房地产英文文献
房地产行业品牌企业万科A调研分析报告
房地产行业品牌企业万科A调研分析报告
万科:峥嵘三十载,稳居及第台 (3) 发展历程:御风而行,从三好住宅开发商到城乡建设与生活服务商 (3) 业务结构:开发稳居市场前列,多元业务多点开花 (4) 股权结构:股权分散、管理集中,股权之争基本落幕 (5) 战略内核:先为不可胜,质量为王构筑与众不同 (6) 内核标签1:高质量的储备,有质量的成长 (6) 内核标签2:不依赖有息杠杆的发展路径 (9) 内核标签3:优质融资能力和现金流管控 (13) 内核标签4:立体的管理机制,从职业经理人到事业合伙人 (15) 规模展望:天时地利人和,基本盘突破具备势能 (18) 驱动因素1——管理架构:总部扁平化,自上而下强化诉求 (18) 管理架构:管理扁平化 (18) 人才战略:强化业绩导向 (19) 驱动因素2——渗透能力:随城市GDP增长更具市场认可度 (20) 一二线市场优势不可撼动 (20) 低能级城市市占率相对较低是主动选择 (21) 增量空间一:已进入城市的市占率仍有提升空间 (22) 增量空间二:所在城市自身的发展 (22) 集中度提升空间下,万科销售规模预计在万亿以上 (23) 外部因素:市场结构和融资环境进一步强化万科优势 (24) 景气度下行以及融资环境较严 (24) 市场向一二线城市倾斜 (25) 估值空间:聚焦迎远征,多元化构筑产品及估值溢价 (26) 万科物业:万亿市场的优质龙头 (26) 商业地产:管理规模超千万方,基金运作经验丰富 (29) 物流地产:联手国际巨头,打造国内标杆 (31) 长租公寓:稳健运营,专项融资具优势 (32)
万科:峥嵘三十载,稳居及第台 万科是A 股房企中少数每年坚持写致股东信的一家企业,这一传统已经持续了31年,回顾股东信是件有趣的事情,能看到万科对行业娓娓道来,也能看到万科战略和价值观的历史脉络。 我们对过去10年万科的股东信做了量化统计,万科注重“与城市共同发展”,共提到“城市”66次;万科的基本盘在于住宅开发,但不仅仅在于住宅,共提到“住宅”48次,同时提到“服务”42次;万科不仅追求“增长”,注重增长的质和效,共提到“增长”34次,提到“质量”和“效率”35次;万科重视对股东的回报和价值,提到“股东”61次,提到“价值”和“回报”共72次。立足2020年,是在公司第4个“十年”过半的时候,来审视万科的前进步伐到了何处,对万科的研究,既是回望来路,亦是叩问前程。 图表1: 万科2009-2018年致股东信的关键词累计出现频次 发展历程:御风而行,从三好住宅开发商到城乡建设与生活服务商 公司成立于1984年,1988年进入房地产行业,1991年成为深交所第二家上市公司。从万科第三个十年的开始,提出由专业化到精细化,实现有质量的增长,并走上了快周转的道路,2010年万科率先越过千亿门槛,并开始涉足商业地产。第四个十年,公司提出了房地产白银时代,并将定位从“三好住宅供应商”调整为“未来城市综合配套服务商”,从此物业管理、商业地产、物流地产、长租公寓、滑雪度假等新业务布局初现雏形。与此同时,公司也开启管理升级,开创事业合伙人机制。2018年,公司进一步将企业定位升级为“城乡建设与生活服务商”。万科是A 股持续盈利年限、持续现金分红年限最长的公司,体现公司为计深远的运营态度,兑现注重股东回报的承诺。 图表2: 万科发展进程
万科房地产营销策略分析
2 万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米,竣工面积445.3万平方米,实现销售金额523.6亿元,结算收入351.8亿元,净利润48.4亿元,纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益,是万科的最大特色。万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎,最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现,公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”,连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业,是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果,万科2006年客户满意度为87%,忠诚度为69%。至2006年底,平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。(见表1) 表1:万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为,当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的,并不会改变行业整体的发展方向。(见表2)长远来看,中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变;中国高速城市化和工业化的方向没有改变;人口红利和人口迁徙的态势没有改变;国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变;人民币和资本品升值的预期没有改变。因此,我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市
场从过热向理性的回归,不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号,反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业,将获得更为广阔的成长空间。 表2:网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路,万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科,越来越意识到只有回到市场逻辑的起点,不断强化自身的能力,才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科,越来越意识到,市场是最公平的游戏,在这里不存在取巧的捷径,只有脚踏实地、一步步前行,才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以
房地产专业基础知识+房地产英语常用词汇大全
1.房地产 房地产又称不动产,是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性。 房产:是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。 地产:是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包括含地面及其上下空间,地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。 2.房地产业 是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 3.房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 4.地产开发 是将“生地”开发成可供使用的土地(“熟地”)。 5.房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地类型 ——居住用地70年; ——工业用地50年; ——教育、科技、文化卫生、体育用地50年; ——商业、旅游、娱乐用地40年;
——综合或其它用地50年; ——另外,加油站、加气站用地为20年; 7.三通一平 是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通,场地平整。 8.七通一平 是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通,场地平整。9.土地使用权出让的形式 ·协议出让 ·招标出让 ·拍卖出让 ·行政划拨 使用权有权出让的土地,必须是国有土地;集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后,才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地,还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。 ·生地:待开发的土地 ·熟地:完成市政设施的土地 10.房地产市场 一级市场、二级市场、三级市场。 一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。 二级市场是指土地使用权出让后,由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。 三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 11.商品房 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产,它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 12.福利商品房 是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价,按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工,带有福利性质的房屋。 13.微利商品房 与福利房不同在于不免地价,并有略高于房地产成本的微利,这类房屋由市政府主管单位筹资建设,用来解决企业职工住宅困难户,价格由政府确定,实行优惠价格政策。 14.经济适用房 经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅。 15.自建房(集资房) 是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有,一般自用为主,不得在市场上流通(按规定已补交地价的除外)。 16.房地产产权证 是房屋土地权属凭证合二为一,是房地产权属的法律凭证。 17.“五证”
房地产专业术语(中英文对照)
房地产专业术语(中英文对照)设施 ame nities 基本家庭用品 basic applia nces 佣金 commissi on 定金 deposit 实用率 efficiency rate 平面图floor plan 备有家具furnished 建筑面积gross area 山景 hillside view 内部间隔 internal layout 投资 in vestme nt 业主 Ian dlord 出租/租约lease 管理费 management fee 实用面积net area 座向 orientation 预付租金 rent payable in advanee 住宅物业市场 reside ntial property market 自用 self -use 平方尺 square feet 成交价 transaction price 空置单位 vacant unit 观景view
2. 楼花(property un der con struct ion) 银行按揭 bank mortgage 售楼书brochure 停车位 car park space 竣工日期 completion date 建筑材料 con struct ion material 发展商developer 电梯 elevator 法律问题 legal question 层楼level 大厦模型 model of the building 付款方法 payment method 复式单位penthouse 价目表price list 楼花 property un der con structi on 认购者purchaser 河景 rever view 售楼处 sales office 示范单位show flat 高层 higher level 客户资料表格 clie nt in formatio n form 看楼 property in spect ion 3. 商铺(retail shop)
房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例
双学位毕业论文 (申请学士学位)论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日
学生:(签字) 学号: 论文答辩日期:2014年11月22日 指导教师:(签字) 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... (—)财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... (二)财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................
房地产英语词汇大全
房地产英语词汇大全 property 物业,资产 interest 产权 subsidiary 附属机构,子公司 valuation 评估 open market value 公开市场价值 leaseback 售后回租(即租回已出售的财产) on a residual basis 剩余法 capital value 资本价值 cost of development 开发费(指拆迁费,七通一平费等 professional fee 专业人员费(指勘察设计费等) finance costs 融资成本(指利息等) sale proceeds 销售收益 on the basis of capitalisation 资本还原法 floor area 建筑面积 title document 契约文书 plaza 购物中心 land use certificate 土地使用证 commercial/residential complex 商住综合楼 land use fee 土地使用费(获得土地使用权后,每年支付国家的使用土地费用)Grant Contract of Land Use Right 土地使用权出让合同 plot ratio 容积率 site coverage 建筑密度 land use term 土地使用期 project approval 项目许可 planning approval 规划许可 commission 佣金 permit 许可证 business license 营业执照 strata-title 分层所有权 public utilities 公共设施 urban planning 城市规划 state-owned land 国有土地 fiscal allotment 财政拨款 grant or transfer 出让或转让 the Municipal Land Administration Bureau 市土地管理局 infrastructure 基础设施 financial budget 财政预算 public bidding 公开招标 auction 拍卖 negotiation /agreement协议 land efficiency 土地效益 location classification 地段等级 projecting parameter 规划参数
地产常用英文
地产常用英文 1、CBD:中央商务区(Central Business District),许多国际大都市都形成了相当规模的CBD,如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环,现在,北京的CBD确定在西起东大桥路,东至西大望路,南至通惠河,北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征:现代城市商务中心,汇聚世界众多知名企业,经济、金融、商业高度集中,众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心,最完善便利的交通,最快捷的通讯与昂贵的地价。 2、CLD:中央居住区,指由若干个居住区组成的可以满足城市居民居住、教育、购物、娱乐、休闲的大型集中型居住区,国际上普遍称为Central Living District(简称CLD)。CLD最重要的两个因素是空间和环境。如,北京的亚运村、上海的徐家汇-虹桥沿线、深圳的香榭里社区。 3、COD:中央行政区,全称是CentraL OffiCiaL DistriCt ,其名称源于该区内汇集了多家国家部委、机关、办事机构 4、MORE:互动商务居住区,英文Mobile Office Residential Edifice 的缩写,其文意为移动、办公、居住等意。MORE社区具有最轻松的办公室、较正规的环境、最有效的商务团队,还有住宅内更隐私的空间等诸多优点。(北京时代之光) 5、CID:以中关村为中心的高科技园区,是Central Information District 的缩写。这是一个过渡的概念,并不成熟。很多关于CID的提法,都是与CBD和CLD共存的。
6、SOHO:小型居家办公室(北京SOHO现代城) 7、LOFT:无内墙割断的平敞式平面布置宅(北京远洋天地) 8、STUDIO:工作室公寓(太和世纪星和欧陆经典) 9、SOLO:单身精准住宅(北京SOLO精舍) 10、CITY HOUSE:城市新住宅 11、MALL:中文俗称摩尔,英文Shopping Mall 的简称,可译为超级休闲购物中心,是20世纪50年代初兴起于美国,现在欧、美、日、东南亚广为流传并开始风行世界的一种全新商业模式,其定义为:以大型零售业为主体,众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的综合性商业聚合体。 12、CIREAA:中国房地产估价师与房地产经纪人学会(英文全称China Institute of Real Estate Appraisers and Agents) 13、CCDPC:中国房地产业协会城市开发专业委员会,英文全称:City Develepment Professionnal Committee of China Real Estate Association 14、CCIM:国际注册商业投资师(Certified Commercial Investment Member),它是由总部位于美国芝加哥的国际注册商业投资师协会(Institute CCIM )面向全球房地产界从业人员,通过系统的课程教育、严格的考试和审核后颁发的职业资格。CCIM职业资格是国际房地产界的权威职业资格认证,也是国际房地产界的通行证。目前仅有CCIM协会向全球提供商业房地产专业课程教育和职业资格认证15、MLS:房地產公司電腦網絡,Multiple Listing Service
房地产专业术语集锦_中英文对照
入世以后,跨国房地产交易越来越多,涉外交易动辄千百万;地道、准确、符合国际惯例的房地产英语无疑是促成交易、避免误解的必备条件,特别是对于一个出色的房地产代理商来说,其重要性就更为突出。 After China's entry into WTO, foreign estate trade expands rapidly with large sum of dollars often involved, thus a good command of estate English in conformity with international practice becomes more essential, especially to an outstanding real estate agent. Chapter 1. Residential Flat 第一章住宅物业 1. Residential Flat For Sale 1. 出售住宅物业 Scene: ABC Properties Company, Tai Koo Shing Branch 场景:ABC 地产代理公司太古城分行 A:Agent - James Wilson 物业代理詹姆士·威尔逊 B:Client - Mr Johnson 客户约翰逊先生 A:Good morning, Sir. Have a seat please. 先生,早晨好,请坐。 B:I would like to know the state of the residential property market right now because I have an apartment to sell. 我想知道现时住宅物业的市场情况,因为我想把我的住宅出售。
万科地产Swot分析及战略目标
万科Swot分析 优势(S) (1)品牌优势 万科品牌在世界品牌价值实验室(World Brand Value Lab)编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位,品牌价值已达635.65亿元。同时,“万科”成为行业第一个全国驰名商标,旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱; (3)持续增长和领跑 万科给自己的定位是,做中国房地产行业的领跑者。公司已经连续3年保持经营性和投资性现金之和为净流入状态。这表明公司实现的是有质量的增长,财务状况非常稳健。 (4)组织结构创新 万科的组织结构根据战略的变化而变化。万科以整个项目的生命周期为基础设立组织结构。这样使得专业分工更强,各线集中精力执行专门的任务,每一个过程都得到高度关注。 (5)研发能力强 万科研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利。万科专门设立了创新研究部门,不断地创新,开发出更多的新产品。如今,标准住宅的4个版本基本成型,已经有超过12 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60 项.通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报. (6)经营管理模式先进 万科物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。此外,万科在经营专业化、住宅市场主流化、财务政策积极化、产业结构合理化上做出的努力持续加大。
劣势(W) (1)对员工关注不够,员工满意度不高 (2)国内不同城市客户的评价褒贬不一 (3)与政府的关系非常一般 (4)发展受限于土地资源和土地成本 土地储备约2200万平方米,仅能满足万科2?3年的发展需要,低于行业平均水平,可能会影响其增长并增加土地购置成本。对以房地产为主导业务的万科来说,土地资源和土地成本的限制,是影响万科地产经营效益的重要因素,万科获得的可开发土地,较多来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制,迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益,其不足之处也很明显。 (5)品牌建设模式停滞 品牌定位不够清晰明确,个性不够鲜明,和消费者之间的亲和力不够;而消费者对万科品牌的理解,仍停留在表面的产品、服务等功能层面。以万科现有的以企业家品牌为龙头的品牌建设模式,再加上一位自己都承认“青涩”的企业家王石,让看似强大的万科品牌实际上相当的脆弱,再也经不起任何风吹草动。 机会(O) (1)目前,中国的城市化率还很低,城市化进程正在如火如荼的进行中,这必然加大对城市的住房需求。 (2)国家对货币政策持续收紧,资本市场低迷,使得房地产公司现金非常紧张,如果持续下去,势必导致部分房地产公司的现金流断裂,甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金,因此对于手握大量现金的万科来说,此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。 (3)由于国内紧缩的货币政策使得房地产融资困难,所以大量房地产公司到国外融资,国外融资以美元计价,由于人民币在不断升值,所以融资成本相比较低。一旦美国走强势美元,那么人民币将被迫贬值,大量的房地产公司将无力还款而倒闭,这对于万科这样的大的房地产
万科房地产公司市场营销策略研究
万科房地产公司市场营销策略研究 摘要 近几年来我国经济深入发展带动了房地产行业前所未有的蓬勃兴盛,至今仍是关系人民生活水平提高的重要方面。作为我国国民经济重要支柱产业的房地产行业,受美国次贷危机等国际经济局势的影响,发展瓶颈逐渐显露,虽然在国房地产仍然是百姓日常间关注的热点话题。众所周知,房地产是一个高收益的产业,但因为它的投资价值大,周期长,实物形态不动产,市场竞争不充分,滚动开发等特点,所以它也是一个高风险的行业,随着国家加强对房地产业的宏观调控,国土资源部大力整顿全国土地市场,我国房地产业的发展不断走向理性和规,房地产行业买方市场的形成,客观上使房地产市场营销的地位日益彰显,然而房地产营销仍处于初级阶段,很多经营理念却跟不上行业的发展速度,显得相对滞后。在现代市场经济条件下,房地产企业之所以在竞争中取胜就是因为其市场提供顾客所需要的产品,也就是说开发商必须以竞争为导向,以顾客为中心,按照市场需求开发建设房地产产品,通过交换实现产品的价值,从而促进企业的不断发展。但是目前许多开发商在营销中还缺乏这种策略意识,推向市场的房地产产品都没有到达消费者手中或者说没有转化成真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和房地产产品开发建设的中间环节,从而实现企业自我发展的有效手段。因此,房地产企业部战略调整以更好的适应市场经济走势已是刻不容缓之势,尤其是市场营销策略的探讨在整个战略部署中至关重要。
关键词:房地产,市场营销,策略调整,研究 目录 1 绪论 (1) 1.1 研究的背景 (1) 1.2 研究的目的与意义 (1) 1.3 本文的研究思路 (2) 2 万科房地产公司的基本情况分析 (3) 2.1 万科房地产公司的简介 (3) 2.1.1 万科房地产公司的竞争地位 (3) 2.1.2 万科房地产公司的竞争环境 (4) 2.2 万科房地产公司的经营业绩评价 (5) 2.3 万科房地产公司的资源和战略能力分析 (6) 2.3.1万科房地产公司的资源状况 (6) 2.3.2 万科房地产公司的价值链状况 (6) 3 万科房地产公司的营销策略研究 (8) 3.1 万科房地产公司营销策略的制定 (8) 3.1.1 万科房地产公司营销策略的适用性评价 (8)
地产行业常见英文缩写
地产行业常见英文缩写 1、CBD:中央商务区 CBD的全称是Central Business District,我国现有三种译法:中央商务区、商务中心区或中央商业区,其概念最早产生于1923年的美国,当时定义为"商业会聚之处"。随后,CBD的内容不断发展丰富,成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言,CBD应该具备以下要素特征:它是城市的功能核心,城市的经济、科技、文化、商业等高度集中;它交通便利,人流、车流、物流巨大;它白天人口密度最高,昼夜间人口数量变化最大;它位于城市的黄金地带,地价最高;它高楼林立,土地利用率最高。 CBD:即Central Business District(中央商务区),许多国际大都市都形成了相当规模的CBD,如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环、东莞的南城区、珠海的吉大区,现在,北京的CBD确定在西起东大桥路,东至西大望路,南至通惠河,北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征:现代城市商务中心,汇聚世界众多知名企业,经济、金融、商业高度集中,众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心,最完善便利的交通,最快捷的通讯与昂贵的地价 2、RBD RBD是英文Recreational Business District的缩写,直译为“游憩商业区”,也可译为“旅游商业区”、“休闲商务区”等。根据StephenL. J. Smith(1990)(《游憩与闲暇研究的概念词典》(Dictionary of Concepts Recreation and Leisure Studies)),RBD的定义为:建立在城镇与城市里,由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃摊档等高度集中组成,吸引了大量旅游者的一个特定零售商业区。部分对RBD的研究是在风景旅游地进行的,因为旅游的发展使旅游地附近慢慢形成了城镇。 RBD的研究时间并不长。1958年,Barret深化对滨海旅游地的分析,认为
房地产英语大全(完整资料).doc
【最新整理,下载后即可编辑】 2006房产宝典-房地产英语大全 property 物业,资产 interest 产权 subsidiary 附属机构,子公司 valuation 评估 open market value 公开市场价值 leaseback 售后回租(即租回已出售的财产) on a residual basis 剩余法 capital value 资本价值 cost of development 开发费(指拆迁费,七通一平费等) professional fee 专业人员费(指勘察设计费等) finance costs 融资成本(指利息等) sale proceeds 销售收益 on the basis of capitalisation 资本还原法 floor area 建筑面积 title document 契约文书 plaza 购物中心 land use certificate 土地使用证 commercial/residential complex 商住综合楼 land use fee 土地使用费(获得土地使用权后,每年支付国家的使用土地费用) Grant Contract of Land Use Right 土地使用权出让合同 plot ratio 容积率 site coverage 建筑密度 land use term 土地使用期 project approval 项目许可 planning approval 规划许可 commission 佣金 permit 许可证 business license 营业执照
strata-title 分层所有权 public utilities 公共设施 urban planning 城市规划 state-owned land 国有土地 fiscal allotment 财政拨款 grant or transfer 出让或转让 the Municipal Land Administration Bureau 市土地管理局 infrastructure 基础设施 financial budget 财政预算 public bidding 公开招标 auction 拍卖 negotiation /agreement协议 land efficiency 土地效益 location classification 地段等级 projecting parameter 规划参数 government assignment 政府划拨 administrative institution 行政事业单位 key zones for development 重点开发区 tract 大片土地 biding document 标书 prerequisitioned land 预征土地 competent authorities 主管部门 construction project 建设项目 planning permit of construction engineering 建设工程规划许可证 go through the formalities 办手续 comprehensive sub-areas 综合分区 reconstruction of old area 旧区改造 purchasing power 购买力 property trust 物业信托 equity 权益
万科集团行业分析
万科企业股份有限公司行业分析万科企业股份有限公司,成立于1984年5月,1988年万科进入房地产行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。是目前中国最大的专业住宅开发企业。即此份行业分析针对于中国房地产行业分析。 一、中国房地产行业背景分析 众所周知,在2008年9月,受美国金融危机影响,美元急剧贬值,中国的大量外汇储备缩水严重,在国外的金融资产和实物资产损失巨大,对外出口受到沉重打击,出口量急剧下降,国内外商投资出逃急剧,国内经济回调加剧,经济开始减速增长甚至有经济回落的现象。 房地产行业作为国内的一项主要的投资和消费型产业,当然也没能避免金融危机的突袭。整个房地产行业的利润出现了抛物线的形态,甚至有不少房地产三级销售市场的中介公司倒闭。有关房地产的股票也大幅下跌,整个房地产市场严重衰落的表现,突出房地产行业在2008年的严峻性。 房地产2008年的发展状况主要表现在以下几点:房屋价格涨幅回落,商品房交易量持续下降,房地产开发商投资规模缩减。 究其原因,主要凸显在以下几点: 第一,2008年以来国际金融危机愈演愈烈,中国经济向下调整,消费者收入预期及对房价预期发生变化,观望气氛浓厚,加剧了市场调整的程度。 第二,由于房地产有“高投资、高房价、高利润”的标语,吸引了大量投资者进入,市场需求过旺,使房价快速上涨,脱离了普通居民的承受能力,加之市
场供应的中小户型、中低价位的住房偏少,将普通消费需求挤出了市场。中国房地产在经过了1999-2007年的快速增长后,面临了2008年的周期性回调。 第三,房地产市场过快发展、房价过高引起了国家连续实施房地产调控政策,随着宏观调控的累积效应发挥作用,尤其是对第二套住房贷款政策的调控,一些投资性和投机性资金撤出住房市场。 另外在2008年房地产行业的大调整,不少房地产企业自身调整,通过异购或重组来适应市场。2008年,受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响,房地产开发企业60%的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长,企业资金链条日益紧张,部分中小企业将会面临资金困境。 经过2008年市场的调整,政府在2009年开始实行央行连续降息、二手房交易营业税降低、二套房贷政策的松绑以及四大银行集体“放行”存量房贷7折优惠等等一系列政策出台后,购房者的购房负担的确较之前大幅减轻。包括万科在内的大公司,也开始降价卖房的销售策略,由此打开了2009年的房地产市场的活跃,整个2009年的房地产市场在政府和房地产开发商的共同努力下,开始恢复了以往的活力。 在2009 年,在市场回暖、销售加快等积极因素的带动下,房地产企业家的市场信心明显回升,房地产开发企业投资意愿增强。2009 年前4 季度,全社会固定资产投资为194138.62 亿元,同比增长30.5%,增幅比去年同期上升4.4 个百分点。其中,房地产开发投资36232.0 亿元,(占总投资的18.66%)同比增长16.1%,增幅比去年同期下降4.8 个百分点。 2009 年,商品房建设规模继续扩大,新开工面积降幅减缓。2009 年1~
房地产行业资本结构分析报告——以万科地产为例。。。
以万科为例的房地产行业资本结构分析 摘要:本文以房地产行业龙头万科为例从资本结构及相关理论来对我国房地产行业的资本结构进行了总的分析,分析得出房地产上市企业资本结构存在源融资偏少、长期融资比例偏低、间接融资比重偏大等问题,最后针对以上问题结合万科地产整体情况,提出了相应的对策建议。 关键词:房地产;资本结构;万科地产
目录 一、前言 (3) (一)研究背景 (3) (二)研究目的 (3) (三)研究意义 (4) 二、房地产资本结构现状及分析(以万科A(000002)为例) (6) (一)房地产企业的融资现状分析 (6) 1.融资渠道单一 (6) 2.股权结构失衡 (6) 3.资产负债率高 (7) (二)万科的资本结构现状分析以及存在的问题 (7) 1.负债结构不合理 (8) 2.股权结构相对分散 (8) (三)房地产上市企业的资本结构优化对策 (9) 1.增强房地产上市公司盈利能力,提高部融资比例 (9) 2.加快房地产上市公司债券的发展,提高长期融资比例 (9) 3.加大房地产上市公司股权融资力度,提高直接融资比例 (9) 4.加强固定资产管理,注重资产流动性 (10) 5.树立品牌优势以增强公司竞争力 (10) 三.总结 (11)
一、前言 (一)研究背景 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的总称。房地产企业属于资本密集型企业,具有建设周期长,资金周转速度慢等特点。但是随着我国市场经济体制的构建,房地产业逐渐发展成为了我国国民经济的支柱产业。它能直接或间接的影响到建筑、冶金、建材、装饰、家具、家电、金融等数十个上下游产业,成为我国经济发展的主要推动力量和国民经济新的增长点。因此,房地产业的良性发展可以促进其他相关产业的健康发展。 从改革开放至今,中国房地产已经走过了三十年的发展历程,成为中国经济支柱和经济增长点。近年来我国房地产企业平均规模增长速度非常迅速,但大部分房地产企业拥有的权益资本普遍偏少,主要以银行贷款为主要融资渠道,方式过于单一,因此,分析研究房地产企业资本结构成为当前行业急需解决的问题。 (二)研究目的 近几年来,房地产行业的资本结构方面的问题一直都是研究的热点话题。安全、合理的资本结构是企业生存与发展的基本保证,也是企业保持旺盛竞争力以及实现其价值最大化的关键,对于企业资本结构优化问题的研究意义重大。房地产行业是我国支柱产业之一,对于带动相关几十个产业发展,扩大就业等一系列问题具有积极作用。目前我国房地产开发企业数量众多,但具有一定规模的企业还非常有限,由于房地产行业资本密集型的特点,资金一直是影响房地产企业生存和发展的重要因素。在我国当前经济形势下,房地产企业的资产负债率普遍偏高,企业融资结构不合理,企业过分依赖银行借款,融资渠道单一,短期负债比例高于长期比例,直接融资比例较小。企业资本结构不够合理,使房地产开发企业缺乏抵御市场风险的能力,在国家紧缩银根时企业资金链会非常紧,严重影响企业长远发展。在近几次的宏观调控实践中,由于资金链的断裂而
万科.房地产项目可行性研究报告(模板)
万科.房地产项目可行性研究 报告 第 1章总论 1.1. 项目背景与概况 1.2. 主要技术经济指标 1.3. 问题与建议 第 2 章项目投资环境与市场研究2.1. 投资环境分析 2.2. 区域房地产市场分析 2.3. 销售预测 2.4. 营销策略 第 3 章建设规模与项目开发条件3.1. 建设规模 3.2. 项目概况现状 3.3. 项目建设条件 第 4 章建筑方案 4.1. 设计依据 4.2. 项目设计主题和开发理念4.3. 项目总体规划方案 建筑设计(模板)
第 5 章节能节水措施 5.1. 设计依据 5.2. 建筑部分节能设计 第 6 章环境影响评价 6.1. 编制依据 6.2. 环境现状 6.3. 项目建设对环境的影响6.4. 环境保护措施 第7 章劳动卫生与消防 7.1. 指导思想 7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 7.3. 消防设计 第8 章组织机构与人力资源配 置 8.1. 组织机构 8.2. 人力资源配置 第9 章项目实施进度 9.1. 项目开发期 9.2. 项目实施进度安排 9.3. 项目实施过程控制措施
第10 章项目招投标 工程项目招标投标概述10.1. 10.2.工程项目招标投标因素分析
10.3.招标依据 10.4. 招标范围 10.5. 招标方式 第11 章投资估算与资金筹措11.1. 投资估算 11.2. 资金筹措 第12 章财务评价 12.1. 项目评估依据 12.2. 财务评价基础数据的选择 12.3. 财务评价 12.4. 不确定性分析 第13 章社会评价 13.1. 项目对社会的影响分析13.2. 风险分析 13.3. 社会评价结论 第14 章研究结论与建议14.1. 可行性研究结论 14.2.建议
房地产六大英文术语
1、Slogan Slogan(品牌口号、广告语)对消费者的意义在于其所传递的公司的产品理念,它所强调的是一家公司和它的产品最为突出的特点。它是一种较长时期内反复使用的特定的商业用语,它的作用就是以最简短的文字把企业或商品的特性及优点表达出来,给人浓缩的广告信息。经典地产Slogan举例:观澜----观山,观水,观天下;碧桂园----给你一个五星级的家;金隅----选择一次,信任一生。 2、LOGO logo是徽标或者商标的外语缩写,是LOGO type的缩写,起到对徽标拥有公司的识别和推广的作用,通过形象的徽标可以让消费者记住公司主体和品牌文化。在竞争日逾激烈的全球市场上,严格管理和正确使用统一标准的公司的徽标,将为提供一个更有效、更清晰和更亲切的市场形象。徽标是人们在长期的生活和实践中形成的一种视觉化的信息表达方式,具有一定含义并能够使人理解的视觉图形。其有简洁、明确、一目了然的视觉传递效果。它是一门实用性很强的专门学科,涉及心理学、美学、色彩学等领城。在生活实践中经过提炼、抽象与加工,集中以图形的方式表现出来,并且表达一定的精神内涵,传递特定的信息,形成人们相互交流的视觉语言。徽标作为一种识别和传达信息的视觉图形,以其简约、优美的造型语言,体现着品牌的特点和企业的形象。 3、LOFT LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但
现在所谓LOFT所指的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的,少有内墙隔断的高挑开敞空间”,这个含义诞生于纽约SOHO区。 LOFT 的内涵是高大而敞开的空间,具有流动性、开放性、透明性、艺术性等特征!在二十世纪九十年代以后,LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚。L oft户型通常是小户型,高举架,面积在30-50平米,层高在3.6-5.2米左右。虽然销售时按一层的建筑面积计算,但实际使用面积却可达到销售面积的近2倍;高层高空间变化丰富,购买者可以根据自己的喜好随意设计。在20世纪后期,LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术,逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式,并且在全球广为流传。如今,LOFT总是与艺术家、前卫、先锋、798(北京798艺术区)等词相提并论。 4、SOHO SOHO即Small Office, Home Office,家居办公。SOHO中国有限公司(前身北京红石实业有限责任公司)成立于1995年,由潘石屹(现SOHO中国董事长)和张欣(现SOHO中国总裁)联手创建,是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式 的房地产开发公司。SOHO中国有限公司,是中国房地产行业领袖,目前北京最大的房地产开发商。主要在北京、上海城市中心开发高档商业地产。2007年10月8日,SOHO中国在香港联交所成功上市,这是亚洲最大的商业地产IPO。2006年至2010年,SOHO中国连续五年被《财富》杂志(中文版)评为中国“最受赞赏的公司”。成功项目:建外soho、朝外soho、三里屯Soho、望京Soho。