湖南维财大宗贵金属交易所（以下简称交易所）的大宗贵金属交易业务是一种潜在风险较高的投资品种，对投资者的风险承受能力、理解风险的程度、风险控制能力以及投资经验有较高的要求。客户签署本协议，代表其与湖南维财大宗贵金属交易所进行大宗贵金属交易业务的风险认知及了解。 本揭示书旨在向投资者充分揭示投资风险，并且帮助投资者评估和确定自身的能力。本揭示书披露了交易过程中可能发生的各种风险因素，但并没有完全包括所有关于贵金属交易的风险。鉴于投资风险的存在，在签订本协议及进行交易前，投资者应该仔细阅读本风险揭示书，必须确保自己理解有关交易的性质、规则，并依据自身的投资经验、目标、财务状况、承担风险的能力等自行决定是否参与此交易。 对于本揭示书有不理解或不清晰的地方应该及时咨询相关的机构，对揭示书不存在异议时请亲笔签字确认。 温馨提示 1、大宗贵金属交易业务具有高投机性和高风险性，不适合利用养老基金、债务资金（如银行贷款）等进行投资。 2、大宗贵金属交易业务只适合于以下投资者： （1）年满18周岁并具有完全民事行为能力的中国公民； （2）能够充分理解有关于此交易的一切风险，并且具有风险承受能力的投资者； （3）因投资失误而造成帐户资金部分或者全部损失、仍不会改变其正常生活方式的投资者。 相关的风险揭示 1、政策风险 由于国家法律、法规、政策的变化，紧急措施的出台，相关监管部门监管措施的实施，交易所交易规则的修改等原因，均可能会对投资者产生影响，投资者必须承担由此导致的损失。 2、价格波动的风险 大宗贵金属作为一种特殊的具有投资价值的商品，其价格受多种因素的影响（如国际经济形势、美元汇率、相关市场走势、政治局势、原油价格等），这些因
房地产项目开发的法律风险提纲
房地产项目开发的法律风险专题讲座 讲稿提纲（第五次修改） 第一部分合同法的基本知识与概念 一、合同的重要概念 合同生效、合同效力待定、无效合同（无效合同条款）、合同中止、合同解除、合同终止。 二、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别 三、附条件和附期限的合同 四、可变更可撤消合同 五、合同的主要条款 六、格式条款问题 七、合同违约问题（定金、押金、保证金、违约金、赔偿金、如何免除违约责任等） 八、合同争议解决（协商、诉讼、仲裁、执行、行政处罚） 第二部分房地产项目开发法律风险防范 第一个问题房地产开发管理基本制度 房地产基本法律关系、行政管理、市场准入、法律责任（刑事责任，违约责任，行政责任） 第二个问题房地产开发过程中的土地使用权法律风险 一、开发项目用地的获取与灭失▲； 二、土地使用权法定登记的法律效力； 三、出让土地使用权与转让土地使用权区别、限制； 四、国有划拨土地使用权的使用风险； 五、土地使用权抵押融资问题； 六、土地使用权的租赁问题；
七、土地使用权入股或合作开发法律风险与司法实践 第三个问题房地产开发经营中的应注意的主要风险 一、房地产开发的注册资金与投资总额、项目资本金、资质取得； 二、房地产项目开发公司、项目转让及其条件与后果▲； 三、房地产开发联营及有效条件▲ 四、房地产合作开发的法律风险▲ (a)房地产合作建房合同及有效要件；(b)房地产联营和联建区别分析； (c)房地产参建合同及有效要件；(d)房地产合作开发中新增建筑面积处理的法院思维 五、房地产开发的规划许可问题 六、房地产前期开发的房屋拆迁主要法律问题 七、房地产开发项目的竣工验收法律问题 八、房地产开发中未经规划许可新增建筑面积的处理（杭州市区） 第四个问题房地产公司与建筑公司的法律风险关系 一、工程款结算的争议解决问题 二、“阴阳合同”的法律效力认定与冲突处理 三、合同履行中因建筑材料或设备大幅度涨价或下跌引起的纠纷处理 四、合同无效或合同条款无效的法律定性分析及产生的后果 五、如何规避施工单位利用工程款项优先受偿权的运用及对策 六、如何界定建筑工程项目的转包、分包（专业分包和劳务分包）、带资承包、挂靠行为及处理 七、建筑施工合同中的垫资条款法律效力的认定及处理 八、建筑物的质量保修法律问题 九、工程建设合同担保和工程风险问题 十、施工单位不规范施工带来的法律风险处理
法律风险提示讲课稿
法律风险提示 （一） 最近公司发生几起合同诉讼案件，透过这些案件，发现我公司在合同订立、履行、证据保全等方面风险防控意识薄弱，措施欠缺，根据公司法律风险控制要求，提出以下建议： 一、合同订立和履行的法律风险和防范 案例：浙江玉环县永隆机械公司与我公司建立事实买卖合同，双方无书面合同。我公司通过传真给永隆机械公司发出《临时补货通知单》，写明先款后货，交付地为绵阳高新区，永隆公司根据该《补货通知》将部分货物运输到我公司，现尚有9万余货物至今未交付。目前永隆公司已停产，人去楼空。为挽回损失，我公司先向合同履行地绵阳市高新区法院提起诉讼，但高新区法院以无书面合同约定合同履行地，传真件的《补货通知》系我公司单方面的要约且为复印件，在未得到对方认可的情况下不能认定合同履行地为绵阳高新区，故而不予受理我公司的起诉。 我公司继而向被告住所地浙江玉环县法院提起诉讼，法官初步审查，认为，我公司所提供的所有证据均是我公司单方面的传真复印件，无被告的签字或盖章，付款证据承兑汇票无法看到对方收到了货款，在被告不到庭且其代理人明确不认可交易关系的情况下，无法确认我公司主张的事实成立。 目前该案尚在进一步收集证据，与法院协调沟通中。 评析：上述案例，由于所有交易，双方无纸质文件、函件、运输
单据，除运输行为和银行承兑付款外全部通过传真完成。传真件内容主要是我公司向对方发出的要约（订货通知），银行承兑汇票由我公司通过EMS快递给对方，背书转让后款到对方账户。因此我公司向法院提交的证据主要为传真复印件，EMS快递单、银行承兑汇票（背书转让）复印件，无对方向我方要约进行意思表示的函件或回执。纵观本案材料，法院的不予受理和对我公司主张事实产生怀疑，有一定证据和法律上的原因。首先从合同成立来看，仅有一方当事人的要约而无另一方的承诺，合同不能成立，或则另一方以行为来履行合同主要义务，虽可视为合同成立并履行，但并不能说明双方就价款、交付地、质量、数量、管辖权等方面达成了一致意思表示，所以上述案例中，法院无法明显、准确的确认双方就合同履行地或争议管辖地达成了一致意见；其次从证据的效力来看，复印件证据的证明效力和真实性不如原件，在没得到对方当事人的认可或者没有其他证据印证的情况下，很大程度上会影响法院对案件事实的内心判断和确认。上述案例，就付款事实来看，背书的银行承兑汇票复印件和邮寄承兑汇票的EMS 快递单，无法直接证明对方收到了货款，尚需进一步举证证明对方收到了邮寄的银行承兑汇票原件且款到对方账户。如此我们便不难理解两家法院对此案的态度，同时提醒我们今后要更加重视书面合同订立和有效证据的收集、固定。 法律顾问提示： 1、双方建立合同关系时，一定要签订书面合同，对合同标的、价款、数量、双方权利义务、违约责任、纠纷处理等内容做出明确具体
企业经营法律风险-提示与防范100条问答(精华版)
企业经营法律风险--提示与防范100条 各位企业家： 您好！为了帮助企业获得更加安全稳定的发展，预防和降低企业经营与治理中的法律风险，浙江泽厚律师事务所崔彦军律师就企业经营管理过程中常见的各类法律风险，进行了系统的归纳与分析，希望对您企业的日常经营管理起到帮助作用，供您参考。 这些法律风险提示包括“劳动用工、建设工程、合同管理、企业管理、公司内部治理、知识产权、外贸出口”等几个方面，还相应地提出了防范风险的具体针对性措施，以提高企业防范经营法律风险的能力，力争使企业做到“事先防范、事中控制、事后补救”的良好状态，企业以最小的成本实现最大限度的收益。 ------------------------------------------------------------------------------ 机构：浙江泽厚律师事务所崔彦军律师 地址：杭州市文二路391号西湖国际大厦A座20层 电话： 网址： 内容目录 一、人力资源之劳动合同法篇 二、建设工程篇
三、企业日常治理篇 （一）合同类 （二）管理类 （三）其它 四、企业知识产权篇 五、公司内部治理篇 六、人力资源管理篇 七、知识产权管理篇 八、业务管理篇 （一）合同管理篇 （二）业务执行篇 （三）涉外业务篇 一、人力资源之劳动合同法篇 风险提示1：劳动者与其它用人单位建立双重劳动关系，用人单位解除劳动合同。实践中，如遇到劳动者同时与其它用人单位建立劳动关系，用人单位想解除劳动合同，是以“对完成本单位的工作任务造成严重影响”为由解除劳动合同，还是以“经用人单位提出，拒不改正”为 由解除劳动合同? 建议：从举证角度考虑，前者举证难度远远高于后者“严重影响”是一个很抽象的概念，不易于举证，实践中用人单位很难提供相应的书面证据证明“严重影响”。因此，实践中遇到这种情况，用人单位可限期要
合作开发房地产项目的法律风险防范指引
合作开发房地产项目的法律风险防范指引 一、项目合法性的法律风险 1、项目公司开发资质不相符的法律风险：导致项目的开发报建等手续不能通过行政审批，合作目的难以实现。 防范措施：（1）向工商登记部门了解项目公司设立前是否需要办理前臵行政审批；（2）组建项目公司时，应确保该公司具备与所开发项目规模相适应的房地产开发资质。 2、土地使用权存在瑕疵的法律风险：导致合同无效，房地产项目不能成立。 防范措施：（1）审查土地使用权出让合同、土地使用权证书，以及通过向土地管理部门调查土地使用权的取得方式、取得时间、取得程序是否合法、有无设定抵押的情况、是否被司法查封、土地用途与出让合同约定是否一致以及是否缴纳了全部的土地出让金；（2）应将土地使用权过户至项目公司名下；（3）以划拨方式取得的土地使用权作为投资的，应得到有关政府部门批准并补缴土地出让金。 3、项目未通过相关行政主管部门审批的法律风险：可能导致合同无效，以及项目将不能通过验收。 防范措施：签订合作开发合同时，必须明确约定办理建设工程相关审批手续的责任主体和办理期限，并约定未能如期办理的违约责任，以及在不能办理时责任人应当承担全部法律后果，赔偿合作方因此所承受的损失。 二、合作模式选择不当的法律风险:可能导致我方须承担与项目无关的债务。
防范措施：（1）房地产开发实践中，主要有合伙型联营模式（即不组建项目公司，直接以一方或多方名义进行房地产项目开发）和法人型合作模式（即由合作各方共同出资设立具有独立法人资格的项目公司进行房地产项目开发）这两种合作方式，签订合同之前应认真调查项目的实际情况，选择最有利于我方的合作方式；（2）建议优先选择法人型合作模式，由合作各方共同出资设立项目公司，将合作各方的权利义务限制在项目公司范围内，采取该模式有利于加强管理，减少纠纷，降低风险。 三、合作方资信不真实的法律风险 1、合作方履约能力不足的法律风险：导致合同不能顺利履行，产生纠纷，不能实现合同目的。 防范措施：（1）慎重选择合作伙伴，建议选择资金实力雄厚、运作规范的合作方；（2）签订合同时应将与原件核对无误的有效营业执照、法定代表人身份证、资质证书、资信证明、批准文件证书、以及图纸作为合同的附件；（3）收集合作方债权债务情况、实际办公地址、银行账号、资产等信息；（4）考察合作方的诚信状况和最近一些成功项目的履行情况；（5）我司若作为出资方，应当审查合作对方与该项目建筑公司、监理单位是否存在关联关系；（6）审查合作方对外往来函件，尽量排除存在潜在债务的可能性。 2、投资项目与实际建造项目不一致的法律风险：合作方以优质项目做幌子，骗取我司财产。 防范措施：审查投资项目开发的法人主体与审批文件中的法人主体是否吻合，认真核实合同约定项目与实际建造项目是否完全一致，在合同中详细准确地记载项目的名称、地
房地产项目联建及其法律风险防范
房地产项目联建及其法律风险防范 敬启者: 接受委托,现就贵单位咨询房地产项目联建及法律风险问题,根据《中华人民共与国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题得解释》等有关法律法规规定提出如下分析意见,供领导决策参考。kbk1cZ7。 一、联建得法律概念及有关法律规定 联建一般意义上就是指一方提供土地使用权,她方提供资金,双方进行合作建房,并对建成后得房地产共同经营管理或进行利益分配得行为。VDWa198。 根据《中华人民共与国城市房地产管理法》第二十七条:“依法取得得土地使用权,可以依照本法与有关法律、行政法规得规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题得解释》(以下简称《解释》)第十四条规定,“本解释所称得合作开发房地产合同,就是指当事人订立得以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容得协议。”第十五条规定:“合作开发房地产合同得当事人一方具备房地产开发经营资质得,应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质得,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质得房地产开发企业得,应当认定合同有效。”因此,通过联建方式进行房地产开发就是具备法律依据得,为合法有效得房地产开发方式。hkNtRx3。
二、联建得具体形式 根据目前联建得实际操作方式,联建得具体形式包括如下几种: (一)房屋合建 双方共同提供建设用地,共同出资,共同办理建房审批手续,共同负责建设施工,房屋竣工后,双方按照合同得约定共同取得或分别取得竣工房屋得产权,办理产权登记。此类模式得特点为共同出资、共同经营、共享利益、共担风险。3V6nwzO。 (二)房屋联建 此为真正意义得联建模式,即:一方提供建设用地,另一方出资,双方办理了土地出让及合建审批手续,共同负责建设施工,双方按照合同约定得投资比例共享利益,共担风险。此类合同因符合房地产经营开发得法定条件,则属典型得房屋联合开发形式。其特点为共同经营、共享利益、共担风险。jC5L7ay。 (三)名为联建,实为土地使用权转让 一方提供建设用地,以自己得名义取得了建房审批手续,另一方出资;双方按合同约定得比例分别取得竣工房屋得产权或利润;提供土地使用权一方不承担经营风险、只收取固定利益。其特点出地一方只享利益、不担风险。而根据《解释》第二十四条规定,“合作开发房地产合同约定提供土地使用权得当事人不承担经营风险,只收取固定利益得,应当认定为土地使用权转让合同”。而此种变相联建模式可能会存在如下法律风险:ZoJNSCG。 1、土地使用权转让风险
岗位说明书的法律风险提示及规避措施
岗位说明书的法律风险提示及规避措施 法律风险提示： 岗位说明书，又叫岗位职责说明书。是企业在招聘中对工作岗位要求的相关说明，表明企业期望员工做些什么、应该怎么做和在什么样的情况下履行职责。许多企业在员工入职时，还会要求劳动者在岗位说明书(或称岗位职责书)上签字确认，如果员工在试用期内无法达到其中要求，用人单位就可以单方解除劳动合同，并不用支付经济补偿金;如果劳动者在经过试用期后的，工作过程中无法达到其中要求的仍可以被认定为不胜任工作，公司可以进行调岗或培训，经调岗或培训仍不胜任的，将可能被通知解除劳动合同。 风险规避措施： 1.留意岗位说明书的内容与招聘公告中是否一致 重点注意事项： 为了吸引劳动者来应聘，用人单位在招聘公告中的岗位说明条件通常都较为优越，而一旦劳动者应聘进去后，被要求签署的很可能就不是当初所看到的那份岗位说明书。因此，劳动者应当将两份说明书进行比对，做到心中有数。 2.对过分苛刻或与本岗位无关的条款有权提出异议或拒签 重点注意事项： 用人单位要求签署岗位说明书(岗位职责书等)时，应当看清楚其中内容是否
符合所在岗位正常的工作要求。如果文书中的条款过于苛刻或在实际中做到的可能性较小，劳动者有权提出异议，要求依照实际进行修改。而对于不属于所在岗位或是与本岗位无关的说明书或条款，则有权拒绝签署。 3.条件不符，可以要求更正或是解除劳动合同 重点注意事项： 用人单位在劳动者入职之后所提供的条件与招聘公告中所列严重不符的，劳动者有权要求用人单位依照说明书提供劳动条件或单方解除劳动合同。 4.证据： 重点注意事项： 劳动者应当保留招聘公告中的岗位说明书，及公司要求签署的此类文书，尤其是有异议或是拒签的。 5.救济措施： 重点注意事项： 当与用人单位因岗位说明书等产生劳动争议时，可以向劳动争议仲裁委员会提起仲裁请求。 岗位说明书编制误区与对策 由于岗位说明书在编制过程中存在误区，使得岗位说明书的整体编制质量难以保证，在实际应用阶段，正式发布的岗位说明书并没有在管理上发挥应有的价