基于景观导向的旅游地产规划研究
南京林业大学
硕士学位论文
基于景观导向的旅游地产规划研究
姓名：余淮军
申请学位级别：硕士
专业：城市规划与设计
指导教师：王浩
20070601
绪论
１研究背景
二十世纪以来，人类文明与科技的发展日益千里，人们对于生活的需求，已经从基本的生存要求等生理层面的满足，提升到对精神层面的追求，并逐渐把旅游纳入到自己的生活范围之中。目前，旅游经济正从一种时尚逐渐成为人们日常生活的一个组成部分，根据有关调查，４６．４６％的都市居民会选择度假旅游作为自己假期休闲的方式。随着社会、经济的快速发展，带来生活节奏的加快、压力增大，在紧张繁忙的都市工作和生活之余，人们渴望亲近大自然的健康休闲方式，追求一种轻松愉快的经历和感受。旅游业模式也随之从单纯的观光旅游向休闲度假旅游过渡。
为扩大内需，国家鼓励假日经济发展，每年
１１５天的假期为旅游地产提供了时间基础，度假
型项目逐渐受到人们的重视。一方面传统房地产
开发机会日益减少、竞争越来越激烈，另一方面
住宅消费开始向舒适型、休闲型转变，在此市场
背景下，房地产业必须在传统市场中寻求新商机、
开辟新的投资领域，旅游业的蓬勃发展启发了房
地产市场细分的思路，把传统房地产业与传统旅
游业嫁接，即产生了“边缘产品”——旅游房地阍ｏ．１】海南度假中心
产…。（图０－ｉ）ｆ图片来源Ｊｗｗ％们ｖｃｌｈｏｕ％∞旅游业与地产业都是第三产业中附加值高、
关联性很强的产业，二者的融合，成为旅游业界和房地产业界关注的新热点。旅游地产的发展有利于促进旅游业的发展，也是传统地产领域新的突破口，我们有理由相信，未来几年我国旅游地产领域的发展日ｉ景广阔，旅游与地产横向结合的创新模式必将带来美好的明天啪
２研究目的和意义
我国的旅游地产理论研究比较薄弱，实践上也在探索，在旅游地产行业飞速发展的同时，也给业界带来了不少的困惑。一方面，目前在中国由于认识的迷惘，从政府部门到开发商都无法给出明确的设计任务书，因而此类项目的规划设计也是处在探索阶段；另一方面，在缺乏合理有效的规划前提条件下，由于一味追求经济效益，旅游地产项目给环境和社会发展造成了沉痛的代价。当前旅游地产过快的发展，在某种程度上由于缺少对市场的深入调研与准确定位，使得其在整个房地产业中成为一种浮躁的产业。浮躁说明人们对这一特殊的房地产还没有能透彻地准确把握，难以冷眼观潮。浮躁的后果，是造成房地产业畸形发展和经济与环境效益难以弥补的重大损失。现在，旅游房地产业进入理性思考的时期，开始迈向成熟…，从过去片面追求经济效益向强调经济和环境利益共生转变。因而，
分时度假、产权酒店是国外学术研究和业界使用频率最高的词汇。其中，分时度假（ＴＩ艇ＳＨＡＲＥ）是欧美率先使用的概念，分时度假引
入中国后，在其创新发展过程中，首先形成了产权
酒店这种过渡形式，旅游房地产这个概念在房地产
业内传播开来，因此，旅游房地产是中国首创的词
汇，在国外文献中很难找到直接关于“旅游房地
产”的文献。国外关于分时度假的研究，主要涉及
分时度假发展前景（Ｗｉｔｈｉａｒａ，Ｇｌｅｎｎ，１９９８）、产业
发展（Ｗｏｏｄｓ，ＲｏｂｅｒｔＨ，２００１）、分时度假产品消
费研究（Ｒｅｚａｋ，Ｓａｒａｈ，２００２）、产品设计、产品
结构和竞争分析（Ｐｒｙｃｅ，ＡｄｒｉａｎＨ，２００２）、价格定位、投资、市场营销（Ｒｏｂｅｒｔ【幽０－２１阿尔贝斯山度假酒店【图片来源】ｈｔｔｐ：／／ｂｂｓ，ｌｃｂｕｙ．ｃｎ
Ｗｏｏｄｓａ，ＣｌａｒｋＨｕ，２００２），作为第二居所的分时度假产品研究（Ｈｏｂｓｏｎ，Ｗａｌｌａｅｅ，２００２）、美国分时度假的发展（Ｃｒｏｏｔｓ，ＪｏｈｎＣａｎｄｒａｇａｔｚ，ＲｉｃｈａｒｄＬ．２００２）等方面…。
从国外研究来看，对旅游地产项目的研究主要是从市场的角度，更多地是停留在开发、经营层面上，没有深层次地从开发规划层面来研究旅游房地产项目本身的特征和功能。
４．２国内研究发展状况
综观国内旅游房地产研究，主要集中在以下几个方面：①概念界定：（宋飞，２００１；张奕，２００１；巨鹏等，２００２：宋丁，２００３；吴老二等，２００３；程绍文等，２００３；胡浩等，２００４）；②开发模式和类型划分：陈卫东（１９９６）早在１９９６年就探讨了区域旅游房地产的三种开发模式，即随意型、规划型和混合型。巨鹏等（２００２）根据房地产产开发过程中景观设计角度的性质，即房产景观的卖点不同，将景观房地产类型划分为景观设计房地产与旅游景观房地产两个群体，然后对两个群体内部进行细分。胡浩等（２００４）依据不同功能，将旅游房地产分为娱乐类旅游房地产开发、观光类旅游房地产开发、接待类旅游房地产开发和景观型住宅区开发四种基本模式；⑨问题及其对策。不少文献试图揭示（李长坡，２００２：吴老二，２００３：余艳琴，２００３；胡浩等，２００４）旅游房地产开发过程中出现的问题及解决这些问题的对策；④动力机制。巨鹏等（２００２）认为景观房地产兴起既是房地产业自身发展的内生需求，又是自然条件、市场定位、宏观政策和房地产开发商等诸因素共同作用的结果。刘艳红（２００４）人为经济增长（内因）和经济全球化（外因）共同促进了旅游房地产发展。
从国内研究来看，对旅游地产的研究主要停留在概念界定、开发模式和类型划分，问题及对策，发展原因等基本概念等理论探索研究，没有从景观层面去深层次的剖析旅游地产，从而合理有效地指导此类项目的开发。
短期性和重复性。
（３）旅游地产不以居住为本体，景观资源在房产之外。
（４）旅游地产应包括住宿设施、娱乐设施和旅游吸引物蜘。
１．１．３旅游地产特征、分类、开发模式的思考
１．１．３．１旅游地产的特征
旅游房地产是由旅游＋房地产而形成的房地产业，这种特殊房地产与传统房地产开发相比，它有自己本身的特征“”：
（１）项目组合的开放性：旅游和地产的嫁接嬗变旅游地产的多种开发模式。
（２）休闲的环境可控性：靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托、为特色开发房地产；
（３）景观与配套上的唯一性：旅游休闲地产服务对象主要是休闲度假的游客，项目面积不追求大，但是特别重视配套设旌，讲究外部环境的设计。
Ｉ．Ｉ．３．２旅游地产的分类
从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，按开发类型睾Ｈ略概括可以分为四类。
（１）旅游景点地产
主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观
光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产，如武夷新界
项目（图卜１）。
（２）旅游商务地产
主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务
的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间。这类地
产的经营只要做到大型集中、管理统一就可使旅游
者自掏腰包，纷至沓来。切忌店面分散，报价不一，使得消费者退避三舍。
（３）旅游度假地产【图Ｉ－Ｉ］武夷新界项目
【图片来源】ｈｕｐ＇３１ｗｗｗ．ｗｉｎｆａｎ＆ｃｏｍ
主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村、产权酒店等。要点是自身有完善配套和特色服务，如果客人游完夜景回酒店后想吃夜宵，而酒店餐厅打烊、内部便利店关门，宾至如归一词便无从解释。
（４）旅游住宅地产
主要指与旅游区相连接的可提供出租及购买需要的各类住宅建筑。租用该建筑考虑的主要是私密、便利和自由；而现在“跟团”旅行都有自由活动时间，很多人就会在住所周边散步购物，这都需要有花园、广场、商店等齐全配套设施来实现ｍ，。
１．１．３．３旅游地产的开发模式
近年来，我国旅游房地产发展迅速，在旅游界和房地产界引起极大关注。尽管目前对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭，但无论广义狭义，无论分类角度，所有旅游房地产都有一个显著的共同特点，即：靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托为特色开发房地产。经开发商不断地开发实践，我国旅游房地产已形成如下几种比较成型的开发模式：（１）以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发
这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源（自然的、人文的或二者兼有的）条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设旌，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。
（２）以旅游度假为目的的度假房地产开发
休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。一时间重新热火的海南景观住宅多属此种模式。
（３）以旅游接待为目的的自营式酒店
这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，旅游酒店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点。
（４）与旅游相关的写字楼
以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，
也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，
但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦即属
此类旅游房地产。
（５）以大盘形式出现的综合性旅游房地产开
发
这类房地产多在旅游目的地城市，兼有第一
居所和第二居所功能。如万达在昆明的房地产开
发。实际上，华侨城（图１－２）、宋城旅游房地
产开发也都是大型综合性旅游房地产开发，项目
啕１．２】深圳华侨城被托菲诺
包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心，是
啕片来源】Ｉｌ郇：，／。ｗｗ．１咖。。。
集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式
１．２．１．３“令行难止”
即借发展旅游之名，运作房地产开发，以突破“限”字当头的房地产政令。从目前的观念来看，旅游地产的概念比较宽泛，涉及风景游览、会议、度假、健康等很多内容，似乎什么概念都可以往里放。所有的炒做概念其根本目的就是要推销旅游地产主题项目周边的房地产，这些开发出来的资产才是投资商“真的期望”所在。在国家宏观调控之下，这种模式被认为可能会异化为一种圈地运动。旅游地产很有可能成为地产商们继“高尔夫圈地”（图１－３）之后，又一“暗渡陈仓”般的借旅游地产之名变相搞房地产开发的
途径ｎ３１。
中国城市规划设计研究院旅游规划研究中心主任周建明认为，各地都在着力挖掘旅游资源，【图１－３］ｔｈ东荣成高尔夫球场【图片来源】新华社区发展论坛
利用资源优势打造新经济增长点。许多地方政府为此推出五花八门的优惠政策，如零地价或负地价优惠。房地产商正是利用地方政府这种心理，有计划且迅速地完成了大量土地储备工作。值得一提的是，２００４年五部委联合督查组在对地产行业进行的三轮督查后，国土资源部下发紧急通知，停止别墅用地的土地供应，清理各类园区用地，加强土地供应调控，这实际上是要求土地供应向市场方向转变。与此同时，旅游地产却越演越烈。分析人士认为，单从国土部措辞上的解释来看，叫停的范围并不清晰：中国的法规中只有居住类用地，而没有单独的别墅用地，对旅游地产并没进行特别规定。因此，如何界定是关键问题，而这就给房地产商留出了缺口。中国国土资源部于２００６年６月１日起要求一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。
政府在旅游地产项目的政策会随着理论研究的深入和实践运作中不断出现的问题而进行相应调整，进一步规范好市场，这并不等于说是对旅游地产项目的扼杀。作为一种新鲜事物，它必须要接受市场和实践的检验，鉴于此目的，我们在此研究旅游地产项目规划时要遵循相应的政府政策法规，同时要给政策制订部门提供良好的技术引导，确保这２ｌ世纪的朝阳产业能够持续健康发展。
１．２．２开发层面的问题
随着住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，国内地产商进入一个战略重新定位阶段，相当多的公司开始选择进入新兴领域，开发有市场Ｉ葑景的新产品。一部分先知先觉的开发商已经把目光转移到了另外一块更大的，并且在不断扩大的蛋糕上，这就是依靠旅游资源而延伸出的以休闲度假为主的地产。目前涉足旅游休闲地产的公司超过百家，这其中
既包括首创、合生、万通集团等一大批知名房地产开发商。由于缺乏合理的规划，加之开发企业的良莠不齐，在旅游地产开发过程中出现了如下问题：
Ｉ．２．２．１有碍景观、破坏景区氛围
一些开发商在房产开发过程中，为了使旅游者取
得较好的观景点和视角，而忽视了观景点本身成为其
他观景点的景观效果，随意开辟景点．一些风景区就
有类似的现象，新建了不少配套的房地产服务设施。
这些新建筑在格调、体量、功能等方面很难与原本的
老建筑融＇汇、对话与交流，同时又过分地增强了商业
气氛。破坏了原本朴实、纯真、恬淡、怡然的自然竟
境和野趣韵味．如威海，２０世纪９０年代初，很多学者就对威海海边开发大量别墅的做法进行了批评，主要是这些景观与整个威海的文化景观相冲突（图１－４）。
Ｉ．２．２．２无序开发、破坏资源生态Ｅ图ｌ卅威海某旅游地产项目【图片来谭】新华社区发展论坛
一些开发商在修建房地产项目时，缺乏科学规划和论证，大兴土木，开山采石，伐木筑路，乱砍滥伐，导致山体破坏，水土流失加剧，植被破坏，生物多样性受损．如华山景区银河宾馆、气象招待所、镇岳宫（内设住宿、餐饮设施）建设期内在山上违规开山采石，形成了三个较大的料石场，山体资源遭到破坏，虽然进行了治理整顿，但植被恢复工作至今仍难以完成。
１．２．２．３过度商业化、污染旅游环境
旅游房地产在建设过程中要产生大量的建筑垃圾，投入运营后要产生大量的固体垃圾、生活污水、油烟烟尘，游客的旅游活动也会带来大量的垃圾，这些都严重影响旅游区的可持续发展．如在风景秀丽的桂林漓江、浙江天目溪和张家界的茅岩河，兴建了不少以方便游人的码头为主体的建筑群，这些吸引游人、方便游人的设施产生的大量垃圾、废水、排泄物，有许多直接倾倒或排人河湖，造成水体污染．随着环境保护意识的普及，环境已成为各地房地产项目共同的卖点，不少市区公园已成开发商的禁脔，以致某些开发商公然把“公”园变成了项目的私家花园．如北京的紫竹院、香山，甚至颐和园等处都有这些房地产项目．在城市化过程中，城市周边原生态的自然环境不断遭到破坏．北京亚北以及温榆河一线，是北京的江南，这里水网密布，有丰富的野生动植物资源，在这里从事开发的发展商都不无遗憾地说，原来栖息在那里的野鸭因他们的到达而从此绝迹。这类在景区开发
的旅游房地产项目事实上己造成对旅游和环境资源不可修复的破坏““。
１．２．２．４盲目攀比、豪华无度
一些开发商似乎认为，旅游都是大亨大款的专利，不上星级、没有豪华就上不了档次，就不能为旅游业服务，导致了一般的游客望而却步，最近报道
珠江三角洲一个县级市的三星级宾馆就有二百多家（图Ｉ－５），
其总数与西欧中等规模国家不相上下。更有一家刚开张的饭店，
连每个小便槽上都安装了液晶屏幕的小电视机。
Ｉ．２．２．５缺乏创新、群雄混战
旅游地产的开发难倒了大批的投资商，在经营模式上呈单
一化，缺乏创新。在项目开发经营上以旅游风景为幌子，照搬
传统的住宅房地产开发模式，导致消费群体混战，毫无章法“”。
１．２．２．６市场不健全、枯井无源
旅游地产在我国主要以产权分割式营销为主。在中国尚ｆ图ｌ?５】珠江宾馆
【图片来源】ｂｌＩｐ彬ｗｗ砒ｃｌｌ聃∞ｍ
属新型事物，消费者对这种投资方式了解甚微，相应的金融、法律体系也不健全。再就是带薪休假制度在我国尚未全面实行，市场面还未完全打开，造成了广大消费者对投资旅游地产更加审慎。
１．２．３文化层面的问题
没有文化或蕴涵肤浅文化的房地产项目，很难在旅游业大潮中立足并站稳脚跟．由于规划的欠缺，理论的薄弱，加之开发商急功近利的心态，导致了旅游地产垃圾文化的泛滥。１．２．３．１过度开发，城市化、商业化、人工化现象严重
一些开发商热衷于旅店、餐馆、商店等房地产项目的建设，在核心区大建楼、堂、管、所，盲目扩大旅游区、修建旅游设施，甚至不惜以牺牲具有多种生态功能的自然景观为代价，修建过多的人造房地产景观，造成景区在自然景观中演变出众多的城市化、商业化景观空间，使旅游区的景观功能发生错位，美学价值下降．如武陵源核心景区天子山曾建成几十平方米的旅店，形成了“山中小城”，被称为“天上的街市”；张家界著名景点锣鼓塌曾容纳了一座“宾馆城”；武当山也在着手建设“度假村”、“武当文化村”，这些都造成了旅游区自然景观和人文景观的不和谐，某种程度上是一种视觉污染。
１．２．３．２粗制滥造、缺乏文化品位
一些房产开发商和旅游开发者不顾环境、条件，房地产项目贪大、求洋、缺乏个性、趋同化、乱建寺庙、佛像和不伦不类的主题公园等，不仅破坏了风景名胜、古迹文物的原始景观的文化内涵，也对旅游环境的生态格局和风景结构造成了破坏．如无锡三城——三国城、水浒城、欧洲城等（图卜６），其材料、工艺粗糙得令人触目惊心，大量的塑料泡沫、劣质涂料经不起风雨的侵蚀，几年间就剥落得红颜逝去。１。
综观以上在旅游地产开发中出现的形形色色的问题，归根到底是由于开发商过度关注于经济利益，而忽视生态效应和社会效益。急功近利或竭泽而渔的做法使得旅游地产的开发遇到了瓶颈。只有从环境、文化、行为的角度去诠释和研究旅游地产才会保证其健康有序持续的发展。在旅游地产开发中我
们导入景观的规划理念显得尤为重要和必要。１．３景观的导入
１．３．１景观的基本概念
１．３．１．１景观的涵义【图ｌ卅无锡三国城
【图片来源】ｗｗｗ．１ａ－ａｖｅｌｈｏｕ∞．ｃｎ
景观（Ｌａｎｄｓｃａｐｅ）：是指土地及土地上的空间和物体所构成的综合体。它是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印“”。景观是多种功能（过程）的载体，因而可被理解和表现为：风景（视觉审美过程的对象）；栖居地（人类生活其中的空间和环境）；符号（一种记载人类过去、表达希望与理想，赖以认同和寄托的语言和精神空问）；生态系统：一个具有结构和功能、具有内在和外在联系的有机系统。
景观对于旅游地产来说，是一种核心资源，强调视觉审美的身心体验。在此层面上有如下含义：景观做为视觉审美的对象，在空间上与人物我的分离，表达了人与自然的关系，人对环境的关系等；景观作为生活其中的栖息地，是体验的空间，人在空间中的定位和场所的认同，是景观与人物我融为一体；景观作为符号，是人类历史与理想，人与自然，人与人相互作用的关系在大地上的烙印。因而景观是审美的（环境），景观是体验的（大众行为心理），景观是艺术的（文化）。
１．３．Ｉ．２景观的三元论
（１）景观三元论：从国际景观规划设计理论与实践的发展来看，现代景观规划设计实践的基本方面均蕴含有三个不同层面的追求以及与之相对应的理论研究：景观感受层面（基于视觉的所有自然与人工形态及其感受的设计）；环境、生态、资源层面（包括土地利用、地形、水体、动植物、气候、光照等自然资源在内的调查、分析、评估、规划、保护）和人类行为以及与之相关的文化历史与艺术层面（包括潜在于园林环境中的历史文化、风土民情、风俗习惯等与人们精神生活世界息息相关文明）。将上述三个层面予以概括提炼，引出了现代景观规划设计的三大方面：景观环境形象、环境生态绿化、大众行为心理。称之为现代景观规划设计的三元（或三元素）［１６］ｏ基于景观为导向的旅游地产的规划研究由此引伸出以下三个方向：环境与旅游地产、文化和旅游房地产、大众行为心理与旅游地产。本文力求从环境、文化、大众行为心理三个视角来探索旅游地产在规划中的规律和方法。
（２）、景观三元的关系：游憩行为、大丛心理、环境生态是景观三元的具体表现。环境