2016年土地估价师土地估价实务剖析:土地估价原则
2016年土地估价师土地估价实务剖析:土地估价原则
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、计算建筑物折旧额时,按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏来计算折旧,称为。
A:物理折旧
B:功能折旧
C:经济折旧
D:成新折旧
E:时间因素
2、马克思主义土地经济理论的核心部分是__。
A.科学的人口理论和土地利用理论
B.科学的人口理论、土地肥力理论和地租地价理论
C.土地肥力理论和土地利用理论
D.科学的人口理论、土地肥力理论和土地利用理论
3、高新技术企业用地的增值收益较普通工业用地。
A:高
B:低
C:相同
D:不一定
E:国家实行土地估价师资格认证制度
4、“皮之不存,毛将焉附”在一定意义上比喻了土地对人类的__功能。
A.承载
B.生产
C.生活
D.资源
5、下列关于农用地分等的说法中正确的是。
A:基准作物指小麦、玉米、水稻三种主要粮食作物中的一种,是理论标准粮的折算基准
B:在实际操作上,农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开的,县级分等成果要在本县域范围内可比,省级协调汇总成果要在全国范围内可比
C:农用地分等中所称的农用地是指直接用于农业生产的土地,包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地
D:土壤质量越好,自然质量等指数、自然等别越高
E:合法性
6、城市市区的土地__。
A.全部属于国家所有
B.有的属于国家所有,有的属于市民所有
C.全部属于单位所有
D.全部属于市民所有
7、在下列与购建固定资产有关的支出中,不应计人固定资产的入账价值.【2004
年考试真题】
A:购入时支付的运输费
B:购建时缴纳的耕地占用税
C:购入时支付的保险费
D:使用期间后发生的利息支出
E:土地
8、临街宗地的接近街道部分的地价通常远离街道部分的地价.(2000年真题) A:高于
B:低于
C:等于
D:约等于
E:合法性
9、房地产开发公司卖楼花属于。
A:风险回避策略
B:风险抑制策略
C:风险转移策略
D:风险自留策略
E:土地
10、地租是一种经济剩余,即之后余下的那部分。
A:总利润减去税金
B:总收入减去总要素成本
C:税后总利润减去社会平均利润
D:总收益减生产成本
E:时间因素
11、下列不属于影响不动产价格的心理因素的内容是。
A:价格预期和购买心态
B:欣赏趣味
C:时尚风气
D:价值观的变化
E:合法性
12、农用地转用必须依法办理__手续。
A.转用
B.转让
C.审批
D.审核
13、根据划分,可将居住区分为城市型居住区和独立的工矿企业的居住区。A:服务半径
B:功能
C:建筑条件
D:居住区所处位置
E:时间因素
14、《国家土地管理局、国家工商行政管理局关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)规定,经工商行政管理部门登记注册的土地价格评估机构,应于登记后__日内到土地管理部门备案。
A.15
B.30
C.60
D.90
15、以价格余额来确定估价对象的土地价格的方法是__。
A.收益还原法
B.剩余法
C.市场比较法
D.成本逼近法
16、某企业自建一厂房,建筑面积5000 ,造价2500万元,预计使用年限为30年,残值为500万元,则该厂房在第10年年末账面价值为万元。
A:1667
B:2400
C:1833
D:1167
E:土地
17、在我国,城市往往反映城市在相应区域内的集聚能力。
A:人口密度
B:人口规模
C:住房密度
D:住房规模
E:合法性
18、某临街深度100英尺(1英尺=0.3048m)的矩形宗地,总价为100万元,根据苏慕斯法则,该宗地临街前半部分的价格应为()万元。
A.50.5
B.67.5
C.70.5
D.72.5
19、住宅用地影响因素不包括__。
A.城市规划限制
B.住宅区的位置
C.基础设施完善度
D.公用设施完善度
20、工业用地最适宜的地形坡度和地基承载力分别为吨/平方米.【2004年考试真题】
A:0.3%~1.5%、20~25
B:0.3%~1.5%、15~20
C:0.5%~2.0%、15~20
D:0.5%~2.0%、20~25
E:土地
21、关于土地价格的主要特征,下列说法不正确的是()。
A.土地价格具有明显的地区性
B.土地价格总体呈上升趋势
C.土地价格具有充分的竞争性
D.土地价格高低与社会经济水平相适应
22、在我国的地价体系构成中,从地价的特点看,基准地价属于。【2002年考试真题】
A:区域平均地价
B:市场价格的平均值
C:成交地价的平均水平
D:评估价格的平均值
E:时间因素
23、城镇土地分等中的城镇基础设施因素包含__状况。
A.道路
B.排气
C.供水
D.排水
E.供气
24、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)规定,土地出让收入由。
A:国土资源管理部门负责征收管理,可由财政部门负责具体征收
B:财政部门负责征收管理,可由国土资源管理部门负责具体征收
C:财政部门和国土资源管理部门负责征收管理,可由国土资源管理部门负责具体征收
D:财政部门负责征收管理,可由税收管理部门负责具体征收
E:专职副总督察(副部长级)1名
25、行政诉讼程序中,对涉及不动产的具体行政行为从做出之日起超过__年、其他具体行政行为从做出之日起超过__年提起诉讼的,人民法院不予受理。A.20,5
B.25,10
C.30,10
D.30,15
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5 分)1、根据《城市房地产管理法》的规定,设立房地产开发企业,应当具备。
A:有自己的名称和组织机构
B:有固定的经营场所
C:有符合国务院规定的注册资本
D:有足够的专业技术人员
E:有足够的社会关系
2、下面关于《土地管理法》规定中的土地所有权,表述正确的是。
A:城市市区的土地属于国家所有
B:城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有C:城市郊区的土地,属于国家所有
D:自留地,属于农民集体所有
E:自留山,属于农民集体所有
3、已知一劣等地的个别生产价格是每千克0.6元,追加投资100元带来的产量增量为360kg,假设平均利润率为20%,则追加投资产生的级差地租Ⅱ是__。
A.60元
B.96元
C.36元
D.120元
4、应用收益现值法的关键在于合理确定预期收益。当预期收益比较稳定时,可以用__作为预期年收益。
A.评估期前后若干年的年平均收益
B.某一经济周期各年收益额的折现加权平均值
C.等差时间序列模型的模拟值
D.等比时间序列模型的模拟值
5、《土地利用年度计划管理办法》规定,土地开发整理计划指标依据__确定。A.国务院向各省、自治区、直辖市下达的耕地保护责任考核目标
B.土地开发整理规划
C.土地利用总体规划
D.建设占用耕地、实现耕地保有量目标等情况
E.耕地计划总量指标
6、财政部、原建设部、国土资源部《关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》(财综[2006]25号)规定,城镇廉租住房保障资金的主要来源包括。
A:财政预算安排
B:住房公积金增值收益
C:当地房地产转让契税收入
D:土地出让净收益
E:通过社会各界自愿捐赠等方式
7、收益还原法是在估算土地在未来每年预期__的基础上计算的。
A.经营收益
B.总收益
C.总费用与总收益之和
D.纯收益
8、下列选项中,股票与债券有区别的是。
A:性质
B:有价证券
C:承担的风险
D:持有人对公司经营管理享有的权利
E:收益
9、营业税的计税依据包括__
A.提供应税劳务的营业额
B.转让无形资产的转让额
C.生产产品的销售额
D.销售不动产的销售额
E.转让固定资产的转让额
10、在拟定土地估价作业计划之前应开展的工作包括()。
A.实地踏勘,收集有关资料
B.签订土地估价合同或协议书
C.确定估价基准日
D.选择适宜的估价方法
E.试算待估价宗地价格
11、土地使用权二级市场是国家调控下的以__为主的市场。
A.政府调节
B.计划调节
C.市场调节
D.部门调节
12、影响工程造价的主要因素有。
A:基本构造要素的单位价格
B:基本构造要素的实物工程质量
C:基本构造要素的实物工程特点
D:基本构造要素的实物工程概况
E:基本构造要素的实物工程数量
13、某土地估价机构在开展土地估价业务时,下列行为中是错误的。
A:接受土地储备中心委托,为确定招标出让底价对河西区A、B、C组团地价评估,同时接受该市某房地产公司委托评估A组团土地投标价格
B:与某银行签订长期合作协议,承诺按低于市场评估收费的50%提供评估服务C:倡议建立机构联盟,实行按市场行情变化、在规定收费标准±15%范围内浮动收费的机制
D:接受委托开展土地出让地价评估工作,未将土地技术报告交付委托方
E:与某银行签订长期合作评估协议,承诺每年按评估收费的30%予以返还14、我国目前的地籍管理主要包括:土地调查、土地登记、土地统计和__。A.土地分等
B.土地定级
C.土地管理
D.地籍档案管理
15、根据《城镇土地估价规程》的规定,中等城市基准地价评估的工作底图的比例尺为__。
A.1:500-1:1000
B.1:1000-1:5000
C.1:5000-1:10000
D.1:10000-1:50000
16、地籍是土地的户籍,它的特性有。
A:空间性
B:法律性
C:精确性
D:自主性
E:公开性
17、地价管理的内容包括等。
A:定期公布基准地价制度
B:定期公布标定地价制度
C:协议出让土地使用权最低限价制度
D:开发商行使优先购买权制度
E:土地成交价格申报制度
18、适用于对大批量宗地进行估价的方法有。
A:路线价法
B:基准地价系数修正法
C:成本逼近法
D:市场比较法
E:收益还原法
19、《征地区片综合地价测算指导性意见(暂行)》规定,征地区片综合地价测算的基本原则包括__。
A.维护被征地农民合法权益原则
B.同地不同价原则
C.同地同价原则
D.协调平衡原则
E.公开听证原则
20、下列属于土地利用专项规划。
A:宜农荒地开发规划
B:农村土地利用规划
C:土地复垦规划
D:土地利用总体规划
E:城市土地利用规划
21、商业繁华程度的内容包括。
A:区域在城镇中的位置
B:交通体系
C:客流的数量与质量
D:距商业中心的距离
E:经营类别
22、评估高档公寓用地,一般应首选市场比较法,辅之以。
A:收益还原法
B:假设开发法
C:成本逼近法
D:剩余法
E:基准地价系数修正法
23、完备的房地产中介服务体系应包括等。
A:房地产金融中介
B:房地产市场中介
C:房地产法律中介
D:房地产服务中介
E:取得开工许可证
24、对“土地承包经营权”作出规定的法律包括等。
A:《城市房地产管理法》
B:《农村土地承包法》
C:《土地管理法》
D:《物权法》
E:《城乡规划法》
25、市场机制的主要要素有__机制。
A.平衡B.价格C.供求D.竞争E.经济