青岛房地产业

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青岛万科生态城二期项目房地产项目可行性报告

学生姓名王程指导教师李武艳

所在分院工商管理分院专业工程管理

班级13工程1班学号 1320330106

成绩评阅教师签字

2015年12月15日

目录

第一章项目总说明 (3)

1.1项目背景 (3)

1.2开发商 (4)

1.3可行性报告编制的依据 (4)

第二章项目的概况 (4)

2.1 项目名称 (4)

2.2 宗地位置 (4)

2.3 项目周边的社区配套 (5)

2.4 项目周边环境 (6)

2.5大市政配套 (6)

2.6 规划控制要点 (7)

2.7土地价格 (9)

2.8宗地现状 (9)

第三章投资环境研究 (9)

3.1历年当地社会经济情况 (9)

3.2城市基础设施状况 (11)

3.3政府鼓励投资的领域 (12)

第四章市场研究 (12)

4.1区域住宅市场成长状况 (12)

4.2区域内供应产品特征 (16)

4.3 区域市场目标客层研究 (18)

第五章项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 (19)

5.1相似楼盘的比较分析 (19)

5.2邻近楼盘的比较分析 (20)

5.3项目的SWOT分析 (21)

第六章规划方案及建设条件 (22)

6.1设计概念:设计风格、设计特点。 (22)

6.2主要产品类型 (22)

6.3规划设计特点 (23)

第七章建设方式及进度安排 (24)

7.1 工程计划: (24)

7.2销售计划: (25)

第八章项目总投资及开发成本估算 (25)

第九章项目评估基础数据的预测和选定 (31)

9.1损益表与静态盈利分析 (31)

9.2现金流量表分析 (34)

第十章项目经济效益评价 (36)

10.1财务基本报表 (36)

10.2全部投资现金流量 (37)

10.3盈利能力分析 (38)

第十一章风险分析 (39)

11.1风险因素分析 (39)

11.2项目风险处理对策 (39)

第十二章可行性研究的结论 (40)

关于青岛万科生态城二期项目的可行性分析摘要:青岛作为沿海经济开发城市,经济发展状况良好,房地产业蓬勃发展。近年来,随着城市建设的发展,青岛中部地区起着枢纽性的关键作用,成为海洋经济发展的后备力量也开始崛起,其中李沧区基础设施建设开始初步完善,有越来越多的非本地投资者进军,其中李沧区东部,金水路以南、李村河以西地块由青岛万科生态城置业有限公司以2665元/平方米拍卖取得。将在该址上加推万科生态城二期,主要含盖高层,小高层,周边商业等多种建筑形态,容积率2.2,绿化率40%,规划总户数4589。在世园会带动下,万科生态城二期交通道路升级形成了三纵三横立体交通网络,轻轨、地铁的建成通车大大提升了未来市民出行的便利程度。

在整个投资期内,财务内部收益率大于基准收益率,财务上可行。通过敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析,该项目抗风险能力较强,该项目可行。

关键词:万科生态城二期;可行性分析

第一章项目总说明

1.1项目背景

2011年万科生态城落子李沧,开盘当日创造青岛日销10亿销售传奇。时隔四年,2015年生态城携六大全面升级优居配套荣耀归来,为成就青岛生态商住区,再奏乐章。万科生态城2期产品配套全面升级。一条滨海大道贯穿整个青岛主要交通脉络,三纵三横的交通网络为你扩建生活快车道,让你体验“咖啡未凉我已抵达城中央”的便利生活。

随着世园会开幕交通设施条件逐步完善,坐拥李村河生态湿地公园等原生态自然资源,让居住者能够感受温馨、舒适的生活。

1.2开发商

青岛万科生态城置业有限公司

1.3可行性报告编制的依据

编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范,其主要依据为:(1)《青岛国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;

(2)《青岛市2008至2012住房建设发展规划》;

(3)《青岛市城市总体规划(2006-2020)》;

(4)建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》;

(5)《山东省城市房地产开发经营管理条例》;

(6)其他相关专业设计规范;

(7)青岛市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料;

(8)青岛市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告

第二章项目的概况

2.1 项目名称

青岛市万科生态城第二期

2.2 宗地位置

本案位于李沧区东部,金水路以南、李村河以西;距青岛市政府15km,距离李沧区政府5.5km。

图1 目标地块位置示意图

2.3 项目周边的社区配套

项目距离李村商圈约5公里,距离李沧万达商圈约4公里,但项目周边尚未有大型综合商业配套。

生态城一期商业配套涵盖餐饮、医疗和教育,为大二期奠定了坚实的配套基础。

2014世园会商业配套也在积极的规划中,未来将会为本项目增添配套优势。

此外,东侧沿滨海大道高校较多,小学幼儿园较匮乏;医疗方面距离西侧的解放军401医院北院较近,其次为李村的八医。

随着世园会的推进,项目周边的公共交通建设将更加完善,总体来说,项目

周边的社区配套设施较完善。

图2 本案周边情况介绍

2.4 项目周边环境

四个地块分布较分散;周边主干道金水路路况较好,宾川路路况一般,九水路正在修建当中,其他目前仅为规划路;李村河近两年经过李沧区政府的大力整治,现状绿化环境优美,为项目增添了景观优势;地块内部正在拆迁,地势不平坦,具有一定高差。

2.5大市政配套

东李区域是李沧区近年来重点开发的区域,生态新区的定位日渐清晰,国内一线开发商绿城和万科已先后入驻,为新区的地产市场发展增添了动力。

李沧东部最大的规划项目—2014世园会09年起筹备,预计将接待国内外游

客约1200万人次,为本区域发展提供良好配套及景观资源。

图3 本案距离政府的距离

2.6 规划控制要点

1.用地面积:11417 m2

2.建筑密度:≤35%

3.容积率(地上):≤

4.62

4.绿化率:≥25%

5.人口密度:≤1085人/公顷

6.规划用途:商住综合楼

根据规划设计要点的要求及对市场的调查分析,拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层,1-2层为商业用途,3-4层以配套公建为主,包括社会文化活动中心,区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个,均为19层高,为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表1、表2。

表1:项目主要技术经济指标(一)

表2:项目技术经济指标(二)

2.7土地价格

李沧区九水路以北,汉川路以西地块的挂牌起始价(楼面地价)为2665元/平方米

2.8宗地现状

a.根据《青岛市人民政府关于李沧区东部违法建筑处置工作有关问题的会议记录》,李沧区九水路以北,汉川路以西地块为违法建筑处置用地。本地块是青岛市国土资源和房屋管理局拍卖出让的土地,系国有建设用地使用权连同地上建筑物共同拍卖出让。

b.地块权属条件:权属清楚,四邻无争议。

c.地下没有影响房地产开发的构筑物、电缆、暗渠及其他构筑物。

第三章投资环境研究

3.1历年当地社会经济情况

青岛经济发展以第二产业为主导,第三产业发展迅速。

统计数据截至2014年末,居住青岛市半年以上的常住人口为904.62万人,全市人口总规模首次突破900万,比2013年末增加8.21万人,同比增长0.92%,增速回落0.16个百分点。

从改革开放以来,青岛整体经济蓬勃发展,作为环渤海经济圈内的东部沿海城市和典型的现代化工业城市,青岛在城市发展过程中注重高端技术产品的引进和品牌策略的建设,资源、区位优势突出,以下是历年主要的经济指标分析:

图4 1998年——2014年青岛国民生产总值

由图可知,1998——2002年青岛国民生产总值平稳增长,2003——2014年青岛国民生产总值高速增长。其中2014年国民生产总值达8692.1亿元,在中国整体国名生产总值排名靠前。目前青岛的经济总体呈现稳定增长,发展活力不断增强,转变发展方式后取得了巨大的进展,特别是青岛根据自身独特的地理位置,大力发展海洋经济,既保护生态环境的同时也发展了经济。与沿海城市比较来看,人均 GDP 低于大连、厦门,高于中山和天津。人均 GDP 增速近两年趋于平缓,但从近 10 年城市发展的历程来看,青岛的潜力和基础比较大。

图5 1998年——2014年青岛人均国民生产总值由图可知,1998年——2003年,青岛人均国民生产总值增幅并不显著,但是2004年——2014年青岛人均国民生产总值一直都在快速上升,其中2014年青岛人均国民生产总值达到96524元,环比远高于全国人均国民生产总值4.66万元,从人均国民生产总值可以看出青岛民生工作持续改善,社会和谐稳定。

图6 1998年——2014年城市人均年可支配收入,农村人均年纯收入由图可知,1998年——2014年城市人均年可支配收入和农村人均年纯收入额一直存在差距并且自2004年开始有明显的扩大趋势。人均可支配收入逐年递增且自2010年后增量比重加大,农村人均年纯收入虽然也在逐年递增,也是从2010年后增幅有所加大,但是较城市而言增量较少。城镇和农村收入差距大的现状存在,且有扩大的表现,如何做到先富代后富,城镇农村一体化,这是需要不断努力。

2014年全市生产总值8692.1亿元,按可比价格计算,增长8.0%。其中,第一产业增加值362.6亿元,增长3.9%;第二产业增加值3882.4亿元,增长8.4%;第三产业增加值4447.1亿元,增长7.9%。三次产业比例为4.2:44.6:51.2。人均GDP达到96524元。民营经济增加值3323.4亿元,增长8.3%。目前青岛的经济总体呈现稳定增长,发展活力不断增强,转变发展方式后取得了巨大的进展,根据自身独特的地理位置,大力发展海洋经济,既保护生态环境的同时也发展了经济。在中国整体国民生产总值排名靠前。

3.2城市基础设施状况

近年来,随着青岛市城市发展战略的全面实施和“山东半岛蓝色经济区”以及全市“一谷两区”战略的逐步推进,青岛城市基础设施投资取得了较快的发展,全市基础设施类投资“十二五”以来累计投资2260.5亿元,占“十二五”以来全部投资的17.8%。但是从三年来投资增速看,自2012年一季度开始增速逐步

下滑,部分时期出现负增长情况,自2013年上半年开始,基础设施类投资增速开始稳步回升。

3.3政府鼓励投资的领域

青岛是环渤海经济圈内的东部沿海城市,也是典型的现代化工业城市,城市发展过程中注重高端技术产品的引进和品牌策略的建设,资源、区位优势突出。环渤海经济圈,目前形成了以天津为出海口的京津冀地区和以青岛为主要出海口的山东半岛地区,两个区域有各自的城市体系、国内联系腹地和对外联系方向,有自己的中心城市和出海口。在山东半岛发展的进程中,青岛担当着中心城市的龙头作用,青岛工业在半岛内梯次转移,聚集产业核心、技术核心和发展高新技术产业,分散传统产业和低级产业链,促进半岛的工业化进程,提高城市经济的辐射能力。青岛充分发挥了区域金融中心、贸易中心、信息中心、海洋科研及海洋产业开发中心,国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地,东北亚国际航运中心,滨海旅游中心等服务业的主导功能。

第四章市场研究

4.1区域住宅市场成长状况

1、区域住宅市场简述

(1)形成时间:2009年7月,李沧区确立了“拥湾枢纽、生态商都”发展定位和“一极两轴三区四带”战略布局;未来,李沧将以2014年世园会为契机,充分发挥“依山、傍水、拥湾”的自然优势,以商立城,以绿养城,打造滨海生态宜居新城。

(2)各档次住宅区域内分布状况

根据李沧区地理位置、城市规划以及房地产发展状况等因素,将其分为四大板块。

图7 板块分布

(3)购买人群变化

2003-2005 年李沧地区处于城乡结合部,周边配套设施不好,交通察购买人群大致只有李沧本地客户,2005-2008年随着中央生活区的提出,综合配套设施的完善,购买人群除了李沧本地客户还增加了市区中低端客户。2008-2011年,地铁开始施工,城市配套设施的完善,小户型低总价产品聚集,购买人群开始新增新青岛移民,2011年至今,城市配套日趋完善,青岛各类产品丰富多样化,购买人群开始多元化。

2、区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年)

(1)开工量/竣工量

图8 1998——2014年青岛房屋施工、竣工面积由图可知,1998年——2014年房地产施工面积逐年增加,但是竣工面积完成额小,与房地产施工面积形成巨大的差距。在1998——2014年,房地产投资

总额完成幅度不断攀升,但各类房屋施工面积增长缓慢,竣工面积仍然处于持续低迷状态。

无论从近年来青岛住房供应量还是未来需求量来看,青岛市房地产的致命问题就是住房供应严重不足。施工面积自1998年至今一直都在持续不断增加,这充分反映了开发商对未来市场的预期较为乐观,而这种乐观情绪与青岛房地产市场的利好局面是分不开的。

(2)实际销售量和销售面积

图9 1998——2014年青岛房屋实际销售额与实际销售面积由图可知,房屋实际销售额和房屋实际销售面积呈正比,1998——2014年,青岛房屋实际销售额和销售面积总体持续上升。房地产业的销售情况受国家出台的政策和全国的经济状况紧密相联。受2008年全球经济危机的影响,青岛房屋实际销售额自2003年房地产业成为我国经济主体支柱行业之后的首次下跌,随着经济的复苏,但是很快青岛房地产销售额很快回暖,达到新的高度。即使房价的持续上涨,但是房地产市场仍然是供不应求,一些炒房团和海外投资者的出现,近一步扩大了青岛房屋实际销售额和销售面积。面对房价持续上涨的趋势,政府出台了一系列的房改政策,进行宏观调控,房价有所回落,销售的面积减小,但是好景不长,房屋实际销售额还是在不断攀升新的高度。

(3)青岛房屋均价

图10 2002——2014年青岛房价变化

由图可知,2003——2014年青岛商品房均价总体持续上涨,从2563元/m2到9285m/m2。2007——2009年受全球经济影响青岛房地产业停滞不前,首次下降,2011年国八条出台,国家出台房地产调控政策,限购令的出台使青岛商品房的均价有所下降,这是青岛第二次的房价下降,2014年8月1日黄岛区和城阳区首先松绑限购令后,9月1日青岛全面放开了限购令,房价又开始新一轮的上涨。

3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

目前,李沧楼市刚性项目为主流产品,从销售情况来看,一季度末,楼市回暖已现成效,刚需逐渐由观望转为出手。二季度刚需购买需求会愈加强烈。加上李沧区隶属政府重点规划区域,价值潜力无限,伴随着铁路青岛北客站周边区域的开发,沧口区域总投资高达50多亿元板桥新城的逐步建设,李沧区域规划将无限利好。商业上万达、苏宁、宝龙等大型综合体项目落地,让刚需购房者纷纷把目光投向李沧。

李沧区刚需项目云集,大型房企不断落户,商业密集,交通便捷,加上世园会不断推进,区域的无限利好使得无数购房群体纷纷向往。3月李沧区更是拔得头筹,新房成交了776套,成交面积为74245 ㎡,其中住宅成交746套,面积为71058㎡,荣登三月青岛楼市成交套数第一名。由下图也可以看出,4月青岛各区楼市成交套数中,李沧区仍保持第一名的好成绩,市场前景较好。

4.2区域内供应产品特征

1、各档次产品供应状况

建筑类型:高层、小高层,其中包括社会文化活动中心,区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等,裙楼顶层作平台花园。

2、各档次产品的集合特征

平均售价低于青岛平均售价,但是高于李沧区平均售价,建筑面积:3498000平方米,容积率2.2,建筑类别属于塔楼,绿化率高达40%,万科地产在地产界的地位属于核心领军地位,不论从建筑设计还是从品质上都是无懈可击的,在本区域采用的万科本身的物业,不仅质优而且价廉,所以普遍被购房者所喜欢。

3、区域内表现最好个案状况

绿城.理想之城

项目地址:李沧灵川路6号(九水东路以北)

项目占地:273万平方米

建筑面积:209万平方米

容积率:1.47

建筑类型:住宅、多层、小高层、高层

开盘时间: 2011年11月17日

当前售价:均价10000元/平(不同户型差别较大)

物业费:2.10元/平米·月

绿化率:35.60%

装修标准:精装

开发商:青岛绿城华川置业有限公司

物业服务:浙江绿城物业管理有限公司

4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

本案位于城市发展的新兴区域,拥有良好的山水资源,环境较好,但目前交通和生活配套不完善,因此,该土地属性为C类土地,还需至少1-2年时间,才能成长为各类配套等级高的G类土地,目前比较适合发展C品类的住宅产品;

此次开发的二期由四个地块组成,容积率2.85-4.17,主要为住宅,C4地块包含商业和办公;

由于每个地块的周边环境及经济指标各有差异,因此,建议在产品规划时对四个地块进行统筹考虑和权衡,在满足整体指标平衡的前提下,实现土地价值的最大化

5、分析:本案在区域市场内的机会点

本案例处于东部新兴住宅区有如下三点机会:1、李沧区环境不断发展完善;

2、旅游度假客群不断增加;

3、交通的不断改善。

6、结论:

(1)区域市场在整体市场的地位及发展态势

从地域上来讲,李沧作为青岛中心枢纽区域,随着城市化的扩建,会发挥越来越重要的作用,该区域是李沧区早已规划实施建造生态住宅群,其中绿城的思想城,万达广场,中原国际的建造更是完善了周边的配套设施,为迎接2014年的世园会的开幕,该区域的市政、道路、交通都有很大的改善,此外国际知名开发商的进入让李沧未来的发展有了更加宏伟的蓝图。

(2)本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式

图11 万科生态城与所在位置房屋均价对比

由图可知,万科生态城房价高于所在区域房屋均价,其中所在区域金水路的价位在10500——11100元,万科生态城的价位在11000——11900元,万科生态城最低的均价也要高于所在位置的最高房屋均价。

万科生态城二期的产品形式包括高层、小高层、商铺。

(3)本案在区域内开发市场潜力

本案交通便利,基础设施完善,大型商业综合体毗邻,由全国知名的房地产万科建造,自己的品牌助力物业可见市场潜力广阔。

(4)本案在开发中的营销焦点问题

作为目前中国最大的专业住宅开发企业,坚持“赞美生命共筑城市”的企业理念,为几十万的业主提供住宅服务。用大品牌,好物业,装修房去打动消费者。

在前期调查发现,目前李沧地区38%的住户购房主要目的在于满足刚需,偏好80——100平方米户型2室2厅1卫。所以本案在营销的过程中应该体现满足人们生产、生活的需要能够使家庭更加幸福,美满。

4.3 区域市场目标客层研究

1、建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征

本人就项目购买人群情况,针对不同人群,以网上搜集和电话调查的形式,向家人和周边小区的住户进行询问,统计归纳后得出结论

2、结论:客户对项目的环境认可度最高,其次为区位,认为区域的发展前景很好。大多住房购买者为首次置业或者首改,年龄集中在20—35岁,主要为了自己居住。

4.4 目标市场定位及产品定位

1、市场定位

主要市场份额城市外溢刚需型,中低端改善升级型,以小部分养老及投资型

2、目标人群来源区域

李沧本地和新青岛移民为主要的购买力人群

第五章项目地理环境和附近地区竞争性发展项目

5.1相似楼盘的比较分析

中海国际社区总占地面积42.5万㎡,建筑面积167.5万㎡,预计将建70余栋高层;项目于2011年11月首次开盘;2012年11月推出5号地块一里城部分房源。

表3:中海国际社区

青岛市城市规划管理技术规定---退线退距

青岛市城市规划管理技术规定 第一篇总则 为加强和规范青岛市城市规划的编制和管理,保证城市规划的实施,根据《中华人民共和国城市规划法》、《青岛市城市规划条例》以及国家、省有关法律法规、规范、标准和规定,按照青岛市城市总体规划的要求,结合青岛市的实际情况,制定本规定。 青岛市城市规划编制分为城市总体规划、分区规划、详细规划三个阶段,其内容及深度要求按《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》及《村镇规划编制办法》执行。 本规定是《青岛市城市规划条例》的配套文件,编制和实施城市规划,必须执行本规定,本规定实施以前制定的有关规定如与本规定不一致,按本规定执行。 第二篇城市用地规划管理 第一章城市用地的适建与相容范围 2.1.1 青岛市城市用地分类与规划建设用地标准采用《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ-137-90。 2.1.2 城市建设用地的使用应当按照批准的详细规划实施;对尚无批准的详细规划的地区,应根据总体规划或分区规划确定建设适建性,并符合《城市建设用地适建范围》(见附表一)的规定;未列入《城市建设用地适建范围》的,应根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件,核定适建范围。 2.1.3 各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则,符合经批准的详细规划的规定。 2.1.4 建设用地的相容性一般分为相容性和可相容性两种情况;相容性为用地性质用途可直接由规划编制与审批部门确定;可相容性是与原用地性质用途的相容,须经法定程序和审批权限办理的。 2.1.5 需改变规划用地性质或超出《城市建设用地适建范围》规定的,按规定程序和审批权限办理。 第二章建筑容量控制指标 2.2.1 建筑工程的建筑容量控制指标应根据总体规划、分区规划做出控制性详细规划确定,一般按表的规定执行。 建筑容积率、建筑密度控制指标表表

青岛

第一章青岛的自然环境 1.1基本情况 青岛建置于1891年,昔称胶澳。现辖七区五市,总面积10654平方公里,其中市区(市南、市北、四方、李沧、唠山、城阳、黄岛等七区)面积1159平方公里,所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9495平方公里。2007年底,全市常住人口为838.67万人。其中,城镇人口为535.91万人,占全市总人口的63.9%;乡村人口为302.76万人,占全市总人口的36. 1%。 青岛作为副省级计划单列市,是山东半岛发展的经济龙头。2008年,全市经济保持较快增长,实现生产总值4436.18亿元,增长率为13.2%,占全省总量的14.3%。全市工业经济增长较快,2008年完成工业增加值2062亿元,增长12.1%,家电电子、汽车机车、造修船、海洋工程、石油化工等制造业集群初具规模。 在区域发展方面,青岛市提出“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴线辐射”的城市发展战略思路和构筑“一主三辅多组团”现代化城市框架构想。根据规划,青岛市区不再布局工业项目,重点发展高新技术产业和现代服务业;城阳、黄岛两区加快发展生产性服务业,推进现代服务业与先进制造业互动融合;即墨、胶州、胶南、平度和莱西五市加快推进城市化进程,着力构建区域特色鲜明、产业集聚度高的县域服务业体系。经过多年的建设和发展,逐步形成了港口、开放、品牌、旅游、海洋科技、奥运城市的特色,经济总量进入国内大中城市前10位。 1.2地理位置与交通条件 青岛市地处山东半岛东南部,位于119°30′—120°00′E、35°35′—37°09′N之间,市区将胶州湾环抱其中且依水而长,即墨、胶州和胶南三市濒临海岸,平度和莱西两市处于内地。海岸带大陆陆域总面积5965.46k㎡,其中,市区面积为 110 k㎡,,所辖胶州、即墨、胶南三市面积为4863.4k㎡。大陆岸线长730.64km,占山东省岸线的1/4强,岸线资源非常丰富。 青岛港与130多个国家和地区、450多个港口有贸易往来。开辟集装箱班轮航线几十条,并有国际游轮不定期来港。水路距上海港404海里,天津港460海里,广州港1169海里、香港1160海里、釜山495海里、新加坡2413海里;距北美、西欧、澳大利亚等港口超过5000海里。公路有济青高速、青银高速、

房地产业协会申请书

房地产业协会申请书 房地产业协会申请书 您们好!在此先致以诚挚的问候。 我们是湖北贵信置业有限公司,在我们嘉鱼县,发现周围很多房地产企业的同行,他们和我们一样,期望把嘉鱼县建设的更加美好。而目前我县还没有建立这样一个交流的平台,因此在向房管局和嘉鱼从事房地产开发的同行们认真讨论后,大家一致认为在嘉鱼从事房地产开发的同行们应该建立一个能够给众多关注房地产事态爱好者共同学习,共同交流,相互探讨以提高共创美好嘉鱼的平台。在经过大家充分协商与慎重考虑后,成立了房地产协会筹备小组。现郑重向县领导、房管局和相关单位提出申请,恳请成立嘉鱼县房地产协会,为广大房地产爱好者搭建一个广阔的学习和交流平台。该平台的搭建一方面能更好地促进人们学习房地产专业知识,加快嘉鱼县的城市发展;另一方面能够积极带动嘉鱼县各行各业的经济发展,为建设美好嘉鱼添砖加瓦。最后该平台的搭建有助于加强和社会的联系,增强社会实践能力,并服务与广大嘉鱼人民。 房地产协会成立后,协会成员将本着“把握现在,展望未来”的宗旨在嘉鱼县推动房地产行业文化的传播,引导嘉鱼人们关注房地产这一国民经济支柱产业,为有志投身于城市建设尤其是房地产行业建设发展的个人、商家与优秀的房地产企业和业界人士提供一个增进了解、加强交流和促进学习的平台,致力于培养和扩展嘉鱼人民关注社会,学以致用的意识和能力并开发社会人力资源,力争把所有热爱或从事房地产行业的各界人士联合起来,为中国房地产业的健康和谐发展,贡献自己的力量。 在协会活动中,将通过多种途径给众多房地产企业以及对房地产业有志、有兴趣的各界人士提供一个在房产业体现自我价值、挖掘自我潜力、提升自我综合素质,增长社会经验的平台。也让大家在合作过程中不断充实和全面提升自己的能力。协会也同时努力为协会会员创造锻炼自我,完善自我的机会,争取让每位协会会员在协会中有充分的机会参与协会实践活动以及在嘉鱼城市圈能够成为房地产业务知识 过硬,社会实践能力强,思想品质高尚的房产行业的精英型人才,切

中国近岸海域环境质量公报-生态环境部

中国近岸海域环境 质量公报 2005 国家环境保护总局 2006年3月

目 录 前 言 (3) 一、全国近岸海域水质状况 (5) 二、全国近岸海域海水污染物状况 (15) 三、沿海省、自治区、直辖市近岸海域水质状况 (23) 四、海洋渔业水域环境状况 (27) 五、海上重大污染事故 (29)

前 言 依据《中华人民共和国环境保护法》第六条、第七条和《中华人民共和国海洋环境保护法》第五条、第十五条有关编制及发布环境质量公报的规定,国家环境保护总局组织农业部、交通部共同编写了《中国近岸海域环境质量公报2005》,现予以发布。 2005年,全国近岸海域环境监测网根据国家环境保护总局《全国近岸海域环境质量监测实施方案》中确定的299个环境质量监测站位,网络成员单位依据不同情况和监测条件,进行了二至三期的监测,共监测站位293个,其中渤海47个测点、黄海54个测点、东海93个测点、南海99个测点,监测近岸海域面积为271851平方千米。监测项目为:水温、悬浮物、盐度、pH、溶解氧、化学需氧量(碱性锰法)、石油类、活性磷酸盐、无机氮(亚硝酸盐氮、硝酸盐氮、氨氮)、汞、铜、铅、镉、非离子氨等16项。 海水质量评价采用《海水水质标准》(GB3097-1997),其中:一类海水水质适用于海洋渔业水域、海上自然保护区和珍稀濒危海洋生物保护区;二类海水水质适用于水产养殖区、海水浴场、人体直接接触海水的海上运动或娱乐区以及与人类食用直接有关的工业用水区;三类海水水质适用于一般工业用水区、滨海风景旅游区;四类海水水质适用于海洋港口水域、海洋开发作业区。 海水质量评价方法采用单因子判别法,即某一测点海水中任一评

房地产行业协会会长交流发言稿

与时俱进明确方向不断提高协会推动房地产业发展的服务保障能力 在会员大会上的交流发言 行业协会是市场经济关系深化发展和社会分工在市场领域细化的产物,是市场体系的重要组成部分,它的完善与否是市场体系成熟与否的一个重要标志。健全的市场体系及市场运行机制,离不开行业协会。作为政府、企业、市场之间的纽带和桥梁,既是企业走向市场的向导,也是企业权益和社会经济秩序的维护者。随着社会主义市场经济的不断发展和完善,行业协会在社会经济生活中的作用越来越重要。 我国目前成立的房地产行业协会主要以社会团体的形式出现,在实际运行中,房地产行业管理还未能完全起到行业自律的作用,同时由于政府机构改革尚未到位,企业对政府的依附关系并没有完全解决,所以房地产行业协会为民间组织的独立地位也就未能得到有效确立,其为社会性经济组织对行业管理的巨大作用也未能得到充分发挥。 (一)要进一步转变观念,明确房地产行业协会发展方向。 就政府部门而言,真正的把思想观念从过去计划经济时期的微观管理,转到市场经济的宏观管理上来,切实转变政府职能。就房地产行业协会而言,也需要转变观念,比如过

去总想依附在政府身上,习惯于按政府的管理职能办事,而不愿解决行业、企业存在的热点、难点问题等。房地产行业协会在当前应当摆正自己的位置,在党和政府的领导下,在遵纪守法的前提下,独立自主地开展活动,努力成为行业、产业政策的主要建议者,根据行业、产业发展的要求,进行调查研究,积极探索解决问题的思路和办法,向政府有关部门提出合理的政策建议;同时,要做好房地产行业的代表,维护本行业的合法权益,通过协调规范内部活动,促进行业协会的团结,通过协商协调,理顺外部关系,创造一个有利于房地产行业协会发展的良好环境。 (二)推动自身建设,扩大社会影响。 房地产行业协会最重要的任务是根据房地产行业的具体情况和发展要求,为企业和政府提供双向服务,维护企业的利益,反映企业的呼声,协助政府进行行业管理。在房协自身建设中,应学习借鉴先进地区的成功做法和经验,进一步明确“会员办会、服务立会、经济强会、人才兴会”的办会思路,坚持“为会员、为政府、为社会”的“三为服务”宗旨,贯彻“自愿入会、自选领导、自聘工作人员、自筹经费、自理会务”的“五自原则”,遵循“自我管理、自我教育、自我服务、自我约束、自求发展”的“五自活动方针”。在体制、机制方面进行自我调整、自我改造、自我完善,把行业协会自身建设搞好,尽早完成向自律组织转型,真正成为服务企业、自负盈亏的市场主体。政府相关部门也要给予

青岛市城市总体规划2011-2020

家详解新版城市规划: 城市性质:国家沿海重要中心城市和滨海度假旅游城市,国际性港口城市,国家历史文化名城。 城市规划区范围:陆海总计6143平方公里(含陆域4360平方公里,海域1783平方公里)。 人口规模:规划2020年中心城区城市人口规模610万人。 用地规模:规划2020年中心城区城市建设用地面积为660平方公里,人均建设用地面积108平方米。 城市开发边界:控制范围为810平方公里,东至崂山国家级风景名胜区二级保护区边界,北至墨水河、胶济铁路、桃源河生态控制区边界,西至五龙河生态控制区边界和小珠山国家森林公园保护区边界,南至滨海岸线;胶州湾内区域以胶州湾保护控制线为界。 今年1月,国务院批复了《青岛市城市总体规划(2011—2020年)》。城市总体规划的地位类似于“城市宪法”,是城市未来一段时期内发展的总纲。城市规划专家表示,新版总规立足青岛经济社会发展实际,对照国家战略对城市的发展要求,在认真梳理全域资源禀赋基础上,对城市未来发展空间进行了规划设计,随着新版《总体规划》批复和实施,青岛的发展目标与规模、市域空间布局结构、产业发展方向、综合交通体系等方面都将得到进一步提升优化,对建设宜居幸福的现代化国际城市起到巨大的推动作用。 坚持传承创新理念 青岛有着深厚的城市规划传统,自1891年建置以来,在城市规划的引领下,从最初的小渔村、军事要塞,逐渐演变成独具特色的海滨城市。青岛市城市规划设计研究院副院长潘丽珍认为,新版总规坚持传承、创新的规划理念,坚持主城空间结构及发展方向的历史连续性,落实“全域统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔、组团发展”的城市空间发展战略,表现了充实、完善、丰富的发展过程。

中国现代文学课程介绍

中国现代文学课程介绍 一、课程的性质和任务 课程的性质:本课程是中央广播电视大学文科中国语言文学类汉语言文学专业开放专科的专业基础课(统设必修课)。 课程的任务:本课程在较多涉及中国现代文学的发展过程和基本常识的基础上,重点讲授中国现代文学史上有突出贡献的作家作品(作品集)特点、成就和影响。 二、与相关课程的衔接、配合、分工 本课程上承专科阶段“中国古代文学”,下接专科阶段的“中国当代文学”。“中国古代文学”课程主要讲授1917年以前的中国文学发展过程和成就,本课程主要讲授1917-1949年的中国文学发展过程和成就,“中国古代文学”课程主要讲授1949年以后的中国文学发展过程和成就。 本课程与本科阶段的“中国现当代文学专题”等课程相衔接。本课程以中国现代文学史知识为辅,以中国现代文学史上卓有成就的代表性作家作品(作品集)为主,“中国现当代文学专题”课程则对主要讲授当前中国现代文学史和中国当代文学史的“热点问题”和重点作家的研究现状。 三、教学的基本要求 本课程的教学基本要求,通过对中国现代文学史上有突出贡献的作家和他们的长篇作品或作品集的研读,使学生了解中国现代文学的基本知识(包括文学思潮与文学现象)和主要成就,掌握本课程所讲授的作家作品的特点、成就和影响,培养学生鉴赏和分析文学作品的能力。 四、教学方法和教学形式 本课程的教学大致以文学史的发展为序,按中国现代文学的发展脉络,重点讲授在文学史上有突出贡献的作家作品(作品集)。各单元具有相对的独立性,同时也考虑到一个作家在不同时期的代表性。 本课程的教学以本大纲为依据,以文字主教材为主要内容,以作品选为阅读重点,同时辅以学习指导书和网络课程、电视录像课、网上辅导和网上视频等。 学生的学习以自学为主,同时辅以教学班面授辅导和学习小组讨论等。 五、教学要求的层次 本课程的教学要求,分为“了解”、“掌握”和“重点掌握”三个层次。 了解:中国现代文学史的发展概况(包括重要的文学思潮、文学现象、主要成就和发展过程);所讲授作家的主要生平及创作道路;所讲授作品(或作品集)的概况(包括作品产生的背景、作品的主要人物和故事内容)等基本常识。 掌握:所讲授作家作品(或作品集)的主要内容和特点、思想和艺术成就,以及相关文学现象和历史地位。 重点掌握:所讲授作家与重点作品(或作品集)的主要特点及相关文学现象;并比较分析与之相关的作家作品。

青岛房地产开发公司名录大全

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青岛市城市总体规划-2020

精品文档,放心下载,放心阅读 家详解新版城市规划: 城市性质:国家沿海重要中心城市和滨海度假旅游城市,国际性港口城市,国家历史文化名城。 城市规划区范围:陆海总计6143平方公里(含陆域4360平方公里,海域1783平方公里)。 人口规模:规划2020年中心城区城市人口规模610万人。 用地规模:规划2020年中心城区城市建设用地面积为660平方公里,人均建设用地面积108平方米。精品文档,超值下载 城市开发边界:控制范围为810平方公里,东至崂山国家级风景名胜区二级保护区边界,北至墨水河、胶济铁路、桃源河生态控制区边界,西至五龙河生态控制区边界和小珠山国家森林公园保护区边界,南至滨海岸线;胶州湾内区域以胶州湾保护控制线为界。 今年1月,国务院批复了《青岛市城市总体规划(2011—2020年)》。城市总体规划的地位类似于“城市宪法”,是城市未来一段时期内发展的总纲。城市规划专家表示,新版总规立足青岛经济社会发展实际,对照国家战略对城市的发展要求,在认真梳理全域资源禀赋基础上,对城市未来发展空间进行了规划设计,随着新版《总体规划》批复和实施,青岛的发展目标与规模、市域空间布局结构、产业发展方向、综合交通体系等方面都将得到进一步提升优化,对建设宜居幸福的现代化国际城市起到巨大的推动作用。 坚持传承创新理念 青岛有着深厚的城市规划传统,自1891年建置以来,在城市规划的引领下,从最初的小渔村、军事要塞,逐渐演变成独具特色的海滨城市。青岛市城市规划设计研究院副院长潘丽珍认为,新版总规坚持传承、创新的规划理念,坚持主城空间结构及发展方向的历史连续性,落实“全域统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔、组团发展”的城市空间发展战略,表现了充实、完善、丰富的发展过程。

青岛市海洋资源

青岛市海洋资源的开发利用 2009年2月以来,中共中央总书记胡锦涛等国家领导人曾多次视察山东蓝色经济区,强调“要大力发展海洋经济,科学开发海洋资源,培育海洋优势产业,打造山东半岛蓝色经济区,大力推动海陆一体、区域创新为主体的蓝色经济区。”青岛作为山东省久负盛誉的中国海洋科技城,青岛具有发展蓝色经济的综合优势,理应承担起率先推动山东半岛蓝色经济区崛起的重任,肩负起引领开发蓝色国土、建设海洋强国的使命。 海洋空间资源 相对于其他海洋资源,人们对海洋空间资源的利用是最直接也是最广泛的。青岛市也不例外,作为山东乃至全国重要的沿海城市,可以说始终重视对海洋的空间资源进行充分的利用。以青岛港为代表的各个港口、码头,大大小小的海岸工程,形形色色的海景别墅,供市民休闲娱乐的多个海水浴场,各种形式的海上运输,海水养殖以及水上体育竞技中心奥帆基地等等都是典型的代表。其中,近年来最受瞩目的还要数跨海大桥和海底隧道这两大工程项目。 青岛跨海大桥横跨青岛胶州湾,把青岛东、西两个主要城区连接起来。东起主城区308国道,跨越胶州湾海域,西至黄岛红石崖,路线全长约35.4公里,其中海上段长度26.75公里,总投资达到99.38亿元。建成后的跨海大桥破解了胶州湾的天然瓶颈制约,联通了青岛东西海岸,给货运客运带来极大便利。 青岛海底隧道北起点在团岛路,南端在薛家岛于北庄村和后岔湾村之间出洞,工程全长6170米,其中隧道长5550米(海域段长3300米),预计2011年4月竣工,总投资约31.8亿元。可以说这不仅极大的方便了岛城的交通运输,更是我国海洋工程技术取得突飞猛进的象征。 岛城对海洋空间的开发利用一方面极大的带动了本市经济的飞速发展,另一方面也衍生出一些环境上的问题。部分海岸工程单位只是片面追求经济效益,无节制地开发海岸带,如围海造地、人工养殖、兴建人工岛、码头、采掘建筑材料等等,导致了海域自净能力削弱.海洋生物多样性减少,自然和生态环境受到了很大破坏。可以说,海洋空间资源使用的不合理会严重影响到其他海洋资源(像海洋生物资源、海洋旅游资源等)的开发和利用。我们应该呼吁今后的海洋施工单位能够拥有长远的眼光,发展的眼光,在海洋工程项目建设之前能够进行充分的科学的环境评估,在可持续发展理念的指导下来施工,然后才是争取兼顾经济效益。 海洋生物资源 青岛海洋生物资源丰富,动物资源中像带鱼、黄花鱼、鲅鱼等鱼类资源约占80%,虾、蟹、贝类及头足类资源约占20%。底栖动物资源中还有菲律宾蛤仔、西施舌、刺参、皱纹盘鲍等珍贵海产品和藻类等。海洋植物资源也很丰富,青岛近海海洋植物主要有底栖藻类和海草。底栖藻类有石花菜、海带、紫菜、马尾藻、石莼等,适宜于养殖,并已形成规模生产。如今水产资源开发已产业化,海洋捕捞产量产量不断增加,海产品已成为人们日常生活中不可缺少的一部分。 近年来,我们也清楚的看到青岛市有关部门对海洋生物资源的合理开发和利用十分重视,投入上亿元资金进行渔港、码头、养殖基地、病害防治中心、贝类净化中心、修造船等渔业基础设施的建设。与此同时,在海洋法规建设和依法管海、用海方面岛城有关部门也开展了大量的工作,为实现青岛市海域的开发利用步于有序、有度、有偿管理提供了保障,维护了青岛市渔业生产的秩序,也取得了显著的成绩。 不过,我们也必须意识到诸多不容忽视的问题。比如,海水污染问题,这无疑对海洋生物资源构成了巨大的威胁。海洋水域污染来自于海洋污染与陆基活动的陆源污染两方面,其

现代文学教学之我见

现代文学教学之我见 假如我是现代文学老师,我在想到底应该怎样教学才能显得合情又合理。可是以我对现代文学知识的掌握和了解,倘若成为现代文学老师,肯定是学生的一大悲剧。但是我还是可以过一下当老师的瘾,想象一下,说说我的看法。 首先,我觉得兴趣十分重要,毕竟兴趣是最好的老师。只要有了兴趣做什么事都会变得轻松许多。因此培养学生对现代文学的学习兴趣是有必要的。那么该如何培养学生对此的兴趣呢?例如,当给学生讲某个作家时,可以先讲讲该作家的作品。言情类的和武侠类的是最能引起学生共鸣的作品,然后由此及彼向学生介绍该作家的其它作品,鼓励学生自己去阅读。一旦学生对这个作家有了兴趣,他就会自己在私底下去学习他了解他。那么相信学生阅读这个作家的其它作品的概率是小不了的。 其次,应该鼓励学生关注历史,因为现代文学似乎与历史有很大的关系。我的历史就十分不好,一看到年代我头就蒙,大概这也是我现代文学不怎么好的原因之一吧。撇开现代文学不说,了解历史无论何时都是十分有必要的。唐太宗说:“以史为镜可以知兴替”。更何况了解历史对我们现代文学的学习会有莫大的帮助。 在次,我觉得现代文学的内容好多,给我的感觉就是又乱又杂。所以在教学中,应该有一条主线,以便学生顺着主线学习,学生就不会感到乱了。学生初学现代文学,总结概括能力不强,老师可以先帮助学生总结出一条学习的主线。然后慢慢的在老师的带领下,学生可

以自己学着总结概括。 然后,身为学生,我深有感触。学生普遍不太喜欢总留作业的老师,这样不仅增加了学生对老师的反感,还会降低学生对此门学科学习的积极性。所以不爱留作业的老师不是不负责任的老师,而是有策略的老师。从每次考试成绩也可以看出,考的好的不是那些总留作业的老师带的学生,而是留作业留的少而精的老师所带的学生。 每个老师都有自己独特的教学方式,都有自己独特的看法。以上只是我自己的一些小小的看法。 汉语言文学2班 卢盼 100101073

在房地产业协会工作座谈会上的讲话

在房地产业协会工作座谈会上的讲话 在房地产业协会工作座谈会上的讲话 **同志在房地产业协会工作座谈会上的讲话 各位领导,同志们: 今天,市房协在这里组织召开房地产业协会工作座谈会,表彰了一批先进工作单位和个人,并共同研究布署20xx年房协工作任务。这次会议,正值辞旧迎新和全市上下深入贯彻“两会”精神之际召开,也是在我市房地产业发展处于一个关键的时期召开的会议,其意义深远,责任重大。 过去的一年里,市房协做了大量的、卓有成效的工作,能够以《宿迁房地产》会刊以媒介,以举办业务培训班为抓手,上传下达,多方协调,为我市房地产市场健康稳定发展作出了积极贡献。但由于我们的市场法规体系的覆盖还不全面,有空白,制度之间的衔接有漏洞,行业的自律缺乏自觉性,部分开发企业的法律法规意识还比较淡薄,诚信建设还处在初级阶段,因此,也使得房地产业暴露出一些在这个时期难以避免的许多问题。20xx年,建设部等八部门在全国开展房地产秩序专项整治,我市也积极贯彻落实相关整治精神,与各部门联手开展房地产市场秩序专项整治工作。去年,共对房地产企业立案8件,其中对4家企业实施了行政处罚。如未按规定组织竣工验收就擅自交付使用的富豪现代城项目被处以60万元罚款;未办理质量监督和施

工许可证手续就擅自开工建设的兴鸿一品工程被处以50万元行政处罚。通过多部门执法监察和专项整治,取得了一定成效,有力的净化了房地产市场,受到了中纪委、建设部、省纪委、省建设厅的充分肯定。省纪委编的《纪检监察动态》、《建设部网站》、《中国建设报》、《中国房地产行业涉税服务网》、《中国住宅与房地产信息网》等网站媒体曾先后报道了我市大力度查处房地产市场情况,20xx年11月21日全国房地产市场秩序专项整治城市经验交流会议在青岛召开,我市市委常委、常务副市长徐惠民代表我市作为经验交流单位在会上作了经验介绍。 今年,我市的房地产市场整治工作依然任重道远,尤其是中介市场需要花大力气去整治。而整治规范房地产市场不能仅靠主管部门去刚性查处,还需要依靠协会加强行业自律,把诚信、品牌、社会责任作为协会工作的永恒主题。这里,我就房协工作再提几点看法,和大家一起讨论。 第一,坚持为企业和行业服务是协会工作的根本宗旨。协会是企业合法权益的维护者和代言人,要真正做到为广大会员提供良好的服务,就必须如实反映和帮助解决企业在改革发展中存在的突出问题和实际困难,敢讲真话、求真务实,为企业发展营造良好的空间和环境,特别是要不断创新服务形式与服务领域,努力提高服务质量和效果。第二,认真贯彻党和政府的方针政策是协会工作的基本责任。充分发挥协会的作用离不开政府的支持,要积极配合行业主管部门制定和不断完善各项法规政策,坚持从大局出发,把握正确的政策导向,贯彻

中国现代文学史笔记完整版

《中国现代文学史》笔记 重要时间和事件 1.1930.3.2中国左翼作家联盟成立。 2.1942年《在延安文艺座谈会上的讲话》发表。 3.1938.3 在武汉成立了中华全国文艺抗敌协会。 4.1949.7 第一次中华全国文艺艺术工作者代表大会召开。 5.1896年梁启超主编《时务报》(当时影响最大)。 6.1891年苏曼殊翻译的《拜伦诗选》是中国最早的翻译诗集。 7.1902年梁启超在日本横滨创办第一份中文小说杂志《新小说》。 8.1906年成立春柳社;1910年成立进化社,都专演话剧。 9.1915.9 《新青年》创刊于上海,第一卷名为《青年杂志》陈独秀主编。 10.1917.1发表胡适《文学改良诌议》,它是“五四”文学革命正式开始的标志。 11.1917.2陈独秀《文学革命论》举起“文学革命”的大旗。 12.1917.2《新青年》发表白话新诗。 13.1918年5月中国第一篇现代白话小说——鲁迅的《狂人日记》发表。 14.1922.1成立学衡派;1914.5在东京成立的甲寅派。 15.1920.9《新青年》第八卷第一号迁回上海。 16.1924年《现代评论》创刊由徐志摩、王世杰、陈源等主编。 17.1921.1在北京成立了最早的新文学社团——文学研究会。 18.1910.7在上海成立了中国第一个诗歌团体——中国新诗社。 19.1921.7创造社成立。 20.1924.11.17在北京成立语丝社,《语丝》周刊。 21.1923年在北京成立了新月社,《新月》月刊。1927年多数成员南下,从此分为两个时期。22.1921.5在上海成立了“五四”以后最早的话剧团体——民众戏剧社。创办了第一个戏剧杂志《戏剧》周刊(1921.5~1922.4)。 23.1921年冬在上海成立了戏剧协社,是中国早期话剧团体中历史最悠久的一个。 24.1922成立“浅草—沉钟社”(1934年解散),被鲁迅称为中国最坚韧、最诚实的…….. 25.1917.2在《新青年》发表了《白话诗八首》,其中《朋友》一诗创作于1916.8。 26.1920.3胡适诗集《尝试集》出版,是中国第一部新诗别集。 27.1918.5刘半农在《新青年》发表《卖萝卜的人》,是中国现代最早出现的无韵诗,同年7月他又发表了《窗纸》、《无聊》中国最早的散文诗。 28.1920年陈衡哲(女)发表《小雨点》——中国最早的童话小说。 29.1919.3《终身大事》(胡适)发表于《新青年》。 30.1918.5钱玄同发表最早也是《新青年》最早的一篇白话“随感录”。 31.“鲁迅”是他于1918年发表《狂人日记》时使用的笔名。 32.1903年鲁迅发表了第一篇译述小说《斯巴达之魂》。 33.1908年鲁迅、周作人合译了《域外小说集》(最早用直译方式)。 34.1909年鲁迅创作自己第一篇小说《怀旧》。 35.《阿Q正传》最初发表于1921.12—1922.2《晨报副刊》,后收入《呐喊》。 36.1923年的《稻草人》是我国最早的童话集。 37.1921年出版小说集《沉沦》,也是中国现代小说史上第一部现代白话短篇小说集。 38.1922年《冲积期化石》中国现代文学史上第一部现代白话长篇小说。 39.1921.8〈女神〉出版,共56首,大多作于1919~1920。 40.1923年胡适、徐志摩、闻一多、陈西滢等在北京成立“新月诗社”,以1926年4月〈诗镌〉的创办为标志,新格律诗派即“新月诗派”开始形成。 41.1925年李金发第一部诗集〈微雨〉出版,标志着象征主义走向实践。 42.1934年10月周扬在〈国防文学〉中提出“国防文学”的口号。 43.1936.6.7中国文艺家协会在上海成立。 44.〈倪涣之〉是叶圣陶惟一的一篇长篇小说,也是中国现代最早出现的优秀长篇,写于1928年,初

青岛市房地产经纪合同精华版

( 合同范本 ) 甲方:_____________________________ 乙方:_____________________________ 日期:__________年______月______日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 青岛市房地产经纪合同精华版 The contract concluded after the parties reached a consensus through equal consultations stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.

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7.甲方要求乙方代为收取、支付定金、租金、房款、中介费、服务费等费用的,可通过青岛网上房地产指定银行划账。 房地产经纪合同 合同编号:______________ 委托人:(甲方)___________________ 受托人:(乙方)___________________ 依据国家有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙双方遵循自愿平等和诚实信用原则,经协商一致订立本合同,以资共同遵守。 第一条甲方委托乙方为其提供房地产经纪事项。 【居间出售】【居间购置】【居间出租】【居间承租】 1.甲方向乙方提供的证件和证明,证明甲方是具有委托本合同事项的合法当事人(见附件)。 2.乙方向甲方出示的证件和证明,证明乙方是具有接受本合同事项的合法当事人。 第二条乙方为甲方提供的各房地产经纪事项。 1.内容:____________________________________________

(整理)全国近岸海域水质状况.

全国近岸海域水质状况 1 全国近岸海域水质总体状况 2007年全国近岸海域水质基本保持稳定,与2006年相比略有下降。按照监测点位计算,一、二类海水比例为62.8%,比2006年下降4.9个百分点;三类海水为11.8%,上升3.8 个百分点;四类、劣四类海水为25.4%,上升1.1个百分点。全国近岸海域海水水质类别见图1。 2007年近岸海域监测面积共277826平方千米,其中一、二类海水的面积为188443平方千米,三类海水面积32203平方千米,四类、劣四类海水面积57180平方千米。 四大海区近岸海域中,南海、黄海水质良,渤海为轻度污染,东海为重度污染。九个重要海湾中黄河口和北部湾海域水质良好,辽东湾、渤海湾、胶州湾、长江口、杭州湾和珠江口水质为重度污染。 山东、海南和广东近岸海域水质优良;天津、上海和浙江近岸海域水质为重度污染。丹东、葫芦岛等22个城市近岸海域水质较好,全部为一、二类水质;嘉兴近岸海域污染严重,全部为劣四类水质。 2007年影响我国近岸海域水质的主要污染因子是无机氮和活磷酸盐。石油类、化学需氧量、溶解氧、pH、铅、铜和非离子氨有不同程度超标。 图1 全国近岸海域水质类别

2 四大海区近岸海域水质状况 渤海轻度污染,一、二类海水比例为63.3%,与2006年比较,下降6.3个百分点;四类、劣四类海水为22.4%,上升0.7个百分点。主要污染因子是无机氮和铅。 黄海水质良好,一、二类海水比例为85.2%,与2006年比较,上升1.5个百分点;四类、劣四类海水为5.5%,下降0.6个百分点。主要污染因子是无机氮和活磷酸盐。 东海重度污染,一、二类海水比例为28.4%,与2006年比较,下降13.1个百分点;四类、劣四类海水为55.8%,上升3.6个百分点。主要污染因子是活磷酸盐、无机氮和铅。 南海水质良好,一、二类海水比例为83.7%,四类、劣四类海水为8.1%,与2006年基本一致。主要污染因子为活磷酸盐和无机氮。

房地产行业协会专用倡议书(标准版)

房地产行业协会倡议书 为规范我市房地产开发经营行为,切实维护房地产市场秩序,保护广大消费者的合法权益,促进房我市房地产市场平稳健康发展,我们特向全州房地产开发企业、房地产中介机构、从业人员发出如下倡议: 一、遵守国家、省、州有关房地产开发经营的法律、法规及相关政策,遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则,依法开发、经营、管理项目。 二、依法依规开展商品房项目销售,不在未取得预售许可证或备案的情况下,发布预售、销售广告;不以认购、认筹、预定、排号、售卡等方式收取或者变相收取定金、预售款、诚意金等费用。 三、项目销售(或租赁)时确保房源公开,按规定公示信息,切实按政府备案价格要求销售商品房并明码标价,标明房屋销售状态,充分履行告知义务;不垄断房源、操纵房价、房租,不捂盘借售或者变相囤积房源。 四、不发布虚假广告,不捏造、散布房地产虚假信息,以及雇用人员制造抢房等方式恶意炒房、哄抬房价;不在房地产广告中承诺房产升值或者投资回报;不提供或采用“首付贷”、“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或变相垫付首付款。

五、不恶意克扣保证金和预定金,不侵占或挪用客户交易金,不变相实行价外加价;支持住房公积金贷款及按揭贷款;不对办理户口、就业、升学等作出任何承诺,切实做到事前控制、事中监管、事后避免纠纷。 六、不为不法分子提供租用楼宇非法集资;不以房地产开发建设、预售房屋、返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额的形式非法集资。 七、不采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人或强行要求群众购房。 八、不参与预售商品房的投机炒作,不通过更改预售合同、变更购房人等方式投机炒作未交付的商品房;不与投机炒房团伙串通,谋取不正当利益;不炒卖或串通他人炒卖期房、甚至帮助购房人编造虚假情况退房从中牟取差价或利益(如退房服务费、更名费等);不为购房人强制提供代办、担保服务,或以捆绑服务方式乱收费。 九、不为不符合交易条件的房屋提供经纪服务,不对购房人隐瞒抵押、查封等限制房屋交易的信息,不发布虚假房源和价格信息。 十、不一房多卖、捆绑销售;不为购房人就同一房屋签订“阴阳合同”,不规避房屋交易税;不利用合同格式条款,免除或减轻自身责任、加重购房人责任、排除购房人合法权利;不以搭售商品、服务或者附加其他不合理条件,侵害消

《中国现当代文学》课程介

华锐学院中文系系级重点课程《中国现当代文学》课程简介 《中国现当代文学》是我院中文系第一批重点建设的两门课程之一。学校对我系的重点课程的建设极为重视,制定了一系列相关政策,采取了诸多相应措施,进行了非常有效的目标责任经管,目前已经取得了初步成效。现将本课程建设的整体构想和基本做法简单介绍如下: 一、课程目标 (1)学习本课程将使学生获得对中国文学(现当代文学阶段)发展过程及其特点的正确认识,通过文学史的教案,力争拓宽学生的知识视野,提高学生的文学修养,使学生全面系统地了解“五四”文学革命以来的文学思潮、文学运动、文学批评和文学创作发展的基本简况以及中国现当代文学的主要成就和经验教训。 (2)通过文学作品的介绍,提高学生对文学作品的理解能力和鉴赏能力,培养学生发现问题、分析问题和解决问题的能力,使学生能够运用马克思主义历史的、美学的观点、方法,分析和评价各个历史时期的作家作品。 (3)通过实践活动,激发学生的学习兴趣和爱好,培养学生的文学创作和鉴赏能力。 (4)提高学生阅读、评析各类文学作品的水平,提高学生的审美水平,培养学生研究文学现象的能力,能写出符合学位要求的现当代文学研究论文。 二、课程定位与学习要求 《中国现当代文学》是我院中文系所有师范教育专业的专业必修课程。作为一门基础专业课,其对实现本专业的培养目标,即培养具有良好的理论素养和业务素质、熟练扎实的专业技能的中文师范教育的专业人才,起着至关重要的作用。通过该课程的教案,可以使学生从宏观上把握中国现当代文学的发展脉络,从微观上赏析重要作家的经典作品,进而提高其文学作品的赏析、批评及创作能力,为以后从事中小学语文教案以及从事企事业单位的文秘、宣传等相关工作,打下良好的专业基础。本课程作为师范教育专业的一门理论课程,其课程教案要以培养职业能力为重点,同时体现师范特色和人文特色。本课程教案要做好与中小学语文教案的衔接工作,对中小学语文教案实践有充分的了解和较全面的把握,

青岛市城市规划管理技术规定

青岛市城市规划管理技术规定 来源:作者:发布时间:2007-02-28 阅读次数: 3661 第一篇总则 1.1 为加强和规范青岛市城市规划的编制和管理,保证城市规划的实施,根据《中华人民共和国城市规划法》、《青岛市城市规划条例》以及国家、省有关法律法规、规范、标准和规定,按照青岛市城市总体规划的要求,结合青岛市的实际情况,制定本规定。 1.2 青岛市城市规划编制分为城市总体规划、分区规划、详细规划三个阶段,其内容及深度要求按《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》及《村镇规划编制办法》执行。 1.3 本规定是《青岛市城市规划条例》的配套文件,编制和实施城市规划,必须执行本规定,本规定实施以前制定的有关规定如与本规定不一致,按本规定执行。 第二篇城市用地规划管理 第一章城市用地的适建与相容范围 2.1.1 青岛市城市用地分类与规划建设用地标准采用《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ-137-90。 2.1.2 城市建设用地的使用应当按照批准的详细规划实施;对尚无批准的详细规划的地区,应根据总体规划或分区规划确定建设适建性,并符合《城市建设用地适建范围》(见附表一)的规定;未列入《城市建设用地适建范围》的,应根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件,核定适建范围。 2.1.3 各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则,符合经批准的详细规划的规定。 2.1.4 建设用地的相容性一般分为相容性和可相容性两种情况;相容性为用地性质用途可直接由规划编制与审批部门确定;可相容性是与原用地性质用途的相容,须经法定程序和审批权限办理的。 2.1.5 需改变规划用地性质或超出《城市建设用地适建范围》规定的,按规定程序和审批权限办理。 第二章建筑容量控制指标 2.2.1 建筑工程的建筑容量控制指标应根据总体规划、分区规划做出控制性详细规划确定,一般按表2.2-1 的规定执行。 建筑容积率、建筑密度控制指标表表2.2-1

房地产业协会工作总结

房地产业协会工作总结 篇一:房地产业协会XX年上半年工作总结及下半年工作安排 XX年上半年,按照协会理事会确定的全年工作计划和上半年具体工作安排,认真抓好各项工作的落实,经过全体人员的共同努力,出色完成了上半年工作任务,协会整体工作在不断巩固和提高的基础上,实现了新的发展。今年4月在中房协召开的第五届代表大会上,**房协被评为先进协会。 1、顺利完成了脱钩工作,做到脱钩和房协正常工作两不误 根据市政府的要求和国土房管局的部署,顺利地完成了协会脱钩工作。召开了脱钩后的第一次常务理事会,调整了协会会长,确定在房协第四届理事会剩余的两年任期内,协会会长采取轮换制,推选**市房地产发展(集团)股份有限公司总经理张建台任XX年度房协会长;推选**市泰达建设集团董事长许立凡任XX年年度房协会长;按照协会章程规定,第四届理事会期满后再选举产生新一届理事会。 在协会脱钩工作期间,积极调整工作思路,主动适应脱钩的新形势,努力发挥行业代表、行业自律、行业服务和行业协调的职能和作用,做到了脱钩工作和协会正常工作两不误,协会上半年各项工作顺利完成。

2、抓好载体建设,努力办好“一刊一站” 《**房地产》和房协网站这两大载体,是协会日常服务会员,与会员进行沟通和交流的最有效措施和渠道。“一刊一站”办得好坏,直接体现了协会为会员单位服务的质量和协会的整体形象。因此,投入了大量人力、物力、财力,竭尽全力办好“一刊一站”。 《**房地产》每月出版一期。坚持高标准,精益求精,永不自满的精神办刊。加强了撰稿力量,聘请专家学者、媒体记者及业内人士,组成了一支相对稳定的撰稿队伍,同时抓好印刷和发行,由原来的会员单位内部发行,扩展到向社会公共场所公开发行。杂志质量不断提高,容量不断扩展,发行量不断加大,已成为**房地产业最具影响力的权威性刊物。房协网站创办以来,本着高起点,高定位的目标,不断进行调整,今年更名为天房网,增加了工作人员,在原有栏目板块的基础上,添加了“地产博客”、“机构看市”等互动性栏目。专门开辟了“会员专区”。设有“房协信息”“内部文选”等特色栏目,独家发布“房协信息”。自从“房协信息”网上发布以来,信息质量和覆盖面大幅提高。此外,《**房地产》杂志以电子刊物形式于第一时间在网上刊登。目前,天房网以最权威的数据和最及时的资讯发布,成为协会向社会、向企业敞开的窗口,点击率不断提高。

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