2016年上半年青海省房地产估价师案例与分析:建筑物经济寿命模拟试题

2016年上半年青海省房地产估价师案例与分析:建筑物经济寿命模拟试题
2016年上半年青海省房地产估价师案例与分析:建筑物经济寿命模拟试题

2016年上半年青海省房地产估价师案例与分析:建筑物经济寿命模

拟试题

本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)

1、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%,买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例,其相应的修正系数为。

A:103.26%

B:105.43%

C:112.06%

D:114.42%

E:工业用地的监测点评估价格

2、当写字楼物业出租,所有运营管理费用均由租户直接承担时,则该出租方式是。

A:全租金方式

B:毛租金方式

C:净租金方式

D:基本租金方式

E:借款合同

3、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时,认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑,马某不服。最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑,必须由出具证明。

A:A市城市土地行政主管部门

B:A市城市建设行政主管部门

C:A市城市房产行政主管部门

D:A市城乡规划行政主管部门

E:房地产估价机构必须加盖公章

4、房地产的价格与房地产的供给和需求,分别是的关系。

A:正相关和正相关

B:正相关和负相关

C:负相关和正相关

D:负相关和负相关

E:工业用地的监测点评估价格

5、评估某底层商铺的价格时,估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺,丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格),在求取最终价格时,对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重,最合适的是。

A:0.4、0.4、0.2

B:0.3、0.4、0.3

C:0.4、0.2、0.4

D:0.4,0.3、0.3

E:工业用地的监测点评估价格

6、某宗面积为3000㎡的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/㎡。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960元/㎡。理论上应补地价。

A:78万元

B:882万元

C:1210万元

D:1272万元

E:工业用地的监测点评估价格

7、下列()使用条件,不属于主要为城市规划设计的条件。

A.用途

B.建筑规模

C.容积率

D.绿地率

8、乡镇企业的用地只有在下列__情况时,才可以抵押。

A.乡镇企业属于集体企业

B.申请破产

C.和乡镇企业的建筑物同时抵押

D.经过乡镇政府主管部门批准后

9、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为。A:100万元

B:42万元

C:63万元

D:77万元

E:工业用地的监测点评估价格

10、房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的弥补,下一年度税前利润不足弥补的,可以在5年内延续弥补。

A:所得税前利润

B:所得税后利润

C:应分配利润

D:未分配利润

E:借款合同

11、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取类似房地产的净收益作为估价依据。

A:客观

B:实际

C:最高

D:最低

E:工业用地的监测点评估价格

12、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元,假设在某报告期内的出租率为80%,所有承租人都能按时交纳租金,物业其他收入为2万元,则物业在该报告期的有效毛收入为万元.(2009年试题)

A:22.0

B:24.0

C:25.6

D:26.0

E:借款合同

13、某人拥有一套住宅建筑面积为200m2,整幢建筑物总面积为8000m2。其房地总价为8000万元,其中建筑物总价为5500万元。该人占有的土地价值为__万元。

A.62.5

B.2500

C.137.5

D.200

14、某建筑物,经测算其重置成本为50万元,地面、门窗等引起的物质磨损为1万元,因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元,由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为()万元。

A.9 

B.1 

C.14 

D.6

15、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。

A.获取房地产当期收益

B.获取房地产未来收益

C.直接从事房地产开发经营活动

D.间接参与房地产开发经营活动

16、下列关于临时建筑,表述错误的是。

A:临时建筑都应当有规定的使用期限

B:超过批准期限的临时建筑是合法建筑

C:拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失

D:拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿

E:房地产估价机构必须加盖公章

17、房地产开发项目自__之日起满一年未动工开发的,可以征收土地闲置费。A.土地使用权出让合同签订

B.土地使用权出让合同约定的动工开发

C.土地使用权出让金缴纳

D.土地使用权证书取得

18、《城市房屋拆迁管理条例》规定,尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的,应当经房屋拆迁管理部门同意,原诉迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人,并自转让合同签订之日起日內予以公告。

A:15

B:30

C:45

D:60

E:房地产估价机构必须加盖公章

19、某宗土地的面积为1000m2,其上建筑物的建筑面积为5000m2,建筑物的基底面积为700m2,建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。

A.8.0

B.5.6

C.5.0

D.0.7

20、某宗房地产交易中,买方付给卖方2 500 元/㎡,交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费,买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于元/㎡。

A:2 427

B:2 500

C:2 575

D:2 632

E:工业用地的监测点评估价格

21、某建筑物建筑面积为4000m2,经济寿命40年,单位建筑面积的重置价格为2500元/m2,有效经过年数为15年,残值率为5%,该建筑物现值为__万元。A.523.45

B.593.75

C.643.75

D.1000

22、下列房地产市场调控政策等措施中,会导致房地产市场价格上升的是。

A:降低房地产开发贷款利率

B:增加土地有效供给

C:降低契税

D:提高购房贷款利率

E:工业用地的监测点评估价格

23、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。

A:土地稀缺

B:城市化进程快

C:竞争充分性

D:交易复杂性

E:借款合同

24、估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例成交价格为86万元,含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具,家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为()万元。

A.75.00

B.75.60

C.83.60

D.86.00

25、已知一年期国债利率为3.31%,贷款利率为5.43%,投资风险补偿为2.23%。管理负担补偿为1.32%,缺乏流动性补偿为1.42%,所得税抵扣的好处为0.5%,则报酬率为。

A:7.78%

B:8.28%

C:13.21%

D:14.21%

E:工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5 分)1、下列房屋属于不得出租的情形的有。

A:依法取得房屋所有权证的

B:司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的

C:共有房屋,取得共有人同意的

D:不符合安全标准的

E:属于违章建筑的

2、投资利润率的计算基数不包括__。

A.土地取得成本

B.开发成本

C.管理费用

D.销售费用

3、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估的各地价区段在某一时点的()。

A.最低价格

B.平均价格

C.出让地价

D.标定地价

4、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。

A.独一无二和供给有限

B.独一无二和价值量大

C.流动性大和价值量大

D.不可移动和用途多样

5、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大,尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点,故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。

A.不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用

B.土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C.房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费

D.前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费

6、某高层楼房占用的土地总面积为800m2,总建筑面积为2000m2,某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算,该所有人拥有的土地数量为__m2。

A.40

B.45

C.48

D.50

7、房地产开发企业应当在签约之日起__日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

A.10

B.20

C.30

D.60

8、下列报表中,属于房地产开发项目基本财务报表的有.(2007年试题)

A:资产负债表

B:投资计划与资金筹措表

C:借款还本付息估算表

D:资金来源与运用表

E:损益表

9、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》,下列属于房屋拆迁管理部门中止裁决情形的有。

A:发现新的需要查证的事实

B:受理裁决申请后,当事人自行达成协议的

C:作为自然人的申请人死亡,需等待其近亲属表明是否参加裁决的

D:发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的

E:裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的,而相关案件未结案的

10、房地产保险中,涉及房地产的财产保险主要包括。

A:企业财产保险

B:城乡居民房屋保险

C:建筑工程一切险

D:买方信用保险

E:住宅抵押贷款保险

11、某开发企业申请贷款5000万元,该企业的信用等级为AA级,以商品房做抵押,期限2年,项目风险等级为A级,该贷款综合风险度是()。

A.18%

B.25%

C.30%

D.50%

12、保险公估人是指受保险人或保险客户委托,办理保险标的等业务,出具有关报告或证明,并向委托人收取费用的企业。

A:规划

B:鉴定

C:估价

D:赔款清算

E:估损

13、运用收益法评估房地产价值时,要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的__。A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.替代原则

D.公平原则

14、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》,下列关于估价专家鉴定的表述中,不正确的是。

A:估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B:估价报告存在技术问题的,估价机构应当改正错误,重新出具估价报告C:估价报告不存在技术问题的,应维持估价报告

D:估价专家委员会应当自收到申请之日起7日内,出具书面鉴定意见

E:执行层的组织协调

15、综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征,可以分为。

A:绝对指标

B:相对指标

C:统一指标

D:平均指标

E:变异指标

16、以下不属于土地开发成本构成内容的有。

A:基础设施配套费用

B:拆迁安置补偿费

C:房屋建筑安装工程费

D:公共配套建设费

E:勘察设计费

17、根据工程量清单计价法,建筑安装工程费中的间接费包括。

A:人工费

B:材料费

C:企业管理费

D:施工机械使用费

E:规费

18、下列关于房地产抵押价值评估的表述中,正确的有.【2004年考题】

A:法律法规规定不得抵押的房地产,没有抵押价值

B:再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C:房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值

D:不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物,应当没有抵押价值

E:在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时,不应包括土地使用权出让金

19、以下关于合法原则的说法欠妥的是__。

A.在依法判定的权力类型及归属方面,一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的,以权属证书的记载为准。

B.在依法判定的使用权方面,应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。

C.在依法判定的处分权利方面,应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。

D.在依法判定的其他权益方面,评估出的价值应当符合国家的价格政策。20、在编制房地产开发项目可行性研究报告时,下列规划内容中,不属于行政规划设计方案选择的是__。

A.项目的交通组织规划

B.项目构成及平面布置

C.项目的建筑规划

D.城市土地利用规划

21、根据《中华人民共和国刑法》规定,以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,下列有关刑事责任,表述正确的是。

A:情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金

B:情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额10%以上20%以下罚金

C:情节特别严重的,处五年以上七年以下有期徒刑,并处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金

D:情节特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金

E:政府收回土地,并与土地使用者签订收回土地协议书

22、新区房地产开发的特点不包括__。

A.拆迁安置容易、费用低;

B.规划条件苛刻

C.市政配套设施缺乏、投资大

D.环境幽静舒适、空气清新洁净

23、__是反映项目实际造价的技术经济文件,是开发商进行经济核算的重要依据。A.投资估算

B.竣工结算

C.成本结算

D.技术报告

24、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究,属于__阶段。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

25、某房地产开发项目拟有三个投资方案,若对这三个方案的经济合理性进行比较,则比较的基础是该项目的()。

A.损益表

B.资金来源与运用表

C.资本金现金流量表

D.全部投入现金流量表

房地产估价案例分析

我的案例笔记(03年) 二00三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估

价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………

18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业(含餐饮)房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公(写字楼)房地产估价……………………………… 18 四、旅馆(含娱乐)房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下

2016年房地产估价案例与分析真题与解析

2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题(共3题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下) (一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款,委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶,后续建设工程正在进行,建安工程整体形象进度达65%,拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问: 1.假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 2.在各种不同的估价前提下,假设开发法的测算主要有哪些差别? 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种:(1)估价对象仍然由其业主开发完成,这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成,这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成,这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价,应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341~342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价,一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下,假设开发法测算的主要差别包括: (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下,后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下,需要考虑转让的正常期限,从而导致后续开发经营期发生变化。 (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下,只考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下,通常会产生新的“前期费用”,在估价后续开发的必要支出时,还应加上这部分“前期费用”。 (3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下,自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值,自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341~342。 第三科教材的某一叙述,可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

2016造价工程师《案例分析》真题及参考答案(完整六题)

试题一: 某企业拟于某城市新建一个工业项目,该项目可行性研究相关基础数据如下: 1.拟建项目占地面积30亩,建筑面积11000㎡。其项目设计标准、规模与该企业2年前在另一城市修建的同类项目相同。已建同类项目的单位建筑工程费用为1600元/㎡。建筑工程的综合用工量为4.5工日/㎡,综合工日单价为80元/工日,建筑工程费用中的材料费占比为50%,机械使用费占比为8%,考虑地区和交易时间差异,拟建项目的综合工日单价为100元/工日,材料费修正系数为1.1,机械使用费的修正系数为1.05,人材机以外的其它费用修正系数为1.08. 根据市场询价,该拟建项目设备投资估算为2000万元,设备安装工程费用为设备投资的15%。项目土地相关费用按20万元/亩计算,除土地外的工程建设其他费用为项目建安工程费用的15%,项目的基本预备费率为5%,不考虑价差有办法。 2.项目建设期1年,运营期10年,建设投资全部形成固定资产,固定资产使用年限为10年,残值率为5%,直线法折旧。 3.项目运营期第1年投入自有资金200万元作为运营期的流动资金。 4.项目正常年份年销售收入为1560万元,营业税金及附加税率为6%,项目正常年份年经营成本为400万元,项目运营期第1年产量为设计产量的85%,运营期第2年及以后各年均达到设计产量。运营期第1年的销售收入、经营成本均为正常年份的85%,企业所得税税率为25%。 问题: 1.列式计算拟建项目的建设投资。 2.若该项目的建设投资为5500万元,建筑投资来源为自有资金和贷款,贷款为3000万元,贷款年利率为7.2%(按月计息),约定的还款方式为运营期前5年等额还本,利息照付方式。分期列式计算项目运营期第1年,第2年的总成本费用和净利润以及运营期第2年年末的项目累计盈余资金,(不考虑企业公积金,公益金提取及投资者股利分配) (计算结果保留两位小数) 试题二: 某隧洞工程,施工单位与项目业主签订了120000万元的施工总承包合同,合同约定:每延长(或缩短)1天工期,处罚(或奖励)金额3万元。 施工过程中发生了以下事件: 事件1:施工前,施工单位拟定了三种隧洞开挖施工方案,并测算了各方案的施工成本,见表2.1

房地产估价师案例与分析试题与答案

2011年房地产估价师《案例与分析》压题与答案 (一)某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2,用途为住宅,土地为出让使用权,土地使用期限至2060年9月30日。某于2005年2月将该房屋改为商店并经营,于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给某。由于融资的需要,某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的 低押价值,估价结果为2300元/m2。 请问: 1.某认为该估价结果偏低,你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁围,房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日,乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价,估价结果为2800元/m2。某认为该估价结果偏低,因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? 答案: 1.理由包括: (1)二者的时点不同,价值不同。 (2)二者的价值类型不同。其中,转让价格为市场上的实际成交价格,抵押价值为正常市场价格和减 法定优先受偿后的价值。 (3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途,即住宅进行评估的价值;转 让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括: (1)二者的时点不同,价值不同。 (2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装 修补偿费。 (3)对估价对象的界定可能不同。 (二)甲公司有筑面积为50m2的临街首层店面,已出租,现拟以该店面向银行申请抵押贷款,委托乙房地 产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况,具体如下: 物业名称 A B C 建筑面积/m265 48 50 成交单价/(元/m2)15500 14500 15000 成交日期2007年9月2007年8月2007年10月 请问: 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例,对它们进行个别因素修正,你认为应考虑哪5个主要因素?(说明:回答若超过5个,只按前5个评分) 答案: 1.甲公司应提供的资料包括:权属资料,包括房地产产权证,或土地使用权证、房屋所有权证;租赁

房地产估价案例与分析报告

纠错、改错 一、注意估价报告八项的顺序,15年“目录”和“致估价委托人函”位置调 整,及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整 二、致估价委托人函(如无标题算错误) 1.标题(致估价委托人函) 3.估价目的(写明估价委托人对估价报告的预期用途,或估价是为了满足估价委托人的何种需要。)6. 价值类型(写明所评估估价对象价值或价格的名称,当所评估的估价对象价值或价格无规的名称时,应写明其定义或涵) 8.估价结果(注意:必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致,总价没有大写算错误,原来此处没有单价不算错误,但是今年教材特别注明了单价,15年最好谨慎指出单价;如果是抵押报告的同时披露三种价值:在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值) 三、估价师声明 注意如下 1.未列明实地查勘的注册房地产估价师;(必须是2名以上,1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘,应如实写明对实地查勘的估价师,但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。) 2.未说明是否有重要专业帮助;(有重要专业帮助的,应说明帮助的专家;应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错;)

3.注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。 四、估价结果报告 1.估价委托人(2013之前第一部分是标题,13教材写作要求没写标题,但结果报告仍 要求有标题,无标题算错)包括:委托单位全称、法定代表人和住所,个人委托的为个人、住所及号2.房地产估价机构包括:估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人、住所、估价资质等级以及资质证书编号(注意:无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误,有了资质等级要看业务围是否在资质等级,超出等级承揽业务算错。) 3.估价目的 (1)房地产抵押估价目的:“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。(2)国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种:①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。 (3)房地产转让的估价目的:“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。 (4)企业入股、合并的:“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据” (5)投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。 (6)复核评估目的的“受××银行委托,对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。” 4.估价对象(理论教材p73-80、p122) 1)估价对象基本状况:名称、坐落、规模、用途、权属等;2)土地基本状况:四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权

环境影响评价案例分析真题2016年

[真题] 环境影响评价案例分析真题2016年 案例题 某城市现有污水处理厂设计规模为3.0×104m3/d,采用“A2O+高效沉淀+深床滤池”处理工艺,处理后尾水达到《城镇污水处理厂污染物排放标准》一级A标准后排入景观河道。厂区内主要构筑物有进水泵房、格栅间、曝气沉砂池、生物池、二沉池、高效沉淀池、深床滤池、污泥浓缩脱水机房和甲醇加药间(内设6个甲醇储罐,单罐最大储量为16t)。其中,进水泵房和污泥浓缩脱水机房分别采用全封闭设计并配套生物滤池除臭设施,废气净化后分别由15m高排气筒排放。 拟在厂区预留用地内增建1座污泥处置中心,设计规模为160t/d总绝干污泥量,采用“中温厌氧消化+板框脱水+热干化”处理工艺。经处理后污泥含水率为40%,外运作为园林绿化用土,污泥消化产生的沼气经二级脱硫处理后供给沼气锅炉。沼气锅炉生产的热水(80℃)和热蒸汽(170℃)作为污泥消化、干化的热源。污泥脱水产生的滤液经除磷脱氮预处理后回流污水处理厂。 新建污泥处置中心的主要构筑物有污泥调理间、污泥消化间、污泥干化间和污泥滤液预处理站。其中,污泥调理间、污泥干化间和污泥滤液预处理站均采取全封闭负压排风设计,分别配套生物滤池除臭设施(适宜温度为22~30℃),废气除臭后分别经3根1 5m高排气筒排放。污泥干化产生的废气温度约为60~65℃,H2S、NH3浓度是其他产臭构筑物的8~10倍,沼气罐区与污水处理厂甲醇加药问相距280m,设有16个800m3沼气囊(单个沼气囊储气量为970kg)。 本项目所在地区夏季主导风向为西南风,现状厂界东侧650m有A村庄,东南侧1200m有1处新建居民小区。本项目环评第一次公示期间,A村庄有居民反映该污水处理厂夏季常有明显恶臭散发,导致居民无法开窗通风,并有投诉。 经预测分析,环评机构给出的恶臭影响评价结论为:污泥处置中心3根排气筒对A村庄的恶臭污染物贡献值叠加后满足环境标准限值要求,本项目对 A村庄的恶臭影响可以接受。 (注:《危险化学品重大危险源辨识》(GB 18218—2009)中沼气临界量50t,甲醇临界量500t。) 问题: 第1题: 污泥干化间废气除臭方案是否合理?说明理由。_____ 参考答案: (1)废气除臭方案不合理。(2)理由:①污泥干化产生的废气温度(60~65℃)远高于其配套生物滤池除臭设施的适宜温度(22~30℃),抑制了微生物的活性,导致除臭效率降低,达不到除臭效果;②生物滤池适用于低浓度的生活污水和具有可生化性的工业废水处理,而污泥于化产生的H2S、NH3浓度较高(是其他产臭构筑物的8~10倍),因此不适宜生物滤池除臭。

2016造价案例真题答案

2016造价案例真题答案 【篇一:2016年造价师《案例分析》真题】 =txt>案例一 某企业拟于某城市新建一个工业项目,该项目可行性研究相关基础 数据如下: 1.拟建项目占地面积30亩,建筑面积11000m2,其项目设计标准,规模与该企业2年前在另一城市的同类项目相同已建同类项目的单 位建筑工程费用为1600元/m2,建筑工程的综合用工量为4.5工日 /m2,综合工日单价为80元/工日,建筑工程费用中的材料费占比为50%,机械使用费占比为8%,考虑地区和交易时间差拟建项目的综 合工日单价为100元/工日,材料费修正系数为1:1,机械使用费的 修正数为1.05,人材机以外的其它费用修正系数为1.08。 根据市场询价,该拟建项目设备投资估算为2000万元,设备安装 工程费用为设备投资的15%。项目土地相关费用按20万元/亩计算,除土地外的工程建设其他费用为项目建安工程费用的15%,项目的 基本预备费率为5%,不考虑价差预备费。 2.项目建设期1年,运营期10年,建设投资全部形成固定资产。固 定资产使用年限为10年,残值率为5%,直线法折旧。 3.项目运营期第1年投入自有资金200万元作为运营期的流动资金。 4.项目正常年份销售收入为1560万元,营业税金及附加税率为6%,项目正常年份年经营成本为400万元。项目运营第1年产量为设计 产量的85%,运营期第2年及以后各年均达到设计产量,运营期第 1年的销售收入,经营成本均为正常年份的85%。企业所得税率为25%。 问题: 1.【题干】列式计算拟建项目的建设投资。 【答案】 调整前: 人工费=4.5*80=360 材料费=1600*50%=800 机械费=1600*8%=128 其它费=1600-360-800-128=312 调整后: 人工费=4.5*100=450

房地产估价师-案例分析笔记

估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中,一般来说,“估价技术报告”中的错误项占60%以上,而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。 对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等,就要挑出1处以上错误。 市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误;各项目修正描述、修正系数错误。 收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。 成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。 假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误,折现错误等。 第一章房地产估价文书写作 完成一个房地产估价项目,需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节。 估价文书主要有以下几种:委托书、委托合同、项目来源和接洽情况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单。 一份完整的估价报告应包括以下8项内容:封面;目录;致委托人函;注册房地产估价师声明;估价的假设和限制条件;估价结果报告;估价技术报告;附件。 (一)封面 房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。 封面上的估价项目要写清项目全称。其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路“表示估价对象的区位;”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称,这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称,也是本估价报告中所使用的名称;“住宅”表示估价对象用途。 封面上所写的委托人,需要准确无误地写明其全称。 封面上所写的房地产估价机构应准确无误地写明房地产估价机构的全称。 封面上所写的注册房地产估价师,主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。 封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致。 封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的编号。 (二)目录 估价报告目录的编写,需要注意与后面的报告内容相匹配,应包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件,其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。 注:仅向估价委托人提供估价结果报告的,存档的估价技术报告中应当有单独的目录。 (三)致委托人函 致委托人函的写作内容应包括:致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章,不得以其他印章代替公章,法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。 (四)估价师声明的写作 注册房地产估价师声明应对估价师的职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等作出承诺和保证。 (五)估价假设和限制条件

2016年《案例分析》真题参考答案(第三题)

2016年《案例分析》真题参考答案(第三题) 第三题 消防技术服务机构受东北某造纸企业委托,对其成品仓库设置的干式自动喷水灭火系统进行检测。该仓库地上2层,耐火等级二级,建筑高度。建筑面积7800㎡,纸类成品为堆垛式仓储,堆垛最高为。仓库除配置干式自动灭火系统外,还设置了室内消火栓系统和火灾自动报警系统等消防设施,厂区内环状消防供水管网(管径DN250mm)保证室内、外消防用水,消防水泵设计扬程为。屋顶消防水箱最低有效水位至仓库地面的高差为20m,水箱的有效水位高度为3m。厂区共有2个相互连通的地下消防水池,总容积为1120m3。干式自动喷水灭火系统设有一台干式报警阀,放置在距离仓库约980m的值班室内(有采暖),喷头型号为ZSTX15-68(℃)。 检测人员核查相关系统试压及调试记录后,有如下发现: (1)干式自动喷水灭火系统管网水压强度及严密性试验均采用气压试验代替,且末对管网进行冲洗。 (2)干式报警阀调试记录中,没有发现开启系统试验阀后报警阀启动时间及水流到试验装置出口所需时间的记录值。 随后进行现场测试,情况为:在干式自动喷水灭火系统最不利点处开启末端试水装置,干式报警阀加速排气阀随后开启,后干式报警阀水力警铃开始报警,后又停止(警铃及配件质量、连接管路均正常),末端试水装置出水量不足。人工启动消防泵加压,首层的水流指示器动作

后始终不复位。查阅水流指示器产品进场验收记录、系统竣工验收试验记录等,均未发现问题。 根据以上材料,回答下列问题(共21分): 1. 指出干式自动喷水灭火系统有关组件选型、配置存在的问题,并说明如何改正。 ①存在问题:喷头型号为ZSTX15-68(℃)不符合要求;改正措施:应采用干式下垂型或直立型喷头,动作温度选用57℃。 ②存在问题:干式报警阀组放置位置不符合要求;改正措施:应就近安装在仓库附近。 ③存在问题:干式报警阀组数量不符合要求;改正措施:应增加一个干式报警阀组。 2.分析该仓库消防给水设施存在的主要问题。 存在的主要问题: ①屋顶消防水箱的高度不能满足静水压力的最低要求。 ②厂区设置两个互相连通的地下消防水池,总容积为1120m3存在问题。 3.检测该仓库内消火栓系统是否符合设计要求时,应出几支水枪按照国家标准有关自动喷永灭火系统设置场所火灾危险等级的划分规定,该仓库属于什么级别自动喷水灭火系统的设计喷水持续时间为多少 ①该仓库同时使用的消防水枪为4支,应全数检查 ②仓库的危险级别为仓库危险Ⅱ级 ③2h

2016年注册造价工程师考试建设工程造价管理真题

2016年注册造价工程师考试建设工程造价管理真题

2016年注册造价工程师考试真题及答案 建设工程造价管理 一、单项选择题(共60题,每题1分,每题的备选中。只有1个最符合题意) 1、工程项目的多次计价是一个()的过程。 A.逐步分解和组合,逐步汇总概算造价 B.逐步深化和细化,逐步接近实际造价 C.逐步分析和测算,逐步确定投资估算 D.逐步确定和控制,逐步积累竣工结算价 【答案】B,参见教材P2。 2、下列工作中,属于工程招投标阶段造价管理内容的是()。 A.承发包模式选择 B.融资方案设计 C.组织实施模式选择 D.索赔方案设计 【答案】A,参见教材P5。 3、为了有效地控制工程造价,应将工程造价管理的重点放在工程项目的()阶段。

A.初步设计和招标 B.施工图设计和预算 C.策划决策和设计 D.方案设计和概算 【答案】C,参见教材P7。 4、根据《注册造价工程师管理办法》,对于隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请造价工程师注册的人员,在()年内不得再次申请造价工程师注册。 A.4 B.3 C.2 D.1 【答案】D,参见教材P13。 5、根据《工程造价咨询企业管理办法》,乙级工程造价咨询企业中,注册造价工程师应不少于()人。 A. 6 B.8 C.10

C.要约人在承诺期限内未作出承诺 D.受要约人对要约内同做出实质性质变更 【答案】D,参见教材P31。 9、根据《合同法》,合同生效后,当事人就价款约定不明确又未能补充协议的,合同价款应按()执行。 A.订立合同时履行地市场价格 B.订立合同时付款方所在地市场价格 C.标的物交付时市场价格 D.标的物交付时政府指导价 【答案】A,参见教材P36。 10、根据《建筑法》,获取施工许可证后因故不能按期幵工的,建设单位应当申请延期,延期的规定是()。 A.以两次为限,每次不超过2个月 B.以三次为限,每次不超过2个月 C.以两次为限,每次不超过3个月 D.以三次为限,每次不超过3个月 【答案】C,参见教材P43。

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结(两套归纳总结版本)都是别人归纳总结的,归纳了一下而已 归纳总结1: 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 (1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 (2)对估价对象的性质没有描述清楚 (3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊) 4、逻辑不严谨 (1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由) 5、写作有错误 (1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 (2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。(3)表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 (1)收益期限确定错误。 (2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。 (4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;

2016年司法考试刑法案例分析题

2016年司法考试刑法案例分析题,你会解吗? 每年司法考试刑法案例题是必考的,并且分数还不低。如何解答司法考试刑法案例分析题?许多司法考试考生备战2016年司考时遇到这个问题,不知道如何解题刑法案例,独角兽司考网校肖老师特为大家带来以下内容,希望能对各位的备考有帮助。 司法考试中的刑法案例题一般是给出一个具体案例,让考生分析案件中行为人涉嫌的犯罪及其刑事责任。虽然问题很短,但是需要考虑的知识点却很多,增加了答题的难度。对于准确解答刑法案例题,要遵守以下步骤: 1.仔细阅读案例内容。 案例分析题一般都是考刑法学中最重要的内容,或者是法条中极其特殊的规定,即最基本的概念或法律规定,只要把概念和法律规定理解透彻,应试时就会比较有把握。 2.找准案例所涉及问题的“知识点”。 在案例分析中,以下知识点可能是经常会涉及到的:总论部分包括:(1)犯罪故意与过失、意外事件的认定。(2)刑事责任年龄中已满14周岁不满16周岁者应当负责任的范围。(3)正当防卫的成立条件。(4)犯罪预备、未遂和中止的区分。(5)共同犯罪的成立条件、共同犯罪人(主犯、从犯、胁从犯、教唆犯)的认定。(6)刑罚运用中的累犯、自

首。分论部分包括:危害公共安全的犯罪、侵犯公民人身权利的犯罪、侵犯财产的犯罪、贪污贿赂罪、渎职罪,它们都是传统的考查内容,案例分析原则上都会涉及这些犯罪。 3.理清答题思路。 在找准案例分析题所涉及的知识点以后,不要急于答题,还应当进一步整理答题思路。一般答题分为以下三步:(1)分析犯罪人的行为符合哪(几)种犯罪构成要件,确定犯罪人可能涉嫌的罪名。(2)考虑犯罪人有无法定或酌定的从重、从轻、减轻或免除处罚情节。如犯罪人是否具有刑事责任能力,是否具有某种特殊身份,是否具有自首情节。(3)根据刑法总则关于罪数的规定,以及刑法分则中关于特殊犯罪的处罚规定,确定犯罪人所触犯的罪名。如盗窃信用卡并冒用他人信用卡的定盗窃罪,以暴力、威胁方法抗拒缉私的,以走私罪和妨害公务罪数罪并罚。从一重罪处罚还是数罪并罚,在刑法理论和实践中都是很重要的问题,考生一定要认真掌握各种具体情况,注意法律的特殊规定。当初在朋友的推荐下,报了独角兽司考网校的VIP保过班,老师们不仅传授理论知识,还会帮助考生从命题者的角度分析问题,寻找准切入点,培养答题思路和技巧。确实让我受益匪浅。大家不妨联系一下学学看吧! 4.对不同题型采用不同方法,准确答题。 在答题时,独角兽司考网校的老师,特别强调要考虑每

2016年造价工程师考试《案例分析》:工程索赔分类考试题

2016年造价工程师考试《案例分析》:工程索赔分类考试 题 一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、在项目建设各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度最高,达到__。A.30%~50% B.70%~90% C.60%~80% D.50%~70% 2、对于大型工程承包公司而言,如果在远离公司本部的某地区能够持续不断地承揽到工程,则应设立()项目管理组织。 A.直线制 B.职能制 C.矩阵制 D.事业部制 3、某新建企业有两个设计方案,方案甲总投资1500万元,年经营成本400万元,年产量为1000件;方案乙总投资1000万元,年经营成本360万元,年产量800件,当行业的标准投资效果系数小于__时,甲方案优。 A.20% B.25% C.30% D.35% 4、已知某进口设备原价为1500万元,安装费率为14%,设备吨重为300t,每吨设备安装费指标为8000元,则该进口设备安装费为__万元。 A.240 B.210 C.225 D.200 5、卖方在进口国内地交货的方式属于__类。 A.内陆交货 B.目的地交货 C.装运港交货 D.装运港船上交货 6、某工程合同价为100万元,合同约定:采用调值公式进行动态结算,其中固定要素比重为0.2,调价要素分为A、B、C三类,分别占调值部分的0.25、0.45、0.3,结算时价格指数分别增长了20%、15%、25%,则该工程实际结算款额为__万元。 A.120 B.119.25 C.139.25

D.115.4 7、负债是指过去的交易、事项形成的现时义务,其会导致经济利益流出企业。在负债中,由于结算过程产生的流动负债是()。 A.短期借款 B.应付账款 C.应付工资 D.应付股利 8、路基土方施工时,当地面纵坡大于()的深谷陡坡地段,可采用竖向填筑法施工。 A.8% B.10% C.12% D.15% 9、当坡屋面有保温要求时,下列表述正确的是__。 A.设吊顶时,保温层可铺设于吊顶棚的上方 B.设吊顶时,保温层可铺设于吊顶棚的下方 C.不设吊顶时,保温层可铺设于屋面板的上方 D.不设吊顶时,保温层可铺设于屋面板的下方 10、在模板安装完成后,才能进行钢筋安装或绑扎的建筑构件是__。 A.墙 B.柱 C.梁 D.楼板 11、与国内建筑安装工程费构成相比,国外建筑安装工程费用的材料费用构成的区别主要表现为__。 A.材料预涨费 B.材料原价 C.材料运杂费 D.材料采购保管费 12、硅酸盐水泥的适用范围是()。 A.受海水侵蚀的工程 B.受化学侵蚀的工程 C.需快硬早强的工程 D.大体积混凝土工程 13、下列关于不可抗力导致的人员伤亡、财产损失、费用增加或工期延误等后果,由合同双方按原则承担的叙述中正确的是__。 A.发包人和承包人各自承担其人员伤亡和其他财产损失及其相关费用 B.永久工程包括已运至施工场地的材料和工程设备的损害等由承包人承担C.不能按期竣工的,应合理延长工期,承包人需支付逾期竣工违约金 D.发包人要求赶工的,承包人应采取赶工措施,赶工费用由承包人承担 14、根据我国《建设工程施工合同文本》,在没有其他约定情况下,下列对施工合同文件解释先后顺序的排列,表述正确的是__。 A.协议书—专用条款—通用条款—中标通知书—投标书及附件 B.协议书—中标通知书—专用条款—通用条款—投标书及附件

2016房地产估价师案例与分析真题及答案

问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款,委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶,后续建设工程正在进行,建安工程整体形象进度达65%,拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问: 1. 【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 【答案】假设开发法的估价前提有3种:(1)估价对象仍然由其业主开发完成,这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成,这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成,这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价,应采用“被迫转让前提”。 2.【题干】在各种不同的估价前提下,假设开发法的测算主要有哪些差别? 【答案】在不同的估价前提下,假设开发法测算的主要差别包括: (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下,后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下,需要考虑转让的正常期限,从而导致后续开发经营期发生变化。 (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下,指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下,通常会产生新的“前期费用”,在估价后续开发的必要支出时,还应加上这部分的“前期费用”。

(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下,自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值,自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 (二) 甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资,委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算,并于2015年6月15日出具评估报告,其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期,于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过,鉴于在此期间房地产市场并无明显变化,甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限,保留原估价结果后出具新的评估报告。请问: 1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。 【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过,不能直接使用原估价报告,超过使用期限的,需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2.【题干】针对本案情况,在前次估价的基础上,房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整? 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括:

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题 一、问答题(共3题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下) (一)甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托,对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日,评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000-35000元/㎡为由,对估价结果提出异议,人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅,2014年7月底竣工并开始销售,销售活动中优惠力度较大。经复核,甲机构维持原估价结果,并对异议进行了书面回复。请问: 1.甲机构书面回复的致函对象是谁? 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些? (二)某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值,价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得,2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料,项目实际已支出成本为2800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本(注:应为建设成本,下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实,认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况,在采用成本法估价时,确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问: 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误? 2.在正确确定重置成本后,还应考虑哪些因素才能测算出成本价值? (三)某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时,设定同一价值时点,对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元,被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证,地上建有10幢房屋。第1~6幢办理了房屋所有权证,其中第1~2幢长期出租,第3~6幢自用;第7~10幢自用但未办理权属登记,估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问: 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些? 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些? 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有:①项目三期是临湖别墅,景观视野比估价对象好,价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅,从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象(双拼别墅)要高些、好些,价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象,但优惠力度较大,评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的,成新率高于估价对象,不论是用成本法还是比较法估价,这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同,在用成本法计算时,这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有:①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算,而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项,不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外,还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点,终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后,还应考虑建筑物折旧因素,扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1~6幢办理了房屋所有权证的房屋,征收评估的估价对象房屋为第1~10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记,没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下,抵押价值低于征收补偿价值主要原因有:①抵押价值要遵循谨慎原则,比正常市场价值低,征收补偿价值是市场价值,并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权,或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

2016年案例分析真题

某实验室建有S型热电偶标准装置(U=0.6℃,k =2).按照溯源计划,其主标准器标准热电偶温度计(温度计A)每年1月份送上一级计量技术机构检定.2015年1月8日出具的温度计A的检定证书显示其在800℃的测得值为8010.2℃.实验室用S型热电偶温度计(温度计B)作为核查标准,每2个月在800℃点对些标准装置进行期间核查.核查时,同时读取放在同一怛温槽中的两 问题: 1.计算温度计B在800℃时的修正值,写出计算过程. 2.计算平均值i y 和1--i i y y ,并将数据填入表格.(在答题卡上填写) 3.根据核查数据绘制S型热电偶标准装置的期间核查曲线.(在答题卡上绘制) 4.判断核查结果是否合格,并说明理由.

考评员现场考核某企业的最高计量标准”直流低电阻表检定装置”. 1.在参观现场时,考评员发现其现场温度较低,不能满足计量检定规程规定的环境条件要求,实验室负责人说,我们的标准器在较低温度下也能正常工作,经过温度修正,准确度同样符合要求. 2.在查看实验室时,考评员发现工作台上单独放着一台电脑,询问其作用.实验室负责人回答,我们为了节省档案存储空间,测量时先将数据记在草稿纸上,随后输入电脑,加入电子签名制成电子原始记录,统一存入服务器,核验员对录入数据进行校核后,才销毁草稿纸. 3.在审阅材料中,考评员发现其主标准器前两年都是由省计量院出具的检定证书,而今年是由一家校准公司出具的校准证书.实验室负责人答复,该标准器到期送检时,省计量院相应检定装置故障,暂停了相关计量器具的检定工作,于是选择了这家具备CNAS资质且技术能力较强的校准公司进行校准,校准结果显示该标准器性能良好. 4.在检查设备证书时,考评员发现一台配套设备的校准时间间隔前两次是1年,而最近一次改成了2年.实验室负责人拿出多年的稳定性考核数据证明该设备性能十分稳定,并出示了论证文件和技术负责人签发的将校准时间间隔改为2年的批准文件. 5.在查看其设备档案时,考评员发现某些设备的采购合同原件并未包含在其中,只存有复印件.实验室人员解释,这些材料的原件由财务人员保存. 6.在查看其近期出具的检定和校准证书时,考评员发现某份校准证书内页

房地产估价师考试案例分析大总结

案例分析大总结(两套总结版本) 总结1: 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 (1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 (2)对估价对象的性质没有描述清楚 (3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊) 4、逻辑不严谨 (1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由) 5、写作有错误 (1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 (2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 (3)表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误

1、收益法 (1)收益期限确定错误。 (2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 (3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。 (4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。 (5)正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 (6)资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 (1)修正系数的确定没有充足的理由 (2)比较实例的数量不够,即没有达到三个以上(含三个)的可比实例。(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 (4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可

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