购物中心开发建设与运营管理探讨

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一、　购物中心概述

２０世纪５０年代，伴随着美国经济在二战后的高涨、城市郊区化的深入、私有化轿车的增多以及高速公路网的扩充，针对迅速增多的郊区中产阶层人口的需求而产生的郊区型购物中心（Ｓｈｏｐｐｉｎｇ　Ｍａｌｌ，ＳｈｏｐｐｉｎｇＣｅｎｔｅｒ）在美国最先得到了快速的发展，其后，这一零售业态逐渐普及到世界各地。我国的购物中心建设起步较晚，开始于９０年代初期，最早的项目是位于珠江三角洲的天河城购物中心，但是近年来以飞快的速度向前发展。

购物中心包含主题店、连锁店、品牌店、餐饮店、娱乐中心等多种商家，针对的消费群体可能来自各个阶层。购物中心的优势在于整合效应，把各种不同的服务机构聚集在一起，以形成综合的服务功能和整合的竞争优势。从零售业态的发展轨迹来看，随着居民购买力的提高和商业的繁荣，消费者需要的相似性和平均化程度不断降低，消费需求的多样性、层次性、动态变化性等特点决定了现代零售业态必然朝着业态多样性、多层次性、相互交融的竞争格局发展，而集合了多种类型商家并在具体业态上具有良好可塑空间的购物中心，无疑在这种发展趋势下更有竞争力。未来几年，我国大型购物中心的发展前景乐观，特别是在很多大中城市，它符合人口郊区化分流的趋势，并迎合了消费者由于生活模式的改变而提出的

文／周森锋 谢岳来

摘要：购物中心是我国最近兴起的一种零售业态形式，具有较强的综合服务功能和整合竞争优势，其开发建设与运营管理具有较高的综合性。本文通过对购物中心开发建设、运营管理当中关键环节的分析研究，提出了相应的建设、管理思路与策略。

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城市开发

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（一）　选址

购物中心的地址选在何处，要根据商圈内居民的居住分布、消费水平、购物习惯、交通运输等情况来确定。一般来说，购物中心选址无外乎城市近郊区、城内非商业中心区和城内商业中心区三种选择。其中，城市近郊区是国外大多数购物中心的首选地址，这首先是因为近郊区土地成本低廉，使得购物中心能够获得零售业中最为关键的成本优势，而且也使扩展购物中心的营业空间较为容易；其次，由发达国家的城市化进程来看，城市“空心化”、居住郊区化趋势使得近郊购物中心有着最强大的需求支

撑；最后，随着小汽车的普及，消费者驱车购物逐渐成为一种时尚，选址在近郊最有利于避免交通拥挤。

（二）　市场调研

购物中心开发建设之前，必须对目标地点进行尽可能量化的商圈分析。调查一定商圈范围内的居民数量、家庭收入、家庭规模、购买力水平、消费习惯、消费偏好、年龄构成、人口密度、人口流动性，以及地区的城市规划、生命周期和未来发展前景。掌握详细的商圈数据，分析目标商圈的有效购买力是多少，目标顾客的需求和偏好怎么样，这为是否建设购物中心和建什么样的购物中心提供了决策依据。同时在评估市场消费潜力与预估营业额时，也要注意竞争性项目的调查与研究，知己知彼，为最后市场定位、产品定位提供差异化的依据。

（三）　规模与定位

有了相关商圈市场消费能力和消费人群的调查与研究，以及市场现有和潜在竞争项目的分析，就可以规划购物中心的规模和进行项目的整体定位。购物中心的规模究竟多大，并无绝对标准，总的原则是，根据购物中心商圈范围内的消费水平、消费结构、购物习惯及地理位置等来确定。但从目前来看，尚没有比较成熟的确

定购物中心规模的理论模型，一般都是根据经验或实际调查，并结合预测来确定的。

定位的过程是识别消费者需求和提供与竞争性项目差异化产品的过程。进行准确的定位，购物中心要综合“顾客导向”和“竞争者导向”两种方法的优点，研究目标顾客的心理并了解竞争对手的现有优势和经营动向，在此基础上确定购物中心的定位策略。有了项目市场定位就可以进行项目开发的产品定位，其中要充分考虑“差异化”定位策略，从商品、服务、功能三个方面考虑，在满足综合性、大众性需求的同时注重特色服务和专业化服务，找准“定位点”。这里必须要指出的是，定位不仅存在于购物中心项目的开发建设阶段，也存在于购物中心营销、招商与运营管理当中，即要在动态化的竞争环境中不断更新和发展自己定位的内涵，不断地创造竞争优势。

（四）　规划与设计

传统项目的开发设计由建筑师主

导整个开发案的规划与设计，但是这样的规划设计方案较为单纯，“好的效果带不来好的效益”。比较合适的建筑设计应该是由发展商和经营管理者来主导建筑设计，因为购物中心是一种“收益不动产”（ＩｎｃｏｍｅＰｒｏｐｅｒｔｙ），要同时实现财务是否可行、回报是否合理、购物中心是否可以实现持续性发展等要求。换而言之，需要由发展商根据市场调研、产品定位和经营构想，引导建筑师进行规划设计，使得购物中心实现建筑特色与最合适的客户动线、空间使用效率、营业持续绩效的协调。

三、　购物中心的运营管理

运营管理是购物中心运作的第二个管理阶段，包括招商、整体营销管理、商场管理、物业管理等环节。以下，我们将提出运营管理阶段的几个关键点。

（一）　管理架构

目前比较恰当的购物中心运营管理模式是按照“三权分立”的原则，成立专门的商业管理公司和物业管理公司，实现所有权、经营权以及管理权的分离。在这里发展商成为购物中心的所有者，获取租金收益；商业管理公司拥有经营权，负责从初期的招商到后期的整体营销和服务监督等职能；物业管理公司拥有管理权，负责购物中心日常的保安、清洁和保修等工作。国外的一些物业管理公司还承担一部分商业计划中的策略性物业管理工作。在“三权分离”的基础上，由于实际工作中往往有诸多职能重叠，因此需要管理架构中的三方能够有效协调与协作。国外有些购物中心将商业管理公司、物业管理公司合并，成立资产管理公司既负责购物中心的日常运营与维护，也负责实现购物中心资产的保值增值。

（二）　统一管理，分散经营

购物中心的主要功能是售卖与服务。售卖功能要提供给消费者品种齐全的商品，使消费者实现“一站齐”（Ｏｎｅ　Ｓｔｏｐ　Ｓｈｏｐｐｉｎｇ）消费。服务功能则是体现了购物中心休闲娱乐中心的职能，使顾客能够在购物中心享受到文化、艺术、娱乐等服务。为了实现上述两大功能，购物中心往往要集合数量不少的连锁超市、品牌店、专业店、餐饮店等。多种商家的有计划聚集，是购物中心区别于其他零售业态的核心特点。

所谓“统一管理，分散经营”，指的是对整个购物中心要实施“统一管理”，而各个商铺的经营则要分散化，这是购物中心经营管理的基本原则。“统一管理”不仅仅是产权人收取租金的保障，也是维护好购物中心商业环境、赢得整体竞争力的需要，是在激烈的零售业市场竞争中确保入驻商家能够盈利的重要一环。“分散经营”则意味着购物中心重在为消费者和经营者提供交易场所，产权人（及其代理人）不应该轻易直接介入商业经

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营，因为在商业高度专业化的今天，产权人介入商业经营活动往往不具备良好的竞争力。

（三）　强调组合效用的招商管理

购物中心“统一管理”的理念首先体现于统一的招商管理。为了使购物中心能够提供全方位服务，购物中心首先应合理规划商业组合，使各个商铺能够协调发展、互补促进，避免购物中心内的“重复建设”、恶性竞争，而整个购物中心则实现商品和服务的多样性，消费层次的差异性。其次，应特别重视通过“不平衡报价”、战略联盟等方法引入重点客户，塑造购物中心的整体形象。通过有效的优惠措施，引入具有良好形象或具有市场定位符号意义的品牌，有助于提高剩余商铺的出租率和租金水平，并且为市场带来良好的知名度和持久的人气。一些知名品牌的连锁店本身需要较大的商铺空间，重点客户无疑也是购物中心商铺出租率的重要保证。最后，在招商中还要实施统一的租约管理。这方面可以借鉴国际购物中心协会（ＩＣＳＣ）的标准格式设立租约条款，对约定租金、支付方式、营业时间、商家广告宣传、应承担义务等方面进行约定。

（四）　整体营销管理

购物中心的优势在于整合效应，商家与商家之间互为外部性，这为购物中心实施整体营销提供了基础。由于目前商业竞争十分激烈，商家个体的营销活动尽管成本不菲，但效果却差强人意，购物中心统一策划营销活动无疑将有效提升入驻商家的商业竞争力。

购物中心的整体营销管理首先应进行客源重叠分析和规划。例如，对主题商店的促销活动安排就应予以特别注意，原因是主题商店的销售额较大，往往也为其它商铺带来了重叠的客源。其次要合理划分时段，制定周详的依时段、季节等划分的营销计划，正所谓“大节大过、小节小过、无

节造节过”，一年３６５天应天天有营销。再次，购物中心整体促销活动由各商家分摊成本，由商家成立的商户委员会监督管理。一种可能的费用分摊方式是统一的收银管理，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。另外，发展商在购物中心运营的前几年也往往要承担一部分营销费用，逐年减少直到正常营业以后停止。

（五）　服务监督与物业管理

管理者的服务监督职能有助于商家之间的协调和合作，也有助于提升购物中心整体形象，保证购物中心的高效、健康运转。这里管理者的服务项目包括：培训售货员、卖场装修布置和行政事务性管理项目；监督性项目包括：维护购物中心规章制度、信誉和形象等职能，同时也要协助工商、税务、卫生和消防等政府职能部门的管理工作。

物业管理的内容除了包括传统型的管理内容，如保安防盗、车辆管理、绿化养护、清洁环卫、设备维护维修等，还要注意养护建筑、延长建筑生命周期。有条件的物业管理也可以将自己物业管理方案融入到经营商家的商业计划中，提供更多的延伸服务，针对需求实施一些策略性的物业管理。并且在日常管理中要有防范意识，减少或者避免重大意外事故的发生，并要培养“危机管理”的能力。

四、　结语

购物中心作为一种新近在中国兴起的零售业态，会随着社会经济的发展、城市规模的扩大、汽车普及率的提高、人口由城市中心区向郊区的迁移而不断发展变化，更多、更具新意的项目会出现，其发展前景非常乐观。与此同时，购物中心的开发建设和经营管理也会变得更加复杂、更有难度，发展商无疑需要苦练内功，提高经营管理水平，才能立于不败之地；只有以市场为导向、以消费者为核心，才能够不断创新，迎接更多更强的挑战。

参考文献

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［６］　王学军，发达国家购物中心的类型及其管理研究［Ｊ］，现代财经，２００２．１０．

作者：清华大学房地产研究所责编：伟志

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