2010年中国房地产市场需求调查分析报告

2010年中国房地产市场需求分析报告1.中国房地产行业纵览

房地产业在中国国民经济中所占比例大，增长速度快，对相关产业拉动作用大，因此目前虽处于调整阶段，但其作为支柱产业的地位将长期保持不变。

从行业发展历程和未来趋势看，无论是作为使用品还是投资品，房地产都有着巨大的市场需求，而将潜在需求转化为实际增长的关键，在于理解政府针对这一与民生高度相关之产业的决策方向，及相关政策对房地产企业战略的影响，从而转换思路，获得新的发展动力。

具体而言，针对住宅市场，政府未来的目标是要通过住房保障体系的建设，形成梯级化的住房消费市场，解决广大中低收入家庭的住房困难。而梯级化住房消费体系的构建将对中低档商品房市场形成强烈冲击，促使未来房地产企业的核心竞争环节从土地、资金等的资源竞争，转变为品质、成本等的产品竞争。

因此，未来房地产企业需要制定清晰的产品战略。产品标准化体系的建设是房地产企业未来的发展方向，这将大大提高产品品质、缩短建设周期、简化管理复杂度，为企业的长远发展打下良好基础。金地、万科等企业在上述几方面，尤其是深入研究消费者购房行为，实现产品精准定位以及质量——成本控制等方面已走在业界前沿。

未来十年内商业地产将是投资热点。商业地产的发展既是内需拉升的结果，又将反过来促进扩大内需，同时又因为政府区分调控的政策而与住宅地产形成互补，有利于企业分散风险。目前在商业地产领域，万达、茂业等企业已占据龙头地位，具有很强的示范效应；但受制于融资瓶颈以及运营能力，目前国内类似的龙头企业尚屈指可数，而政府对REITs(房

地产信托投资基金)的开放将为商业地产投资打开通道，必将推动商业地产市场的再次腾飞。

2.消费群体购房行为单项因素分析

2.1 房市预期

根据央行营业管理部公布的2010年第一季度对北京市城镇居民购房状况进行的调查显示，有46.6%的北京居民认为未来3个月房价将“上升”，有14.6%的居民认为未来3个月房价将“下降”。从更远的未来1年的预期来看，40.9%的北京居民认为未来一年房价将继续上

涨，环比下降10个百分点；有13.6%的居民认为未来一年房价将会下跌，环比上升3.6个百分点；表示自己对未来一年房价走势看不清的居民占比16.7%，环比上升6.1个百分点。中国指数研究院分析师对2010年“上海之春”房展会进行了实地问卷调研，调查发现，在对未来1年内房价的看法中，近七成购房者看涨未来房价，其中58%的购房者认为房价将微幅上涨，另外8%则认为会有较大幅度的上涨，28%购房者觉得房价会保持稳定，仅有6%的购房者认为未来房价可能会有所下滑。

到第二季度末，消费群对房价呈上升趋势的心里预期发生了转变，根据央行网站公布的消息，这一调查是2010年5月下旬央行在全国50个大、中、小城市进行的，对未来的房价走势，29.3%的居民持上涨预期，比一季度低10个百分点，房价上涨预期有所弱化。

再据央行公布的3季度居民调查结果，36.6%居民持上涨预期的比例比2季度上升7.2个百分点，但仍低于去年同期水平4.9个百分点，72.2%的居民认为当前房价“过高，难以接受”，较上季略降0.3个百分点，但仍高于去年同期7个百分点。

2010年第三季度南京购房者信心指数调研结果于10月26日正式发布。调查显示，认为四季度商品房价格基本稳定占据大多数，比例高达33%；而认为房价会继续上涨的购房者占据31%。在政府接连出台政策的影响下，仅3%的购房者认为房价会出现大的涨幅。不过，认为房价会“大幅下降”的购房者比例相对较高，达到9%；而认为房价会“小幅上涨”的比例也达到27%。总的而言，购房者对四季度房价看法比较理性，88%的购房者认为房价不会出现大的变动。

小结：通过央行营业管理部或其他专业咨询机构发布的有关房地产市场消费需求分析，我们可以知道：居民普遍认为当前房价“过高，难以接受”。第一、第二季度，消费群普遍认为未来房价将会上升，而到了第三季度，这种心理预期趋势得到了弱化，进入第四季度，购房者对房价看法比较理性，绝对多数的购房者认为房价不会出现大的变动。

2.2 购房意愿

2010年“上海之春”房展会3月18日如期开幕，中国指数研究院分析师针对此次展会进行了实地问卷调研，结果显示：上海房市刚性需求购房意愿强烈，64%的购房者计划在一年内买房。在所抽样的消费者中，有94％的购房者计划在两年内购房，两年后准备买房的占比为6％，半年到一年的占32％，1到1.5年的占14％；短期内急需购房的消费者占比高达32％。

4月4日，央行营业管理部公布的2010年第一季度对北京市城镇居民购房状况进行的

调查显示，在房市上涨的心理预期下，居民一年内购房意愿下降明显。41.58%的买房族纷纷推迟购房计划，仅16.9%的居民在一年内有购房意愿，比上季下降4.6个百分点，一年后有购房意愿的居民占30.8%，比上季上升3.9个百分点；没有购房意愿的居民占比52.3%，较上季上升0.7个百分点。此外，投资性购房居民占比创近两年以来新高达到23.1%，而41.58%的买房族纷纷推迟购房计划，1年内的购房意愿环比下降近5个百分点。

6月18日，中国人民银行发布了第二季度全国城镇储户问卷调查，调查结果表明，在对未来的房价长期上升的走势预期下，城镇居民观望情绪浓厚,从而导致购房意愿下降。调查结果显示，未来3个月意欲购房的居民占比降至15.5%,连续二个季度回落,累计降幅近3个百分点，结束了2009年以来持续上升的势头。

10月9日，央行营业管理部公布三季度对北京市城镇居民购房状况的调查结果显示，三季度，居民的购房意愿出现回升趋势。三季度，在有购房需求的居民中，投资性购房居民占19.7%，环比上季增加2.7个百分点。此外，三季度，有22.3%的居民一年内有购房意愿，较上季增加5.9个百分点；一年后有购房意愿的居民占33.3%，较上季增加2.1个百分点。央行的调查同时显示，本季有购房需求的“80后”居民占全部有购房需求居民的60.2%。

小结：在前两个季度对未来房价上升走势的预期下，居民观望情绪浓厚,从而导致购房意愿下降，而在第三季度，居民的购房意愿出现回升趋势。在有购房需求的居民中，投资性购房出现明显上升。

2.3 购房动机

2010年“上海之春”房展会3月18日如期开幕，中国指数研究院分析师针对此次展会进行了实地问卷调研，结果显示：近六成购房者为首次置业，在所抽样的消费者中，第一次购房的消费者占58％，第二次购房的消费者占28％，第三次的占8％，三次以上的仅占6％。

根据房地产发展研究中心针对参与2010年长沙房交会的广大市民进行的问卷调查显示，首次置业用于自住的占51.10%，今年有超过一半的被调查者计划第一次购房，比去年上升了4.85个百分点，这种市场需求潜力巨大，而且是长期稳定的市场需求。为了改善住房条件，选择二次置业的占34.25%，随着生活水平的提高，住房的舒适程度受到重视，这种市场需求也较稳定。用于投资、为子女购房者合计占比15.96%，从日益高涨的房价来看，房地产市场发展前景广阔，一部分人开始将手头多余的资金用于投资，一部分人趁目前房价还不是很高提前为子女购房。从不同年龄层购房目的来看，25岁以下和25-35岁被调查者中首次置业，购房用于自住的人群所占的比例都很大，占比分别为70.79%、53.97%。35-60的被调查

者中二次置业，购房用于改善现有住房条件的人群所占的比例最大，比例为55.34%，这部分人群参加工作时间较长，积累的财富较多，有能力选择二次置业，以提高生活质量，他们购房用于投资所占的比例也最大，占13.35%。60岁以上的被调查者主要选择为子女购房、改善住房条件，分别占比46.43%、42.86%。

另据专业房地产咨询公司对2010年北京、上海、广州、深圳、济南、成都、昆明购房者和潜在购房者进行的问卷调查，在购房动机方面，刚性需求明显抬头，根据调查统计结果，针对“如果您准备买房，原因是什么？”的回答结果是：改善居住为45%；婚房比例达到36%；投资为7%；为父母买房者为2%；拆迁及其他占比为10%。

根据中国指数研究院发布的2010年三季度北京消费者购房行为调查报告，调查显示，2010年三季度购房的主要原因为改善居住条件，消费者比重为23.3%；其次为自己无房和结婚用户，比重分别为18.7%和18.6%；与二季度相比，变动最大的是以给子女买房为目的的购房消费中增加最多。

小结：在北京、上海等一线城市，改善居住条件置业占据最大比重，而首次置业合结婚买房居于第二位置，且以给子女买房成为变动最大因素；在二线城市，首次置业用于自住和改善居住条件的二次置业占据最大比重，婚房比重则居于第二位置，房产投资则紧随其后。25-35岁购房者以首次置业为主，而改善居住条件、房产投资则在35-60岁购房者中占据最重要地位，60岁以上购房者更多的是为子女婚嫁购房。

2.4 购房类型

据房地产发展研究中心发布有关2010年长沙房地产市场消费需求报告，选择购买普通商品房、高档高品房者合计占比73.88%，比去年上升了11.08个百分点，商品房消费观念已经深入人心，其中选择高档高品房者占15.75%。选择购买经济适用房者占22.88%，比去年下降了3.80个百分点，目前居民购房承受能力增强，对政策性住房的依赖度开始降低。选择购买二手房者占3.24%，比去年下降了4.34个百分点，大部分人群的二手房消费观念还未形成，选择购买二手房者还只是极少一部分，随着经济高速发展，越来越多的人涌入购房市场，在土地资源的限制下，要尽快培养和发展二手房市场，改变现代人群的购房消费理念。

根据中国指数研究院发布的2010年三季度北京消费者购房行为调查报告，调查显示，2010年三季度考虑购买二手房的消费者比重为57.7%，较二季度增加近14个百分点。并且，消费者对二手房较新房有事认知可知，二手房是现房、配套成熟、价格便宜事二手房吸引消

费者的三大主要因素。另外，消费者认为，可能有产权问题、中介费、交易费用高级建筑外观过时等式二手房存在的几大问题。其中，35.8%的人认为二手房可能存在产权问题；其次，33.2%认为中介费、介意费用交高；25.0%认为二手房建筑外观、户型设计过时。

小结：在二线城市，商品房消费观念已经深入人心，普通商品房和高档高品房占据房屋类型绝大部分，购买经济适用房者逐步下降，二手房市场尚未完全成熟，尚待发展，而在一线城市，二手房市场已经得到蓬勃发展，购买二手房的消费者比重已经过半。

2.5 户型与面积选择

中国指数研究院分析师针对2010年3月18日“上海之春”房展会展会进行了实地问卷调研，结果显示：户型面积在70-120平米左右的房源受购房者追捧，在所抽样的购房者中，购房时选择的户型面积主要集中在70-119平米左右，其中70-89平米是最主要的，占36％，90-99平米占16％，100-119平米的占16％,120-149平米、150-179平米、200平米以上分别各占10％、6％、2％。

根据中国指数研究院发布的2010年三季度北京消费者购房行为调查报告，调查显示，2010年三季度，35.3%的消费者最为青睐70—89平方米面积区间；其次，18.2%倾向选择50—69平方米。与二季度相比，50—89平方米的集中度有所降低，90—179平方米面积区间有不同程度的增幅，消费者选择更加多元化。从户型结构来看，两室一厅仍为最受消费者欢迎的户型，52.2%的人选择该项。与二季度相比，选择两室两厅的消费者比例增加了5.3%。总之，2010年三季度，70—89平方米与两室一厅是最受消费者青睐的面积与户型，但与二季度相比，消费者偏向出现多元化。

而在内陆城市长沙，根据房地产发展研究中心发布有关2010年长沙房地产市场消费需求报告，选择购买中等户型（90-120m2）者占52.44%，这主要是从家庭人口和住房舒适度来考虑，目前三口之家占据多数，该户型大小可以满足大部分居民的需求。选择中小户型（90 m2以下）者占27.12%，选择中大户型（120-144 m2）、144m2以上户型者合计占比20.44%，说明当前长沙90 m2以上户型需求仍是主流，市场实际需求与国六条要求的90 m2以下户型供应量应占总供应量的70%以上存在较大的矛盾。

小结：通过2010年北京和长沙房地产消费市场分析来看，一线城市多以小户型，如70-120平米左右的房源最受上海消费者追捧，而北京消费者则以70—89平方米与两室一厅为最佳选择，而在二线城市如长沙90 m2以上户型需求为主流。

2.6 价位选择

在房屋总价方面，根据中国指数研究院分析师针对2010年3月18日“上海之春”房展会问卷调研，绝大多数购房者倾向于购买总价在70-150万元之间的楼盘，在所抽样的购房者中，购房者所倾向于购买的房屋总价主要集中在70-150万元之间，数据显示，50-69万元的占4％，70-89万元的占16％，90-99万元的占24％，100-119万元的占18％，120-149万元的占14％，150-199万元的占14％，200万元以上的占10％。另据专业房地产咨询公司对2010年北京、上海、广州、深圳、济南、成都、昆明购房者和潜在购房者进行的问卷调查，百万以内更受青睐，根据“您愿意承受的购房总价是？”调查结果，一半受访者认为购房总价应在80万以内；认为80万-100万可以接受的受访者达到23%；而17%的受访者可以接受100万-150万这一区间；150万-200万的可接受者为6%；200万以上为4%。

在房屋单价方面，“上海之春”房展会展会反映出的信息是：均价在12000-20000元/平米之间的房源收到购房者亲睐，在所抽样的购房者中，能承受的房屋单价主要在1-15999元左右，其中10000元以下的占3.1％，10000-11999元的占10.0％，12000-13999元的占40.0％，14000-15999元的占25.0％，16000-19999元的占13.5％，25000-29999元的占2.7％，30000元以上的占1.2％。根据房地产发展研究中心发布有关2010年长沙房地产市场消费需求报告，绝大多数被调查者选择2500-3000元、3000-3500元两个价位区间，分别占比45.46%、29.31%，而去年主要集中在2000-2500元、2500-3000元两个区间，居民的价格承受能力较去年有所增强。靠近3000元的价位区间所占的比例较高，两端的价位区间所占的比例依次递减。3000元对于过去置业者来说是一道门槛，现在这种现象逐步变化，潜在置业者的置业需求正在逐步从价格主导的金字塔模式转变成性价比主导的纺锤型模式。

在月还款额度方面，根据“上海之春”房展会展会问卷调研，上海绝大多数购房者希望月还款额度在2000-6000元之间，在所抽样的购房者中，月还款能力主要集中在2000-5999元左右，其中2000元以下的占20％，2000-3999元的占28％，4000-5999元的占28％，6000-7999元的占8％，8000-9999元的占10％，10000元以上的占6％。2010年三季度，41.2%的消费者可承受的月还款额度为2000—3999元，26.1%的人可承受4000—5999元，与二季度相比，选择4000元以下的消费者比重共减少19.8%，同时4000元以上各区间分别由不同程度增长，可见2010年消费者月还款承受能力有所提高。

小结：一线、二线城市房地产市场差异在价位选择方面表现最为明显，在一线城市如上海，绝大多数购房者倾向于购买总价在70-150万元之间、均价在12000-20000元/平米之间以

及月还款额度在2000-6000元之间的楼盘；二线城市如长沙绝大多数被调查者选择2500-3000元、3000-3500元两个价位区间；就全国而言，一半受访者认为购房总价在80万以内。

2.7 关注因素

在央行营业管理部发布的有关2010年北京居民购房意愿的调查分析中，在有意购房的居民中，41.5%的居民看好政策对于房价的抑制作用，表示推迟购房计划，等待房价回落；

27.9%的居民表示按需购房，不受政策影响；26%的居民表示政策作用不明，暂时持币观望；其余的居民则认为政策难改房价上涨趋势，将加快购房。

根据房地产发展研究中心发布有关2010年长沙房地产市场消费需求报告，首要因素选择地段的比例最大，占47.66%，第二因素选择价格的比例最大，占39.28%，选择环境作为第三因素所占的比例最大，占26.67%，选择交通状况作为第四因素所占的比例最大，占23.63%。调查结果分析表明，消费者购房关注的因素选择依次为地段、价格、环境、交通状况，而去年依次为价格、环境、地段、户型。今年居民对地段的关注程度超过了对价格、环境的关注，成为消费者购房首要考虑的因素，交通状况也开始成为消费者购房关注的重要因素之一。

小结：消费者购房关注的因素选择依次为地段、价格、环境、交通状况。此外，国家政策也对购房者产生实质影响。

2.8 资金投资渠道

根据房地产发展研究中心发布有关2010年长沙房地产市场消费需求报告，50.25%的人群选择投资房地产，其次是股票投资，占27.12%。近几年来，我市房地产市场保持持续快速健康的发展态势，房地产投资的景气度较高，消费者对未来发展前景拥有较高的信心。

3.消费群体购房行为因素交叉分析

根据中国指数研究院发布的2010年三季度北京消费者购房行为调查报告来进行消费群体购房行为因素交叉分析。

3.1 住房年限交叉分析

居住年限与购房计划：在北京居住5年以上的消费者购房计划更为迫切。在北京居住5

年以上的消费者中64.6%计划在1年内买房，相比于居住不足5年的消费者，购房计划更为迫切。

居住年限与购房次数：在北京居住5年以上的消费者多为多次购房者。在北京居住5年以上的消费者虽然购房计划更为迫切，但仅有47%为首次置业者，多次置业者比重高于在北京居住不足5年的购房者。

居住年限与房价走势：居住年限越短，越认为房价下跌的可能性不大。居住2年以下的购房者中有15.8%认为未来一年房价会微幅或大幅下降，而居住2-3年的购房者中此比重为15.2%，居住3-5年的购房者此比重升为26.1%，居住5年以上的购房者中则有33.6%认为未来一年房价有一定程度的下降。

3.2 购房目的交叉分析

购房目的与可承受单价：为孩子上学而购房消费者更能承受更高的房屋单件。为孩子上学而购房的消费者有66.7%可以承受15000元/平方米以上的房屋单价，与其它购房者相比，表现出明显的高房价承受力。

购房目的与政策执行效果评价：因结婚和首次置业的购房者对现行国家政策的执行效果满意度更低。因结婚用户和自己无房而准备置业的购房者仅有10.1%和11.5%表示现行国家平抑房价的政策执行效果非常好货比较好，与其它购房者相比，满意度更低。

3.3 学历交叉分析

学历与付款方式：学历越高，越不倾向于一次性付清的购房方式。初中及以下学历购房者中有31.3%倾向于一次性付清，而硕士及以上购房者仅有20%倾向于此购房方式，学历越高，越倾向于贷款买房。

学历与月还款能力：学历越高的购房者，越能承受较高的月还款额。59.7%的硕士及以上购房者可以承受4000月以上月供，而初中及以下学历购房者此比例仅有13.8%.学历越高的购房者，越能承受较高的月供额度。

学历与二手房购买：学历越高的购房者对二手房的购买倾向性越高。

学历与政策执行效果评价：学历越高的购房者，对国家现行政策执行效果满意度越高。不同学历购房者，认为国家现行政策执行效果非常好货比较好的比例随着学历的提高而逐渐降低。初中及以下购房者有25%认可现行政策的执行效果，而硕士及以上购房者此比例仅有9.4%。

4.消费群体购房信息来源分析

根据房地产发展研究中心发布有关2010年长沙房地产市场消费需求报告，选择平面报刊广告者的比例最大，占25.47%，其次是电视广告，占19.79%。选择《长沙楼市》等直投刊物、房地产网站广告形式者合计占比36.54%，居民对这两种广告形式的关注度正逐渐加强，它们占据相当一部分比例，分别为18.99%、17.55%，是继平面报刊、电视之后的第三大楼市广告信息源。

根据中国指数研究院发布的2010年三季度北京消费者购房行为调查报告:网络与报纸是消费者获取楼盘信息的两大主要渠道。

5.我国房地产市场需求的基本判断

通过对我国房地产市场消费者的基本情况、购房意向、购房信息来源的市场调查，总体把握目前我国居民的住房消费需求，对房地产市场管理、政府决策以及开发商产品定位都具有非常现实的指导意义。从以上的市场调查分析结果表明，目前我国住房需求市场的基本态势主要表现在以下几个方面。

5.1 年轻人购房欲望日益迫切，呈现年轻化趋势

从被访者的年龄构成来看，小于25岁的被访者比例大增，对住房需求者的年龄提前，迫于房价上涨的压力，那些未婚单身的年轻人购房需求非常迫切。

5.2 总体来看，市场需求继续保持旺盛。

调查结果表明，目前无房者比例较大，超过一半的被访者首次置业，要求改善现有住房条件以提高住房舒适度的人群也占据相当一部分比例，在未来一定时期内，我国住房消费需求将持续旺盛。

5.3 购房承受能力明显增强，对政策性住房依赖度降低

目前我国商品房消费观念已经深入人心，选择购买商品房者比例大增，并开始追求较高品质住房。相应地选择购买经济适用房者比例下降，依靠政府保障性住房的人群减少，侧面反映了居民的收入水平在提升，购买能力增强。

5.4一线城市二手房市场发展较快，二线城市发展缓慢

在二线城市，商品房消费观念已经深入人心，普通商品房和高档高品房占据房屋类型绝大部分，购买经济适用房者逐步下降，二手房市场尚未完全成熟，尚待发展，而在一线城市，二手房市场已经得到蓬勃发展，购买二手房的消费者比重已经过半。

5.5 一线、二线城市房价差距非常明显

一线、二线城市房地产市场差异在价位选择方面表现最为明显，在一线城市如上海，绝大多数购房者倾向于购买总价在70-150万元之间、均价在12000-20000元/平米之间以及月还款额度在2000-6000元之间的楼盘；二线城市如长沙绝大多数被调查者选择2500-3000元、3000-3500元两个价位区间；就全国而言，一半受访者认为购房总价在80万以内。

5.6 地段、价格、环境、交通状况是置业者依次考虑因素

今年居民对地段的关注程度超过了对价格、环境的关注，成为消费者购房首要考虑的因素，交通状况也开始成为消费者购房关注的重要因素之一。随着居民对生活舒适度的要求进一步提高，环境因素将逐渐成为后续住宅产品营销的重要因素。

5.7 传统房地产信息来源格局正发生急剧变化

居民购房的信息主要来源目前还是平面报刊和电视广告，但房地产网站广告、直投刊物是继平面报刊、电视之后的第三大媒体，其影响力不断增强，大有后来居上的势头，主要是因为这些形式提供的信息详细具体，更加灵活方便。